福建省住宅小区公共收益管理办法
小区公共收益收了多少？用到哪了？长期以来一直是业主关注的焦点。在二零二三年市两会上，市政协委员向大会提交了规办小区公共收益使用管理 提升物业服务水平的体案，得到了相关承办单位的积极落实，取得了很好的成效，很好的维护了小区业主的合法权益。 记者了解到，公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分，含共用设施设备、开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。市政协委员洪艳丽在调研中发现， 通过点题整治，有效规范了物业企业对于公共收益的收支行为，但在业委会管理的公共收益方面，监管机制还相对不足，那这笔 收益呢，也是不少的。如果我们做到公共收益监管力度大的话，就是说我们需要维修房子啊，或者某个小区的需要立地啊，是要扩大的时候呢，这些都可以拿来用的，所以要做到收支的话要透明，让我们业主呢，心中有数，用的放心。 在二零二三年市两会上，市政协委员洪艳丽就向大会提交了规范小区公共收益使用管理，提升物业服务水平提案，提议加强对业委会管理的公共收益的监管指导，督促业委会主动公示，规范管理。 记者了解到，作为承办提案单位的是城管局，积极根据政协委员的提案要求，与住局纪检组联合开展物业小区公共收益工作调研， 下沉全市各县区进行督导，找差距、补短板，并与事发改委、市公安局和市市场监管局联合印发漳州市住宅小区公共收益管理实施细则， 其中专门对业主委员会管理公共收益进行规范指导，推动各县区物业主管部门会同街道办事处、社区居委会加强协同联动， 落实属地日常监管，探索创新了公共收益的管理模式，试点推行三清单一指南机制。襄城区万科尚城苑小区业委会在小区公共收益的使用和管理上堪称模范生。 其实我们小区的公共收益并不是很多，因为我们小区比较小，就四栋楼，虽然不多，但是我们会把它汇集起来，然后根据我们业主大家投票 的一个需求，然后把这个钱用到我们的一个公共月亮市，还有正在筹建中的一个公共健身房，物尽其用吧，包括我们这个城管创业进社区啊，派出这个小组啊，联合驻地的咱们这个街道啊，社区啊，还有这个业委会啊， 对这个物业企业履行职责进行一个督促，构建呢，居民参与、物业尽职，这个部门协同的一个社会治理的机制，物业跟这个业主之间建立了良好的这个良性循环啊，互相信任，有效的提高了咱们业主的这个幸福感、 获得感，还有安全感。截至目前，全市共排查七百二十七个物业小区公共收益累计九千四百七十二万元，并实行专户管理，维护了业主的合法权益。 明记账都非常的非常的准，很及时，都公布在那边，大家从这个大门进来都随时可以一目了然。 就我们小区目前来说是做的很好的，公司栏上可以明确的看得到，比如说电梯的广告收益啊，或者分潮啊收益，还有充电桩等等等，这些收益都有纳入我们的呃，业主委员会的公共的指定的账号。
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03:56查看AI文稿AI文稿如何夺回小区的公共收益？我要用这一个视频把小区公共收益的问题给你讲清楚。第一，如果小区没有公司公共收益，给租赁局写一封履职信，要求公司公共收益。这个要求牵扯利益不大，你很快能看到物业公司、公司的公共收益。 第二，轻易可以看到的公共收益，必然是一份漏洞百出的假账，很可能业主还道歉，物业公司几十万上百万的那种，是个人都能看出来的假账。没关系，继续写信给住建局，要求公示公共收益明细表。什么是明细表？ 就是每一笔收资都要详细记录，这就需要一份更加详细的假账，这时候住建局可能就不那么配合了，也没关系，花五十块钱诉住建局行政不作为。第三，拿到公共收益明细表以 后，给税务写信，要求对物业公司偷税漏税的问题进行查处。给市场监管局写信，要求对物业公司为如实公示公共收益的问题进行查处。给公安写信，要求对物业公司侵占公共收益的问题进行查处。第四，这四封信发出来肯定会石沉大海， 因为都收到了扁豆馅的月饼，需要花几个五十块钱的诉讼费挨个起诉。要求查看每一笔公共收益的原始合同、银行对账单、会计凭证。 假账就是假账，是经不起查的，物业公司会对你威逼利诱。如果你扛住了威逼，也扛住了利诱，就可以拿到相对真实的公共收益名气表。第五，向人民法院起诉物业公司，要求分配公共收益。如果小区没有业委会，个人业主也可以要 要求分配公共收益，不过在人民法院打官司就需要多准备一些法条，不然个人业主很可能会被以原告不适格为由驳回起诉。大家好，我是物业克星。后面的内容都是法言法语，一般人是听不懂的，可以直接划走。 先说业主对公共收益的共有性质。民法点第二百八十二条规定，小区公共收益属于业主共有。民法点第二百九十七条规定，共有包括案份共有和共同共有。 按份共有又称分别共有，是指两个或者两个以上的共有人，按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。共同共有是指两个或者两个以上的公民或者法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额的 共同享有权利并承担义务。共同共有根据共同关系而产生，比如夫妻关系、家庭关系，业主之间不具有共同关系。民法典第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的公共收益分配，按照专有部分面积所占比例确定。 因此，业主对小区公共收益的共有属于按份共有。民法点第三百零三条，按份共有人可以随时请求分割共有财产， 因此个人业主是可以请求分割属于自己的公共收益份额。份额怎么确定？民法典第二百八十三条应当按照业主专有部分面积所占比例进行确定。 你听懂了吗？我把小区公共生意讲明白了没？这五个步骤顺序不能乱，一定要一步一步来操作，不要打扫精， 前四步都很好操作。行政诉讼是打局仗，输赢其实无所谓，都能拿到想要的结果。最难的是第五步，如果小区的公共收益超过千万，那么你会充分见识到物业公司的超能力。 如果你对小区的公共收益感兴趣，可以找我，只需要一千块钱学费，可以让你每年都享受到公共收益的福利，顺带还能让物业公司主动免除你的物业费。记住我的 id， 物业克星，每天教你一个干物业的小知识，希望可以帮助到更多业主。
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01:15查看AI文稿AI文稿下面小区的业主们注意了，进入小区的公共收益，物业公司通通不能进账！就在昨天，福建省住房和城乡建设厅发布文件通知， 即将在全省范围内展开严查物业公司侵占小区业主公共收益的专项整治行动，要求各级物业管理部门汇同发改、公安、民政、市场监管等部门制定工作方案，明确整治要求和时间节点。 那哪些是小区的公共收益呢？像小区楼道电梯外墙啊，停车的这个，进出口的那个，广告会，公共场地公共道路的停车会，是 售卖机、快递柜等进展会，以及属于全体业主共有幼儿园啦，像健身馆、呐架空乘这些等等，这些公证配套的一些租金收入，这些都是属于小区业主的公共收益，物业公司通通不能侵占。物业公司既不整改或逾期未整改的，由各级 物业管理部门根据规定对物业公司给予处罚。对于物业公司或者个别人员存在暴力、抗拒检查行为的，由当地公安机关依法查处。对苟权犯罪的，依法追究刑事责任。 这是省里面是下了决心在严查这个事，叫队友们小区业主们是一个天大的一个好事！今天厦门是四十度的高温，为大家出来做报道实属不容易啊！大家看完就帮忙点个赞吧！关注我，带你了解更多厦门楼市知识！
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03:28查看AI文稿AI文稿小区前期公共收益物业有权使用吗？前期公共收益是指小区成立业委会之前，有物业公司代收的经营性收入。民法点第二百八十二条规定， 物业服务企业或者其他管理人利用业主的工友部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主工友。 这个合理成本会在前期物业合同中有开发商和物业公司约定，一般不会超过百分之三十。 那诡异的是，另外，属于业主共有的收入，在地方物管条例或者前期物业合同中都规定，物业有权使用。某物业管理条例第四八条规定，前期物业符合 旅行期间，物业服务人应当开设工友收入专门账户，定期间工友收入使用管理的详细情况向全体业主公布。 某事前期物业合同四方版本第二十三条规定，双方同意经营性收益的其余部分可专项用于公用部位、公用设施设备的维修、改造或配套设施经营亏损的弥补等视线。 按照这系列规定，物业甚至不用坚守之道，可以用的心安理得。理由如下，首先，前期物业一般是房产商的关联企业，前期物业合同相当于父子之间的协议，既然没有业委会成 能力，又没业主代表去监管，房产公司作为缴放，自然乐意给已方的物业公司更多好处，甚至会在合同中约定所有进行收入作为物业补贴。 其次，既然收支权限都在自己身上，物业可以把本该属于自己支付的费用都拿到公共收益上来报销，不是轻而易举的。 再次，前期物业普遍不会给小区单独建站，即便有也是跟其他小区的物业项目混一起。 后期业委会成立了，审计也不容易搞清，更别说前期普通的业主了。所谓的定期公式是形式大于实质，何况很多小区数年不公布。 总之用大白话说，钱是你的，但怎么收怎么用都是我的事。这如今初五犯的有多严重啊？其实克除合理成本之外的公共收益，前期物业一分都不能用。 首先，小区处于新番期，哪来的设备设施需要维修？这些不都是在保质期内吗？绿化房子有房产商保修，电梯、消防设施有相应的设施供应商保修，何来费用呢？ 其次，正因为公共收益被物业公司占用，造成前期物业千方百计阻止业委会成立，因为一旦业主抱团了，这些公共收益就要被宜家背审计。 上海不是有最牛的业委会追回了三千多万公共收益吗？为什么各种制度设计都是漏洞百出，制定者不都是专家和精英吗？
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02:26查看AI文稿AI文稿什么是小区的公共收益？哪些属于小区的公共收益呢？今天啊，张律师会详细的为大家介绍视频啊，可能有点长，但是作为业主，你一定要了解情况。 小区的公共收益是指建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用小区共有部分产生的收入。那么哪些属于小区的公共收益呢？大致啊包括以下七类。 第一类，公共区域的广告收益。例如叫香广告、户外广告。对于这一份收入，大家都有共同的认识，这是属于公共收益的。 电梯是小区的公共设施，窖箱属于公共区域。在小区内的其他公共区域铺设广告，这些收益也应该纳入公共收益。二、小区公共区域的停车位收益在小区内设立露天停车位， 占用的是小区的公共区域，那停车位的收益自然算入公共收益。如果小区车库开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享有收益。但如果车库的车位开发商拿不出产权，也解释不清楚，那也应该算入公共收益。 第三，小区公共区域内租赁的摊位收益。如果在小区公共区域有门面或者摊位出租，收取的租金也是属于公共收益的。 四、利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营的收入。如果小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地， 是属于小区的公共配套，在小区业主使用时会缴纳一定的费用，那么这笔收入也应该属于公共收益。五、部分，通信运营的管理费。在一些宽带通信 公司入境小区的时候，如果缴纳了费用，那这笔钱也属于公共收益。六、因损坏小区的公共设施进行的赔偿例如在小区内铺设管道，损害了小区的绿化带，给予的赔偿也是属于公共收益的。 不管是个人还是单位，只要是损坏了小区的公共设施，如果进行了赔偿，都应该损损公共收益。七、物业管理用房的收益如果小区配给物业管理用房有两三间甚至更多，物管公司有一间或者几间没有用，那么剩下的租出去，这些租金就应该损损公共收益。 以上这七类啊，不知道作为业主的你是否了解清楚呢？如果发现小区的公共收益被开发商或者物业占为己有，一定要通过法律的途径要回来。
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02:50查看AI文稿AI文稿从电梯广告到停车位收费，再到快递柜管理，随着小区公共区域收费项目日渐多元，小区公共收益也日渐多样， 这块资金的监管和使用成为当前居民热点的话题，也是政协委员黄子祥长期关注的课题。我在接到工作期间，就已经注意到小区公共手语这个问题，小区的业主对小区的公共手语也十分关注。公共手语该怎么 分配和使用？不少小区的业主啊，对此一无所知，更谈不上如何参与小区的管理，小区的公共收益成了一本糊涂账。 为了准确反映老百姓的呼声，寻找问题产生的原因，黄子祥委员深入走访调研。截至二零二一年底，龙岩市中心城区共有各类住宅小区八百余个，二十五万套， 实现公司化物业服务。住宅小区面积两千五百多万平方米，占全区各类住宅小区面积约百分之八十八。在新罗区政协十五届二次会议上，黄子祥委员提交了关于进一步加强城市住宅小区公共收益管理的建议的提案。 提案被新罗区政府和区政协协商确定为二零二三年度重点提案，由区领导领衔督办，得到了承办单位区城市管理局的积极呼应和落实。 新罗区城市管理局联合有关部门聚焦小区公共授意，将群众普遍关注的极难筹判问题 列为物业领域点提整治工作的重点，持续开展专项整治行动，强化主体责任，落实监管职责，督促各物业服务企业按要求做好公共收益专户开立收支公式等工作。 龙帝华庭小区共有七百九十五户业主，自推进小区公共收益监管以来，小区公共收益从原来的七万余元猛增到一百一十余万元，成效凸显。过去我们只知道有公共收益，但是收入有多少，花在哪里都不太清楚， 但是呢，自从实行小区公共收益监管以来，收支都有公式，那我们业主呢，都看得一清二楚。 目前，新罗区中心城区开展小区公共收益管理的已有两百九十个，受益群众达十九点六七万户。小提案连着大民生这件提案的选题提出办理，划出了群众所判、提案所提、部门所为的最大同心圆。
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04:51查看AI文稿AI文稿这个广告收完钱之后，到不了业主兜里，这个是大家忌讳的问题， 就很多人当然广告收入很大，但是不足以说这所有小区的广告是可以免于物业费的，这这个事不现实的，虽然说理论上的广告收益归业主们得，但实际上这个钱很难见到啊。对，这个钱呢，一直是在物业公司拿的， 有一些无良的物业公司呢，把这笔钱呢干脆就密起来了，有一些稍微好一点的呢，他会用各种方式把这钱都花掉，花掉完了，到最后呢，业主呢，也是没看到钱。不管怎么说， 最终老百姓是没见到钱，这是一方面，另外一方面就是老百姓认为这个广告钱会很多，然后呢，这个钱足以满足了这个物业费的需求，甚至可以不收物业费，这件事也不现实。所以这 里面出现的问题就在于，物业公司并没有公示公共收益，老百姓并不知道公共收益的收和值是多少，所以产生了这个大家的浮想联翩。首先我们说第一，法定上说的很清楚，公共收益属于全体业主的， 那物业公司应该拿多少钱呢？按你的合同约定，比方说一九二八三七都可以，这是你们合同自行约定的，如果合同没有约定，民法典现在也有新的规定，就是物业公司扣除成本其余的规权的业主所有。 但是现在大家可能不清楚的是，物业公司也可能认为这件事情这么做了，可能就这个钱就落到兜里了，什么意思呢？ 如果说这个广告费在这小区里一年收一百万，假定啊，那物业公司可能给你花出一百二十万，甚至说这个八十万，然后呢都算这个钱了。所以今天咱们趁这个机会， 咱们可以分析一下。首先啊，这个物业公共收益的支出只能用于公共收益项，你不能说把其他的钱列入这块。举个例子说停车费，地下停车位的停车费，你只能用于地下车位的卫生安保， 还有我们的能源，以及我们的这个保险，车损这些可以算的这个费用的。那有人说了，说我们楼上的保安我全上行不行？这是前两天有个人咨询我的，我说肯定不行，楼上管楼上的车位，楼上管楼上的安保，你把这个钱放在这里头肯定是不对的。 所以第一，首先你得把这个用于这个公共收益的钱，然后算为支出，否则就不能算为支出。这第一个，第二个你的支出是否合理？有些人说我虚报楼下本来两个保安，我报十个保安行不行啊？我说你这十个保安哪来的？那简单，我找十个合， 然后找十个身份证，然后这个找十个，这个包括开支的这个记录就可以满足这些条件了。表面上看这些可能没有问题，但事实上你这个数据 在证据链上是不行的，你感觉证据链是完成的。首先合同，你即便签了劳务合同或劳动合同，你有没有给这些人上社保， 然后他的工资如果高于了收个税的标准的时候，有没有交税？没交税。对，所以你得拿这些来证明，然后以及你的这个水电气暖这些费用，你去交这个钱时候，你得有发票，不能说你列个账，这个钱就能从这去走了， 那肯定是不行的，虽然这个钱在这个物业公司，物业公司并没有给我们，也其实也是有原因的，物业公司没办法把这个钱变现给我们的业主， 是分给我们业主还是抵物业费，还是用用于其他方面都是违规的。因为合同当中其实现在目前没有一个物业服务合同明细说公共收益怎么给我们，因为当时是开发商和物业公司签署的合同，所以他们并没有说明这一点， 如果说你返还给群里业主，也不是今天的业主同意的，顶物业费也是不对的，而且顶了多少没法说，所以这个事情 暂缓放在物业公司手里头，只要这个物业公司不倒闭，我们小区什么时候成立完业主大会，什么时候成立了业主委员会，由业主委员会去起诉他要回来，或者说我们直接协商要回来就可以了。 当然我们现在单个业主说我能不能说顶物业费，或者说我能不能要回来，单个业主要回来是不行的，因为小区的公共收益是全体业主的，单个业主 没办法计算你自己家多少钱，所以我们单个业主的权利是可以以咨询权的名义要求物业公司进行公开。第一个，首先每年的第一个季度，物业公司要公示上一年度的公共收益，如果他不公示，我们可以向房地产主管部门进行投诉举报，可以对他进行处罚。当然我们也可以咨询权的名义起诉的，要求他公开即可。 就后期等的什么时候业主大会，业主晚会成立起来，什么时候要这笔钱？有人说了，如果说业主大会成立之后，这已经过了三年了，甚至过了十年了，那是不过了诉讼时效了呢？ 不是的，司法解释是说只要我们前面一周晚会没成立，我们不知道有这笔钱，会没办法要这笔钱的情况下，我们可以无限期的去维护自己的权利，就可以要这笔钱。
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