北京清河学校好还是昌平区学区好
海淀学区房因为调剂爆雷大约几十万，市场真的如此吗？数以千计的信息反馈市场一线的彩盘以及价格记录，海淀二三年又生小调剂复盘系列来了，海淀的学区房跌幅到底有多少呢？ 以调剂的比较粉的中关村一小为例啊，他画片内的成交主力东南小区，年初一套五十六点三平的双南两居能卖到八百二到八百三， 而在现在，他是七百七就能卖。海淀最受瞩目的万流板块，他的标杆占坑小区是万城新兴家园，最近成交的两套占坑房，单价只要十二万加，要知道，这个小区的成交单价是常年在十五万左右的， 而就算最低谷的时候，成交价也在十三万加一到十二万，已经超出了很多人的想象了。那么，对于未来想要考 考虑海电水车的家庭来讲，今年的调剂结果以及这个价格反馈能给我们带来哪些指导意义呢？ 三年虽然是入学人口的最高峰，但是二四二五年的人依然不少，顶级学区依然有调剂的可能性。所以呢，很多家长已经开始退而求其次，选择第二梯队的学校或者学区了。比如啊，洋房店的脆小， 虽然条件进不去，那么我们就选择七一洋中心或者洋五这类的学校，价格比较低，还能住，能保住洋房店的初中通路就好。 八里庄的海石进不去，那就退而求其次，选择万泉曙光啊，六一啊，订会礼啊等等，或者再退一步考虑紫竹苑骗去，毕竟呢，骗去那的初衷坑也不大，房子便宜点，多出来的钱留着给娃报班啊，鸡娃呀，中关村一二三小进不去，那就退而选择任大夫实验呀，中关 四小啊，双鱼树啊，初中能大概率去个中关村中学也就认了。第二，预算高的顶级学区你去不了，那就奔着买个改善房，顺带解决学区问题。选择一些小学还不错，可能初中有坑的 这种片区，因为初中的坑呢，我们可以在小升初的时候再退而解决。如果说西城房价上涨的第一动力是学区的话，那么海淀房价上涨的第一动力一定是改善了啊。 比如像清河片区，他的这个橡树湾呀，尚林溪呀这种改善型的房子，虽然他的学区很一般啊，也就将将能解决个小学，但是这几年他房价的涨幅也是不俗的。 再比如，昨天就有家长问我，正在纠结，到底是买双鱼数的占坑老破小，还是买太阳源的改善自新，那我的答案是，有能力呢，就直接一步到位。太阳源 虽然他也不是很新，但是对于中关村片区来想，他依然是不可替代的改善天花板了。但是呢，由于海淀都是不分条件，所以等于说，如果你不买房，参与这个幺九幺幺后的条件，那你是完全没机会。如果你买房呢，有的学校可能还有比较大的概率能进去， 那要不要去冲这些热门的学校呢？我觉得家长可以比较今年的调剂结果，看看自己最坏的结果能不能接受，毕竟哪怕概率只是百分之一，但是到了自己身上也都是百分之百，对吧？那如果我们是抱着求本的心态去选择学区的话，我前面所说的那几个学校呢，大家也可以考虑。 第三，很多西城的家长可能不能理解啊，为什么海淀的家长买学区房的时候居然会有这样的想法呢？先买个改善，顺带解决学区。那是因为西城和海淀的升学政策有很大的不同，在西城的话呢，你幼升小学 选择了这个片区，就决定了你的小升初，因为西城不可以跨片区的去转学或者是去小升初，但是在海淀是可以跨片区去转学或者小升初的。还是以清河为例，假如你在小学阶段先买了一个橡树湾，选择了在清河的十二二小上学， 那这个小学还是不错的，但是呢，到了四五年级，哎呀，你发现这孩子没有什么点着的可能性，想要进这个十一农业太难了，想要进二十中太难了。 那这个时候你想着给他做一个初中的保底，你该怎么做呢？那你直接去上帝买个房，把房户都挪过去的话， 那就可以去上帝进行跨片区的小升初。所以呢，在片区的选择上面，海淀的容错率还是比西城要高一些的啊。二三年这个调剂结果呢，对于二四二五年的家长来讲，可以说是有利有弊。不好的方面是所有的牛小几乎在二四年都 挺不稳当的。好的一方面是促使家长不得不去思考更多元的更综合的一个买房方案，比如说我是不是先考虑住后考虑学呀？比如说是不是可以把小学和初中来分阶段解决啊等等。
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09:29查看AI文稿AI文稿现在在北京的地段论里啊，北五环深入人心，高新产业对北边房价的影响非常明显。那今天咱们看看北五环标杆之一，清河橡树湾周边的二手房。从周边小区的名字就能看出来，清河这一片早年是各个厂子 以毛纺厂为主，还有什么砂轮厂、加气混凝土厂等等，最老的房龄可以追溯到五几年。另外租房清河三街、四街目前仍有大量棚户区，对于周边的交通配套和城市界面都有比较大的影响。除了五彩城附近，清河完全贯彻了海淀土不拉几的作风。 好消息是去年租房已经拆除了三产，目前正在走手续，年内预计就会开始拆除。清河四阶、三阶也在拆除计划内，我看过公示稿，未来租房会原地回迁，同时也有商品房供地，能等的朋友们可以等一等，租房上的新盘供出来也得明后年了， 清河的环境呢，在逐步变好，大家可以拭目以待。接下来说海淀，就不得不说学校。首先清华富画面范围，茅房路以东，前身是清河以小，被收之后呢，硬件和师资都有提升，家长口碑也在变好，但是也没有那么好。 实验二小橡树湾画片范围，毛纺路以西这一片硬件和师资最好的小学。实验二小当代这一片呢，就金玉美和园市上这略逊于橡树湾水平。中等。实验二小会员住房村的画片收调剂，硬件和师资都非常一般。 中学方面，派位比较好的是二十中，但其实会有一大部分的人呢去清河中学，虽然清河中学有提升，但也属于中等偏下的水平，不过有校和道校，所以清河片区的学区整体看来向上的空间有，比如上帝实验二十中十一龙月都有点招，但是点招范围是全区，概率相对 比蜀地点章要小。而且小学整体呢，没有那么好，清河中学也是承接了大部分生源，下线不够高，所以清河整体学区水平一般般。说完了学校就又到了传统的梯队排名环节了。先聊向荣安，清河乃至北五环的标杆风向标， 基本没有短板。你说位置，他是目前清河这片城市界面最好的，有华润自己盖的五彩城，有硬件师资都不错的。实验二小马上昌平县南弦地铁也有了， 自己本身华润的物业环境维护的都不错，他成不了标杆就新鲜了。一共五期，零七到一八年左右依次开发，越新的越好嘛。 五七之前去做过看房的视频可以去搜搜看。三居两千多万起步，单价十万加的豪宅。橡树湾呢，优点就不提了，聊聊缺点。五彩城门口车多人多，还有底商，临街楼层可能吵一点，另外有些东西向的小户型楼洞， 部分楼栋夹角位置有遮挡，还有就是不好停车，周围小路都是车。四期车位少，一个得卖到一百万了。两居的户型啊，大多都一般，去年底成交一千二百多，现在高楼层已经挂一千四了。两居户型次卧采光差，三居以上的户型才好一点，整体的层高都比较低。 四期的两居面积比较大，精装交付标准高，二期的小户型多，往外置换的人也多。综上所述，橡树湾侠不言喻，成交价也是屡创新高，没有什么毛病，买就完了， 像邻居小开发商碰瓷向卵起名，一七年精装交付，一共五栋楼，主要是六十的一居在高板楼，东西向的楼里，九十的两居，一百二的三居在南北的楼里，也是小体量社区， 楼排布的比较密，西边这两栋楼呢，遮挡比较严重，也是没有什么环境，但是物业大哥挺多，管理也还可以，就是不知道能不能维持住， 因为学校和开发商比，橡树湾能便宜两万。河景音乐台，香港开发商开盘的时候虚假宣传说能上上帝实验，现在哪个学校的这种简章上都没有，他就是听从调剂。业主曾经在风雨中拉横幅维权，挺惨的， 所以为了上学来的，基本没有，只是为了改善品质，其实还不错。两栋板楼，小体量社区才九十八户，物业比香软五七都贵十块多钱，没什么活动空间，也好维护。 起步是九十七平米的三居，户型方正通透，装修也不错，就是这个整体的位置有点尴尬，双向临街，虽然被西侧的公租房挡住了京新高速的噪音，但整体看还是有点玉不眼瞎，关注度低，流通一般。 金玉美和园零八年现价商品房，分东西两区，东区体量小，没电梯，六层板楼，西区带电梯，九层板楼，西区门口呢，有一些底商， 业态还挺全乎，弥补了安宁庄西路上啥也没有的缺点。小区内部环境比较一般，人车不分流，物业聊胜于无。户型以八十多的小两居为主，因为是线下商品房，需要多缴纳土地出让金进行转商。另外西侧京新高速虽然有挡板，噪音情况呢也需要注意。墙右青河新城 这个小区有意思，整体是架高九米的空中花园设计，楼下是商业和车库，商业还没弄绿色，不过快了，停车呢也比较充裕。住宅部分需要分为四块去看， 东区最老的零七年的物业管理最次，北边有写字楼，东边有京藏高速临街，高楼层太热闹了，单层玻璃关窗户都睡不着觉。东区南部呢，是比较新的府学商院，刚交付不久，同一个物业分开管理比较新。西区是商品房里整体感觉不错的。西区的地库都比东区好太多了，物业也 是分开管理，维护的也还可以。一千万左右能买一个一百二平的假三居，虽然有个卧室没窗户，但是这个价格的三居在海淀北算是竞品少的。西区南侧还有两栋楼物盘没卖，再往南还有地，未来会由华润去做。 以上是商品房东西区包括府区、上院的三块，整体密度不小，得七千户，里边有部分房源是回迁户。最后商品房西侧单独有个院是回迁。每个小区环境梯户比高，得房率低，是最次的一个院。您可能会看到整个墙的单价差距比较大，便宜的有七万多的回迁，或者东区零高速的， 贵的有西区一百四十三居和小开间，具体房源得挑挑。虽然墙右物业不算好的，但是比如西区单独维护的还可以了，因为价格呢，又不算太贵。同等价位在墙右可能能挑到多一个居室或者楼。林更新的清河文苑，零二年左右 商品房社区，当时有清华大学老师团购，不知道现在还能剩下多少户，虽然房龄相对老，但是有管理文件还是好用的。就两根塔楼，环境不大，户型面积比较大，主要是一百四十平以上的三居四居为主， 小户型朝向一般，可以称之为老婆大了。清秀阁，零五年，商品房，小体量，板楼虽然老点，但是管理也不错，户型得房率快九十了，就是没电梯 密度。家园，零四年左右商品房，人车半分流，密度比较大，只有最东侧的板楼能独善其身，西边以小户型为主的塔楼都临接，并且遮挡了他东侧的一栋板楼。小区环境体量不大，有点拥挤，有点杂乱，有点破败感，但是门禁都还好用，楼道虽然破倒也干净，可以看出来有维护， 内部还有篮球场、网球场，挺接地气的一个小区，但确实年头老了。那么问题来了，一千一百万左右， 你是选择在这买个一百五的三居，还是去橡树湾买个八十多的两居？燕青园，零五年商品房，高板楼，人车半分流，车位比较紧张。长城物业，物业费不到两块，维护的比较一般，内部有水系，游泳馆等设施， 因为是板塔结合的构造，所以户型相对一般，特点是客厅比较大。原来啊，这个小区东侧零高速，有噪音，离地铁远。学校没变成清华富的时候关注度比较低，没什么人脉，现在慢慢的关注度上来了。海清源就两栋塔楼，没环境，位置也比较深。 西边是清河三街棚户区，东边沙龙场宿舍，沙龙场分南北区，小区里边树都见不着几颗，环境不太灵。清河三街棚户区啊，西侧有一个阳光南里，环境比沙龙场好点有限。清河三街里边还有一些就是一栋楼的，比如邮局宿舍，电信宿舍。那就更次了，要说这一片老破小 顶流啊，就是六二幺了。长城润滑油小区，不像别的老小区随便进，这有小区门头门禁，单元门也有门禁，还是好用的，不是用砖头挡着不让关的那种啊。 楼道没有小广告，小区里干净整洁，也非常安静，定时有人打扫。有单位负责维护的公房就是不一样，但就是整体面积比较小，两居四五十平的一大把，单价也来到了十万。 再次一点呢，毛纺厂西和财经大学家住楼维护的也还不错，就是财经大学宿舍西边是挨着高速的。再次点呢，就是供电局宿舍和加气混凝土厂宿舍了，这俩兄弟环境一般，点位置也要偏点。这几个老婆小为了上实验二小，橡树湾的刚需朋友选择的比较多，但是有些离地铁站还是有点远，交通不太方便。 茅房厂南是清河这一片体量和流通比较大的公房社区，有比较大的活动空间，但是略显密度大，有 有点拥挤，有点乱，离地铁远一点，学校也降档成为清华富了，单价直接从六二幺的十万来到了毛坊南的八万。他南侧还有几个公房，花园楼，一个小院，老公房比较一般。 清河的老工坊啊，基本都做过改造了，没有原来那么破破烂烂的。他的东侧呢，是花园新区，有些刚下本的回迁也一般般，再往东就是社会福利医院，里边有家住楼可以交易，位置就比较偏了。 如果你来到这附近，你可能会看见他的南侧有一个高板楼，那是军产，户型倍好，三居三卫。像这种军产啊，清河其实并不少，个别小区里边也会有一部分房源是军产，比如燕青园，可惜就是没法交易到这呢。清河基本就聊的差不多了， 早几年小米驻扎在清河，也是造成这里房子保值增值性强的主要原因之一。为什么北五环房子关注高，保值能力强呢？就是这些风口上的高新产业，规模 大，购买力支撑强，再加上房子本身没什么硬伤，就造就了橡树湾这类的标杆风向标。随着租房村清河三街四街的拆迁，昌平县南沿的开通，清河未来城市界面和交通会有一个明显的提升，这里的一些刺心呢，也不失为一种选择。那么这期视频就到这了，我是那谁，咱们下期再见。
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