物业工程主管电费怎么来算

电费发票变了，物业管理公司最近都在头疼电费，原来一百块钱就给你开一百块钱十三的发票，现在变了，电力公司给你开两张票，一张九十八块钱的专票，一张两块钱的不征税发票。 那物业管理公司在给租户开票的时候怎么开呢？大家有没有知，按照增值税法第六条，随电费代征的政府性基金不属于应税交易，不征增值税。所以一月份开始，电力公司普遍开始拆票了啊，一张给你开电费的专用发票，一张给你开代收的政府性基金的普票， 里面一般会列三种基金，可再生能源发展基金、国家重大水利工程建设基金、小型水库移民后期扶持基金。那这张是不征税发票， 对于物业公司来讲，以前是进项全额百分之十三，再给租户开销项全额百分之十三平进平出现在呢？前端拆了一部分不征税发票出来，那物业公司的进项就平白少了一块。怎么办？物业公司在往外开的时候也能开这种不征税发票吗？ 目前普遍认为不能。那怎么办？其实这个就跟物业转售自来水是一样的啊，转售自来水早就已经涉及到这个问题了， 自来水公司开过来的发票可能有三行，第一行是水费百分之三减一级水。第二行是污水处理费， 免征增值税。第三行是不征税。自来水水资源税啊，不征增值税，按财税二零零一九十七号文，各级政府及主管部门委托自来水厂随水费收取的污水处理费免征增值税。 那么财税二零一六十号公告里面已经删掉了这个税收优惠了啊。按照增值税法，这种代收的行政事业性收费，应该也会还原到不征税项目，二和三就都是不征税了。 对于转售自来水啊，或者说代收转付自来水啊，二零一六年五十四号我们开始就给了物业公司简易计税政策，现在仍然可以简易，只是以前可以差额简易，二六年一月一号以后就只能全额简易了，除非又给其他新的政策啊，平进平出，还得平白损失百分之三。 那污水处理费和水资源税部分怎么办呢？以往啊，主要是两种处理方案。第一种，把代征的金额填写到备注栏，这是营改增时代很多省份给出的执行口径，比如说重庆，在营改增政策指引第五条就提到污水处理费，写到备注栏就可以了，不征增值税。 回答最完整的是河北，河北国税局啊，关于营改政政策问题的解答之七第二十二条说，物业公司开据发票的时候，收取的水费按百分之三。污水处理费选择免税啊，就跟自来水厂一样，收取的水资源税，填写到发票备注栏注明。 这是第一种处理方式啊，只在备注栏写明第二种，分割单。二零一八年二十八号公告第十九条，分摊水电可以使用分割单的。 分割单是个好东西啊，这种方式下，对于基础水费，物业公司给租户开票，对污水处理费和水资源税部分开分割单，因为这部分他本来也不能抵扣嘛。分割单最大的劣处是什么？就是不能抵扣对不对？所得税是给正常税前扣除的，如果租户是小规模纳税，那更简单了，他不需要抵扣任何进项， 连发票都不用开了，就一起全开分割单就可以了。当然，也有些省份提出了第三种处理方式，要求按照经济代理服务来申报差额计税，代收费的部分可以开普票。 哦对了，也有第四种处理方式，就是他只给你开个收据啊，再什么都不给你了。相对来讲，还是第一种和第二种更靠谱一些啊。对于代收转付的电费，在官方没有明确的指导口径之前，个人认为可以参照水费的这种处理 啊。使用备注栏或者分割单这两种模式，不作为增值税销售额申报。如果开分割单的话，基础电费部分正常开发票啊，如果是小姑娘拿出来的，无所谓了，可以全都开分割单。 代收的基金部分开分割单。如果你想配合承租方把税前扣除凭证做的更扎实一些的话，建议你完整给他三样东西，一是分割单本底，二是盖章的收据，三是你自己所取得的不征税发票。

作为物业有别的业主有拖欠物业费的情况，包括您说也有这么长的一个时间之久，咱们物业应该去采取措施，是不是咱们应该去想办法，咱，咱不能说把它就摆在这，然后就让剩下的交过物业费的业主就面临咱们这个停电的状况。是，我跟你说是怎么回事吧？我们这边也在积极的催收， 管家也在努力的去催收，现在呢，我们在这个物业的这个服务大厅这看到了这个店，暂时目前的话是应该是已经恢复了，最后是我们自己兑钱 把这个电费交上了一点才给我们来电。下午七点多我记得可清楚了，物业说白了他账上就是没钱，那你没钱咋弄？你逼死他他也没钱。所以说现场只能先紧要的解决电费的这个问题， 那就由我们业主自发性的就说把这个钱直接转到这个供电局的账户，先把这个店送上来，可能你五百我一千的这种转过去，转过去之后呢，就是下午就直接供电局把这个店给送上去了，你们做员工知道不知道那个物业为什么周转不开呢？ 呃，只能说知道个大概吧，具体深层的原因大概直接说原因。那你想让我说是什么？是不是因为普罗的那个物业的钱被挪走了，所以说周转不开了？ 当时是有钱被挪走了，那一部分的钱拖的是我们去年的八月、九月、十月份的工资，有一千多万都没有再算今年的一些东西了，我们所缴纳的费用是不是发的全是今年的一些？那个工资没有发去年的一些，你确定？我确定。其实我们的工资现在是才发到四月半个月。嗯， 而且电费其实是六月份的电费，我们也是请的电费先先往前走的，但是你走不动了。那那，那没有办法，对吧？你要说是我们的工资发到七月份了电，六月份电费没有交，那你可以质疑这个五月份的运作是有问题的。

电费显示的是零点三一，服务费金额是零点九五，服务费金额是充电电费的三倍。这个服务费金额也太贵了，反正你越充越贵的，电费是一度多少钱？五毛六。然后这服务费呢？服务费是按阶梯、按工地，这个按小时来计费的， 零瓦到一百五十瓦，零点一六，一百五十一瓦到三百瓦。零点二一。无非为啥减底。之前我电车一块钱能充四个小时，现在只能充俩小时。如果说咱们超偏高，其他物业公司的咱们就给公司已经报备，必须要降。

哈喽，大家好，今天咱们聊一个近期很多物业公司困扰的问题，电费发票变更后，到底该怎么给租户开票？ 咱们先说说核心的变化。最近电力公司的电费发票和以前不一样了，在这之前，你交一百块钱电费，电力公司就直接给你开一百块钱，税率百分之十三的发票。 但现在变了，同样交一百块钱电费，电力公司会给你开两张票，一张是九十八块钱的专用发票，另一张是两块钱的不征税发票。可能有朋友会问，好好的发票为什么拆成两张呢？ 根据增值税法第六条，电费里面代征的政府性基金不属于应税交易，是不征增值税的。所以从今年一月份开始，电力公司就普遍实行这种拆票模式了，一张是正经的电费专用发票，另一张是代收政府性基金的不征税普通发票。 那张不征税的发票里通常会列三种基金，大家可以留意一下，分别是可再生能源发展基金、国家重大水利工程建设基金，还有小型水库移民后期扶持基金，这三种都属于不征税的范围，所以才单独开票。物业公司面临的核心困惑是什么呢？ 发票拆了，物业公司的进项数额和销项数额，还有给租户开票，到底该怎么处理呢？第一个是进项数额的变化，以前很简单，电力公司给咱们开全额百分之十三的专票，拿到手后全额抵扣进项，之后给租户开百分之十三的销项发票，基本是平进平出，没什么问题。 但是现在因为一部分变成了不征税的发票，这部分是不能抵扣进项的，相当于咱们的进项税，平白少了一项，这是第一个难题。第二个是对外开票的困惑。很多朋友问，既然电力公司能给咱们开不征税的发票， 那咱们给租户开票的时候，能不能也开这种不征税的发票呢？这里和大家明确一下，目前行业内普遍认为是不可以的， 那不能开不征税发票进项又少了，该怎么办呢？这个大家可以参照一下物业公司转收自来水的处理模式。其实这个问题早就有成熟的解决方案，因为转收自来水早就遇到过类似的问题了， 操作逻辑一致。自来水公司给物业公司开的发票，通常会有三行内容，第一行是水费，按百分之三减一计税。第二行是污水处理费。此前，依据市政府、国税总局关于污水处理费有关增值税政策的通知， 也就是财税二零零一九十七号位，他规定，各级政府及主管部门委托自来水厂随水费收取的污水处理费免征增值税。第三行是自来水资源税，同样是不征税的，那么自来水公司的污水处理费和水资源税这两部分不征税和免税的金额，物业公司处理方法， 第一种是很多省份都认可的，就是把代征的金额填写在发票备注栏。在营改增的时候，很多省份就给出了明确的执行口径， 比如重庆在营改征政策执行的第五条里就明确提到，污水处理费填写到发票备注栏就可以不征增值税。 实抄中仍可以参考，水费按百分之三计税，污水处理免税，水资源税备注注明的这种逻辑来执行，备注栏注明代收某某费用不征增值税或代收水资源税多少元，标注清晰，可以避免税务核查风险。 这也是食物中最简洁、最常用的方式，操作难度低，合规性强。第二种方法是使用分割单，适用于多租户的类型。使用分割单的政策依据呢，是国税总局二零一八年第二十八号公告第十九条明确规定， 企业租用，包括企业作为单一承租方，租用办公、生产用房等资源发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通信线路、有线电视网络等费用。出租方作为应税项目开据发票的企业以发票作为税前扣除凭证。 出租方采用分摊方式的企业以出租方开据的其他外部凭证作为税前扣除凭证。分割单呢，就属于此类外部凭证。那么分割单开具有什么要求呢？ 要注明分摊方分摊金额、费用的所属期间总发票的号码，这些信息同时留存总发票的复印件、租赁协议作为备查， 否则税务机关可能不认可。税前扣除基础水费部分物业公司正常给租户开发票，而污水处理费和水资源税这两部分就给租户开分割单， 因为这部分本身就不能抵扣，进项开分割单就可以了，这是实物中合租多租户分摊水电费的常用方式。那么分割单的最大劣势是什么呢？就是不能抵扣进项税。但大家放心，企业所得税是可以正常扣除的，不影响。如果租户是小规模纳税人，那就更简单了， 本身就不能抵扣进项税，所以连发票都不用开，全用分割单就可以。那么有一种方案是仅开去收据，就是只给租户开个收据，什么正规发票和分割单都没有， 这种方式在尽量别用，可能性太低。现在咱们回到电费的问题上，结合前面说的自来水处理方式以及当前电费拆票的实物现状， 在官方还没有明确给出电费代收转付的指导口径之前，我个人建议物业公司代收转付电费就参照自来水的处理方式， 采用备注栏注明或者分割单这两种方式，而且这部分不征税的金额不需要作为增值税销售额。申报实物中要明确，电费代征的三种基金本质与污水处理费一致， 都属于政府代收款项，不得开据增值税专用发票，避免开票违规。今天的内容就到这里，希望能够帮助到大家，谢谢！

二零二六年物业转售水电的税费，一条视频给你讲明白！物业会计们注意了，转售水电费税费，别再搞错了！ 今天我把二零二六年物业公司转售水电的税费，还有垫位里的代收政府性基金，不开不征税，发票怎么备注怎么用？分割单一次性讲全。 先记住两个税费，转售电费，一般纳税人百分之十三，小规模纳税选用优惠的征收率百分之一。反售水费，一般纳税人可以选百分之三的简易计税，小规模纳税人 选征收率百分之一。老的差额征税已经不能用了，不要再用错。重点来了，我们从电力公司拿回来的电费里都包含了代收政府性基金，这部分本身不用交税，但是很多物业不方便，也不想开不征税的发票。 告诉你们一个 s 局认可最简单稳妥的方法，一张发票全开，电费备注栏写清楚，再配上分割单注栏，直接照抄这一句话，电费含代收政府性基金金额限界分割单。 然后自己做一张分割单，把总表金额、商户分摊的金额、电费本金多少，基金多少列清楚，发票和分割单一起留存备查。这样做有三个好处，第一个是不用开多张的票，操作简单。第二个是备注和分割单合规有依据。 第三个是做账，申报时，基金部分可以剔除，不用多缴税。零二六年做物业的财务享受，水电就按这个来，简单清晰，不出错，也不怕查账。关注我，每天分享财税干货！

物业代收电费一元一度合理吗？昨天收到一位粉丝的私信，说物业代收电费一元一度，他们觉得这个价格有点高，想知道这个价格是否合理，今天我们就来聊聊这个问题。首先让我们一起看看电费的收取标准。根据川发改价格二零二零四百二十二号 文件的规定，安装了分时电表的用户，他们的电费是根据不同时段的用电量和目录电价来确定的，因现在取消了目录电价，代理购电用户应执行代理价。市场化交易用户执行市场交易价。 而没有安装分时电表的用户，则是根据用户与电网企业当月结算的平均电价，并考虑损耗来计算电费，同时限损率根据实际损耗收取，但最高不超过百分之六。所以根据这个计算方式，我们可以看到， 每个月的价格并不是固定的，而是会根据不同的因素变化。因此，物业代收电费一元一度的价格显然是不合理的。总之，物业代收电费的价格应该是按照相关规定和计算方式来确定的，而不是简单的按照一个统一的价格来收取。 如果你对物业代收的电费存在疑虑，建议拨打物价局的电话，同时也要注意保护自己的权益，避免因为不合理的收费行为而遭受损失。

最近物业管理公司呢，都在头疼这个电费啊，你看，原来一百块钱的就给你开一百块钱的百分之十三的专票，现在呢，又变了，电力公司呢，给你开两张票，一张呢九十八块钱专票，一张呢两块钱的不征税增值税发票。 那物业管理公司给租户开票的时候怎么办呢？按照增值税法第六条，随着电费代征的政府性基金不属于应税交易，不征增值税， 所以一月份开始，电力公司呢，开始拆票了，一张给你开电费的专用发票，一张呢就开代收的政府性基金的普票。那物业公司进项呢，就少了一部分，怎么办呢？ 物业公司再往外开的时候，也能像这样开一部分不征税发票吗？目前啊，普遍认为是不可以的。那怎么办呢？ 其实这个呢，就跟物业转售自来水是一样的，转售自来水早就已经涉及到这个问题了，自来水公司开过来的发票呢，可能有三行，是不是第一行呢，水费百分之三减一计税，第二行污水处理费免征增值税，第三行是不征税。自来水水源税不征增值税。 按照财税二零零一九十七号文，各级政府及其主管部门委托自来水厂随水费收取的污水处理费免征增值税。财税二零二六十号公告里面呢，已经删除了这个税收优惠。按照增值税法，这种代收的行政事业性收费， 应该也会还原到不征税项目。二和三呢，都是不征税了。对于转售自来水或者说代收转负自来水，二零一六五十四号公告开始就给了物业公司简易计税的政策，现在仍然可以简易，只是呢，以前可以差额简易， 二六年一月一号以后呢，就只能全额简易了，除非呢，又给其他的新的政策啊，平进平白损失百分之三。那污水处理费和水质源税部分怎么办呢？ 以往主要有两种处理方案，第一种呢就是把代征的金额填写在备注栏，就是引改证时代很多省份呢给出的执行口径啊，就是这样在备注栏注明就可以了。 第二种呢就是分割单，二零一八年二十八号公告十九条，分摊水电可以使用分割单的。分割单呢，还是挺好用啊，物业公司给住户开票，对于污水处理费和水资源税部分呢，开分割单，因为这部分他本来呢就不能抵扣所得税呢，是可以正常税前扣除的， 如果住户是小规模纳税人，那就更简单了，他就不需要抵扣进项，连发票都不用开，就一起全部开分割单就可以了。 好了，对于代收转这个电费，在官方没有明确的指导口径之前呢，还可以参照水费的这种处理，使用备注栏或者分割单，这两种模式不作为增值税销售额承报。如果开分割单的话，基础电费部分呢，正常开发票，如果是小规模拉出来呢，那就无所谓了啊，可以全额开分割单， 代收的基金部分开分割单，如果你想配合承租方哦，把税前扣除凭证呢做的更完美一些。建议呢，给他三样东西，第一个呢就是分割单，第二个呢就是盖章的收据，还有呢就是你取得的不征税发票的那个复印件。

啊，童总，我再问你一个问题啊，嗯，那你说我们从五千块钱的电费每个月能省下来之后五百块就好了。嗯，那么你这个从中是怎么给我们那个进行一个节能？这么省下来的电费是怎么预算呢？ 啊？如今是这样子的，其实这个很简单，因为我们前期再来考察项目之前啊，我们在整个地库，我们要进行一个考察的， 这个灯到底是原来是什么样的灯，对不对？那我们肯定要考察一遍对不对？这个是什么？包括你现在比方是有球泡灯，像这种球泡灯的话，那就毫无疑问了，那我就只看它的功率是多少瓦就可以了，对不对？比方是不是常亮的，还是声控的，还是感应的这种系列我要看清楚的。 那这个方向我弄完之后呢？那我们比方是产量的，那我就没有问题。十二的话，那我们可以再进行下一步的动作，那我第二步动作是什么呢？我就要做零号检测了，这个时候零号检测怎么做呢？就是说我们找一路，因为我现在电表下面啊，一个总表下面他有很多那个小黑关，会控制一路路的 这个照明灯，你知道吧？啊？那我们选择一路就可以了，比方这一路十根灯，十根灯的十个灯，打个比方啊，十个灯，那我们进行一个，再重新装个电表，这个这个时候装个电表，我们来测测它原来的 电量是多少啊？我们这个测试呢是有个周期，现在有好多人啊，他认为三天就够了，我三天不够，为什么呢？我们现在都要七天， 我就考虑到什么呢？因为礼拜六礼拜天的时候，这些业主没事干都出去跑跑逛逛，可能他来频繁的会找这个车，流动量会更大，知道吧？所以说我们考虑了七天，这个车是为一个 一个方向，就是为一个周期吗？就这个意思，那么他的七天测试完之后，是不是要测试我们呢？那我把他们的灯全部卸掉，这是个这换成我们的再进行七到七天的测试啊，这个时候测出来效果，我们再进行一个比较，比方你原来的十盏灯是八十瓦， 这个用电量对不对？那我们的经过七天之后，我们只装一个电就够了，如果原来是八十度，那你上绳的时候是不是变到八十八度了？ 那这个时候我就知道了，他原来是用了八十度电，我是用了八度电，那这个时候我八十减上八，是不是等于省下七十二度电啊？七十二度电，那我们双方可以进行分成 啊，投资方是我吗？那可能我是赚大头的啊，那可能到后续的话，可能你物业也会上涨，为什么呢？就是投资方每年是 从比方，我们从八七六五四，对不对？那你们不用说，你们是从二三四五六，是不是你们也会上涨，我们会下降，是这个方向的合作啊，好的，好的。

上期视频我们有粉丝在问，老师，我们公司的电费是由物业收取的，电费大于一千时，我们是不是可以用电费分割单来入账作为原始凭证？嗯， 他这个问题涉及到两个方面，第一个，我们的小额零薪就是小于一千时，也是不能使用呃，收据来入账的。 呃，小额零星的前提是我们的对方是自然人，我们的物业公司是企业，他必须是开据票据的。第二个就是我们的分割单的问题，今天我们统一来回复，大家拿出小本本记好，依据是我们二零一八年的二十八号。呃，公告的第十九条 里面详细写明了我们这个分割单的一个具体使用办法。嗯，他是在资产租赁背景下发生的附属水电等费用，包括我们的燃气，呃，冷气、暖气都行，可用分割单来进行扣除。判断的标准我们只有一条是看性质，不看名头。 呃，就是如果你在和对方有正式的房屋租赁合同，只是单纯我按我们的用量来分摊这个水电成本，没有问题，分割单是完全合规的。但是如果你是物业公司向没有租赁关系的业主收取水电费，或者你是作为房东，嗯， 加价甩售，这就不能再分摊了，这个就叫做转售行为。这种情况我们必须开起发票，用分割单是不合格的凭证。 呃，另外我还要强调一个方向，就是我们有的企业，他在收到的我们的水电费专票时进行的全额抵扣。这种情况下就是你。呃，即使你存在处理关系，此时也不能用 再使用分割单了。抵扣了进项税，就必须按照转售水电来开对发票，欢迎我们会计同行的小伙伴们一起来探讨。

讲解一下电费详单。电费单会标明时间、户号和户名，以及用电量和本期电费。首先看用电类型，售电公司只能做一般公商业和大工业。 其次居民生活用电、教育用电和农业用电不可参与。再看市场化属性，每入市显示普通代购客户，入市的显示市场化直购客户。 第一栏，代理购电电费，也就是电力市场化购电产生的电费，其中代理购电费为售电公司交易收费项目， 没入市的怎么算裸价？用代理购电电费除以计费数量。第二栏，上网环节限损费用，是指电通过输电线路传输而产生的能量损耗所导致的费用。 第三栏，输配电费，是指电流经过国家电网输送产生的费用，根据电压等级按度电征收，国网按照电压等级规定收费标准。 第四栏，系统运行费，是指电网企业在维持电力系统正常运行过程中所产生的费用。 第五栏，政府性基金及附加是国家征收的税，每度电按零点零四五二固定征收，用于新能源、水利工程、移民等补贴。功率因素调整电费，是指变压器功率不稳定对电网造成冲击的费用。大工业零点九，商业零点八五， 高于标准时为负值，低于标准时为正值，与电量无关。没有入市的企业会有风骨的各时段用电占比。市场化直购客户也就是签约了售电公司的企业，没有具体比例。平均电价是包含了所有收费项目的电价，不是电能量本身的价格。

邓宫近期有粉丝咨询，他们是一家写字楼的物业，每年一到收空调费就头疼，有的商户觉得自己用的少，却贪的多，有的质疑计费标准不透明，还有的以费用不合理为由拖延缴费，矛盾特别多。这到底怎么回事？ 这确实是很多写字楼的老大难问题，说白了，核心就两点，一是贪的不公平，二是账算的不明白。当然，究其根本原因，其实也是两点，第一是硬件跟不上，很多楼宇空调系统还是大锅饭模式，按面积平摊费用。但是你想， 同在一个楼里面，餐饮店的后厨一直在发热，空调几乎不会停，旁边的科技公司有服务器要去做散热，电费自然也会很高。而有一些小公司，到了点人就正常下班了，实际用电会少很多。 所以让这些用电差异这么大的几家公司交一样的钱，换了谁都觉得会不公平。 二点呢，就是管理不透明，很多物业只告诉租户要交多少钱，却不说明这笔钱是怎么算出来的，电费多少，维护成本多少，公摊是怎么分的？账本就像一本糊涂账，再加上空调偶尔效果不 太好，维护不及时，租户的体验就更差了，也就更不愿意痛痛快快的来交钱了。这就陷入了一个死循环，租户不满意不交钱，物业没钱维护 空调效果更差，更不愿意交钱，这样恶性循环，最终矛盾会越来越深。感谢各位能探圈的朋友关注我的视频，如果大家在合同能源项目中遇到中央空调的节能问题，欢迎在视频下方留言，我们一起来探讨。

讲解一下电费详单。电费单会标明时间、户号和户名，以及用电量和本期电费。首先看用电类型，售电公司只能做一般公商业和大工业。 其次居民生活用电、教育用电和农业用电不可参与。再看市场化属性，每入市显示普通代购客户，入市的显示市场化直购客户。 第一栏，代理购电电费，也就是电力市场化购电产生的电费，其中代理购电费为售电公司交易收费项目， 没入市的怎么算裸价？用代理购电电费除以计费数量。第二栏，上网环节限损费用，是指电通过输电线路传输而产生的能量损耗所导致的费用。 第三栏，输配电费，是指电流经过国家电网输送产生的费用，根据电压等级按度电征收，国网按照电压等级规定收费标准。 第四栏，系统运行费，是指电网企业在维持电力系统正常运行过程中所产生的费用。 第五栏，政府性基金及附加是国家征收的税，每度电按零点零四五二固定征收，用于新能源、水利工程、移民等补贴。功率因素调整电费，是指变压器功率不稳定对电网造成冲击的费用。大工业零点九，商业零点八五， 高于标准时为负值，低于标准时为正值，与电量无关。没有入市的企业会有风骨的各时段用电占比。市场化直购客户也就是签约了售电公司的企业，没有具体比例。平均电价是包含了所有收费项目的电价，不是电能量本身的价格。