商业地产是什么工作

大家好，最近在在行上问运营岗或者叫营运岗或者相关的这个职位，尤其是管理培训生的比较多，那么我们单给大家来说一下， 如果想系统的看这个职位呢，其实还要分成是偏纯开发商还是偏纯运营商的职位，那么如果是开发商，大家都知道他主要做的就是住宅以及附属的一些啊这个业态的销售，那么这 个岗位职责其实是偏计划管理性质的，如果你不想在这个职位上只做成所谓上传下达，或者做一些表哥追 中统计和上报的工作，括号就是打杂，那你最好对呃房地产开发的全链条其实都有比较深入的理解，最 起码对比如说像土地的获取及相关取证的流程啊，包括工程，包括营销等等某个专业环节多懂那么一些，那么你可以成长为啊去统领或者叫去铜管这整个 开发节奏的这么一个岗位职责。同样如果是在偏商业运营商的，比如一个专业的购物中心，那他的运营小伙伴的主要职责呢，也是去负责啊，类似于开业以后怎样让整个厂保持良好运营状态的这样的 诸多事宜。其实很像一个大管家啦，比如偏工区的整体的环境安全啊，卫生啊，以及设备的良好运营，又比如说品牌从前到后的进场装修的其中的一部分工作，到他的正常的良好的运营以及到后期的退场，其实都是由运营来负责的。 当中怎样让你你所管辖区域的每个品牌都保持一个最佳的营业状态，以及啊他表现出来的相应的数据的一些对比分析，包括啊一些市场活动的联合安排，其实都在管辖的范围当中。一般面这个职位的小伙伴都会问一个问题说啊，这个职位看起来频繁又琐碎， 那么我做这个职位是不是有前途啊？想说的是，第一呢，这个职位他不像类似于投资或者呃招商或者策划，可能更偏向于去管理厂里边的呃 一个时间段或者一部分的工作。但是这个职位的小伙伴，他真的需要有全局的思维，需要对这个品牌和业态有深入的理解。每一个商业呢，他也是有成长性的，所以你并不是死板的面对一成不变的东西，反而需要去不断督促他的成长啊， 包括这个市场环境和各个业态的变化都要处理到。第二呢，就是呃，正是因为每天日常都需要和你所管管辖的品牌去深入的打交道。其实我们开一个玩笑说啊，比如说有的人啊，想开一个品牌啊， 就有大微去建议他先去找一家加盟商上班。那么如果说我们做运营的小伙伴，经历了这样的这个每天 的环节，其实他会对不同液态的品牌都会有十分深入的了解。另外呢，你除了细心、耐心执行力，那么在一些突 出发的状况上，你也也要有非常好的应变能力。比如说做一个活动，突然出现了这个拥挤，或者突然突然出现了克数的情况，甚至火灾的情况，虽然会有其他部门来配合起来，但是你的这个全局的管理能力也是非常好的一个考验。 那么如果做这个职位的同学，其实他在呃升迁上，不管是在运营本身还是在往上走，也是一个非常好的选择。

现在最难卖的是什么？是商业地产的是不是？为什么商业地产难卖？只有一个字叫冷商圈。如果我们把它想办法变成热商圈呢？ 这个商圈有一千个部位，卖了四年也卖不动，甚至就被银行给怎么样了？有没有这种情况？如果交给我要怎么说？我要把这一千个商铺告诉他们，你来我这里三年不收租，每个商铺我收一千块钱的管理费，是不是一百万？我有了一百万的时候，我只做一件事， 四千块钱一个月的拍摄剪辑，往五千算，好算账好不好？五千，我招一百个人，五十万， 每个人十个号，我让每个店家每个商家做个爆品出来。爆品出来干嘛？我来发段子，一千个号乘以两一天，上午发一个段子，下午发一个段子，我只点 同城发送，什么概念呢？你今天刷抖音，你刷一天都是刷到我。我想问这个商圈火不火？所有的老板都要记得一件事，叫什么？叫富人， 你能帮助多少人？你的起心动念是不是去帮人？舍得后面是什么？你是先舍后得还是先得后舍？所有的商业模式都是建立在舍得的基础上，你愿不愿意先舍？你把舍放在前面，得放在后面，我先为你负能，我先为你舍， 我反正是卖不出去，我就给你免三年的租金，最起码来讲，我把这里搞火了，我告诉你免的三年，我的目的是让他火。很多人有个误区，王老师，是不是免的三年我就不能卖？可以卖， 怎么卖的？你觉得这个好卖还是空铺好卖？那很多人说带猪，王老师，你不是免费吗？你知不知道中国有句老古话叫羊毛出在哪里？ 楼身上？以前是冷商圈，是一万一平，现在是热商圈，一万卖不出去，一万二，一万五，有没有？抢购有没有？那我想问，我现在当他一百平好算账好不好？这就一百万，这里是一百五十万，三年时间我给你返五十万的租金， 其实我还是收了一百万，最主要是这里现在变热了还是变冷呢？变热了我们就把它做成严家村模式，我这里火不火？我们为了保证我们这条街的品质，你们所有的原材料必须要找我了，不然的话 滚蛋，下一个听懂没？我告诉你，越火的越有人猪，然后我也在门口写行字，我在这里发誓，如果我们用的油不是什么纯天然的，不是什么有机的，我的祖孙十八代永远不能进士厨， 终身为乞丐。写在那里干嘛呢？是为了别人发朋友圈呢？是为了什么发抖音，最后你会发现你在做一千家店的什么供应链，这就是严加春模式，你说牛不牛？为什么你们招商招不到？还是你们怎么样？太 谈，你们不认什么去帮人？什么叫企业家？叫做企业，为大家才叫企业家。

朋友们大家好，我是坤哥，最近呢有粉丝朋友在咨询啊，他到目前呢还没有搞懂这个招商总监这个岗位啊，具体是负责哪些工作内容，甚至呢对于招商总监啊这个岗位啊，也不是太了解。 呃，可能的这个朋友啊，目前呢不是从事啊招商总监这个岗，既然有啊，粉丝朋友在问啊，那我们今天呢就解释一下啊，这个招商总监这个岗位，呃，另外呢再说一下这个招商总监啊，他的岗位职责，也就是说他日常的工作内容有哪些？首先呢我们了解一下什么叫总监 这个总监呢，其实呢就是对于某一个特定领域啊，他的第一负责人，比如说我们经常听到的啊，工程项目总监，财务总监，那么这些人呢，就是在工程项目或者财务啊这个专门的领域， 他是第一负责人，在大型的公司当中呢，呃，招商总监这个岗呢，是介于部门经理啊，以及总经理之间的啊，这样的一个高级管理的职位，根据上面对于总监的定义，那么我们现在就可以定义啊，招商总监， 所谓的招商总监呢，其实就是对于公司的单个项目，或者公司所有的商业项目啊，这个招商方面的问题，都由你一个人负责啊，你是第一监管人，第一责任人，那么你就是招商总监第二个部分呢，我们聊一下招商总监的岗位职责， 也就是说招商总监啊，在日常的啊这个工作中，他主要负责哪些工作内容？我呢把这个工作内容呢啊汇总了一下啊，大概呢分成三个部分，第一个呢就是财务啊，对于财务方面的管理呢，其实啊，这个项目平常收到的定金呀，意向金呀，甚至是租金， 公司都会有专门的财务来进行对接啊，这些钱呢，你是接收不到的，当然灰色收入除外啊，所以呢，这点呢，我们就啊不去讲他了啊，就是正规的这个财务收入我们就不讲了，那么对于招商总监而言，跟你有关的财务啊，主要有两个方面，第一个呢是开源节流， 开源指的是你得想尽一切办法啊，为公司创造效益，创造价值，比如说我们啊，如何提高这个项目的租金啊，或者说啊引进更高层次的啊，档次更高的这种啊，这个租客呀，或者商户啊 啊。另外一个就是截流，你要控制招商部门的啊，所有费用来减低啊，来降低公司的运营成本。第二个方面比较大的这种财务支出呢，主要就是指的这个项目啊，整体的运营推广，特别是推广啊，营销推广方面的，这个费用你要 进行一个核对和比较啊，用最少的投入啊，产生最大的宣传效果啊，这个是你需要做的事情。第二个方面呢就是人员的管理，作为一个招商总监啊，你的招商团队啊，所有的成员，从开始的啊，这种招聘筛选、 培训，到后期的管理监督等等，这些东西呢，都需要你去完成这个招商总监的啊，岗位职责我汇总了一下，然后呢有一张图片在后面，大家呢可以截图啊，去进行保存，没事的时候呢，可以看一看，起码呢知道你自己啊，平常呢需要做哪些东西啊，做哪些事情， 对于事物的管理呢？总的来说，呃，作为一个招商总监，你要对公司啊负责，根据公司制定的招商计划啊，不论是月计划啊，季度计划还是年计划，你要按照这个计划啊，把它分解，呃完成公司 要求你的招商进度。另外呢，对于一个新的啊，商业项目，那么对于市场的啊，项目的竞品的，前期的这个市场调查，这个呢都是需要招商总监啊来去操作的。另外呢对于啊，招商前期的你的这个租金的政策啊，招商的政策，优惠政策， 招商方案，推广方案啊，这些呢也都是招商总监需要去做的，特别呢对于项目前期啊需要做的营销推广啊，方案也好，具体的落地也好，这个呢是比较重要的啊，对于招商总监而言呢，必须要做好。还有一项呢是非常重要的， 对于招商总监而已啊，他需要去谈判，那么他谈判的呢，可能不是什么小的客户或者商户，主要是针对于大客户啊，集团客户，比较重要的客户，那么就需要招商总监直接去参与 谈判，参与这个洽谈。所以呢对于你个人的要求呢啊，比如说谈判方面的要求，商务礼仪方面的要求啊，对于你专业知识的要求，对于你对项目的理解程度以及周边啊，这些东西呢，都是需要招商总监啊必须前期所需要啊，做好的这种打算和基础。 那么这些呢，对于招商总监呢都是有一定的要求的，呃，这些呢你得提前准备好啊，临时抱佛脚的话呢，肯定是不行的。 今天呢我们主要聊了一下啊，招商总监的岗啊，这个岗位到底是什么样的一个性质？另外呢，聊了一下招商总监这个岗啊，日常的工作内容啊，他所需要负责的啊这个事情。好了，今天呢，我们就聊到这里，明天见。

如果三个关键词来形容现在的商业地产的一个趋势的话，第一个呢就是消费升级带来的热，第二是资产供应过量带来的痛，消费者的改变 带来的变，消费升级带来的热。大家可以看到全国各地现在都在出现非常态化的一些购物中心的形态或者消费场景的形态，所谓的叫飞镖商业，它其实是一个消费场景的升级， 是对消费升级之后的一些场景化体验感的探索，这个带来了很大的市场的一个热。另一方面呢就是国家战略上一直在刺激消费，扩大内需，在这个基础上消费带来的热呢，在全国各地 带来了很多让人眼前一亮的一些消费场景和消费内容供给过多的痛。就是中国的房地产随着三四十年巨量的这个发展，导致整个商业地产的供应量过大，巨无霸的购物中心活得很好，专业操盘能力的活得很好。有一些社区类的呢，因为他离居民比较近， 他活的也还 ok， 但是我们看到比如说两三万方，三五万方的这种也没有优质的内容，地理位置呢，也不是最好的。而这些购物中心其实在现在 活的是非常不好的，从他的整个出租率、收缴率，包括他的租金，其实都面临着很大的一个挑战，这些呢其实也是未来很好的刺激消费，或者是消费场景，或者是盘活存量的一个很好的一个标的。第三个变，从 本质上来讲，就是消费者经过这几十年的发展之后，大家越来越务实，越来越聪明了。另一方面呢，消费者越来越年轻化，大家会把自己对商业的理解重新带到他需要的商业场景里面去。 新的消费者，互联网培育出来的这一批消费者，对新鲜事物渴求的这一批消费者，对场景渴求的这一批消费者，他们在促进整个商业地产的变。所以可以看到现在很多商业呈现出来的，不管是文旅类的、公园经济类的， 还是说是一些完全摸不着头脑的液态组合，但是他依然活得很好的。或者是比如说一个老的旧的工业厂房，一个老的钢厂，或者是离城市很远几十公里的一片湖泊，他都可以做的很火，这些都是一个年轻者消费改变之后的他的一个需求的释放，这个呢就是变。

两千年初的时候，我当时就认识到和我们的这个核心团队认识到这个搞住宅开发的模式，我觉得是有风险。首先住宅产业在全世界都不是万岁产业， 住在产业当中没有百年期，因为本身城市化建成到了百分之七八十，人人基本都有住房以后他需求是下降了，这个公司就基本上市场上就要起调，绝大多数 能活下去很少，他是个产业风格所决定，这个产业的特性，行业的特性决定。还有一点就是什么呢？这个住宅房地产现金流不稳定， 拿着一块地，这这几个月一卖，呼呼上去了，卖完了再去整理，去整理，再去重新买地，再说设计头现金流没了， 他不是一个真正的一个一个一个生产的话，简或者叫简单，在简单或者扩大在内的过程不是这样，一会有一会没，那这个企业不稳定的办。我说我为了为了弟兄们，也为了我自己，我说我们一定得整一个叫做，我提了两个词，限制词叫长期稳定现金流的模式， 对，我们逃生的玩具规矩到一点做商业地产，或者叫做零售业部工程。

感觉商业地产的春天是真的来了，百分之五十降到百分之三十的首付，用了二十年的时间，这可以说是一个强大的去库存的一个信号。从二零一四年开始，商业地产就开始 收缩下滑，这是二零一四年开始就有一个强信号，当时的控制率上升，上半的投资回报率下滑，而且呢租金也放缓了，所以部分的商圈也开始萎缩。 其实一五一六年大家也知道住宅其实当时是很火热，也很疯狂的，所以基本上大家就会把关注力放在住宅。通过这几年的一个状况呢，政府也开始要下决心，除了住宅的 去库存，那么商业的也在所难免。应该说二零年以后，整个餐饮、消费等各个行业的业态并不那么好，所以从这个租金回报各个方面呢，其实也是承担了非常大的一个压力。 另外的话，还有一个传统的，像呃，电商啊等等也做了一些分流，所以基本上来说，从宏观方面来讲，并整体都有一个下降的一个空间。所以当我们看到这个消息以后，我们觉得商业地产会迎来一波逆好， 例如像最近政策一出来以后，连泰超总湾就卖了好几套，所以这么好的市场，客户也是会看得懂的，再加上明年的 ipad 会议，是不是也会给你们带来一些利好的消息，我们一起拭目以待。喜欢这个话题的我们可以私聊。