南宁北投隐山为什么去化慢
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02:14查看AI文稿AI文稿北头引山要卖两万，你怎么看待这个项目？说是说是豪宅，但是能不能达到豪宅的一个标准，那我们是另外一回事。话说回来，北头的现在的产品做的户型真心不错，而且这个项目的定位也是属于高端的， 最小的是一百四三平方，上去是一百八十多，再上去一就是两百多，从产品上来讲一定是属于豪宅的一个定位的，就是入门级的产品，一套都没有，我们说最小的幺四三，而且 城板楼，是的，没错没错，而且只有八栋楼，很纯粹。但是他在这个地段里面来讲，他的优势是什么呢？有地铁， 有学区，那心灵是私转宫小学，那周边好像没有什么好的小学。百花岭的百花岭那个小学，你跟凤岭北的，我们说天堂，天堂是的，包括我们说东山区的贵雅呀，越秀，那更不用去比， 庞阳山圈的双凤祥啊，你都比不过。所以说从配套来讲，我觉得优势在地铁跟这个中学还算有点优势。但是北头这个品牌呢？我们说资资金我觉得是没有问题的。产品户型设计也可以， 但是您做出的东西的品质，包括物业后期能不能跟得上？因为豪宅我认为不单纯是说是产品，是配套跟物业服务是要综合去来看的。我觉得他现在对外铺的价格是两万左右，已经是豪宅的价格，至于能不能成为真正的豪宅， 我觉得还是得要到交付以后，他的物业，包括他展示出来的所有的硬件的品质，能不能对得起豪宅这个称号？有跟月圆对比的话，你觉得两个项目他的优缺点是什么？商业配套跟他的地铁，这是他的优点。他的户型来讲呢，确实不错，融合的也不错，融合的政 送率也很高。那同品牌物业来讲呢？我觉得融合更有号召力，特别是在凤岭北这个板块。你放在整个南宁，融合也是属于一哥的本土企业来讲，无论北头焦头，你去跟融合去比产品力，比物业、比品牌，可能还没办法去抗衡融合的这个地方呢。我觉得他的优点 个人家做的是豪装的，你要铺价也是两万两万一的价格，如果同样价格，为什么不选永和？然后还有装修，而且学区可能会更加稳，地段也不差，也更全面，所以如果你让我选，我肯定选永和。
308南宁大王聊房
13:42查看AI文稿AI文稿山到底山在哪里呢？难道你指的是这个山姆会员的山，整个枫林北的空柜图，大家去找一下这个引山的位置吧。北头引山也是这一圈，也就是最近比较火热的高坡岭板块，高坡岭路的东侧就是百花岭路的北侧，这一圈 啊，三十六亩的地，楼面价九千五啊，这块地我们叫北头引山。 ok， 那我们看一下周边的配套吧。那之前我在这个风尚府这个视频有讲过啊，这个板块的交通来讲的话，他有一个地铁口的加持啊，距离地铁口可能四百米左右 啊。地铁口的加持其实在对于青秀的新房来讲是比较稀缺的啊，因为青秀的一号线从明珠到银线大部分都是很老的二手房，要么就是豪宅，要么就是名下，所以对于这种普通的新房来讲，有个地铁口在青秀是非常难得的啊，这个是他的好处。第二呢，他的 交通来来讲的话啊，到东山区非常方便，这个位置开车到东山区啊，坐地铁四个站开车可能就十到十五分钟左右，还算是东山区的辐射范围，就是东山区的工作者可以首要考虑这个项目之一。 ok， 看一下学校吧，学校的话 南侧有个三部小学，三部小学呢，也就是前段时间刚刚官宣了，被成立了凤翔校区，那这边也是顺理成章的成为凤翔路小学了，好吧， ok， 那我们可以看一下，初中的话，有两个选择，要么就新民，要么就凤宁北中学。其实如果是其他开发商来讲，按照就近 原则，不跨大道，可能是凤岭北路中学的概率会大一点，但是如果是北头的话就不一样，要知道北头这几年卖的好的房子呢，其实最重要的一点就是他有名校啊，不对，叫校名， 他有这种本土国企的倍数在，所以他很多的房子都是。呃，你看一下北头岭上卖的好，去年为什么有新民中学嘛？五香的北头时代卖的好，有三美嘛。五香的北头西兴有什么？有桂雅路嘛。所以你要看到北头的新盘， 基本上后面都有教育集团的知识，所以这个盘呢，我不敢说能不能百分之百读西明中学。这个得看后期慢慢去聊。好吧，我们直接跳过啊，今天讲一下配套吧。对面是三本会员店啊， 西边是三亩会员店，飞啊，东边是三亩会员店，非常近啊。然后呢，东方尊府楼下呢有个商场，其距离也就三四百米左右，非常近，就跨过这个方上府就到了。 然后整个高坡岭路来讲呢，是属于整个凤城北新开发的地方，所以住宅是偏少的，因为这边都没交房，交房的只有两个，要么就东方尊府，要么就是这个轨道与 一号城。来到了这个风尚府城市界面。那这块地呢，也是大麦刚才讲的三十六亩这块地。那其实按从这个航拍来看的话，品相还算是比较方正的，交通路网还算 ok， 但是，呃，高坡岭路板块唯一的问题吧，城市界面比较差呢，对面呢是那种 啊人才公寓，然后是单位安置房这种类型的，所以城市界面一般南面呢就是风尚府在工地，然后这边是东方尊府， 东边呢，这边是云起的工地，跨过之后呢，那边是属于那岸快速，那岸快速呢，录的噪音应该是影响不到这个影山的，因为中间隔了一个小区啊， 噪音应该影响没有那么远的。按道理来讲。然后西边呢，是这个二中，二中是高中部啊。啊，并不是什么呃，学位分配的，所以这个高中离得太近我觉得也并不一定是好事，因为第一啊，可能噪音 相对来讲会比较严重一点，城市界面一般般。那这个盘呢？我本来想讨论一下。就是他这个案名叫北头引山。那在南宁啊，其实带山字的新盘不是很多，像比如说比较出名的中海半山一号，呃，大华雨山 啊，融合南山府，这个我都可以理解，因为这三个盘都在山上，都挨得很近，他们要上山才回家了。但你这个北头引山，高坡岭路这个山到底山在哪里呢？难道你指的是这个山姆会员的山啊。 来聊一下隐身的一些参数吧。容积率二点五。我觉得二点五的容积率是你做改善盘的一个门槛，就是你的下线你不能低，不能高于二点五，如果你高于二点五了，那这你这个盘只能做干改盘，就等于像那个风扇斧一样，他拿地的时候四点零容积率就不用想了。这个盘四 四点零容积率就他注定他只能做杆杆，绝对不能做改善。目前南宁做低容积做改善的盘呢，其实后期的可用地不是很多，像那个什么滑空那块地啊，太小了也不好做。这个三十六亩的地我觉得还好，不算是很不算是很小，因为最近出了几个二十几亩呢。好吧， 总户数三百六十户， ok， 没问题啊，结构是独栋板楼。什么叫独栋板楼呢？因为现在南宁很多一些新盘板楼他是双单元的， 双单元呢，就存在中间两户呢，是属于中间户，旁边两户是边户，采光有一定影响，价格的话也会有一定的差啊，价格也会有一定的差距，所以这个就可以理解为独栋独单元，两边都是边套，不存在什么。呃，中间户的问题。 那主打的户型是幺四三幺八六二二五啊，全部是做 et 用户的板楼，结构总高二十到二十五层的主 权利。接下来这个呢，就是重点了啊，两百二十六套的一百四十三户型啊，为什么我把它标红呢？我觉得这个是最值得讲的，因为可以看到这个盘三百六十户，百分之六十三都是一百四十三的户型，证明你这个业主结构就是一百四十三，你不用跟我讲 开发商，不用讲什么我这个盘有多高端的一组结构，两百多平，两百多平，你只有一栋楼啊，大部分你都是一百四十三为主啊，搭到一百四十三也是很理性的，因为这个板块你做太大面积一定卖不动的。一百四十三他跟谁抢客呢？他把风上府吓得瑟瑟发抖了。风上府只有三栋楼 拿一手掌，还有六栋没拿一手掌，所以风尚府的销售周期还很长。虽然风尚府已经开盘一段时间了，但是他的进进攻速度，包括他的销售速度还是比较缓慢的，所以后期呢，如果隐藏推出这种幺四三，那么多这么多库存的情况下啊，风尚府价格 三九的打了大部分，如果你去封上府，除非是看幺零三的户型之外啊，因为幺零三跟他的架差是比较大的，你但凡是看一百二往上的你，基本上你都会去隐山对面的隐山看看，因为太近了啊，走路就可以到了。基本上好吧，所以对他的影响是很大的。业主结构剩下的九十套就是两栋的啊，幺八六这个没什么好讲的， 我觉得这个二二五这个户型呢，就是做给做给前面两两种户型的业主看的，我告诉你，我这里有两百多平的大平层业主哦，我这边是高端业主结构。哦， 好吧，只做给你看这种两百多平的产品，我觉得在高坡岭板块销售不会很好。首先这个板块没有地源性升级，为什么曼云呢啊，像月源这种我都比较看好，因为因为他有地源性升级啊，地源性就是旁边的业主会进行升级置换，那高坡岭板块你属于新板块，你这个板块都 没有二手活跃度，你哪来的地源升级呢？所以你只能靠一个吸引外来的人口去买，不能用本土的地源升级啊，这种做太大面积的。还有一个问题，就是跟岳云一个问题，就是品牌认可度不够高，就等于你一百万去买个比亚迪，跟一百万去买个保时捷的区别 超过四百万的房子呢。在南宁啊，需要一定的品牌知名度，像中海、万科、华润、保利这种是全国一线的品牌，你这个是没有的，毕竟你北头，你是广西本土的房地产市场，你还没有走出广西啊，所以你做太大的啊，我觉得溢价是很难溢的动的， 我们看一下楼栋分布吧，楼栋分布？小区是做八栋楼，一二三五六七八九啊，这栋是大户型，六栋是大户型，剩下呢？呃，都是小户型，有两栋吧，是 幺八级的。该我讲过了啊，我觉得这种他这种排列式布局啊，还不如做这种维和式布局，可能会相对来讲好一点，我觉得甚至会牺牲一点点朝向会更好，因为这个园林的话太小了，有点三十多平。 那 ok， 来讲一下户型吧。户型点评啊，该夸的夸，北头的户型这几年我觉得做的还是比较 ok 的，因为之前我觉得他做的不好是即将。风景湾就是 二零二零年左右的产品吧，两三年前的产品对比，现在升级非常大啊，大家如果去看过既然风景湾的就知道了。升级户型是比较大的，幺四三的产品我给他比较好的地方，我觉得就是把厨房做的非常大。 这个厨房做的非常大啊，比现在很多要市场，比观江树，比西盘鱼江，比万科加拿大这些啊，厨房都比什么月圆都要做的大很多，我觉得这一点是比他们会好很。 因为北头的户型升级啊。呃，像之前五项的我觉得也 ok 的。像什么叫呃，桂雅路那个叫什么北头西晋啊，那边的户型我是比较喜欢的 啊，户型来讲没什么大的问题。没有没有任何硬伤啊，隐伤的户型我觉得我挺喜欢的啊。二二五这个主卧也够大啊，全部可以打通，没什么大的问题。 那最后呢，就讲一下板块的 pk 吧，因为我觉得我会把它拿来跟山上去对比高坡里，因为我觉得他有非常多的相同之处。首先整个板块无二手数据支撑，因为青秀区你是属于新开发的板块，没有二手数据支撑是非常难去判断这个板块的价值的。 因为为什么我之前说领袖前程灌浆数啊，卖一万四五这种板楼是有价值去支撑的，因为领袖前程普通的刚需盘都要卖到一万二三的。那你归个两三千，容积率升级，一 主结构升级，户型升级，外立面升级，各个位置都升级，两三千是很正常，但你这个高坡岭跟三岸都是没有二手数据支撑的，二手数据是整个板块的价值体现，不是价格价值体现。如果你要买新房，你要看 啊，一二手的一个价差区别。为什么卖鱼卖的好，卖鱼是属于打心一二手倒挂了，他有一些价格是属于两万以下，一万八九左右，你要想一想旁边的风景湾十年左右的芳龄二手房成交也要到一万七八。所以卖鱼卖的好的原因，第一是属于打心， 打新区属于一线城市那种，就是一二手倒挂就叫打新，所以卖与卖的好是有原因的。他二手业主结构支撑数据够强，所以卖的好是一定的，那这两个板块都没有，所以是有一个相同点。第二是同单，我不说名校叫， 因为三岸大家都知道早就已经有桂雅路进去了，那你这个凤翔刚刚进去，我觉得是如果是你得不到姓名的加持的情况下，大家都是同单，小学名校校名的情况下，我觉得大家都是差不多的，你看一下西派瑜伽的销售情况就懂了。那第 第四是凤岭新开发板块，那高坡岭是属于凤岭北外翼新开发这两年新开发的，三岸呢？是则属于凤岭南外翼开发的，因为凤岭南现在领域学生差不多开发成熟了。高那个叫什么？临归路一打通之后，凤岭南跟三岸之间的 板块概念就没有那么没有那么冲突，就是比较模糊，现在还是比较模糊阶段。那产品雷同吧，我觉得他跟西派玉江比就好了。西派玉江的起步门槛也是全板楼一百四十三起步嘛，大家都有两百多，他们中间有一百七十， 两百零几的产品啊，还是比较多的。那第三啊，那第六个就是江边跟地铁 pk 了，那三岸的优势就是江边那高坡岭板块优势就地铁嘛，在青秀区为数不多地铁。 那如果，对于呃在高坡里，如果是云起或者是方上浮的业主来讲，我觉得地铁是胜出的。但是如果这对于改善两百万以上的客户来讲呢？因为改善的客户有时间吗？我觉得江边是胜出的啊，改善来讲一定是满江边，这种是稀缺资源， 如果城市界面来讲，我觉得这边三岸会更加比这个高坡顶会更加深处。那当然了，这个也是我个人观点。那我们看一下之前我看的这个西派吧，我们聊下西派吧。 呃，西派我给大家去看一下西派最近卖的怎么样啊？南区我们就不讲，南区是两百多的大平层，就两栋三号楼，七号 我们去看北区，北区这么多栋楼，我们去看吧，北区从开盘到现卖到现房只卖了两百六十套。西派玉江目前的一个销售情况还是非常惨淡的，可以看一下，很多都是在建工厂抵押的。 啊，为什么价格这样呢？板块价值认可度不高啊，没有二手的数据支撑啊，会很难的。西派的整体销售大家可以看一下， 还有很多库存呢，他从期房卖到现房，广告不断，依然是卖不动。为什么啊？我大胆预测一下，二零二四年的中下旬，他会有一个比较大的价格上出现，像西派的一万三千多吧那种一百四十三的户型啊。嗯， 你们大概猜一下这个风尚府，大家啊，大概定多少钱合适？因为我觉得他两个板块相似度是很高的，我觉得应该全南宁没有多少个 人会像我一样用三万跟高坡岭去 pk 的。呦，这个是我个人的思维啊。 ok， 那最后来到定价吧，聊下定价吧。定价我觉得，呃， 一点五左右吧，一点五万左右吧。啊，不会太高了，因为一百四十三这个户型作为主旋律，一百四十三可能在凤岭北比较稀缺，在凤岭南部稀缺有准备上市的唐玉新山灌江苏二期一号楼的库存还比较高，还有西派余江， 如果你到凤岭南去 pk 的话，你这个价格太高，没有优势。这个城市界面是吧。啊，我觉得灌江苏一百一百四十三到一万四一万五差不多都可以买的到，没有太大优势。所以我觉得他定价 啊，不管他怎么定价吧，我觉得隐山这个一百四三不管怎么定价，他都会对风尚府会强力压制。风尚府已经开始瑟瑟发抖了啊。当我 不讲了。打五星之前讲过了啊，没什么好讲的，没有什么价值体现。那 ok， 那影商这个项目呢，好像也聊的差不多了。其实我个人讲吧，新房没有太多的专业技巧可言的，真正专业都在二手房领域上。 好了，如果有更详细的购房咨询，欢迎后台咨询大卖。那我们下期再见，拜拜。
102南宁麦探宅
03:17查看AI文稿AI文稿北头在凤岭北高坡岭板块的新项目北头引山，还没面试就已经相当有热度了，发放价两万起步。还有一种舆论说它可以跻身凤岭北新四大天王，可以和五象湖四大帝王相提并论。讲真，我不敢苟同。 看房要有全局观，不是一个盘，楼面地价高，产品定位高，他就能称得上天王。天王必须是六边形战士。地段、配套、产品、物业缺一不可。 先看产品，北头引山三十六亩，总共三百六十户，二梯二的板楼，三个户型，一百四十三平、一百八十六平和二百二十五平， 户数少，门槛高，圈层纯，确实是符合一个高端盘的基调。值得注意的是呢，总共九栋楼，一百四十三平占了五栋半数以上，二二五平只有一栋。从这个配置看呢，北头对这个板块的属性还是保持 持了比较清醒的认知。一百四三平户型跟岭上已经售轻的一四三相比呢，我觉得还是岭上的更舒适。引山整体缩小了客厅和房间的面宽，拿客厅举例，领上一四三，客厅开间五米七五，而引山呢，只有五米四， 小了三十五公分。再看主卧，领上五米六的朝南大开间，而引山只有三米五五，这个差别就更大了。虽然引山的主卧加大了进深，但是采光的效果是打折了。不 过了，引山在厨房区域做了优化，总算是 out 了一点，进步出来有一说一啊，引山这个一四三平真心是卷不过邻居封上府 一六八平岛是比岭上的一八九优化了不少，整体更方正流畅。重点来了，它值两万加嘛！从板块位置来看，引山所处的高坡岭板块 并不是凤岭北的核心板块，我之前也出过一期视频，讲到凤岭北的板块划分，大家感兴趣的可以回去看看。高坡岭板块确实是近一两年凤岭北拍地上新的热门板块，但是他终究是处在凤岭北 凤尾的位置，也就是边缘跟同区域的漫云月圆、贾三所在的位置和配套，他不是一个能级，跟五象湖四大帝王所处的五项核心地位也不能等同。 高坡岭板块整体没有什么改善属性，城市界面普通，没有炫目的场景，也没有稀缺的自然景观。楼盘宣传在凤岭北 二中旁，但那是高中，跟学区没有半毛钱关系，引山的初中大概率还是枫林北中学。讲到这里，有人要出来干了。买得起这种房子的人，会缺学区房吗？话虽没错，但是这类人他也不傻。从价值 去衡量，价格是道基础题，能读姓名的领上一百四十三平，成交价一万六千五百到一万七，引山的一四三如果高于这个价格，会有人买单吗？另外两个户型，一八六平和二二五平确实是枫林北的稀缺品， 但是同为改善盘，前有曼云月圆在地段和配套上领先，后有灌浆树坐享稀缺资源虎视眈眈，江对岸的总部基地，还有同为本土国企开发，地处五象中心，同样走高端路线的胡峰尊府严阵以待。北头引山 两万块，认真的吗？关于这个楼盘，目前得到的资料比较有限，先点关注，不错过我们后续的点评。在找房看房的路上，有任何疑问的欢迎后台私信咨询，我是小静，只说对你有用的操作和建议。
