李蓓资产配置逻辑

其实我是在上个月卖掉所有的黄金的，我看到了两个重要的信号，最早的时候是一个小国家菲律宾开始在出售黄金，直到上个月我们看到俄罗斯央行出售黄金， 俄罗斯央行最新的黄金储备占到全球的第五名，高于中国，所以我觉得这是一个重要的信号。这是第一点啊，就是我看到了编辑的信号。第二点我们去看估值，我看过很多的这个 长期黄金定价的模型，我觉得最好的是这个中金公司的李昭博士的模型，就他把决定金价的几个重要的长期因素，包括央行购金，包括这个全球次制。嗯，跟这个长期实际金价做了一个礼盒， 然后礼盒之后会有一个残差，如果这个残差很高的话，就是金价是高估，残差低的话，金价就是低估。然后到去年年底的时候，这个残差项啊，已经到了一个历史最高水平附近， 也就是说拉长看这个模型看的话，黄金其实已经高估了。如果说我们实际进价啊，我觉得可能从未来可能十到二年的角，二十年的角度啊，我觉得就不值得投资了。嗯啊，不值得投资呢，不代表他会跌， 所以很多人说我看空啊，我不是看空，我是倾向于他的机会成本比较的高，物价的上涨去消化实际性价。 但是呢，你会错过其他的一些大的牛市，比如说未来可能两年会是中国的顺周期，南筹的大的牛市，你可能就错过了，这是第一点。第二点的话呢，我们还要去讨论，因为我们是中国人，我们是人民币投资者，当我们走出通说，房价、物价见底， 利率开始回升的时候，那个时候人民币有可能是加速升值，而那个阶段你就会发现可能人民币价的黄金是跌的，美元低价的黄金是涨的，这是我自己的看法，所以呢，就说我从现在起我不会再持有黄金。

很多专家都认为房价不会再大涨，地产的规模也回不到二一年的这个高点。为什么您认为房地产股票在今年有巨大的机会？好的，首先我说的不是今年一年， 我说是这个可能，未来三到五年啊，它是一个十年一遇的机会。就说你可能在此刻有可能有一些股票，它拥有很强的 alpha， 他可能就已经进入了右侧区间，你一定可以先买，他可能已经见底了，有些股票他可能还在左侧，因为他可能没有阿尔法一个贝塔，那他需要等到全国房范围内的房价的起稳回升，他才能够进入右侧区间。 但是大致而言，我觉得现在这个时刻基本上就属于所谓的十年一遇的买点。为什么我认为站在此刻买点是一个十年一遇的，有巨大的机会。我们去参考一些历史案例， 比如说我们去看这个，就说美国的案例，美国的房地产泡沫破灭了之后，他的成交量、新房成交量比高点一路是打了两到三折，经过这么多年以后，他远远没有回到高点，现在他的新房成交依然是零六年的高点的一半， 完全没有回到高点，那他的房价到现在是创了新高。但是如果我们去看他，比如说一零年之后的五年，他可能只修复了当时跌幅的百分之三十左右， 但是站在那个时点的量可能只有高点的不到一半，价格就说从跌了一百之后，可能只回了二三十。站在那个时点，美国有很多的有若干浓厚的房地产股票，他的股票价格就已经涨了十倍。 那站在现在，现在是什么状态？现在美国的地产的量是高点的一半，他的价格是说比高点高百分之二十，实际房价扣掉通胀以后的实际房价比零六年高百分之二十。在这样的情况之下，有一些浓厚的房地产股票， 他的股价涨了六十倍。六十倍，这个是美国的情况，我们再去看日本的情况，那日本的情况跟他的新房的开工比、成交比，现在可能只打了三折， 现在是高点的百分之三十。他的房价的反弹的幅度也是类似的，跟美国可能五年之后类似，就说他先跌了一百，然后反弹回来了二三十，实际房价指数扣掉通胀之后的那日本的相关的一些龙头公司，有一些涨了二十倍，有一些涨了十倍， 也就是说说量其实都远远没有回到高点，可能都只有高点的一半，甚至是三折。价格可能在反弹百分之三十的水平上，就说就跌了一百，反弹百分之三十，这种情况之下，很多股票都能够涨十倍啊。为什么？我们如果去拆解，我们会发现它来自于几个三个因素。 第一个因素是这些企业他们的市场份额都大幅提升，平均提升了可能五到八倍，因为在每一轮这个危机之后，他都有大量的企业出清，剩下来这些企业他的份额大幅提升， 这个就是大概五到八倍的一个提升，就推动虽然说市场萎缩，但是他们的销售收入依然实现了两到四倍的一个增长， 这个是第二个点，是盈利能力的大幅回升。就随着这个行业的初清，竞争对手的减少，他们的盈利能力普遍超越了泡沫高点的时候，因为企业比较卷 利润还不如泡沫破灭之后，小小修复之后，这是第二点。那第三点他们在危机底部的时候， 那刚才我们是说把他的盈利能力跟泡沫高点比，如果你去跟危机底部比，危机底部其实且是没有利润的，如果他经营性是没有利润的，并且他还会需要大量的去计提资产的减值， 就他的资产贬值，那他比如说两年之后，三年以后，可能三三到五年以后，他的价格修复百分之二十以后，你会发现他就有两个变化，第一个他的盈利能力进入了一个正常区间，甚至有可能回到泡沫高点，甚至略高于泡沫高点，因为竞争格局改善。 第二点就是说因为他从资产减值变成了资产增值，他的存量的土地价值在上升，所以他的利润水平其实是显著改善的。 就综合下来这三个因素就说，第一，他的份额大幅提升。第二他从资产减值到资产增值。第三竞争格局的改善，实际的经营的毛利率、净利润大幅提升。 第三个点共同催生了这些股票在行业也就是略微修复的时候，就能够取得一个十倍左右的这个涨幅，当行业就说明显修复的时候，它甚至可以实现一个几十倍的涨幅。 所以我们就说，就说股票其实很大程度它不代表这个行业的总量和行业的价格，它很大程度它是由这个企业的竞争格局、盈利能力来决定的。 所以我们就说，比如说现在这个时刻，你问我说你要不要去买房子，我说如果说你是消费型的需求，就说你是本来有刚需，或者说你有改善，我觉得你可以不用再观望，可以去买，但是你不要指望他能涨很多，就是房地产投资，此刻在我看来，他其实是不如股票投资的，作为投资增值的角度， 但是房地产股票他有可能会涨非常多，但是这一轮我们相信他会是分化的，就不是鸡犬升天。因为随着这一轮的市场的变迁，产品的迭代， 会发现有一些老牌的头部企业他可能会落伍啊，而有一些新的一些说曾经可能是二线的一些公司，他在未来可能有可能变成一线，他适应了新的需求的潮流，他的产品力能够帮他提升份额，所以就说可能需要比较专业的人去选出那些专业的公司， 而不是非常简单的去买一个 etf， 或者买一个行业龙头。所以这里我也提醒这个各位观众，因为经常有人看说是这个，说这个，贝总，我看你说看好房地产，然后我中仓万科 啊，中仓保利啊，说万科跌了，我应该来，就说你要对我负责，就说我提醒大家，好吧，就说我认为个别或者说局部的几个公司有很大的机会，但是我并不推荐万科和保利，谢谢。

在左侧的时候会建立一定的仓位，但是不会中仓。我要纠正一点，就说我的确是比如说从二三年底表达过对地产看好的这个判断， 但是我从来没有中仓过，因为我当时的看法就说我认为地产存在十年一遇的机会，但是在那个时点就说到现在为止他还是在左侧，所以我的风格其实一直是我在左侧的时候会建立一定的仓位，但是不会中仓。第二点我想强调我对地产的看法， 我认为大的方向上没有变，他只是我在时间上可能晚了一两年，所以时间上早晚一两年可能是我觉得很大程度是因为就说政策的宣讲，或者说政策的出台和政策的落地存在着巨大的差异。

我一定能有很多别的资产，它的未来五年的长期回报会显著的高于黄金。我倾向于认为未来两年可能黄金是一个高位震荡， 它不至于趋势性的下跌。一百多年下来，我们会发现黄金呢，原油和美国的房价这三类，他们的回报都是略微的高于通胀，是三点几。 这为什么？地产、黄金和原油本质上都属于实物资产，长期回报是略微的高于通胀。主流国家积压的黄金，他的长期回报应该是与通胀水平相当的，是可以保持购买力的。那什么时候他能够提供超额回报？ 就是当一个国家他不是主流国家的时候，当这个国家滑落的时候。所以呢，当一个国家的相对地位滑落的时候，就是你认为自己的国家要失败的时候，你是可以去买黄金的。 对，然后站在此刻我的个人判断啊，我就说我的个人判断，我觉得中国是要胜利的，所以当我们从一个二流国家变成一流国家的这个过程，黄金的回报他应该不是最好的，一定会有更好的资产。 那当我们是一个主流国家的时候，而且你这个主流国家的这个位置相对稳定的时候啊，我们去衡量这个黄金的这个长期回报，那他其实就是略微跑赢通胀黄金的。这个啊，长期实际回报模型， 长期实际回报模型拉长看，他就应该是只波动，没有大的向上趋势，没有大的向上趋势啊。然后呢，他的这个周期呢？比较长， 往往就长达这个啊，这个二三十年的上升周期和二三十四年的下降周期，那历史上我们去看这个大的上升周期和下降周期啊，在我们有数据以来，应该是八零年前有一个大的上升周期，然后呢？八零年到两千年有一个大的下降周期， 两千年到现在又是一个大的上升周期，那这个周期的背后，如果我们去看这个表观的因素， 你会发现这个表观的因素是全球的央行是买黄金还是卖黄金？就是右边那个图啊，八零年到两千年，为什么黄金的实际价格就是扣掉空降以后，它进入了一个长达二十年的大的下降周期， 就是因为那个时候那个阶段啊，全世界很多央行都在卖黄金，那卖黄金的背后又是什么？ 其实他背后就是这个大国更迭，大国更迭就是当这个大国的这个竞争的这个趋势不清晰的时候，大家就倾向于去选择黄金作为储备资产，就是有一个新的国家在崛起， 然后呢，这个啊，就是大家就会觉得说，哎，老的那个国家受到了挑战，当确定一个国家处于上升趋势的时候，又大，这个市场又大，大家就会去，对吧？卖出黄金，储备这个国家的资产 啊，这就是啊，这样的一个原因，而且之前不清晰的时候，大家可能就选择卖出，那现在啊，为什么又涨，对吧？为大家发现美国的相对地位在滑落， 美国的信用开始下降，美国的财政开始恶化啊，然后大家对于美元的长期前景开始不看好，但是暂时呢，有很多人国际上他又没有那么看好中国 啊，大家只看到了美国的滑落，没有这个就是确认中国的这个就替代啊，没有确认中国的替代 啊，所以呢，大家就就是先不买人民币啊，也不买美元，先换成黄金。所以在这个阶段，黄金作为这个就是相当于这个旧王还没有下台，新王还没有登基 的这个交替性的阶段啊，黄金就成作为这个这个亘古以来通用的货币，就成为了这个阶段性的过渡资产， 这就是这个黄金的本质。那他除了这个长期的本质之外，他阶段性有一些周期性的特征，就比如说啊，他会跟着美元的实际利率走，跟着这个国际形势走，比如说美元图降息的时候他容易涨 啊，全球物价上涨的时候他容易涨，就是他跟着通胀正相关，跟利率负相关。然后呢，跟国际形势的紧张程度正相关 啊，比如说最近为什么又涨了一波，这个特朗普最近的行为超出了大部分正常人的底线，国际形势继续升温的背景之下，黄金就又涨了一波。我们就说回到本质啊，回到本质就是说 左边那个图，就是我们把长期的实际金价跟啊，就是最决定性的三个因子做了一个拟合啊，做了一个模型 啊，也就是说这个最绝性的三个因子，第一个是央行的购金量啊，第二个是这个全球的次次水平，财政次次水平，然后加上一部分的消费者的预期， 那叠加以后呢，我们可以做出来一个模型。第三个因子所隐含的礼盒的金价啊，现在呢，可能是这个三千美元附近啊，然后跟这个实际的这个黄金价格的差距，残差项啊，他其实处于历史上一个非常高的水平， 上一次有这么高啊，大概是这个八零年前后，后来这个黄金就进入了一个下跌周期，就他这个高的残差相可能维持啊一两年、两三年，也就说我们可以认为就说相对于长期的均衡水平，黄金现在是高估的啊，实际价是高估的 啊。然后，但是呢，就是说高估不代表他一定会跌啊，短期而言，我们看不到什么，就是因素让他在短期大跌，短期看不到，但是呢，有一些东西在动摇，有些东西在动摇， 比如说啊，我们有讲就说这个央行是买黄金还是卖黄金，对吧？央行购金是黄金长期价格的一个重要的决定性因素 啊。但是这一轮，比如说我自己为什么去年十二月把黄金卖掉了，之前我可能持有百分之十到十五啊？为什么卖掉了啊？就是因为我看到了一些央行开始在卖黄金，最早是这个菲律宾的央行出来卖黄金， 但是呢，菲律宾作为一个边缘国家，啥都不算，对吧？啊？啥都不算啊，所以呢，这个不重要。后来到了十二月的时候，你就看到这个俄罗斯央行出来卖黄金，那俄罗斯央行为什么重要啊？首先俄罗斯的这个黄金储备排在全世界的第五位， 比这个中国要多啊，所以呢，俄罗斯开始出来卖黄金，我觉得是一个重要的信号，比这个啊，我相信基于当前的这个周期的位置， 就说黄金即便在涨，他也是强弩之末，我一定能有很多别的资产啊，他的未来五年的长期回报会显著的高于黄金 啊，所以我觉得就是说我倾向于认为未来两年可能黄金是一个高位震荡。高位震荡啊，可能高一点，可能低一点，高位震荡他不至于趋势性的下跌。

大家好，欢迎来到今天的财经解读。最近思慕圈最热的话题莫过于两位网红基金经理，半夏投资的李贝和东方港湾的蛋兵。有人说他们是爱生活、爱李贝害人精，也有人质疑蛋兵言行不一。地产出底、小微盘火场、 ai 神话， 他们的判断屡屡被打脸，是真的水平不行吗？今天我们就来好好扒一扒，用数据和逻辑告诉你真相。先说大环境，中国私募基金管理人高峰期超过两万家， 现在注销了二点四万多家，五年以上真正活下来的不到百分之十。二零二五年底，行业总规模约二十二万亿元，但集中度越来越高，百亿级私募超过一百家，大量中小机构已经消失，能在这么残酷的洗牌中存活下来， 还保持五十到一百亿规模，本身就已经说明实力不一般。李贝和蛋兵正是这极少数的幸存者，代表李贝，宏观对冲高手，还是地产预言家。 李贝是半夏投资创始人，主打宏观对冲策略。二零一七到二零二二年，他连续正收益近五到十年，部分产品年化回报在行业前百分之十，最高曾达到百分之三十三以上。他强调活的最长，特别重视风控，常用股指期货期权做对冲， 产品波动相对可控，但二零二三年之后争议最大。他判断地产是十年一遇的机会，加桑地产股和纯捡期货，结果二零二三年产品亏损严重， 二零二四年回撤百分之十七到百分之二十五，在百亿私募里排倒数。他还说过，小微盘是最大火场，结果小微盘后来大幅上涨，他却踏空了。为什么会误判 地产逻辑？他抓住了供给初侵和龙头份额提升，但忽略了需求端持续萎缩，总杠杆变小，龙头利润未必生长。宏观则实在中国政策市里特别难。他多次入厂，早了一到二年。最近他已经认错，减仓调整策略，转向央企地产、建筑、 商品等顺周期机会，同时强调风险收益比，不再重仓。二零二六年初，他认为地产拐点半年内可能出现，但保持耐心，迪拜不是水平不行，而是宏观对冲策略本身波动大，则使很难完美。 他认错快，风控意识强，早期长跑优秀，在行业大洗牌中活下来，已经证明了专业能力。

我告诉大家李贝为什么要来去唱多，因为他有笼子的票子，笼子的票子你们可以看一看，基本上二一年也是最高点，所以他其实完整的已经体现了 笼子市场的一个其实是一个提前的反应，所以笼子的票子也是从二一年一路一路向下，这个过程当中 还有笼子的上市公司已经退了的全网。有我讲笼子这么坚定的人吗？李贝，其实他有一点讲的是有道理的，因为整个的开发商大洗牌，其实现在剩下的都是什么央国企了， 也就是说整个市场萎缩，但是因为市场上的玩家少了， 所以就说剩下这些玩家，他可能面对的市场竞争比之前反而要小了。从这个角度讲，不排除有个别的笼子的上市公司 今后业绩会有一定的改善，但是笼子的上市公司跟你们的二手笼子完全是两码事好吧？当然他说什么笼子的上市公司什么能翻，能翻十翻，这个我说实话，我觉得现在讲这个话为时过早，总之他接下来应该是会继续被打脸， 因为最近你很多人问我关于李贝的一些看法，但是绝大多数人其实你们对于李贝的主业你们也不理解，因为绝大多数人对于笼子市场，对于这个红绿市场的底层逻辑，其实从来就没搞明白过， 他为啥现在要公开出来唱多整个笼子市场。我告诉你，因为他这几年受的压力很大， 他相当于要给他的 l p 做枪的一些交代，反正我跟你讲，就说这些人嘴里他们讲话，总之你们就是就国内的专家，这些人的水平什么样你们应该都清楚，行。

家人们谁懂啊？金融女神李贝一出手，直接把黄金送上了热搜 c 位。他上个月麻溜的清空了黄金仓位，还放话未来十到二十年黄金都不值得投资。这波操作简直像在黄金市场扔了颗深水炸弹。 李贝给出的理由那叫一个有理有据。俄罗斯央行开始卖黄金，这就像派对上突然有人喊散场，原本热闹的黄金狂欢怕是要凉凉。 还有中金公司的定价模型，说黄金去年年底就虚胖的厉害，价格高的离谱，就像气球吹太大随时可能砰的一声。 可这观点一出，网友们瞬间炸开了锅。有人吐槽李贝卖的太急，就像急着赶公交，结果公交刚走，又来了辆更快的完美踏空后续涨幅。也有人觉得它超有先见之明，毕竟黄金不生息，要是价格不涨，拿着它就像抱了个烫手山芋。 黄金市场就像个神秘的魔法盒子，货币政策、地缘政治啥的都可能影响他。有人觉得短期得小心，长期说不定还能逆袭。不管怎样，投资这事就像玩盲盒，咱还是得根据自己的钱包厚度和抗揍能力理性开合呀！

我从现在起我不会再持有黄金，其实我是在上个月卖掉所有的黄金的。如果说我们实际定价，我觉得可能从未来可能是到二年级的，二十年的角度啊，我觉得就不值得投资了，我不是看空，我是倾向于他的没有投资价值了， 有可能我的价格在高位震荡，然后呢？物价的上涨去消化直接性价，但是呢，你会错过其他的一些大的牛市。

金融女神李贝最新观点引关注现货黄金跌破五千美元关口市场博弈家具李贝最新观点引关注近期全球金融市场迎来重要波动，现货黄金价格跌破五千美元关键关口，引发投资者广泛关注。 作为市场颇具影响力的金融女神，半夏投资创始人李贝针对此次金价异动发表相关观点，成为市场焦点。从市场背景来看，此次金价下跌并非孤立事件，而是多重因素共振的结果。 一方面，全球主要经济体货币政策调整预期升温，美元指数走强对以美元计价的黄金形成直接压制。 另一方面，全球风险偏好有所回升，部分资金从黄金等避险资产流出转向权益类资产等领域。此外，全球经济复苏进程中的不确定性变化 也进一步加以了黄金市场的博弈氛围。李贝在相关分析中提到，黄金价格的阶段性调整，本质上是市场对宏观环境变化的正常反应。他认为，当前黄金市场的核心矛盾已从前期的避险需求主导 转向对货币政策、通胀水平以及全球经济复苏节奏的综合考量。对于后续走势，李贝表示，短期金价可能仍面临一定调整压力， 但长期来看，全球经济仍存在诸多不确定性，黄金作为传统避险资产的配置价值并未完全消失。投资者虚理性看待短期波动，聚焦长期趋势市场人士普遍认为，此次金价跌破五千美元关口， 既反映了当前全球金融市场的流动性变化，也凸显了资产配置逻辑的切换，对于普通投资者而言，应避免盲目跟风操作， 结合自身风险承受能力、投资周期等因素，合理规划黄金资产配置比例，同时密切关注全球货币政策动向、通胀数据以及地缘政治等关键变量， 以便及时调整投资策略。后续，随着全球宏观经济形势的进一步明朗，黄金市场的波动节奏或会有所变化， 李贝等业内专家的后续观点也将持续为市场提供参考，投资者需保持理性判断，在复杂的市场环境中把握投资机遇，防范潜在风险。

就是黄金，呃，就是拉长看，就是一个维持购买力，嗯，跑平通胀，对，就说他大于纸币，一定就大于纸币现金，呃，所以就是你拉一百年看 他的这个长期回报就是百分之三点几，实际进价就是以主流货币进价啊。嗯，那我们中国肯定是主流的成功国家。那你的这个最后以你的就是通胀调整之后的黄金 拉长看，他一定是好评的，嗯，或者是略微可能有个百分之一或者不到的这样的一个，呃，长期复合率，这个就是黄金这个事情，他的这个就是最根本的一个属性。 然后呢我们就会发现这个所谓的实际金价通常调整透的，他在历史上有这个大的周期，他这个二三十年的这个周期背后很大的一个驱动因素，其实是国际的这个格局，就说是不是有一个主流的货币，或者说几个主流的货币他能够被大家认同， 认同了之后呢，大家的这个全球的这个储备，他就向这个货币去集中，然后呢在这个过程中间呢，黄金呢，他就会下跌的，嗯，这是实际经济啊。而当这个主流的货币开始被不认同的时候， 大家开始说减少主流货币的储备，增加黄金储备的时候呢，实际金价呢，就是一个上涨的大周期。所以呢就说从这个驱动因素上来看，比如说我自己，其实我是在上个月卖掉所有的黄金的，我之前可能也持有一部分，我看到了两个重要的信号，最早的时候是一个小国家菲律宾开始在出售黄金， 那这个呢，我觉得不重要啊，他就是一个边缘国家。对，直到上个月，我们看到俄罗斯央行出售黄金，俄罗斯央行最新的黄金储备占到全球的第五名，高于中国，所以我觉得这是一个重要的信号，就是我看到了边界的信号。第二点我们去看估值。我看过很多的长期黄金定价的模型，我觉得最好的是这个中金公司的李朝博士的模型， 就他把这个就是决定金价的几个重要的长期时期金价做了一个拟合， 然后你和之后会有一个残差，如果这个残差很高的话，就是金价是高估，残差低的话，金价就是低估。嗯，然后到去年年底的时候，这个残差项啊，已经到了一个历史最高水平附近拉长，这个模型看的话，黄金其实已经高估了。嗯，如果说我们实际进价啊，实际进价，我觉得可能从未来可能十到二年、二十年的角度啊， 我觉得就不值得投资了。嗯，不值得投资呢，不代表他会跌，他有可能是说他的绝对价格在高位横向正挡。嗯， 所以很多人说我看空啊，我不是看空。嗯啊，我是倾向于他的，就说没有投资价值了，机会成本比较的高，有可能我的价格在高位震荡，然后呢，物价的上涨去消化实际性价。 但是呢，你会错过其他的一些大的牛市，比如说未来可能两年会是中国的顺周期难筹的大的牛市。嗯，你可能错过了。嗯，这是第一点。第二点的话呢，我们还要去讨论，因为我们是中国人啊，我们是人民币投资者，对，有可能美元基价的黄金有可能还是涨的， 但是刚才我们不是讨论人民币的这个升值，升值对，现在可能还是一个缓步升值。当我们走出通说，房价、物价见底、利率开始回升的时候，那个时候人民币有可能是加速升值，而那个阶段你就会发现可能人民币价的黄金 是跌的，美元基价的黄金是涨的。所以呢，就说我从现在起我不会再持有黄金。

没想到，乌鲁木齐的朋友对房地产也非常感兴趣了，他们说房地产要迎来十年级别的上升周期了。 这话，嗯，不是我说的，是思慕魔女李贝说的。今天李贝甩出来一个爆炸性的观点，他说，过去两年，房地产的核心矛盾是二手房的供应持续在大幅上涨，也就是二手房挂牌出货太多了。过去两个月，这个现象已经发生了逆转，挂牌量已经开始持续下滑，二手房的跌幅也开始收窄了。 综合各方面的证据呢，李贝觉得房地产市场很有可能在两个季度内见底，而且后续是十年级别以上的上升周期。他还说，房价的涨幅三年内不会很大，但相关公司的涨幅会非常巨大。 估计不少人要吐槽了。李贝这话靠不靠谱？我们先聊一下这位思慕魔女的战绩吧，那可他有料了，我觉得 早几年这位姐姐真的是疯神了。二零年到二一年，他的基金回报率连续两年百分之六十加精准，踩中了消费的白马股的拐点，买中移动，买中海油，更是带了一批人躺赢。可是最近这几年呢，他也有没少翻车的，二三年看多地产又火树割肉，二四年看空微盘股，结果人家一路暴涨， 一度被网友调侃成反向风标。不过呢，这次他敢喊出房地产十年周期，不是有实打实的数据在支持的， 大家感兴趣可以去看一下他的报告，那统计局刚出的十二月的数据也能说明问题。七十层的房价虽然整体还在跌，但一线城市确实有站稳的迹象。上海的新房不仅没有跌，还逆势涨了百分之零点二，同比上一年更是大涨了百分之四点八。 大户型卖的火爆，说明改善的需求。其实一直都在的二手房就更明显了，一线城市的跌幅比上个月收窄了百分之零点二， 那上海成交突破二点二万套，北京的网签也涨到了一点七二万套，环比涨了近两成，创下了两个月来的新高。还有就是李贝提到的二手房的挂牌量问题，现在确实是有在降的，那个监测数据显示， 十二月一百三十个城市二手房挂牌量还比下跌了百分之零点八，像北京上海这些核心城市这样的更明显，北京呢，天通院的挂牌量甚至降了百分之十三点五。以前是房东扎堆卖房，供大于求，现在挂牌量少了，需求要再慢慢冒头，那供求关系真的有 掉头反转的意思了。当然了，数据是一方面，更重要的是信心了，是对中国经济还有没有信仰，只要市场的信心回来，有时候反转真的就是 一瞬间的事情吧。所以问题来了，你觉得李贝这次的预测靠谱吗？还是又一次反向指标呢？房地产真的会重启十年的上升周期吗？要看心情，其实看你们的评论区就知道了，家庭理财就问温姑娘！

一个指标叫做季节性调整之后的年化销售啊，就说这个能够更好的衡量，就说地产销售的水平高点的时候是接近二十亿平米，然后呢，十一月份就是刚刚过去的一个月，七亿打了三点五折 啊，就说你参照，就说全球任何一个房地产泡沫销售面积打三点五折基本也到位了。 而且呢，业内有一个共识啊，就是无论是什么，你让万科去算啊，让这个呃，这个呃国国家的字库去算，大家都有个共识，中期中国可持续的这个住宅销售面积是十亿平米左右，那也就说十一月份的年化是七亿，也就说超调了 啊。所以就说它其实是有动力回到一个，就是弹簧往上波动，往下波动，它是有有潜力回到那个均衡点，均衡点可能是十亿。所以就说我并不认为以后房地产还能够，比如说销售还能够创新高， 但是它是能够就说超调之后回归的。那这个回归的气息是什么？这个回归的气息刚才我讲了，就是我们这个 psl 要做城中村改造， 比如说刚才我们在酒店里面，放眼望去，我们前面就是一大片城中村，在上广州市中心。那这个城中村改造这一波的一个特点是什么呢？它叫做房票安置，就是我拆了你的房子， 不给你现金，也不给你房子，给你房票，给你房票你就只能去市场上买存量的房子， 所以我觉得这个就是一个很强的气息。那所以就说我自己认为非常有可能明年啊，就说我们以月月月月对月来看啊，当然上半年一季度同比肯定是下滑的，因为今年一季度的基础很高， 我们很快我估计就能看到地产销售的一个起稳。而现在大家知道房地产商都死了很多啊，死了很多，所以我自己认为很快我们就能够看到一个啊，就说，呃，这个销量和价格的起稳， 然后呢？它会有一个温和的回升，温和的回升就说肯定回不到高点了，对吧？我比如说温和的我的销量回升一个一二十、二三十，然后我的这个价格回升个一二十、二三十。但在这个过程中间你会发现，因为之前我可能有几百个房地产商，那现在我可能只剩下正儿八经活得好好的房地产可能只有一二十个了， 所以就说纯量的企业他的份额会大幅上升。呃，所以其实我认为我个人认为房地产其实非常有可能从企业价值的角度很快就建到底部。

是，我是在上个月卖掉所有的黄金的，我看到了两个重要的信号。嗯，最早的时候是一个小国家菲律宾开始在出售黄金，直到上个月我们看到俄罗斯央行出售黄金，俄罗斯央行最新的黄金储备占到全球的第五名。啊，就是我看到了编辑的信号。

斯墨墨雨李贝啊，再次高喊地产十年一遇的大拐点，喊斯墨墨雨李贝再旧房地产发生！近日，被称为斯墨墨雨的半夏投资创始人李贝在接受媒体采访时表示，机遇共汽车大出清、总量周期性回升等因素，半年内地产或出现 十年一遇的机遇。说了五点，我们看一看。第一点，从供汽车的角度，诸多的房企退出了新的垃圾市场， 全国土地市场活跃的企业只剩下个位数，像我们现在还在去看地的也是不多的。第二点，从规模的角度来看，虽然地产的总量来回疯止，但是会回到十亿平方米的长期的均衡水平。这个十亿平方米是个什么概念？假设每平方均价是一万块钱的话， 大概就是十万亿。房地产的最高峰全年的是十八万亿，二五年应该是八万多亿到九万亿，最终会回到十万亿，基本上是一个共识。 第三点，从行业调整的幅度看，二零二一年六月达到峰值就开始掉格向下，至今十八个季度，已达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数，市场 新开工、新房销售、二手房价格等指标的调整幅度也略超平均水平。而第四点，最重要的是，行业的基本面也出现边际改善。他表示，比如租金回报、边际融资成本一匹配、去年十二月起二十五层的二手房的挂牌量下滑等等。最后一点，结合香港市场 回升，这个可能不止是香港市场，全世界市场都在找。他判断，地产的拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步 加速行业的企稳。基于上述判断，最后做了个总结啊，他认为行业的逐步见底之后，将面临十年级别的回升周期，未来地产股的机会不再，房价回升，他是不在意房价会下跌的。回升 二、在共计出清后的企业份额的扩张与盈利能力的修复。他这里讲一个更多的是提到了那些上市企业，因为他毕竟是做私募的嘛，是炒股的 嘛。所以说他特意提到了未来地产的机会不再，房价会销量的回升二、在供给出清后企业股份扩张与盈利能力的修复。很多人在说二三年的时候，也可以同样的公开表示，地产板块面临十年一遇的 机会，背后的逻辑我就不说了，从客观的数据讲，过去一年呢，房地产行业各项指标实际上在持续调整。二五年全国新建商品房销售面积八点八万平方米，其中住宅销售面积在七点三三万，连续四年下跌。二五年新建商品房与商品住宅的成交面积 角二、一年的糕点缩水幅度超过了百分之五十。从价格上看，二五年的一到十二月份，新建商品房销售均价九五二七不到一万块钱，累计同比减少百分之四点三，而全年新建商品房住宅的均价一万零五元每平米， 同比减少百分之四。十二月七十乘二手住宅销售价格同比也是下降的百分之六点一，实际上到现在为止一直都在跌。当然我们看一看其他机构的看法，华源证券就认为，参考全球房地产危机的经验样本一时的平均跌幅百分之三十， 平均调整时间是六年。当前我国实际房价的调整的程度与深度金雨相对充分，二六年的地产调整周期有望进入尾声。另外一个中银证券也表示，过去那种借助人口和城镇化率 带来规模扩张的红利不附存在，喂奶需求从有房住转变为住豪，结构性需求任然存在。安居客研究院认为，目前中国的城镇化率明显低于发达经济体百分之八十左右的水平，按照二零二五年末的总人口 十四个亿揽的计算，意味着未来将有一点七亿人要进城生活。随着新市民的落户，相关住房需求也将持续释放。国信证券，怎么说呢，二五年的四季度，地产基本面明显下跌，但是二五年末，在二六年初的近一个月以来，跟踪二手房的挂牌价格，冰山指数月环比跌幅 已连续六周快速舒展，尤其一线城市较为明显，上海核心区以基本止跌。因此，建议对房价从悲观转向中气。 虽然对行业走势判断不一，但各机构普遍认为，大家看看，这个是关键点。虽然比较悲观，但是普遍认为二六年地产的增量政策出台的预期较强。中银证券，怎么说？在政策出台的时点上，预计二六年一级都没得可 讲的，预计最快二六年年底可能会走出螺旋式下滑的困境。从地产标地来看呢，十倍核心城市户型产品力需求的房企或能走出重围。另一方面，提前布局新业态、新模式、新产业的商业地产更具优势。