为什么公积金提前还款还要扣利息

我敢说啊，用公积金贷款买房的人，一年每个人啊，最少得亏五万块。为什么呢？因为有公积金的人啊，几乎没有人会算这笔账。听好喽，用公积金贷款买房的，没几个会算这笔账的，会被银行的省心套路啊，坑的明明白白， 一年啊白扔五万，还觉得自己啊捡了个大漏。举个例子吧，你每月公积金房贷五千，公积金账户呢，每月近三千，是不是直接选 自动冲底？觉得每月自己只掏两千，压力小，美滋滋呢？我告诉你，这是最笨的操作，相当于啊，把自己的钱拱手让给银行，让他躺着赚你的利息，你还傻乎乎的以为啊，自己占了便宜。现在啊，百分之九十的人呐，都这么干， 银行呢，就喜欢你这种不会算账的冤种，你越开心，二十年三十年下来，光利息呢，就能多赚你几十万， 别再被不用自己掏钱的假象给骗了。今天给你发个狠招，一年啊，至少省两三万利息。笨办法，但绝对管用。核心就一个，别让公积金啊，直接冲底！ 别让公积金直接冲底！别让公积金直接冲底！重要的是讲三遍，只要你还款压力不大，给自己掏腰包还利息，把公积金账户里的钱啊攒着， 每月啊，该交五千房贷自己扛了，三千公积金呢，不要动，让他在账户里面躺着，一年下来啊，就能攒三万六，等满一年呢，直接拿这个攒的公积金去银行申请 提前还本金，这要求啊，缩短贷款年限这一步是关键，本金少了，年限短了，后续的利息呢，直接砍半。你自己算笔账，房贷利息啊，是按剩余本金算的，你一年一还本金，剩余本金啊，越滚越少，利息啊自然就暴跌， 一个月省一两千啊，自然就跟玩一样喽，别觉得自己啊还款压力大，你算一下账，看着每个月多掏三千，一年多掏三万六，但能省出两三万利息哦， 几年下来，本金直接还完，提前摆脱房贷枷锁，这不比钱扔给银行箱吗？那些想着充底不用自己还的， 纯属啊，目光短浅，你以为压力小啊，实则是把自己的公积金啊当成免费的利息送给了银行。二十年下来，亏的钱啊，够你再买一个卫生间。银行啊，才不会告诉你这招，他们呢，就盼着你一直省心还款， 多赚你几十年的利息。有公积金的也不是傻子，但把公积金啊直接充房贷的，指定是没算过这笔账。现在呀，赶紧打开你的房贷 app， 看看是不是在自动充底！不是的，赶紧改，是的，马上去银行申请调整， 别等一年了又亏五万才想起来拍大腿。来评论区聊一下，你们每个月公积金多少，房贷多少，我帮你们算一下一年能省多少利息。觉得被坑了的点赞、收藏转发给你，那些用公积金充房贷的冤种朋友们，别让他们了再傻下去！

几乎每一位用公积金贷款买房的人都会问一个问题，到底有没有必要提前还贷？公积金提前还贷与商贷提前还贷底层逻辑是不是一样的？ 今天一位贵州的粉丝朋友咨询我，他公积金贷款等额本息二十七年，贷款额度二十五万，利率百分之二点六，目前已经还款六个月，现在想提前还，一部分是保划算，现在还和一年以后再还，哪个更划算？ 因为大部分咨询类似问题的朋友似乎都对投资理财缺少经验，所以我就用最直接简洁的逻辑 回答了这位朋友的问题。我说，如果有闲钱或者公积金账户有余额，但是没有更好的去处，也就是用在别的地方的收益不比百分之二点六高，那就提前还。既然提前还了，那肯定是越早还，节省的利息越多。但是 仅仅这么回答，还是显得有些草率和过于简单化了，会错失很多动态的、综合的利益。 今天这期内容，我准备换个截然不同的视角，不单纯的对比静态的数字，我们把数字背后的权力结构、利益博弈和人性陷阱都拆开来看看，然后再根据自己的实际情况选择最适合自己的方案。 我先把结论说在前面，提前还公积金贷款对于很多人来讲，可能是一个天大的认知错误，几乎所有的财经科普都会告诉你一个决策公式，比较你的房贷利率和无风险投资收益，哪个高就选哪个， 逻辑无比自洽对吧？如果理财赚百分之三，房贷利息是百分之五，那提前还贷就相当于赚了百分之二的利差， 这买卖值得干，对吧？于是很多人不加思索，包括有时我也这样把这个公式用在了公积金贷款上。一看，哎，现在三年期国债利率也就两个点左右， 我的公积金利率二点六个百分点，比他高，那所以提前还划算。但这里出现了一个巨大的逻辑裂缝。这个公式有一个隐藏的前提，他默认你的房贷是一种坏负债，是一种必须优先清除的成本。 这个前提对于前几年动辄百分之五、百分之六利息的旧的商业贷款，完全正确。但对于利率百分之二点六的公积金贷款，这个前提还成立吗？ 请把你的公积金贷款先不要看作一个负担。我们换个说法，你现在拥有一个权力，一个能以百分之二点六的固定成本使用银行一大笔钱长达二十年、三十年的权力。 请问这个权力是你要急于摆脱的累赘，还是应该紧紧攥在手里的稀缺资源？好？带着这个问题，我们继续拆解。我们来问问自己，银行最希望你提前还哪种贷款？ 第一层是情绪层面的，银行当然希望你永远别提前还他好吃一辈子的利息，但这只是表面。 第二层是利益层面。作为一个在地产行业摸爬滚打十好几年的营销总，我接触过太多银行的信贷部门。 我可以告诉你一个内部视角，银行对不同类型的贷款态度是截然不同的。对于高息的商业贷款，如果你提前还，银行会心疼在过去，甚至会设置重重关卡不让你提前还。 但对于公积金贷款，银行的态度很微妙，它其实是央行和地方政府政策指导下的政策性贷款， 银行更像是一个执行渠道，内差很薄。所以，从整个金融系统的设计者来看， 公积金贷款的本质不是银行想用来赚钱的商品，而是国家鼓励你买房安家的福利补贴。你急着把国家发给你的补贴退回去，是为了证明自己觉悟高吗？ 第三个层面是经济周期的层面，这是最关键的认知转折。我们现在处于一个历史性的低利率时代， 商贷利率也降到了三字头。为什么呢？为了刺激经济，但经济会永远低迷吗？利率会永远这么低吗？肯定不会。历史告诉我们，利率就像钟摆，总会摆动。 假设三年、五年后经济过热，央行开始加息， l p r 飙升到百分之四、百分之五，那个时候会发生什么？ 所有商业贷款的月供都会跟着涨，其他理财产品的收益率也会跟着涨。而你的公积金贷款呢？ 百分之二点六的利率会白纸黑字写在合同里，虽然也会随着央行利率浮动，但浮动的频率和幅度比商贷要低得多。它像是一把锁，把你未来二十年、三十年的资金成本锁死在了历史最低位。 现在再看一看你手里这笔贷款，他还是负债吗？答案就变成了不一定了吧。在未来可能走高的利率环境下，他是一笔负成本的资产，是一个让你睡得更踏实的金融。压仓时， 别用管理静态成本的思路去处理你手中的权力。公积金贷款是你对抗未来利率不确定性的一张优质门票。所以，公积金贷款和商业贷款 提前还款在对比收益这一个底层逻辑上是一致的，但他们还是有着很根本性的区别，一定程度上讲，他们是根本上的两回事。我总结出三个最本质的区别。 第一个区别利率属性，一个是固态，一个是液态。商业贷款利率是液态，随行就市。公积金利率相对是固态的，由国家统一调整，一旦发放，就在合同里凝固成一座你可以依靠的山。 虽然他也有波动，但他的波动频率和幅度要比商贷低的多。可以说，还清商贷是逃离一条可能涨潮的河，还清公积金是亲手拆掉一座未来的城堡。第二个区别机会成本。 一个可以说是高息陷阱，一个可以说是低息杠杆。提前还清一笔百分之四的商贷，你的机会成本可能是收益百分之二的理财， 净赚百分之二的利差。但提前还清一份百分之二点六的公积金贷款，你的机会成本是什么呢？是净赚百分之零点六的利差吗？以贵州这位朋友为例，假设他现在提前还款十万块， 二十六年累计节省的利息，扣除这十万块购买稳健理财的收益， 剩余还不到两万块的收益。大多数咨询这类问题的家庭，闲置资金都不是特别的充裕， 用十万块钱的家庭本金、家庭流动性换取二十六年不足两万块的利息结余。丢失的机会成本可能是对孩子的投资，培养一次微型创业机会，未来经济过热时买高息理财产品的机会等等。 一言以蔽之，为了锁定那零点几的利差，你压上了家庭财务的战略机动性，这个代价太高了。 讲到这里，可能有一些家庭条件很不错的朋友会问，如果手里闲置资金比较多呢？提前还划算吗？ 富裕的家庭，一般情况下理财的经验会比较多一些。超过百分之二点六的收益的路子应该不难找。很多女士都喜欢买黄金，这两年黄金的收益那可是高的不得了。 第三个区别，系统意图，一个是市场行为，一个是福利转移。商业贷款是纯粹的金融市场产品， 盈亏自负。而公积金是你和你的单位强制储蓄的住房互助金，它的低利率蕴涵着互助和保障的属性。 提前还贷在系统设计者看来，可能类似于把国家给你的保障性住房按市场价卖了套现，看起来好像赚了，但失去了那份宝贵的、无法用价格衡量的保障。 高利率的商业贷款提前还还是止损行为？公积金贷款提前还可以说是一种弃权，放弃了国家给你的最珍贵的金融福利。 我深知所有的道理最终都要落到，那我具体该怎么办呢？都要落到具体的行为上。对于屏幕前真正有这笔贷款的你，我提供一个清晰的决策地图，你只需要回答三个问题， 第一问，安全电问题。在你想提前还款的金额之外，你的家庭是否已经备足了至少能覆盖六个月所有家庭开支的应急现金？ 如果没有任何提前还贷的讨论，都是危险的空中楼阁，财务安全永远高于利息算计。第二问，置换问题。 你是在用高息负债置换低息负债吗？比如你是否有利率超过百分之三、百分之四的消费贷、信用卡分期等等。如果有，那请毫不犹豫优先还清他们， 永远先消灭昂贵的债务，保留廉价的债务。第三问，资金的来源问题。 你是在动用宝贵的家庭储蓄现金，还是可以用公积金账户里存税的余额来冲抵？ 如果是，后者是公积金账户里存税的余额，很多城市政策允许，那么这几乎是唯一推荐的提前还公积金的场景。 因为这只是把你左口袋的专款放到了右口袋还债，没有损耗家庭的整体现金流，而且还消灭了一部分贷款利息。 我们这一代人经历了经济的高速增长，习惯了资产价格永远上涨，这种惯性思维让我们大多数人对负债充满天然的焦虑和厌恶， 总想尽快无债一身轻。但在一个增长放缓、利率下行的新周期里，我们的财务思维必须要调整升级，要从负债厌恶者转向现金流管理者， 从追求资产净值的最大化转向追求优质负债与现金流的平衡。这位朋友，那一笔百分之二点六的公积金贷款， 就是在这个新思维下最好的教科书，它迫使你思考什么才是真正优质的负债。如果利用长期的、低成本的资金来为家庭购置更稳固的财务现金结构呢？ 优质低利息的负债不只是一笔贷款，它是你穿越经济周期的一张小小的头等舱船票。 如果这条视频对你有帮助，请点赞、收藏并分享给你的朋友，也欢迎粉丝朋友扫码加入我的房产免费大衣群，这里是好说歹说，我是戴正，我们下期见，记得点赞关注哦！