物业续聘投票都没有双过半怎么办

选出来的业主委员会我们不知道，根本就他们自己成立的，没有投票。所以他们有几个是业主，正儿八经的业主，业主才有权利投票。 遇见看电影的老公，可以说一些，那个就很多外星啊，很多什么，我就整起来一听。他是宣布为公司，他是对话很少的，你们怎么二十三个人就可以跟着他住呢？不同意。 医生判决是过分重色，这是通过气色过上，过分过分中扎到这里面上色。至于约定上色之后仍然服用的红色，是过分的上色。

业主应有权利之决定权和撤销权。物业即将到期，业委会便发布了续约意见的投票， 因提出异议的业主未过半，业委会就立刻与全物业续签了合同。那新合同是否有效呢？不满意的业主又如何维权呢？ 根据民法点第二百七十八条规定，业主共同决定事项应当经过专有部分过半的参与表结人数过半的业主共同同意方可通过。 第二百八十条规定，业主大会或业委会做出的决定侵害业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。所以，业主为自己维权，还是要通过合法渠道。

业主委员会招商标选聘物业为何失败？业主大会意识规则违反法律规定还能冤营吗？第一回，开发商起诉业主委员会二零一八年十一月，佛山市某小区业委会与脱模采购公司就选聘新物业服务企业项目提供会议咨询服务。 业主委员会随后发出邀请招标公告。选聘规则通过决策平台投票，当投票时间结束，以投票总数超百分之五十。 本次投票表决结果有效票数最高的投标人为中标人，如出现中标后选人票数相同时，已占有投票权总面积比例最高的中标 候选人作为中标人。经统计投票结果，小区总面积四万九千七百五十二点八二平方米，总人数八百六十三人。 a 物业占有 投票权总面积比例为百分之二十九点八，占有投票权总人数比例为百分之三十四点三。微物业获聘开发商对此次表决结果提出异议， 他们公司在小区内拥有若干商铺、车位的产权。开发商认为，业主委员会选聘物业服务企业的招标规则和投票规则为今业主大会表决属无效行为。 根据物权法的相关规定，选聘和解聘服务企业应当惊人数和面积双过半的业主同意。而涉案的小区物业管理公共事务角色书载明的投票规则为，在参与投票人数过半的前提下，直接将多数票为通过项， 通过微物业为新选拼的物业服务企业，并为达到双过半业主同意的法定比例，开发商作为原告素质，法院请求法院判决撤销业主大会作出的 选平 a 物业为小区物业服务企业的决定。第二回业主委员会抗辩。业主委员会辩称，中标公司 a 物业报价方案在齐家中相对合理，而开发商支持的 b 物业报价极高。 从业主实际利益考量，中标物业公司报价方案是有利于业主。从程序分析业主大会意识。规则已规定，业主大会决定通过招投标方式 选聘物业服务企业的，可以授权业主委员会或由业主委员会委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。本次涉案物业企业的选聘采用委托第三方公开招投标的方式， 完全符合物业管理条例的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三回法院判决。法院经审理后认为，通过决策平台对案设决 测试项进行表决，业主委员会未经得业主大会的同意，将选聘规则确定为已投票总数超百分之五十。本次投票表决结果有效， 票数最高的投标人为中标人，如出现中标后选人票数相同时，已占有投票权总面积比例最高的中标 候选人作为中标人。物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经人数和面积双过半的业主同意。该规定具有强制性。业主大会议事规则中针对表决程序方面作出的规定，其中约定的比例不应低于物权法第七十六条规定的比例要求。 物业获得的选票占总面积比例为百分之二十九点八，占有投票权总人数比例为百分之三十四点三，未达到双过半的法定比例，业主大会形成的决定不 符合法律规定。中审判决撤销业主大会，选平 a 物业为小区物业服务企业的决定。第四回周兵律师说法物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 开发商是小区的业主，有权提起本案业主撤销权之诉。物权法第七十六条的规定可知，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定， 并应当惊人数和面积双过半以上的业主同意该比例要求，属于法律的强制性规定。业主委员会将选聘规则确定为已投票总数超百分之五十。 本次投票表决结果有效，票数最高的投标人为中标人，与法律规定不符。被物业获得的选票未达到专有部分站 建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意的比例。开发商主张撤销业主大会的决定，理智充分，符合法律规定。对于业主委员会制定的意识规则，如果违反了法律的规定，可能会认定为无效。对此，你有什么看法？ 更多业委会及物业管理资讯，请关注周冰律师闲聊业委会及物业管理头条号。

在五月二十九号的时候，我们张贴了就是这个通知，就是要对咱们机区的这个呃全体业主进行入户征求意见，然后看是否续聘现在的物业公司。然后我们这个通知当时是公示了十五天，也是按照上面给我们指导的这个时间。 然后我们六月十二号开始入户的。就是开始这项工作的时候，方式有一个是入户，一个是这个爱因传线上投票， 然后再一个是我们这个居民可以到社区直接来投票。然后再一个就是我们在入户的后面几天的时候是进进行了一个电话征询， 因为就是我们这个入户的流程，就是我们每天晚上我们网格员去嗯，抱着投票枪去挨家挨户的走，就是一动一动的扫，扫完之后呢，就是这个没有达到三分之二的这个量，入户的结果基本上就是一半 就是能入进一半，然后有一半。当时我们入户的过程中也是采取了，就是如果没有入到你们家，你们家没有人的话，我们会在门上给贴温馨提示，就是你随后你可以到社区来投票，或者你可以联系工作人员投票，或者你也可以在网上投票 啊，就是为了让大家都参与这件事情嘛。然后呢，我们把这个楼全部扫完之后，因为还有好多人还没有参与，所以我们又进行了一个电话征询，就是打电话，你也可以通过电话把你的医院告诉我，我帮你填，所以资金一样的，就是这部分票，这部分录音我们都是有这个呃， 投票都是有录音的，投票的事我们社区在二十一号唱完票之后啊，然后呢？我们是把票交给了我们街道办案处，他们还有一个回访的这么一项工作，所以这个等于就是一个反向监录的过程。 本来按计划是应该是上周，上周左右就要开始，就是应该端午节前就马上应该是端午节过后吧，应该就要开始回访。嗯，但是因为现在我们这个整个人员都不固定啊。回访流程您方便跟我们说一下吗？ 我们就是对这个投站票票的居民按一定比例进行这个抽查回访，确认他是不是确实投入站票。就是我们会抽一定的比例，然后对这部分居民去进行核实是吧。啊 对，报完以后，汇报结果要报这个就业办点审核，然后审核完了以后，呃，审核完以后没有没有问题的。然后那个就是汇报结果进行公示的，如果没有意义，公示完了之后就会和物业公司去呃，续聘是吧？啊， 对。但如果回放结果里面有异议的话，会在这个回放结果的公式里面会写清楚。后续落户就只能看一下是什么时候。再有不管能不能续签的话，都得依据这个回放结果。我这边回访还没做完呢。

我们小区的业委会到期了，该换届了，但是呢，这个换届选举迟迟不能举行，为什么呢？因为投票的人数不够，没有达到业主总数的三分之二以上，他们所拥有的物业面积呢，没有达到总面积的三分之二以上。两个三分之二，这什么意思呀？ 我给您讲讲。以前呢，按照这个物权法的相关规定，他是这么说的，说小区业主的一半以上表示同意，他们所拥有的物业面积达到总面积的一半以上，这样呢，投票选举就是有效的。哎，两个一半，这是大家所熟知的， 而现在呢，民法点颁布了之后，相关条款有了一些变化，在这两个一半之前呢，又加了两个条件，就是咱们前面所说的两个三分之二。也就是说呢，对这个投票的人数做了规定，投票人数必须达到 小区业主的三分之二以上，他们所拥有的物业面积必须达到总面积的三分之二以上。那这回我们小区呢，就是因为投票的总人数不够，那说明大家态度不是很积极呀，好好宣传，好好倡导呗。 可是有一些业主倡导是没有用的，比如说小区里边呢，有一大片商铺，这个商铺的业主跟普通住户的业主，他在这个活动范围啊，还有利益点呢，他都不一样，所以他们一点也不关注普通住户成立业委会的事。 据说现在很多小区这个业委会的选举都卡在了同样的问题上。当然，人们也想了很多办法，比方说呢，有人说这个商铺的业主啊，可以投票，但是能不能不把他们算作这三分之二的分子或分母，这样呢就不影响这个投票的比率。还有人说 这个商铺业主能不能单独成立一个业委会啊？还有人说说这个商铺的业主如果不想参与投票，可以事先呀让他们签一个文件，以后呢就按这个弃权论处，这样也不影响比率。所以您看 这个问题还是有办法解决的，我们就期待着相关条款的解释和修正能够解决这一现实问题。总之呢，别因为这个问题而让业主委员会长期缺席。

我就问你要选新的这事跟大家说没说过业主委员会有了，我们要换新物业了，这个事就得先让大家同意了，说同意找一新物业，就如果这事没干，你们几个决定说我们要成新物业，就找几家就换，在程序上缺一副。您说的对， 前期物业在我们买房的时候，开发商肯定给你配了，一般是两年，那如果两年到了，你选出新的物业公司，你们先召开业主单位，成立业主委员会，在这个基础上，你说好老物业，我，我不用你了，对不起，我要给你解约，我这边我去招聘新的，这个先后的顺序 起码从程序上是不能颠倒的。您说的这个程序合法，那这个在哪写着呢？有相关的指导吗？有管理条例吗？换物业公司不是业委会你们自己上来就能招标的， 那是要业主共同决定事项，你如果没有得到全体业主的授权，你业委会自己做出决定，就开始往里去招标，物业补习，那你就是个违法行为。 您说的这个我不认可，因为以委会就是以公开招标的方式选第三家物业公司，然后提交业主大会讨论目的在哪了， 就是想让广大的业主从中选择。没有授权不等于说业委会这个工作不能不能做。 业委会是个执行机构，不是个决策机构，业主觉得这块不好了，把这个意见反映给了 鬼混，于是召开业主大会决定不用他了，决定选新的，你们少了这一个环节，这个环节决定完之后，你们再给他发通知，你们再选新的，再开会再选用谁没问题，是前边的流程没有说的是这个问题。

如果业主对物业服务不大满意，小区能不能直接召开是否续聘的业主大会，根据大会结果再去做相应的续聘和选聘工作呢？ 千万别就像一个公司，如果你对一个供应商不大满意，你如果直接就去问老板说要不要换掉他，那老板能说什么呢？老板说换的话生产不能停，那你有没有可替代的供应商 啊？如果老板说不能的话，那老板都说了不能，你这个时候再去和供应商去谈，有什么新条件新合同合适吗？小区直接召开是否续聘的业主大会，道理是一样的。如果能找到同等条件下，性价比明显更好的企业，业主大会当然容易做出选择。 但是如果暂时没找到，或者没能找到，头等舱下下明显更好的。第一种情况，业主委员会和物业企业先就 物业服务合同进行谈判协商，共同约定、公示公办的底线基础、相互协作的细节规矩和有约必行的处罚保障，谈好了再提交业主大会进行表决。另外一种情况，业主园会和物业公司没有谈好，这个时候 业主也会需要向大会说明。事实上，一定有很多企业排着队等着为我们小区服务，合同合理而且可行，但是现物业还是抱着老条件老合同播放，想继续欺负我们，所以请大会截屏交答。 在实践中，正因为业主大会很难召开，而且影响重大，所以业务会召开业主大会之前要慎之又慎，要把它当做一场仗来打，不料胜先料败。需要记住三个不要。第一个不要。越是业主对物业服务不大满意，越是不要在没有胜算的情况下 下轻易召开业主大会。第二个，不要，不要在业主委员会和物业企业就新合同、新条款进行充分的沟通谈判之前就召开是否需聘的业主大会。即使业主大会决定解聘业务会需要相应启动公开招标工作，需要制定新的合同条款。这个时候物业公司可能说，哦，原来你要这些条件呀， 这些单干我也能做到啊，我可以换人，我可以加人，我可以加钱呢。为什么你原来不说啊，你是不是故意针对我，是不是对我不大公平？ 这个时候老物业还是在管物业小区，没有必要因此而增添不必要的，确实又有一定合理性的风波。 第三个，不要约会，不要拿着老合同、老条件直接去招标选聘新物业。在漏洞百出的制作笼子里，再好的物业也很容易走上老物业的老路。

大家好，我是湖南红衣律师事务所现代物业团队实习律师孙美云，今天想跟大家聊一聊，在业主大会中，未参与表决的业主，其投票权术是否可以计入以表决的多数票。 在法律依据上法律未作规定。不管是民法典、物业管理条例还是其他法律法规，都没有对未参与表决的业主及投票权术是否可以记入已表决的多数票作出规定。但是，住房和城乡建设部发布的规范性文件业主大会意识规则进行了一个明确的授权， 其具体条款体现在业主大会意识规则的第二十六条，规定的内容是，未参与表决的业主，其投票权数是否可以记录已表决的多数票，由管理规约或者业主大会意识规则来规定。 也就是说，交由业主通过管理规约或者业主大会意识规则规定。如果业主大会意识规则或者管理规约没有明确规定，那就不可以试用 无规定、不记录多售票。因为没有业主大会议事规则或管理规约进行明确规定，无法体现全体业主的真实意愿。那么，是不是只要业主大会议事规则或管理规约明确规定的，就可以将未参与表决业主的投票权数记录已表决的多数票呢？ 还需要满足的条件是，业主大会意识规则或管理规约对其适用要进行明确的限定。比如像多数票的限制， 在意识规则中约定以送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见，或者反馈意见不明确的，记录多售票。但是多售票的实际投票业主要占到总人数的三分之一以上，且专有部分面积占建筑总面积要达到三分之一以上。 这种限定主要是为了避免出现少数代表多数人的情况，所以已经送达这位表决的这位业主的投票权术是否能记录以表决的多数票，需要结合业主大会意识规则或管理规约的规定及试用限定。综合来看，你清楚了吗？

哦吼，业主又胜诉了。哦吼夜委会续聘物业订立合同，未经业主共同决定，因此该决意被撤销。一审、 二审均支持了业主诉讼请求。这是来自东哥粉丝的叛例，文书会放到视频最后。业主跟着东哥学习依法维权知识，会发现不良物业公司一个真正能打的都没有。哦吼哦吼 哦哦吼！哦吼吼！哦吼吼吼哦吼！

陈律师，我们小区的物业服务即将到期，而业主委员会却尚未完全正常运转。在未做出续聘或者令聘物业服务人情况下，我担心物业服务期限届满后物业撤走，小区因此混乱。 针对你说的这种情况，实行不久的民法典已有有所考虑并作规定，你大可不必当心。 民法典第九百四十八条规定，物业服务期限建完后，业主没有依法做出细聘或者另聘物业服务人员的决定，物业服务 不能继续提供物业服务的，沿物业服务合同继续有效。但是服务期限不定期， 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 那么，根据该条规定，物业服务人如果拒绝提供服务怎么办呢？ 民法典第九百五十条规定，物业服务合同曾指错 在业主或者业主大会选定的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前， 沿物业夫人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。 根据该条规定，物业服务人应当继续处理物业服务事项，不得拒绝。这下你发现了吧？

类似的规定啊，是出现于住建部的业主大会和业主委员会指导规则，但是呢，相关的内容要求是 必须体现在小区的意识规则里。但是我们如果关注物业管理的相关法律规定的话，会发现住监部的规定啊，是在民法点实施之前出台的。那么对于民法点实施以后呢，明确规定了业主共同决定参与表决的比例，并且呢， 也规定了参与表决里同意的业主的比例。所以说，对于现在的实践中啊，不认为可以把弃权的业主归为已投票业主的多数。