保利滨江天珺上海建好了吗

朋友们大家好啊，今天我们来到了徐汇滨江保利滨江天郡。这个盘最近比较火热啊，我们先来说说他的地理位置以及城市界面。 地理位置属于天耀桥南路、荣耀路以及云锦路的交叉口，靠近县传媒港。西安至回顾。 属于徐汇滨江比较核心的一个地块。小区的正南面就是融创徐汇滨江一号院，主体和外墙都已经完工，里面还在搞内部装修。 然后北面的话就是云锦东方三期的别墅群，西侧就是龙南七村的公房以及龙院中学的一个学校。我们的东侧就是星汉广场的两栋写字楼。这是我从不同角度拍摄的。小 区周边的环境大家可以看一下。我们再来说说房子本身啊，是由保利和西安联合开发，富力建工建造。小区共计五栋住宅楼加一栋宝藏房加一栋租赁住宅。本次推出了四栋楼，二、三、五、六号楼， 总高在二十三到二十九楼，户型一百平的三房两南一北厅，南北通透的户型设计也是相当不错啊。 认筹时间是十一月三号到十一月七号，认筹点是在芒果广场的三楼。今天是认购的第三天，前两天认购了四百九十多组客户， 两天的认购率已经在一百三十五左右了，已经触发限售机制。大家觉得这个项目怎么样呢？在评论区说出你的看法吧，拜拜！

保利滨江天郡可能下周一就要拿证了，那我现在所在的位置距离项目一公里，在徐汇跑道公园。我们先吃饭，待会去项目附近看看。 我们现在在项目的北面，荣耀路上面可以看到项目目前在施工，然后南面看到吗？那边有几栋楼是还没有交房的。融创徐汇滨江一号。然后我们再回到项目的北面，其实这条路上面这边有一个隧道，荣耀路隧道。然后项目的对面 就是今年大热的云景东方。然后项目镜头再过来，这边就是中海地块。那中海地块这周其实是正式的一个地拿下来了，可以看到已经在如火如荼的施工当中了。我们这次开的户型清一色 都是小户型，一百平左右的。那中海地块它的联动价是十四点二万，包括商业运营部分，还有住宅，而且小户型占比只有百分之二十。 所以说其实高峰选手一千二到一千三百万左右入住徐汇，并交的机会其实以后会越来越少。那我们现在去附近看看， 可以看到那边有很多办公楼，像腾讯啊，阿里都是在这边的一个办公。

近期会员喜保利天郡都已开启认筹，但徐汇滨江二手房却狂跌四万，打心也不稳了吗？今天我们来深度聊一下徐汇滨江的板块价值，以及两个热门新盘的情况。顶流当属徐汇滨江 第十批次，徐慧冰将两个热门盘同时开，让非满分的选手也蠢蠢欲动，想不火都难。 大家好，我是魔都小魔女，小魔女团队为大家提供专业的二手房买卖，是超落地新房打信及信贷服务，欢迎大家后台私信咨询。 许冰双子会员喜保利滨江天郡在三号同时开始认筹，一共七百七十八套房源，入围比提高到二点五，也就意味着至少有一千九百四十五组选手可以入围，可谓是积分制以来啊，该板块场面最宏大的一次。更何况下 一个盘就是十四万二了，你买到的瞬间，会员喜就涨了一百一十万，保利涨了一百九十万，对比保利天骏十二点三万的价格，足足上涨了百分之十五点四五。大事之下，徐惠滨江真的还坚挺吗？新房的倒挂是实打实的，还是 只是表面看起来诱人呢？来解读一下徐汇滨江板块真正的市场价值，以及这两个盘的产品力。在一众大户型为主的徐汇滨江板块，小户型未来的价值和潜力又能到多少？ 先看一下徐汇滨江的地段价值，从板块定位来说，我们把徐汇滨江归属于第一梯队的板块。小魔女团队定义上海楼市第一梯队的板块，首先在地段上必须属于核心区域，其次楼盘要属于优质高端产品， 且以大户型为主，从而保证总价段上属于上海第一梯队。徐惠滨将从来不缺大户型的产品，甚至你可以说他就是以大平层构成的板块都不为过。虽然近期的三个盘， 江庭会员喜和保利天君这三个都是以百平小户型为主的新盘，但是三个盘不足以改变整个板块的结构。刚刚中海拿的新地块也是没有户型和面积的限制，预计中海也是会以做大户型为主。 接着我们再来看一下规划能及和政策红利方面，学会滨江的规划能及非常高。作为二零三五的中央活动区之一，学会滨江是上海中心城区， 其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点成片开发的区域。徐彬板块的发展潜力我们认为不低于 陆家嘴、南京西路等内环 cbd 核心区、西安数字中心未来和西安智慧股、西安传媒港三足鼎立。二零二零年香港致地三百一十亿拍下的帝王，更是锁定了西安金融与互联网相结合的金融科技定位。 目前的三大高端产业集群全覆盖了，文化、科技、金融等。除了产业能极高以外，学会滨江还有非常浓厚的艺术氛围，高品质的开放空间。 接着来看一下未来的潜力，学会滨江未来的潜力究竟有多大，房价能到多少，恐怕才是大家最关心的，我们不妨拿已建成的前滩来做参照。 小魔女认为前滩和徐汇滨江很相似，大家都在中环以内，都是滨江板块，而且都有非常稀缺的江景资源，都是全部拆光了 重建的，而不是在旧城区里修修补补，这其实在上海是非常稀缺的。此外呢，两个板块都有相当一部分的楼盘已经交付入住，形成了一定的住宅规模。而且这两个板块不管是新房还是二手，热度都是非常高的。 来看一下前滩这些年新房的涨幅，举个例子吧，二零一八年，前滩中梁海景一号开盘的均价八万五， 二零二二年三月份左右，也就是楼市高峰期，二手房的成交价高达十八万五左右，四年的时间翻了接近二点二倍，目前回调以后的成交价大概在十六万。 由前滩的建设发展及楼市的火爆，我们可见，高能及板块的崛起，其潜力是非常惊人的。那跟前滩相比，徐汇滨江的规划和能级更是高于前滩的。首先，在规划档次 和能及上，学会滨江比前滩要更高，学会滨江的产业定位更高，还有更多的写字楼、商业综合体代建，未来的天花板更高。而前滩一开始的定位是承接陆家嘴、世博的金融产业外溢，其实也是浦东南部的拓荒。 钱滩目前已经建的差不多了，形成了比较宜居的高端居住板块。钱滩的高端商业，比如太古里、东方体育中心、沿江的钱滩公园等，生活配套也业余非常成熟。但是回归到规划的能及上，徐惠滨江还是比钱滩要高粗一档。 第二，徐汇滨江的大部分楼盘是一百五十平起，而前滩基本上一百平以下的户型占了百分之八十。前滩小户型为主，不少楼盘都做了为人够拼的鸽子龙户型。整体来讲，前滩 的户型都是紧凑局出行，而徐汇滨江大部分楼盘是以三房起步的，部分盘有两房，他的主力面积段也在一百多平。决定板块档次的不是单价，而是总价。徐斌的主力总价段三千到五千万，属于第一梯队 前摊的主力总价端一千到两千万，只能排在第二梯队。徐汇滨江是以大户型为主的板块， 但现在开的两个新盘，会员喜和保利天郡却是以一百平的小三房为主。那么一个小户型的盘，在高端豪宅板块里，档次和地位怎么样呢？作为一个入门级，保值性和潜力会不会很差呀？ 小户型且品质降标的盘，在板块内呢，肯定属于跟随小地。显然，徐彬整个板块还在发展建设中，且大哥们的面积段、总价 段，产品力都相当能打，那就意味着大哥们前景可期。我们开个玩笑说，叫做大哥长得好，小弟吃得饱。尽管是小户型入门级，但是胜在数量少，稀缺，买入门槛更低，未来肯定很抢手。其实就相当于你在翠湖买了个两房， 翠湖的大户型涨的时候你也跟着涨，当然了，你别指望涨过人家大户型，但最起码你比其他地段的小户型要涨得好，所以对于预算不高的选手，这是非常好的冲击高端板块的机会。 两个盘的品质肯定没有那么好，主要买一个地段，开发商也不会做的很过分，只能说中规中矩吧。一百平的小三房对于人口比较多的家庭来说，自助确实比较局促，那这两个盘的位置基本在 徐汇滨江的一头一尾，会员喜的位置相对更优，更靠近内环，在起源金庸城旁边。那保利天郡呢，更靠近传媒港，周边的办公楼比较少，资助呢，相对来说更安静。关于这两个盘的基本信息，我们就不在岁数了，我们来讲一些核心的点。先来看一下会员喜， 那会员席这次只放了一百平的小三房，四百一十四套，有以下的几个核心点，大家可以特别关注一下。 首先，会员席的楼栋排的非常密，五栋的采光和视线遮挡比较严重啊，因为南侧的小米总部有一栋八 八十米高的办公楼，并且五栋还贴在保障房，不利因素比较多，位置最差。那其次，会员席的小户型是两梯四户，中间套北侧有连廊，我们带客户实地去看过样板房，连廊 外的栅栏是封闭的，这就意味着中间套北面的通风和采光比较差。从目前公布的一房价表来看，会员洗的价差做的不大，五栋的均价最低十二万八千六，其他的基本在十三万到十三万一千七左右。 楼层差做的也不大，以二栋为例，边套次顶楼与一楼的价差约为百分之十九，中间套与边套的价差大约在二十五万到三十万左右，在预算充足的情况下，建议优先选择好位置的边套。 保利这次一共开三百六十四套，除了两套八十平的飞镖以外，也都是一百平的小户型，之前网传的一百三十八、一百五的户型都没有出现。以下的几个点呢，需要大家特别关注。首先，保利的外立面装标会 更好，真石漆的比例比较低。那其次二三栋的位置比较好，前排五六栋靠马路，并且离融创特别特别近，感觉就像同一个小区似的，所以低区的采光会被遮挡。再就是大家都知道融创 徐惠滨将很尴尬，目前仍处于无限延期交房的状态，依旧存在烂尾的风险。所以在选房方面的话，从目前的一房一价表看，保利的定价策略更为激进， 以二栋为例，边套价差拉到了百分之三十二，尤其是在低楼层，五层以下，价差非常大。 总体来讲的话，这两个盘没有很大的硬伤，都值得一试啊。如果预算充裕，分数接近满分的，可以优先考虑位置更好的会员席。那在新房不断 涨价，二手下跌的大背景下，这两个盘的真实倒挂究竟有多少呢？我们来一起对比一下徐汇滨江板块二手房的真实市场行情。 那我们节选了部分徐惠滨江二手房的成交数据，近期的跌幅普遍在两万五到三万五左右，跟前摊类似，因为这两个板块早期热度比较大，冲的比较高，所以回调相对明显。现在能成交的二手的价格呢，预计在十四万到十七万， 会员喜保利天郡开十二三万的价格倒挂肯定是有的。那假如现在交房在二手房市场出售，考虑到目前行情不好，预计能够成交的价格大约在十六七左右，这么算下来，倒挂在三四万这样子。 对于预算一千五百万以内的高分选手，这两个盘是目前最值得冲的。那尽管徐汇滨江的二手房回调幅度非常大，但是这个板块能及属性仍然非常强，坚定的第一梯队的板块， 而且大家也看得到啊，新拍的一块地已经涨到了十四万二，可以看得出倒挂价差在逐步缩小。新房再回归市场， 其实在房改的大背景下，一个很重要的表现就是只有土地先回归市场，新房回归市场，整个楼市才能盘活啊。就像我们之前讲的，只有新房涨价才能旧楼市， 但是我们相信相应的楼盘的品质也会有较大幅度的提升，所以对于高预算的买家，不妨等一等 后面的盘，毕竟只有高品质才能穿越周期，经得住市场的多轮考验。关于楼市接下来的走势，大家还有什么想讨论的，欢迎在评论区留言。

徐辉内中环直线距离不超过三公里的三个千万级代入式项目，保利滨江天郡、汇悦亭、九龙亭，你更喜欢哪个项目呢？一起来看看吧！ 首先是位于龙华街道的保利滨江天郡，提到天郡就不得不说一下徐汇滨江，网上也有很多关于徐汇滨江板块的介绍，今天我们就不再多赘述了。 总的来说，全新的城市界面规划，加上滨江的整体规划和舒适的居住密度，也符合高端刚需刚改客户的需求范围。 其次是位于曹和金街道的九龙亭，项目直线距离保利冰箱天郡一公里不到，未来配套可以共享到徐汇冰箱高能级配套。项目本身是一个商住办综合体，一个住宅地块，两个商贩地块，目前住宅地块已经开始动工， 旁边康健街道的汇悦亭项目，项目隔壁就是上师大徐汇校区，整体的教育资源还是比较丰富的。对比来看，保利冰箱天郡依托徐汇冰箱整体的板块规划，项目的定位在三个项目当中无疑是最高的。 项目对面的云景东方过会价十六万五，小区二手房已经是二十万加的价格了，今年四批次过会认购率达百分之九百，基本满分。入围徐汇冰箱的热度大家都懂得，不过由于某些原因，即使到目前项目还是暂停摇号选房的状态。 后面二零年开盘的明星红盘融创徐汇滨江一号，当时十一万五的过会价，认购率达百分之五百，目前还是带交付状态，而滨江天郡十二万三的联动价触发高分，基本在预留 之中了，就看开发商怎么考虑了。九龙亭靠近徐汇滨江，周边的城市界面目前都在更新中，东侧大片空地就是规划中的滨江中城， 西侧的徐汇瑞创股产业园目前已基本建成，而且九龙亭自身就是商住办综合体，除了住宅部分，还包括商业、办公、 文体等业态。项目十一万四的联动价，后面二零一零年的洞天房电梯小区徐汇新苑二手挂牌价十一万左右，旁边二零一六年竣工的公元道一号二手挂牌价十五万左右。 月庭在一片老的居住区内，配套比较成熟，但是周边都是老工坊小区城市界面比较老旧，环境相对杂乱。项目十万二的联动价，旁边中海新苑零一年的商品房小区， 斜对面的海上名门公寓，零六年的商品房小区，二手挂牌价都在十一万左右。从周边配套和城市界面来看，三个项目当中，保利滨江天郡由于九龙亭，而九龙亭综合由于汇约亭，下面我们来看看他们的项目概况和鹿头户型。 根据公式规划，保利滨江天郡本次将拟建七栋最高为二十六层的高层，其中位于地块西北角的五杠三号楼为保障房，而东南角的七号楼为租赁住宅， 其余五状高层均为可售住宅。项目总户数为四百七十四户，其中四百五十四户为中小套型，户数也就是大户型只有二十套。未来在项目西侧的天耀桥南路设置主要出入口。另外再靠近天耀桥南路一侧，规划了一栋三层的 配套用房，包括综合管理服务中心、日间照料中心、菜市场及快递服务用房。需要补充的是，菜场虽然对于小区居民日常采买有便利度的提升，但是距离小区过近还是会担心有环境和噪音的影响。 并且我们看到小区两个地部出入口，其中一个和菜场出入口是在一个位置的，是否会影响到小区居民的日常出行也是一个问题。 项目主力户型是界面约九十九到三百平高层，目前入透了九十九平的过程稿，根据户型图来看，是三房两厅两卫的户型结构，两方朝南，一方朝北，三开间南向。 这个户型结构的优势是能做到更多房间朝南，缺点在于会多出走道部分大概三个平方的浪费空间。九龙亭根据公式规， 住宅地块已建设六栋八到十四层住宅百分之八十以上中小套型要求百分百全装修，配件百分之五保障房，预计提供约三百三十套房源，户型为建面约九十九到二百一十二平的三到四房，精装修交付。 从规划图上来看，小区的人行和地库主要出入口在五圈路上，另一个车库出入口在规划的龙横路上， 比较尴尬的是车子通过这个出入口进小区，必须要贯穿小区内部地面才能进入地库，理论上是人车分流小区，但是要穿过小区中间，这个问题又要怎么解释呢？ 还有一个就是噪音问题，地铁三号线、龙吴路高架以及在建的二十三号线都集中在项目东侧，不过根据项目规划图来看，有预 有三十米左右反冲带。户型方面，九十九平的同样是三房两厅两卫户型，对比保利冰箱天郡就好很多，同样的三开间南向九龙亭，做到了南北直通的同时，也解决掉了有走道浪费面子的问题，很棒的小三房户型。 一百五十八的四房两厅两卫户型，三房朝南，一房朝北，南北通透，并且四开间南向非常正气的四房户型。 一百八到二百一十二户型都是四房两厅三卫户型。在一百五十八户型的基础上再度优化， 增加了一个洗手间，做到了双套房的设计，实用性提升了很多，其他空间等比例放大，舒适度大大提升，几个户型都非常不错，诚意满满。再来看看会约厅，项目规划 建设六栋八到十五层住宅，据悉百分之七十以上中小户型平均楼间距在三十米左右，预计提供住宅四百二十四套，户型为建面约七十到二百二十平的两到四房 中，主力是九十五一百平的三房。根据规划图来看，小学的主出入口在青州南路上，还有大家一直讨论的十五号线从地下经过的这个问题。 规划图上也可以看到，十五号线只会从七状配套空间房地下穿过商品房部分，有可能距离近的会感受到动静。 住过地铁边上小区的小伙伴就明白我在说什么了。惠婷，这次户型数量比较夸张，网上路透了十几种户型，我们挑几个主力户型和大户型给大家看看。九十五平和一百平的三房两厅两卫户型 够一致。三靠我们今天说的保利冰箱天韵九十九平户型，二者基本没有什么差异，三个项目放在一起对比，优胜者很明显就是九龙亭的九十九平户型， 一百四十五的四房两厅两卫户型，是一个边套户型，三房朝南，一房朝北，客厅在中间朝东，整体还是比较舒服的，通透性差一点，但是空间利用率比较高。 一百八十五的四房两厅三卫户型，高峰户型，房间两南两北朝南，双套房设计，南北通透，户型方正，套数不多，只有十六套。二百二十平的边套户型，四房两厅三卫户型， 非常惊喜，完全发挥了边套户型的优势。餐厅、客厅、阳台组成， l 型的采光面感官肯定非常漂亮，两方朝南，两方 朝北的空间布局一样，也很正气，空间利用率也是很高，没有什么浪费空间。目前看到的三个项目的大户型产品对比下来，最惊喜的就是汇悦亭的二百二十平户型了， 总的来说，结合价格、户型性价比来看，我会把走龙亭放在保利滨江天郡前面一公里左右的距离，一万左右的价差，配套相近的同时，有更好的户型选择，会提升更好的。 当然，保利冰箱天郡所处的位置价值是高于九龙亭的，就像我前面说的高端刚改客户是非常符合这个项目的。 而汇悦亭在三个项目当中价格是最低的，十万二的联动价，最小面积七十平，七百万左右的预算就能够入手徐汇内中环的新房，吸引力还是非常大的。汇悦亭和九龙亭这两个项目还是非常适 预算千万级的刚需刚改客户的。以上就是今天的分享，不知道你们的看法是什么呢？欢迎评论区说说看吧！关注小叶涨房，让买房更简单！

小瓜自己原来的房子呢，就在这附近。所以呢，在上海的十年，我是眼看着徐汇滨江一步步建起来的。 以前路过这里就觉得好荒凉啊。现在平地起高楼，徐汇滨江传媒港已经拔地而起，各大企业呢，也纷纷入住。不过呢，据说控制率还是不低。上海的办公楼也太卷了，现在到处都是大饼，处处抢资源，经济环境也不好，没有多少羊毛可以薅了。 想起来徐汇滨江金融城，那里还有大片大片的商务楼，自己人还要和自己人竞争，真的是大写的一个惨字。那咱们今天不聊商务楼，还是聊聊徐汇滨江的新房项目。保利天郡。十二万三的价格，预计裸分要七十多分。如果需要高颜值靠谱销售的，右上角，记得给小花点个小爱心。 说起徐汇滨江的新房，只能说一个字 sao。 他南面的融创，徐汇滨江一号，他北边之前上全国热搜的云景东方，他西边的宝能公馆，幺二八八，还有上海湾的 利亚。认筹现场。再好的东西，也不能这么藏着悟着呀。不过我对保利是有信心的，希望他们打破局兵新房骚操作的魔咒。需要认筹的呢，记得找小瓜的靠谱销售哦。说回房子本身地块的位置，个人觉得在徐汇滨江不算特别优秀。首先啊，他不临江，高层远眺都很困难。 然后呢，他北面是荣耀路的入口，这条路还是有点车流量的。不过他在北面对居住的影响呢，会小一点。再者，除了北面的融创和南面的云景东方，他周围呢，都是老破小拆迁，不知道还有没有可能，至少现在感官还是挺一般的。 这条的话，十一号线云锦路八百米，十几分钟就可以走到了，去前滩和徐家汇就比较方便。未来呢，还有一个二十三号线的龙起路，再见也非常近。商场的话，就是我蛮喜欢的那个西岸凤巢。在徐汇区龙华的学校呢，比较一般。附近呢，倒是有些不错的。民办小区，规模不算大，一共是七状，但只有五状可售。 一兆保障房和一兆租赁房。房型的话是两梯四户。代年廊。看看保利其他楼盘的户型差不了太多。所以你会选择保利天居吗？记得找小瓜预约看房哦！

没有八十分以上，基本没戏。保利滨江天郡徐汇少有的九十九平三房，极少量一百三十八到一百五十平户型，联动价十二点三万。项目位置距离十一号线荣耀路站四百米，西至天二桥南路，北面荣耀路、荣耀路和项目之间 规划绿化，南面就是融创徐汇滨江一号。张建七状最高为二十六层的高层，其中位于西北角的为宝藏房，而东南角为租赁住宅，其余五状高层可售。主力户型建面约九十九平三房两卫，三百五十套左右，总价一千两百万左右就可以上车。还有少量一百三十八到一百五十平， 总价预估一千六到一千九百万，入手难度更大，分数和摇号运气缺一不可。项目联动价十二点三万。隔壁三年前的融创徐 滨江一号均价十一点五万，保能十二点九万百会员十三点二万。云锦东方飞别墅也是十三点二万，北面玉江亭会员喜连动价都在十三点一万。香港之地起源，没有联动价，可能是三兄弟中最贵的一个。 也就是说，徐斌目前的新房房价差不多在十三万左右，保利便宜了七千块，而且有小户型，上车门槛相对较低。如果你有一千两百多万的预算，分数八十加探探子，觉得这个项目是非常不错的选择。

徐汇滨江又有全新盘出来，保利滨江天郡高分选手可以准备起来了。据悉，项目已经准备许可。项目南侧是前期大热项目融创徐汇滨江一号，西面是跳桥南路。根据公式，项目将建七状最高为二十六层的高层，其中位于西北角为保障房，而东南角为租赁住宅，其余五状高层可售。项目加上租赁和保障房，总户数为四百七十 四户，中小套户型四百五十四套，只有二十套大面积。项目西侧的天耀桥南路为主要出路口，靠近天耀桥南路。一侧规划了一幢三层的配套用房，包含服务中心、日间招料中心、菜市场及快递服务用房。联动价十二点三万每平，对比三年前南侧的融创十一点五万，价格只涨了八千元每平。 倒挂就不需要多说了，徐汇滨江的倒挂在上海也是排名靠前的。项目。距离地铁十一号线荣耀路站约四百米，距离在建地铁二十三号线龙旗路站约五百八十米。北侧荣耀路，往西可达上海南站，往东可达前滩。这个项目兼顾 tc 和自助，也会是一个高分盘。对这个项目感兴趣的小伙伴可以私信探探词。

兄弟们，荣创冰雕一号院马上交付了！保利天郡现在建那么快吗？就那么急着入市吗？现在已经建到五六层了哈，有兴趣的欢迎私信给我说啊！

从保利滨江天郡去会员喜的路上，经过了掷地起源的一期，整个的徐汇界面。这一条路真的很漂亮。我们现在在瑞宁路上面，胖子现在所在位置就是在龙华中路，后面就是会员喜。可以看到这边就是豫江亭，离他项目非常近。探探子去年也是过来拍过。豫江亭 两个项目距离大概四五公里，然后都是属于徐汇滨江。那会员喜他是属于西安金融城，保利滨江天郡他是属于西安传媒港。目前其实保利滨江天郡他城周边的一个城市界面更好，因为建的早嘛， 像金融城其实是要等的。不过未来的话，我感觉呃金融城这一块可能会更好。项目的这个南面这块地，未来需要造雷老板的小米总部，那小米总部在南面，过去就是起源，然后起源再过去 其实就是黄浦江了。然后项目的北面那一幢楼看到吗？那一幢楼叫美幻大厦，据说项目有一个展示中心在二十三楼，我们群里的小伙伴跟我反映说二十三楼这个电梯上不去的。 他这次一共开四百一十四套房源，入围比是二点五，差不多有一千多组可以入围，一共是四栋住宅，加上当中的一栋楼王。这次楼王是不开的大户型，不开，开小户型，然后主力总价差不多一千三百万起。 会员席可能十一月五号认购，他跟保利滨江天郡的认购时间可能就差三天。那今天探盘就到这里了，如果你对哪个楼盘感兴趣，欢迎给探探子留言。

hello， 大家好，这里是 coco， 那么今天给大家带来的是保利滨江天郡的一个楼层景观视野，那么在正片开始之前，恐怕是要打某些人的脸了，因为毫无疑问，结果是能看到江的。 其中二十六层的六状高趋势也是最好的，其次是五状的西边，一状和三状的东边其实都可以看得到，只不过光感会稍差， 遮挡会比较多。那么我估计后期的一个景观属性大概率会体现到定价上，后续的话，一访价 excel 原文件也会整理好发在群里面，那么需要的可以评论区留言，想要就可以了。 ok， 那么我们话不多说，正片开始。

云锦东方的平替徐汇滨江新工艺，保利滨江天郡有新动作！点赞收藏！最新爆料来了！不废话，直接上节点，最快九批字就要尝试！上会位置就在天耀桥南路上，北面是云锦东方，南面就是融创项目， 妥妥的豪宅区划重点了。百分之一百全装修，预计有四百七十四套房源，百分之八十的中小套，联动价十二点三万九十九平米的过程稿已经来了，高清大作私信获取吧！靠谱销售已经正式对接点点左下角直接 get 到吧！ 十九平米，估计总价在一千两百万左右，这个价格上车，徐汇滨江积分呀，怕是要爆了！另外，项目还有一些三百平米的大户型，多金大佬又要暴躁了吧！加油吧各位小伙伴，千万急冲！市区还是徐汇滨江这种地方的机会呀，真的是越来越少了。

大家好，很多人说这次开盘的新房徐汇平将创始金已经凉掉了啊，众筹率现在确实还是没有 触发积分，是徐汇天俊一个盘，是触发了限售的一个状态。那么究竟这两个盘是不是突然凉掉，还是说徐汇冰胶它本来就这个样子？我们整理了一个徐汇去年年底到现在 开盘的新楼盘的一个数据汇总给大家看一下。嗯，徐汇区呢，去年年底从到现在一共是开了十个楼盘，分别是一月份开盘的复兴玉江亭，整个开盘项目呢，也是以刚修为主，一百个平方，当时的积分还是比较高， 十三万的单价，当时是达到九十五分。然后后面的话就是常会景苑，八万多的单价，也是个改善户型。然后宝能幺二八八呢，大家都知道这个房为什么没有出发，积分也是个改善盘， 然后后面的话就是百会员，还有那个云景东方，这两个楼盘呢，都是以改善为主，然后分数的话都会比较高。 还有一个改善的话，就是地产上海月庭，当时的积分也是不高的，只有五十五点四分，然后也是个改善型的四房。后面的话九月份其实还开了一个楼盘，是玲珑亭，当时也没有出发积分，单价的话也是十一万的一个情况。然后后面的话会月庭也开盘了， 开盘单价的话是十万，但是他就触发了积分，达到六十五分，独立户型也是一百个平方。所以说我们结合目前保利天郡和会员喜的开盘情况来看呢，整个两个楼盘开盘的话套数也比较多， 将近八百套左右的一个房源，然后主力户型的话，也都是在一百个平方左右的。刚需改善的一个三房户型，单价是从十二万到 十三万，两个项目大概相差了将近一万块钱的一个情况。我们从历史情况来看，这两个楼盘目前的认筹还是说没有出发积分的一个状态，应该是在情理之中的，毕竟前面的楼盘 也是一个低分或说是一个未出发的一个情况。但这两个楼盘哪怕是没有出发积分的话，我觉得签约率的话也是百分之百，开盘当天也会受轻的。所以说大家理性看的这个事情，觉得徐汇滨江的新房不行了，他是有历史数据可以查的。好吧，谢谢大家。

在众多粉丝的忐忑与期盼中，上海楼市两个网红姗姗来迟。之前我们聊过会员席了，那今天我们就来讲讲保利天君。 很多伙伴可能不清楚天郡和天悦的区别，这两个呢，都是天字系列的开发理念。不过郡字系啊，更强调自然与艺术，与本身所处的地域环境要融为一体。而天郡因为身处徐宾地区，所以很自然的引入了郡字系。 我准备了几个各地的天君作品。这个呢，是一组二零二三年上半年高端入围楼盘苏州保利天君。 外立面的美学设计，地上的地下双大堂，同时配置电动移门中心花园、儿童活动区、建设活动区、工区、军装样板房、精装师派等等啊。让大家一关。再来感受下广州荔湾保利天郡小区的鸟看图 啊，外立面啊，园林效果以及样板房实拍。最后我们再来看一看上海的天俊。地理位置南面融创徐汇滨江一号院。三年前开盘卖十一点五万，三年后的今天 涨了八千元。好了，戴老板今天不多讲了，想要对接销售马上认筹的小伙伴们赶紧私信吧！

上海时批次中热度最高的两个徐汇滨江项目会员喜和保利天俊都已经触发积分，最终预计入围分会在六十五分左右。距离上一个徐汇滨江项目云锦东方三期一百一十八点三二分，才过去两个月，徐汇滨江的入围分就下跌将近五十分，可以说是上海跌落神坛最快的板块。我们以实际的数据来对比， 我们将云锦东方和会员系的入围分还原成社保系数零点一的状态，会发现两者的入围门槛最大，相差约十八年。工作社保意味着入围客群完全就是两代人。一边是套军，总价五千万，必须已婚无妨工作二十年的中年富豪一边是套军，总价约两百万，刚结婚工作两年就能入围的九五后小夫妻。 云金东方地段墙品质好，这个大家都没有疑问。但对于会员喜和保利天俊，建议大家还是多多以自助角度来看待，会更舒心一些。金房买到就是赚到，这在不少 老人心中已经成为共识。但是很少有人在认真思考新房的倒挂，究竟是是纸面富贵的虚假繁荣，还是真金白银的真实利润。按照普遍的算法，新房卖七万，隔壁二手次金卖十万，一百平，就是白赚三百万。但在买入的过程中，我们付出的成本不仅是房款本身，也 有其他各式各样的钱在话下。今天就让我们盘一盘。买新房的成本可不只是房价而已，你要加上契税、维修基金、租金成本、资金成本、 贷款利息等很多方方面面。霍建哥以八百万总价为例，折算了上述所有成本之后，给各位准备买新房的朋友们算笔账，五年后，当新房熬成可售二手房， 需要卖到一千零一十六点三万才能覆盖购房成本，倒挂率至少要达到百分之二十七，打心才算不亏。当然，未来二手房价可能也会继续上涨，但是我们要辩证看待今天新房的倒挂，期待越高，失望越大。 况且新房还有可能面临延期交付、质量维权或不对版等一系列糟心问题。大家在买房前可以仔细和家人思考下自己的购房需求究竟是什么，什么时候需要用房， 选择最合适自己的才是最好的。就目前情况来看，十批四中除了徐汇、滨江和唐镇之外，没有任何一个项目敢拍着胸脯说自己能当天清盘，连保证能触发积分的项目都没有几个。第十一批新房更是竞争无比，内卷 神仙打架。什么滨江，什么新天地，什么绿城，过去必然高分的标签，而现在是能卖完就烧高香，卖不完是日常的时代。关注上海新房，火箭哥，科学买房！

第十批次新房突击官宣了，徐彬项目怎么选？第十批次热盘富豪怎么选？借此新房官宣之际，谈谈富豪如何选徐彬及徐彬项目。等半天，黄埔三兄弟一个也没上，把徐彬项目等来了两个 会员系保利天郡要大概率撞车了。是 p 四，共三十二个项目，九千两百四十套房源，算是今年新房 p 四里最大量的。徐斌开发二十年，当然是有众多粉丝，但是到了赤裸裸的收割期，当然可以继承传统三无项目居多。 当然热度不减也是真相。但我也有我的理由，劝我的富豪朋友们别冲动，等一等，这两个项目不适合你，即使把大面积也一起全开出来了。今天有个富豪抱怨说会员洗什么奇葩规定。他们说销售不允许接待客户， 接待客户就开除。富豪说买个房烦死了。我安慰说难受有什么用，几千万投入哪有那么容易的， 慢慢膜吧。微信客户都应该知道，他们的客户基本都是两千五百万家预算者。所以在这里也要声明，刚需刚改，可以退了。这篇案建议不适合你，我们拔出萝卜带出泥，说为什么不选这两个项目，以及送到。说说徐斌与富豪提供哪些购房思路。徐斌规划和环境不差， 且拥有南上海广阔的购房腹地。但我依然想说富豪，你慎重。盘盘理由如下一此一时彼一时。目前市场已然不同于去年，前年，已经濒临崩溃。说的是很多卖房业主，货出不掉，自然没有钱去打新 的。积压的需求释放掉，市场热度自然会回到五年前。市场有周期性的，他们仿佛之前有说过，只有少部分人能反人性做决策，大部分人会在不该涨价时候涨价。与其说卖房打薪，不如说陪练陪跑。如今自己的房子价格过上 车时的一上一下，却依然卖不掉。第二，上面一条如果在谈市场逾期，那这条是说规划呈现徐斌有很好的水岸生活和舒适度。但其实商业就目前进度和规划定位，都只是中长期 市，企业商圈还不如徐家汇强大。后者是列为国际企业商圈类别的，这里更没法跟华海路、芋圆、陆家嘴、北外滩这些商圈 上提冰了。有人做过二十年至今的房价涨幅表，也可以说明一些板块价值问题。同时，目前徐斌二手房成交周期是远远长于这些穿通 豪宅板块的，估计更长远的估价体系也因为一部分原因是出身决定的。三、那第三个相对不看好，是各种有问题的开发商和各种参差不齐的项目。从百汇园、上海湾、云景、东方融创、许宾一号、宝南公馆、幺幺八 巴等，大部分都应该知道各种传说和故事。叙利亚封书包费、三五停工等。四、观众是失望的，但同时是失忆的。当时的种种不满意都会随着时间过去，因为在过去价格都是不涨的。看似今天还有不少倒挂， 尤其加上香港之地超级综合体，加上恰当之时徐汇几个综合体地块推出与规划，都是给稍微犹豫的人打了一记强心机。但汤姆依然告诫富豪慎重下手。只能说徐彬是会玩的。五、 尤其是预算在两千万加积分还不错的选手，你可以会有更好的房产资产配置或者升级的方式。在上海，这个不进则退的能量场弯道超车。目前从两个项目来看，大部分是两千万以下的刚需刚改产品，不具备当下资产配置和升级好的属性。 跟时期。就那些个别的靠两百平的户型，你就别挤了，穿插在刚需刚改的户型中，不是你的圈层和天地，直接放弃，会有更好的机会等着你。另外说第十批四还有一个十万加的项目，世纪前滩天会，十三万二的价格， 一百一到两百九的户型，观众上次已经投票了。那个认购结果是出乎意料，也是必然结果。陆家嘴集团还是挺会玩的， 愿者上钩。就这样吧。目前购房时期随着政策揭晓越来越光明，而且明朗，胜利就在眼前。别错买货，买错在山坡上。这是这几年做咨询服务以来太深刻的体会，大多的人其实是没有把握好时期和房产置业规划的， 当然这也在所难免，毕竟在激烈的竞争中，总会有输有赢，总会相对更好。此篇分享送给长期支持汤姆工作的富豪，祝君好运。其他打心富豪涉及到房产购房规划和项目咨询，请私信或加微，汤姆长期在线，下期再会。