增值税下调对楼市影响

房地产又出新政了，增值税有百分之五降为了百分之三，时间呢变为了两年。以前关于房地产交增值税，五个点时间，每个城市不太一样，有两年的，有三年的，有五年的，现在看这个法文统一改为两年 了，拿到房本以后，不满两年出售的，要交三个点的增值税，这个时间的点是以契税发票为准。 大家注意了啊，不是你过户以后是以契税发票为准的，这对房地产来说肯定是一个利好。但是有点幽默的是，现在居然把解除限制，降低税负称为利好啊，蛮有意思的。 就房地产过户，基本是现在有三个税，个税、契税和增值税，最大的就是这个增值税，就是你交易的时候，有人说你房子有没有大税，指的就是这增值税。这个税是什么时候出现的呢？大概是二零一一年，当时为了遏制房价 快速上涨，当时还叫营业税呢，百分之五，后来每个城市都加一些附加税，这每个城市不一样的，有五点五的、五点三的、五点六五的。然后我们谈一个话题，就是加税对房价的调节有用吗？ 看现实好像用处没那么大。二零一一年，出了这个税，陆陆续续的很多城市都开始执行了，但是二零一五年、二零一六年、二零一七年，那是波澜壮阔的楼市大行情， 房价该涨就涨，加税了没有用。二零一五年，深圳、上海、苏州、南京，当年的四小龙房价翻翻，有这个税的根本就没用。二零一六年，北京、天津、青岛、杭州、广州这些东部沿海的城市基本房价都翻翻了，也没有什么影响。二零一七年，一八年啊，中西部的一些城市，西安，重庆，成都， 还有一些三四线的县城，普遍房价都涨了，很多城市都翻翻了，这个增值税好像也没什么影响。二零二零年，二零二一年，深圳、上海，杭州这些城市的房子，很多地段房价涨了百分之五十啊，甚至涨了百分之百，也有这个增值税，房价 继续该涨就涨，也没什么影响。你要知道当时深圳也好，上海也好，杭州也好，很多房子动不动就一两千万的，光交这个增值税就是大几十万甚至上百万，根本就没有影响这些房子成交。你要知道当时卖的最好，涨的最凶的。哎，就是这些不满二不满五的房子 啊，俗称的慈心。然后这两年整个楼市的行情不太好，房价在下降，所以很多城市关于这个是增值税进行了调整，以前是满五年才不征，调整为了满两年就不征了。还有什么满 二为一，满五为一，都把时间缩短了，把唯一性也去掉了，但是也没有挡住房价的下行。也就是说很多人专家学者说，哎呀，收税吧，收重税，就很多人号称的专家学者，为民请命的那一帮房子就应该收重税。房价跌下来，事实证明了，根本就没有效。 再出了另外一个话题就是房地产税，房地产税真的能让房价下降吗？不能的，看国外，日本也好，韩国也好，美国也好，加拿大也好， 这些国家都有房地产税的，一个点两个点，甚至有地方三个点，但是房价该涨就是涨，然后换成我们中国就拿这个增值税说是百分之五算是附加税，百分之五点三或者五点六五，两年或者五年，如果按两年算的话，这个房子每年是二点五，如果按五年算的话，每年就百分之一，这 不就相当于房地产税吗？但是依然没有挡住一五年、一六年、一七年房价的上涨，根本就没有挡住嘛。所以房地产税能降房价根本就是个伪命题。 这个房地产税被探讨的最多的是什么时候？大概就是那一五年、一六年、一七年的时候，或者二零年二一年的时候，房价涨得很凶的时候，我也不知道怀着什么目的的人出来吓唬人， 我告诉你，这就是个吓唬人的。中国的房地产税中国也有试点啊，重庆和上海嘛，试点了多少年了，也没有全面推开，你觉得是成功了还是失败了？就是很多人说大家小心，房地产税今后一定开征了，我觉得真的是居心叵测。中国的房地产税十年之内不会开征的， 甚至我觉得永远不会开征，因为没有意义。我们再回到说这个增值税的事情，现在的增值税有百分之五降为百分之三，有很多人可能会称之为楼市的利好，这个解释也说得通，但是我想多问一句， 把之前的限制打开或者放松叫利好吗？给你套上一堆绳索，然后慢慢给你解开，说对你好了，是不是蛮幽默的？就是很多人说工具箱里面没有工具了，最后的工具就是北京上海放开限购，这个逻辑上是不通的呀兄弟， 解除限制叫利好吗？不能称之为利好吧？什么叫利好？房屋的交易有三个税，正税取消掉吗？个税契税也减免掉吗？这叫利好。或者你买房返给你钱，这叫利好啊。 最近很多城市基本都是一些三四线的小城市，就是买房以后给你贴钱，现在甚至和二胎三胎绑上关系，这才叫真正的刺激嘛。你们有没有听过一个词叫蓝印户口，当年有一些很好的城市，比如说天津，为了卖房，你买了房，送你一个印是蓝色的，六年以后就变为正式的户口？ 而我就问一个问题啊，北京上海买房送户口，一千万以上的，买了房送你户口，你买不买？对不对？这算不算工具呢？现在是百分之十五的首付，国际上百分之十五都是很多很多了，百分之五、百分之十才是国际的惯例，继续给你降首付啊，这才叫利好。 还有房价的涨跌和税的关系其实不大，那影响房价涨跌的其实是信心。这就涉及到一个非常奇怪的现象，就是房价大跌居然成为了主流，蛮奇怪的一件事情， 持这个弄掉的人啊一大批，而且头头是道，顶着一堆的光环。就想问他们一个问题，为什么在过去的几年里面，日本、韩国、英国、法国、德国、美国、加拿大、意大利、西班牙，甚至印度、越南、泰国这些国 国家的房价纷纷上涨，很多城市都涨了百分之五十，甚至百分之百。就很多人讲的啊，日本失落的二十年，三十年，日本东京的房价在过去的几年里，核心的地段已经乘以三了，记住，是乘三了，我们不是在一个地球上吗？如果这帮人号称的证据 出生率下滑，总人口减少，在这些发达国家比比皆是啊，韩国的出生率全世界倒数第一啊，日本的总人口每年都在减少的，根本就挡不住首尔的房价咣咣的涨，东京的房价咣咣的涨啊。房价上涨是一个信心的问题， 你就放开整个全世界来看我们中国的产品，手机也好，家电也好，现在新能源汽车是不是在整个世界工程落地，不断的在扩大市场份额？我们的外贸差破纪录了，来到一万亿美元， 我们的九三大阅兵震惊了整个世界，而且就在十二月又试飞了一堆的新武器，我们是整个世界上唯一拥有六代机的国家，我们在政治、经济、军事上蓬勃 发展的时候，然后有一堆人居然认为中国的资产还会跌下去，还会贬值，你觉得这是正常的吗？

增值税调整仅仅是表面减百分之二税，这个利好吗？目的是什么？先看政策，不满两年卖房子增值税降至百分之三，咱们这里早就满两年免征， 这个事实际的本质是什么呢？接下来咱们尽量言简意赅的讲。第一，对于要买次新房的人，这一下就少了百分之二的税，直接省钱了。第二，对于想卖刚下房本的次新房业主，拉低了和没有大税二手房的差距，房子变得更有竞争力了，确实是利好。 政策的目的仅仅是如此吗？首先，当年为什么要卖房子征收增值税，是因为以前房子不断在涨价，收增值税理所当然。另一个方面也是为了提高交易成本，降低市场的房源供给，锁住天量的磁阴房供应。 到了二零一七年，发现增值税都锁不住全民炒房的购房热情了，直接在三月份使用了。最极端的限售，本质就是降低流动，阻止炒房，不让房价推向新高。政策本质还是瞄准一线城市，对各个城市的影响都是不一样的， 我们要结合我们石家庄实际情况来看，尤其是我们石家庄更不一样，因为这两年大发展，开动了大基建，做了专项整治，解决了很多历史问题，同时也建设了非常多的新小区和拆迁改造到了很多的旧小区。但是到了现在 还有人炒房吗？没有了，现在谁买房不是图自己住的，当下 其实需要的是更有活力的市场，所以限售没了，现在的增值税也降低了。往小了看，立好不满二的次新房，一定程度立空满二的非次新房，因为二手房本身就是竞争关系，知道这两年及未来两年会有多少新房和回迁房专项整治项目将要进入市场。 现在政策降低了次新房卖房的税费成本，新房次新房本身就是对老产品有产品优势，原本的百分之五点三的高税费，本就是抓紧次新房的流动性，保证新旧房源有序先后撤场。 现在枷锁稍松，买家选择购买次新房势必有更大的产价空间。以二百万的房子为例，元旦前后出售的税费成本价差在四万 一日之隔，这就是实实在在的谈价空间，本质上购买力更加向磁新房集中，老婆旧的房子淘汰加速， 从需求上鼓励人们住更好的房子，目的要的就是换手率加大，供应，加速探底封摊风险早日起稳。 估计这只是第一个政策，后面可能会跟着一套组合拳，让我们拭目以待吧！下课！

你别不相信啊，从今天开始，你家的房子更难卖了。最近楼市又有新动作了，二手房的契税不满两年交易产生的增值税啊，有百分之五点三，预计下调至百分之三点三左右， 减少了百分之二的真金白银啊，听起来是省钱的重大利好，但是百分之九十的人根本没看懂它的本质和目的， 今天我来告诉你，转发给更多的人。 第一，对于想买次新房的而言，虽然增值税是房东缴纳，但是在下行市场，往往房东是会把增值税的空间让出来，降低首价。现在呢，增值税下降了，房东到手价不变，那么买家理论上就可以省下百分之二的税，或者有了谈价的空间，省钱了，那就是利好。 第二，对于想卖房的啊，特别是刚下房本的次新房业主，其实是缩小了和已满二免征增值税房子的差距啊，你家房子变得更有竞争力了，不用被买家嫌弃不满二税费高的问题了。听起来也是利好呀，但大家觉得事情真就这么简单吗？目的究竟是什么呢？ 过去红利期啊，房子不断涨价，为了遏制炒房，有了卖房子征收增值税的政策，为的是增加交易成本，降低二手房的房源供给，控制住次新房大规模的流入市场啊。二零一七年，西安市场过热的时候，是直接限购了，从而带动了非限购区域的咸阳， 一八年开始市场火热，吸引了因限购的外溢客群啊，迅速的加大了新房的供应。而现在八年时间过去了，现在供需关系的不平衡，导致了咸阳的新房加上二手房的积存有三万多套，月销量啊只有四五百套。 所以，在竞争如此激烈的二手房市场里边，当下降低增值税，缩小差距啊！实际上是利空已满。二的次新房和房龄大的老小区的竞争加大，分化也会被持续拉大，房龄老的房子会更加难卖， 房价呢，也会更快的见底。之前百分之五点三的高税费锁住了部分房子的流动性啊，现在枷锁松动了，买家买次新房有了更多的选择和更大的谈价空间的可能性。所以啊，以后的二手房的销量会继续向次新房集中，话语权还是在买家手里。 听我一句劝吧，咸阳房龄十五年以上的老房子，你要卖你就抓紧卖，因为老破旧的贬值淘汰速度明显加快了。同时，税费降低的背后啊，是上面对于房地产挤泡沫起稳的决心，对市场的良性发展，它本质上就是一件好事啊。 最后，如果你在咸阳有买房卖房的问题，可以点击视频左下角的链接，立即预约或者后台私信我，我来告诉你啊，还可以把你拉进我的房源简陋群里，想要买房，关注韩总，让你绝不踩坑！

你又被刷屏了，那个人卖房的增值税利从明年开始正式下调，持有不足两年的房子，那税利从百分之五降到百分之三，满了两年了，继续免税。那一下子，朋友圈、中介、自媒体都在算一笔省钱账， 那一套五百万的房子，那税能少交九万多，那好像买卖双方都捡了个大便宜。但是如果你觉得这个就是为了让你省钱，那你的眼光可能只停留在第一层。 那我们今天往深的看，记得关注出场一下啊。这部棋，他动的不是某个棋子，而是在重新调整整个棋盘的游戏规则。他要解决的是当前房地产市场那个最核心最基础的问题，流动性枯竭。 首先，这笔省下的钱，他去哪了？从表面看呢，增值税呢，是向卖家征出的，但是任何在市场上争刀争枪交易过房子的人，他都懂啊，在最终的成交价里面，所有的税费成本早就被买卖双方来回拉扯，共同消耗掉了。 以前为什么买二五一的房子，他是硬通货呢？就是因为他的交易成本清晰确定，没有额外的摩擦。所以说，这次降税呢，那表面是减轻卖家的负担，那实际呢，是给整个交易流程他做了一次成本润滑。他降低的是一笔交易最终能否达成的障碍性成本。 那就像一条拥堵的河道吧。这一次呢，他不是往河里面倒更多水，而是动手清理了几处最碍事的暗交。那交易双方讨价还价，扯皮空间他变小了，那些因为税费太高而一直观望着潜在买家下定决心的门槛，他变低了。 那这一次的第一个职业目标呢，他不是发红包，而是让冰冷的交易他先动起来。那紧接着 第二个问题来了，为什么选在这个时候出这一招呢？那答案藏在最近几个月冰冷的市场数据背后。表面看呢，是许多城市的二手房交易呢，在短暂回流后，他又陷入了低迷。那更深层的问题呢，是市场的置换链条，他出现了严重的断层和淤塞。 那一个典型的现象呢，就是市场上的二手房越来越偏向低总价的上色盘，而新开盘的项目呢，却大多都是面积大的，总价高的改善盘， 这就导致了一个死循环。那一个呢，想卖掉旧房子，置换新房子的家庭，他的旧房子因为各种成本，你比如说税费而难以快速出售，那旧房他卖不掉，就没有资金和想法去购买新房了。那于是呢，整个市场他就陷入了僵局， 那改善性的需求被死死的压住，新房无人接盘，那二手房也扭转不动那因此，这一次的增值税的下调，那绝非一次孤立的让利，它是一次极其精准的疏导，目标直指啊卖旧买新这个关键的读点。它的深层逻辑链条呢，也非常清晰， 通过降低二手房市场的交易摩擦力，先激活这个庞大存量的流动性，让房子能卖的掉，进而释放出巨大的改善型购买力，最终去拖住和支撑新房市场。 这呢镇定了一些市场分析人士的观点。那这次的核心意图呢，在于打通一二手房市场，促进良性循环啊。如果说看懂了以上两层，那我们才能更客观的去分析他对不同人的真实影响。 那低于诚心出售的房东，尤其是那些持有时间不长却有换房需求的业主呢，这呢是实实在在的利好。 因为税负成本他直接降低了，能有效的缓解你因为不划算而迟迟无法出售的困境，也减少了你在谈判桌上因为高税收而被买家大幅压价的被动局面。这个呢，其实是在帮助你稳住资产的基本价值。 那对于那些持币购买的买家呢？那特别是预算比较紧张的刚需，你面临的选择呢，可能会变得宽一点。那些因为税费高而让你望而却步的次新小区啊，那现在是可以重新纳入考量范围的。但这个哈，绝不是一味的让你去追高 政策的根本目的啊，是促进交易活跃，而非刺激价格飙升。在整体工艺充足的大环境下呢，它更多的是给你一个更从容选择，更多的溢价空间。而对于整个市场的心理预期啊，这一次调整释放的信号呢，也是直观重要的。 他与近期部分城市优化限购、调整普柴标准等政策呢，是一脉相承的，那共同指向一个明确的方向，那尽一切可能消除住房消费过程中不合理障碍，从真实居住需求端发力。那如今房地产交易的环节，主要的税种呢？契税、增值税，那个人所得税 都处于历史上最友好和宽松的时期，那么这种持续的降成本导向，就是在向市场注入稳定剂了，试图扭转呢那种越等越跌的消极循环。 所以说，请不要再紧紧的把这次增值税下调，那看作一个简单的省钱工具，它是一次对经济毛细血管的精密疏通，那核心目标呢，就是为了让那些已经有板结资产重新获得必要的 流动性。他也是在提醒我们所有人，在房地产市场的下半场，判断资产价值的关键指标呢，正在从单纯的价格涨幅，他转向了资产流动性和变现能力。 一套能够快速低成本交易的和置换的房子呢，才是真正安全有合理的资产。那最后呢，在这个信息繁杂的时代，最重要的不是第一时间听到消息，而是第一个能看透消息背后的逻辑。 那我是天哥，一个说真话的金融人，用冷静的视角带你拆解更多经济现象的本质。

朋友圈炸锅了，刚回家打开手机翻了一下朋友圈，所有的中介都在发这个事情。二零二六年一月一日起，二手房增值税从五点三降到了三个点。我也查了一下官网，确认了一下这个信息是真的。这次还真的不是小打小闹， 对西安二十一万套挂牌量的二手房市场来说，简直就是强行征级别的影响。今天就给所有西安的买房人、卖房人扒的明明白白的。首先，先说一个最实在的影响， 交易成本大减，真金白银省出来了。之前西安不买两年的二手房，按总价百分之五点三的增值税以及附加一套一百万的房子要交五万三的增值税。新政之后只需要交三万块钱，直接省出了两万三， 三百万的房子能省将近七万块钱，相当于多了一笔装修款，家电钱。对于刚需来说，购房门槛直接降低，对卖家而言，要么自己多赚，要么有了更大的降价空间，溢价灵活性直接拉满。 其次，西安二手房市场要火了，现在西安二手房本来就是供大于求，卖家着急离场却没动力降价新政一落地，税费压力减轻，会让很多观望的 业主果断挂牌，尤其是持有不满两年的次性房，流通性会大大的提升， 市场挂牌量可能再创新高，但买家的选择也会越来越多，不用再死磕那几个小区那几套房子了。 第三点，刚需改善都受益，换房潮要来了，对刚需来说，省下来的税费是不是直接都能充首付？之前应税费犹豫的年轻人，现在入市成本会更低，对改善群体更友好， 买小换大是名下不满两年的房子，交易成本下降，能更快盘活资产，换主城区的优质房源， 大概率会带动一波买一卖一的置换需求。而且西安主城区价值正在回归，新政会让核心区域的二手房更加强手，板块分化会越来越明显。 最后必须提醒两点，一是新房的市场压力这下就来了，西安新房本来就在以价换量，部分次新房税费低，性价比高，会分流不少，想要看新房的客户，开发商有可能会加大力度应对此次的政策。 二是价格不会暴涨啊，绝对不会暴涨，毕竟现二手房库存量基数那么大，买家仍有溢价权，短期内会有量身价稳的格局。想要靠政策投机倒把的，可以醒一醒了啊！这个不切合实际。 总结一下，二零二六年西安二手房的关键词是低成本、高流通，卖家抓住窗口期，出货离场顺畅，买家既能省税费，又能有更多的选择，这波政策红利一定要把握好。

二十万的增值税从明年一月一号开始就降了啊，三个点，三个点，大家买房子能省点钱。那很多人说这样增值税关我毛事啊？啊？房东的要交的税，为什么让我交？ 哎，理论上是这么回事，但是房东管实收吗？那咋办呢？那不管实收，那房价给你加点吗？那其实这样税这个事 对买房肯定有好处的，对于大的市场环境会有变化吗？不会。那很多人说，那干嘛不干脆直接取消增值税呢？ 这个决绝是不行的，这样太快了，你要取消增值税，二手房那个挂排量啊，抓一下给你天亮挂上去。完蛋了。 因为现在很多的二手的次新房他没有满二，所以他根本没有在市场上流通。很多房东是想着等到我这满二了交税，满二了我再挂上去会好卖一点。如果你把增值税取消，直接就没税了，你就发现好多二手次新的房东要把它挂上去， 真的，一夜之间你会发现二手房超级多。那问题就来了，挂牌量增加这么大，需求增加吗？并没有，不会因为买二手房税少了，我就冲进去买房。不可能吧？你们买房会跟这有关系吗？跟这个一点关系都没有。 所以啊，这个不能取消，不能马上取消增值税。总结还是那句话，市场该咋咋地，该买买，该不买还是不买。

财政部放大招，就在刚刚官宣，房产证不满两年的二手房交易的增值税从原来的五点三直接降到三个点，如果满两年的就直接免征增值税，而且从二零二六年一月一号马上立刻开始执行，那对于很多二手房的买家来说，这都是好消息了，因为增值税降了吗？ 那么契税还会远吗？不过我觉得要同时注意的就是，这个政策其实也是把双刃减，因为在满两年增值税大幅打折的情况下，短期内市场也势必会增加更多的抛盘， 那么短期内对价格会不会形成新的压力呢？总之，一切拭目以待。总归啊，如今的房地产市场除了不停的除松绑利好的消息之外呢？老百姓兜里能不能有底气，对未来能不能有预期，或许才是拯救冰封的市场中最釜底抽薪的办法吧。不知道你同不同意， 所以你觉得这次的降税能不能带来二六年的楼市小阳春呢？评论区等你高见，提前祝大家新年快乐，带你探索全球更多新财富！密码关注老姐高端讲解！

楼市发布重磅利好，从二零二六年一月一号开始，个人购买不足两年的二手住宅，增值税由原来的百分之五点三降低到百分之三， 满两年以上的二手房住宅免征增值税。凡是二零二六年一月一日前购买住宅涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的，可按照今天发布的新公告执行。 目前杭州购买二手房的税费标准我放在屏幕上，需要的可以截图解读。稳楼市的利好，进一步加码上次经济会议强调的严控增量，优化存量，提高质量。 那这次是对二手房存量房啊进行优化的新调整，意味着从二零二六年一月一号开始，在全国购买没有满两年的二手房，成本会降低。按照杭州三百万的房子来算，从百分之五点三降低到百分之三，可以省六万九， 大大降低了购房成本和压力。不过，利好归利好，杭州市场会发生什么变化吗？我个人觉得三个方面， 一方面是对于没有满两年的二手房啊，是一个比较大的利好，毕竟之前的购房的税费成本比较高嘛，特别是杭州这几年，次新房交付量特别多， 更新的产品相较于老一点的二手房，那就更有吸引力和更高的产品力。后续大概率呢，二手次新房成交量会上涨。 但是呢，我有担心啊，你有张良记，我有过墙梯。降低增值税对于购房者来讲是个好事情，对于房东来讲，他也会觉得是一个好事情。 那如果房东因为增值税降低而提高二手房的挂牌价和心理预期的成交底价，那也要另当别论，毕竟增值税是由买受人来缴纳的，按理来说，房东的实际到手价并没有变，就怕人心让利好变了味。 第二个方面是对于老一点的二手房啊，会有一定的影响，毕竟没有满两年的二手房，如果购房成本降低，那购房者在预算范围内，如果没有满两年的，这个二手房的价格差别不大的情况下，可能选择没有满两年的二手房了，这个人就会更多， 市场两级分化，可能二手房这方面还会加持。第三个方面对于新房有影响。杭州放开限价后，杭州大部分的新房都是按照周边二手房成交数据来作为重要的定价参考。 市场蛋糕就这么大，买房的需求就这么多，而且稍微好一点的地段，新房跟二手房次新的差距啊，并没有那么大，如果客户选择的周边的二手房，那么选择新房的人就会变少了。当然，如果这次降低增值税能够让市场火爆，那也另当别论， 毕竟如果二手房成交量大，那么二手房的成交价格也会水涨船高，新房也会上涨。总结， 此次降低增值税，对于真正想买二手次性房的人群来说，好事情，毕竟呢，实实在在又省了很大的购房成本，会让真正想买房的人更坚定购房的想法，然后快速成交。 但是我觉得市场的影响可能没有想象的那么的大，一个是年底购房的情绪呢，还没有那么高，另外一个观望的情绪还是有的嘛。 其实这次利好，我觉得是之前所有利好的进一步试探和加补丁，等到政策利好符合整个市场的预期啊，楼市就趋于稳定了，后续呢，就不会再加码。 就跟前几天视频说的一样，稳楼市首先就是要出利好的政策嘛，那可能后续还会出，像降低利率啊，杭州呢，可能还会出买房就能落户啊等等啊，我猜的啊， 那这是政策面的，后续还要看二六年杭州土地供应量，毕竟老的三班府，对于现在杭州的楼市啊，依然适用，短期看政策，中期看土地，长期看人口。 你觉得这次降低增值税会有多大的影响，可以评论区，我们来聊一聊。海博说房，良心平房、专业选好房，记得关注哦！

二零二六年开年的第一个好消息来了，二手房的增值税减免一月一号正式生效。省钱只是表面，对我们卖房人和买房人来说，更深的影响有哪些呢？金姐，一条视频讲清楚！先看政策对比。 不满两年的二手房增值税呢，从五个点直接降到三个点，一下子砍掉了百分之四十的税。满两年的呢，继续免征。先算能省多少钱？三百万的房子，以前要交十五万的增值税，现在呢，交九万，省了六万。 简单记，每一百万的房款呢，少交两万的税，这几万块钱省下来，就是卖家的利润，或者变成了降价的筹码。但省钱只是表面，这条政策的真正目的呢，是盘活二手房的流通性。过去百分之五的增值税，把大量不满两年的次新房好像是冻住了， 业主不愿意亏钱，又交高额的税，买家也不愿意替人交税。现在终于降税了，那如何算满两年呢？看产权登记的日期或者契税发票的时间，哪个找就按哪个算。这笔税该由谁来交呢？卖方，那对什么人更有利呢？ 四类人，第一就是买错房的月供扛不住了，急需用钱，以前呢，叫割肉，现在叫止损，减税后呢，损失减轻了一大半。第二类呢，是 tv 课，以前熬满五年才敢卖，现在呢，两年内就解套。第三类呢，是书包房的家长， 为了书包买了老破，小孩子一入学立马可以卖掉，换房税减少了，卖家让利的空间就大了一些， 成交相对更容易一些。第四类，对买房人来说，这条政策帮你打开了一个新的房源铺。以前百分之九十九真正在售的二手房都是满五年的房子。现在不一样了， 你可以把目光投向那些刚交房的新小区。两年内的次新房呢？小区全新没住过人所见即所得，比期房更安全，因为不用担心烂尾。 比新房呢，更好的是，你不用担心货不对版。最后，我们再进一步想一想，为什么偏偏选在一月一号出台新政呢？这个日子不是随便挑的。第一，定调子。中国的经济讲究开门红， 元旦落地，重磅利好就是给二零二六年的楼市定一个宽松友好的基调，开年就扭转预期。 第二，发信号告诉所有的人，最坏的时候过去了，今年会更好。第三，政策转向。以前百分之五的增值税是打击炒房，现在上面的重心已经从房过热转向房过冷。 说白了，这个政策不止让你省几万块钱，而是托底。要把整个楼市盘活，房子流通起来，钱才能流转，钱流转起来，经济才能更活跃。二零二六年，我们将看到越来越多的好消息， 目的就是全力重振市场的信心。楼市的底层逻辑变了，但我们需要的就是看懂趋势，根据自身的情况做决策。关注金姐，看懂政策，拆解真相！

增值税啊，确实是从五点三下降了，不过啊，不是百分之三，不是百分之三哦， 家人们新年确实新气象了，二零二六年一开始啊，上面是新出了一连串的楼市利好政策，可能大家都看花了眼了，不过其中有一个对我们很重要的就是增值税下降了， 很多人都以为啊，是从原来的五点三下降百分之三，但其实啊，精确来看，不是百分之三，是三点一八。大家可能都没有细看哈，因为原来的增值税啊，五点三是由百分之五的增值税跟零点三的附加税组成的， 附加税呢，主要是由教育税跟城市附加税组成的，所以啊，增值税确实是从百分之五下降到了百分之三，等比例啊，等于下降了五分之三，所以附加税也要等比例下降到零点一八，加起来就是三点一八。 虽然啊，百分之三跟三点一八就零点一八的区别感觉好像也不大，但是涉及到税费，也就是涉及到这个钱的方面啊，一分一毫都非常重要，在这方面啊，我们必须得严谨。所以啊，特地给大家出一个这个视频，讲解清楚一下，万一大家或许买到没有满额需要交增值税的房子，可以算清楚一下。 其实啊，今年还有挺多政策都挺有用的，过两天啊，给大家一一讲清楚。在我这里啊，不仅有好房视频啊，还有房产干货带你们看房其实只是其次，教会你们怎么买房才是主要。关注小源哥每天更新房产知识，买房不被割！

十二月三十号，财政部跟国家税务总局出台了一个新政，说是二手房两年以上免除一切增值税，两年以下的按百分之三来交税啊，这就是对房屋交易的一个很大的利好，相当于给老百姓一次补贴啊。当然前一段时间我们就说过财政证的应该出什么，没想到他先出的是一个在税费上的 减免，这不应该给他打一个中等分吧？啊，现在老百姓还盼着你不光是要减免，你还能不能给我补贴？这如果再能够出现贴息， 你如果是补贴的是利息的话，那我就主张是所有存量房贷通通的补习，按照当年香港旧楼市的办法， 怎么补法？可以商量补的力度多大，可以商量这件事出来达高分。所以我们在看着这个财政政策的继续出台，迈出了一步，再迈出几步来，好，真的是，一九年二手豪宅市场都起，二手豪宅市场已经起来了，而且他还都是期房，光期房就卖那么贵了，为什么呢？因为这有钱人他待不住了， 在等的话，他就等着买别人炒高一半或一倍的房子再卖给他了。哎，先赶快出来拿钱买，所以说购买一押一够久的了。 我们现在看到了，他们知道在银行存着没什么好处了，这些高净值人群，他们脑瓜本来比别人灵光，他们一看好你财政收入才二十多万亿，你只说三十多万亿，他怎么想他怎么想？哎，钱赶快拿出来买不动产吧， 这种不动产在这时候购买，他再怎么着，他未来价格是往上走。而且呢，人们有一种羊群效应，你说一下子看房达到了百分之二百的人去看房，那不就是哄抢效应 啊？我觉得这种效应也会传递，当人们都急着要买房的时候，那市场呢，反应就会很好。现在的这种深圳、上海的豪宅涨了之后，会带动 整个这些地方有市的，当然会啊，这是肯定的。在今年年初我就发现有一些地方的地价已经拍天价了，预售的话起拍就是十七万，当下就把旁边这个房子拉升了两三万块钱， 周边的那小区啊，全都过亿了，老百姓高高兴兴。就是边际价格效应，那尤其是这种在高档房屋周边的这些房子，你只要出现这个新的边际价格，它就往往上走。 现在我和很多专业机构都预期都是会在二零二六年实现之类会问，那当然我们希望的是上半年就看到这种情况，那这样话就需要一个政策力度， 需要把工具箱里的工具尽早拿出来啊，不要把第二只靴子拿到手里迟迟不扔，因为我们知道他的工具箱里的工具挺多，如果说最大的话呢，就是取消限购，限购这种措施对于购买力的阻碍太大了，所以取消限购仍然还是第一位要推动的。

买卖房子的增值税从之前的百分之五点三啊，调到了百分之三，就还是两年啊，两年之内还是百分之三，他还是有两年时间，超过两年的话就免了，就原来是百分之五点三，现在百分之三了，我这睡了一觉，这错过了什么？ 一月一号起开始执行啊，就是你之前没有报税的，那么就按照这个新规来执行。一月一号可能有些人觉得没啥大用啊。啊？这个看你这房子多少钱了， 那么百分之二点三其实也不少啊，也不少，相当于差不多给你免了一个三套契税啊， 那什么普通住宅，非普通住宅，什么满五 v 一 这些乱七八糟全没有了啊。呃，这个是二零一六年的时候当时出的规定，那么当时是为了抑制投机吗？啊？相当于当时的这个防火墙给拆了， 明白什么意思吗？就是之前的这些给拆了，明白什么意思吗？就是就是我之前预测是两年变一年， 没有预测到五点三变百分之三，那么现在就是他没有时间上缩短，但是呢，这个少了百分之四十，百分之四十多，将近百分之五十， 那么 ok， 那 么这预示着什么呢？预示着后续的政策还会继续出，因为你降低了交易成本啊，但是如果你不把这个房价拿起来的话， 只会是坏事，不是好事，就是他后面还会有很多的这个措施啊。这个我刚才看了一下啊，就是我那个某音上面 有个评论就说说，当时我九月十七号出过一个视频，我说大概会出这些这些这些政策，然后他说他当时非常认同，然后截了屏，现在来看，这个东西快实现了，我就这么讲，我说的这些东西啊，可能时间上可能会差一些，因为你也不知道天上大哥在琢磨啥，知道吧？ 可能这什么孙悟空跟玉皇大帝琢磨啥的，我也不知道是不是，但是呢，时间上不对，东西肯定对啊，这这整个方向肯定对，就是差点时间，仅此而已。 为什么他们一定会疯狂的救啊，你看一月一号开始出这个，后面肯定还有一堆什么贴西，肯定还有一堆为什么？最近 各个地方啊，这个什么跨年夜，对吧？他们都写了一个原因，叫做因为不可抗力的原因，为不可抗力且必须尊重的原因 啊，你就知道了，现在压力太大了，压力太大了，他们必须给整个社会松绑，这个压力就来自于军民财富的损失，原因就是因为房价。 所以说啊，一月一号开始，我们已经可以非常清楚的能预判到他们会疯狂的救。老师，我是夏小刀啊，感谢各位收看啊，点赞转发啊，谢谢你们散会。

那现在的政策变了，确实对他们非常的友好，这个必须点赞，感谢国家。二手房增值税下调有何影响？老张给您抽丝剥茧，分析的明明白白， 总结了几种情况，买卖双方都有啊，记得分享出去。有一种情况是非常有冲击的，如果在这个行列呢，就要小心了，从二零二六年的一月一号开始，二手房两年以内对外销售的增值税从原来的五点三下调到三个点， 省了两个点啊。首先值得肯定的是，对于买卖双方来讲，这这就是一个重大的利好，对于卖家来讲呢，省钱了。换个角度想， 谁会把一个两年以内的新房子给它卖掉呢？这里面肯定是有重大的变化的啊，一般有几种情况，第一种最多的就是抵账的啊，其实这两年抵账的是非常的多，房地产大开发其实就是 高杠杆开发，都是欠着钱的，开发商也没什么钱，加上这两年的房子也卖的不好，所以会出现大量的抵账，抵工程款，抵材料款，抵员工。那这些被抵账的人拿到房子以后，他也要养工人，他还欠着银行的钱，是不是一次性给你抵个八套、十套，甚至二三十套的几十套在这里放着他的资金能等到两年之后才卖吗？ 他根本就等不起，他的员工下游全部都在等着他的钱呢，要立刻马上卖掉套现。那从原来的五个点的税，现在少了两个点，那减少损失了。那另外一个是什么呢？ 就是家庭发生了重大的变化，有些呢是被迫成为了自由职业。那个贷款压力确实有点大啊，或者换城市生活了，前两年买的房子用不上了，又得在新的城市买，那这个城市的房子是不是得卖掉？ 是不是？那还有一个是什么呢？就是离婚了，那这几年的离婚率特别的高，那离婚就涉及到什么呢？分财产，老张给您分析，你就会发现这里面的情况各种各样，其实大部分都不是什么好事。那原来收他那么高的税，可能是为了抑制炒房，但确实也让这些实实在在 必须要卖的人给他们雪上加霜了啊，那压力是非常的大，那现在的政策变了，确实对他们非常的友好，这个必须点赞，感谢国家。那另外一个对于买家来讲，那就是非常明显的，就是市场上的这些两年以内的这种次新房，刚刚装修完，刚被业主 吸完甲醛，这种高品质的房源是不断的在增多的啊，那买房子的你就尽管挑，尽管选，是不是有利于买房啊？那另外一个点就是房源多了，那竞争呢？是不是大？那他的价格是不是比较好谈？对于哪一种情况是不利的呢？ 那就是针对市面上百分之九十八的这种老破小，老破大，因为好的新的房源多了，竞争压力就会变得更大。我是实话实说的老张，关注我，带您了解真实的楼市。

你们以为的利好政策，他不一定是利好政策啊，刚发布的啊，说一月一号以后不满两年的房子经营交易的时候呢，有，以前百分之五的增值税，现在变成百分之三了，少了两个点啊，这是房东该交的啊， 这个呢，只能算半个利好政策。还有的人说了，为什么不能一次性到位啊？直接把增值税把它取消掉，那这样买卖双方的交易量会更大，市场的活跃度也会更高。那不是一个更好的利好政策吗？ 那你们就大错特错了，真的，有一天把增值税取消掉了，你还想买的到便宜的房子，难呐，你们压根买不到了，所有便宜的房子都会被中介拿下，我说的拿下是直接买下，然后再以高价卖给你们，挣差价。 以前为什么不敢拿下呀？是因为他有增值税呀，而且是百分之五啊，很高啊，如果说有一天没有增值税了，我买进买出，基本上本钱是一样的，但凡当中有一点利润，两到三万我就可以操作了呀，利润更大，当然更好了，那我们就死命的去压房东的价呗， 而且这个差价啊，我都不用跟房东商量，以前还要跟房东说好话，我挣你一两万的差价，你能不能让我挣点什么？现在不用了，现在这个差价是站直了，腰杆子，挺直了，挣了，因为你这个房子我直接买下来了的呀，是不是啊？

这条政策一出来，就意味着咱们国家已经开始提倡咱们买房卖房了。也就是说，从二零二六年的一月一号起，不管是自住还是想炒房赚钱，都已经有机会了， 但能不能赚到钱，那就看自己的本事了。因为国家大政策已经出来了，而且非常明确。在二零二五年的十二月三十号，咱们国家财政部税务总局发动了一个关于个人销售住房增值税政策的公告， 这里边就明确提到，从二零二六年的一月一号起，个人出售两年以上的住房免征增值税，如果房子住不满两年，那么增值税就由原来的百分之五下调到百分之三。 很多朋友不明白，个人住房下调增值税跟提倡咱们买房卖房有什么关系呢？其实国家少收税就等于变相降房价，因为之前有很多二手房交易就是被这个增值税给卡死了。 特别是一线城市跟省会城市，增值税是相当厉害的，因为这些地方一套房子轻则一两百万，多则四五百万，甚至还有上千万的，光交易一次百分之五的增值税就能买一辆小汽车。 举个例子，比如一套五百万的房子，如果收百分之五的增值税，那么就是二十五万元。但从二零二六年元旦起，增值税由百分之五降至百分之三，这样的话，同样是五百万的房子，增值税就变成了十五万，妥妥省了十万块钱。 像北上广深这些地方，五百万的房子遍地都是。所以说国家能公开针对全国出台这样的减税措施，其实就等于想让咱们敞开了买房，因为大家都知道，这两年咱们国内绝大多数地区的房价都有点撑不住了， 不管是从房价还是贷款利息，还是各种各样的交易税费，都出现了比较明显的下调。现在好了，国家直接去掉两年以上房子的增值税，两年以下由百分之五下调到百分之三。 这就意味着如果哪些城市发展前景比较好，那么大家都可以去这一个地方买房，甚至炒房，这都已经被变相允许了，因为国家这种大政策统一发布出来之后，是不会轻易撤回的，所以咱们国内接下来的房价很有可能会出现两个极端， 大家都看好的城市，基本上也没什么买房门槛了，房价该怎么涨就怎么涨，而那些人口净流出的地区，房子可能降价都不好卖了。所以说二零二六年开始确实是买房的好时间，因为很多地方的房价其实都已经降到十年前了， 但现在的收入比十年前可要高了不少，包括银行贷款的利率，还有交易手续费都比十年之前低。 所以总的来看，现在买房不仅仅房价低，而且可选性还大，看好房子之后，咱们就大胆的还价，现在买房比十年前可要划算多了。

从二六年开始，二手房两年不到的增值税及其附加税从之前的五点三降为三点三，这个消息各位应该都知道了，那么他对房地产到底有什么影响呢？首先我们要知道有哪几种人会在房产证没有满两年情况下卖。 一、拆迁分房着急变现的，因为笼子价格一直在价值回归，卖的越晚，亏的越多。二、企业抵给债权人的房子，也就是我们经常说的抵债房或者供什么抵房。债权人一般是包工头或者企业老板，年底了要发工资了，着急变现， 不然农民工要另起哄了呀。三、论人。四、做生意失败亏钱的老板。五、超前消费，资不抵债或者杀猪盘爆雷的人。尤其是那些当前难以通过结婚还债的 老斑鸠，因为舔狗经济崩盘，国家又明令禁止封锁业，银行又不想提高自己坏账率，那么现在增值税下调，直接降低交易成本，有利于这些人债务快速出清。这这个东西本来就不应该出的，房早就不增值了，出个毛出。 同时增值下调还可以跟征信修复新政打一套组合拳。什么样的人可以在过年期间化解债务，然后在三月三十一号之前修复征信呢？我估计也就只有靠结婚彩礼化债的人了。所以春节期间相亲的朋友，你要看三样东西， 征信报告、体检报告，还有他手机壳黄不黄。这批结婚化债人不管是出于什么目的啊，至少让数据变得好看了，同时也可以活跃房地产市场， 因为婚前财产要变成婚后财产，他肯定要一卖一买，这无形当中又多收了两笔过路费，多创造了 gdp。 阿德勒在理解人性这本书当中提到，女性在婚姻当中要寻找的其实不是伴侣，而是一个合格的供养者。 靠金钱维系的感情，本质上是财富转移，以爱为名的索取，实则是剥削与掠夺。海宁非著名哲学家莎士比亚也说过，你有一百万，你全给女的，女的马上就会膨胀，然后离开你，你拿在手里，他永远不会离开你。 哥们再教你一招，先办婚礼再领证。言归正传，增值税下调对于笼子价格而言肯定是利空， 因为以往房价低迷时期，想要提升销量，除了刺激房东主动降价，没有其他更好的办法了。自新房大量上市，也会继续挤压老旧小区的生存空间。最后比的就是谁降的多降的快， 反正你不卖，有的是人脉。同时我也感到担忧，因为决策层有时候他就像一个睚眦必报，从来不肯吃亏的人格。他这个地方少收了以后，其他地方肯定会加收回来，比如说房产税、高利贷。

这一下呀，又能省一大笔钱了，全国二手房的增值税降了百分之三的消息大家都刷到了吧， 很多人说这个是一个天大的利好啊，能刺激大家买房啊，市场要活了。但是呢，咱们海口的情况呀，可能真的没那么简单， 今天呢，咱们就唠一唠啊，这个政策信息到咱们海口到底能建起多大的雪花？看到这啊，先给老赵点赞收藏一下，感谢大家啊！关于这个政策呢，得说一个前提， 反二维一免增值税。这个优惠啊，在海口其实早就实行了，所以说这次全国政策统一啊，对海口大部分挂牌两年以上的房子来说，等于没变化。那真正有影响的是那些不满两年的次新房，卖这些房的业主呢，能省下总价百分之二点六的税。 那关键问题来了，省了税，业主就一定会把房子挂出来卖吗？啊，这就得看海口的供求关系了，现在全国的二手房市场呢，是 供应量在增加，然后呢，需求在减少。海口呢，也差不多啊，市场上是不缺房子的对吧，缺的是下定决心并且有钱的买家。那如果说卖家觉得现在卖了也换不到好的房子，或者说对后面的市场有些期待，那他可能呢，更愿意继续拿着。 所以啊，这个新生在海口呢，可能就带来两个结果，第一，确实会增加一批次新房的供应，让买家呢选择会有更多，对吧？第二个呢，就是 可能会加聚二手房内部的竞争，因为新出来的这个次新房啊，可能会抢走那些楼龄更老没书包的房子的客户。那一方面呢，是供应量可能增加，另一方面就是需求就这么多了。 所以说大家来评论区讨论一下啊，接下来的二手房会往哪个方向来去传达呢？所以呢，结论其实蛮清楚的， 对于海口的买家来说，这个是好事是吧，能再多挑挑拣拣啊，尤其是想买次新房的。对卖家呢，尤其是那些手里啊，是有老旧小区房子的。可能啊，要重新掂量一下挂牌价了，因为竞争更激烈了 啊。只不过大家放心啊，现在的政策呢，就像是一股暖风，不得不相信的是，市场的回温，现在呢，已经是进行时了。

二手房的增值税下调了，根据国家税务总局的最新的调整，个人将购买的不超过两年的住房对未进行销售，增值税按照百分之三的征收率全额征收，超过两年的 免征增值税。那那么这个调整主要调整在什么地方？过去如果个人将这个购买的不到两年的住房对外销售，是按照百分之五的征收率全额征收增值税，这一次等于是什么？从百分之五 调整到百分之三？这个二手房增值税的下调，在前段时间啊啊，我们对二零二六年的整体的政策进行预判的时候，这是其中一个内容，就是我们认为 这个相关的税费，特别是二手房的税费应该下调，而且我们认为下调的空间很大，这一次其实仅仅仅仅动了增值税，而且从这个力度来讲，起码比我，比我预期的力度要小一点， 因为我的建议是减半征收，比如说这个过去是百分之五减到减到二点五，当然也差不多，百分之三个二点五也差不多。我的建议是不仅仅增值税，还包括契税，这也是很大的一块。那么契税，呃，怎么征契税？现在的？因为在去年， 去年十二月份的时候，也就是二零二四年十二月份已经进行过一次调整，按照二零二四年十二月份的政策，契税啊，就是家庭拥有的住房首套， 那么首套如果说大于等于一百四十平，如果大于一百四十平，按照一点五折，如果是二套，如果你这个房子二套低于等于一百四十平， 按照百分之一整，但是如果超过一百四十平，按照百分之二来征收，如果三套以上，他是按照百分之三 全额进行征收，我认为就是。我的建议是这个契税也仍然也有也有下调空间，因为介于现在整个房地产市场的预期不太好，这个整个市场比较低迷，所以通过降低交易环境的税费， 减轻大家买房的负担，来推动市场进行回本。那二零二四年十二月份契税也好，增值税也好，都有一个下调，这一次对增值税又从啊过去的不足两年的增值税 从百分之五降到了什么？降到百分之三，应该说有一个这个明显的推动市场回暖的这种想法那，但是我觉得应该还有空间，还有空间的还有什么个人所得税，我自己感觉应该空间不是很大的，但是 相关的中介费用，中介费还有空间，所以我现在呼吁，呃，相关的机构和部门能够指导中介费做一个明显的下调，自然应该减半，这样整体整个交易环节的整个费用 就下来了。所以，呃，这一次我觉得这个这次下调本身它的引导作用是比较明显的，也跟我们的预期我认为基本差不多。那么未来整个房地产市场二零二六年进入到第六个调整的年份， 二零二六年能不能稳住？我们一直强调能不能稳住，对于中国经济，对于实物的开局都是非常非常重要的， 也可以说我们要打一场攻坚战，我们必须把整个市场稳住，我们必须拿出能够拿出的政策来稳定 整个房地产市场的预期。除了这一次的增值税的下调，其实我们认为还有，比如说我之前建议的可以把首付比例可以继续下调，特别是一些热点城市，包括一线城市，包括二套房，其实我们现在主要的 购买需求是改善性需求，我认为应该鼓励。但是现在无论是我们的金融政策还是税收政策，事实上对二套房都是另眼看待的。你比如说过去 二套房的利率，比如说北上广深，过去二套房的利率都是分开的，二套的利率要比远远高于一套。前段时间北京刚刚把二套房跟首套房的利率拉平了，等于一下子降了。比如说，呃，过去北京的首套房是三点零五， 那那么二套房三点四五，五环以内三点二五，相当于最高差四十个基点，这差的还是比较远的，这一拉平以后，等于一下子给改善性的需求把利率降下来了。第二个我觉得首付比例也应该首套、二套都一样，也就是说 统一拉到百分之十五，统一拉到百分之十五没有问题，这是一个。第二个就是大家提出的一个办法，我觉得也是可行的。贴心啊，也就是目前情况下，为了减轻大家的负担还可以，比如说你，你买房还可以把什么相关部门给你 贴心。当然有些地方可以根据自己的情况做一些房屋房补贴补贴，每房有补贴等等啊。所以现在我觉得我们在整体政策来讲，第一个就是把稳定需求做好。稳定需求体现在什么地方？ 大家想买房的人成本比较低，利率比较低，对吗？首付比较低，税费比较低，大家愿意买房，那第二个什么？第二个就是说，呃，我们要抓住需求的主流方向就是二套房，那二套房一定我们一定要改变过去把二套房另眼看待的， 因为我们过去的政策其实是不鼓励二套房的，因为二套房的首付比例也好、利率也好、税费也好，都比一套房要高。 我觉得要改变，为什么我们现在是鼓励二套房，包括第三套房？我们在鼓励生三个孩子的情况下，其实第三套房在金融政策、房贷政策和税收政策层面 也可以玩的，因为中国房地产市场的基本面不一样了，对吗？整个市场变了，过去我们为什么设置了那么一套这个政策体系是房地产过热、炒房等等，现在没了， 现在我们鼓励大家买房，我们鼓励二套，鼓励改善些，那我们的政策得倒过来。所以这个以增值税的下调作为一个起点，我希望是什么呢？对我们整体的房地产交易的相关税费 做一个梳理，把我们的政策意图能够通过这个政策细节能够体现出来。也就是说你要鼓励那首付比例得低啊，税费得低啊。你不是说你一方面讲鼓励，一方面又很高， 这很显然不行，所以我觉得这是也算打压第一枪，降负担的第一枪。我希望后续的政策能够跟上，能够体现 我们的改善型的。这种鼓励也能够看到现在很多城市已经以第二套房为主的这么一个趋势。

关于昨天出的下调二手房增值税这个事呢，我聊聊我的看法。网上大部分的声音都认为下调二手房增值税会增加二手房的挂牌量，从而进一步加速二手房房价下降。 对于这个说法呢，我认为是有失偏颇的，或者说这种说法思考的并不全面。政策提到两点，一是满两年的二手房增值税从百分之五点三下调到百分之三。 其中第一点，满二免征，实际上从二零一六年就开始执行了，所以没有变化，真正有变化的只有第二点，对于没有满二的房子，节省了两点三个点的税费， 也就是说，有影响的仅仅是拿证没满两年的二手房。从现在的实点来看，虽然我并不清楚没满二的挂牌房源有多少，但是大家只要仔细想想，应该能想到，大部分不满二的房源应该都是早些年在高位入市的投资客在抛售房产。 对于投资客而言，他们需要的是快速变现，换句话说，不论增值税是多少，他们都会挂牌，所以增值税调整与否都不影响他们的操作。 至于说买来自住的房子，换房周期大部分都在五到八年，实际上这部分改善客户有充足的时间应对房产证满二的问题，对于这部分房源的挂牌影响实际上也不大。 也就是说，降低政策税的政策并不会大幅加具当前二手房的挂牌量，大家没必要被网络带了节奏。 这个政策的核心作用实际还是在降低购房成本，降低的这一部分税费实际上是返还给了房价，直白点说，降税费是有利于二手房价的？ 当然，事情的发展往往又没这么简单，因为从二零二六年开始，二手房市场会杀出一个变量， 这个变量就是新规准四代住宅将会迎来陆续的交付。相较于老规产品，现在的新规准四代从内到外基本都是吊打的状态。这个降税费的政策可能对于武汉目前百分之八十的挂牌二手房都没用， 但是对于新规准四代来说，却是百分之百有用，因为这些项目一律没有满二，这也就意味着，对于想要选择准四代二手房的客户而言，降了百分之两点三的成本。 虽然我说过，买新规产品的客户大部分都是自住，不太会有人愿意亏本卖，但是对于买家来说，他们则会有更严重的简陋心态。 所以，未来的趋势是，新规准四代的二手房价格大概率能保持持续的稳定。逻辑在于，一方面是挂牌量少，供不应求，另一方面是由于增值税下降， 降低交易成本，让客户倾向于去选择准时代。对于老贵产品而言，挂牌量未必增加，但是由于客户量的减少，供求关系变化之后，同样会导致价格的下降。所以这个政策的变化并非是简单的增加挂牌量而影响二手房价格， 而是对于新规产品的全面利好，从而让整个二手房市场跟新房一样产生分化。最后，关于这个政策，我只有一个建议，对于确实有想法要置换的客户，更应该快速处理掉手上的老规产品，然后折机买入新规项目。

所有人都说二手房增值税减免是给楼市发糖，是普惠性利好。但我今天必须告诉你一个反常识的真相，这个政策其实是给北上广深这四个尖子生的一次特别补课，而对于全国二手房市场， 他更像一剂清醒剂，效果可能让很多人高兴不起来。一、别误会，新政的核心是对其不是刺激。 首先，我们必须明白这次调整的初心，他最着的目的是为了和二零二六年一月一日起实施的金增值税法对齐。 这里有个关键逻辑要理解，增值税顾名思义是对增值部分征的税，所以设置满两年免征，其政策初衷是鼓励住房用于长期居住，抑制短期炒卖。 只要你持有满了两年，国家就视同他更可能是满足居住需求的资产，从而给予免税优惠。新税法的一个重要精神就是简化税制。过去规则比较复杂， 个人卖房属于小规模纳税人，但税率竟有百分之三和百分之五两档。卖不满两年的房子按百分之五征税，就是历史遗留的复杂规则。 现在法律明确了，小规模纳税人税率统一为百分之三，所以个人卖房税率从百分之五降到百分之三，首先是依法统一，其次才是减免。 一句话，这次调整，首先是税制简化的规范动作，别过度解读为单纯的就事猛药。二、 最大赢家福县为什么是北上广深？这正是最关键的，也是最容易被忽略的一点。新规最实质的变化是什么？是全国标准统一了？回顾一下旧规， 非北上广深城市个人卖房满两年就免增值税，不满两年按百分之五交。 北上广深一直以来，卖房没有满两年免税的待遇，这是区别于全国其他城市的特殊政策。 而这次新规白纸黑字写明，个人将购买两年以上含两年的住房对外销售的，免征增值税，并且没有将北上广深排除在外。 这意味着什么？意味着北上广深的房东第一次在增值税上享受到了和全国其他城市房东同等的满二免税待遇， 这是从零到一的质变。而对于其他城市，只是利率从百分之五降到百分之三的量变。所以结论很清晰， 这次统一政策是在制度上对北上广深的一次股票是实实在在的利好释放。三、深层影响是稳心防，更是促流通， 明确了受益主体。我们再来看他对整个楼市链条的影响。第一层， 直接立好，以旧换新，税负降低，最直接的效果是降低了卖一的成本和门槛，能有效激活、改善性需求，为稳定新房市场提供客流，这是政策的正面效应。第二层， 可能家具二手房市场的竞争和内卷，这一点需要我们冷静看待。 政策规定增值税由卖房承担，但在实际交易中，税费经常被转嫁或者双方分摊。税费这么一下调，市场的反应可能很微妙。 首先，对房东来说，交易成本降了，原本觉得税高不划算，先放着的房子，现在可能就更愿意挂出来试试。这样一来， 市场上的二手房挂牌量可能会进一步增加。那对买家呢？ 选择一下子变多了，心态就不一样了，买房时可以更从容的比价，挑挑拣拣，溢价的比气自然就更足了。 所以，把这两边的心态放到一起，结果就很清晰了。在一个总体上供大于求的环境里，挂牌量增加， 买家溢价全增加，很可能会给二手房价格带来更大的下行压力，让整个价格体系变得更透明，更贴近实际价值。 过去那种新房、二手房价格倒挂的扭曲现象，他的瓦解速度可能比我们想象的更快。第三层，加速房产价值的品质回归， 这一点对老破小可能不太友好。近几年新建楼盘在户型、园林、物业、科技系统等方面全方位升级， 当交易成本降低了，流动性增强后，资金会更敏感的流向品质更好的资产。缺乏核心优质的老破小可能会面临更大的变现压力。总结一下， 这次增值税调整更像是一次精准的外科手术，对北上广深而言，是直接的制度性利好，补上了关键一环。 对全国市场而言，主要作用是疏通血管，降低交易摩擦，鼓励房产流通。 对购房者而言，如果你正在还月供，压力山大，他提供了更快变现的通道。如果你想以旧换新，这是一个不错的窗口期， 尤其是买那些交房及交证的新房，能更快进入下一轮循环。它最终导向的就是房住不炒的深层含义， 让房子回归居住属性，让价格由品质和供需决定，终结非理性的价差幻觉，市场正在走向更理性也更残酷的新阶段。