丰台区城市界面最好的板块亚林西
天这么老热，踩盘也踩不动了，这回少看几个转转。亚林西被网友戏称洗浴的这俩其实就是中国洗和昆仑浴，虽然总是被人们相提并论，开盘时间以及价格也都差不多，但进入二手市场之后，慢慢的就拉开差距了。我觉得仔细去看，昆仑浴比中国洗要略高一筹。 从小区本身上对比，首先昆仑玉西侧挨着京开高速和高压线，在小区里边都可以听到噪音，而小区最西侧的是两线房。先苦一苦刚需朋友们。 中国企业同样苦了刚需朋友，他的最北侧三栋楼挨着北侧万达，非常近，两栋楼是两线房，但有一栋楼是商品房。 一百七十四和一百六十二平的三居商品房起步户型低楼层北侧视野被挡，高楼层能闻见炒菜味。我看的是一套毛坯的户型，所以不知道是烟道的问题还是万达飘出来的。再来 看小区内部，两线房都没有隔开，但是昆仑玉两线房这边路面自行车和老头乐停的比较多，而且有一段路是半人车分流的，中国喜看着没有这么乱，也基本是人车分流的，而且中国喜的活动空间要更大一些，绿化也要更多一点。 虽然中国喜和昆仑玉物业费都是平层七块八，别墅九块八，但是仔细去看工区，比如园林大堂、电梯等用材用料、观感维护都是昆仑玉更好一些。其实华润和招商的物业呀，还是稍微有点差别的，你要是表现的自然一点，假装业主中国喜是能随意进出的。 再来比户型，平层中国喜户型是一百四十八、一百六十二，一百九十七、二百一十八。昆仑玉的户型是一百四十五、一百六、一百八十五。从格局上来看，中国喜的一百九十七、两百一十八的好一些，而一百四十七的就不太灵了，设计的像 豪华两居。昆仑玉整体设计中规中矩，就是偏主卧舒适度，次卧有的面积略小。除了格局，中国喜户型被昆仑玉完爆。层高方面，昆仑玉比中国喜高十公分左右，一个两米八多，一个两米九几， 跟我洗两百一十八的客厅面宽和昆仑玉一百八十五的一样，同户型面积段的都是昆仑玉，客厅面宽更大。 昆仑玉呢是落地窗，中国喜不是重头戏呢，是德方绿这种有清洗墙被凿掉痕迹的，就是昆仑玉的赠送面积。算上赠送一百八十五户型，德方率能达到百分之九十五，其他户型最少也是百分之八十五左右，而中国喜没有赠送一百四十七的德方率才百分之七十四， 所以这也是目前昆仑域单价比中国企高的原因之一。再说别墅，中国企有一款平树产品，其实就是四到五层的洋房，地上一层，地下三层，整体就是一个豪华三居， 优点是地下采光不错，白天不用开灯，挑空也可以封起来。地下三层的车库面积非常大，但是作为一个类别墅产品，地上单层面积两百五十六，只做了一个三居，实用性有点差，虽然能改啊，把客厅改出一间卧室来， 但仔细想想就是一个带地下空间的洋房，不是特别纯粹在叠拼的。对比上呢，中国起套数并不多，而且都是上叠和下叠，面宽十一米多，也是弄了个三居，且单层面积不太大，位置在小区的中间。 再来看昆仑玉，有上中下三种叠拼，而且有些挨着两线房，以及旁边的道路，格局设计中规中矩，面宽八米多，没什么失误的那种。 当时开盘的地下空间是赠送的，院子也比较大，以下跌举例，当时三千两百万左右，现在挂牌四千三百万左右，所以别墅不是完全不保值，你像这个位置的大品牌开发商的品质别墅还是有一定稀缺属性的。 所以这么看下来，昆仑玉整体还是略胜中国喜的。这俩盘当时交房的时候可没少维权，一方面因为他们是当时政策下催生的现价房，简单说就是住建委开始限制预售价，你想报十一万，人家得同意，就让你办八万，你也没脾气。 所以拍戏的时候是帝王，想卖的时候呢，却卖不上价，造成利润空间减少，交付缩水，但购房人却因此受益，中国企首期开盘一百四十七的八万多，也是非常便宜了。另外呢，中国企也拿得房率做文章，也就是签约的面积和实际交付的时候面积有误差， 应该是多退少补嘛。但是中国企却做到了让客户补，交得多，赔款给客户的少，相当于交房的时候再捞了一笔。另一方面就是他们内部都有配件的两线房，两线房和商品房中间这道墙呢，也是拆了建，建了拆。也有很多这种混搭的小区出现过矛盾，商品房业主 想分开管理，但是保障房业主在同一个小区要享受相同的配套设施，从结论来看，最后墙都拆了，并没有完全隔开。其实也有人会问，这种混搭小区会不会影响商品房的房价？ 目前看是不影响的，因为没有对比就没有伤害。同片区同档次的现在都有保障房，比如中国喜和昆仑玉，比如西府大院和西神援助。但是未来如果同片区同档次的出现了没有保障房的商品房，那肯定还是更好的，比如北京悦府。 具体到未来还是得综合看的，看北京悦府交房品质。另外他们旁边呢，有一个限定房，叫幼安府，交房的时候也是维权一大片， 现在也不能交易，就先不聊了，说完洗浴呢，再来看看这个亚林西居住区，分东西两个区，西区八号院和东区九号院，一共小四千户，东区体量更大，活动空间更大。但其实我觉得西区好点，毕竟密 都在这摆着呢，都是二十八层的高板，找个密度小点的还松快一些。两个区中间隔了一个不能走车的活动空间，有绿地、篮球场等等。最南侧呢是火车道，快进站了，噪音没有那么明显。未来北京悦府南牌楼的业主可以听听当个参考。 这个小区因为是一九年的回迁，现在还不满二，税费比较高，五十八平的小两居总价才四百万，出点小头税费却高达二十多万，八十平的要四十万了。而且这个是全款买需要交的税费，贷款买税费更多， 毕竟当时原值一平五千。说到户型呢，五十八平的其实就是一个官方，一改二，增加功能性，但是每个屋都比较小，不到十平，客厅属实不太好腾挪。这小区户型不多，就是五十八八十八的两居，最多四百万和六百万左右，还有一百多甚至一百四的三居， 月总价一千多万。亚林新回迁呢，因为新小区环境和外立面楼道的卖相都还不错，但还是那个问题，保障房拼的就是一个谁能维护的好。这小区物业费两块六，看跟其他回迁那种村里自持的物业，谁水平更高。说到其他回迁，丰台立德周边这种次新的保障房真不少， 比如之前聊过的万泉盛景园，西局的立德景园，周庄的家园，甚至还有好几个没下本的，没到年限不能交易的。 大家在买这类房的时候可以多对比对比，比如在亚林西洗浴里边还有两间房，再有一年也能交易了。亚林西作为丰台利泽周边现阶段居住属性最好的地方， 除了学校缺腿，剩下的都够用，也承接了大量西城金融从业者的居住需求。未来等利泽逐渐好起来，这里会不会再好一些呢？那么这期视频就到这了，我是那谁，咱们下期再见。
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03:48查看AI文稿AI文稿四百万的总价，额外税费需要大几十万，您能接受吗？ 今天带大家看看一个二环边上的亚林西居住区，这样的一个房子就在啊，大家可以看一下十四号线地铁站，西铁营站啊，旁边就是了，七百米左右， 目前看呢，他房源呢，比较挂牌的多的啊，五十八平米左右的这样的一个小两居室，总价四百二到四百六十万区间， 环线位置不用说了啊，这是妥妥的二环边上，身后就是万达广场，门口就是地铁站，那边就是首都医科大学右安门医院等等， 位置在这摆着，配套非常成熟，总价说实话真的不高，四百二到四百六十万，但是额外税费需要几十万，您能接受吗？咱们今天去看看， 为什么额外的成本高呢？原因很简单，他是二零一八年左右交付的，所以不满二，这个税费呢，我们会打到屏幕上，税费成本真的非常高，另外他本身是回迁房， 土地出让金额外的，这个肯定是需要的，另外呢，您随便找一家市面上主流的中介去买二点多的这个中介费也是需要的，所以几十万的税费呢 啊，就正常了，对吧？但是呢，这个小区说实话优点真的是不少哎，大家看我们的镜头啊，食材的外立面啊，虽然不是全部挂食材，但是底层是有食材的，外立面的人车分流，而且社区环境大家看一下相当不错，而且在这个区域内，人家也算是有一个电梯的这样的一个房子了，一共 分为东西两个区，目前我们是在东区，小区真的优点比较多，我们带大家去看一些细节， 这个小区是人车分流的，但是这小区里全是老年代步车啊，这个当地的拆迁家庭的老头老太太们，真的啊比较有意思啊。 这个小区呢是分为东西两个院的，其中呢东是九栋，西是六栋，主要的户型呢就是五十八，八十七跟幺幺五三种户型面积段， 其实整个的总价我个人觉得啊，适合那些被二套的家庭进行购买，因为反正您在外地有过贷款记录了，在买这全款或者付的比较高，税费比较低，真的是比较合适的工 环境的来去看， 反正回迁房嘛，物业服务就不要想太多了，公务区确实比较杂乱，对当地的拆迁嘛，我觉得很正常，这个就是公共环境的标准层，我觉得也还可以吧，做一个回迁房 哇，不过这个 t 户比这个层高，我觉得早晚高峰的电梯一定是相当的拥挤的， 四五六好像是六两梯六，这么高的楼层，电梯的这个等待时间应该是相当长。如果您是在外地有过贷款记录备二套的家庭，我真的建议您考虑考虑这，因为 作为一个购买飞普的一个预算的话，反正您的预算呢，都是百分之八十往上了，不如那百分之二十的钱也都付了就完了对吧？买这个小区呢，四百万出头，税费呢基本上也能够省一部分了， 同时呢满五年之后呢，这个小区我个人觉得算是相对来说比较超值了。咱们下一个小区想看看哪呢？可以评论区来聊聊。
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