观云师兄看得准吗

我们都会在我们认为它成本的价格上面再打两千块钱下去，就会比较安全一点。你天天上班，这应该算顶级牛马，超级牛马，牛马王中王了吧。 哎，最后得说说房价，说点大家关心的房价的问题。是这样子啊，因为客观讲，站在开发商他们角度来讲的话，这回的定价肯定会比较灵动，因为说实话，他不管定多钱，他肯定也是这个区域的唯一的价格，没有什么竞品，但是咱们 不能任由开发商宰割吗？对吧？咱还是有一个预判的价格，所以，呃，我也会给大家分享一下我对这个楼盘的价格预测，或者说我认为合理的安全入手价格，大家可以作为一个参考，可以听一下我们去判断一个楼盘的逻辑是什么。 首先呢，要从成本端和市场端两个维度去看这个事情，那成本端来看，第一部分也就是最大的区别，官沉举例嘛，官沉和官云的区别在于它的地价不一样，同一家开发商定价体系是一样的，邦泰就是一家我们叫地产界的小米，他就喜欢把产品堆的高高的， 价格相对比其他品牌便宜一点点，所以这样以他的官城的项目去推演，价格是合理的。他们的地价价差是大概差了两千七百块钱，这个地价的差大家能看得到吗？一个是地铁， 这个是实打实的，官城更近，那官云这边会远一点，然后其次的话是周边的环境，虽然官城这边邻着路，夜巷路会吵一点嘛，然后官云这边会略逊一筹， 这其实是导致了两千七，我就当三千块钱吧，地价的一个差，然后其他的方面，从会所的配置到外立面的配置，你可以看它大门，两个大门都是一模一样的， 就全部搬过来，你可以理解，复制观城二期，你这么叫也没有什么问题，所以它的三千块的价差主要是在这，因为观城的定价很清晰嘛，全网都能查的到，两万六的价格就是拉平了，所以减三千的地价，关云当时他们就是准备卖两万三，这是成本段， 然后再结合市场段，我们去看一下，因为现在的大环境，我指的大环境包括了经济大环境，还包括了房地产市场，大环境肯定是不如预期的，所以作为我们购房者而言，我们在买房的时候一定要留足自己的安全垫。就说白了，说句难听话，咱要做好最差的打算，万一未来降价了，我不至于站的那么高那么冷吗？ 对吧？它高处不胜寒。所以我说我们一般不管是今年的所有项目，我们都会在我们认为它成本的价格上面再打两千块钱下去，就会比较安全一点。如果关云的项目卖到两万一以内，那就相当于是比较合理的，因为大面积基本上跟 保利是一样，他毕竟还是在曲江。当然如果定到两万，那就爽歪歪了，因为客观讲，官城虽然各方面就是小区也大一点，然后也离着地铁，但官城客观讲也没有办法比官云贵。六千块吧，六千块基本上把一个豪装都已经包含进去了，所以我说两万就绝对是可以的。反过来啊， 如果超过两万一兴建议大家，超过两万一就不建议大家买了。当然我说的这个价格不是备案价啊， 因为他们在开盘前会放一个备案价，包括放风价那个都没有意义。我说的价格是你开盘当天所有的优惠全部算完最终的成交价了，这是我们的对于价格的一个呃，建议。 那很多朋友说，嗯，我怎么去判断两个楼盘之间的价差关系是否合理呢？很多人说呢，我只感觉我举个例子啊，那比如说观城和观云，那我觉得地铁肯定好一点吧。那我也知道好一点，但是好多少呢？值多钱呢？ 这个可能就需要一个客观衡量的一个标准了，其实这个是可以算出来的，我们算个简单账，假设，呃，你 没有地铁，然后你每天都要打车上班，你一次打车五十块钱，五十块钱的打车范围你可以覆盖到很远，因为再远他也不会买到这个板块了啊。一次打车五十两次，一来一回嘛，就是一百块钱。那如果按照三百六十五天来算，你天天上班，这应该算 顶级牛马，超级牛马，牛马王中王了吧。你想平均一个房子换房周期是八年，你每天一百块钱打车费，三百六十块钱天天打车打八年， 我给他算过了，就是二十八万多啊，这么一个数字，那摊到一百三十九平每平方是多少钱的房价呢？就是两千块。这个我说算是个极端的例子啊，因为每个人情况不一样吗？就是你可以算地铁，对你 个人而言这个房子值多钱，所以我刚说官城和官云不值六千的价差，就是这个意思，当然官云这边也有其他的好处，直播间朋友有对学校有要求的，你比如说你每天上三初， 那你走路孩子绝对就能到，因为就隔了几百米嘛，你省出来的时间和金钱你也可以算，但这个我只是举个例子，大家自己评估就可以，因为每个人的需求点不一样啊，所以这是我们对价格的这个预判。

我们湖西关云的施工现场，我来借这个工地来吹个牛啊。一个是阳台吊顶，这个龙骨呢是可耐服的蓝真龙骨，它是镀铝芯材料的，它不会锈，这吊顶后期就不容易变形。你看我们的这个龙骨之间的 间距啊，这两根一米以上的这么一个距离，我们用了两根主龙，副龙呢是三十公分一根，三十公分一根，它做的非常的密，让这个整个吊顶的框架会非常的结实，就是大家会很注重，比如说我的柜子或者家具入住以后的这个环保， 其实我们的基层的环保一样非常非常重要，基层不环保，我们住进去一样是充满了甲醛。 这边还有一些什么点呢？比如说这个地方是原先我们窗帘盒的位置，我们把它补上了，补上了以后呢，木工师傅是用这个黑螺丝跟里面的这个打底的欧松板去进行连接的， 只有黑螺丝的连接是最结实的，如果我们看到那个木工师傅咔咔咔拿那个枪钉往这个上面打，这个顶啊以后就会容易出现沉降，这所有的螺丝打上去以后，在劈腻子之前我们还要去点防锈漆，就是多一道工序，但是会让这个顶啊整个结实。

观云潜江城啊，真的还是太权威了，稳坐我们商业大坪城的第一宝座啊。主要是你看一下 他窗外的景观啊，真的是完全江景视野不受任何遮挡的，因为下面就是潜江市一城公园嘛， 这是不可能糟糕的房子，所以它的景观是恒古不变的。那我们今天的话看的是官云前锋城七二六百三的户型啊，零点五个小目标就拿下精装修的现房，你看进来他这个玄关数字真的很大气。再过来就是我们开头所看到的整个客厅了， 现在的采光啊，因为他是朝东边的，所以说可能相对会暗一点，但你早上来看采光很好的。这里是他单单的一个餐厅空间，那这个餐厅 在有一个必须得看的地方，他这个厨房，他这个厨房相当于一套小房子那个大客厅的大小了吧，中岛这么长， 喜欢做饭和不喜欢做饭的人，这个厨房一定都很喜欢。你看整个餐厅，他做的其实是很有艺术感的， 那边是我们整个客厅空间，然后过来的话是卧室，你看这边做一个茶室，那朋友在这边吃饭，然后喝喝茶，是不是就很不错，洞线特别合理啊。他这个 装修真的设计是很不错的，你看一下在这边这个房间就整体的空间尺度感是很棒，他这几个房间和我们洞区是完全分开来的，我就觉得设计是真的会很不错了啊。再过来边上的话还会有一个套房， 就每个房间其实空间尺度大小都还不错了。官云钱塘城六百三十平，他再往上一点的话，会相对来说有一点大的啊，六百五啊，什么相差？不算很大， 但是这个户型七二算是景观面最好的一个朝向了。那官云啊，零点五个小目标啊，大平层里面的标杆项目，值得一看哦。