预售商品房抵押权预告登记是什么意思

抵押预告登记与抵押权登记的区别？郑思琪律师解答，一、抵押预告登记是一种请求权，抵押预告登记人享有的是办理抵押权登记的请求权，具有一种物权排塌性， 主要是针对开发商一房多卖的问题，尤其是全款购房人，购房人在付款后到交房前这段时间，到房产登记部门预先登记此房。如果开发商在交房前为了利益将房子卖给第三人，购房人可以基于预告登记取得房屋的所有权， 而不知情的第三人可以基于违约责任向开发商索赔。二、抵押权是一种物权，如果当债务人不履行到期债务 发生约定实现抵押权的情形时，预告抵押登记的抵押权人不能就拍卖、变卖的抵押物不享有优先授偿权，而正是抵押登记的抵押权人就拍卖、变卖的抵押物享有优先授偿的权利。

新购预售商品房的客户看过来，嗯，这不是诈骗， 我没有办理此项业务，为什么会收到短信呢？最近很多人收到这个短信，担心信息泄露，遭遇电信诈骗，在这里我要和大家解释一下。不动产预告抵押权转现登记是指产权人在办理完房屋所有权登记后，抵押权利人通常是指银行和公积金中心 会将不动产预告抵押转为现房抵押进行的一种抵押登记。所以大家在办理完产权证书后，抵押权利人通常会进行不动产预告抵押权转现登记，大家可以和贷款银行进行确认哦！明白了，所以这样的短信不是诈骗短信哦！

办了抵押预告登记后，没有办所有权首次登记，案情是什么样子？我要把这个房抵押给银行，我跟银行签了抵押合同， 因为我没有办首次登记，我没法给银行办这个抵押登记，只有办了一个抵押预告登记。 银行的抵押预告登记已经办了，但现在我仍然没有获得首次登记，意味着仍然没法把这个预告登记转化成抵押登记。看到了吧？在这种情况下， 原则上，哎。第一句话，原则上银行就凭个抵押预告登记，能不能就 这个抵押财产获得优先受偿的效力？原则上不可能。道理很简单，银行现在 法律地位是什么？是抵押权人还是抵押预告登记权利人？哦，是抵押预告登记权利人。老师，为什么不是抵押权人？因为我还没有办首次登记，我没法给银行办抵押登记，银行没法取得抵押权。 往下再推，那现在既然银行并不是抵押权人，不过是一个抵押预告登记的权利人，本质上是个债权人嘛。 因此想获得优先受偿，效率有戏没戏没戏。好，这是第一句，就是说原则上预告登记权的人没有 优先收藏权。好，往下例外，例外，只有一种情形画出来，抵押人破产暂停。听我讲逻辑，把逻辑听清。这里面很简单， 哎，抵押人破产，那就是说原则上抵押预告登记的权利人想救抵押财产又嫌肉长，没戏，只有在一种情况下可能有戏。什么情况？抵押人就是给他提供抵押的那个人破产了？ 哎，好，那么逻辑说一下，你看能不能这么说？就是我要把这个房，我们要把这个房抵押给银行，这个房还没有登记在我们的名下，虽然跟银行签了抵押合同了，没法办抵押登记，只能 办了一个抵押预告登记，银行现在取得不了抵押权，只能是一个抵押预告登记权利人是不是这样子的？然后就想象银行是不是在朝思夜想，心心念念的期盼啊？ 期盼什么？期盼？有一天，我们抵押人办了首次登记，然后给他办抵押登记， 他的登记是不是就转正了？哎，把抵押要登记变成了正规的什么呢？抵押登记了，是不是这样子啊，就可以转正了？哎，朝思夜想，期待着这一天， 结果终于有一天等来了消息，是我们办了首次登记，还是我们破产了，而我们破产了，意味着银行希望我们 办了首次登记，再给他办抵押登记的，这个希望彻底的幻灭了， 看明白了吧？哎，等来，等不来这个抵押登记了，等不来了，那么等不来了，法律就必须要考虑一个问题。什么问题？既然抵押人已经破产了，抵押权这个抵押余额登记权的人判不来抵押登记了， 要不要立足于现有的抵押预告登记，让债权人获得优先受偿的效率，看明白了吧？因此得到结论，那就是在抵押人破产的情况下， 预告登记圈里人有可能获得优先收藏效率，有可能是说要有条件的，并不是必然的，明白了吧？

大家好，这里是不动产登记中心，今天呢和大家分享一下预购商品房抵押权预告登记。嗯，一般购房人在贷款买房之后， 呃，用预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款，由于商品房处于期房阶段，那么就涉及到先办理预购商品房抵押权预告登记，那么办理此项业务呢，需要抵押权人、抵押人共同到现场办理， 需要携带的资料呢是预购商品房抵押权预告登记的约定，呃，以及预告登记证明，商品房买卖合同、借款合同、抵押合同以及身份证明。 这里呢也要重点说一下不动产登记中心推行的免填单模式，我们来看一看办事群众是怎么说的。以前办手续的时候写的东西比较多，然后 这些表都是需要我们自己填写，然后容易出错吗？然后效率就降低了，现在是咱们这边都给你打好，然后我们只需要就是签字确认就可以了，又便捷，而且也 减少这个错误率，办的也快了。我们改革以后呢，所有的信息从系统读取，也申请人双方直接这个核对信息签字确认就能完成了，整个流程下来两三分钟便可以完成，同时也提高了我们的这个工作效率和准确率。

预告登记是什么意思？预告登记是指你在签订买卖房屋或者不动产物权的协议时，为保障将来能顺利转移到你名下而向登记机关申请的预告登记。 比如在商品房预售或者是二手房交易中，你可以对住房进行预告登记，用来防止开发商把已经出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记与不动产登记有什么区别呢？ 不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。 预告登记后，将来发生产物权变动，需要请求你的同意，具有排他效力，以确保未来发生请求权时能产生法律效力。关注我，给你分享更多法律知识！

大家好，我是杨硕，今天给大家介绍民法典法条分析的第二十二集抵押预购登记， 那么上一集给大家介绍的是商品房买卖的预购登记，这一集我们要解决的就是抵押的预购登记， 因为我们民法典二百二十一条所规定的预告登记，他的适用范围我们进行了介绍，对吧？商品房买卖合同可以进行预告登记，其他的不动产物权协议，比如说抵押合同也可以进行预告登记，保障将来的所有权或者是当保护权的实现。 好了，这有点难理解，那么在我们二零二幺年一月一号党保制度司法解释颁布之前，实践当中存在着较大的争议，那么党保制度司法 解释出来之后呢？把这个问题给解决掉了，好看一下他是如何理解的。我们通过一个案例来给大家进行展开。 首先如果有一位朋友叫甲甲跟万科签订一个商品房预售合同，房屋还没建好，万科就把房子卖给甲，对吧？那么这个时候因为房屋没建好，所以在不动产登记机关那里没有这套房子的不动产登记部， 所以万科能不能把房子登记过户的甲的名下不能，对吧？那么这个时候呢，甲就跟万科签订的是商品房预售合同，哎，甲交了三百万首付，还有七百万现银行贷款， 那么我们在二十一级所讲的就是假和万科之间签订商品凡买卖合同进行预购登记，就是为了保障将来假的所有车子实现的，这是关于 第一种预告登记房屋买卖合同的预告登记，对吧？那么现在我们要解决的就是抵押合同的预告登记，怎么回事呢？ 首先假呢，要交一千万，交了三百万给万科，那还有七百万交不了，怎么办呢？这个时候在实践中都要通过银行贷款，对吧？因此假要向银行借钱，借个七百万， 所以万科就跟假说，你看这个银行呢，是跟我们是有合作的，对吧？你去找这个银行贷款就行了。假就找到银行，跟银行说，你借我钱呗，银行说多少钱？假说七百万， 那银行说，行没问题，对吧？但是你要给我提供担保。那假这个时候很简单啊，他说，我不是从万科那里买这套房子吗？我就用这套房子给你银行设立个抵押权不就行了吗？对吧？好，告诉我在座的诸位，这是不动产抵押权。不动产抵押权在什么时候设立？登记时设立，对吧？那问题就 来了，这个时候银行呢就说了一句话，直接对假进行灵魂口问。银行说，请问贾先生，你取得房屋的时候缺没有？ 因为房屋还没有登记不啊，对吧？因此你告诉我，开发商能不能把房屋登记过户到甲的名下，不能，不能的话甲就不能够取得房屋的时候去看，甲还没有取得房屋的时候圈，你凭什么给银行进行一个抵押权登记啊？因为抵押权这个时候是不动产抵押权在登记时设立啊，对吧？ 那你都登记不了的话，那银行的抵押权当然不能设立。银行的抵押权不设立，如果他把钱借给你，将来如果你还不了钱了，银行不能够把这个房子拍卖变卖了还债，优先受产的话，那当然会损害银行的利益，对吧？因此银行不愿意。 那么为什么在实践当中银行又愿意了呢？对吧？为什么呢？好，你想过这个问题没有？在这种 情况之下的话，甲呢，就跟银行签订一个借款合同，借多少？借七百万，又跟银行签订个抵押合同，对吧？那签订抵押合同，合同成立有效，合同有效而已啊。活动场抵押权在登记时设立，还没登记，所以抵押权还没有设立。那么在这种情况下，将来呢？甲 拿到这个房子，取得房屋的所有圈之后，要给银行进行一个抵押权登记的，对吧？但是现在登记不了，那登记不了怎么办呢？为了保障将来银行的抵押权能实现，那么假就跟银行签订一个抵押合同之后，接下来就去到了登记机关进行了抵押的预告登记。 这个抵押的预告登记就是为了保障将来银行这个抵押权的实现等五十四秒，所以在这种情况之下，你告诉我，假设甲跟银行签订一个抵押合同，合同有效，接下来办理了抵押的预告登记，请问一下银行的抵押权设立没有？ 我们都知道不动产抵押权在登记时设立，对吧？那就没有进行抵押权的本登记，所以在这种情况之下，你仅仅进行的是抵押的预购登记，请问一下抵押权设立没有？没有，对吧？那你告诉我， 你作为银行的法务部工作人员，就是那帮法务部的人精中的人精，你觉得银行愿意把这个钱借给你吗？不愿意， 因为他抵押权没有设立，他当然不愿意把这个钱借给你，对吧？那为什么实践当中银行又愿意把钱借给你了呢？这个时候呢，开发商就站出来，开发商说，银行，你快点放款了，你不放款的话，我这个房子卖不出去啊，对不对？有多少人能够一次性给啊， 对吧？这个世界上除了在座的诸位，你们听视频的朋友可以一次性给钱买房之外，大部分的朋友都没有办法一次性给钱 买房，只能欠银行贷款，对吧？所以在这种情况之下的话，开发商就跟银行说，那你快一点放款呢？那银行这帮法务部的人精就跟开发商说，你知道我担心什么事啊？ 你们开发，你们开发商那个法务部那帮也是人精啊，对吧？你知道我银行当心什么事？当心的就是因为这个抵押车没有设立，将来如果假还不了钱了，我银行没有办法把这个房子拍卖变卖还债，对吧？所以就这种情况之下，开发商怎么办？开发商站出来说，我来承担保证责任， 如果将来假还不了钱的话，我开发商承担保证责任，那么你告诉我诸位，这个时候银行一听开发商承担保证责任，银行放心没有？当然放心了，对吧？因此呢，就把钱借给假，懂我意思没有？好了，那么这个时候问题就来了，比如说过了一段时间，过了一段时间，然后 真的出事了，假还不了钱，那假还不了钱的话，银行能不能将假的房子就是将这套房子拍卖变白的还债，主张优先授产呢？那就看一下银行的抵押权设立没有，如果银行的抵押权也经设立的话，那么这个时候呢，银行就可以将这个房子拍卖变白的还债，优先授产，对呗？好，分两种情形，第一种情形， 第一种情形就是抵押权已经设立了，符合什么条件抵押权已经设立呢？他还没有进行抵押权的本登记，凭什么他的抵押权就可以设立了呢？你看一下他的条件，就是如果发生争议的时候，经过审查， 开发商已经办理了建筑物所有圈的首次登记，对吧？整栋建筑物的所有圈的首次登记，开发商已经办理了，在不动产哎，登记机关那里已经有这套房子的不动产登记部了。那么这个时候请问万科再把房子登记过后的假 名下的这个障碍除掉了，除掉了，他已经可以登记到假的名下了，对吧？只不过是呢，假现在还不了钱了，时间比较紧，那没办法，现在还不了钱了，对吧？所以在这种情况之下的话，你会发现，如果他 首约一直走下去的话，开发商把这个房子登记过户的假的名下是没有任何障碍的，对吧？所以在这种情况下，假就可以取得房屋的所，然后再用这个房子给银行进行抵押圈的本登记也没有任何障碍的。所以在这种情况下，我们司法解释是怎么说的？ 经过审查已经办理建筑所有权的手机登记啊，开发商办理的建筑所的所有权的手机登机，这是第一个要件，第二个要件不存在着预告登记失效的情形，就是我们第二十一集所说到的不存在那些预告登记失效的情形，对吧？ 比如说没有这个买卖活动被宣告无效啊，对吧？没有抵押活动被宣告无效啊，没有被撤销啊，对吧？ ok， 也没有反映其这个权力的情形的存在， 那就应该认定银行的抵押权已经设立，那么银行的抵押权在什么时候设立呢？哎，可以涉及到当时办理抵押预告登记的那一天，抵押权就已经设立。其实这个司法解释就是为了保护银行这个抵押权人的利益。没毛病。四秒，那么此时是第一种情形， 那第二种情形抵押权不设立，如果发生争议的时候呢？经过审查，存在着还没有办理建筑物所有圈的首次登记 啊，就没有进行建筑授权的手机登记，万科没有干这事，对吧？因此呢，万科能够把房子登记过后的假的名下吗？不能。那假能够给银行设立个抵押圈的本登记吗？不能。因此呢？这个社区有障碍，他没有办法进行 抵押权的本登记，对吧？所以这个是我们认为抵押权当然没有设立，银行不能对这个房子拍卖变卖优先收场，理解了吧？ 好，你看一下这句话，经过审查，存在尚未办理建筑所圈首次登记预告登记的财产与办理建筑所圈首次登记的财产不一致， 假设这两个是不一致的，对吧？你说已经办理了预告登记，但是这个财产跟这个，哎，开发商所办理的建筑授权首次登记的财产不一致，那么这个时候简单的说就是没有进行啊，首次登记吗？对吧？ 或者是抵押月购登记已经失效的情形，哎，有失效的情形，比如说抵押合同被宣告无效被撤销，对吧？有放弃权利这些情形的话，导致不具备办理抵押的登记的条件的，那么我们就认为抵押车没有设立，抵押车没有设立的话， 银行就不能将这个房子拍卖变白的，还债主张优先售车岗，明白了没有？好，这是官员抵押的预告登记规定在担保制度。司法解释啊，非常重要的一个司法解释， 把我们实践中的争议进行了尘埃落定的解决。好，这一集就讲到这，谢谢大家。

大家好，今天来给大家讲讲预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。预购商品房预告登记是指基于商品房预售合同建立的 请求权所申请的预告登记只在限制卖方将该预购商品房再处分给他人， 以保障买受人能够实现合同目的，将来能够确定的取得该预购商品房的房屋所有权。通俗的来说，就是为了防止预购商品房一房多卖， 确保首个购房人的权益而进行的登记。预购商品房抵押权预告 是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款旅行的担保行为。 为了方便群众，我们将两种登记业务合并办理，开发公司和银行共同可一次性申请，所需要的资料包含八项， 一、抵押合同原件。二、预购商品房预告登记申请表。三、预购商品房抵押权预告登记申请表。四、房屋登记询问表。五、开发公司授权 委托书原件及受托人身份证复印件。六、银行授权委托书原件及受托人身份证复印件。 七、买受人身份证复印件。八、银行营业执照复印件。上述的申请表和房屋登记询问表 可在宝鸡市不动产公共服务平台下载，带齐以上资料在宝鸡市不动产登记中心办理即可。

接上一个视频，这里告诉你如何办理预告登记。预告登记的有效期是怎么回事？ 商品房买卖合同预告登记备案后，你可以和开发商在预售合同中约定预告登记。二手房买卖合同也同样可以预告登记， 然后带上预告登记申请书，申请的身份证、已经备案的网签商品房买卖合同以及当事人关于预告登记的约定。以上资料到当地的房管局部门进行申请 审核后呢，由房管局管理部门记载于登记部，中山市呢，是在自然资源局审核的。这样的话呢，还没有出房产证之前，房子的产权也是属于你的，别人是无权做抵押的。商品方法卖合同第二、四条有三十千内 办理预告登记的约定一般都是开发商慢慢办理的，预告登记后呢，一般是两到三年交楼，这段时间预告登记都是有效的。有效期是指在你可以办房产证的时候，你三个月内都没有去办理房产证的话，那预告登记会失效。 好了，还有不懂的可以私聊我，关注小魏，带你买好房！

你刚才提到的预售登记、预告登记和我案件中的预查封是什么关系啊？预售登记是国家对于商品房销售管理制度上的一种行政性的管理需求， 他要求开发商将与购房者所签订的商品房买卖合同需要报备给房地产行政主管部门进行登记备案。他实施的是一个债权的登记制度， 预告登记是民法点上明文规定的关于物权保护的一项相应的制度，他有效的避免了开发商将房屋一房二卖，保证了预告权利人在将来能够顺利实现房屋的交易。登记过户手续。 一般来说，预告登记会转为正式登记，那么预查封也就会转为正式查封手续。这个预查封有期限限制吗？有啊，预查封和正式查封的期限是一样的，对于不动产的查封期限都是三年，在到期之前都需要提交续期手续。