首席经济学家付鹏为啥停更

李佳琦前处李富鹏近况曝光，住上海超大豪宅，三十二岁早已财富自由，富鹏本人在去年双十一大促之后就彻底退网了，各平台账号全部停止更新，最新的一次露面是在综艺节目再见爱人，他也嘉宾往诗情的好友身份出镜， 虽然就短短几分钟，但看得出整个人状态非常不错。据悉，富婆现在居住在上海一处豪华公寓中， 这套公寓面积达到了四百八十八平，有两个大的落地窗，光线充足，视野开阔。实际上，李佳琪父朋两人刚工作时曾约定过，钱赚够了就选择退出享受生活，首先看来父朋是真的做到了。

大家好，今天呢还是借这个时间呢，跟大家闲聊一下，我们前几天写的一个很长的日记，里面讨论了关于一个重要的这个点，就是关于风险偏好的这个变动对于资产的这个影响。 当然了，其中呢，我也潜移默式的讨论了啊，当前的这个风险偏好的变化，究竟是一个短期的还是一个中长期的？在去年的整个这个下半年中间，你看似很多的时候，我在啊观察，或者在讨论哇，关于人口的年龄结构啊， 年龄结构背后的财富分配的情况啊等等看似的这些话题呢，跟整个这个资产之间好似乎是没有直接的这个关系，但恰恰他又是最重要的这个关联，因为 所有的这些思考和信息呢，最终将回答一个问题，就是短周期的风险变偏好的这个变动还是一个中长期的，因为如果是一个中长期的，那就意味着我们对于未来五年十年的这种判断和思考，就不能够按照过去的经验 啊去这个考量了。事实上来讲呢，我们说跟老百姓密切相关的这些资产啊，其实很早的就已经发生了这种啊风险偏好的这种转折，并且呢他已经越来越多的体现出来了我们说中长期风险偏好下降的啊一种迹象。 那其中呢，今天呢，我们就以这个房子为例，因为他也是最早大概在二零一八年之后开始逐渐产生了啊这样的一个转折，我们可以去回顾和总结一下。 当然了，我们说作为房子来讲呢，在整个这个风险偏好扩张的这个过程中呢，我总结过他其实是有几个典型的这个特征的。第一个呢，我们说风险偏好的这种扩张吧，那最典型的就是大家不在乎当期的收益，而更多的关注于未来远期的这种收益。 那么对房子来讲呢，这个当期的收益是什么呢？这当期收益毫无疑问就是你的。我们说这个租售比吗？实际上就是你的租金， 也就大家不太 care 我这房子能租多少钱，我们更 care 的是这个房子的价格未来能够上涨多少。我更关心这个远期 这种我们说的第一特征，实际上就是告诉你整个，呃，以房子为代表的这类资产，处在整个大的风险偏好扩张的这个阶段。第二个特征呢，他 是这个叫左脚踩右脚。那这个东西怎么理解呢？非常简单，你会观察到这个房地产的炒房的路径基本上都是啊，核心的优质资产啊，先推起来啊，比如说北上广深最核心的资产划推到了 八万啊，或者推到了五万啊，这个时候呢，一个一个伟大的故事就会诞生了。北京五十公里以外就是你的家啊，交通快捷，当然方便归方便啊，永远不会告诉你，方便是以来回两个小时为代价的 啊，更具备吸引力的是价格，意思就是你看北京里边都五万了，对吧？外边才这个八千一万啊，你还不赶紧速来，在那种大的风险偏好下呢？用我的话说，买房子的人其实是会忽略掉当期的啊， 这些这个这个收益的，他不会考虑这个房子将来的租售比怎么样，他不会考虑自己通勤穿梭的成本是怎么样，他唯一 care 的是，如果大家都去买的话，那这个周远周边的这些房子也会上涨的。 那这种现象呢？会呈现一个扩散啊，中险偏好会不断的这个往外扩散。我们说从这个城中心啊，一线核心地段的一线房子，扩展到一线的远郊区啊，再扩散到二线城市，再扩展到三线城市，再扩展到四线城市 啊，当然了，我们说这个如果原本公共资源的这个分配也越来越多的啊，集中在了城镇里，加上之前的这个人口，他就会使得这个整个风险偏好加上他的 基本面形成一种共振。这个所谓的左脚踩右脚是什么逻辑呢？你比如说举个例子啊，你杭州的房子涨到了四万啊，那么上海的房子是八万， 那你以为这个平衡关系就结束了吗？没有，此时呢，可能四万的杭州房子，很多人就会讲了，上海才八万，杭州四万，那贵了 啊，那么你以为这个游戏结束了吗？没有，他们会回到上海来，乃，那上海的房子可以涨到十二万，你涨到十二万的时候，此时呢，就出现一个逻辑了，就变成了， 曾经以为四万很贵，现在就会说啊，你看上海都涨到十二万了啊，杭州四万是不是就便宜了？这就是我们称之为的左脚踩右脚，也就是说你只要最核心最核心的资产不停的往上涨，往上涨，在风险偏好扩张的这个 个环境下，大家就会形成不断的涟漪似的扩散啊，那我就不断的带着啊，那就是成了一个所谓的叫相对的便宜。其实这种现象呢，我们说在股票市场上也曾经发生过，比如说大家记不记得当年的这个股灾， 当年古灾的最后的大概一个多月的时候，市场上充斥的声音是什么呢？大家充斥的声音是说，哎，港股便宜啊，速南下到港股去，因为港股便宜。 但所有人都没有想过一个问题，他不是港股便宜，他有没有可能是 a 股的 bubble， a 股的杠杆贵了呢？ 但是你在当时的那种风险偏好下，你可以感知到，人们不会觉得说 a 股贵，他只会觉得说，哎，我的转股便宜，但事实最终证明的，实际上还是 你的龙头拉动起来的龙头贵了吧？那你放到房地产上，这种这种涟漪的这种左脚踩右脚的扩散，最终会延伸到哪呢？有人说会延伸到三四线，不不不不，三四线的房子多多少少，到最后你还是有刚需的。 我们说真正的风险偏好扩散到最后一些刚非刚续性的房子，呈现这种啊，泡沫化的这种状态。其实这个事呢，在八五年到九二九三年的日本，也就是他房地产泡沫巴布的顶峰的时候，其实都出现过。 那什么东西呢？比如说这个日本北边，对吧？一直到新泽到长野这个这个地方原来都称之为叫雪国。在日本滑雪泡沫顶峰期的时候啊，我们说新泽的这种，呃，滑雪公寓 啊，价格你知道能够达到多少啊？一百也就一百平方左右呢，在这个新哲当时可以达到差不多七八百万人民币左右， 当然了，现在的价格可能就是一百万都不到啊，一百万出头，或者一百万都不到了啊，那你可以想想当年这个风险偏好扩张的时候呢，在日本表现出来的特征呢， 就不仅仅是说这种啊，我们说城市里的房子，他表现最霸波的特征呢，是这种度假房啊，从滑雪到温泉，甚至到露营啊，这些的这个相关的资产呢，呈现了这个最大的这种泡沫，他就是典型的风险偏好的扩张。 那这个东西呢，在过去的十年的中国的这个房地产市场上也依旧的这个存在。那个时候呢，很多人是觉得说 我到南南哪买一个房子养老，我到南南哪买一房子去度假，我到南南哪去专门买一房子去看海啊，比如说现在的这个这几这些年的山东的 对吧？威海啊，烟台啊，乳山啊，银滩，还有这广西啊，还有包括云南啊，还有包括贵州啊，大量的这种资产啊，都是代表着这样的一个风险偏好扩张的一个极致状态， 那当他消退的时候呢，也是一层层逐渐的消退回来的。这些泡沫首先的破裂，三四线城市啊，开始逐渐的丧失流动性，开始破裂，整个风险偏好就开始收缩， 那这个收缩的快走，这种度假屋的房子不能要啊，快走，这个三四线城市的房子不能要，快走，城市的房子， 二线城市的房子不能要，一线的环周边的房子不能要。但注意啊，这里面所谓的要和不要，都不是指你的刚性需求 啊，你刚性需求，说白了你如果不太在乎这个价格的呃损失的话，那你住着是没问题的。但是对于投机者来讲，我说追求未来远期投资回报的人来讲，他其实 不会在这去等待的，因为等待的代价将是流动性，没有将是等掉啊，将近这个一代人甚至两代人都不一定能够缓得过来的，都不一定能够回得过来的 啊。那这个风险偏好的收缩呢？会推动着我们说外围的资产不再呈现这种左脚踩右脚的这个逻辑，而这些外围的资产将来的大问题都不是价格的问题， 他将会逐渐的丧失掉流动性啊。所以说像当年日本泡沫巴布破裂了以后呢，很多的这些啊，左咱们用咱们现在的话讲，就三四线的很多的这种度假的雪屋、温泉等等，他的定价其实就出现了个巨大的问题， 那如果扣掉税费、管理费、维护费用、保养费用，其实很多人最到最后甚至愿意啊，这个赠送给你，你就是拿走就好了啊，因为这个成本太高了。智商这种现象呢，包括到现在为止日本依然存在。 十二月份的时候，当时我们去了这个长野，去了白马对吧？去了这个，呃，这个这个这个滑雪的，这个雪雪国，对吧？这周边的都能看看，这些地方呢，其实目前都出现了类似于这种状态。 那你比如说我们在这个白马村看的一个滑雪的啊，这个算是这个民宿吧？民宿酒店啊，十几间房子，男汤女汤对吧？厨房、餐厅、雪板房啊，车库还送了一台小松铲雪机 啊，整个雪屋呢？是整个这个这个这个民宿酒店呢？零五年翻新的啊，应该说还是不错，保养保保养的也非常好 啊，这个这个业主呢？七十八岁的老头啊，这个东西报价叫价才刚刚两百万人民币， 你按照我们的估值的这个逻辑，你怎么去预估呢？我们说就算泡沫破裂了，我们的预估理论上应该是你经营的营收和你的这个房价之间的这个关系。但是你这个经营营收怎么去衡量呢？你比如说举个例子，如果你自己愿 愿意在那干啊，比如说我现在退休了，对吧？我四十多岁，我这个这个退休了，我跑到日本，我准备啊，每年在这滑雪，那么买这么一个民宿酒店，我自己经营，我从十十月份我干到这个来年的三月份， 我这个毛打毛算的话，按照白马村平均的这个收入去算，大概能挣到啊，三十到四十万人民币的这个收入， 那你按照这个收入去估，两百万好像这个资产是不贵的，对吧？但是呢，你会发现，如果你打算作为投资，你雇人去 啊，经营这样的一个民宿酒店的话，你可能到最后这个回报率，你可能连十万啊，连五万你都不一定能挣得到啊。所以说你会发现呢，如果你自营，那么他是一个还不错的一个资产，而 你还得喜欢这个行业，但是呢，你如果是打算作为投资，作为雇人的话，你的估值就会出现巨大的这个问题，每年呢在扣掉这样的保养管理维护费用，如果这个七十八岁的老头突然间明天就像鸟山鸣一样走了， 那么他的孩子会不会去接管这个资产呢？不会，因为交掉遗产税在自己去，如果自己不是打算去这经营，再去雇人这个生意或者是要这个资产是没有任何价值的。 所以你会发现呢，到现在为止呢，这些外围资产的评估仅仅只能按照他的运营的情况来去做预估，也就是他从未来远期收益迅速的回归到了当期的这种现金流，而且呢，这种当期的现金流还极其的苛刻。就像很多人说的一样，看 日本总觉得日本有大量破产倒闭的小微企业，但是很多的破产倒闭的小微企业并不是因为经营不善，而更多的是因为人口不够而导致的所谓的停业的状态，也就是所谓的破产倒闭的这种小微 啊。那你不说这个民宿酒店七十八岁的老头，如果这个走了不干了啊，或者是这个这个人没了，那这个资产其实就会变成统计数据里那个倒闭的小微。这些年日本倒闭的这个很多小微里边有很大的一个因素是跟没有人是有关系的， 这是他人口周期走到末端必然的一个结果。那么对于资产来讲，这类资产其实就很难去真正意义上作为你的投资的资产了。那中国你觉得不会吗？我觉得并不是中， 中国也会的，我们很多外围的这些资产，我们泡沫顶峰期的这些所谓的度假式的这个这个这个房子，甚至包括海边的这些房子。 以前呢，很多人觉得说这些房子两万块钱一套这个卖给你啊，或者三万块钱一套卖给你，大家觉得这是个理， 我觉得并不是以后拉长的这个周期，这种风险偏好的收缩会使得你觉得这类资产甚至都是一个负担，而不是一个真正意义上的 这个资产。而这种收缩呢，会逐渐的收缩回来，惠州的不能买了，东莞的不能买了，广州的不能买了，佛山的不能买了，投资客会不断的回收回来，而在回收的过程中呢，早期呢，会进一步的助推一下核心资产的这个价格，但随 既核心资产的风险偏好也会停止。那你比如说日本，很多人说啊，日本的房价跌百分之七十，但这百分之七十里，真正东京的核心资产的房子价格大概收缩了百分之三十左右，也就差不多了。 而这个百分之七十是指整体的，那么整体就像我说的一样，那你说你像这个新泽，你像长野，这有些资产，那可能他都不一定不不止百分之七十或者这个八十了，你怎么去这个定价呢？他一个平均的 average， 那核心资产呢？会相对的好一点，为什么？ 因为最后的这些核心资产，它产生的啊，我们说未来的预期收益并不来自于价格的资产端了，这因为你要等到价格的资产端，你就说日本，你得等十五年，等二十年，但是在这个等待的过程中，你 由于这些资产具备着比较高的流动性啊，你比如说这个资产，你便宜百分之二三十，三五十，可能会有人要，对吧？银行呢，相比来讲还是把它当成一个最优的 抵押物，因此呢，就会导致一个结果，你用它在低息的年代下，还可以获得一定的啊融资行为来贪博他的收益。 所以说你像大概到了九四年，九五年左右，日本的很多东京的豪华的一些酒店 就被一些才华呢收入的囊中，这就是他们的根本的这个逻辑。我要当期现金流，同时我可以通过拉长时间来去获得他的成本的淡薄和下降。那么你不说，如果坚持到呃，持有到了现在，这些自然可能从成本真正 成本角度已经都归零了。那么一轮这个新的周期到来的时候，人口到来了，外国人拥入了，那么酒店价格上行了，那么这些酒店再次卖出去的时候，就会获得很好的这个收益。比如把这个酒店卖给 啊，黑石啊，卖给黑石的这个投资资产组合里边去，可不可以呢？可以的，比如说呢，你你会发现呢？精力呢？放到国内呢？我觉得是完几乎是会啊，完全一样的。 现在呢，我们的这个房地产的外围，他的大问题是不仅仅是价格的问题，丧失流动性的问题，他甚至到后来会丧失掉这种融资的 这个能力啊，丧失到这个一定的融资能力。而对于核心资产来讲呢，他多多少少在融资的能力上啊，我们说 这个仍然会保持的比较不错，而这个他的流动性呢，还要相对于最外围的这些资产要好很多啊。所以说呢，这种风险偏好在房地产上，从一八年之后啊，从这个最顶峰的扩张收缩，然后呢，到现在为止啊，都已经发生了 啊。那你按照这个思维呢，你其实可以去考虑一下，其实在其他各路资产上多多少少都看到了类似的这样的这个现象， 那好吧，今天呢，反正用房地产啊，领域啊，这个这个现象，炒房的这个逻辑和现象跟大家分享了一下，或者再次的细化了一下风险偏好的这个变动。 最后还是那句话，我们依旧需要思考的是，当前中国的风险偏好究竟是短期的信 心的行为，还是中长期？我们说内外啊，人口各种因素变量综合作用在一起的一个长周期的风险偏好下降的一种状态。好了，最后呢，做一个广告啊，小酌微心啊，还是推荐我们的密山青梅酒。