大亚湾临深一二线怎么划分的
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04:29查看AI文稿AI文稿来到广东惠州的大湾有几天时间了，你知道大湾这边什么最多吗？那一定是房子最多了，那这边的小区呢，都不是一个连着一个，而是一片连着一片，而且这边的户型这种板楼很少，大部分都是 塔楼群楼这种，所以这密度就更恐怖了。据说啊，戴尔湾有两百多万套住宅，而整个戴尔湾的常住人口是四十七万，那你可以想象这种夸张程度吗？这个事呢，其实也好理解， 整个大亚湾分为三个街道，西区街道，霞涌街道，澳头街道。西区街道是挨着深圳的屏山的，那也被称之为一线邻省，然后澳头和霞涌稍微远一点，被称为二线邻省。 要知道深圳的房价是非常高的，但是惠州就不一样了，有可能只是一街之隔，但是价格就差了好几倍，所以有很多在深圳工作的人选择在深圳周边的城市来买房，然后两地通勤。 所以呢，就很多开发商在，尤其是大湾西区这边啊，做了很多这个项目，当时卖的也很好啊，高了好一点的小区，当时也卖到两万多，但是现在的房价已经腰斩，甚至更多了， 现在当时卖的最好的小区，两万多的价格，现在也只要一万出头，便宜的五六千 都有。现在房地产行业不行了，以后呢，大湾开发区也在寻找新的这个经济增长点。其实大湾整个这个经济的这个基础还是不错的啊，也是千亿级的。这个开发区啊，除了老的这个石化板块以外呢， 那也有很多优势啊，两大港口，两惠州港，两大港口啊，都是在大湾的片区， 那这些年呢，招商呢，也有一定的这个成果，毕竟是靠着深圳嘛。啊，像东风本田的两个工厂和比亚迪的三个工厂都在大湾西区落地， 然后还有敏华工业啊，啊，周明科技啊等等啊，产业氛围现在还是不错的。 那我来到这边以后呢，看到这边这个在建在售的这个产业园也是非常多的 啊，这边的产品跟我之前去其他地方这个了解的看到的都不太一样啊，这边的产源项目起码要建到六层到九层 啊，最高的我看了有个园区是建到了十六层，目前在卖的园区大概有八九个。那在租的园区那就多了，有好几十个了。主要的产业方向呢几个方面？一呢是电子信息， 呃，二呢是汽车零部件，三呢是新能源新材料，还有呢就是石化方面相关的这个产业链的产业。前几年市场好的时候，这边的商品厂房 啊，卖的好的大概可以卖到五六千的这个单价啊，目前呢，这个价格也下来了，大概在四千左右， 哎，有个别的项目可能卖的会更高一点，整体的这个均价大概在四千左右。我想说的是，就是我们接下来如果在大湾片区做产业项目的话，呃，可能 不一定要像当时市场很紧俏的时候那样，做这么高层的产品，我们是不是可以把容积率做的更低一点？因为目前来说，嗯，土地并不是特别的稀缺，就包括大湾西区的南部唐人片区，现在又有十 啊，十多个平方公里啊，正在开发啊，作为惠州出万亿的又一个这个重要的产业平台，所以地方并不是那么缺，但是 好的产业还是缺的，那要想吸引企业来到这里的话，产业平台的质量环境也是非常重要的。
165万里聊产业
03:07查看AI文稿AI文稿所以我们今天来到了所谓的二线林深的一个板块。林深有哪些学校呢？我们来到第一站，也是整个关注度最高的一个书包哈，就是我身后的金石实验学校。那这个是老校区，办学年份的，是二零一六年办学了，那前面有一个蔚蓝实验学校，现在两个学校已经合 统一，都叫金狮了。啊，那这个学校呢，是九年一贯制的，它的班制特色哈，小班制，然后选课走班科创强，尤其这边的中考成绩，真的是天花板一样的存在。这个书包二零二五年，它覆盖的小区有卓越蓝海岸、虹泰花园、金溪湾、锦河湾，然后初中的话有金沙大中华、玉兰湾 等等。第二站呢，我们来到大亚湾的崇德小学，刚刚那个金狮如果说咱们家的朋友如果插班的话，插不进去的话，很大可能性可能就会调配到这个学校来。哈， 这个崇德小学办学的年份还是挺长的，一九六一年就办学了，但我们所在的这个位置呢，是新校区， 二零二三年才迁过来的啊，总共有二十四个班制，只有小学部。然后他的办学特色呢，新校区的硬件非常完善，然后德艺呢，做的非常扎实。二零二五年覆盖的小区有上田村、天润家园、玉兰湾、金沙豪御、德州朗诗观山月、碧桂园、太东蜜柚等。 第三站，我们来到大亚湾西区第三实验学校，反正带实验两个字的学校呢，其实也不会差到哪去。这个学校呢，二零二五年才开始招生的，虽然办学时间不长，但是关注度是特别高的。这个学校可以说是新的一批学校里面的新贵啊，它的位置也处 在龙山一路金地天润自然城二期的楼下，然后旁边呢，也有这个最近比较火热的一个楼盘，叫金地里城， 刚好夹在这两个楼盘中间啊。这个学校非常大，也是九年一贯制的，小学，初中都有，小学四十二个班，初中呢，有二十一个班。而这个学校呢，是一个全新的现代化校园，九年一贯制连贯培养，学位非常充足。二零二五年覆盖的小区有金地天润智爱城、金地里城、志祥名苑、晨曦大地等 服务范围内其他楼盘。第四站呢，来到同样也是带实验两个字的一个小学哈，珠江实验学校。那这个学校呢，办学其实也不是很长，二零二三年才开始办学，位置呢，就处在珠江世纪悦城这个小区里边，然后总共有三十六个班制。它的班学特色呢，大学区管理，然后数字启蒙。 二零二五年的覆盖小区有珠江东岸，珠江世纪月城、郑兆千树琴山格兰丽景雅苑，还有现在二零二六可能要开盘的一个楼盘叫凯城蔚蓝郡等等。最后一站，我们来到 西区第二小学，这个学校呢，办学的年份就更悠久了哈，一九五二年原来叫新苗小学，现在改名叫西区二小。那这个学校虽然不是很大哈，但就我自己有认识，有一些教师网友，据说这个学校教学质量其实是不差的哈， 因为他办学历史悠久，教学非常稳定，而且是牵头引入了大学区积分入学。二零二五年他所覆盖的小区有凯南来福城，也就是凯南广场、新辽村，还有和瑞、深圳青年、西月湾畔、新会社区 等等。那以上的就是林深二线的五个书包。又是还是那句话，各位家长朋友，如果有在这几个学校里面，您发自内心来说您的一个综合排名是怎么样的？如果你来问我，我肯定不能在这里说，嗯哼。
04:02查看AI文稿AI文稿太炸裂了，又一个爆炸性的楼盘出来搞事情了！现在就连城央印象这种小区环境非常有优势的楼盘都直接掀桌子了，今天你们的朋友圈肯定会被城央印象跳水刷爆，可事实真的如此吗？大头今天里里外外把这个楼盘扒清楚， 这次跳水后的价格，对于之前喜欢十四栋一百零五平的确实很划算，加上大头这么高的比例后，好楼层八千出头的价格就能买到，其他户型的价格完全没有变化，你 可以理解成十四栋一百零五平的价格，之前就比十三栋高，具体你们可以看一下这张原价图，所以卖的不好，这次开发商就把十四栋一百零五平调整到跟十三栋差不多，但是四房的户型层面，印象一直卖的还可以，就没有调整， 毕竟私房现在加上大头这么高的比例后，好楼层八千多就能买到，这个价格对于城央印象来说是有一定的优势，甚至楼盘自带的装修上是真舍得砸钱，采用了蒙娜丽莎的地砖，厨房三件套采用的是方太等等。具体你们可以看一下这张图 是担心开发商没有按照宣传的标准做，目前在售的十三跟十四栋都是准现房，可以找大头带上专业的验房师到实体楼免费验过房，没问题再入手。而且呈样印象是位于万达商圈跟吾悦商圈中间，这个片区跟呈样印象同频的楼盘价格都会比呈样印象高。例如泰丰牧马湖， 现在价格是八千多到一万左右，还有瑞喜园现在也是八千多到一万左右。不过承让印象楼盘周边的城市面貌以及配套就不如泰丰、牧马湖跟瑞喜园，所以要是不考虑百万大盘，或者是对于教育没有特别高的要求，那好多就会选择在承让印象，因为商业配套跟教育配套对于承让印象来说，虽 虽然不像泰丰牧马湖跟瑞喜园那么好，但是对比其他楼盘是有很大的优势，怎样印象去哪都不会很远，日常的生活配套非常完善。这个位置是五月广场，这里是一田假日广场，这里是万达广场，周边有三大商超环绕，距离都是在两公里以内。小 小区门口还有这个好又多超市，旁边的老小区楼下摆摊也有很多，日常的生活配套非常完善。而且旁边这个位置就是呈样印象划分的，书包，大亚湾西区五小，骑个电瓶车七百多米就能到，但是初中接送就不太方便。楼盘划分是大亚湾一中 过，程阳印象无论是小学还是初中划分的这两所学校都不差，但是程阳印象周边的城市面貌就很一般，可以从航拍的视觉中感受一下。程阳印象楼盘周边的小路几乎停满了车，门口这条龙山石路也修了好多年，目前还没通车，所以出入小区也没有一条像样的路 过。龙山十路没开通之前，停车费倒是可以省下不少，可对于每天需要乘坐公共交通的业主，短期内就非常不方便。距离楼盘最近的公交站需要步行这条小路来到大爱城门口乘坐， 虽然这里的公交线路可以直达沙田地铁站，但是距离太远了，导航显示公交需要五十五分钟，这要是每天依赖地铁通勤会很不方便。所以你要是每天需要走南平或者是外环高速， 或者是在深圳东部几个区域上班，以及每天都需要依赖地铁通勤，那大头更建议你们选择一二线铃声的楼盘，这样通勤会更方便。例如像德州朗诗路园的，品质也不差，户型还做的非常漂亮，特别是这个大阳台。 但要是打算自驾通勤，走的是沿海高速，那呈样印象就很方便。楼盘距离澳头出入口是二点五公里， 到深圳过路费才六块钱，又或者是不考虑每天通勤，只是周末回来，或者是打算乘坐高铁，程阳印象距离惠阳高铁站是五点六公里，这些通勤时间可以提前感受一下，要是觉得能接受，那程阳印象是非常值得看的。楼盘 近，楼盘的品质以及楼间距做的非常好，特别是这个小区的绿化环境，是城阳印象最大的亮点，而且城阳印象还是采用万科的物业，我今天去拍视频，感觉生活氛围非常不错，小区的绿化环境也非常舒服，打扫的非常干净。不过每个人的购房需求情况不同， 适合的楼盘也不一样，要是你近期有在了解惠州的房子，实在很盲目，可以将你的需求跟预算发给大头，我给你筛选出值得看的楼盘，或者是有喜欢的楼盘，不知道当下的价格值不值得入手，都可以找大头共同探讨一下。我是大头，一个在你买房路上的狗头军师。
103惠州大头测评楼盘
06:03查看AI文稿AI文稿欢迎来到大亚湾，随着这十多年发展，相信越来越多的年轻人都是工作在深圳，考虑在大亚湾买房安家吧。 但是很多人对大亚湾这个区域又不是很了解，那么今天老表就用一条视频跟你讲清楚这个美丽的地方。视频内容有点长，但绝对都是干货，制作不易，感兴趣的话可以耐心看完，并欢迎点赞评论以及做补充。 首先，大叶湾它是属于惠州但是非常临近深圳的区域，在这里随处可见的都是粤 b 牌。经过这么多年的发展，已经解决了很多深漂人群工作在深圳安家在大叶湾的居住需求， 使得家里的老人小孩不至于留守在老家，或者窝居在深圳老破小的农民房内。但也正因如此，大叶湾前些年开发商大力的拿地开发，导致如今大叶湾房子一度过剩， 可以通过航拍视频感受一下，房子真的多的是，你难以想象，特别是一六年到二一年这几年，全国各地的投资客纷纷涌入大洋湾买房投资， 所以也导致很多小区入住率一直起不来。对于如今市场，相信买房基本都是以刚需自住为主了，所以老表劝导大家一定要以居住的角度去购买， 那么考虑入手大湾之前，一定要建立一个对大湾完整的认知，买错一套房真的会后悔一辈子，根据自身情况，结合自己的需求，才能避免踩坑。作为十年深耕大湾的房产人，老表今天这条视频讲的内容绝对会帮助到你，了解到很多实实在在的干货，看完之后相信你会有一个很清晰的思路了。 首先我们要知道大湾区总共有三个街道，分别是西区街道、澳头街道以及霞涌街道。但是这些年听到过很多人因为自己没有做好攻略，以及被销售人员一顿忽悠，就稀里糊涂的交了钱， 导致很多人甚至不知道自己购买的房子属于哪个街道。更恐怖的是前些年的投资客到现在有些都不知道买的房子是属于几栋几号楼， 因为平时我们了解房子，听到更多的或许是一线邻舍，二线邻舍或者万达商圈、比亚迪商圈等，但是这些其实都属于西区街道。 再有就是中心区跟澳头老城区都是属于澳头街道，中心区主要是大湾的行政区，也是澳头街道的新城区，这个区域相对而言没有很好的商业配套，对于深汇通勤而言也是比较远的区域。这里的房子主要还是前些年投资客户买的多， 因为市场行情好，再加上各种规划，导致当初也成了香饽饽，但是目前而言已经属于冷门区域了。还有就是澳头老城区，他同样如此，不被太多人认可。峡中区域就是拥有海景旅游资源，还有非常出名的石化基地，在那边并不适合居住，所以基本没有什么人选择。 如果说近期想要来大悦湾买房，可以收藏视频多看几遍，或者转发给身边的人。接下来我就把大悦湾各个片区功能性细分以及适合什么样的购房人群需求讲解一下。如果主要考虑通勤，比如在深圳坪山、龙岗等地的，可以主要看看一二线铃声， 在这里基本开车五到十分钟左右可以到省会交界处，同时距离地铁站会比较近，基本开车五到十五分钟左右可以到达。但是这个区域的商业配套以及医疗配套就会比较匮乏了，如果考虑商业配套好，但是不考虑每天通行或者能够接受通行多个五到十分钟的话， 建议首选万达商圈以及五月商圈区域的楼盘，因为这里开发的比较早，同时也是代湾的中心，不管是人气还是商业又或者是教育配套，都是整个代湾最集中的地方，但是弊端就是经常会在高峰期堵车。 其实如果不太考虑通勤和教育的话，比亚迪片区也是可以满足的，这里有两公里的商业步行街以及六大购物商场， 可以满足日常生活所需，同时还有板仓岭森林公园作为日常休闲的好去处。但是深邃两地通勤，特别是地铁通勤就不太方便了。其实比亚迪商圈主要是大湾的工业区，工厂繁多，人员方面会比较杂乱，周边农民房扎堆，就是个城中村， 但是这里的房价在西区零升而言就是属于偏低的存在了。以上就是大湾西区街道的几个片区的情况， 接下来咱们再聊聊澳头街道，我们先看看中心区，这里主要是以行政单位为主，从航拍视频中可以看到这里的神似面貌很好，不管是街道还是建筑都会给了一种焕然一新的感觉。这里 有大湾最好的医疗广场、胜利公园等，是一个更好的休闲养老区，所以这个区域更多的是年轻人在深圳工作，家里的老人小孩在这边居住读书。 还有澳头老城区，这里的居住人群主要是以本地人居多，年纪人很少会选择这里。虽然这边的房价很便宜，但是由于是老城区，加上又不方便通勤，所以导致选择这里的人群实在少之又少。尽管这个区域的房价是大湾最低的，但是仍然不对大家认可， 而且前些年由于排水系统落后而且老化的原因，经常会看到台风天暴雨天的时候，老城区会出现大面积的淹水现象出现。所以提到澳头老城区，很多人是比较排斥的。 如果你对大海有特别情节，喜欢沙滩，喜欢海浪，而且考虑霞村偶尔度假，那位老表建议非必要不买房， 哪怕就是偶尔来这里玩的时候住个酒店都行，因为这里确实不适合长期居住，没必要把钱砸在这里面。这里除了购买海鲜方便，其他的生活配套基本为零，而且由于近海空气比较潮湿，住久了可能会引起风湿类疾病， 再加上前些年买海景房的受害者不在少数，当时买的价格动不动一万两万多，现在血亏不说，关键是压根卖不出去。所以我建议海景房真的要慎重考虑，一旦入手，那就要做好长期持有的准备了。 最终老表建议，如果打算来大湾看房买房，一定要根据自己的关键需求来决定怎么选房，一定不能随便盲目选择。先确定好你自己的购买需求，比如说是考虑通勤、学校或者商业配套还是价格等等，需求确定好之后，其次再针对性的去选择副驾驶的东西，比如品牌、户型、物业等 能够满足多项需求的楼盘，尽量作为自己的主选。最后，你近期要是有在了解大爱湾，有任何不明白的可以直接找老表一同交流探讨，希望能给你更好的选择。大家有任何想法，欢迎点赞留言评论，谢谢！
605惠州老表说房（好房无忧）
02:56查看AI文稿AI文稿大亚湾现在买房要怎么选？本条视频全是干货，这个也是很多朋友私聊我的问题，今天一条视频给大家讲清楚，大亚湾各个片区的新房应该怎么选， 这些楼盘有什么缺点，适不适合你？首先先告诉你一个结论，现在大亚湾值得买的就只有两个片区，一个是万达片区，一个是铃声片区。为什么这么讲呢？ 因为只有这两个片区的房子才有流通性，大家也不希望自己买的房子砸在自己手里，为什么只有林深和万达这两个片区的房子有流通性呢？第一个林深片区因为靠近深圳的缘故，成为很多深圳打工人来大亚湾购房的首选。 第二个万达片区，因为有着完善的生活配套和成熟的城市面貌，吸引了大量的本地改善型和刚需客群。那 那为什么其他片区不值得买呢？比如中心区、澳头、霞涌这些片区，板块支撑薄弱，人口不足，配套老化，界面陈旧，二手挂牌量呢也比较大，成交周期比较长，去化缓慢，房价长期横盘，缺乏价格支撑力， 所以这些片区呢，都不推荐你入手。那么铃声片区和万达片区有哪些楼盘值得大家考虑去看呢？下面一名就结合现在的销量和楼盘的性价比，给大家一一罗列出来。首先是铃声板块的第一个楼盘，就是龙光汇湾中心，先说说它的优点，小区价格性价比高，单价七千多， 开发商还送全屋家私家电，送装修，送车位，距离深圳呢，也只有八百米，距离深圳十四号线沙田地铁站也非常近，很适合邻声通勤党。再说说他的缺点，小区的容积率比较高，楼栋的密度比较大， 后面规划了很多产业呢，也迟迟未落地，周边的生活配套和生活氛围也略显单薄。第二个楼盘就是华发天润自在城，优点就在于开发商的在片区内也属于上层。 缺点就是小区中间有高铁穿行，存在一定的噪音影响，周边的配套少，日常便利性呢，有待时间沉淀。第三个楼盘就是德州朗思路园，小区的优点就是建筑品质不错，户型使用率高。缺点就是小区规模一般，周边的生活配套不成熟。 民生。除了上面这三个楼盘之外，还有值得看看考虑的楼盘还有金沙豪苑花园、美英河畔花园，这些都是价格上目前有性价比同时销量还不错的小区。接下来是万达片区值得看的楼盘。第一个就是木马湖， 马湖的优点就是小区的环境非常好，距离万达呢只有一步之遥，小区的规模非常大，比较适合养老居住。缺点就是二零零三年拿地梯乎比比要高，小区没有做到人车分流等。第二个小区就是碧桂园城阳印象，优点就是小区的品质很高，开发商带的装修大亚湾数一数二，精装用料扎实。 缺点就是距离主干道比较远，乘坐公共交通工具呢，略有不便。第三个小区就是瑞喜园，小区的优点就是周边的生活配套成熟，距离万达就两百米， 小区划分的学区也比较好。缺点就是楼下就是学校，会有一定的噪音。上面这些楼盘就是大亚湾目前销量最好的小区，大家围绕着这些楼盘选择就很难踩坑。
176祝一鸣说房
03:08查看AI文稿AI文稿惠州有些中介为了卖房真的可以毫无底线，楼盘明明在澳头，离深圳交界足足有十二公里，他张嘴就敢跟你说林深完全不负责任。今天我也不想吐槽了，直接给大家上干货。在大亚湾，哪些楼盘是真正的一线林深 真实底价是多少，都有什么优缺点，一次性讲清楚，避免大家再被误导。我们来看一下第一个楼盘，首誉花园，距离深圳平山仅五十米，现在成交单价是在六千多。这个楼盘我都不建议大家去看， 虽然说离深圳很近，但小区只有三栋，而且楼下底商基本上是空着的，平时买菜都不方便。最重要的还是小区前面就是高铁轨道，噪音影响非常大。 我们来看一下第二个楼盘，九起府，小区位置就在深汇交界处，现在成交单价是在八千多到九千多，待经装修。这里除了离深圳近，旁边还是宝来广场，所以一直以来都卖的不错， 不过这里划分的书包是属于村小，这也是邻身大部分楼盘的通病。我们来看一下第三个楼盘，大中华幸福城，距离深圳平山仅二百米，现在成交单价是在六千多，有平层跟复式的产品。这个小区就比较大了，一共有十九栋楼， 同时还自带了二点三万平的商业，不过这里划分的也是尊小，而且平层的户型使用率也比较低。我们来看一下第四个楼盘，汇湾中心，距离深圳坪山仅五百米，最近刚出了活动，现在成交单价是在七千多，待经装修，额外有送全屋的家私跟家电， 外加十年车位使用权，真正可以实现拎包入住，不过这里的生活配套比较欠缺，楼下底商大部分都没开， 平时买菜购物只能依赖电动车。我们来看一下第五个楼盘，荣家国运，距离深圳坪山仅八百米，成交单价是在六千多到七千多，带精装修，选毛坯可以减五百亿平方。这个小区就比较大了，一共有二十三栋楼，同时还自带有书包，小孩上学就比较方便， 不过小区品质一般，目前在售的三期也只有三栋住宅。我们来看一下第六个楼盘，锦绣一号，距离深圳坪山仅二百米，现在成交单价是在一万三千多，带精装修，这里无论是小区外墙、园林还是装修，可以吊打市场上百分之九十八以上的楼盘了，不过价格就比同片区的楼盘 要高出四千块钱左右一平方。我们来看一下第七个楼盘，冠华城桂香园，距离深圳平山一公里，现在成交单价是在七千多，毛坯交付。楼盘也是有自带书包，小孩上学就比较方便，而且户型做的也好，使用率很高。不过小区外墙颜色不太好看， 平时买菜购物也要依赖电动车。我们来看一下最后一个楼盘，国运拥停，距离深圳平山一点二公里，现在成交单价是在六千多到七千多，带精装修，选毛坯可以减五百亿平方。小区斜对面就是樟浦红星市场，买菜挺方便的，不过小区品质一般， 而且有过停工的黑历史。以上就是大亚湾真正一线临身的楼盘，实在不知道怎么选，也可以找大帅探讨一下，毕竟每个人的需求不同，合适的楼盘也不一样， 如果你担心买贵，可以找大帅对比一下，担心买错，大帅这边工具很齐全，可以帮你深挖楼盘不利因素，把控房屋质量，避免踩坑。我是大帅，一个用事实说话的房产博主。
502惠州大帅测评楼盘
03:14查看AI文稿AI文稿连续跌了五年的惠州楼市，特别是曾经还要靠抢的一线零升板块，真的不敢想象现在的房价要多低就有多低。今天新城带大家盘点一下零升板块楼盘， 看看高峰期房价和低迷之间的差距到底有多大。首先第一个就是国运拥停高峰期一万六千多，现在加新城这么高的现房比例后，六千多一平， 简直比腰斩还厉害啊，而且还是现房，你就说放到六年前这个价格你敢想吗？第二个楼盘，龙嘉国运，曾经高峰期一万七千多，甚至还要连夜排队买房啊，现如今找新城现房后，单价六字头楼盘，距离深圳直线距离八百米，比较适合孩子读书以及通勤。 缺点，主要现在在售的产品跟前面是分开的，相当于只有四栋楼规模的社区。另外新城会有惠州买房粉丝群，群里现在有四千多人了，每个楼盘的佣金信息，现房记录，成交价以及楼盘的缺点硬伤都会公开， 感兴趣的朋友私信扣六六六加入。第三个楼盘，金地里程高峰期一万六千多，现在六千多，带装修的现房，甚至还是万科物业新城算了一下，如果是一百一十三平方的户型，二零二零年高位买的业主足足亏了一百万，真的没有什么事情比高峰期买房还要刺激的了。 缺点的话主要是挨着高铁轨道会比较吵。第四个楼盘，冠华城新城，清晰的记得二零二一年开盘的时候卖毛坯一万八千多，现在单价七千多一平，可以说比腰斩还要厉害呀！ 楼盘距离深圳沙田地铁站四点六公里，地段还是没得说的，缺点主要是外墙被人吐槽丑，品质会比较一般。第五个楼盘，汇湾中心，高分期靠着双字塔以及产业园画饼卖一万六千多一平， 现在的话只要七字头，还送装修，甚至还有家私家电还有车位，你想想就知道多炸裂了。 缺点的话楼盘周边都是空地，发展还需要时间，没有配套。第六个楼盘，大中华幸福城，这个楼盘曾经卖一万九千多一平，还是毛坯， 现在单价只要六字头，还是高品质的大社区，距离沙田地铁站开车的话三点五公里，简直不要太离谱了。第七个楼盘，珠江四季悦城，高峰期一万四千多，现在加新城现房后六千九百多，还是现房，楼盘规模达到了百万，界面自带一所珠江实验小学。 缺点的话主要是品质，物业各方面比较一般，还挨着高铁轨道，会比较吵。第八个楼盘，华发天润自在城，曾经高峰期卖一万八千多一平，现在八字头还带装修。楼盘的话品质和园林做的很不错，特别是户型八至七平方就能做大三房， 使用率高，而且自带一所西区第三实验学校。主要缺点的话就是物业一般收费还去到了三块二一平方，还挨着高铁轨道，会有噪音的困扰。第九个楼盘， e g 家园， 高峰期卖一万七千多，不过那个时候就卖不动，后面跳水到一万三千多再到九千多，去年的话是六千多，现如今只要五千多，距离深圳沙田地铁站开车三点六公里，月供的话就跟租房差不多了，主要缺点的话只有三栋楼，没有配套。 新城对惠州非常熟悉，如果你近期在考虑惠州的房子，可以把你的需求和预算告诉我，可以给你筛选出适合你的楼盘，或者有喜欢的楼盘。价格谈不下来也可以找新城探讨一下。
167惠州佛系中介温星辰
03:33查看AI文稿AI文稿大亚湾买房是要选择通勤方便的一线邻舍，还是配套成熟的万达商圈？哪个板块的房子以后更有前景，选择哪个会更方便？这是经常会被问到的问题。大头今天从地段、配套，还有发展空间三个维度把这个问题讲清楚。 这两个板块的共同点都是高溢价板块，但是定位不同，万达商圈产业布局偏少，整个板块是以住家为主，偏改善定位，改善需求，本身就更愿意去为了居住的舒适度付费。所以万达商圈虽然不铃声，但是贵的也有超过一万二的单价，丝毫不输给铃声。 而一线铃声属于刚需定位板块，其一堪称深圳工作这部分人的税程，这部分群体本身的购买力就比较强。其 第二更多是为了承接深圳外溢的产业进来，有产业的规划布局。再从配套来看，林深有地铁十四和十六号线和即将开通的深大成绩，而且都在五公里范围内有站点， 这是最核心的优势。并且深圳的外环高速、南坪快速还有平原通道也都在深汇交界处，所以一线林深去深圳市区和平山要比万达商圈近了二十分钟以上，基本都在一个小时以内，而且去平山产业园里面上班也只需十来分钟。 交通上，一线邻舍是有一定的优势，万达商圈的交通优势则是五公里左右可以到惠阳站，从惠阳站坐高铁可以到深圳北以及香港的西九龙，加上再建的深汕高铁，后期十几分钟可以去到深圳的南山西丽，还有距离三到四公里的沿海高速澳头出入口 去盐田或者罗湖会更加方便，自驾是在四十到五十分钟左右。万达商圈主打的是舒适度，有丰富的教育资源和商业。以万达广场为核心， 三公里范围内有一田假日广场、吾悦广场，吃喝玩乐一站式全搞定，再加上优质的教育资源，公立的有大亚湾西区一小跟大亚湾一中， 私立学校有博雅、培文也都在这个片区，这几所学校都是大亚湾数一数二的。所以你要是不在平山工作，或者周末才回来一趟，还是你在本地工作，那万达商圈都可以作为首选。万达商圈的舒适度甩了林深一条街，而 铃声大型的商业只有宝来广场跟龙光城的沃尔玛，目前的人气跟万达商圈完全是比不了。但你要是考虑每天轨道通勤深圳，那就直接选择一线铃声 自驾通勤，可以根据你们具体工作的位置自行导航，看一下哪个片区更方便。深圳大部分区域是一线铃声，更方便，用时更少。而且从未来的发展来看，屏山的新能源产业、生物医药科技产业园和第三代半导体整条产业链将带来几十万的高端就业人群， 加上轨道交通外溢过来，深圳各区的人流量零升，三公里板块的人口会逐渐增加。而房价的底层逻辑本身就是需求加购买力决定了价格上限。而万达商圈因为目前的产业相对薄弱，所以发展空间上零 铃声也要比万达商圈更有优势。看到这里，我相信很多人心里面已经有了选择，一线铃声更加适合声汇通勤的刚需，而且后期的发展空间会更高。万达商圈更加适合改善，而且不需要每天往返深圳。险性需求和隐性需求如果分不清，很容易踩坑，很容易后悔。 所以在惠州买房，一定要先确定自己的购房需求，最好是能提前做一下攻略。千万别只听中介的，不是每个中介都足够专业，甚至有良心， 有很多都只给你推荐高佣盘。惠州房产市场是非常混乱的，稍微不注意就会把房子买错了。要是你近期有在了解惠州的房子，实在很盲目，可以将你的需求跟预算发给大头我，给你筛选出值得看的楼盘， 或者是有喜欢的楼盘，不知道当下的价格值不值得入手，都可以找大头共同探讨一下。我是大头，一个在你买房路上的狗头军师。
116惠州大头测评楼盘
03:18查看AI文稿AI文稿我认为惠州的房子和一线城市没有区别。你先别着急骂我，你听我讲完，惠州隔壁是深圳和东莞，深圳隔壁再过居又是广州佛山。惠州隔壁有两个一线城市和两个新一线城市啊，或者说两个强二线城市吧。 从大城市群的格局和角度上来讲，我早就已经把惠州当做是一体了，就是名义上叫惠州，其实就是这个沿海珠三角大城市区，粤港澳大湾区。 这不是我说的这政策说的，这也不是吹牛吧？你仔细想一想是不是这么个道理？请问全国现在还有哪个地方的房子有这么牛逼的大城市群？背靠的背靠两个标准的一线城市和同时靠近两个强二线城市。来，你给我找，不服你给我找。 我前两个视频说这个惠州只享受深圳的资源，我都说保守了，应该是共享广州深圳、东莞、佛山还要算上惠州。嗯，但是呢，只有惠州的房价最低， 惠州现在遍地都是几千块。你来看呀，惠州去周边的这些大城市，高速快线、城际轨道、高铁已经打通了一半，包括还有后面的一个地铁沿线，修不修你心里没数吗？是不是剩下的正在继续打通？我跟你开什么玩笑，惠州的城际是可以直接通到佛山的，广州的你不知道吗？ 早就已经是省会馆广佛同城一体化了。这话也不是我说的，文件上有报道，你仔细去研究那个交通网络规划， 而且大部分是已经在进行当中，在修建当中，有的已经在运营了。你何苦于去纠结惠州是几线城市呢？你何苦去纠结惠州什么库存量的问题呢？ 你何苦去纠结惠州的房子有没有什么价值的问题呢？惠州要不是城市等级落后一点，要不是库存大一点，你还想几千块钱买惠州？你做梦吧你？你反而应该感谢感谢别人骂惠州，把惠州的房价给骂下来了。 惠州的房价是不是捡便宜不好说，但他就是这五个城市里面房价平均水平最低的，你承不承认 他可以让你心安理得的梦想成真的留在东莞、深圳、广州这些一线城市或者强二线，你告诉我惠州跟一线城市有什么区别？听懂了吗？你从深圳的宝安、龙华、福田、南山到深圳的龙岗、平山，同样在深圳 也得半个小时一个小时吧，对吧？那你去到隔壁的惠州也是半个小时一个小时，甚至进的地方就几分钟十几分钟，请问有什么本质区别呢？你在惠州几千块的房价，深圳、广州、东莞、佛山的配套资源不让你享受吗？那边的大型好医院不让你进吗？还是那边好的公共设施配套不让你去玩呢？ 去广州坐高铁就个把小时，大多数人看待惠州的眼光太狭隘了，惠州这个城市你不能单个来看。 我认为惠州和一线城市的房子没有区别，有个毛的区别，买惠州就是深圳人，买惠州就是广州人，来到深圳就是惠州人，来到广州就是惠州人。本质上是一样的，尤其是 在现在这种偷鸡勿忘的市场，房子正在慢慢的回归居住属性。你真的愿意把几百万半生的心血甚至一生的心血全部砸在深圳、广州这样的钢筋混凝土上面吗？当然，我不否认核心地理位置的稀缺性，我不否认，我也不否认有钱人的财力，但是对于绝大多数的普通人来讲，请问真的值吗？嗯， 你只要把惠州当做一线城市来看，你只需要换个角度，只需要换个角度，你会发现惠州的房价， 居家非常幸福。惠州的空气质量、自然生态资源，包括海景资源，你没见过吗？你没听过吗？都是吊打周边任何城市的。我真的想不到不买惠州的理由。我想不到。好吧。好，我讲完了，现在你可以开始骂我了，好吧。
1230惠州小胖讲房（大亚湾惠阳新房）
04:57查看AI文稿AI文稿这里啊，一度被称作是鬼城，又被称作是深圳投资客的坟墓，房地产负面新闻上了全国的热门， 这就是往常的惠州，但真正来这边定居生活的，口碑反倒很好，都说节奏很慢，很舒服，那深圳隔壁的惠州到底真实情况如何？城市面貌是长啥样的？来惠州定居应该怎么选呢？今天我带大家一探究竟。惠州有两个区域是非常特殊的，就是惠阳和大亚湾， 因为挨着深圳，就一直蹭地段炒概念，那本来是个挺宜居挺好的小城市，非得吹成宇宙最强，所以才会有负面新闻啊。这一期呢，我们就先来到大亚湾区，他是挨着这个深圳最东边的坪山区的， 看到的这些坪山的产业园就在社会交界处，那往前走一点点，就能看到大亚湾欢迎您的牌子了。虽然有几条主干道啊，都是可以进入到大亚湾地界的， 但是感受都是一样的，就是铺天盖地的楼盘。我们现在回头看，就先说交界处这一带的楼盘，这肯定是地段最好，关注度最高，收投资客最多的地方。尤其是二零二二年深圳十四号地铁沙田站开通了，那更是让住在惠州乘坐深圳地铁上下班成为了可能， 所以高峰期房价一度干到两万以上，但是现在啊，价格直降到六千到一万多，为什么会有这么大差别呢？总结分析，一个是地块规划问题，第二个是由于规划问题造成的配套差。首先我们说规划啊， 大亚湾的功能定位是经济技术开发区，我们看空规图可以发现，它的规划是二十年前流行的模式，叫产城融合。 啥意思呢？就是先建房子，用卖地的收益反哺产业发展。所以你会看到很多住宅的背后就是连着产业的。其实这个模式说起来是没太大毛病的，但是理想和现实有差距。按照厂里呢，是 先卖房，然后用收益去反哺产业建设，但是近十年来，房子建一大堆是卖完了，但产业却没建设好。你没有好的产业，你招不来人，没人就没配套。要不是因为挨着深圳，有深圳人接盘啊，这里绝对是妥妥的空城。 所以现在在交界处这一带，除了锦绣一号，连着德州城，这里啊，靠着自身规模大呀，开发商运营策划不错，把生活配套做的比较齐全，比较热闹。再有就是另外一边的自成一体的百万大城，纯靠自给自足的这个龙光城，那你其他所有乐坛的通病都是 户型能到达的，配套不丰富，甚至是空白，绝大部分楼盘无法形成联动，无法共享，无法形成一个生活圈。所以除了我说的配套成熟的大车区，价格可以稳定在一万上下，其他所有楼盘价格都上不去， 甚至都低到六七千的价格了。当年开发商吹嘘的可是一个比一个厉害，你看现在分化的有多严重。那有很多朋友问说，林深这么多房子咋选呢？你看听我这么一说，是不是很清楚了？如果你看的楼盘他自身不行，你就看看他能不能借着旁边配套成熟的大车区， 旁边都借不上力，我就不建议购买。再继续往下走个四五公里呢，大家会发现更没有人气了，像一个断层带一样，原因就是再走四五公里，用乘坐公交车的时间去衡量啊，就是半个小时以上了， 所以接盘的人一定会少，一定会出现，更没有生活气息。好在说呢，再走三公里就柳暗花明，就雨过天晴了，到达大亚湾商业中心万达商圈了，那所以现在我们这个断层带这一带啊，总结就是，虽然感觉去哪都够得着，但是距离可都不近啊，比较尴尬， 所以注意了啊，在这一片选房的逻辑，就像那种自己内部应有尽有，完全能自给自足的超大型社区，比如说卓越未来海岸这一种啊，他还配了这种北师大的名校， 如果你一看这边的楼盘毛都没有，那就尽量做好接下来也不会长几根毛的准备。再继续走三公里呢，就明显感觉像点样了啊。这就是万达商圈，也是长期定居的朋友选择最多的片区 而选择的重要原因之一。首先要提到的就是他的书包资源，像西区的一小六小爱群分校，一中博雅培文十二年私立贵族学校等等啊，都在这一片。再就是这个大型的金融商业，这都有三个了，万达广场以及后面的移民村的商铺啊，菜市场，小吃街等等。 再就是一天假日，连着这个华美达酒店这一边，年轻人爱玩梦天酒吧呀，文艺的咖啡厅，餐饮店啥的。最后一个就是吾悦广场了，以及这个商业周围的社区底商是非常有名的，叫海汇花园的商业街。那到吾悦广场这一边呢，就算是给万达商圈收个尾到头了， 因为再继续往下走啊，就是完全不同意义的片区了。那我们呢，还是把万达这边楼盘情况说完啊，这边吧，就有很多大社区，都是十年以上的社区了，旧的设计，旧的户型啊，一般的物业，所以虽然是大社区，但是价格上不去，也就六千多。 而在这一片呢，比较新的大社区，像万达对面的牧马湖的新房，就可以到九千到一万二一天假日商业那边的翡翠山的二手房呢，就八千多。吾悦广场这边比较好的大社区，比如说公园上城啊，价格去到七千多。刚刚我说了接下来的片区完全不同意，啥意思呢？用我们行内话， 接下来就是没有指导价的区域啊，不管啥房子，你就说你想多少钱买啊，只要你敢开价，我就敢找给你看啊。那为什么这么夸张呢？我们下一期接着带大家考察，对于临深直到万达这一片，你有什么想要了解的，都可以评论区留言。
02:43查看AI文稿AI文稿你知道大亚湾的房子很多，但你绝对想不到大亚湾的房子会这么多。老斯盘点完自己都吓了一跳，一共有几百个楼盘？老斯今天把这些楼盘分别有多少套房，一个视频给你讲清楚，这条视频中介自己肯定都会保存。首先是关注度最高的铃声片区，一线铃声一共有二十个楼盘，具体你们可以看一下这张图， 整个一线铃声，二十个小区加起来一共有七万两千八百三十六套房。二线铃声一共有四十二个楼盘，具体你们可以看一下这张图， 二线零升四十二个楼盘，加起来七万零四百四十套房。比亚迪商圈一共三十六个楼盘。具体你们可以看一下这张图，比亚迪商圈三十六个楼盘，加起来一共有四万零四百三十四套房。 接下来是万达以及吾悦商圈，还有上洋片区，这三个片区一共有九十五个楼盘，但是这个片区小楼盘偏多，九十五个楼盘加起来一共有十万零九千七百二十四套房。上面就是整个大亚湾西区楼盘加起来有一百九十三个左右，总套数是二十九万三千四百三十四套房。大亚湾的西区也是大多数来惠州购房人的首选， 因为西区紧挨着深圳，交通比较便利，配套成熟，一线邻舍还可以乘坐地铁十四号线去到深圳，所以这个片区也是大亚湾房子最多的片区。接下来就是大亚湾第二个街道，分别有澳头老城区跟大亚湾的中心区，中心区一共有六十八个楼盘，具体你们可以看一下这张图， 大亚湾中心区六十八个楼盘加起来一共有八万三千两百四十七套房。中心区的优势就是城市面貌好，这个片还有沿海高速出入口， 六块钱的高速费就能直通深圳，四五十分钟就可以到罗湖。市政配套也比较丰富，有红树林公园、虎头山公园、惠民广场、大亚湾体育馆等等，不过中心区靠近石化区，这会让很多人比较介意。接下来就是澳头老城区，一共有七十四个楼盘，具体你们可以看一下这张图， 澳头老城区七十四个楼盘加起来一共有五万六千六百四十套房。澳头老城区的地块几乎饱和，老城区的配套比较旺，还有滨海公园、绿道海鲜市场等配套， 但是因为老城区的配套老化，下雨容易积水、离深圳较远等缺点，导致现在几乎很少人会选择在这个片区。最后就是大亚湾的霞涌海边，一共有十三个楼盘，具体你们可以看一下这张图，霞涌十三个楼盘加起来一共有三万六千九百三十套房，这个片区除了度假，一般不推荐大家选择。 大亚湾一共有三百四十八个楼盘左右，全部加起来是在四十七万套住宅左右，按照大亚湾目前的常住人口，几乎是一人一套， 所以来大亚湾买房一定不要乱选楼盘，尽量选择优质地段，而且各方面配套还不能太差的小区，否则这么多套房在竞争，以后想要转手卖掉是非常困难的。如果你正在惠州看房，惠州买房的所有问题都可以关注问老师还想要看哪个楼盘真实的缺点测评 可以评论区留言，想过来看看的可以联系老师，如果你近期在了解惠州房子，担心买贵可以私信老师，我，返现是行业最高。
131惠州房产老司说房
04:57查看AI文稿AI文稿作为深圳刚需朋友，来到大亚湾看房，刚开始很容易一脸迷茫，一头雾水，不知道从何下手，担心没选好，没选对。 那么究竟要怎么选房才能做到不踩坑，又如何能够避坑避雷呢？虽说目前惠州中就有成千上万名，但是以下这几点，老表相信没有几个人能够说清楚，导致很多刚需购房者一直很迷茫， 毕竟你没有在这边生活工作过，对这边不熟悉。大数据信息时代，大家微信上的中介可能都不在少数，但是大部分中介都是靠着各种低价吸引，各种销售套路吸引你来看房， 以及各种各样的吹捧，却想让你交钱，但是真正能够帮到你的中介却少之又少。很多购房者都是被职业套路，过去看房，稀里糊涂的就交了钱，结果冷静下来仔细思考，才发现这压根不是自己需要的。 今天老表这条视频看完以后，相信你会有一个清晰的选房思维，希望对你有所帮助。视频制作不易，大家可以点点赞，点点关注，感兴趣的可以找到老表，输入六六六，进入老表四千人的交流群，同时还有这么高的访线给到你，让你在买房路上再审上一审，咱们接着往下看。 首先，老表认为买任何东西都要做到知根知底，尤其是房子这种大商品，花点时间做好攻略尤为重要。台湾他拥有三个街道，分别是西区澳头、霞涌街道，从西向东超三十公里，这三十多公里的范围适合你的购房范围可能只有那么一小块， 所以找对方向很重要，提前精准定位，再寻找优秀的房子。每个人的购房需求都各有千秋，同时任何产品都没有绝对的好与坏，房子也一样，只有合适与不合适。如果说你的需求主打省会通行，可以考虑大邑湾一线、林深或者惠阳白石区域， 这里基本都是距离深圳一公里左右，距离十四号地铁沙田站三到五公里，平时上下班通行时间不会太长， 这个小电驴五到十分钟左右基本可以到达。如果说一线铃声实在没有合适的，那就可以选择距离深圳三公里左右范围的二线铃声，距离沙田地铁站五到六公里左右，小电驴基本十五到二十分钟也可以到达沙田地铁站， 如果再远的话，基本就不太合适了。距离远，通勤时间长，每天往返也确实很辛苦，所以老表就不太建议买房一定要为长期居住做打算，千万不要一时头脑发热，选择认为漂亮的好看的，后期居住起来却一堆麻烦事，导致各种嫌弃，各种后悔，这一点就一定要提前去衡量清楚，从实用的角度去考虑。 如果你只是周末节假日回来，想要住的舒服地段不一定要非常灵升，那就可以把买房范围继续扩大，找个自己理想型、舒适型的，又或者很多人是考虑老人在这边带小孩读书生活的。 那么大悦湾配套很好的片区是万达片区，这里有充足的商业，万达广场、吾悦广场、逸天购物广场等，吃喝玩乐一条龙，这个片区都可以满足。还有大悦湾的西区一小、大悦湾一中、博雅培文学校等优质的教育资源， 买商方面有洞联市场、西区市场等。如果想要主打生活配套便利的话，毋庸置疑万达片区更加合适，因为这里就是大文的中心， number one 的 存在，简单而言就是主打社会通勤，建议选择铃声，首先一线铃声，其次二线铃声。 考虑生活购物、教育便利。建议选择万达商圈，根据自己的需求，先对片区去选择，确定好片区方向，再从中选择属于自己喜欢的那个楼盘。 当然还有一群人就是年龄大了，不考虑通勤，不考虑教育，更不喜欢过于繁华热闹，只想有个环境好进公园进医疗，生活节奏慢并且房价相对较低的这类单纯养老人群，可以着重看看。大运湾澳头中心区， 这里有可以刷深圳医保的三甲惠雅医院，有红树林湿地公园、虎头山森林公园、惠民广场、图书馆、体育馆以及各种市政配套， 并且想要去海边游玩也更近，包括买菜购物也方便。这里虽然不及万达片区的繁华热闹气息，但是想要的生活配套、休闲配套都是挺完善的，住在这里深信会更加放松舒畅。同时一看高速就在这里，六块钱的高速费就可以直达深圳罗湖中心区， 想要去深圳开车也很方便，并且房价相对临深，万达片区也更有优势。最后一个片区就是峡涌街道了，如果有考虑买这里的海景房，老表就问你一句话，是否对海景情有独钟？如果没有那种就请放弃， 除非手上有闲钱没地方花，因为海景房除了偶尔旅游度假住几天，压根不适合长期居住，生活配套不完善，消费物价高，且近海湿气大，长期居住对身体也不好。一年度假住几回，真不如租个酒店民宿，除非真的手上有闲钱又想来这边过冬的北方朋友， 否则真心不建议。看到这里，相信大家应该有一个初步的选房逻辑了，总结就是，首先确定好你的买房需求符合哪个板块，然后再去根据自己的资金预算，一定要根据资金预算去做打算，切勿好高骛远，再对楼盘的户型、产品、园林物业等细划方面做攻略。 买房是好事，但一定是在自己所能承受范围内去考虑，因为每个月的月供不是一笔小数目，长期以往一直存在， 如果说超出能力范围的话，那建议降低标准或者暂时放弃，否则就成了烫手山芋，砸在自己手上就完全没必要了。 好了，今天咱们就先聊到这里，大家有任何不懂的都可以找到老表，老表可以给你一对一的专业分析解答，关注我，后期会不断的出此类选房攻略视频以及房地产市场动态视频，希望能够对你有所帮助，咱们下期再见，谢谢！
