房地产估价师原理与方法

二零二三年房产估价师职业资格考试啊，考前培训啊，我们即将进入到的是教材金奖班啊，我是房产估价原理与方法这门课程的主讲老师王佑辉 啊，那么在我们教材金奖班开始的时候啊，给大家讲一下基本的学习要求 啊，由于啊，我们这个双师并考啊，房地产估价与原理与方法这门课程的啊，考试的啊，题型可以说有了非常大的一个变化 啊，那么现在是啊，这个全客观题的啊，一种考试形式啊，六十道单选题，每题零点五分啊，这个四十个多选题，每题一分啊，然后还有二十个啊，综合分析题，每题一点五分 啊，这样的全客观题，他的一种考核模式啊，我们整个的考试的试卷当中是有一百二十道小题的， 那么这样的一个啊，命题模式啊，对于教材来说，他的这个跟教材考纲对应的知识点，基本上是做到了一个啊，教材全覆盖的啊，形式 啊，因此对我们考生复习备考的时候啊，你说去抓重点啊，然后啊做这个战略性的选择啊，抓大放小，抓重要的，放次要的，这个可能难度就比较大了 啊，我们要想在这一个全客观题啊，这个题量比较大的这个考试模式下，顺利的通关，那么对于教材考纲当中一些细小的这个知识点 啊，那都是要啊进行掌握的啊，那么我给大家的一个建议就是啊，像我们玩过的这个扫雷游戏啊，那么他是要根据教材，根据大纲，我们是要求逐步逐章通关的， 那么每张当中涉及到的可能作为考点的知识点啊，你都是要来进行掌握的 啊，这样的一种全客观题啊，大提量的考试模式啊，教材和呃大纲，我们现在用的是啊，二零二二年第九版的啊，教材 啊，教材和大纲更便于命题啊，那么涉及到这个基本概念都要有基本的认知啊，而且命题老师现在这个命题的形式更为呃灵活啊，很多是和我们这个估价的实践相联系的啊，是基于实践的背 来进行出题啊，因此我们在教材金奖班学习的过程当中，要求大家对教材要认真细致的看，那么教材当中涉及到这个知识点，要理解至上 啊，那么听课前对大家提的基本的要求就是啊，你先初步的浏览一遍教材啊，对照这个考试大纲啊，把教材上面属于啊理解和这个应用这两个层次的知识点啊，在这个教材上画出来 啊，自己阅读的时候啊，以理解为原则啊，对于理解有困难和障碍的内容，叫在教材上面啊，要做出记号，因为这是我们啊后面听课的时候以及你重点突破的时候啊，这个是啊，重点的这个内容啊，这听课前啊，听课中 把老师的讲解和你自己啊前面阅读的这个啊理解来做个印证啊，看看有没有偏差，老师讲的和你自己理解的是否一致啊。那么对于重做了这个重点记号的这个内容啊，那是要重点来听讲解的，而且听完以后也要达到一个理解的水平 啊，那么什么叫做理解啊，我们说你如果说这个啊，听课以后你达到了这样一种状态，三个要求，那么这个支点你就属于理解了啊。首先第一个涉及到这个概念的要点，你是要能够把它表述出来的 啊，因为我们啊估价原理方法里面，他设计的概念是比较多的啊，那么你把这个教材合上概念当中重要的一些要点，你是要能够 把它复述出来的啊，一般来说一个概念的文字表述，他可能是一句话或是一段话啊，字数是比较多的，但是这里面属于概念要点的可能就是几个名词，那么你要把这几个重点的核心的名词在你的大脑当中能够快速的反应出来 啊，这是第一个层次的要求，完了以后干进要点要那个反应。第二个能够联系实际，举出实际的例子， 跟这个概念相关，跟这个原理相关，我在估价实践当中有没有什么的例子来印证他，你能举出这样的例子，那么说明这个概念你的理解啊，有一定水准了 啊，那么第三个能解释原理啊，能用原理来解释这样的一个啊现象啊，那么做到了这三个层次，我们在考试 时候碰到这个重要的概念，重要的啊原理的时候，不管老师采取什么形式啊，去命题啊，那么我们都可以啊，非常游刃有余的啊，去解决这个问题啊，举一个例子啊，啊，像啊，我们在这一个啊，估价与原则当中有一个叫做谨慎原则的概念 啊，那么如果说我们看到这个概念你不能给出反应的话，那这个第一点你做不到， 第一点要概念的要点要能够啊，反应出来啊，那么谨慎原则是什么意思呢啊，他实上就是对的 风险的一个态度啊，我们面对好的事情的时候啊，你不要过于乐观，但是对于不好的事情可能造成的这个不好的结果，你要充分的于考虑啊，所以在这一个啊，抵押价值评估当中啊，为了 保证这个债权人资产的安全，我们要尽可能的使用这个谨慎原则啊，通俗的说就是要使你的那个估价的啊，价值的标的估价结果要稍微偏低一点 啊，所以前者是属于要点，后者是属于啊，举举实力啊，那么用原理解释啊，那么这三点做到了这个概念，你的理解就可以说啊，已经有一定水准了 啊，我们在第一轮的教材金奖班当中，对我们的学员朋友不提任何记忆要求 啊，因为这个记忆会是一个负担啊，而且我们现在绝大多数都是这个在职工作人员啊，你平时工作生活压力很大，而且啊，随着年龄的增长，这个记忆力他也是逐渐的消退的啊，想这个啊，有照相机式的一种记忆力， 通过读一遍教材就能把它啊精准的记住。我们不提这个要求啊，这个知识点的记忆啊，是靠多轮的重复，不断的去重复，不断的强化啊，这个啊形成的 啊，所以我们在金奖班当中，你只要能够做到理解啊，这个就可以了，记忆，我们后面还有这个习题班，还有这个考前的一些模考班啊，点点题班，一轮一轮的去做一个重复啊，那么增最后增强你对这个重要知识点的一个啊，记忆。 好，那么接下来就是我们啊，以教材为基础，结合考试大纲，对各章的内容来进行一个金奖啊。第一章是房地产估价概论啊，那么这一章它主要是介绍房地产估价的一些 啊，基本概念啊，让我们对房产估价有更深的一些啊理解啊，那么这一张考的是啊，他的含义，要素，必要性 啊，专业估价与非专业估价他的这个本质的不同啊，房地产估价应该遵循的职业道德啊，还有就是整个估价行业发展的啊概况 啊，那么对于我们啊房地产从业的考生朋友来说，这些内容是很熟悉的，但是如果说你是小白啊，你是第一次来关注这个房产估价师啊，职业这个考试啊，要想对这个房产估价行业有更深的了解，这一章可以给我们提供必要的一些资讯。 好，首先来看对这个房产估价的基本认识啊啊，第一个就是他的概念，什么叫房产估价啊， 那么这个可以说是啊，概念的要点最多的一个概念啊，那么我们把这个概念可以剖析成十几个二级概念啊，那么这些二级概念在我们后面的这个啊学习当中啊，会逐一的来进行一个啊详细的讲解 啊，那么这个房产估价的概念，他首先是房地产的估价机构接受他人的委托， 就说啊，我们这个估价机构是一个专门的啊，资质啊，是专门从事啊，房地产价格啊， 估价啊这样的一个机构，他要有一定的资质，比如说啊，你除了在工商部门那里登记注册，取得营业资格之外，那么还要啊，取得这一个行业主管部门啊，他的这样的一个许可啊，他是属于估价 主体的这样一个身份啊，接受他人的委托，我们是为市场上的这个啊，有估价需求的客户来提供服务的，那么这个服务是他人委托的方式啊，委托给我们这个估价机构来开展估价活动的 啊，然后估价机构接受委托以后，他要选派估价师啊，那么这个估价师是具有一定的专业资质啊，符合国家的这样的一些啊，审核的一些条件啊，有专业的知识技能，职业道德，这样的一个专业啊人士啊，然后根据特定的目的 啊，这个委托人，他花钱让你估价机构提供这样一个估价服务，他一定有自己的特定的目的的，或者他花钱是干什么用的啊？是需要办理抵押贷款啊？还是因为呃，这个征收补偿的标 标准的确定还是这个啊，涉及司法执行啊，涉值的这个房地产的处置啊，不同的这个主体，他是有自己的这一个啊，估价目的的 啊，那么这个估价，这个估价师在接受委托开展国家业务的时候，要遵循一些公认的原则， 那么这是在长期的估价实践当中啊，总结摸索提炼出来的一些规律性的认识啊。那么只要是估价机构估价师啊，遵循了这样的一些估价原则啊，那么他就可以使这个啊，估价的结果的精度啊，控制在比较好的一个水平啊，不是出现严重的偏差 啊，那么这个估价原则对于我们啊，把握估价结果的一个准确性啊，可以说是非常重要的啊，然后再就是按照完整的程序，也就是估价程序 啊，我们开展估价业务活动啊，不是估价师啊，这个天马行空啊，信马游江啊，想怎么样就怎么样啊，他不属于那种艺术创作啊，他是有严格的规范程序的啊，先做什么后做什么 啊，我们这一个教材的最后一章啊，就是专门讲这个估价程序的，有十一个步骤啊，他是不能缺失的啊，程序全部要做到位 啊，那么这个程序做到位的话，他啊除了提高估价效率啊，控制节约成本，那么对于啊，提高估价精度，减少估价误差啊，意义也是非常重大的 啊，然后依据有关的文件标准和资料啊，我们形成最后的估价结论，不是我们估价师啊，这个红口白牙啊，这个直直接随便说的，一定是要有具体的这个依 据啊，里面所用的方法，所用的这个啊数据，他都是要有相关的一些依据的，这个我们称之为估价依据 啊，在合理的假设下啊，因为我们在估价的时候，有些啊事情，有些情况他可能是不能事先准确确定的啊，那这时候就需要估价师来做出合理的假设，在假设前提条件下，我们这个估价的结果结论才是成立的，这个称之为估价假设 啊，然后采用估科学的估价方法啊，我们现在是四大法再加其他的方法啊，那么根据估价目的，估价对象啊，我们一般是采取啊两种或两种以上的方法， 如果说是特殊情况，你只能选择一种方法也可以，但是要额外的去说明啊，所以我们要选择科学的国家方法 啊，对特定的房地产啊，那这就是我们这个估价对象啊，关于特定的房地产，他到底包含什么东西啊？他的股价对象的范围是什么啊？这个是需要啊，进行严格的一个界定的 啊，在特定的时间，那么我们估价的结论他要指向一个特定的时间啊，我们抛离了这个时间背景来讲这个估价结论，这个是没有意义的啊，因为我们这个股价对象，他是在市场当中， 市场随时在变化的，所以啊，当市场变化的时候，我这个估价结果可能也会发生变化啊，当我说一个估价结果时候，他一定要指向一个特定的时间啊，这个我们称之为价值十点 啊，他的特定价值和价格啊，那么这个我们称之为价值类型，也称为价值的内涵。你到底是种什么性质的价值啊？主要是市场价值和 face 市场价值这两大类啊，然后进行分析、测算、判断啊，我们形成最后的估价结论，他是有过程的，要进行分析测算、判断 啊，然后并出具相关的啊，专业意见啊。这个估价结果他包括两个东西，一个是价值，价格是多少，然后第二个就是专业意见，我给我的这一个委托人提出专业的建议啊，你怎么来进行一些处置啊？对这个委托人啊，是最合理的 啊，这个并且出具国家报告这样一个专业服务行为啊。所以我们说啊，用那个解析法 讲房产股价这个概念的时候，那么这下面所涉及到的所有的都是他的这个概念的要点，或者说是房产估价下面的二级概念啊，那么这个是最重要的一个 概念，我们后面的这个内容，对下面的二级概念会逐一的来进行讲解 啊，对，像这样的复杂的概念，我们的学习方法叫做刨钉解牛，化整为零啊，你把这个啊，估价概念你要背下来，这是一段话，这肯定有几十个文字， 我们啊这个背下来很难，但是我们如果把它分解成一个一个的这个点要素啊，再来按记这些点的话，相对来就容易了。 好，那么首先我们这个估价当中有估价机构和估价师啊，这个是估价当事人啊，也是估价服务的一个提供提供者 啊，他是要满足委托人的特定目的的，这个我们称之为股价目的啊，在这个股价过程中要遵循基本的 原则，称之为估价原则啊，要啊履行完整的程序，这个称之为估价程序啊，要依据有关的文件标准和资料，这称之为估价依据啊。对啊，估价的时点还不明确的一些事项，要做出合理的假设，这个是估价假设 啊，要根据股价对象、股价目的，选择科学的方法。这个是估价方法啊，那么股价对象是特定的房地产 啊，估价的结论他要指向特定的时间，这个是价值时点啊，那么他是一种特定的价值和价格，他的内涵，这是价值类型啊，要提供啊专业的意见。这是估价的结果 啊，那么形成物价的结果，他是需要经过分析、测算和判断的这样一个过程啊，最后才形成的啊，那么这样的话，我们就把这个物价的 概念按照估价要素来进行分解，分解成了那个啊，重要的一些啊，这个点啊，关于房地产估价的这个不同的啊，称呼叫房产价格评估、房产价值评估、房地产评估、房地产估值 啊，那么在香港它是叫物业估值或者物业估价的啊。美国它的这个房产估价它叫啊 real estate appraisal 啊，欧洲是 property valiation 啊，日韩称之为不动产鉴定评价啊，那么这是不同的国家和地区他对房产估价的这个。

房地产估价师考试估价原理与方法专用题库。

我们接着继续来说一下房地产的十问十答啊。第五问，房地产估价师呢，到底考几科 啊？那么新的合并后的房地产估价师呢，依然是考四科，只不过他的四科的名称和以前的内容有变化啊，进行了一个科目的整合。 第一科呢叫房地产制度法规政策，我们简称为这个法规啊，考试时间两个半小时，全部是客观的选择题，总分是一百分。 第二科，房地产估价原理与方法，同样也是两个半小时，满分一百分，全部客观。这两个呢啊，就我们我们所说的叫做基础的一个科目，后面的两科呢？第三科，房地产估价基础与实物，我们简称为叫房估 实物，实物课呢，虽然时间也是两个半小时，但他的题型呢，既有客观的选择题，又有主观题啊，满分也是一百分。 第五科呢叫土地估价基础与食物，简称的土估食物，那么也是两个半小时，客观加主观，满分是一百分。 总体上难度来看呢，要比旧的房屋和旧的土屋的难度肯定是有所提高的，因为它的题型题量呢，都发生了比较大的一个变化。那么关于这个具体有哪些题型，我们下次再给大家来讲解。

房地产估价师考试估价原理与方法专用题库。

房地产估价师改革了哪些内容？第一点呢，就是取消了专业以及工作年限的要求。 现在的报名条件是需要房地产评估相关专业，比如公民建或者是工程经济相关专业，并且具备相关的工作年限。取消了这个报名的门槛。用爱一点就是 考试的滚动制度由两年变为了四年，所以更多的人都能参加到这个考试当中。嗯，明年的话，你如果参加过其他建工领域的相关考试的话，可以看一看房地产估价是这个考试， 虽然现在房地产的政策不特别好，但是作为考证组来讲，这个证书还是非常值得考的。呃，房地产估价是职业资格考试，分为四个科目，房地产制度、法规、政策、房地产估价原理与方法、房地产 估价基础和失误土地估价基础和失误。所以明年可以看一看这个考试。关注我，带你解锁更多考试！

下边我们来学习剩余法，计算某市黄河大酒店所占用土地的使用权是二零二零年六月一日取得的，使用年限是多少呢？四十年。那好，那我们看一下，这个 应当是土地的使用年期是多少呢？四十年，那这时候呢？这个二零二零年二月六日是啥呀？取得了土地使用年限，他的容积率为二， 建酒店是二十层，总建筑面积为多少呢？三万平方米。那我们可以看到，如果说他的容积率是二，总建筑面积是三万，那他的土地面积应当是多少呢？他的土地面积应当是多少呢？三万除以二， 对吧？三万除以二，这是它的土地面积。然后我们看一下，这个酒店一共二十层， 一二层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所，他的建筑面积是六千平米，平均每天总营业收入是十万，然后经营成本是多少呢？六万，那十减去谁呀？减去六。好，接下来再看。 六到二层是酒店客房建筑面积达到了多少呢？两万两千五百平方米。那其中呢，酒店客房单间一共是六十八间，然后呢，普通单间三十八间，每天一百一十八。 豪华单间三十间，一天呢一百五十八元，那我们用一百一十八乘三十八，再加上一百五十八乘三十，再 再乘上多少呢？三百六十五天，我是不是就可以求出六十八间一年的收益呀？对吧？然后标准间一百五十八间， 那么普通标间九十八，一天一百八十八。豪华标间六十间，一天二百五十八。 套房五十八间。普通套房三十八间，一天二百八十八。豪华套房二十间，一天三百八十八，然后总统套房八间，每天是多少呢？九百八十八元。 那我们可以看到，有了这些数据，其实我们是可以求出一年的收益的，但最后他又给了一个入住率是多少呢？百分之七十，所以呢，我们这个三百六十五天，他应当是不是每天都有入住哦，所以呢，是多少？三百六十五乘多少呢？百分之 七十对吧？好，这是这个六到二层酒店客房的收益。接下来我们看一下该酒店取得土地使用权两年建成并投入啥呀？使用 结构为钢混结构，经济耐用。使用年限是多少？那五十年残值率为百分之零。但是我们要知道我们的土地是多少年呢？土地的使用年期是四十年，然后建筑物建成需要多少呢？两年，那建筑物建成到土地使用 妻妾满英的还剩多少呢？三十八年啊，虽然呢，这个建筑物的经济寿命长于了是五十年，他比土地寿命时间长，但是如果不是住宅的话，我们一般是要考虑到期进行啥呀？回收。如果 说这个题干中没有说，我们就认为是无偿回收，如果在无偿回收的情况下呢，这个建筑物的经济寿命就应当到这个土地使用期限届满，那就是多少呢？三十八年，对吧？好，接下来再看。 该酒店设计不合理，层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少多少呢？七万元。 那么请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路计算机土地在零八年六月一日的使用权总价格和地面单位价格。我们说呀，这里边他一共土地使用年限是四十年 年，对吧？然后呢，我们可以看他不是在零二年的时候他才这个取得的吗？然后接下来他的使用年，他的建设期是谁呀？两年。然后接下来我们再看一下到零八年，这是零二年，是吧？ 那到零八年的时候，这已经过去了多少呢？过去了六年了，对吧？过去六年，但在建筑物建成 到这个价值十点，零八年之间他经历了多少呢？经历了四年，对吧？我们把这个时间点给他搞清楚， 那下边还剩多少年呢？我们可以看从零八年价值十点到土地期限届满，他还剩多少年呢？还剩三十四年，四十呢？减六三十四年。好，接下来呢， 我们看一下假定呢大堂等经营管理，他的大堂等经营管理利润为总收入度多少呢？百分之十，他收入不是十万吗？那十万乘多少呢？百分之十 七，不动产综合还原率是百分之八，客房部分不考虑经营管理成本，七不动产的综合还原率为百分之七。再看 该酒店建筑重新建造的综合成本是一平米多少呢？三千八百元未来资金贴现率是多少呢？百分之七。那下边我们来计算一下这个 土地的总价和单价，我们的思路用的是谁呀？剩余法评估，如果用剩余法的评估，我们首先要求谁呀？房地合一的不动产 的价格，然后在这个基础上减去房产的价格，剩下的就应当是谁呀？土地使用权的价格，我们看一到五层房地产的价值，他是十万，经营成本六万，然后他要求的利润是百分之十， 那我们可以说在城上三百六十五天，他的年净收益是多少呢？幺零九五万元， 在价值十点，土地还剩多少呢？还剩三十四年的使用期限。建筑物的经济寿命虽然长于土地的使用年限，但是呢，我们考虑到到土地期限届满，无偿回收的时候，所以我们的收益期是多少呢？三十四年， 有了这个年净收益，有了三十四年的收益，近有百分之八的这个呃比率，我们就可以求出一 到五层的谁呀？价值。那同样的道理，六到八，六到二十层，这个单加标准间套房，总统套房，他的潜在毛收入都可以求出来。 在潜在毛收入基础上，我们不是说入住率只达到多少，那百分之七十吗？我们可以得到的呀，净收益。有了净收益，我们在 用收益期多少呢？三十四年，然后里边给出来多少呢？百分之七，我们可以求出六到二十层的谁呀价值， 那估价对象在即，估价期日的这个收益就应当是谁呀？一到五层的收益和多少呢？六到二十层的收益，这我们得到了谁呀？房地一体的总收益。接下来在 计算房屋的啥呀？限值，房屋的限值，大家知道重置价格一平米是多少呢？三千八，一共是三万平米，我们得到重置价值。 重置价值要扣谁呀？物理折旧和啥呀？功能折旧，物理折旧我们知道啊，这个从土地使用权取得到建成一共经历了两年，所以呢，在这个 土地使用期限的四十年中，建设期两年还剩多少呢？三十八年，一，在我们的价值十点零八年到这个建成应当过去了多少呢？四年，所以他物理折旧应当是三十八分之十呀四， 那再乘以谁呀？建筑物的重置价格。接下来我们看功能折旧。功能折旧中 谈到因为层高比较低，所以呢，每年要比其他的减值七万，然后减值多少年是在剩余多少年呢？三十四年我们就可以求出功能折旧。 有了物理折旧，有了功能折旧，那么在建筑物重制造价的基础上，减去物理折旧，减去功能折旧，得到这些房屋的限制。有了房屋的限制，我们看 在房地一体的不动产的价值基础上，减去这个房子的单独房子的价值，就应当是谁呀？土地的总价。 有了土地的总价再除以谁呀？再除以这个土地的面积。土地的面积我们说过是多少呢？应当是三万，再除以谁？容积率是二，对吧？然后呢，总价除以 谁呀？除以三万，除以二的，那我们把这个除二给它翻上去。哎，你在这里边看到的是谁呀？乘以二，对吧？这就是土地单价， 也就是说他整个的计算思路是先求不动产的总的价值，再扣除谁呀？房屋的限值得到土地的总价，有了土地的总价，除以土地的建筑面积，得到谁呀？土地的单价。

今天收拾东西翻到当年考房地产估价师的书，今天就跟大家唠唠，完事这书就要卖废品了。首先跟大家说一下相关知识，制度、估价方法这三科，因为这三科都是必卷考试，还有一科是案例分析，但是案例分析是我们开卷考试，两者的复习方法是不一样的，所以视频的话分开去说。 我是直接打印建筑工程教育网的，蒋毅听了一遍基础班把重点标出来，除了历年真题没有做额外的习题，剩下的就是把标红的记得记，没标的不看。 这门考试是纸质考试，所以考点挺集中的，不用做太多的题，打星星的是根据历年真题推出来必考的点，无论什么考试，历年真题都是重中之重。觉得我说的有用的话，麻烦点赞加关注，下期视频给大家分享房地产顾家案例分析这科开卷考试要如何备考？

房地产副驾驶在金融证券投资行业的工资是最高的。从招聘分析呢，招聘待遇两到三万，占比是最多的，经验要求三到五年占比最多，达到了百分之四十一，学历是大专及本科的，占比也是最多的。如果你下一步还不知道自己干什么，不妨考虑一下房地产副驾驶。

接下来我们再看零九年的真题。零九年的真题呢？还是用收益法来进行估价。 某企业于零六年十月三十日以挂牌出让的方式取得一家面积为一万平米的综合 综合的用途土地。土地的出让年限是五十年，批准的规范容积率是二点五。好，接下来我们再看时间上的一个变化。流程。 零六年十月三十。然后接下来由于市政条件等原因未能及时开工，后经有关部门批准，项目于零八年七月开始动工。这里边没有给出说是七月一号还是七月三十号，那我们认为考虑整 七月份。那假如说从零六年十月三十到零八年十月三十日的话，他应当是多少呢？啊？零八年零六年到零八年十月三十日，那应当是两年吧。 可是他不是到十月三十，而是到七月。那七月到十月应该还有谁呀？八九十还有三个月。那我们知道这个一年是四个季度，一个季度是三个月，那这三个月相当于多少呢？零点二五年。 也就是说从他取得这个土地出让，取得这个土地的使用权，到他开发建设，其实是经过了多少呢？一点七五年，就是两年，减去多少呢？零点二五年。这个时间在 也要把它推算出来。然后接下来如果说零八年七月开工，预计二零二二零一零年七月进攻，那也就说他的建设期要经过几年呢？经过两年。好。 有了这个之后，我们可以看那套他建完会多少年呢？我们说土地的出让年限一共是五十年吧， 这五十年减去前期的多少呢？一点七五。也就是说这一点七五年，他其实没开发建设，再减去呢，开发建设两年，我们可以看到， 当他建完了，建完的时候还剩多少年呢？那应该还剩多少呢？四十六点二五年。五十减一点七五减二，不就等于四十六点 二五元二。四十六点二五年吗？对吧？ ok， 好，这是四十六点二五年啊。借完之后，这个使用权还有多少呢？四十六点二五年。 接下来我们看该不动产为商场写字楼用途。总建筑面积是两万五千平米，其中一到四成为商场，它的建筑面积达到了多少呢？一万 八层是设备层，建筑面积是一千，其余是写字楼。那写字楼达到了多少呢？一万四。那正好大家看一看到商场一万 啊，写字楼一万四，这加起来两万四，再加上设备层的一千，不正好是总建筑面积两万五千吗？这个写字楼的一万四中呢，有两层自用，它的建筑面积是两千平。 那剩下的就说他出租的就是多少呢？一万四减两千是一万二吧。 接下来再看该不动产预算投资。一平米是多少呢？两千四。那总投资需要多少钱呢？就两千四乘以两万五啊。 开发建设期为两年，第一年投入百分之六十。我们刚才说到第一年投入百分之六十，第一年的绩息应当是多少呢？一年半。 第二年投入多少呢？百分之四十。第二年呢？那他的计息轻，那是半年。资金在投资期内是均匀投入的。 该不动产建成时即以出租的方式经经营，现已计划出租。地价。对于商场来说，每平米建筑面积是五点五，写字楼 每平米是多少呢？三点五。估价是对市场经营调查获得了一些资料。我们来看 同类建筑物耐用年限是多少呢？五十年。看到这个我们马上就想一件事，想一件什么事呢？大家可以看到啊，也就是刚才我们谈到 对于这个土地使用年限是不是也是五十年呀？刚才我们说有一点七五年，他干啥呀？他还没开发建设， 然后他又经过了谁呀？两年的开发建设对吧？这块这是一点七五年，这中间是谁两年， 那还剩多少年呢？刚才我们已经计算过了，他还剩多少呢？四十六点二五年对吧？四十六点二五年。那我们说从他 建完土地还剩四十六点二五年。而我们的建筑物的经济寿命是多少呢？五十年。很显然土地的经济寿命长。长于了啥呀？这个 土地的寿命就是建筑物五十年，而土地还剩多少呢？四十六点二五年。这显然是建筑物的经济寿命长于土地使用寿命了。那我们就要看一下，将来我们在折旧的时候，是按这个 啊，这个啊，按这个五建筑物的五十年呢？还是按照把建筑物的剩剩经济寿命定为这个土地的寿命四十六点二五年呢？这要根据啥呀？就根据他 这个到了土地使用期限建满的时候，是无偿收回呀，还是有补偿要考虑这个问题对吧？好，接下来我们再 来看市场间综合造价一平米达到了多少呢？两千五百元。精估算本项目投资总量是六千二百五十元。那也就说呀，他为了简化，考试的时候，为了简化计算， 把这个投资的量直接就给你了。就说综合竟然造价一平米多少呢？两千五。然后呢，总的投资就达到了多少呢？六千二百五十万元。把这数给你了，不用你算了。然后估价期间， 同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，可按出租建筑面积来计算。那市场商场市场租金一平米是五元，写字楼市场日租金呢？要略低一些。考虑市场平均的出租率啊，还有空置期啊，以 成租方一般需要缴纳相当于三个月的租金数额的押金等因素。经测算本物业建好后的年总收益。看见了吧， 虽然给了你钱的一些说法，但是这个钱直接给你了。总收益是多少呢？总收益是三千万元。然后下面再看。第五， 估价期内，同一区域内类似物业出租经营中，这市场管理费、维修费、税金分别为年租金的多少呢？百分之十，百分之八和多少呢？百分之十二。告诉你谁做激素，然后他的费率是多大。 那据此标准进行啥呀？测算本物业经营中管理费、维修费、税金共计多少呢？八百万元。 看，又把这个钱给你了，说这个管理费啊，维修费啊，税金钱直接给了八百万。由于综合法院例中已考虑了建筑物每年的折旧损失的因素，所以呢，不让咱们再考虑经营费用了。 保险费为既然综合造价的多少呢？百分之零点二。那既然综合造价现在不给你了吗？既然综合造价我们可以看是多少呢？六千二百五十万元。 接下来第六，当地的土地还原率为百分之八啊，综合还原率为多少呢？百分之十。这个百分之十要考虑了建筑物每年的折旧损失等因素。 同类不动产销售时，销售税费相当于售价的多少呢？百分之十投资 利润相当于土地取得费用和建造成本之合的多少呢？百分之三十。告诉你了谁做基数呢？土地取得费还有谁要建造成本， 那个费率是多少？百分之三十。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的多少呢？百分之一。那也就说土地取得费等于啥呀？等于 地价的地款，再加上地价的地款成多少呢？百分之一。那如果我们知道了土地取得费，那在求地价款的时候，那就土地取得费除上谁呀，一加百分之一就能得到谁呀？地价款对吧？ 有关银行存款年利率百分之六点五，年贷款利率是百分之十。让我们从上述信息中选择 最恰当的数据和三数来测算一下本物业所占土地在零八年七月三十日的谁呀？市场价值。我们看一下 刚才说到他是什么时候取得的呀？他是零六年十月，是十月三十号对吧？那么零八年七月三十实际上到 零六年十月三日之间是多少呢？一点七五年。刚才咱们已经算过这个年啊。好，接下来再看。第一呢，我们首先来计算房地产的主价， 在题中已经给了该建筑物房地产年总收益是多少呢？他已经给出来了年总收益对吧？三千万元。然后接下来求 补取该建筑物房地产的费用，题中也给了管理费、维修费，税金为多少呢？税金，他这些三个加起来是多少呢？八百万元。 然后在提干中给了保险费，是谁呢？保险费是总建筑成本的多少？百分之零点二 中，他告诉你建安一平米是两千五，一共是两万五千平米。那我们说建安总成本应当是多少呢？建安的总成本是六千二百五十万元， 再乘以给出来的费率百分之零点六，就得到谁呀？保险费率。而我们的总费用就应当谁呀？是管理费加维修费，再加税金，再加谁呀？保险费。把他们加起来，我们说八百万，再加上多少呢？ 十二万五，得到多少呢？八百一十二万五千元，这是谁呀？总费用。那我们说这个房地产的净收益，我们说应当是他的净收益是多少呢？在总收益三千万的基础上减至多少呢？ 减去八百一十二点五万元，那我们可以得到他的净收益是两千一百八十七点五万元， 得到了净收益。有了净收益之后呢，我们可以看这是房地产的谁呀？总价格， 这个总价格他的他是总价格。之后，我们说他每年的这个收益，这个收益是多少呢？他收益七是多少呢？我们可以看到他的收益七，刚才已经算过是多少呢？四十六点 二五年。为啥呢？估价十点距取得是多少呢？一点七五年把它建完了是多少呢？是两年。那这加起来不是三点七五吗？五十年减三点七五，不得四十六点二五吗？ 所以有了每年的收益，再除以谁呀？除以这个百分之十，再乘上一，减去一除上一加百分之十收益多少年呢？四十六点二五年。那我们可以得到房地产的谁呀？总价格 有了房地产的总价格，下边我们来计算一下谁呀？土地的价格，建筑的总成本在题中已经给了一平米是两千五，一共是两万五千平米，那我们可以得到它是多少呢？它是六千二百五十万元。接下来估算一下 房地产开发的谁呀？利息，他的利息说第一年是投多少呢？百分之六十。那他是产生利息一点五年吗？第二年投百分之四十。他的利息应当记多少呢？记零点五年。 然后土地的取得费用。土地的取得费用中，我们要注意啊，土地的取得费用，也就是说他应当是在那个，就是说 开发期就应当取得谁呀？取得这个费用对吧？也就是说他建设期两年吗？ 他在建设之前就应当付谁呀？土地取得费，那他产生的利息就应当是多少呢？就应当是两年对吧？土地取得费的利息，第一年百分之六十的利息，第二年百分之四十的利息。 好把这些加起来，我们就得到谁呀？这个整个的这个开发利息。 接下来再看房地产开发的利润。房地产开发利润提干中，给了谁做基数呢？土地取得费用再加上开发成本成多少呢？百分之三十。 那我们把它带入土地的取得费用，我们用未知数来表示。开发成本已经有了成百分之三十，还得到这样一个柿子保留着土地使取得费用就行了呀。 估算房地产的销售税费。销售税费就是售价成多少呢？百分之十，我们已经计算过售价，那用它成百分之十，接下来估算代估棕地的价格， 这个代估棕地的价格。土地取得费用就应当是在房地产总价的基础上减去谁呀？减去开发成本，减利息，再减利润，再减谁呀？税费。 我们把房地产总价带进去，开发成本带进去，利息带进去，利润带进去，再把谁呀税费带进去，对吧？那我们就可以得到谁呀？得到这个柿子，得到这个柿子中，他其实还是一元一次方程，有谁呀？土地取得费。 我们解一元一次方程就可以得到土地取得费。我们知道这个土地取得费其实是在地价的基础上加地价乘以谁呀？够地的税费。那我们说地土地取得费等于地价 价成上谁呀？地价加地价成上购地的税费的费率。那我们可以把它做一个数学变换，那地价就等于啥呀？土地取得费除上谁呀？一家购地税费的谁呀？费率。 那么说这个费率不是告诉提干中说是百分之一吗？那由此我们就可以求出谁呀？地价六千九百六十六万元。好，这是我们这道题。

各位学员大家好，我是蒋婷，我今年通过了房地产估价师的考试，房地产估价师这个考试相比经纪人来说的话，他的难度还是大一些的，特别是其中有大量的计算题， 会让人心里发触，但是我觉得只要你付出足够的时间去准备复习，还是很容易攻破的。先说一说我的考试过程，我因为复习时间比较紧张的原因，去年我虽然报了四个科目， 但是我后期采取了真战略性的放弃，只针对第一第二科目进行的复习。所以说第一科目交易制度， 他的内容和经纪人的第一科目是很多类似的，但是呼叫相关知识这本书上的内容是幼杂 又多。呃，我花费了很多时间去进行复习。第二个科目，开发、经营与管理，他有很多混响的概念，好在其中计算题他他适合专业基础 基本类似的，所以我第一年顺利的通过了这两个科目的考试，今年我就提前准备了复习理论与方法这个科目对于我来说难度是最大的，他是完全和经纪人没有相关的范畴， 是花了最多的时间，是花了最多的时间的一个科目。呃，第四个科目案例分析科目的话，我时间是花的最少的，我觉得他是一个综合的科目，如果说呃，交易制度和理论与方法这两个科目你能基本掌握，那这个第四 科目案例分析就有一定的把握。再说一下我的复习思路吧，我准备的复习时间一个科目大概是两个礼拜，我的复习方法是以咱们的题库和视频为主，首先金奖视频快速的看一遍， 特别是自己不熟悉的科目，呃，估价相关知识开发、经营与管理，还有理论与方法这三个科目我是非常细致的把每一个章节 的金奖视频都听了，并且根据老师在视频里面讲到的方法，去彻底理解了一些混淆的概念以及计算题的思路，我觉得这个非常重要。其次，你每个章节的视频看完了之后，你需要去做一下每个章节的练习 题，做练习题的方法也是我们巩固的一个过程吧，你需要嗯掌握这个练习题所覆盖的这个知识点，把他的习题解析以及知识点延伸都要理解记住。 嗯，关于计算题公式的记忆的话，我觉得也是在视频里面能够得到一个很好的效果，因为 视频讲解的时候，老师会嗯进行公式的推导，也就是说咱们在计算题的计算的过程中， 嗯，会有一个会有一个最基本的公式，我们只需要记住最基本的公式，再通过老师的方法去进行推导，这样子的话对于我们记忆这些计算题 题的公式来讲的话，也是大大的减轻了这个嗯工作量，非常有效啊。最后，我觉得大家也不用害怕估价师的这个考试，大家只要跟着咱们题库去认真的复习，认真的听视频，肯定是可以通过考试的。

好，接下来呢，我们看下面这道题目，某写字楼单元的出租期是十五年， 然后年租金是每年的年初来收取。第一年的租金是十万元啊，以后每年比上一年增加五千元，那这个其实呢，就是一个等差的一个数列啊，然后年折现率是百分之五，折租期内每年年初的等额年租金， 他实际上呢，也是啊，就是说每年呢，这个租金他不是一个相等的数额，每年的数值都是不等的，他是一个等差啊那个数列，然后呢，但是他要求的仍然是每一年的等额年租金，而且要求的是每年年初的， 然后他目前的这年租金也是按年初来收取。那要这个问题呢，因为涉及到一般一般我们默认都是租金在年 年末吗？他这是年初，所以我们这里呢啊，为了能够呃更方便的来解这个题目，我们画一个现金流量图，就是这个题目的现金流量图，他一共是零啊，开始一共是十五年啊，一共是十五年， 但是呢，他，呃这个租金是每年年初收取，比如说我们这一二啊，每一年啊，是年初收取，第一年啊，年初是在零这个时点啊，第一年租金是十万啊，也就是相当于十万，是在这啊，这是十万， 然后啊，之后每一年都比上一年增加五千元，那第二年的租金是在第二年年初，就在一这个时间这个时候呢，他是相当于十万，呃，五千就是零点五万嘛，十点五万。 然后呢，最后一年的租金是在哪啊？最后一年就是第十五年的租金，应应该是在年初，应该是在十四 四这个时间收取，所以这个时候呢，是啊他的租金，所以他整体的这个租金呢，这个等差数列就大概是这样递增的啊，就往上变化的，并不是每年相等， 然后他要求的是啊，把这笔就总共的这些租金啊，都转变成每年年初的一个等额年租金。那我们这里这里呢，大家都知道，我们教材上也列出来了，就是 啊等差数列求限值的一个公式。但是要注意的是，我们这个等差数列，无论是等差数列还是等比数列，还是那种等额年值，你要折成限值，他折到的都是第一个，就是说你你的就是第一年有收入开始往前折一个周期， 间隔一个周期的这个点的限制。也就是说如果我们直接用啊，已知这个是这个等差数列啊，第一个值， 第一，第一次租金是十，然后一共相当于是零到十四，是十五个，十五个十点都有，相当于是十五个，当然他是一个等差在递增的，那我把直接用公式把它折成限制，折到的是负一这个十点啊， 折到的是就是你第一个有收入，第一个最开始有收入的这个点，往前推一个周期是负一这个时间。所以如果我们直接用内公式折到的是负一这个时点，折到负一这个时点，我是不是因为你要求的是每年年初的等额年值，实际上相当于你要求的是最后把它折成一个这个画虚线啊，折成的是 这样的一个，因为每年年初的等额年值仍然是零到十四，那我们可以看到这个虚线，实际上你你相当于把这个十点上的这个值折成啊，零到十四，这样十五个十点上的等额年值就直接啊你，你直接把这个就是等 他数列折成信之后，再统一的运用。已知 p 求 a， 然后 i 等于就是这个年利率啊，年折现率，然后 n 是等于十五，因为是折成十五个时点嘛，零到十四是十五个时点，直接折过来就刚好也是在年初 啊，所以相当于我们也是需要经过两次折算，但是这个时候就要有一个负一这个概念啊，负一的这个概念， 我们看下解题过程啊，它是等差序列，然后呢租金是每年年初收取的，然后十点呢是零到十四，这样十五个十点， 然后 a 就是等于百分之等于十，这个 g 就是等差变化的，是零点五万元年折现率 i 等于百分之五，然后一共是十五年， n 等于十五年零到十四，这也是十五个十点。那我们教材上直接就有这个 给推导出来的这个公式，这个公式是什么呢？就是已知等差数列，然后呢把它折成现值，再再折成等额年值，这个公式啊，就是现成的啊，这个公式 相当于我们说有两个步骤吗？你先把等差数列折成线值，再把等差啊折成线值，这个值再统一的折算为零到十四的一个等额年值，他这个公式就把这两个步骤合在一块了， 这个 a 就是等额年值，就等于这个 a 一就是第一年的租金，这个 g 是每一年比上一年增加的零点五， i 呢就是百分之五，然后呢 n 是十五，把这个数带进去啊，算出来就是这个值， 所以这个公式就相当于把我们刚才讲的那两个过程啊，就是合二为一了啊，他直接就给出一个推倒丸的公式。当然大家如果说啊，你自己感兴趣，你也可以做一个练习， 就是说我先用等差啊数列求限值的公式，先把零到十四这样的一些等差数列折成限值，他折到的其实是负一这个十点，然后这个十点上的数值，我再用已知限值求年值啊，然后 啊用已知 t 求 a 的公式啊，实际上求折成年值啊，折到的就是零到十四这样十五个十点的等额年值，你猜成两步和这个算出来啊，这个都是一样的。

今天给大家介绍一下考过后一年两万的证书。首先是大家关心的专业和电线，如果是房地产物价相关专业，中专毕业五年，大专四年，本科三年，研究生两年，不是零年即可报名。如果你是会计审计专业，则需要取得初级证书满十年。那哪些属于相关专业？各地的标准不一致，具体的话看当地的官网。 关于年限怎么证明，需要提交工作单位的证明，这个是必须要有的，因为是考后的资格审核。这个其实也好办，找你们当地的评估所出过证明就可以。考试时间每年的十月，和住快是同一天。所以如果你打算备考注会，那就不要报名了，要不你咋考试呀？需要两年内通过四科方科举证，飞机考一张卷，考试难度较终极会计大一些。关注我，告诉我下期视频你还想了解啥？

很多小伙伴们问我啊，房地产评估师这个证到底怎么样？今天呢，我们就和大家聊一聊房地产评估师这个证书。 首先呢，从字面上一次来了解房地产评估师肯定是评估房地产的，但是呢，他有他很详细的职能。首先房地产评估师呢，他评估的是房地产的收益以及价值， 其次啊，他也是评估我们资产的负债预测以及可行性投资的评估。再来聊一聊房地产评估是目前市场上的行情，房地产评估是目前在房地产行业是非常收入可观的， 达到了五位数，而且他的考试难度也是不大的，所以呢， 小伙伴想考房地产评估式的可以私信我，下一期我将和大家一起讲解房地产评估式的考试以及技巧。

那我们再对重难点进行一个预测啊。首先二二年的这个情况，考生普遍反应提量大，的确提量大，多选题四十个，单选题六十个，这就要花不少时间。 我们大多数考试是单选三十，多选十个，你看我们这个题量超出了正常考试题量的多少倍？题量是正常考试的一点五到两倍， 因为我们和其他很多的考试是单选，是三十个，是吧？多选是十个到十五个，你看这是不是都翻倍了？综合题差不多多，一样多，但是总体上题量就是一点五倍到， 是吧？犹豫题量大，所以说考试覆盖面广，题目难度大。为什么不定向选择题就特别难做啊？不定向难做，多选选项难做，你看一下难做的题型就占了卷子的七十分， 而且题型给分标准，题型的给分标准和一些年度有显著差异。我们即使说多选题的话，你看我们给分才可以。一分， 可以说绝大多数的考试多选题都是给两分的，给两分无错，选的就按每个选项给你六分，这是不是给分少了？ 单选题一个才得了五分，是不是拿着分也不容易？你在这再来个不定向是不是得分也不容易？所以说普遍同学反映 不太好考虑。一般说来，考试的重难点还是在第七章、第八章、第九章、第十章、十一章和十二章， 那么也就是在评估方法的这样一个六张内容啊，六张内容还是重点， 当然要注意，苹果程序市场也可以玩综合题，也就是最后一章，我们还要积累考试经验，看出这种怎么出市场。苹果程序也是可以出综合案例题的，苹果程序里面出来错出来问题怎么解决， 这也是喜欢考的点，但是我们要看积累，看出题人的一个策略，我们再来定，是吧？

这一期给大家介绍房地产护驾是职业资格考试，这考试呢，实行全国统一大纲、统一试题、统一组织。 在二零二一年十月份，考试已经改革了报名条件，从以前的专业限制、学历限制以及工作限制变为只要具有大专级以上学历就可以报名参加考试。 报名方式呢是网上报名，网报时间是在九月份，考试时间呢是在十月份，但具体考试时间还是要根据个审公布的通知为准。 那么这个考试呢，要考四个科目，分别是房地产制度、法规政策、房地产估价原理与方法、房地产估价基础与食物、土地估价基础与食物。大家需要在四个考试年度内 通过这四门考试，才能顺利拿到这证书，这证书的有效期呢，是终身有效。关注我，带你了解更多考证干货，下一期再见！