城市民宿经营思路及方法 张琦
民宿未来六个月的赚钱日历，新手一旦错过，全年营业额直接少一半！如果你打算做民宿，但还没开始的，那最少要赶在这些时间段的前一个月开张，更快回本的同时快速拉升好评 分。首先，六月份端午节放假时间，六月十九号到二十一号，建议调价时间是十九、二十，这两天日常价的一点五到两倍就可以了。 注意啊，二十一号咱们就要开始恢复正常假了。然后六月的七号到九号是高考，如果你的附近有考场的话，别忘了给你的民宿打上陪考房的标签。接下来的七月十号到八月二十五号，暑期旺季，是家庭出游、学生旅游的黄金时段，对我们非常重要，尤其是像贵阳、昆明这样的避暑城市， 以及青岛、威海、大连、三亚等等海边度假城市，整个暑期的营收甚至能覆盖掉全年成本。建议调价幅度在日常价的一点五到两倍之间。另外啊，今年还有世界杯，时间是六月十二号到七月十九，别墅轰趴的民宿房东，标题里面可以带上世界杯观赛。接下来是八月份十九号就是七夕，但是今年的七夕呢，没有跟周末连在一起， 所以咱们的价格啊，稍微涨个一点点意思一下就得了。房源的标题呢，可以带上投影浴缸、落地窗这些年轻人喜欢的设施，能有效提升你的搜索流量。九月二十五到二十七是中秋节，建议调价时间是二十五、二十六，这两天先按日常价的一点五到两倍来。然后因为今年的中秋跟国庆中间只隔了三天，预计会有很多请三休十三的人， 之后的二十七到二十九这三天呢，先别恢复正常价，你先降到一点五倍去试一试。接下来呢，就到了最重要的国庆，建议调价范围在日历价的两到四倍，但是注意啊，调价一定是阶梯式的，七号开始你就不要涨价了，反而要降价，因为节后的流量一定是断崖式下滑。 十一月的二十八到二十九是公务员国考，可以参考高考时间段的陪考房去调价，特别是北京、南京、武汉、长沙这些高校多，考点多的省会城市，备考房的需求巨大。十二月除了圣诞节、元旦跨年，也是北方冰雪旅游的旺季，哈尔滨、沈阳、长白山、新疆的房东跟着市场行情涨就行了。 十二月底呢，还有一个研究生招生考试，但是具体时间呢，还没有定，到时候时间出来了，我也会在粉丝群里面及时通知大家去调价。 ok， 我 已经把自己零到一做民宿的全部干货，包括软装采购清单、接单到入住的服务流程，证照手续的办理细节等等，都打包好放在粉丝群里了，里面五湖四海，全国各地的房东都有点像主页进群，咱们一起交流学习。
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04:20查看AI文稿AI文稿老师，先给你们写一个我曾经写给我的一个学员的文案，这个学员是做民宿的，他是做了一个民宿卡， 大概是一千九百八，你下了单之后呢，你就可以周边民宿随便住，比如说成都啊，杭州啊，南京啊，随便住。那他怎么拓客呢？第一种是地推模式，找一些大学生到机场去 推卡，就像携程一样，姐姐哥哥办张卡，那这个拓客成本是很高的。对啊，因为你要付员工工资。还有一种方式呢，就是放在去哪上淘宝上，去买流量，去推你这张卡，那么这个都是要算你的拓客成本，那么他的拓客成本算起来差不多要一百多块钱，那么他的利润两千块钱的卡，百分之二十利润是四百块钱， 四百块钱的利润，如果除掉他的拓客成本一百五十块钱，那么他的利润就只有一百多块钱了。好，张老师给他想了个办法，叫内容加社交，帮 他低成本的去拓客，怎么玩内容，我们要刺激用户的消费。所以那天呢，我正好在咱们乌镇喝了点小酒，就诗兴大发，就写了一首打油诗。这首诗呢，叫旅程。一把吉他，浪迹天涯，背上行囊，现在就出发，高山云海， 竹林人家，大海星辰，与你吟诗作画，办事浮生。我和你看透世间的繁华， 而你依然是我心中的朱砂。这个写完之后呢，来我们搞一个活动，这个活动叫什么？带上你的吉他，去找你心中的朱砂，谈谈恋爱的故事，谈谈初恋的故事，这叫社交。那么我又在给他写了第二个小文案啊， 寻一处小住，不遇车马喧嚣，聚一帮好友，丢下尘世烦恼，忘情一山水，醉卧于诗画。 夜晚的篝火照亮远方，湖面的月光透着清凉，最美的时光是你已经住进了我的心房。你们听到这样的文案，你们什么感觉？我们把这个文案变成图片和文字。我告诉你，很多年轻人看到这个文案之后，就跟领导去请假，说我要去一段说走就走的旅行。 所以旅行的目的地不重要，旅行沿途的风景也不重要。重要的是什么？重要的是和你牵手看风景的那个人。所以呢，我们就搞一个小小的活动，你把我这些文案变成图片和海报，发到朋友圈，拉三个朋友进群，拉五个朋友进群，我们就送礼物。 你说送一个帐篷的体验券呢？送一个登山鞋呀？或者呢送一个房车的体验券呢？我们搞一个活动，叫做什么呢？你适合去哪里旅游？测试的小游戏，一扫码进去就测试。 孤独的你适合去沙漠，浪漫的你适合去海边。你啊，就是不晒就会死的单身狗，把它变得好玩。这叫什么？这叫社交。文艺青年会把这个图片和文案发出去，发出去之后，你的朋友就像瑞幸咖啡一样，你的朋友看到了这个文案就扫进去，扫进去，进群， 拉三个朋友送礼品，拉五个朋友送礼品，拉十个朋友送礼品。然后我们就实现了社交的裂变。各位，我们花钱没有，我们一分钱不花，我们就通过优质的内容去触达用户，再通过用户的朋友圈去实现 裂变，这种打法叫内容加社交。拿这个打法在哪里呢？三六五，三六五是讲逻辑，讲我们的流量怎么设计，流量的漏斗是什么，流量来了之后，产品漏斗该怎么设计，然后产品该怎么变，就是天网怎么做，内容怎么做传播，地网 怎么做转化，帝王怎么做，成交怎么升级体验，人网怎么做裂变和传播。我们讲的是天地人网的构建，是讲框架，是讲逻辑，是让你掌握这个时代流量的心算法。你把这个天地人网这个课好好学一下，对吧？你可以运动的时候，跑步的时候听音你， 你也可以吃火锅的时候放在那里，边吃火锅边听，就当老师陪你吃火锅。所以刘根红让你的身体性感，张老师让你的灵魂性感，所以有事没事呢，可以边运动的时候边学老师的课，对吧？三百块钱就是一件衣服的钱， 穿了也就穿了，但是如果今天你把老师的内容掌握了，也许会改变你企业的营销，也许会让你用更低的成本，更高的效率获取到用户。所以各位同学，你再怎么忙，不要忙的忘了去学习。这个时代老板和老板的竞争是脖子以上不 的竞争，所以老板的思维，老板的认知，老板的格局，决定了你的决策是否是正确的，是否是持续正确的，所以没事多学习一下不会错。所以如果你喜欢老师的课程，那么可以下单学，三六五，三六五来去拍一个。
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01:15查看AI文稿AI文稿现在，假期出游住民宿已经成为主流趋势，越来越多家庭出行偏爱入住特色民宿，抛开忙碌生活，享受休闲时光，文旅民宿行业热度持续走高。但当下不少民宿经营者陷入困境，客流不稳定，客户消费一次就流失， 没有回头客。即便装修精致、环境优美，也留不住客源，营收远远达不到预期。究其根本，大多商家还在用传统酒店经营思维， 营民宿只靠线下坐等客人上门，不懂线上曝光，也没有搭建客户贴心维护体系，忽略了民宿主大家庭出游高复购的核心消费需求。想要盘活民宿生意，其实方法很简单。首先，打造老板娘真人 ip， 把进店客户都加上老板娘个人联系方式，日常分享民宿实景接待、日常提升体验的小细节，用真诚互动拉近客情，稳固老客常来光顾。其次，走批量短视频矩阵曝光路线，实拍民宿山水环境、家庭房亮点，批 量产出短视频分发多账号吸引新客，用短视频平台曝光引流个人联系方式维系老客。还能整合多家民宿抱团发展，打造本地民宿联盟，低成本拓宽客源渠道，轻松实现稳定盈利。
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02:54查看AI文稿AI文稿一个人开民宿最快多久能赚钱？我告诉你，就三个月！三个月足够一个普通人把民宿给干起来。今天就把这三个月的完整流程都给你捋一遍，你照着做就行。记得先进群啊，看完去领完整的执行清单。第一个月两张牌，打好，订单自然来，很多人上线。房源选址非常好，但挂上去就是没订单， 不是你房子不行，是你根本没被看见。第一张牌，标题你还在写温馨大床房，交通便利，环境好吗？客人搜的根本就不是这些词。美团后台有热搜词推荐，携程也有商机中心，你去看一眼 排名前二十的热词都是什么？是进地铁、可做饭、亲子含枣、免费停车这些词你不用，你的房子就沉底了。记住标题公式，核心卖点加长尾，关键词加用户利益。举个例子，你夹在景区边上就写，步行五分钟到东方明珠巨幕投影，可做饭、含双枣，三十个字，让客人在三秒内就知道你能给他什么。 这叫关键词运营，不是堆砌，是用平台给的数据说话。每的热搜词和标题参考我都已经整理好放主页群了，需要的自取。 第二张牌，手图和拍照手图烂，客人连点进来的欲望都没有，别拍空荡荡的房间，拍阳光洒进来的样子，拍孩子在地毯上玩，拍你摆好的早餐。三个原则，用自然光，上午十点前或下午四点后拍。拉开窗帘，用高角度俯 拍，手机举到胸口位置往下写。三十平的房间能拍出五十平的错觉。用 ai 工具调色豆包，一句话就能把灰蒙蒙的照片调出高级感。别犯懒啊，一张好手图， 同一套房源点击率能差两倍。那具体的手机拍照参数，包括 ai 搜索提示词，我都整理好放主页群了，有需要自己拿。第二个月，盯数据找短板，干倒隔壁运营了一个月，你后台的数据已经会说话了，打开进行数据看看，曝光、浏览、支付、转化率这三个术语，哪个是短板曝光低，你就去 改标题，报平台活动申请特色房源，标签浏览低，你就换手图调价格，看一眼周边同档次的民宿挂多少钱，你比人家贵太多，人家根本都不可能点你的。支付转化低就去检查房源描述有没有写清楚，设施列表是不是缺了投影仪和浴缸，评论区有没有没回复的差评。 还有一个关键动作，找对标。就凭什么隔壁那家跟你装修差不多，天天买房你就去把他家收藏起来，每天晚上十一点打开去看他的价，看他的房， 看他加了什么标签。抄作业不丢人，抄完还能赢才叫本事。把周边排名前五的同行全部研究一遍，然后你自己缺什么补什么，这是你最便宜的运营课。第三个月别飘啊，持续感，很多人跑到第三个月啊，买房率做到了百分之六十 七十，就觉得自己可以当甩手掌柜了。我告诉你，永远没有这种可能，你的民宿永远面向那些没住过你的人，所以你不知道下一个订单会碰到什么样的客人啊，平台明天又会推什么新活动。你起码要做到三件事，每周看周边对手的调价规律，别人涨你就涨， 别人叫你考虑要不要跟差评，二十四小时内一定要处理掉，别拖，拖一天你的权就掉一截。半夜接到订单不发火，这是你的生意，不是别人的。你保持这个节奏，跑完三个月，至少能干掉周边百分之八十的同行。 遇到解决不了的问题去问去学，别自己闷头死磕，别等别拖，先动手。所有选址定位、装修案例，软装清单，画室模板等等，包括数据追踪表，这些我都打包好放到民宿零到一星球指南里了。主页进群自取啊，无偿分享。
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02:30查看AI文稿AI文稿很多人都想知道，城市民宿还能不能做？我们深耕这个领域已经六年了，今天从市场潜力、投资压力、竞争情况等几个角度，帮您把这个行业拆开讲透。视频篇幅不算短，但认真看完您对这个赛道的全貌，基本能够做到心里有数。 一是市场格局与空间。放眼全球的短期住宿领域，其实就两类主流形态，传统酒店以及城市民宿。在一些海外地区，酒店占短租大盘的百分之五十五，民宿占百分之四十五。反观国内酒店，一家独大战了百分之九十五 点五的份额，民宿仅占百分之四点五。如果按国外比例来对标，国内的民宿还有将近十倍的增长余地，想象一下空间还是很大的。二是未来趋势判断一个行业行不行，关键看他的客群是在扩张还是在收缩。目前住酒店的主力多为六零后到八零后， 随着年龄的增长，这部分人群的消费频次可能会下降，而选择城市民宿的多是九零后到零零后，年龄跨度从十八岁延伸到五十岁，未来二三十年仍是活跃消费期，也就是说，民宿的需求才刚进入上升通道， 远未到达天花板。三是启动门槛与收益模型。城市民宿属于小而精的创业类型，基本上在国内多数城市，三万元左右就能开出一套定位偏中高端的房源。 平均来看，回本周期在四到六个月，如果您的城市房租支持月付，一年下来投资回报能够做到十五到十八倍，即便房租需要季付，像北方的一些城市，也能稳拿六倍左右的年化收益，比很多传统创业项目更有吸引力。 四、风险控制因为前期投入不大，日常开销也很有限，主要是房租、清洁和少量的杂费，管理上非常灵活，一部手机就能远程统筹多个城市的房源，万一行情不佳，还能转为常租模式，降低控制风险， 基本能够保住本金。建议大家在动手前先评估这笔三万元的投入是否会影响您的正常生活，如果不会有什么压力，我们再考虑入场。五是竞争的真相， 别被做民宿的人太多了这句话吓到。真实的情况是，一百个入局者里，约有一个有明确的方向， 十个有方向的人里，仅三个具备清晰的认知，而这三个人中又只有一个形成了可复制的运营体系。住宿需求一直存在，只是形式在随着时代而变化，能不能抓住机会，取决于您怎么布局和执行。
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02:03查看AI文稿AI文稿最近很多民宿老板很慌啊，怎么突然一下子订单就变少了，然后也没什么人咨询了，特别是最近民宿刚开业的小伙伴，直接陷入了淡季空房焦虑。其实你就是不懂得民宿淡旺季的基本原理，否则你不会选择在这个时间段入局的。 今天我就把民宿业的七节、两月哪些时间点可以涨价，影响你涨价的信息去哪里查一期视频给你讲透，记得点赞收藏。先说什么是七节、两月，它就像电商的双十一和六幺八一样，是我们民宿每年最赚钱的几个时间点。 七节就是春节、清明、端午节、劳动节、国庆、中秋、元旦。两月指的是七月和八月，每个民宿人的脑袋里都要有根弦，临近七节两月的时候，该涨价涨价，该报活动的报活动， 国内大部分城市都可以参照这个时间表，但是个别城市也有差异，我们分情况一个一个讲。首先，一二线及省会城市民宿一定要去关注本地生活，什么意思呢？每年的六月是中高考，十二月是考研，不要错过涨价的机会，具体的时间可以去关注你们当地的教育考试院，他们会发通知的。每 每年的五月、六月、九月和十月是演唱会还有音乐节的旺季，具体时间可以去那些售票平台上面看。第二点，沿海的旅游民宿一定要去关注，天气台风不仅会让你的民宿没有生意，甚至会破坏你民宿里面的设施，一定要提前做好防护。 第三点，除了常规的七节、两月，一些洋人过的节日你也要去关注，情人节啊，圣诞节啊，这个时间点小情侣对吧？懂的都懂。最后一点啊， 海南和东北这两个地方淡旺季，和全国大部分城市正好相反，旺季呢，就是这么个情况，其实从上个月国庆假期结束一直持续到十二月，是民宿全年最淡的时候， 所以没有订单呢。不是你一个人的问题，还是那句话，已经入局的呢，放平心态，打算做民宿的呢，可以先缓一缓，今年剩下的时间做好准备，明年才开业可能是最好的选择。 如果你刚准备入场，或者正愁着自己的民宿没生意，想看看具体的避坑指南、软装清单，或者是接待入住的全套话术模板。那么欢迎加入我主页的房东交流群，所有的资料都可以自行领取，无偿分享！
86民宿大讲堂
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00:57查看AI文稿AI文稿开民宿不会算账，房间卖的越多，亏的越多，无论你是一间房还是一百间房，必须会算两个数。一、毛利率公式， 房价减运营成本除以房价，这里的运营成本包含了人力、水电、能耗、布草、洗涤、客号、品餐食、营销推广。假设房价三百块，运营成本一百二，毛利率就等于三百，减一百二，再除以三百等于百分之六十，百分之六十呢是健康线，低于百分之六十就很难赚钱。二、保本点公式，月保本等于固定成本除以毛利率。固 定成本指的就是不管有没有客人入住，你每个月都要掏的钱，包含房租、装修的折旧、物业费等等。假设固定成本每个月五万，毛利率百分之六十，那月保本就等于五万，除以百分之六十等于八点三万，说明这个月的保本限就是八点三万左右， 平均到每天的话就是两千七，那么今天做到两千七就保本，没做到那就是亏了。如果你想知道投资一家民宿具体多久能回本，那么可以参考我发在粉丝群里面的民宿，回本没做到，那就是亏了。如果你想知道投资一家民宿回本周期计算表理想的情况，那我建议就不要做了，基本没什么赚的。
93民宿大讲堂
01:34查看AI文稿AI文稿相信每一位深耕民宿行业的伙伴都会在选址这件事上反复考量，我觉得民宿选址万万不能复原将就选好的位置于民宿来说已经成功一半了。常说置业看重地段，民宿选址逻辑却大有不同， 核心围绕自身定位规划而定。很多同行都好奇如何挑选适配度高的民宿位置，怎样发掘具备发展空间的经营地段？分享我多年总结的选址考量维度，第一，日常出行交通是否便捷通畅。二、 周边生活休闲场所距离远近。三、有无空闲场地可以开展特色活动。四、基础生活配套设施是否齐全完备。五、 长远来看，片区有没有稳固发展的前景。选址不必一味追求各项满分条件，适配自身恰到好处就足够。地段优劣没有统一的评判标准，并不是说坐落在繁华主街就自带优势，主街的旺季问题是不大，但于民宿来说，有几个问题需要规避，其一， 较高租金带来的沉没成本。其二，闹市的繁华是把双刃剑。其三，品质民宿中窗外的风景直观重要，这也是繁华地段的问题。其次，当然有适合的品类，比如低门槛、高客单价的民宿类型，知道是哪种吗？ 民宿客房体量偏小，无需扎堆临街的商圈，真正契合自家民宿的风格调性的位置才是长久经营的理想之选。大家可以把民宿定位写下来，我来帮你参考适配的地址方向。原创不易，期待点赞关注，一起做好民宿！
15民宿研究院
01:14查看AI文稿AI文稿现在做民宿太依赖美团、途家这样的平台了，线上做不好，那亏损是迟早的事。但这些平台排名规则各不相同，影响因素除了地理位置、装修水平、房源类型等等硬件条件之外，还有房源评分、好评率。近期的动销率太多了，很容易顾头不顾尾。但其实提升排名和流量的方法就藏在平台自己的规则机制里面， 只有玩明白了他的这套规则，你才能拿到流量加成，独特的标签展示订单转化自然也快人一步。比如图家，他把房东分成了成长、潜力、人气、超赞四个阶段，房源分成了普通、优选、甄选四个等级。 路研真房源有自己单独的流量入口，订单就是会比普通的房源多。提升房东等级，不仅对你名下所有的房源有一个流量的加持，他还会给你这个流量包，这个流量包的作用跟你花钱买推广通花钱买流量是一样的。图家的这套标准和权益网上已经有很多视频说的很清楚了， 但是美团这边讲权的却很少。美团主要分为金牌房源和超赞房东，具体规则可以看这两张图，权益部分和图家是类似的，都是给流量、给标签入口，这两个平台，你只要达到了它的标准，你的民宿就能获得更强的竞争力。如果你刚准备入场，或者正愁着自己的民宿没生意， 想看看具体的避坑指南、软装清单，或者是接待入住的全套话术模板。那么欢迎加入我主页的房东交流群，所有的资料都可以自行领取，无偿分享！
33民宿大讲堂
02:01查看AI文稿AI文稿我家有个大三室、四室甚至六室的闲置房，能做民宿吗？我看别人都在做那种几十平的小单间，大房子是不是不好卖啊？我跟你们说句大实话，大套房搞民宿比小单间更来钱。 今天这条视频，家里有大房子的姐妹一定要认真听，可能会颠覆你的认知，记得点赞收藏，保存起来，划走就找不到。先跟你说个现状，现在市面上百分之九十的民宿老板都在卷五十平的小单间，觉得对标酒店好卖。但你有没有发现一个问题， 家庭出游、朋友聚会、三代同堂这种多人出行，根本找不到能住六到八个人的完整空间。酒店不提供这种房型，人家都是标间大床房，而平台上的整租房源不到百分之十，需求大，供给少，这不就是留给咱们的机会吗？周末一家老小或者几个闺蜜包下来，单间一晚上卖两百套房 卖八百家，而且人家一住就是两三万。再说两个趋势，第一个平台数据，你看某团图家后台，家庭亲子出游多居室的占比，春节那段时间已经超过百分之五十了。平台还专门推出了玩乐童趣、儿童无忧这类标签，这不明摆着给你流量扶持暗示吗？就差亲自 替你把房间卖出去了。第二个，出行需求变了。疫情之后，旅游不再是两个人，而是一家人、三五好友、个人现在不仅要睡觉，还要能做饭、带孩子、写作业、聚餐、打牌、看电影，这些需求，小单间根本撑不住。那大套房会不会太贵？没人住？你算笔账，准租八百块， 十个人住人均不到一百块，比住平价酒店还省，空间还大，年轻人比你会算账。而且客厅、厨房、阳台这些公共区域能一起做饭、打牌、看投影，这才是跟酒店差异化的地方。所以与其在小单间市场卷低价，不如升级房型，抓品质。 你家的三室四室，那就是县城的情况。那么新手做大房子要注意什么？第一，软装上别搞太复杂，客厅要大桌子，舒服的沙发大投影。厨房要基础厨具，锅碗瓢盆不用多，够用就行。亲子房型可以放个小帐篷，几个绘本，成本很低，但妈妈们超爱。第二，一定做好多人入住的接待，提前准备好入住须 知，说明水电燃气怎么用，垃圾怎么丢，噪音控制等，我群里也有这些模板。第三，押金一定要收，大套房人多，万一弄坏的家具，押金是你的。 对了，家里有大房间，想做民宿，但不知道从哪开始的姐妹，我自用的软装清单，桦树模板民宿零到一运营客全都打包发粉丝群里了，无偿分享。欢迎加入我的粉丝群，持续分享副业经验。我是源自一个靠五间小民宿赶到第一个三十万的九八年上班族，关注我，一起进步！
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