今天晚上呢，给大家交流一下近期的政策后期观点判断。整体来讲分三个部分啊，第一个部分可能对上海政策做一下解读，第二个部分呢还是讲一下，嗯， 市场可能一直会关注的，第一个能不能追，第二个就是还能还有多少空间这些问题。嗯，在这里面我们会重点把后续需要关注的事件做一个提点。最后呢就是推点推荐的各股和公司。 那么第一个呢，嗯，今天的上海政策应该正式发布了。从方式上来讲的话呢，从去年十二月市场就或多或少有对这一块的预期，但中国政策出来之后呢，我认为还是蛮超预期的。方向上来讲的话呢，我认为主要是两点。第一个呢是限购资格的一个解冻吧，你说像社保之前要三年，现在是一年左右就可以补， 在现实操作过程中的话呢，我们说其实很多会准许客户以这个定金的形式，先锁定房源，然后锁定完毕之后，一年以后等到社保的金额到期，然后再完成彻底过户和相关贷款流程。 这个在以前的市场里面都会有操作，所以从方式上来讲的话呢，并并非是要一年以后才会提前销售啊，从这个锁定订单以及这个 营销的角度来讲，那么现在就可以了。第二个呢，我认为更重要的呢是这次的公积金的总金额有所提高啊，当然从多孩家庭、绿标建筑等各个方向来讲，可以上升到将近三百多万，那提升比例就比较高了。我们知道的，目前放开现在的区域呢，主要是上海的中二环区域， 呃，这部分区域的房屋均价呢，其实是两到三万的核心。第二个呢，从面积段的角度来讲的话呢，我们说还存在着大量的二十年以前的三大宅，也就是说呢，你可能是以 呃，九十平米为主啊，并不说都是大户型为核心啊，九十到一百二的还是占很多主流的。第二个呢，还有很多的老旧小区和之前的二手房的库存积压等问题。所以说方式上来讲呢，三百多万的这个总贷款额，总的公积金贷款额度的话，如果你能用满啊，方式上来讲相当于是一个比较大的贴息了。 现在来讲的话呢，我们说你的这个公积金贷款利率，上海应该在二点五到二点六啊。嗯，这个 lpr 五年期以上的呢，是在 三点五左右，所以范围发速上来讲就相当于一个点以上的。这个推动。我认为呢，对于稳定市场，尤其是在目前这个市场环境之下啊，对于推升三四月份的交易总水平和市场力度肯定是会有很大帮助的。 从我们前端去调研和沟通的数据来看的话，其实二月份就有中介端的大量的这个基单，这个基单是已经完成了定金，没有做这个上网签约等工作的，这些数据会在节后陆陆续续体现， 那么来考虑有相关政策的推动，我预计呢，整个上海的三四月的二手房成交规模和体量应该是会明显的有上升和提成的过程。 第二个呢，要强调的呢，我们说呢，上海的政策本质上来讲是给其他的地方城市和呃，这个相关的这个兄弟省份都打了一个，呃，打了一个样啊。方向上来讲的话，它体现出在后阶段来讲， 我们说对于购买力的支撑这个角度来看啊，支撑市场是一直希望要做贴息，但实际上贴息本身是一个无差别级救助啊，也就说所有人都可以贴，但方式来讲，不同城市可能你的这个贴息人群贴息方向它是不一样的， 所以采取公积金模式，对吧？甚至是以调整公积金的方向去做相关政策的话，其实更加的精准。我预计二零二六年在公积金这个维度上，更多城市会开始， 首先是要看上海政策的效果，第二个就是要找准自己城市里面的精准补贴单位。以方向上来讲，嗯，上海现在是可以达到三百多万嘛。 那不同的城市你的公积金的贷款额度到底最高上限你能贷到多少？这是可以调整的。方向来讲，相当于给了居民更大的杠杆空间 以及这个利率贷款优惠。在这那一方面呢，使得金融机构的这个五年期 lpr 那 你可以保持一个相对稳定，整个金融机构体系是稳定的。另外一方面呢，在推动正常合理均匀购房，给予均匀更好的这个购房方式上来讲，那你也是做出了 贷款和利息上的一定让，就相当于是一个贴息贷款，就是让你去更便宜的去买房了。对于购买低总价中小户型的客户来讲，我们说哪怕是在上海，你说你要全部符合标准的话，三百多万你肯定是买得到中小户型的了，那从这个角度上对他们来讲就是一个比较重要的非常核心的政策支持和利好了。 嗯，所以从这个角度看的话呢，我们说政策打开了所谓的金融端支持地产的这个口径，嗯，我们之前讲过，对于整个房地产要出往为主， 主要是两块，第一个是缩量，就是你要控制供给。第二个呢就是你要重新打开需求，那打开需求端呢？有很多种方法，其中金融端的这个贷款规模的进一步的放开，利率水平的优惠，肯定是中间比较重要的一块啊。那么本次的话呢，是继续推动了这个， 剩下的还有一些像公积金贷款可以认房不认贷啊之类的，我们认为也是叠加的，这个利好可以使得这个使用范围宽限更加明显。最后呢就是关于这个 房产税的这块的内容，嗯，置换过程，嗯，房产税可以免交，那使得这个改善性需求，在这个时间点上呢，你也可以有更好的一个选择。 方向来看呢，我们认为在两会之前我们上海去推动这个政策，从本质上来讲也体现出时间点的重要意义。嗯，我认为呢，肯定是要为整个市场走稳走好相一致。第二个呢，能够在两会之前出台政策， 也代表着，呃，后续的两会预期，跟目前这个时间的政策应该是方向是一致的啊。大的逻辑来讲，肯定是要支撑和稳定市场，以提升性性为核心。呃，这是对于上海政策的第一块解读。 那第二个呢，就讲的市场可能关注的就是在这个时间点如何看待板块。第二个呢，就是要不要追，呃，后续空间怎么看？呃，如果是手机端参会的呢？我们说在 app 上我们传了一张图啊，其实这张图在， 嗯，节前的这个我们的关于地产逻辑梳理以及后续展望的过程中，我们都拿出来讲过。那方式上来讲，整个板块的启动呢，是按照呃政策，嗯，股价，然后是成交量，房价，最后是业绩的顺序，呃，层次地推。 那么跟二四年相比，其实二四年九二四轮次是出台完政策之后，很快股价就涨了百分之五十以上，这指大蓝筹中小股呢，可能是一倍到三倍的涨幅，所以市场都没有太明显的这个所谓的政策预期期，你就马上进入到一个基本面的验证期了。 嗯，本轮呢，其实你到今天吧，涨完我个人认为大的龙头公司可能好一点的百分之二十左右，那跟上一轮比，这轮的涨幅就完全没有启动的。 所以我们认为本人在这个时间节点上，本质上行业还是尽在所谓的政策预期的这个过程中。后阶段的三月份的两会，四月份的政治局政治局会议，依旧是比较重要的政策观测试点，所以我把这个阶段定义为所谓的忙住期啊， 也就今天的这个政策呢，你说就接忙了吗？那肯定不是的呀，对吧？原因就在于更重要的表达，以及对于房地产企业市场关注度更高的政策，应该是看三月的两会和四月的政局会议。 上海的这个政策呢，我只历劫为整个市场的一个前菜啊，可能他能让大家开始关注，开始有有这个这个关注度了，有热度了，对吧？在方式上来讲，目前仍然处在一个忙著期，真正的接忙要到四月的中下旬，因为按照顺序来讲是 两会开完，高层表达四月政局会做出明确的方向性指导，那四月底五月初的各个各个部位的详细政策和明细内容就全部出来了。但在这个过程中的话，股价他不可能不提前反应啊，他肯定会提前反应，因为每一笔的芒住压下去，只要按时按点落实兑现，我认为你二级市场它就会有股价特征和估值的提升的。 那么在这个观点呢，我们说三月两会我们看什么？我们说主要的呢是两段。第一个呢，三月要审议十五五发展规划，前头我们讲到过，十五五发展规划里面最重要的是要看房产高质量发展这句话是否写进了，因为四中全会呢，是首次把这句话写进了 这个十五五规划。那到今年两会呢，就要审议这句话是不是写进去。我们前面提示过呢，房产高质量发展这句话是非常重要的，首先来讲他是重要层面提出来的。第二个呢，他如果写进十五五，那就代表着到二零三零年他要兑现了。 那我们现在来讲，我们去理解房地产高质量发展有两个非常简单的逻辑。第一个就是目前的地方国资在二零二五年的年报里面基本是大面积亏损啊，那你的央国资是大面积业绩下滑，基本没有利润可言了。那如果你要求到十五亩要房地产高质量发展的话，我认为央国资不可能是目前这个状态啊， 那按这个角度来讲，你只要写进去，你对未来的企业业绩信心、基本面改善要有信心。第二个呢，就我们讲一个正常的行业，他不应该对国民经济构成持续负面影响。那如果是说房地产 要高质量发展的话，那至少你你是一个平稳的行业，你对宏观经济，对 gdp 的 增速，你不提供正贡献，呃，也可以，但你绝对不能提供负贡献。那考虑 gdp 增速要四点五以上，那某一同的来讲，代表着你要不提供负贡献，房产投资增速也得保持四点五。 那从这个角度来讲，我们说过去几年的地产投资增速可都是负十负二十的这种掉伏在这个地方。所以为什么今天地产一涨，钢铁可以开始向上呢？我认为二极上对这块东西开始有一定预期了啊。稳稳来讲，地产投资增速的重新启动代表整个大周期开始向上，这可是非常难得的一个机会，因为是多层周期共振，真正的一个周期大底的过程。 嗯，从这个角度来讲，希望大家一定要重视啊，这个写进和不写进那可是两码事。第二个呢，就是关注前期在城市更新收储物， 我们讲的这都是前期讲到过，无非是今年在砖乡寨的发行力度窗口，以及具体的时间段上来讲，是不是会有更强的这个支撑和更多资金来帮助的一个过程。那从方式上来看的话呢，呃，还有一块呢，就是 蒙城来讲，对于整个地方稳定和和这个房地产稳定的相关要求以及部委的谈话。这个呢，可能就是两会里面我们重点关注的内容，剩下的第二块呢，就是关于这个， 呃，四，呃，四月会议，四月是政治局会议啊，那一般顺着四月来讲，就是对二月具体工作和操作事件的一些详细指导了，一般开完四月会议之后就是部委的会议。所以从方式上来讲呢，我们说真正的接忙期要结束，一般是要等到四月中下旬才开始的。现在来讲呢，只是这个 目前还处在这个忙处期，今天只是把一个小忙给接掉了，对吧？可能上海这个事情稍微给大家一下刺激，但是方向来讲，嗯， 大头还在后面。第二个呢，就是我们要讲的，嗯，就像刚才讲的这个忙住期的忙住多少，嗯，模拟同学来讲，决定你后面的超收益多少，但是如果二级市场 没有，你说监管失败，对吧？后面啥政策也没有，我们的损失是多少呢？前面我们讲过九二四，之所以后面损失很大，是因为本质上来讲，你整个的政策没出来多少的时候，你股价已经涨了一 以上，对吧？小公司可能是两到三倍，但本轮我们说涨到今天，你整个地产股在大盘从两千八百点涨到四千点的过程中，地产的整体涨幅是非常小的，整体来看的话，基本都在底部，可能上涨百分之十到十，十到二十之间吧。 那对应的，如果你什么政策都没有，我们认为最惨的这个赔率也就是把这十到二十跌回去嘛，对吧？但是你的潜在收益可不是十到二十，那是三大多从周期共振所带来的一个周期大底的过程，那可能至少是一倍以上的这种涨幅空间和固执修复力度了。 因此，嗯，从赔率和你的这个胜率的角度来看，我们认为呢，其实都非常充足。这个时间点上来讲，这次的盲注在这个时间点继续往下下应该是没有什么问题的。所以对于这个时间点上，第一我不认为行情结束，第二我认为可以继续等待。第三就是我对后面的政策预期和方向仍然表示积极和乐观的态度。 呃，原因呢，在于从各种表现和特征来讲是值得期待的。呃，此外呢，在中央几倍政策的这个背景之下呢，还要提示一点就是，呃，中建会的不动产瑞兹，这个所谓的房地产的新的融资工具，呃，十二级市场值得期待的一个方向。 呃，大的原因呢，我们前面讲过啊，一方面呢，是因为它是存量资产出表的一个很重要的一个工具。第二个呢，跟前期的基础设施资产瑞思相比呢，这次的不动产瑞思，它，呃严格上来讲有三个变化。第一个就是我们说的新增了这个酒店和写字楼这块资产。第二个呢，从收益要求的话呢，它是 十年期国债利率加一百五十个 bp。 第三个呢，是最重要也是最重要的一个啊，嗯，它是准许补流，那之前的金融社是瑞兹，它不准许补流，代表着你拿了钱还要新增建设。但是现在的不动产瑞兹，它可以补流，代表你是真真正正出表了，是一个实实在在的融资过程。 所以极点因素的综合，包括各类型会议的临近，我们认为呢，对于整个板块和整个行业，包括整个大周期呢，我都认为现在是一个比较好的关注和其中的试点。最后呢，关于各股和投资的选择呢？我们说呢，方向上来讲，大的龙头和蓝筹一定是本轮的供给侧改革受益方向啊。 所以 a 股这边像蛇口，像保利对吧？甚至像。呃中型一点的华发我们认为，滨江我们认为都没问题。临沂这边呢，主要是新城。港股这边呢，华润中海，呃，还有像金茂悦秀，呃，都可以。弹性方面呢，可以考虑一下交易链这边，主要是我爱我家和贝壳啊， 呃，同时往年报季啊，三月就是年报季了，我认为物业分红应该是值得期待的，可不知道前期由于各种因素的物业板块的调整比较明显啊。嗯，可以看一下万物园，碧桂园服务。嗯，过往两家的分红比例和总的股东回报都还不错。那这个省点呢，我们稍微提示一下，因为他们的调整比较多呃，所以导致的股息收益会很高。 呃，有有比较高的预期啊。最后呢，就是基金方向呢，呃，招商，呃，招商互升三百，还有这个 公营价值呃，以及这个呃广发的银行地产和富国银行地产，我觉得这几个关机斩机和量化基金都可以，严格上来讲，他们比单独的地产 etf 可能弹性更高。呃，有具体的呃分需要分析的话呢，我们要可以事后跟我们联系 好。以上是我们关于地产板块近期的大致观点啊，与时间关系呢，我们不再去做更多的演述。呃，如果有更多信息呢？我们在八点钟，其实还有一场整个大周期的会议，大家也可以在那个会议里面跟我们整个国泰海同周期组的同事一起交流这一轮的大周期底部和各类型价格变化和因素的调节。好，以上是我的大致观点。
