资产证券化案例及其过程图

我们来看这个中信这个案例，中信这个案例的话是一个专项资管计划，专项资管计划是一个类似于资金信托，知道吗？先去募资的，募个优先六号，优先级七十点一，六号级是二十九点九，优先六号是个专项资管计划。那么 然后呢？就去这个钱墓照之后呢去购买，去购买一个非公墓基金的一个份额，去买这个非公墓基金的一个份额，一个 share。 这非公墓基金的话怎么样？ 持有了两个项目公司，一个是上一个是北京，一个深圳的中信证券的两个办公大楼，持有两个项目公司自己跟大家这个报告一下，这个非公布基金一定要用项目公司来 持有大牢，为什么呢？只有通过项目公司才能够把折旧拿来抵扣所得税。如果你用非股木金，只有持有大牢呢，大牢的折旧在非股木金这一块是没法抵扣所得税的。所以折旧抵扣所得税一定通过项目公司来持有，才能够抵靠这个所得税。第二个，这个 非公布基金，这个这个给项目公司是借钱过去的，这项目公司给他借了一大笔钱，债务百分之九十八十几周债务八十，是债务二十四。股权为什么要大的价格小的股呢？利息可以减税吗？所以是折旧加利息， 折旧加利息，折旧可以减税，利息可以减税呢。所以变相的告诫了一个怎么样税收中立载体，就我基本上这个东西可以不用交税的，税税税付是很 低的，所以这个这个这个这个交易是一个是通过项目公司持有这个这个物业折旧依靠所得税，另外一个就是这个非公墓基金给他注了一笔债，这个债务是可以减利息，可以减税的，大的债跟小的股利息可以减利息加折旧，基本上就变相的构建了一个 税收中立的载体。那么另外的话就非公布金是收购股权，收购项目公司的股权，而不是收购这个项目公司的物业。收购物业有土地增值税，土增税一弄的话，你这个又没法弄了，所以怎么办呢？就通过怎么样通过这个 持有这个收这个项目公司的股权，收股权的税负是比收物业要低很多的。整个的整个的结构是是这么一个逻辑。那么退出的话， 退出的话未来是公共投资者，这个去中信，他未来预测的会发行一个公墓的 race， 通过公墓的 race 的发行来持有两个项目公司的股权，那么 把这个湿木这个结构，非公木这个结构给它解开，退出。 未来的结构就是一堆投资者持有一个公墓基金，公墓的 race 在持有物业。未来我觉得我们国家 即将要做的 race 的结构基本都这个样子，就是会有一堆拖拉机一样一个 race 持有一堆的项目公司这么个结构来做的。应该未来的结构是这个样子的。因为你要用 spc 来做的话，可能要改公司， 公司法是没那么容易改的，所以我觉得基本是基本是按这么这么个这么个路径去去做。呃，我觉得话瑞士一定要搞成公墓，如果是私募的 意义不大，因为你做私募产品，这个这个三年五年要再融资一次，在中国你如果不是公墓，呃这个地产很长吗？地产都是三十四十年，商业地产你去融资融三到五年，每三到五年的话都要再融资一次， 这三到三三到五年弄一次，这个三十年的物业至少要六到十次。商业周期，每个周期你都要掉一百，焊的在下行周期，这个住宅的住宅率下去了，住户下去了，现金变少，同时的话，投资者风险烟雾折现率上升，折现率上 上升，现金流下去，整个物业价值下降，再融资融不到钱，这个就崩掉了吗？所以是一要一定要一把的解决整个的一个公布的一个问题，否则你如果说一旦的不断再融资，压力是很大的， 是非常非常大的。所以我觉得话，这公墓的推出应该是一个是应该是一个一个一个大，势所所趋。目前来看，中国搞瑞士一个很大的一个挑战是租哨比不够， 就租金，租金的租金跟这个售价的这个这个这个比例太低，还不如银行利息把过多的这种啊回报压在这个未来物业升值，这个我认为是一个目前瑞士做的不太好的一个原因。所以我我认为的话就是未来瑞士要做的好，一个是 租售比一定要上去，租金和售价比一定要上去。第二个，这个未来公墓要吹出来。第三个的话，在税收筹划这块是核心竞争力，瑞士交易结构核心的核心就是税务筹划。

什么是资产正确化？资产正确化又叫 abs， 是指以特定资产组合或特定现金流为支持发行可交易正确的一种融资形式。举个简单的例子，有一个企业要造一个停车场，方便过往车辆停车，顺道收取停车费。 建停车场需要两千万，如果按照收停车费的方式收回，成本预计要五年以上。这样资金回笼的周期就太长，钱压在这个地方，企业也没有充足的流动资金去做其他事情，怎么办？ 这时候企业就把未来五年收取到的停车费，经过科学的方法预估出来，把这个金额打包进行正确化处理，转让给众多的投资人，实际上是对未来能拿到手的钱作为保证，已获得现在的融资。 所以，资产正确化更有效的解决企业融资难的困扰，使得企业迅速回笼资金，不断壮大自己的规模，加速实现资本 扩张。要知道，互联网时代下，商机转瞬即逝，有了好的点子和想法，就能当机立断，不错失良机。 如果有一个稳定的现金流将它正确化，这句华尔街名言正在中国。资产正确化市场越来越多的成为现实，正确化规模不断增长，创新产品层出不穷，为经济带来了新的活力。想了解更多，双击加关注。

什么叫资产证券化呀？那举个例子吧，过中秋节啊，都吃月饼吧。如果场上印了一百元的月饼票， 六十元卖给了超市，超市八十元卖给了你，你家月饼票送给客户，客户以四十元卖给了黄牛，场上最后以五十元向黄牛收购。 你看厂商压根没生产月饼，但他还是赚了十块钱，超市赚了二十，你花了八十元送了名义价值一百元的人情，客户赚四十，黄牛赚十，这就是月饼的正确化。那再讲个现实点的例子啊， 比如房子证券化，那假如房子值一百万，每年能带来一万的房租收入，然后啊，你把房子委托给信托公司，建立一个信托，这个时候啊，信托就可以把这些资产发现一些证券，通过把证券卖给投资者，可以换来现金，信托公司会把这些现金给到你， 你就可以拿着钱去吃麦当劳了。然后啊，每年房子房租就会用来支付给投资者，用于还本复习，这就是自产证券化。

那关于这个 lising 这一块啊，租赁这一块我只做一个额外的补充。呃，我案例 详细的案例我没有找到，所以我找了一个租赁债权真心话的一个项目，作为一个替换，跟大家分享一下。关于租赁这一块，我觉得有些思路啊。呃跟呃跟一些想法呃也在这里一并跟大家做一个分享跟交流。 民生租赁专项资产管理计划原是权益人士民生租赁，其实我资产是他的一个租赁债权，一共十九份。国内的租赁 基本上的话都是额度很大的，单比的很大的十九份，十九亿啊。然后规模这个优先级是十六点一五亿，次级二点八七亿， 先记三个 a 至极没有评级。整个的交易这个是这这个交易设计是一个怎么样企业企业资产证券化交易的逻辑。 信贷资产真心话破产隔离是通过设立资产信托来做破产隔离跟正式销售的企业资产真心话因为他的整个的法规是证监会部门的一个规章，所以他为了实现破产隔离跟正式销售呢，先通过募集资金， 发行资产支持这个凭证，然后拿到钱之后去收购资产，通过买卖的方式， 通过资产的买卖的方式实现破产格的一个人的销售。所以先找钱再买资产的方式来做。那么的话，这个这个交易我我要讲这个案例主要是有几点跟大家要 报告一下。租赁企业的特点，跟银行很像，对资本金有明确的要求，不断滚动发展的租赁业务会导致爆表，持续的扩张，对母公司资本造成压力， 以及期限错配的问题，我们给他也画了一个图，对吧？就是这个某公司，比如说我们刚才讲的这个商业的这个这个例子，呃，他不知道有没有这么做，我不知道哈，但是呃，情况是一样的，他底下是一个财务公司，然后后面的话，这个什么租赁公，是个租赁公司， 然后这个下面给个人放这个租赁跟债权。某公司周转的越快，租赁公司的债权是不是越多啊？就会挤压，对资本有一个压力。所以一定要把通过证据化，把它给化解出去。这是第一个。第二个，呃，是 按照美国的经验，租赁公司跟贷款公司一样，制造类企业搞了租赁公司，给了债权的成本都是更低的。而纯财务公司搞了租赁公司，成本的回报是更高的，不管中国还是美国都是一样的。第三个， 这个这个通过租赁跟这个呃，做跟跟放贷款，也都是个促销工具。制造企业搞的租赁，他也是个促销工具，呃，也是一个财务利差的来源，也是个促销工具。这第三个 第四个的话，就是我在这里跟大家要这个分享的一点，就是租赁是特别是出售返租的话，有这个税务投资的功能。因为我我，我们看这个所有的企业的资产负债表，他的优先级应该是个债权是吧？债债务，然后 以下是股权是吧？那那是所有的人都忽略一点，中间有一个优先股嘛。这优先股呢？是政府嘛？政府的税收嘛？ 是优先股吗？你平时不干，平时你不赚钱，我不管你吗？你赚钱，你要给我交税吗？而出售房租是可以拿来调节这个税务的，作为一个税务投资的工具在在使用的。 我本来以前是没这个感觉，后来我去美，他们一般人让我去美国给他们这个这个做顾问，搞这个什么太阳能光伏吗？ 美国的光伏政策是非常有意思的，如果超一百万哈，第一年有三十万的减税额度，就可以减税的。然后还有百分之八十五的投资总额，可以第一年可以折旧八十五万， 一百万八十五万可以折旧，就前几年的政策嘛。那你想一想的话，这个如果一个正常的中国的企业去美国做个关乎电站，这这个税务的好处你是拿不到的嘛。所以怎么办呢？就卖嘛，卖给一个投资者嘛，出售给他嘛，再租回来应用， 通过卖给他，他就可以把对方把这个税收的好处全部给吸干净，然后你再拿租回来应用这个两个税收合并在一块卖给另外一个对方的话，我觉得哈，你可以卖到五十万 的现金，五十万的现金，税务的好处其实有六十万，你可以卖到五十万的现金。通过这个交易啊，你可以把一个总投资一百万的项目变成了五十万，十个亿变成五个亿， 你就可以通过稳定的现金流来来来维护这个这个项目。所以税务投资是一个很有趣的现象。 折旧是一个税务投资的驱动元素。折旧啊， dbc 选。理论上来讲哈，我上次跟我们那个老这个老哥说，学校像五道口，屋里要盖个电站对吧？五道口不是就不要交税的吗？学校应该都不用交税的吧？这个所得税你就算不用交是吧？嗯，这个这个这个这个折旧怎么来吸收呢？ 就可以通过出售房租嘛，来拿到一些好处嘛，可以交易出去。出售房租是个交易的，一个税务交易的一个办法。呃，我我觉得这个这个 这个证出售返租可以最好的体现出来。中国未来我们搞物权类证券化，一定要去沿用的方式。资产证券化在中国的话，一个问题是它有三个条件对吧？法律上要破产隔离啊，快递上要正式销售对吧？税收 要中信吗？税收中信跟销售是矛盾的，你说你销售了要交税，那你这个税收中信跟销售是经常会冲突，会 conflict。 而出售返租，但是给了一个税务政策，他是个融资工具，融资工具融资过程是免税的。 所以说这个东西是我们可以去，在未来的安排中可以去参照的，一个一个一个 point。

为什么银行和网贷都迫切的想把钱借给你，你真的觉得只是想赚你那点利息吗？那你格局就太低了，现在你随便点一个网贷都是几十万的额度，大部分还都是秒到账，那各种诱惑信息啊，铺天盖地，这真的是因为银行资金的积压和人民消费欲望降低才导致的现象吗？ 我干金融做贷款七年的时间，很清楚这里边的套路到底有多深。今年央行要求所有网贷平台必须标注年龄率， 那之前他们玩的文字游戏是彻底被揭穿了，背后高达二十多三十多的这个利息啊，就连放高利贷的人，他都觉得是真黑。但是如果你觉得网贷黑，或者所有放贷的机构全是为了赚这点利息，那你也就停留在平民百姓阶层上面了。 有个金融名词叫资产证券化，是指以基础资产未来产生的现金流为常。副支持，注意未来两个字。 举个例子，我有十个客户，每人找我借十万，每人一万利息，这样一年以后呢？十个客户就是一百一十万，连本带薪第十一个人来找我借钱，我没钱了怎么办呢？哎，我发现这十个客户的借条其实也是一种钱， 我把借条打包抵押给别人，告诉他这些人一年以后会还一百一十万。那现在我只问你，抵押六十万出来，如果是你，你肯定也乐意的，稳赚不赔的事吗？对不对？ 这个时候我又发现一件事情，我可以把十个客户甚至一百个客户做个分级级，大概率必定会还的。我分为 a 级，我可以把一百一十万直接卖一百零六万，提前收到六万块钱的一个利益，不用等一年 把，有房子有车子做抵押，但是信用不一定很好的。作为 b 级，卖一百零二万把，既没房子又没车，信用还不太好的，有不还的风险的。做 c 级， 直接把债权一两折卖出去，他们能收回来就是他们赚的运气钱。现在你懂了吗？别小瞧这些东西啊。曾经某以平台通过四十万的本金，经过六十轮翻倍撬杠杆撬到了两千亿市值。 曾经某大通过手里的房产撬了上百轮，翻了上百倍，你现在懂了吗？我是上海老贾，贷款行业老司机，点个关注，交个朋友。

资产证件化又称 abs， 是以特定资产组合或特定现金流为支持发行可交易证券的一种融资形式。上次说到小明给小央供了五千万的瓷砖，六个月后才能拿到资金。 小明为了提前拿到应收账款，就拿着这个五千万的应收账款合同，找了一家投行，想提前收回资金，投行审核后答应给小明四千五百万，但投行也没有钱，他把五千万分成了五十份票据， 每份票面价值一百万元，然后找了五十个人购买，迅速凑够了五千万，给了小明四千五百万，预留了二百万的利息，自己净赚三百万。这个就是简单的应收账款证券化，逻辑还可以更复杂一点。投行为了更好卖，那就需要找一家机构给担保，小明还不 几钱，担保公司给还钱。这个就属于外部征信，还可以要求小明自己购买一部分，当出现意外的时候，比如小杨回款四千八百万，那小明购买的那部分债券就不给对付了，亏就亏小明的来确保其他投资人的收益。这个属于分层结构，内部征信 小明持有的属于劣后集，投资人持有的属于优先集。如果投资人买了，临时想收回现金，还可以去市场交易，这样就增加了流动性。

研究，我身边几个做地产的朋友都说，这资产中宣化特好玩。好玩吗？你小心别被别有用心的人利用啊，我可以让你第一视角体验一下，你想体验哪个视角就别有用心那个人视角。你发现有一个叫铁锤的抖音达人，他每天都在坚持拍段子，一年能接五个商单，每个商单能赚一万块钱，一年赚五万， 他的有型的无形的资产加在一起，也就是他自己拍段子的能力。还有一套拍摄设备，总共价值十万元。最近铁锤遇到困难了，他需要二十五万升级设备，但是以他现有的赚钱速度，攒够这笔钱要五年。 于是你眼前一亮，机会来了，你找到铁锤，表示可以一次性支付给他三十万，用于采购设备，代价是买断他五年的账号收益。铁锤一看，这个建议可行啊，提前收回成本，完成设备升级，还能赚五万。于是你就成立了一家壳公司，开始运营铁锤的收益了。 你先安排自己的人暗中给铁锤高价下单，原本一年只能接五单，现在单子多到接不过来，一年三百六十五天，每天都在拍段子，数据好的惊人，一年收入两千万，虽然这两千万都是你刷的，但是这一切都在你的计划之中。 然后你收购了一家科公司，用科公司去找铁饼和铁棍，给他们展示铁锤的数据，告诉他们你要用科公司买断铁锤的收益权，请铁饼和铁棍为你投资，大家一起赚钱。这个也就是资本政权化，也就是 abs， 为了保持神秘感，防止夕阳静被戳穿，前期你只发两百个私募名额，这个就是私募 abs， 你把私募分成优先和列后，优先的保本保息回报少，列后的回报大，但是没有保本保息贴饼和铁棍为了安全选择了优先。当然了，第一轮你让所有人都赚到钱，因为铁锤收益的两千万都是你自己安排人拿小号刷的。 现在你可以开始发行第二轮了。挣到钱的铁饼和铁棍胆子大了，不但自己追加投资，还拉了铁帅和铁公鸡一起买，朋友带朋友，就这样一层一层传下去，这时候你已经套来了一个亿。你每天坐着游艇开跑车，吃着火锅唱着歌， 身边的美女换了一茬又一茬，除了你没人知道底层资产清单只有三十万。直到有一天疫情来了，没有人接盘了，大家才发现钱拿不回来了。 哼哼！这个时候我就把责任推到科公司上，再把钱通过离岸信条转移走，一切跟我没关系，这个时候你就可以进去踩缝纫机了，作为时空人，你难逃干些，我靠，人间正道是沧桑。

资产证券化是一种金融工具和技术，他将一组资产转换为可以在市场上进行交易的证券产品。这些证券产品代表了资产的一部分或全部权益，并且可以被投资者购买。资产证券化的过程通常涉及以下步骤，一、资产选择选择一组资产 这些资产通常是具有稳定现金流的、高流动性的、具有较低风险的债务或贷款。二、设立特殊目的实体创建一个独立的法律实体，称为 spv， 用于购买并持有这些资产。 三、转移资产原始持有人将选定的资产转让给 s p v。 四、资产打包 s p v 将资产打包成不同等级的证券，称为资产支持证券。这些证券可以根据风险和收益的不同进行分级，通常包括优先级和刺激 级别。五、发行证券 spv 将这些 abs 证券出售给投资者，从而筹集资金。六、收益分配资产支持证券持有人从这些证券所代表的资产产生的现金流中获得利息和本金回报。通过资产证券化， 原始持有人能够从其持有的资产中获得资金，从而提高流动性和降低风险。投资者则可以通过购买这些资产支持证券来获取收益， 并在投资组合中获取不同类型的资产。这种金融工具在全球范围内被广泛使用，尤其是在房地产、汽车贷款、信用卡债务等领域。但需要注意， 资产证券化也带来了一些风险，特别是与不良资产的潜在问题和市场流动性的波动有关。资产证券化为市场参与者带来了多方面的好处和挑战。一、提高流动性 通过将资产转化为可以交易的证券，原始持有人可以更容易的获得资金，从而提高其流动性，进而用于其他业务或投资。二、降低风险资产证券化使得资产的风险可以分散到多个投资者手中，减少了单一资产带来的风险。 此外，通过分级发行不同优先级的证券，投资者可以选择不同风险水平的投资。三、创新金融产品资产证券化为金融市场创造了多样化的投资产品，满足了不同投资者的需求，并促进了金融创新。 四、降低融资成本通过将资产证券化，原始持有人可能获得更低的融资成本，因为投资者愿意为这些证券支付较高的价格，从而降低了借款成本。一、资产质量资产证券化的成功与否在很大程度上取决于所涉及的资 产质量。低质量的资产可能导致证券价值下降，甚至可能引发投资者的信心危机。二、信息不对称投资者可能无法充分了解所购买的资产支持证券所代表的资产的全部信息，从而导致信息不对称的问题，增加了投资风险。三、依赖评级机构 投资者通常依赖评级机构对资产支持证券进行评级，以评估其风险水平。然而， 平级机构在过去的金融危机中有十未能准确评估资产支持证券的风险，这可能导致市场不稳定。四、法律和监管问题资产证券化涉及复杂的法律和监管程序，如果相关规定不当或监管不足， 可能导致潜在的法律风险和市场失衡。总体而言，资产证券化作为一种金融工具，在适当的情况下可以提供 各方多方面的好处。然而，为了确保市场的稳健运行，需要建立有效的监管机制，并加强信息披露和透明度，以降低潜在风险并保护投资者利益。

为什么说资产证券化是未来资产配置的趋势？老百姓都是一个普通人，包括我们做投资的人也是普通人， 其实普通人最好的办法就是叫做骑马理论投资，实际上是其实就是在找一个个机会，找一匹匹好马，骑在马马背上，让马拖着你往前走，这是一个很好的商业模式跟思路。那么资产证券化呢？实际上就是把你的资产变成证券啊，到二级市场，到资本市场 去获取更多人的投资资金来发展你自己的企业。所以在这个存量的经济的时代，一家企业能不能够走上资本市场，能不能将自己的资产证券化，是一个非常重要的重大的准则。 大家知道这个中国过去的十年，所有的老百姓把所有的钱都投在了房地产身上，房地产确实是在中国城镇化的发展过程当中，也为所有 的人带来了一个高速的财富的增长。那么美国这个市场呢，他是很重视高科技的，所有的社会财富可能都在都投在了一些这个高科技的企业身上。六个上海的这个房地产可以买下整个美国， 反过来看美国的市场，六个苹果可以买下中国整个的资本市场。所有的中国人说未来的房地产降价，可能大家都没人信，就跟美国人说这个未来的股市以下跌一样 啊，这个是理念的不同，所以呢，美国人呢，他讲究的可能的更多的呢，资产证券化，通过资产证券化来产生这个更好的收益。