经营性房地产开发用地是指什么

这一次呢，房地产的天可能真的要变了啊，那现在还在考虑买房的朋友，一定要重点去留一下，那这个呢，主要是源于最近的国土资源局办公的三十八号文， 当然里边最重要的是他的第十点啊，里边最重要的一项来讲的话，就是新增建设用地呢，原则上是不能用于经营性的房地产开发。那什么叫做经营性的房地产开发呢？其实他就指的是国有建设用地，用来呢建造商品住宅、商业办公、旅游娱乐这些项目。 那其实对于我们普通买卖来讲，当然里边影响最大的就是他的一个商品住宅，那对应的点来讲的话，就是未来在新房的供应上来讲的话，一定会受到很大的影响，未来可能新房的供应将会急速减少啊，那当然这个跟国家现在大的政策就是现在的去库存 有很大的一个关联性。当然呢，其实早期的工地上来讲的话，也是有这样一个相应的政策，那为什么这次不同是因为在这一点的基础上呢？前边他还有两个前提啊，一个前提呢，就是说 所有实施建筑用地规模总量呢，之后是会由省级人民政府来控制。那你之前呢，操作来讲，因为下放到地方政府，地方政府呢，他为了自己的地方性的税收收入， 他只能通过卖地来完成，但是现在有省一级的政府来控制，那他就没有办法完成这个自主权了，所以呢，新的工地方面来讲的话，就会得到很大的遏制啊。 而另外一方面呢，他现在你要求这种新的建筑的用地呢，需要与存量用地的盘活做一个挂钩，那就是年度新增的城市建设用地原则上是不得超过盘活总量的土地面积，并且呢会定期做一个监测， 所以呢，通过这两项一个手段来讲的话，就会把现在新增房地产的用地基本上做了一个锁死啊。 当然如果是你有一些城市中心区，像涉及到的边角地、插花地或者夹心地等等这些呢，如果你是做保值性住房或者是公用设施性的东西，他还是可以办理新增土地审批的，但是呢，他还是不能用这些经营性的一些用地， 所以这一招呢，可以说是从根本上现在采用了一个釜底抽薪的政策，他也意味着整个城市的发展改变了之前的一个策略啊。之前我会看到前景的发展来讲的话，很多城市开始大量的卖地，不断的是扩充，但是这个政策实施以后呢， 基本上来讲扩通的政策改为收缩的策略啊，因为外围对我来讲的话，不会再有大量的工地用于这方面的房产建设，而只有中心区的一些旧改的方面来讲，才会听一些相应的地块， 那整个城市的发展模式也会有这样一个相应的变化。而同时刚刚提到中心区的这些边角的地作为保障房子来讲的话，大家也会看到现在来讲就会对周边外围的些刚需房以及现在中心区的老旧的二手房会产生一些相应的影响 啊。当然呢，如果其他朋友有不同的见解呢，也欢迎在评论区做一个讨论，然后佛山买房严哥给你专一见。

这两天呢，关于土地所死啊，未来城市不让卖地的新闻是满天飞啊。好，那我就去认真读了这份由自然资源部、国家林业和草原局联合发布的这份文件，全书一共就是十三条，核心就是围绕一个关键词，严控增量、盘活存量、保障民生。 那文件当中最引起关注的就是这句话啊，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发好。就是因为这么一句话，被很多人断章取义，直接解读成不给卖地盖房子。 但其实啊，大家读政府文件啊，千万不要忘了一些前提文件啊文字。比如说这句话里面人家有两个前提是什么，新增建设用地和原则上啊，就这两个。什么叫新增建设用地啊？ 就是说，哎，从前那些农用地啊，没有利用过的转过来，从来没有盖过房子的，这些没有开发过的，这样的境地叫新增用地。 那以前的这类土地很大一部分都是用来盖商品房嘛，就是政府收储拍卖，对吧？然后开发商只要有钱的，就是拿地开发销售。 哎，但是这一次这个新政就明确，这类新地以后要干嘛，优先供给咱们一些重大项目，比如说高铁、高速、机场啊，或者是一些民生保障性住房呀，学校呀，医院呐，这些民生配套，那商品房其实是 他的开发排除在了这些优先之外，对吧？那再看，还有原则上呢，那人家还说了，原则上这三个字就代表了不是什么一刀切的禁止，而是明确的优先级。也就是说，哎， 你也不是说绝对不能盖，只是说你先保障了一些这个重大项目和民生需求之后，如果你还有剩余指标，那你是不是可以去做一个申请呢？是吧？当然这个审批有肯定会肯定会比较严格， 但是这里还要澄清一个误区，就是已经收储的那些，对吧？已经规划为宅地的那些用地啊，这些还是可以正常出让的，他不属于新增吗？他不属于这些新增禁地吗？ 但是如果说像之前一样想把什么啊，非住宅改住宅，这些指标应该还是会比之前更难。所以简单的说就是 存量宅地正常交易，新增宅地严控审批，这才是咱们这次新政的核心逻辑，大家听懂了吗？好，那那么啊，我们接下来继续再结合咱们今天广州二零二六年开的这个土地推介会一起来看， 很明显这次推介会咱们的住宅用地是有减少的，今年是四十一宗，商业用地呢，有增加四十七宗， 好，有些人就又一厢情愿，就觉得啊，就是因为这次新政吧，你看啊，就开始了，就是住宅就减少了啊，开始大做文章，但是拜托，这个和新政真的是没有一毛钱关系，咱们不要忘了去年广州大量的旧改收储，什么一千个亿还忘了吗？是吧？ 大家都可以在去网上查一下，咱们这个存量的宅地和旧改项目，和这次新政提到的新增宅地的是没有关系的，没有一毛钱关系的存货依然还是可以再拿出来。但是至于这次推荐后为什么没有拿出来， 那这就是人家正常的工地策略呀，政府也要有商业思维的，因为现在存量还够啊，新派的店还没上市呀，缓一缓嘛，你全部一下推出来，你让前面的怎么卖，卖个好价钱呢？这是合理的一个思维啊，一点都没有贬义的意思， 所以不存在有些解读啊，是因为地块所死，所以这次咱们广州的宅地啊，没有没有，有，有，收紧是吧？再说一遍，新增严控的是新增宅地，但是存量宅地就改项目保障房，会不断的补充市场供应的，所以大家不用操这个心， 那对于咱们买房的朋友呢，所以要理性啊。好，最后咱们再正确的解读一下，咱们这次的新政， 看似是土地供应的收紧，实则是房地产行业和城市发展的高质量转型，告别土地红利，回归民生本质，这才是未来的大势所趋。

自然资源部联合国家林业和草原局发布重磅红头文件，涉及房地产的重点如下，第一，严控新增建设用地用于经营性房地产开发。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。这意味着，中短期内，城市外围板块，类似运河新城、 新战等新板块新腾出的土地都将暂时按兵不动，区域供应或被掐死。第二，先盘活再新增建设用地规划实施总量管控。也就是说，不只是新增建设用地限制用于房地产开发，新增城乡建设用地本身的供应总量也受到了明确的限制，各地需要先盘活存量土地， 盘活多少，新增多少。第三，突破零星土地用地审批闲置，为城中村改造提供政策支持，有利于解决城市更新中零散土地难以开发利用的痛点，对城中村改造带来利好，也进一步表明土地资源向保障性住房、 民生配套倾斜。第四，简化城镇开发边界内征地流程，为城市更新提速。在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，应成片开发征收土地，不再单独编制土地征收成片开发方案，直接立好城市更新、城中村改造、保障性住房项目等的落地速度，进一步激活城镇存量空间。

二零年开年以来，最重磅的房地产政策来了，自然资源部最新发三十八号文，要求新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。到底对房地产市场和买房者有什么影响？我们后面再聊， 先把这条要求的含义给大家简单解读一下。通俗的理解就是，在过往规划中，已经落实好的存量建设用地，可以继续用做经营性房地产开发，但接下来新增的建设用地就不行了。那存量的建设用地有哪些呢？包含了很多之前没有开发的， 已经已经开发完的，上面有房子的。简单一句话就是，还没开发的建设用地和已经有房子的建设用地，他们加在一块，总量被锁死了。对整个房地产市场来说，土地总量锁定，也就意味着土地上面的房子总量被锁定， 也就是市场里面的供给被锁定，那对于供需关系来说，会更快的达到平衡，早日完成去库存，那这肯定是一件好事。甚至对于一些聪明人来说，供给总量数据定了，那其实可以通过一些数据去计算关键的时间点，到时候就可以提前布局了。 对于大多数城市来说，可以卖的未开发的建设用地总量也定了，那土地财政的好日子也马上要到头了。政府要从卖地造城市变成经营城市， 开发商也要从买地造房子变成帮助政府经营好城市。那如何经营好城市不再是大规模的开发，因为建设用地总量定了，意味着城市规模大致也定了，而城市规模定了，就意味着城市中心也定了，那关键就变成了盘活原来城市里面，尤其是市中心的低效用地了。 不管是城市更新还是原拆原建，还是拆改结合为开发建成问题用完之前，针对市中心老破小到底要怎么开发的问题，一定会有明确的模式，因为时间不等人，如果等地都卖完了，还没有新的模式的话，那土地财政的窟窿就没有人来补。 所以对于市中心的老公房老破小来说，这也算是挺大的利好。但别想着跟以前一样拆迁暴富，能够按照市场价给你收走已经算不错了，能够原拆原建的话，就算很好。那对于买房的小伙伴来说，首先不管是人口经济、城镇化水平以及目前的严控建设用地总量，都意味着城市规模和城市中心会相对稳定， 那这个时候地段的重要性就被提升到了前所未有的高度，尤其是城市核心区，成熟地段的好产品，稀缺性会进一步凸显， 资产保值和抗风险的能力也会更强。那稍微远一点的新城和郊区就分两类，命各不同了，一类是已经发展起来的，或者发展了一半的，有产业配套以及居住区，这种发展前景会更加明朗，后续发展的速度也会更快。毕竟土地有限了，不能再散弹枪了，得集中供应，提升群聚效应。而目前还没有产业的郊区与新城， 大概率会永远是郊区核心城，所以核心就是地段。第一，回归中心，拥抱稀缺，远离概念。但对于很多小伙伴来说，中心不一定是你能回归的，稀缺也不是你想拥抱就能拥抱的，因为城市规模和市中心不变，且土地有限，短期内会造成土地价值的重构，市中心的好地会更加稀缺，更加值钱， 同时未来有机地可能会伴随着拆迁成本，土地开发的成本还会变得更高，那天价地王就会继续。所以市中心的新房往后是宣告跟普通人彻底无缘了。之前有很多刚需的小伙伴，他们期望开发商先拿好的产品去为保改善群体， 再来做刚需群体的好房子，那这种可能性就大大降低了，除非这个城市原有的土地存量非常的充足，同时远一些的新房也会因为地快变少变得稀缺，那地都要没了，还哪来的新房？所以很多房子也会变成绝版的新房， 所以到时候最后的土地加上最后的政策，再加上最后的新房就会成为新的卖点，这种房子毕竟核心的地段优势没有，所以普通人还是能够购一购。那想买好地段的房子的普通人怎么办呢？ 踏踏实实的买市场存量里面有性价比的二手房，或者到时候政府兜底双轨制买保障房。而对于买不起房的小伙伴也别担心，进入到城市运营阶段以后，产业和人口是最珍贵的资源， 每个城市都会开始抢产业和人口，有产业才会有税收，有人口才会有消费，尤其是人才还能反向促进产业发展。那这个时候结合城市更新，收购老房子，还有存量的建设用地作为保障用房或者改造保障用房就会是趋势，最后就变成了还买不起房的住，政府收购后打造的公租房， 还有点支付能力的可以买政府的保障房，再有点能力的想住市中心就买二手，想要新房就去郊区，最后市中心的新房好产品只留给有真正支付能力的人。 最后大家可做的选择，你觉得是你在选，但其实冥冥之中都已经被安排好。至于很多人会担心房产税会不会来弥补土地财政的缺口，个人觉得现在不用过于担心，但是长久来看，房产税它是避人，在当下看，在市场真正起稳之前，都不会真正的去落实房产税。 大家有没有发现，其实现在出的政策不像多年前一样，一两句话就能解释清楚，是纯粹的利好或者利空，也不再是大灌水全军出击了，而是更加精准，更加有针对性。这其实就是我们当前政策的主要方向，从原来的漫天蜥蜴变成了现在的精准指导，最后拆分成了针对供应端的好房子政策，针对需求端的初婚初育政策、 人才政策、多孩政策以及不同类型的财税工具政策等等。具体当前以及后续政策的发展方向，后面我们也会出个视频来简单聊聊。总的来说就是，虽然现在的政策很难一两句话说清楚，但对于市场的终局来说，大概率都会是好事。

以后地方是不能随意卖地了，全都有限额。换句话说，土地财政的路子彻底被锁死了，而开发商没了土地更是无根之水，又有一大堆的房企将会排着队退出江湖。 那具体政策呢？是自然资源部和国家领草局发布的关于进一步做好自然资源要素保障的通知里面啊，说了三点，第一，以后新增的建设用地额度不再由各市自己说了算，全都由省政府统一管着，调配着用。 第二，想要卖新的好地，必须先把手里的存量闲置土地盘活。第三，新增建设用地原则上不能用来盖商品房卖。那说到这里啊，我们先来解释清楚，什么叫做新增建设用地呢？ 其实啊，就是把不是新增建设用的地，比如说农地和荒地，合法的变成可以盖房子的地，这个过程呢，在房地产的行话里面叫做农转非。 以前呢，经济观察报有篇文章提到过，中国的土地财政有个非常鲜明的特点，土地财政主要来源于增量土地，而增量土地主要来源于农用地转用， 通常呢，占每年审批建设用地的百分之七十左右。就是说啊，过去地方政府拿去招拍挂卖钱的开发商抢着的那些地，十块里面呢，有七块原本都是农田菜地或者是林地 拆迁呢，棚改就是这么来的，政府呢，先把农民的地给征了，把户口从农用地迁到建设用地，也就是农转非，然后呢，再通过土地市场卖出去。 那除了农转非之外呢，仅剩下百分之三十是存量土地，也就是原有的国有建设用地，比如老城区的拆旧建新，还有老工厂搬迁腾出来的地，或者是历史遗留下来的集体建设用地。但注意了，这些存量土地的规模，跟每年新增的农转非的土地比起来，根本不是一个量级的。 在房地产飞速发展的前二十年里面，几乎全都是靠农转非养活了那么多开发商，要是指望百分之三十的存量土地，压根就不够国养起开发商塞牙的。当然喽，也是靠着农转非土地财政直接起飞了二十多年。 而现在呢，新政告诉你，这条路行不通了，你想要卖新地的话，得先把存量搞定，新批的地优先要保障产业和民生，还有商品房啊，得要往后排。而这一点呢，直接限制住了商品房市场的发展，从根源就不让你继续往下去，也相当于断了土地财政的老路。 另外啊，城市也不能随便扩张了，有明确的边界，不能无限的建新城，建新区，那些现在没有发展起来的新城啊，未来大概率也不会发展了，说白了，就是房地产行业的野蛮生长彻底结束，未来的核心是盘活存量，精耕细作。 那之所以出台这个政策呢，其实就是换一种形式为房地产托底。第一，地方卖地收入已经连续四年下滑了，比二零二一年的峰值少了差不多四点六万亿。 以前呢，地方是房价的托手，靠卖地赚钱拉动经济，现在啊，地方反而变成了房价下跌的帮手。所以呢，国家从源头出手，控制地方低价卖地，只控制地方低价卖地，止住这个恶性的循环。 第二，库存压力太大了。二零二五年末，全国商品房的代收面积是七点六亿平方米，还没有算上那些拿了地但还没有开工的闲置土地。 之前呢，中职研究院公布过一个数字，截止到二零二五年末，全国你使用专项证券收回回购的存量闲置土地已经超过了五千五百宗，总用地的面积呢，接近三亿平方米。理论上啊，可以盖六亿平方米的商品房， 房子很明显已经供大于求了，再一批新地的话，只会让存量变得更多。所以你的政策明确，新增建设用地原则上不用于经营性的房地产开发，就是逼着市场先去库存吧。 第三，以前呢，城镇化率低，住房极度短缺，大家的需求是有房住。现在啊，城镇化率已经接近百分之八十六了，很多家庭都已经有房了，需求变成了住的好。 就像日本和中国香港地区，他们的城市建筑啊，不一定有多新，但街道干净，房屋维护到位，配套设施完善，哪怕是老房子也能住的很舒适。 国家呢，也要引导房地产走精细化的发展，不再追求盖多少新楼，而是注重城市更新，老旧小区改造、现有房屋的维护。那说完底层逻辑，再来说三个大家最关心的问题，也就是对购房者的影响，对开发商的影响，以及对未来房地产市场的影响。 对购房者来说呢，核心地段的房子，因为供应量减少了，稀缺性提升价格，它会相对稳定，甚至会有小幅的上涨。 但那些没有人气扶不起来的新城，房子的风险更大，因为如果现在没有建起来，未来也不会有机会了，因为这个政策其实就是在告诉我们，未来城市的发展不是向外扩张，而是向内深挖。 那对开发商来说，这是一场彻底的洗牌。小房企手里没有存量土地，资金能力又弱，又不会做旧改，基本上没什么机会了，要么未来就是被兼并，要么就是退出市场，要么就是等着破产。 而那些手里有大量存量土地的央企、国企，相当于掌握了稀缺资源，不用再抢新地了，慢慢开发就行。最后，对于房地产行业来说呢，行业整体规模肯定会缩小，强者恒强的格局已经形成了，而房地产的终局也即将到来。

以前的那都算什么？什么都不算，这次才是真正的王炸。就在刚刚，自然资源部下发了一个二零二六三十八号文文件，当中最王炸的内容是什么呢？ 你可以上网去查啊，是国家明确新增的建设用地，原则上不用于经营性房地产开发。 用大白话跟你们讲，你们现在不都说房地产是供大于求吗？那好，就在国家出面，从源头来控制商品房这块呢，可以说干脆彻底不供应土地了，全方面倒逼消化库存，盘活存量，从而进一步来稳定楼市。 有朋友可能就会问呐，那不可能吧，你不要骗我，这个经营性商品房开发，房地产开发应该是说商业公寓、写字楼这些吧，住宅应该不算吧。那不好意思，官方明确了经营性房地产的开发，它就包括了普通商品住宅的开发。 然后可能又有人会问，哎呀，这个应该只是暂时的，等过阵子啊，各个地方紧张，日子不好过，那就又会放开了。那我说最关键的一点，这个三十八号文是长期导向型的政策，他不是短期临时措施， 从硬化之日起，也就是这个月开始执行，整个十五五二零二六到二零三零年全程执行，长期有效。 看，三十多年的房地产市场彻底迎来了史诗级的转变呐。那么很多人 关心的自建土地呢？你看之前很多人幻想农村里宅基地会放开买卖，然后二零二五年中央一号文件出台，明令禁止， 后来又有人说，我这种国有出让的自建地块，那也会放开，毕竟地方政府要吃饭。那么现在这个政策一出，大家怎么看呢？

严控楼市增量的重磅新政来了！这是在源头上卡死新增土地、卡死土地，财政强逼的地方，要集中精力搞就改了。先帮大家梳理一下文件的三个要点，再谈一下我的三个看法。三月五号，国家自然资源部、 国家林业和草原局两部委联合发布了关于进一步做好自然资源要素保障的通知，文号是自然资发二零二六三十八号。我们理解啊，这是要对市场严控新增存量为王，民生优先、房地产去库存 权威有十三项内容和房地产紧密相关呢，有这么三项。第一个要点，新审批土地用途限制。 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发，但城农村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地 小于等于百分之十的，可以用于保障性住房、公共设施、营业网点和零售商业等民生保障用途的，可以办理新增土地的审批和供应。 意思就是说，不能出让新增开发用地了。第二个要点，总量管控与挂钩机制。对实现一张图联网的省市区实施建设用地规模规划期总量管控机制， 由省级人民政府统一使用。十五五新增建设用地指标。各省区市需建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制， 年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。这里边有两层意思，审批权归省里了，你盘活了多少才能新批准多少。 第三个要点，审批和流程优化不全线内的用地预审和先行用地项目，委托省级自然资源管理主管部门办理， 省级权限内的可按省级人民政府有关规定办理。先行用地支持与不实现一张图系统联网的省份，对纳入清单且在一张图上落图落位的国家和省级单独选址项目， 由省级自然资源主管部门审核后，出具符合国土空间规划的许可意见，有效期三年，不再办利用地预审和选址手续，取得意见即可先行用地 用力爆批。以最新年度变更调查成果为参考，明确地类属性，保证空间为宜性，不再审查压覆重要矿产资源相关项目。那对这个新政怎么看呢？我的详细解读啊，放在明天下午的闭门课里，这里主要谈三点看法。 第一，对大家关注的房价来说，一方面可能带来减少商品房土地供应，特别是人多地少的城市，在土地稀缺背景下，核心城市核心地段的房价长期上行趋势更为明显。 另外一方面呢，增加保障性住房供给，缓解中低收入群体住房需求，对一些非核心地段的房价可能产生平抑效应。第二，为城中村改造开辟民生用途通道，为旧改项目提供了灵活的土地供给途径， 既保证民生需求，又避免土地浪费。第三，对于新增用地不得超过存量规模的要求，有利于敦促各地 加大就改投入，通过盘活存量土地，增加有效供给，进一步平衡市场供需，形成以存量换增量的良性循环。我们的理解你同意吗？咱们周五下午四点闭门课里边讨论，欢迎大家关注老王。

最近很多人都在刷到自然资源部和国家林草局联合发的通知，不少博主说这是要限制房地产用地， 土地要变少，房价马上就要涨，很多朋友看了都慌了神，其实这都是大错特错，今天我就用最通俗的话给大家讲明白，千万别再被带节奏了。正式开始之前，请大家先点赞关注 我的节目都是客观解读财经热点，您的点赞是我继续创作的动力，所以请一定先关注我，谢谢！首先我得跟大家说清楚，那些说房价要涨的博主，根本就没看懂这个通知的核心，甚至连最基本的建设用地是什么都没搞明白， 就出来乱解读，目的其实很简单，就是想制造恐慌，让大家急着买房，他们好涨粉变现。咱们先弄明白一个最基础的问题，什么是建设用地？可能很多朋友觉得建设用地就是盖房子的地，其实不是这样的，建设用地的范围特别广， 只要是用来建建筑物的土地，比如说咱们平时走的公路，坐的地铁，还有医院、学校、科研机构以及工厂仓库，这些用地全都是建设用地的范畴。房地产用地只是其中很小的一部分而已。 而且新增建设用地不是随便就能批的，每年都要上报审批。像农用地、林地、滩涂地这些不是建设用地的土地， 要想改成建设用地，得经过特别严格的征收和收储流程，不是说改就能改的。就拿上海来说，二零二五年计划供应的国有建设用地大概在一千三百一十万到一千六百二十万平方米之间， 其中商品住房用地计划供应三百七十五万到四百八十五万平方米，算下来也就占整体工地结构的百分之二十九。剩下的大部分建设用地都是用来保障交通、医疗、教育这些民生项目和重大工程的。所以大家别以为建设用地就只是盖房子的地， 那这次通知里最受关注的就是两条内容，一条是年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地的面积。另一条是新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 就是这两句话被很多博主曲解成了限制房地产土地出让，说土地少了房价就会涨。其实这种解读完全站不住脚， 咱们先看看这几年的土地供应情况就知道为什么这种说法是错的了。全国范围内的详细数据可能不太好查，但是各个地方公布的数据咱们汇总一下就能看出明显的问题，那就是建设用地其实一直都很多， 尤其是住宅用地，根本不存在不够用的情况，反而是卖不动，库存堆的满满的。根据自然资源部公开的数据，截至二零一九年年底，咱们国家已经批准，但超过三年还没供应出去的土地大概有一千四百五十万亩， 这个数量差不多相当于近三年新增建设用地计划的总量。另外还有闲置土地，大概三百万亩左右。可能大家对这个数字没什么概念，简单说就是已经批下来能用来建设的土地有很多，一只闲置没被利用，光是放着的就已经够多了， 根本不需要再新增建设用地来盖房子。再看华创证券研究所的数据，截至二零二四年九月份，全国的土地库存大概有三十六点六亿平方米，这个数字比现房库存的三点八亿平方米多了很多。土地的去化周期达到了五十四个月， 甚至比二零一四年四十二个月的峰值还要高。这就意味着，按照现在的消化速度，要把这些库存土地用完，需要整整四年半的时间。 咱们再看各个地方的供地完成情况。中指院二零二二年的数据显示，截至当年十月二十七日，二十二个城市的住宅用地供地计划是一万四千五百二十二公顷，但是实际完成率只有百分之四十三。其中长春的完成率最低， 计划工地五百零九公顷，最后只完成了百分之十，也就是说，大部分计划供应的住宅用地根本就没卖出去。 到了二零二三年上半年，科尔睿的数据显示，一线城市住宅用地按照成交比计划来算，完成率只有百分之十一，二线城市是百分之十五，三，四线城市是百分之十三。 如果按照成交比公告来算，一线城市的完成率是百分之六十一，二线城市是百分之三十九，三，四线城市是百分之三十四。不管怎么算，完成率都非常低，说明土地根本卖不动。 到了二零二四年，情况也没有好转。科尔瑞的数据显示，截至当年八月十八日，二十九个重点城市的平均供地完成率只有百分之二十一， 大部分一二线城市的土地成交规模都处于比较低的水平，像北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，工地完成率都没超过百分之二十，其中广州和深圳更是不足百分之五，几乎没怎么卖出土地。 咱们再看乌鲁木齐的数据，二零二四年乌鲁木齐市国有建设用地供应计划是两千四百公顷，实际供应了两千一百一十五点三五公顷， 完成率是百分之八十八点一四，看起来还不错，但是其中住宅用地计划供应三百五十公顷，实际只供应了一百五十四点七八公顷，完成率只有百分之四十五点零九，差不多一半的住宅用地都没卖出去。再看上海二零二五年的数据， 上海商品住宅用地一共成交了七十七幅，包括十个 p 四的集中用地和协议出让的地块，合计成交土地面积大概二百六十二万平方米，用地计划完成率大概是百分之六十一， 虽然比其他城市好一些，但也还有接近四成的计划工地没完成。这足以说明住宅用地根本不是不够用，而是卖不出去，库存积压的很严重。 其实大家只要稍微想一下就明白，既然已经有这么多库存土地没卖出去，还有很多批而未供和闲置的土地， 国家为什么还要把新增的建设用地用来盖房子呢？这根本不符合逻辑。而且这次的通知也不是突然出台的， 而是和之前的政策一脉相承，有着很强的连贯性。早在二零二四年四月三十日，自然资源部就发布过一份关于做好二零二四年住宅用地供应有关工作的通知里面就明确提到要合理控制新增商品住宅用地供应，而且还有具体的要求， 就是商品住宅去化周期超过三十六个月的城市，应该暂停新增商品住宅用地出让，同时要下大力气盘活存量土地，直到去化周期降到三十六个月以下。如果商品住宅去化周期在十八个月到三十六个月之间，就要按照盘活多少供应多少的原则， 根据当年盘活的存量商品住宅用地面积，来确定新出让的商品住宅用地面积上限。 从这份通知就能看出来，国家早就开始引导房地产行业去库存、盘活存量了。这次自然资源部和国家林草局联合发布的通知，只是延续了之前的政策思路，进一步明确了新增建设用地的使用方向， 优先保障重大项目和民生事业，不优先用于经营性房地产开发。这并不是限制房地产用地，而是因为库存已经够多了，没必要再新增用地来增加库存。 可能还有朋友不明白什么是去化周期？简单来说，去化周期就是按照当前的销售速度，把现有的库存卖完需要的时间，去化周期越长， 说明库存越多，市场越疲软。现在全国土地库存的去化周期达到了五十四个月，已经远远超过了合理的范围。所以国家才会一直强调要盘活存量， 消化库存，而不是新增用地。咱们可以把房地产行业比作一个人，之前一直靠新增土地来扩张，现在身上的包袱太重了，库存太多，所以需要瘦身，而盘活存量，消化库存量 就是瘦身的第一步，只有把多余的库存消化掉，房地产行业才能健康发展。这就是国家出台这些政策的根本目的，其实一点都不复杂， 那些说房价要涨的博主，就是故意忽略这些库存数据，忽略国家的政策导向，故意曲解通知的意思，制造恐慌情绪。大家想一下，如果土地真的不够用，房价真的要涨，那为什么还有那么多土地卖不出去，还有那么多库存积压呢？ 显然，这种说法是站不住脚的。而且建设用地分为存量和增量两部分，增量就是新增的建设用地，也就是从农用地、林地转化来的土地。这部分土地本来就很稀缺，一直都是优先用来保障国家重点项目和民生工程的。 房地产用地大多都是来自存量土地，比如旧城改造、低效用地再开发，还有已经是建设用地的土地， 通过招拍出让。所以就算新增建设用地不用于房地产开发，也不会影响房地产行业的土地供应，因为存量土地已经足够多了。另外，国家也在鼓励国家队下场收购存量房和存量地，目的就是为了盘活这些闲置的资源，帮助市场消化库存， 让房地产行业的区划周期回到合理范围，这样才能实现行业的平稳健康发展。所以，大家千万别再被那些不识解读带偏了，国家出台这些政策，不是要限制房地产，更不是要让房价上涨， 而是要引导房地产行业摆脱对新增土地的依赖，通过盘活存量来实现健康发展，这对整个行业来说其实是好事，对咱们普通购房者来说，也能避免因为恐慌而盲目买房，造成不必要的损失。 总结一下就是这次的通知核心就是盘活存量，控制增量，优先保障民生和重大项目，不是限制房地产用地，土地库存还很多，根本不用担心土地不够用，房价也不会因为这个通知就上涨。 大家一定要保持理性，别被那些博眼球的解读误导了，后续有什么新的政策，我也会第一时间给大家客观解读，所以大家一定要错过最新的财经热点解读。

最新的土地供应政策来了，这个政策比较重磅，对未来楼市的影响也比较深远啊，今天我们来解读一下。 就在昨天，二零二六年三月十一日，自然资源部、国家林草局联合发布关于进一步做好自然资源要素保障的通知，其中第十条明确提出，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业发展， 原则上不用于经营性房地产的开发。虽然这个原则上并非完全禁止，只是一个强调严格限制，但是这个也属于硬扎门式的管控，只在从源头上控制房地产、 商品房的一个用地供给，到逼地方优先盘活存量土地啊。当然，城中村改造以及一些城市更新项目是属于这个政策 例外的一个范畴啊，也就说我们之前也说过，可能未来中国楼市合肥楼市的下半场啊，属于城市更新啊。那其他的土地供应可能会比较严格啊，就是原则上不再用于经营性房地产的一个开发啊。 这个配套管理机制什么呢？就是年度新增城乡建设用地面积原则上不得超过盘活存量土地面积， 实施增存挂钩机制，即新增用地需以盘活闲置低效用地为前提。 你之前的地没有卖出去之前，没有把它变成房子卖出去之前，是不能再去供的啊，这可是原则上的一个机制啊，那省级政府统一十五五期间新增建设用地指标，实行总量管控，那这个利好什么呢？ 那利好楼市啊，利好二手房，也利好目前的一些存量的已经拍出去的住宅用地啊，尽供参考。

房地产发生重大的变化啊，因为自然资源部在三十八号的第十条明确的规定，未来原则上不给商业经营性的房地产开发用地。什么叫商业经营性呢？这里就包括住宅、商场、写字楼等等。什么叫 非商业经营性的呢？比如，比如说铁路、公路、机场、学校、医院、保障房等等。照现在的房地产啊，地方政府来说，他是很希望卖地的，哪怕这个地方卖不出去地，他也想办法把这个地卖给自己的亲儿子，比如说卖给国有的城头啊什么，然后 从账面上看上去有有销售收入啊，完了以后那个地方的盖不盖再说了是吧？一年有个两百亿、三百亿的地卖出去，那他就可以用了是吧？那至于城头没钱怎么的？到银行去贷款那 所以才会隐形债务越来越多。那有些地方甚至很夸张的啊，就是他的房价在持续下跌，他地还在不断的卖，所以中央很明确的看到了这样的一个问题。那么全国性来看，还有种情况出现的是，原来卖出的地有部分除刚才那种情况没有开发以外呢，还有部分呢，他就 已经开发好了，但是他没有卖就空着呢。我们也可以用九个字来进行种来。第一是盐控增量啊，就是控增量啊，就原则上就 不给新增地了，例外情况除外啊，这例外的情况，那那就审核的非常严了。第二呢，要去库存，本质上来说，停止工地的目的就是要把你手上囤在那里的地，没开发掉的这些全部要把你清干净。第三个呢，如果新增的用地确有必要的，那就是要造好的房子了 啊，不能再处之乱燥。那么具体对于整个的房地产的情况啊，我觉得有以下几个判断，我觉得可以，可以供大家参考啊。第一个，对房地产的排序来看啊，他已经排在比较后面了 啊，来的这个主要的这个竞争主要是靠科技了。第二个呢，正是中国进宣布进入了纯粮粉时代，很多的国家要一百年 啊，甚至一百五十年来走完了这些中国小木头这个几十年就打开完了。第三个，各地的房地产的分化，包括房地产上市前的分化，将会更加的明显和迅速。为什么要加上迅速这样呢？因为强制出清了，即使杭州这样地方啊，以以往在过去十年卖了两万亿的地，但对不起，未来 无地可卖了，他没什么多少地给你卖，国家不允许你卖多少地，这样的种情况下啊，就意味着什么呢？就是杭州的这样的地方的房子 啊，房价有可能会率先能起稳。为什么人流进来多了，那就供需总体上他会更快的达到平衡吗？那买房的人还是多了，进来的人还是多了啊，这个供应的就 一辆，又被卡住。但是有些地方呢，人口在还在往外流。中国不仅是房地产，就是存量时代，而且人口的博弈也存在这个存量的这个时代啊，这就人不可能多起来，这无非是哪个地方吸引到人了。 我们看杭州啊，光出租司机就说河南的在杭州的工作人员，据说啊，在这打工的在这工作啊，河南一个省估计有两百到三百万人啊，你想想看，这个原来是河南的，他现在到杭州来，还是在这里 买房和租房？房地产企业现在来看，整体的这个赛道呢，是被缩小了，为什么？你房地产企业的工地他被控制了吗？是吧？经营性用地被控制，铁路、公路你也不可能，房地产开发企业是不搞的，你不可能去搞个机场，是吧？ 所以这样的一种情况下，由于整体的市场啊，要再产生做大风口，产生大的这个机会，这可能性就比较小了。但是有些企业做的小而美，近而美的，这个企业可能还是会存在。 这要去看这个房地产企业他的拿地的结构了，像有些拿地拿着五六线城市的，那这些地方的拿地的房地产企业日子将会越来越难过。呃，我们看到这个一月一号的发表这篇文章里，他就讲不排除某些房地产界会 继续爆雷。那这个文件，三十八号文件将会产生持续影响的一份文件啊，我建议大家呢，还要高度关注这个文件，房地产这个企业进入了一个新的时代，这个新的时代就是存量房时代。关注老爷带你看陈年史，谢谢大家。

跟大家解读一下自然资源部等多部门发布的二零二六年第三十八号文件。主要是第十条吗？对于房产的一个影响，网上也很多人在说这个是停止土地攻击了，这不是的啊， 对市场没有那么特别大的影响。主要是两条吗？第一就是新增的这个建设用地取决于你这个城市盘活的存量用地啊。存量用地分为三个类型啊，分别是拍出去的地， 嗯，一年以内还没有动工建设的，嗯，或者说动工了，但是投资金额不超过百分之二十五的长沙之门类似于。对对对，这种地在长沙很多的。 那第二种地下工地啊，比如说老婆小啊，城中村。第三种就是已经拍挂，但是没拍出去，留一些，或者说已经批复了，暂时还没有动的这种地块也很多。所以说长沙不再新增经营性房地产开发的建设工地啊，长沙现在能拍的地也是很多的啊，哈哈哈， 这一条告诉你的就是这个三内存量用地盘活多少就可以新增多少。但是他后面又补了一条，比如你盘活三千亩哎，你就可以新增三千亩建设用地，但是这个新增的三千亩建设用地原则性上又不能用于经营性的房地产开发，经营性的房地产开发发是包含住宅的啊， 所以第二条就是就给第一条给锁死了。其实第一条没什么意义，两条结合在一起，最大的理解就是以后郊区玩完了，城市边界要定型了，不管是大中小型城市的， 以皮肤的建设用地啊，已经可以满足当下的市场市场需求了，所以它最大的意义就是把城市边界收紧了。对，很简单，长株潭它的城市建设能够去盐城片吗？ 做不到对吧？长岭也没机会了，长流也没机会了，我们要修这个长岭线，长流线，你现在去皮肤建设用地批，批不出来。对对对， 国家可能给你就刚性的约束了。现在在长沙看到这一个整体的政策出台，就是就是加固了我们之前的一个概念啊，农生龙，凤生凤，老鼠的儿子会打洞啊，郊区再变成 一个新城中心区不太可能。对，但二零二六年上半年会因为这个政策让楼市的市场氛围发生什么显著的变化吗？那短期内是没有影响， 现在以批复的建设用地能卖的还多了去了，不管是市中心的还是我们郊区一些板块，像会展啊，大洲，大洲土地已经做完整理了的，他还是可以拍地的。长期来看啊，那肯定是好的，虽然现在有地卖，但是你总体来说它的数量还是有限的。 嗯，老坛这个解读，通过盘活存量用地，但是批的新增建设用地不能用于住宅，又不能用于住宅开发，所以他盘活的这种动力也不是很大。这种三类存量用地里面，我们回收是要花钱的。那现在有个问题， 回收的这个地，你如果市场没有好起来的话啊，地价起不来，对你还，你还能卖出那个钱吗？所以这个回收也没动力啊。我觉得拆迁也没动力啊， 只能说以前没拍出去的，你现在继续拍在已经占据了一些城市中心核心地段的项目啊，不用担心，现在买到的顶级板块以后就变成了边缘板块，城市发展已经进入全新阶段了，从增量到优化存量。 远哥，你觉得对于房东来说啊，或者让买家来说啊，你的建议是什么？有些房东以前可能还担心核心板块可能也会被背刺，但现在这个政策，也就是政府给这个市场打强心剂吧，只要你的板块地段足够优质，足够核心，是不会再有所谓的新的梅溪湖， 或者新的什么什么东西来背刺市中心了。这是我的感觉啊，因为以前长沙买房子，觉得可能买到河东的开福中心差，我就应该去买梅溪湖，那边很新很好，很 漂亮，很都市感。那现在这个政策，我的解读就是不要把期待放在新的板块，什么大泽湖啊，什么黑石铺啊，更多的应该把注意力放在主城区现有的这些优质资产，它的资产恒定属性更强了，就是我的感。

自然资源部三十八号文严控房地产开发用地，二零二六年三月五日发布，对咱们买房租房可太重要了。简单说就是以后新增的建设用地，优先保障那些重大项目和民生事业，原则上不再用来盖商品房、 商业楼这些经营性房地产。这可不是小事，直接关系到咱们钱包里的钱往哪投。可能有人会问，那以后是不是就没新房了？别担心，不是禁止盖新房，而是新增土地管的严了。这里面有几个关键规则得记牢，一是增存挂钩， 想新增多少建设用地，就得先盘活多少存量土地，也就是说得先把手里的地用起来。 二是像城中村那些边角料地块，就算用了也只能建保障房、公共设施或者民生商业，普通商品房还是不行。三是划重点，存量土地还是可以正常开发商品房的， 所以新房供应不会一下子断了。那这对房价和楼市有啥直接影响吗？听我给你分析分析。核心区、成熟区的新房供应肯定会收紧，因为物以稀为贵，这些地方的房子可能会更抗跌，甚至稳中有升。但远郊新区， 特别是那些本来库存就高的地方，新增工地又受限，区划就更难了，价格可能会成压，想涨价也难。二手房， 核心区的次新房估计会更保值，小麦也更容易出手。对于房企来说，以前那种在远郊拿地盖大楼、快速周转的模式可能行不通了， 以后得更多转向城市更新，盘活存量土地，还有建保障房，那咱们普通老百姓买房租房该如何决策？买房的话，优先考虑核心区，还有那些城市更新 存量盘活的项目，远离远郊那些纯靠新增土地建的大盘。租房的话，核心区的租赁供给应该会更稳定，租金也相对可控一些。总的来说，这个政策会让楼市格局发生一些变化，大家以后买房租房可得多留个心眼，看准趋势再出手。 你们觉得这个政策对你所在的城市影响大吗？评论区来聊聊你的看法吧。