深振业是reits概念股吗

二零二五年国内瑞斯市场新发行上市了二十只新的瑞斯，对应的目前资金规模呢是四百多个亿，不过相比于二零二四年呢，是有个下滑的，无论是发行的数量还是发行的规模，相比于二零二四年呢， 同比的下降幅度呢，都在百分之三十以上。这里主要的原因呢，还是在于说二零二四年是一个发行的一个爆发期，因为之前的二零二三年市场比较低迷，就很多项目呢，他推迟到了二零二四年来发行上市。也就是说 二零二五年的这个发行的速度和规模呢，应该是一个正常水平。我们从年内的这个发行节奏来看，一到三季度发行的速度比较快，就每个月呢，大概有两只新的位置上市，然后四季度呢，发行的节奏是降下来了，四季度总共也就三只位置发行上市。然后 我们再来看一下发行上市的这个资产的类别，包括了这个金鱼权类项目和产权类项目。其中啊，金鱼权类项目比较少，只有两只，一个呢是 共有管网项目，还有一个呢是能源发链项目。其余的呢，十八只呢都是产权类项目，包括了像啊，仓储物流、商业基础设施、船员等等。这里边呢，比较特别的是有两只数据中心项目上市，是吧，因为项目呢 是一个新的资产类别，出现在国内的一个瑞士市场。在二十只新发现上市的瑞士之外呢，目前在交易所排队审核的还有十二只，其中呢，有一只 已经是拿到批文的，应该很快也会上市。还有八只呢是二零二五年申报，目前在审核的，其中还有三只呢，它是二零二五年之前申报的，目前呢这个状态呢，是属于一个暂停的一个状态。如果我们再考虑到二零二六年还存在的这个是当年 申请，然后当年上市的一些项目的话呢，我们预计啊，二零二六年新发行上市的位置呢，应该也是二十只左右，也就是说发行的节奏会与二零二五年比较类似，或者说比较一致嘛。然后从这个资产的业态来看啊， 我们认为二零二六年又会有新的这个资产页台上市，因为二零二五年总共有新的两个文来对于行业范围进行了一个扩容，特别是十二月份的时候，发改委的一个文呢，就是将一些商业不动产项目纳入到了这个资产清单里面，所以呢，我们估计二零二六年呢，又会有些新的页台出现在国内的瑞士市场。

底层资产估值增值率，今天我们来看一下二零二五年新上市的瑞斯中，他的底层资产评估价值 就上市评估价值和他的账面价值的偏离情况。在二十只这个新上市的瑞斯中呢，就估值增值率在百分之十四到百分之九百五十之间，就最高的增值率达到了百分之九百五十多，其中呢就是增值率在百分之一百以上的有九只， 占比呢是百分之四十五，然后呢，也仅有五只的这个评估增值率呢，是低于百分之五十的，也就占比百分之二十五。这样来看呢，就这二十只新上市的瑞斯中， 就底层资产上市的这个估值增值率啊，整体是比较高的，而且呢这个高的幅度还比较大，对应的呢，也就是原始权益人，他其实是可以通过资产上市来实现一个较大的资产出售收益的。 对于资产评估价值的这个高增值率啊，基金呢也会有些解释，主要有有这么几个情况。第一个呢，就是说 我的底层资产账面价值，它采用的是成本法计量，那成本法并不能真实的反映资产的这个价值，也就说账面价值呢，它低估了真实的价值。第二个情况呢，就是说我这个资产建造时间比较早， 我的土地成本比较低，我的建设成本也比较低，那随着这个土地价值的增值以及建造成本的一个提升，所以呢，会出现一个增值。还有一种情况呢，解释就是说账面价值 它是只反映了有形资产那部分的价值，而我的评估价值呢，是基于收益法，它是包含了这个无形资产那部分价值的，所以呢它是有一个增值的。但整体来看，我们可以看到目前睿思市场就新上市的睿思里边底层资产这个评估价值增值率还是比较高的， 这样呢，也就可以解释很多企业它还是很有动力去实现这个资产在 which 市场上市来兑现这个出售收益的。