西城德胜2025还会调剂吗

从这一期开始啊，咱们聊聊德胜片区。村国是个老西城，你要说德胜片区的地理位置啊，对我来说，那真是够偏的了。 小的时候，朋友之间介绍说自己要是住在德外，那都不好意思说自己是西城人。更何况啊，这回寸哥去彩盘，走到了三分小学片区，发现这都北三环外马店了，竟然这片还算西城，我自己都感觉到有点惊讶。 以前要提起德胜啊，我第一想到的是什么呢？二龙路医院，那是非常的专业。要是提到这，有过经历的小伙伴估计菊花都得一解。 但就是这么一个点，现在已经是西城区的教育高地了。说起这学校啊，德城片区对于整个西城来说，那绝对是顶级的存在。首先，小学啊，没有坑校到什么程度，就连调技校都是一流一类的，西师傅 就是这么奢侈。初中之前只有一个期中是更小，但是你架不住这几年去德胜的声援真是好啊，把期中都给填平了。所以说，从小学到初中来说，德胜片区那都是个体个的强。就因为如此，所以就更加加剧了啊，更多的家长来到了德胜的片区，那叫一个疯狂。 所以你看今年和去年这两年，德胜片区内都没有调剂效果，直接调剂出片区，有的去了是上海，有的去了新街口。 所以说呀，现在德胜片区的学位真的是爆满，想进真的是很难，或者干脆来说，根本就是进不去。而且寸哥认为，像这样的趋势还会持续两年。 因为啊，七三幺之前有太多的娃积聚在这个片区了，在未来一两年还会陆续入场。这趋势都这么严峻了， 还是有很多的家长去买德胜片区的房子，村哥也真是想不明白。大家看一下这张表格。这个是村哥整理的今年六月份德胜片区成交的房源， 整个六月份成交了三十一套房子，说多不多，说少也不少。不过我估计啊，像这种趋势到明年会稍微有点缓和。十年二小把边上的这少年宫都给占了，牌子都给立上了。那么咱们是不是可以大胆的设想一下，到明年， 实力二小又会成为继西师傅之后第二个调技校呢？德胜的这个学位会不会又充足一些了呢？这个咱们只是在这讨论啊，猜想猜想而已。 咱们开始说小学啊。首先呢就是玉祥，玉祥是空军子弟小学，这个小学在西 城那绝对是超级牛，小一流一类。玉祥就是玉新飞翔嘛啊，因此而得名。他也是西城区小学语文素质教育无所适的学校之一。这个小学的教育质量非常的过硬。咱们看一下玉祥小学的画片范围，这个寸格就不给大家一一念了。咱们看一下屏幕， 从这个画片范围里边，从哥宅出几个比较有代表性的小区，跟大家大概聊聊。首先呢，比较好的小区，极地家园。这个小区单价在十七万左右，京藏高速边上。这个小区体量不大，但是小而美。 小区的这么几栋楼啊，围成了一个圈，中间有一个小花园，弄得还挺别致的。这个小区绝对是闹钟取静的存在。不过这个小区我们回过头来看过去一年的价格走势， 价格还是略跌了一些的啊。再来看新丰街一号院，这个是离吉利家园很近的一个小区，也是离玉祥小学很近的这么一个小区。这个小区呢，体量很大， 里边全都是塔楼，活动空间非常的宽裕，然后很有生活的氛围。小区里边有两个大花园，还有一个篮球场。这个小区现在单价也是十五万左右。我们看对比过去一年，这个小区也是小幅下跌。然后我们再来看马店南村，他实际上是在京藏高速跟三环 啊交接的这么一个角上。玉祥小学呢，就在这个小区的里边。你要孩子在这上学啊，你住这肯定没毛病，那简直是太方便了。这个小区有红色的砖楼啊，八九十年代那种，也有塔楼。小区体量挺大的啊，不同房子，单价差的也比较多。你比如说 离学校比较近的那几栋啊，红砖楼，价格都在十六万左右。但这小区里边也有便宜的，比如说离三环比较近的那三栋塔楼。这三栋塔楼因为离三环近，而且还是大户型，价格比较便宜。最低的我看某家 app 上，上面有不到九万块钱一平米的房子 啊。听说啊，那个房子有电梯，但是你还得往上再排一层才到家。如果说不怕吵，家里边人口又多啊，希望主打面积啊，还控制总价的，你买这个也可以。当然了，买的便宜，其实卖的也便宜啊。别指望着说你买的便宜，卖人家也是十六七万 赚了。中间这差价，这好事轮不着你。此外呢，玉桥小学周边还有一些老小区。因为这些老小区呢，跟宋哥刚才介绍的三个小区基本都在一个区位上面，所以他的价格走势跟这三个小区的价格走势基本上是一样的，在过去一年里边都是略有 下降。而且这些老小区的价格相对来说要低一些，因为房龄要老一些，而且小区环境也相对弱一些。所以我们来看玉祥小学学区房的总结。咱们看屏幕。玉祥小学呢是老小区为主，有刺身小区，近一年整体价格走势略降，买家明显处于观望态度。 小两居六十平，单价十五万，上车九百万。好小区，比如说新农街银行院，还有基地家园啊。咱们拿十六万这个中卫书价格举例，一百平的话一千六百万，这个是比较宜居房子的啊价格。

西城区再次迎来重大学区改革。这一次的西城教改主要源于二零二二年五月十一日，西城区教委公布了二零二二年西城区义务教育阶段中小学一览表。与二零二一年相比，二零二二年西城区内 各个学区的小生初学区派被入学的中学名单发生了巨大的变化。第一，各个学区派被入学的初中学校数量均增加了两所， 从原来的八所统一增加到了十所。第二，各个学区新增加的派委初中校区为优质名校，包括北京四中实验中学分校、北十大附中、幺六幺中学等多所名校。这样一来，更多弱学区的小学生将会有机会可以上牛初中，而原来的强学区的小学则会减少上牛初中的机会。 因为每个牛校每年的招生人数是相对固定的，原来是主要针对牛学区的小学来派位招生。但是经过这一轮的教改之后，牛初中的生源就在各个学校 区分散开了。最典型比如北京四中，之前初中的主要生源来自于临近的几个学区，现在则基本上在全区十一个学区平均招生了。这样导致的结果就是减少在牛学区的招生人数，而增加了在弱学区的招生人数，形成了学区均衡化，达到了教育均衡化的效果。 这对于西城的学区房来说，形成了较大的冲击。众所周知，家长购买学区房，看中的不仅仅是小学，其实更看重初中。初中校的质量才是决定中考成色的关键。所以有些房子虽然对位的小学差点，但如果能够对为一个初中名校，这个学区房的房价也是非常高的， 因此，初中好不好才是决定一个学区房房价的关键。西城的本次教改就是把越来越多的初中名校招生指标均衡的分配给了十一个学区，相当于减少了对原来好学区的招生，而增加对落学区的招生，从而达到了销 高峰填补的效果。西城区校委的潜台词已经很明确了，家长们就别再追求什么好学区了，西城全区都是好学区，彻底消灭学区房，只要你在西城买房，你的孩子就有机会可以上好初中，就算是差学区，也可以通过学区内随机派备的方式，增加上好初中的概率。 那么，这一次的西城教改对哪些学区房形成了利空，又对哪些学区房形成了利好呢？第一，相对利空的学区包括德胜、狮刹海新街口、金融街等学区，这些学区都面临名校减少招生，增加一般校的招生困境，所以这些片区的学区房可能将会动荡下行。 第二，迎来重大利好的学区片区，乐坛、大春天、网游、广外、展览路等学区，这些学区将会增加名校初中的招生指标，而减少一般校的招生指标，从而迎来重大利好， 所以这些片区的房价可能将会有所提升。由此可见，西城区的零五幺幺叫改，直接带来的结果就是萧峰填谷，意味着西城各大学区的贫富差距进一步被压缩，优质的好学校几乎在各个学区进行了平均分配， 尤其是对西城原本是头部学区的得胜、金融街等片区来说，冲击比较大，未来不再适合持续追高买戏，甚至可能房价会高位震大。而对于部分中下水准学区来说，明显有非常确定的利好，比如大春天学区、广外广游等片区，房价可能会有明显提升。 同时对于原本就处于中流水平的学区来说，基本上保持稳定，比如乐坛、石刹海、新街口、展览路、西长安等，不管是利控也好，利好也罢，基本上对这些学区影响不太大。总体上看，西城教改的方向就是越来越均衡，这将会对西城的房价格局造成非常大的变 话。西城房产将会逐渐失去学区一下依靠学区虽然来职称，房价的持续上涨会越来越难，未来的西城房产一下也将逐渐回归房产本身，以品质次新作为主要的涨价因素，学区的推动力将越来越弱。 尤其是在二零二五年之前，由于西城入学的孩子数量越来越庞大，教育公平化越来越成为一个核心关注话题，必将推动西城学区资源配置越来越均衡化和随机化。 也就是说，就算你买了学区房，能够上好学校的概率也和非学区房是一样的，同时上学的不确定性也越来越高，被调解的可能性也越来越大。 甚至在未来几年，买了西城区的房子，也未必能够在西城区上学，有可能会被调节到郊区的分校，虽然还是西城的学习，但已经不是西城的学校，西城或许从此再无学区房了，在东城之后，西城也要躺平了。欢迎关注、点赞、转发，如有问题请私信我们！

西城再无学区房，西城已经连续两年大面积调剂了，七三幺之后购买德胜学区的全部调剂出区。月坛金融街也大面积调剂，那还能买吗？天价学区房不能买，只想要西城学籍，价格合适接受调剂可以买。

二零年，西城官宣实行多效划票。二一年西城德胜调剂的学生人数特别多。如今已经到了第三年，西城德胜调剂的人数还比较多。 网上家长反映，被调剂的学生基本去了新街口、石刹海这两个片区。为何德胜调剂的学生人数多呢？根本上是学生人数多，学位紧张，同时吸成正宝的人数也比较多，这也是一个重要的原因。

西城德胜全部调剂出去了，今年到底还能不能买德胜？德胜出区了，连续两年全部都出去了，德胜降价了，德胜没有人买了。以上情况全部都是真实的， 正是由于这样的情况，德胜在二四年的七月份之前是绝对的最佳入手司机， 但是不适用于所有的人。为什么呢？所有人都不看好德胜价格，现在已经出现了十二万一平米左右的房子， 要放在以前，德胜是高攀不起的。如果你是以下类型的家庭，一定抓紧时间入手德胜。七三幺的政策是二零二零年七月三十一号出台的 政策，也就是说当年出生的孩子最晚的入学是二零二六年得胜条件。最大的原因是七三幺之前的孩子太多了，学位不够了。 也有人说是没有招满，依然出现了调剂。是有人说不是我说的啊，也有人说是为了响应政策的号召，为了调剂而调剂。也是有人说也不是我说的。 无论怎么说，二零二七年入学的时候，可以说基本上没有七三幺之前的孩子了， 不敢说二零二七年入学的时候就是单校，但是至少不出区是大概率产生的。咱们总结一下啊，二六年以后入学的家长一定要抓紧时间入， 剩的时间根本就不多了。二七年入学的这一批孩子，在二四年的七月份就已经是三岁了，因为三岁是择校的高峰期， 五岁择校有点太晚了，一岁还有点太早，基本上就是孩子上幼儿园的时候开始考虑小学的问题。德胜适合 二七年或者二七年以后入学的家庭来入手得胜，且是在二四年的七月份之前入手得胜。

我大胆预测，二四年德胜的西施附小很有可能会有少量穴位露出史上最大规模的一次有声响、最为惨烈的调剂。二零二三，东西海潮各区的调剂结果到底给出了哪些信号？ 几十个群的信息反馈，数以千计的样本统计，大量私信的追根溯源，摒弃掉瞎传乱说的信息干扰，终于到了复盘时刻。 东西海潮四个区今年的调剂结果对于二四二五甚至二六年的家庭有何指导意义？二三零优生小复盘系列值得收藏，我们从西城开始讲，先说现象，再说结论。第一，自从调剂结果出来以后，西城区月坛片区内的成交 绝大部分都是复兴门外异响。看看这个成交列表啊，齐刷刷的都是复兴门外异响。截至目前，月潭片区的成交均价是十四点八四万，平均溢价比例是百分之二点八 吧。第二，自从调剂结果出来，我之前提示过的不正经乐坛，也就是学区在中古，而街道为展览路的房子，一套成交都没有。是的， 一套成交都没有。第三，仅仅上个周末，金融街成交了四套平房，而金融街的平房是整个西城最贵的。第四，上个周末，德胜成交了将近二十套房源， 其中小绿成交是十二套，其他中介成交了几套，都是业主急售的低价房源。截至目前，德胜七月份的成交均价是十三点七四万，平均溢价空间在百分之五点五。这几个现象是不是已经值得我们玩味许久？ 接下来我们再来看看今年西城区右升小到底给出了哪些导向信息，作为出生人口抛物线的顶点，今年的结果确实非常有参考价值。 强调对口，以月坛为例啊，今年月坛呢，可以选的是白云路和复兴门外一小。而除了复兴门外一小，对口的业主有一部分进了复兴门外一小，另外一部分进了白云路以外，其他的 只要是正经乐坛的房子，基本都进了白云路。除了非荆棘等特殊情况，而不正经乐坛的房子，有一部分留在了白云路，有一小部分调集出片区。再比如石刹海的压二胡同，今年扩了两个班，所以七三幺后买房的对口基本都进了。还有长桥，今年也扩了班， 所以呢，七三幺后买房的对口也都进了。反而石沙海片区原本的热门直升校，一个是雷锋小学，一个是西石库小学，有调剂出片区的情况。再看桃白片区，依然如此，十五中附小和白小都有一部分对口进了自 的学校，还有一部分收不下的调剂了。但是这门的执政校逃小，因为十五中附小和白小自己的孩子还得调剂呢，没有办法再接收别的学校的调剂了。 所以呢，这些小学对口的房子有调剂出片区的情况。也就是说呢，之前有人认为，反正七三幺后都是多效房子，对不对口不重要。但是我其实之前无论是在直播还是在视频，多次强调过，西城市 先单后多，在有学位露出的情况下，优先对口的房子进学校。这种结果很明显就传递了一个信号，热门学校，至少在他有学位能对口进之前，都不会在热门，反而是普通学校开始受欢迎， 这一招用于平衡蒲小和牛小之间的房价，真是一绝。第二，强调有房最典型的 就是金融街片区。去年呢，七三幺之前的四老啊，四代啊，与七三幺之后买房的家庭是一样的，都可以选择去奋斗小学。但是今年不再是这样的情况了，七三幺前无房的家庭只能选择寿水河华家和回民小学，而 而七三幺后有房的家庭是可以选择牛小奋斗的。再比如陶白片区，七三幺前的空挂户四代能选的呢，只有牺牲实验和回民。但是七三幺后买房的家庭都能选育才，而且确实大部分都育才都抵了。 第三，是从一刀切到差别化调剂。二一年的时候呢，月坛有过一次出片区，当时是月坛片区，有学位也不留，全部调节出片区。而二二年的月坛通过给白云路扩两个班，把所有七三幺后买房的价 家庭都收在了片区内。二三年，月坛出现了部分出片区的情况，同样的，时刹海片区去年全部留在片区，今年呢，部分出片区，淘牌片区，去年全部兜底片区，今年呢，部分出片区。 幸运之神不再普惠众生，而是有所区别。其实这就有点东城化了啊，只要一个片区因为太过热门而被买爆，就有可能有人是那个出片区的倒霉蛋。太过热门的片区都有调剂出片区的风险， 这一点有利于动态平衡房价，主打的就是一个捉摸不透。也正是基于此啊，我大胆预测，八四年得胜的稀释附小，很有可能会有少量穴位露出。 当然了，二四二五年的家长呢？我依然不推荐你们买德胜啊，学问能出来多少确实不好说。好了，看完这一篇，你对于接下来几年怎么选西城是不是已经心中有数了呢？欢迎进群讨论。

点赞关注！

看看啊，这超级学校的家长，一溜两溜七成最大航母校二十四个班，一个年级二十班出来了，二十一，二十二，二十三，二十四，看这熙熙攘攘的马路，全部都是 家长和孩子。其实附小呢，总共两个校区，我们刚刚去的呢，是他的低年级部，低年级部与高年级部距离很近， 走路几分钟就能到。咱们这是在他的这个高年级部啊，就是他的本部校区。本部校区还是挺大的啊，操场，跑道都有，现在没放学，刚刚低年级部呢，放学放的早，因为周五啊，应该是两点多就放学了，这高年级部放学放的晚一点，这里面用时还有另外一个操场， 这是刚刚那个教学楼，这边还有很多的教学楼。西施附角的这个班车线路呢，也是整个德胜可以说是最丰富的啊，你看他不仅遍布德胜的各个方向，像狱中 阳光丽景线，黄色大街线，新外大街线都有，而且呢，在亚运村还有一条线，望京还有一条线，这也充分印证了我之前讲过的啊，德胜的这个学区，他的外延性是很好的，确实能够吸收很多周边的这些想要进行改善的这些家长。 西师傅小呢，是西城区比较重点的一个学校，近几年呢，像一些领导来西城视察这个学校，经常也是来这个西师傅小的啊， 而且呢，这里也有不少的镇宝，我们来看一下他这个校园文化，这是他的体育教育，乐体能比赛。学校比较重视运动，像田径社团呀，跆拳道啊，足球社团，武术社团呀， 还有增肌减脂社团，这个社团我想参加，还有乒乓球社团，皮划艇社团，冰球社团，花式跳绳社团，棒垒球社团，这都有，这边呢是他的艺术的社团，像什么合唱团呀？像阳光男孩合唱团、月薪合 合唱团、展览路合唱团，管学院的社团，明月社团，舞蹈社团。三点半开播的这个艺术沙龙，艺术广播，他们的这个活动名字就叫三点半开演阅读沙龙，是七十附小校园生活的品牌活动之一，深受学生的喜爱。这阅读沙龙中的一些分享，包括你看对于北京中轴线的这个认识， 还有一些阅读这些红色的教育啊，这是学校的这个教研体系，学校老师进行教研比拼，这是学校这个美术社团书画社团的一部分。其实刚刚也有问一些家长，这个西施附小它的特色是什么，有家长就表示是书画，确实从这个地方确实也能体现出来， 是他们一部分科技课程的展示，科学课呀，信息科学技术课呀，还有就是什么天文呀，中草药，天文观测等等啊。另外呢，由于西师傅是航母校，所以叮当这边能收到的家长的反馈也算多一些啊， 大多的反馈都还挺不错的，无论是转学进去的还是幼生小进去的。这里呢就是西师附小的这个校训，点滴积累使每一天都有意义。西师附小呢，是德胜片区画片最小的学校，但是他又是一个航母校， 一个年级能有二十四个班，所以呢，他是接受调剂的。但是这个学校确实也是西城很重点的学校，我们可以看到那边那六啊，六不考二区，六不考三区，都是锡纸附小的画片。那些房子呢？主 主要是以中石油的这些家主院啊分的房子等等为主。如果是中石油自己的院，管理的比较好，会比较新一些，流通性更强一些。

上一期咱们讲到德胜呢，他在区位上有着得天独厚的优势啊，整个西城就他是凸出来的这一块，他向外形的能力呢，是很强的，不仅能够东西像顺义啊，通州啊这种首次换学区的家庭， 而且呢，因为西城高中的独特优势，因为现在中考所去的大环境，他还能更新那些本身已经在像东城，朝阳，海淀这种周边的顶级学区，他想改善到更好学区的这种二次改善的学区需求。 这期呢，咱们讲讲德胜本身以及他的各个小学的情况。德胜呢，他在西城内部的邻居，一个是石刹海，一个是新街口，新街口就不说了啊，确实在学区上跟德胜没法比，但是石刹海呢，其实还是在学， 就像有点东西的啊，但是石刹海他的平房偏多，所以在植入学平衡这个点上来讲，他在住上面是个大问题，而且石刹海的房子也并不便宜。 从房价上来看呢，目前德胜的均价在十三到十四万啊，在石刹海它的均价呢，是因为它的楼房很少，所以均价在十六到十七万，就这么贵，新街口是十三万左右啊， 再说他的周边旁边的这个和平里，他的均价在十二万左右，海淀这个片区大概是十到十一万， 然后德胜再往上的这个朝阳这个片区是在九到十万啊，朝阳的话呢，离德胜最近的这个建祥桥这个区域啊，是八到九万，然后再往北亚运村那个片区，因为有学区，所以 是九到十万的一个均价。德胜以及他的周边整体这个价格呢，大概就是这么个分布啊，德胜的六所小学呢，我们再来认认门啊，这一条路呢，是三环路啊，以这个三环路为界，往北的区域全部都是三帆覆晓的画片， 同时呢，这个三番域中，这个中学也在这个范围之内，在德胜的最北边，三番附小啊，是整个德胜画面范围内，初中通 路最硬的一个学校，直升山湾中学。但是呢，由于他从二零二零年开始到二二年，一直是只招四个班，到今年才扩张到了六个班， 所以他的招生量很少。他的学位与户数比是非常低的，玉祥片区的学位与户数比大概是百分之八，而三番附小是百分之二点六。能看到他的画片范围其实 不算小。整个这一片呢，就是两个大社区，一个是西边的玉中西里，一个是东边的玉中东里。玉中西里呢，相对来讲配套会更为的齐全，你看，有小学，有幼儿园，有初中啊，三番玉中的初中都在这个社区范围内。 这个片区呢，还有三个比较特殊的小区啊，一个是华尊大厦，一个是华龙大厦，再加上一个北环中心。华尊和华龙呢，都是在二零二零年划进了这个三番附小的化学范围内，在招生简章上了。但是北环中心呢， 到现在为止啊，一是可以落西城户口，但是没有任何小学的画片。这三个楼呢，都是办公楼的形式，但是是住宅的立项，所以他的租售比会比较的高。但是他的单价都算比较的低啊，也面积又大，又是这种啊，商业形 是。再来看整个德胜最大的小学是谁，那就是玉祥，以这个德胜门外打击为界啊，整个以西这一大片 全部都是玉祥的画片，想想玉祥的画片有多大？而且最为奇葩的是啊，玉祥的三个校区是怎么分布的呢？一个校区， 两个校区，三个校区，整个一个三角形相当的远，横跨德胜，基本上呢，只有住在这个三角形里面的人，他的通勤才会相对方便一些， 你看住这个角，在这个校区上学会方便。这俩都远了啊，往这边住的就更不合适了啊，这两个校区都特别远，接送问题是玉祥最大的一个槽点，整个三环路以南，再加上 此外大街以东这一大片啊，分布着四所小学的画片啊。先说五路通小学，在这五路通小学的画片呢，咱们就这么定义，他在这个五路通街这条路以北，除了 阳光丽景啊这个社区以外，其他的全部都是五路通的画片，再加上一个社区，他 啊，就是这个认定护膝里五路通的三个关键词呢，就是艺术特色，小而美，而且呢加效的连接会比较紧密， 再往下的这两所小学，他的画片交错就比较多了啊，咱们先看这个西师附小啊，西师附小呢，他是整个德胜画片最小的一个学校，他画片里的房子啊，基本咱们小区数都数的过来了一个呢，六不抗一区，六不抗二区，六不抗三区，再加上这个 东里这个小社区啊，只有六栋楼，七几年的房龄，再加上刚刚说的这个阳光丽景，除了这些以外就没有了啊，就这些房子。然后呢，整体他这个画面的房子呢，还是比较偏老一些，只有这个中石油的几个楼会比较好一些， 从这个塔院再往南下来啊，除了这个西施府的花片外，其他呢就都是十堰二小德胜的花片了。这里你看塔院啊，交场口九号院，交场口六号院，交场口二号院，大景林家胡同，安德新居，这都是他花片内的小学 啊，他的特点呢，就是硬件嘎嘎的好啊，正宝比较少，而且呢，花瓶内的房子呢，相对房龄较新，较为便宜。最后呢，就是全区招生的学校啊，玉祥芬这所学校，你看他隐藏在小市口胡同这 一个小小的这个巷子里面啊，他的师资呢，基本都来自玉祥学校，很小很新，二零二一年才开始招生的，但是呢，家长的口碑还是挺不错的啊，他的到来实际上对于实验二小德生花片内的房子 也算是有一些利好啊，你看这安德新居离得多近啊，如果租住在这里的话，上学是很方便的。这张地图呢，基本上解给大家就讲完了啊，你们可以来找我要这张地图， 后续呢，我就会再开始发这六所学校的探校啊，彩盘啊等等系列的视频了。

德胜学区当然是因为学校均衡，无弱校而文明。德胜连续三年啊，所有小学学校爆满，原因就是太完美了，小学都很好，唯一的普小还给安排上了留中的职生， 小升初派位质量原来也不是特别好，但学区内的坑校，这几年啊，也几乎被德胜的优质生源给生生的拔高了。但德胜学区的劣势啊，也很明显，那就是幼升小连续三年啊，初学区的情况太严重。二零二六年之前啊，德胜幼升小多校群体 很难留在学区内，转学插班也很难，但不是完全没有希望啊。这三年德胜的房价跌了很多，今年的最低点出现在七月，承担均价到了十三万，现在稍有回升啊。而且德胜出房量也比较大，购房选择仍然是比 金融街和月坛要多一些。从流通性上来看，上车可以考虑豫东西里、西宁胡同和马店南村，改善可以考虑阳光丽景。下期我们来说一说德胜学区的五所小学。

今天这一天不长，相信大家看完以后就不用再去咨询我该买哪的学区房了，因为目前北京的好学区也就这么多。 哈喽，大家好，欢迎大家继续关注基妈和懒娃上一天讲学区的视频当中，到最后呢，跟大家提出了一个北京目前可以选择的优质学区到底有哪些？那么今天这篇视频的一开篇呢，就跟大家先上答案，如果按照风险最小化来衡量，那么目前北京可以选择的优质学区，他们的排序我认为是这样的。 好，那剩下的我就不排了啊。嗯，简单来说一下理由。首先第一个，为什么会把人潮排在第一位？ 要知道朝阳区呢，现在目前还是单校划片，那么在朝阳的几个这个大集团当中呢，目前最稳定的还是人潮集团，他不仅有中考可以游学本部的机会，而且人潮高中的教育质量啊，还是，呃属于一流 有水平，可以说他是人大富系统里最成功的分校。所以呢，如果考虑这个安全的边际，在政策不变的情况下，那么人潮 仍然是最优的选择。那么朝阳的家长可能听到这里会想问啊，成吉伦系怎么样？成吉伦系呢，他其实吃亏就是吃亏在他本校高中的成绩顶不住，所以呢，他相对的升学优势就不如人潮了。好的第二个，为什么东城的安郊和平里，我会把它排在西城的金德悦前面？ 还是那个理由啊，因为东城的人少啊，这是相对来说的啊，那西城这个穴位紧张呢，是肉眼可见的， 所以呢，按照调剂出片区的概率来说呢，西城还是会更危险一些，东城就相对安全多了好了。第三，那么同样是在西城，为什么石刹海学区我会把它排在金德月的前面呢？还是那个理由，因为这个学区的人相对来说会少一些，那么稳定性就会更高一点。 具体的理由大家可以去翻看一下我之前时差海学区的视频来看好。第四，大家可能发现了，我们有提到海淀和丰台， 从海淀目前发布的入学政策上来看呢，真的是非常的严格，而他特殊的路径呢，其实有很多，所以没有必要非用买学区房的方式来达成目标啊，况且海淀真的是太大了，如果真的跨学区调剂的话，哇，那真的是折腾死家长了。 嗯，至于丰台，呃，其实从支出上来看，他确实是在增加教育的财政预算，但如果钱多就能办成事儿的话，我建议大家不如去看一看义庄开发区那边的学校，可能更加值得大家的期待。 那最后呢，再补充一句啊，今天我说的所有的关于学区的这些内容呢，都是今时今日政策下的最优选。我们都知道政策啊，它的变化呢，是很难预料的。如果说你还能再等个三到五年 年的时间，那么其实我还有一个推荐，那就是东城的天永学区这个学区啊，他的这个变化真的是肉眼可见， 很多家长可能对他还是嗤之以鼻，但是呢，我对他还是很看好的，在这呢，我就敢把话放在这哈，再给他五年的时间，我相信这个学区对于普通家庭来说，从成绩和小升初的通路上一定是会超过东城的景东还有西城的广牛的。 好，最后呢，想跟大家分享一下我和我们家主心骨啊达成的一个共识哈，就是好的学校和能够让你和孩子感觉到幸福以及有美好未来的学校，有的时候可能并不是同一个评价体系。 好了，今天的分享就和大家聊到这里，下一期呢，我们来聊一聊大家都非常非常期待的西城的德胜学区。好，我们下期再会。

德胜五月份继续量价起跌，我们看下面一组数据。五月份呢，德胜成交三十五套，一居八套，两居十九套，三居六套，四居两套。 从学校来看，玉祥成交十三套，五通七套，西施三套，十一二小八套，三番三套，西施和玉祥共同画片是一套。从成交均价来看，德胜五月份十三点九九万的成交均价，四月份十五万，三月十五点二九万，二月十五点一五万。 五月份啊，德胜继续量价起跌，在四月份的时候，德胜成交了四十七套就已经非常低了，没想到五月份继续拉低成交量。而且大家记得没有啊，年初的时候，德胜的成交量是超过一百套的，现在呢，也就相当于年初的三分之一的成交量。从成交均价来看， 成交均价也是突破了十四万这个大关。要知道之前德胜一直都在十五万以上的成交均价啊。这个从量价来看，真的是有一个明显的下降。从挂牌的房源来看， 德胜一直以来成交价都是在七百二十万以上，现在你看挂牌房源都有七百万以内的小一居在出售了，那销量前三的是玉祥实验二小，还有五路通。两居和三居依然是德胜成交的主力。如果你是小年入学，其实你不用开了，二十三年的入学情况如何？ 现在正处于市场的下行阶段，是一个非常好的入手时机。

真心建议大家啊，西城顶级学区房，大家最好别碰了。有孩子的家长呢，特别是关注房价这几年的，大家都应该看出来了啊，自打从二零一九年开始，这个西城顶级学区房呢，基本处于这种一跌再跌，或者成交量萎靡这么一个状态了。 反而西城二党和刺激的学区房呢，变成了相对还抗跌点的这么一个流派。举个例子啊，比如今年的这个德胜片区，太惨了，全部出区。 您要知道啊，得胜一只是西城的顶流。但是呢，嘿，您还千万别觉得那就买二级或四级的二档就行了， 那还真不是这个档次的房子呢。现在分化呢，也极其严重，而且分化的行情呢，还会持续下去。也就是说呢，您现在购买学区房的话，您就要冒极大的风险。 自打这个七三幺事件之后啊，现在的学区房市场完全是一个群龙无首的状态，并不是很乐观。 再说回来啊，以我这个对小孩的略微的了解来看呢，孩子学习好坏，关键看家长自己教不教，跟学校有关系吗？有关系。但是呢，差距没那么大，毕竟孩子在学校里边，老师教什么呢？ 都是书本上那些东西。各位。

一、多校花片双检，教育集团化，校俄到校，教师轮岗之后。西城的房子跌了吗？都哪跌了？跌了多少？今天带您看北京西城区降价最狠的五个楼盘，老规矩，我来我的，您点赞收藏，看完之后慢慢研究。 第五名，人定湖西里，曾经也号称是德胜板块的公园住宅，如今四十多年过去了，社区依然散发着生活气息。去年十月成交均价十六万两千五百八十二一平，今年九月小区均价十五万六千一百二十二一平米，降了六千四百六十。 降服原因，单校变多，校，楼龄老，物业差，没有停车位。第四名，新外大街六号院，在北师大东门对面，在八二年代，从区位配套环境的因素来说， 也算不错的投资选择。小区去年十月的时候达到十五万零八百五十五一平米，一年后小区均价变成十四万三千四百三十二价格，一平米降了七千四百二十三，降价原因还是学校单校变多，校楼龄老，小区小。 第三名，六、不看二区，曾经是中石油水电局煤炭单位的家属楼，去年十月小区均价十六万四千七百四十七一平米，如今这个小区均价十五万五千三百五十五一平米，降了近一万。现在原因是单位工坊老旧，小区停车困难，没电梯，环境差。 第二名，塔苑胡同地名的由来，有声卡而得名，一九四九年后形成了居民区。去年十月份小区均价十六万六千四百四十九一平米，目前均价十五万零 九百八十九，单价降了一万五千四百六，降幅达百分之九点二，降幅原因，小区规模小，同时受多效政策影响。 第一名，李仁街六号院，八十年代曾是南城陶白这一片比较有名的小区，二零二一年十月份成交均价是十四万七千六百六十七亿平米。 截止今年九月，小区均价十二万七千七百零八，每平米降了一万九千九百五十九，降幅达百分之十四，一套七十平米的房子，一年降了一百四十万。 看完以上内容，为避坑，近期想在西城买房的朋友们，这几个小区千万别碰了！另外还有其他小区，市长市爹拿捏不好的评论区里您打出来。

大家老在说哎，这学区房，那学区房。那究竟什么是备受很多家长关注的呢？今天跟大家聊一聊你不容错过的西城德胜片区。他在西城的排名啊，仅次于金融街的存在，也就是为什么今年七三幺政策 最火的片区之一。德胜片区啊，总共分为五所小学，你像玉祥啊，昔日附小啊，三番附小、五路东小学和实验二小。德胜小区。那对口的中学呢，如图， 西城小学升初中啊，是通过电脑随机派位的机制。也就是说，对口的中学差异太大的话，那有些家长呢，就非常尴尬了。而德胜片区的中学和小学呢，相对 于西城其他片区的教育资源呢，更加的均衡。也就是为什么七三幺政策诸多家长最在意的。那他的地理位置呢，位于西城的最北部。那北边呢，到北三环，南边到北二环， 东到钟楼路，也就是鼓楼外大街。那西边呢，到新街口外大街。他的房价的区间呢，在六百五十万到三千万之间。建成年代啊，多为八九十年代的这个老公房， 少数呢，是两千单之后的纯商品房社区。小杨呢，为大家整理了老公房代表的小区新闻男女中职社区。新闻大街讲八号院，文莱舒适黄四大街二十四号院，人家湖西里，十五到十八号楼。 那纯商品房社区呢，阳光丽景，生活家园、极地家园、德胜家苑、关河锦苑。地理位置优越。从两点来讲啊，第一点，他挨着北二环，北三环以及京上高速啊，早晚高峰呢，出行会很便捷。 那么第二点，德胜片区啊，他与朝阳区、海淀区交界。所以说，等孩子初中上了学，那根据城区间的袈裟，完全可以置换一个更大的房子。关注小杨，房产不迷路！