李明熹的房产技巧

现在买房除了我们把地段选对，开发商的品牌一定一定要买，大家记住啊，因为从我说，其实现在未来拼的是什么？当你的地段足够的好，未来拼的就是你的谁的物业够好，物业的好与坏是由开发商的品牌来决定， 如果你开发商品牌没有这个实力，我说你的物业未来也服务不好说买房一阵子物业一辈子物业太重要了，尤其未来我跟大家讲未来的什么九零后、零零后，压根就家里不缺房子。那会我们七零后、八零后觉得，哎呀，来这种 一线城市，我先不管好坏，先买套房子，先安个家有家再说。但未来我说九零后、零零后压根就不缺房子，他缺的是他喜欢的房子。 所以我们一直在讲，就是你买的房子。假如说未来你想卖的时候，想考虑流通性的时候，就我们市场上的客户是什么样的客户，市场的需求是哪一波需求？要么我说你的品质够高，要么你的物业呀，整体的这种做的做的要要要够好，从人人有房住，到变成未来的人人住好 房。中海未来之境高新三期 c、 a、 d 算是最核心的地段吗？出来之后我说四百米范围之内，地铁、 小学、初中、高中、超级商业公园、管委会都在这个范围之内，他算是真正白菜心的位置。那过去最早的时候卖的贵，两万四五，两万五六， 现在卖一万八千五，这个中海的交付没有任何问题，而且都是现房。我觉得如果大家在高新区啊，你花个三百万出点头， 想买这种央企的大坪村，又想叫地段的，中海未来之境肯定是值得看，值得买也没法再降了。高新三期 c a、 d， 中海未来之境现在卖一万八千多。这么核心的地段，你说现在团结村板块卖多少？卖一万六左右。东郊的产坝 团这个叫幸福领带，现在卖一万六左右。你说高新区三期 c a d 就是 大平层四代住宅，然后呢？端厅中海的品牌，高新一小一中的这种书包房下来之后离高新管委会三四百米的距离，周边那些企业总部啥都有， 单价一万八千多，我觉得没有任何问题啊。我个人推荐啊，完全推荐啊，大家如果是有需求的可以去看一看啊。

全网都在说房价降了，数据也一路走低，可为啥一到你自己买房，就死活找不到那个又便宜楼层又好，户型又正的梦中奇房呢？ 今天这事啊，我琢磨了很久，发不发，因为真相会得罪所有的同行朋友。为啥这样说啊，你们看完视频就明白了，所以今天这个视频可能随时会被举报下架，大家点赞支持一波。 今天呢，就把我的几点经验之谈给大家去聊聊，几个建议送给大家。第一，不要不好意思，只找一两个中介，把你的购房需求详细整理成文字，比如位置、预算、楼层、户型、朝向等要求一股脑全写下来，然后发给十个甚至二十个中介，让大家一起帮你找房子。 或许有人会担心信息会重复，但啊，重复与否不重要，一方面重复推荐的房子肯定是比较适合你的，二来肯定还是比较优质的房子。其实这样做最重要的是，有些中介掌握着独家房源，这些好房子价格实惠，不愁卖， 他们就自己留着卖，这种房源才是又便宜又好的 a 类房源，我们自己也是这样。第二，房选对的前提是人选对靠谱的中介是你买房的好帮手，会认真分析你的需求，而不是一上来就推荐房子不靠谱的，甚至啥房子佣金高就推荐啥。 找到一到两个靠谱中介买房，至少百分之七十不会踩坑了。要是挑不出来靠谱中介，你就先不要着急去看房子。 第三，如果要看房，看房量要够，很多人看个三五套就急着做决定。我在现实中发现了很多结果，不是买贵了就是买错了，买不到合适的房子很正常，因为选择面太窄，只有咱们房子看的多，你对片区、对楼市、对价位、对户型有缺点，才能真正的有感觉， 你的需求也可能会得到二次的修正和更新。第四，保持日常的沟通和房源刷新，你可以经常花点时间和靠谱的中介保持联系， 市场动态、新出房源，业主的心态变化，这些信息都能够得到，等你成为他眼里边的诚意买，决策快的客户， 他有好房子才会第一时间想到你。总结一下，说白了啊，买房这件事，信息他永远存在，时间有限啊。今天这段视频就聊到这，如果说你感觉对你有用，可以转发给你身边有需要的朋友。我是郑州房产李先生，大家如果在郑州有买房需求可以沟通啊，我一对一亲自服务，让咱们买到最合适自己的房子。

你们有没有发现，买二手房的时候看中房子了，然后问中介房价还能不能优惠？中介总会反问你们，你想出多少？这个时候是不是就蒙了，出高了怕被坑，出低了 又怕回去不可能，然后又没下文了，聊不下去了。今天我教你一个中介都不想让你知道的出价技巧，实用又简单，用了它呢，实实在在帮你省钱。建议先点赞收藏，然后 以后出价，随时能参考。具体的操作步骤呢，如下，第一呢，大致就是记住你看中这套房子的面积，楼栋，单元，然后让家人或者朋友呢联系三到五个不同门店的中介。重点来了啊， 记好，怎么跟中介说，给中介打电话的时候呢，你可以这么说，就是你是卖房的中介吧，我在网上找到你电话了，我有套，我有套房子，咱比如就说一个小区名字就说，呃，万锦和泰， 面积是一百零五，想问一下能卖多少钱？我是做生意的，手头生意呢，要用钱，想看看这套房能不能变现。这个时候呢，中介肯定先问你，你是哪个单元的，哪栋的？几几几几零几，是不是你就卡壳了？别慌啊，我教你啊，你这么回答， 你说我也不清楚几单元，得回去看看房产证。这房子呢，一直是我老公打理的，我没管过，也不记得是哪栋了，就记得是七楼的，你们最近成交怎么样？一百零五这平，这个一百零五平，这个房子成交价多少？ 要是我把价格放低些，能卖能卖出去吗？要是不好卖，我就办贷款了，不打算卖了。中介一旦听到这些话呢，就怕你不挂， 不仅不会再问你具体的房号，还会如实跟你说最近的一个市场的行情，比如说上个月成交了一套一百零五的，大概是在一百二十万啊，你看挂 一百二十，一百三十万给买房还价空间，有人看中了再谈，还会说要加你联系方式啊，还是不卖了， 找个理由。最后还有一个精髓，还有一个精髓点呢，就是收集完所有的中介的报价后呢，取个中间值，你再砍百分之五到八，这就是你出价的一个黄金参考线。用这个方法，你既不会成为一个出高价的冤大头，也不会因为出价太低而被房东和中介无视。

注意！打算买二手房的朋友注意了，这里的坑可不少，想要避坑一定要记住下面这些关键点，七个一定要问，四个一定要查，八个不要签字，六个要过户，还有三个不要买！一定要看完！你知道的越多，被坑的可能性就越低，建议收藏！ 首先说一下看房前的七个必问，第一个要问房屋是否有非正常事件，询问房屋是否发生过非正常死亡、刑事案件，是否发生过火灾，房主卖房原因，即使房主骗你也没关系，你必须问清楚，并且把相关内容写入合同。 第二个要问税费及房屋属性，了解房本是否满两年，是否为唯一住宅。第三个要问房屋是否被抵押，是否存在经济纠纷。 第四个要问房子各项费用是否结清，何止水费、电费、物业费、供暖费、燃气费、垃圾费等是否已结清。第五个要问房子产权是否清晰明确，产权是单独所有还是共同所有，配偶是否同意出售。 第六个要问小区拿地时间，关注小区拿地时间，有的开发商已经拿地十年或十五年了，然后又开发经历了三到五年，这十年、二十年的时间相当于浪费了。 第七个要问房屋是否购买所得，继承所得、转让所得还是赠予所得？ 四个必须要查的事项，第一个要查房屋内是否有落户，若有是否已签出，未签出需要写入合同。第二个要查这个房子是否存在抵押，如果有抵押，是银行抵押，购房贷款抵押还是其他金融机构抵押，这个很重要，一定要弄清楚。 第三个查一下这个房屋是否有书包，是否是否被占用，尤其对有入学需求的家庭直观重要。第四个，查一下这个房屋是否单独设立过居住权，在法律意义上说，买卖不破租赁，买卖也不破居住权，住了人也麻烦。 下面重点来了八个不签字的情况。第一个，没有见到所有产权人，不要签字，除非有公证委托书。第二个，没有核实好产权人没看到房本和身份信息，不要签字。第三个，未查清产权档案，没有查清产权信息的，不了解的也不要签字。 第四个，各项费用不明，是没有白纸黑字写清楚的，不知道谁交什么费用，不要签字。第五个，自己的购房资格是否满足，是否有购房资格没有搞清楚的也不要签字。 第六个，如果你是要贷款买房，那么贷款资格也要提前查一下自己的征信和流水合不合格，不合格不要签字。第七个，违约责任不明确的不要签字。第八个，交易中各种税费及杂费没有谈妥的不要签字。 下一步是六个要过户哪六个呢？房产证、产权证要过户，房产证这是必须的，电卡过户，水卡过户，天然气过户，物业登记信息过户，北方有暖气的供暖账户也要过户。还有三个不买，一、房龄超过二十年的高层，超高层 这类房屋尽量不要碰，一线及新一线核心城市除外。二、如果是刚需买房，手头紧实，先别买车位。 三、没有需求，尽量别买老家小县城的房子，优先买你生活和工作城市的核心区。 买房是件大事，更是需要智慧和耐心的事，提前把功课做足，把细节问透，就是在为未来的安稳生活铺路。记不住的一定要点赞收藏起来，以备不时之需，关注我，总有办法教给你！

提升拍摄质感的几种运镜手法，房产拍摄必备技能！一、环绕镜头，使用阜阳锁定模式或者左右跟随模式进行拍摄，环绕镜头能更好的呈现空间及布局。二、推镜头，加摇镜头， 可以使用跟随模式、阜阳锁定模式或者 puv 模式进行拍摄，可以更好的呈现空间纵深，展示空间布局和细节。三、移镜头，使用云台锁定模式展示空间面宽大空间的拍摄效果比较好。 四、推拉镜头，比较常用的运镜，可以搭配云台的各个模式，这里拍摄使用的是扶氧锁定模式，拍摄小空间的时候用的比较多。 五、摇镜头，最常用的运镜手法，建议使用扶阳锁定或者左右跟随模式，可以更好的呈现空间的整体效果。点赞关注白嫖，更多房产拍摄技巧！

选房一定要记住这三个重要原则，第一，你选的楼尽量不要南高北低，比如八和九号，虽然是小高层，比高层的得房率高，内部优势明显，但是周围被高层建筑包围，采光通风、 视野大打折扣，所以内外综合起来不建议选。如果一定要选九号，比八号稍好一些，西户优于东户。 第二，你选的楼尽量避开缝隙，比如五号楼，有的缝隙会产生峡谷效应，容易吹的窗户呜呜响，有的缝隙只是视觉上看起来不美观，建议找专业的人给出意见。另外，五号楼高楼层是否值得选，要看北侧小区环境。 第三，选四代住宅时一定要计算日照。四代住宅的日照规范是以阳台边缘为计算边界的，而近深大的阳台会形成自遮挡阳光虽然是倾斜的， 但是照到室内比较困难。所以在选择这类住宅的时候，尽量选高楼层和冬至日采光时间长的楼层，比如这个小区做的相对较好， 把四代住宅放到第一排，而不是后面，采光要好一些。大家看看一号和三号哪个好一些，关注我，陪你选好房！