038号文件效果

二零二六零三八号文件改写了房地产历史，我敢说这是旧市这三年来最为高明和有用的政策。 自然资源部发布二零二六零三八号文件，我就不给你念文件了啊，只给你分析一下，核心内容就是盘活存量土地，严格控制新增耕地。 这可是从土地源头上调整市场供需啊！这可比什么放开限购、降低首付、降低利率，管用一百倍，这才是旧市的根本。 这几年都知道二手房降价很严重，关键是降价也卖不动，什么原因？就是市场上的新房太多了，地方天亮的工地被赐了，开发商被赐了，买房业主被赐了，有二手房的每一个人。 所以，想改变房价走势，必须让二手房上涨，必须控制新房的供量。想控制新房的供量，必须控制土地的供量。想控制土地的供量，必须约束地方的卖地求财的欲望 好吗？二六二六零三八已经下达死命令了！一是一张图，由省级层面统筹全省用地，收回地方卖地权，控制地方土地供应。二是年度新增工地不得超过盘活土地面积，这是死命令。 三是划红线，新增建设用地，优先保障重大项目建设和民生事业。原则上新增建设用地不用于经营性房地产开发， 即便是城中村改造的零星用地，也仅限于建保障房。宝贝，新面包以后会越来越少，但吃面包的人不变，新的不够吃的了，不能饿死吧！那就买个零期或者过期面包吃吃喽！ 所以，老板就是要盘活二手房，当然，二手房盘活了，那新房会更加的火。点赞，我是大饼一个正经一手抓！

楼市啊，二零二六零三八号文件，历史性的时刻。这两天我估计啊，开发商可能都睡不好，因为呢，规则改变了，比降首付降利率很十倍的王炸终于来了，以后拿地啊，规则彻底变了 啊，就新增用地，原则上你不准建商品房，想要开发新地，你必须先盘活旧地才闲置。以前啊，像农用的地可以随便改属性变成商品房，现在只能建学校，公园，医院，想要建商品房，门都没有。 对乐清来说呢，影响更大。有两个区啊，滨海未来是去北和金丝海湾，这两个地方呢，本来就是靠新地去开发的，以后啊，新盘只会越来越少，很有可能啊，就只剩现在这几个楼盘。 真的是这样的，那很多客户说啊，温州为什么跌这么多，就是因为供应太多，乐清为什么房价这么稳？ 因为库存本来就少。我们极端的假设一下，以后国家直接掐断这个土地供应，那如果说供应进入这个清断时，月清一年只有一到两个楼盘，那到时候啊， 或许呢，不是价格的问题，而是能不能买的到的问题，但是有一点，好的房子依然还是值钱的。

最新的三十八号文件是吧？大家都知道了，那么关于城市的发展，他其实土地的使用是吧？他都给你把线给你划好了，理论上就是任何城市想要去开发新区，基本上就叫停了，不让你城市扩张了， 你只能往内部发展，也就是原有的城区范围之内，你去做二次开发对吧？去做城区改造，去挖掘原来内部的东西，他影响其实挺大的。咱们今天不聊财经啊，咱们只说跟老百姓相关的东西， 也许你自己年纪大了是吧？像我们这种不太可能再去换别的城市发展或怎么样，但是你的后代呢？对吧？你的儿女，甚至你的孙子孙女是吧？将来他要去选择发展的地方，你就得从这个三十八号文件里面看出一点东西来。 我盘了一下全国所有的城市，他们现在的城区的这个发展水平，以及他们的土地的实际的使用效率和再次开发的这个程度，再结合三产，什么叫三产？第一产业，农业，第二产业，工业，第三产业，服务。 把这几样东西综合评估一下，将来在全国范围内还有机会的城市。 当然每个城市都有机会，只是说相对而言机会更多的就十个城市，上海、北京、广州、深圳、成都、苏州、重庆、武汉、南京、杭州 部分先后啊，咱一个个说，首先这十个城市城市规模现代化程度已经很高了，他的区域已经扩的很大了，基本上城市内部的交通网线也全部布局好了， 大家都知道的，现在你要在想哪个城市要去开新的地铁线，什么建新的高架什么的，没那么容易的， 所以已经有的就已经占了先机了，这十个城市基本上全部都是基建到位了，那么剩下就是去凭他的这个三产。咱一个个说，上海农业现代化农业都市化全国排第一，高校，而且和服务业融合的最好， 工业上海大概排第三，服务业排第一，上海一二三产业比较平衡，总量和质量都能排在全国的前面，但是上海的进入门槛并不低，你外地的人想要去上海工作或者读书，考到上海去 没有那么容易，也是比较卷的。哎，全国到处都卷第二个北京现代化农业能排第二，工业排不上，服务业特别是总部经济基本上跟上海持平， 三产平衡度也是很高。但是和上海有个同样的问题，就是门槛有点高。接着说广州都市化农业也还 ok， 规模化工业在全国也排不上，但前十肯定有的啊，副业 全国前三，这个绝对没问题，但是广州占了个地理位置，南大门，他区域辐射很强，相比于北京上海，他的进入门槛就稍微低一些。接着说深圳，他只能说是高校，农业，工业呢，肯定是全国第一， 服务业也能进前十，整体来说进入门槛没有那么高，但是卷肯定是卷王。接着第五个 苏州农业，主要是环太湖流域，现代化农业也还算 ok， 和上海一样，农业和三产融合的好，工业全国排第二，服务业勉强能进，全国前十估计都进不了。前十毕竟是个地级市嘛， 前十五肯定是能进的，但是他强在什么？他是所有的这些谈到的这个十个城市里面，一二三产平衡度最好的，也就是几乎没有短板，而且他的进入门槛低， 比较友好。用外面的人说就是你大学毕业留在苏州工作，你有买房的希望。接着说第六个，成都，他谈不上现代化农业，但是他的保障性农业 在这里面是最强的。工业和服务业吧，在全国他可能啊排不上第一，但是从西部来说，他绝对是第一。然后他和苏州差不多，就是均衡性也特别好，一而三产当然了比苏州稍微差一点。接着第七个就是武汉了， 在大家印象中他好像农业不怎么样，其实武汉的农业是在成都还要上面一点，因为武汉的淡水资源比成都还要强些。工业应该说是华中一把手了，服务也是华中一把手， 他的三产融合度也是比较平均，这次我提出来的这个十个城市都是三产比较平均的，只有三产平均的城市， 他将来的发展潜力他的根基才好知道吧。第八个重庆，他的农业呢，偏特色农业，山地特色，保障性农业也比较好，但是农业现代化可能还不行，工业也偏科， 服务也可能啊，在西部地区跟成都啊 pk 一下，整体来说一二三产还算平衡。第九个就南京， 南京的科技农业还是不错的，工业也是有偏科，服务业对这个江苏这个经济大省来说应该是他是最好的。 但是南京跟北京有同样的问题，就是政治味道浓了一点，他给人的感觉可能没有那么友好。生产肯定是比较均衡的，只是说对于一个外地的啊，想去那边发展的。就是啊，你没有关系啊，或者怎么样就稍微吃力一点。 第十个是杭州，农业一般般，工业也是偏科，服务业比较发达，整体来说三产啊都是比较均衡的。这些十个城市里面，他呢就年龄结构比较好，而且啊也比较友好，那么你这十个城市就是将来你重点要考虑的， 我跟他说了，不一定是你，有可能是你的亲戚也好，你的后代也好，是吧，因为基本上全国的这个城市的优先级已经跟你定死了，在现在这种格局下 很难出现超越了。不把这个距离拉大啊，说心里话啊，就不错了，将来城市化肯定会越来越具象的，资源也会越来越集中的。 最后我把这十个城市按照第一产业、第二产业、第三产业，我分别把我认为的排前三的给他列出来， 农业，上海北京成都武汉并列，工业，深圳苏州，上海。副业，上海北京并列广州深圳。自己动脑筋嘛，将来就是在这十个里面选别的，也不说不好，就相对机会可能就没有这十个多。

刚刚发布的自然资源局的三十八号文件，是中国房地产发展史上非常浓重的一笔，也可以说对手里有二手房的老百姓，他是有划时代意义的。那么整体文件很长，但总结起来就是盘活存量土地， 严格控制新增工地啊。如果有新增工地了，那么原则上是不能用于房地产经营开发的，而且年度的新增建设用地不能超过盘活存量土地的面积。 然后关于这个政策，网络上有很多主流观点啊，大部分都是说你所在的这个城市的这个核心区的新房，基本上以后就要绝版了，因为不给批新地了，老业主再也不用担心今天我买了哪个项目 之后，周边又出了一批新房，然后因为市场不好，他又降价往外卖，然后再背刺这些我们之前买过新房的这些业主啊， 这这两年二房降价都卖不出去的一个核心痛点啊，因为新地的供应量一直很大，供应量一大，什么四代宅、五代宅，百花齐放， 就是你今天你觉得你买的房子其实挺现代，户型也挺好，位置也不错，但是没过两年你会发现又出了一个比你位置还好，得，房率比你还高，物以汇走更牛逼，价格比你还便宜的一个新项目， 所以这次老大就直接从根上就给他掐住了。但是此时网络上有很多人说房价马上就要大涨了，再不买就没有机会了啊。我觉得我要就这个定义给大家做一个纠正。首先我们要明确一下新增建设用地和存量建设用地的个定义， 就是新增建设用地，其实就是说之前可能是农田荒地啊，改成了建设用地，就是一般这种地在城市都是边缘地带，或者说是特别不好的一个位置 啊。当然其实这种位置改不改他也没有必要，因为他本身位置很破，就是改成了建设用地去卖房子，也没有人会买这个位置。那存量建设用地就是本身他之前就是建设用地，像村子、厂房，哪怕是之前动迁的地方，这都是存量建设用地。 大家可以打开我们当地的一个自然资源局的官网，因为城市的空微图他是有多少，这就是存量的建设用地， 所以长期看去化存量本身就是需要大量时间的啊。那么作为我们个人角度来看，当然我这个分析不一定准啊，我是觉得上面有意在刺激各个地区的 zf 在 盘活存量土地，或者说是搞好你这个城市所在的这个拆迁和城市更新的工作，让你把地方的楼市整起来，再寻思 地方 zf 需要的土地财政啊，这实际上我觉得就是一种倒逼，逼着 zf 不 得不去搞之前不想搞的一些烂摊子 啊。所以说这个政策的影响还是非常深远的，就是新增土地的减少肯定他是不争的事实，但是房价确实不会立马大涨，就是大方向，还是逐步提升大家的购买信心，让房价直跌回本。

楼市重磅消息！三十八号文件，业内简称金地令正式落地，房地产彻底进入运营时代！ 很多人还没看懂，那今天就用最直白的话给大家讲一讲这份由自然资源部等各部门发布的三十八号文件， 核心就只有一句话，就是十五五期间新批建设用地原则上不再用于商品房开发，这不是临时调控，而是从土地源头给楼市彻底定掉。为什么这么说？现在房地产最大的问题就是库存太大。 以前我们总在需求端发力，降息补贴，放松限购，但只要新房还在源源不断的供应，市场预期就稳不住。这一次，国家直接从供给端动真格，控真量和存量。同时政策明确， 真量与存量挂钩，地方拿新地，必须先盘活旧地，消化存量。 土地财政大拆大建、批发拿地的时代已经结束了，未来是城市更新存量，盘活资产运营的时代。总体看下来，信号非常明确，国家从之前的止跌回稳，到今年着地稳定，房地产市场 决心和信心前所未有，房地产正式告别野蛮开发，全面进入存量时代和运营时代。那落到我们豪宅业主身上，到底该卖还是该留？ 我给大家两个比较务实的建议，只代表个人判断。第一，如果你急用钱，有更好的投资渠道，那可以趁着现在市场交易量回升，该卖就卖， 回笼资金，落袋为安。第二，如果你不急于用钱，也没有更好的投资标的，那优质的豪宅就是你最抗通胀、最稳定的核心资产，完全可以长期持有，对冲物价上涨， 再通过专业的运营，让房子持续产生现金流。我是做豪宅装修租赁运营的，在我看来，当下用租赁运营对应市场 就是最稳妥的方案。如果你的房子现在还空着，又不想卖，想盘活资产，产生正向的现金流，月周期实现长期的增值， 可以来找我们，我们店资帮你装修，全渠道帮你出租，再配上管家式的服务，让你的闲置豪宅真正的实现价值最大化。

全网都在解读的自然资源二零二六的三十八号文件，我想问一个很真实的问题， 请问各位你们在哪看到的原文件？我现在打开的就是中华人民共和国自然资源部的官方网站，我在官方网站里边去看去查，我都没有查到一个官方网站真实发布的关于三十八号文以及三十八号内容的一个文件，没有的， 我没找到，我不知道大家在解读什么，我看不到原文件，我想解读，我找了半天，我找了一早上，我没有找到你们看到原文件的，麻烦艾特我一下，麻烦艾特我一下，让我看到这个原文件出处到底在哪里？现在的自媒体都已经 做到这种程度，就完全不去看。呃，真实的原文件就不做任何的源头的筛查吗？整个没有毫无根据就开始整了， 合适吗？各位，合适吗？而且还有一点，这个我现在都，我现在觉得很恐怖啊。这个，这个问题，咱们现在国家的大方向，房地产的大方向不就是控增量、优供给，去库存，不就是这个方向吗？ 这里边跟跟这个，这个文件，有没有这个文件，他都是这个方向呀？然后不能因为这一个文件好像搞到西安的房价或者全国的房价都要大涨了， 对不？呃，我相信现在已经有很多业主开始往上调价了，对不对？然后呢？很多朋友开始下场买房了，我支持你们下场买房，咱们去库存，对吧？帮助咱们国家去库存是吧？啊？是好的，我觉得没问题，但是， 但是咱们也要悠着点来吧，好不好？动动脑筋是不是？然后看一看这个原文件到底在哪？你连原文件都没有，大家在解读什么？解读什么？告诉我解读什么？我真的没有找到，有找到的快艾特我一下。真的艾特我一下，我要看一下原文件啊，谢谢大家，谢谢大家。

我一直说二零二六年，像极了二零一六年了，很多人还质疑我三十八号文件一落地怎么样，如雷贯顶了吧啊，这可是关乎很多老百姓钱袋子的啊。 文件很长，主要呢，就说了两件事，而至于说二零一六年房地产发生什么变化了，大家呢，可以去问一问那个身边当年购房的人啊， 一、新增土地面积不得超过盘活的土地面积，啥意思呢？以前吧，这个地方政府为了财政啊， 所出让的那些土地，大部分都为什么棚户区啊，或者说远郊啊，近郊的一些空地，而主城区呢，还有一些被占用而也闲置状态的土地啊，或者说是赖尾的项目，为什么不去开发呢？ 这种硬骨头谁又愿意去啃呢啊？但是现在不行了啊，资源部都下文件了，你不啃，那你就别新增了。 那么这样呢，就会导致什么接下来会出账的土地啊，一般都会以主城区为基调，新增的空地呢，会减少了，但主城区可盘活的土地，它毕竟有限呢，物就会以稀为贵， 从而会形成一个蝴蝶效应。毕竟啊，无论是从教育啊，商业啊，交通啊，医疗啊，资源啊，都很全面，你再加上现在那提倡盖好房子的基调，那么未来好地段的优质性资产 是不是就会回升了？那么第二条呢，主要说啥呢？建设用地原则上不再用于经营性房地产开发，要优先保障于什么重大项目建设，还有什么民生发展。 这一条吧，其实就有意思了啊，这个有人说吧，这不是掐断那个房地产的土地供应了吗？彻底放弃整个行业了？这我告诉你，纯扯淡啊，房地产上下游一百多个行业，说说掐断就掐断了，你说掐断就给掐断了啊， 哈哈哈，更何况现在咱说这个国际形势多乱套啊，一会贸易战的啊。所以说吧，经济才是根本啊， 稳楼市并不如说是稳经济，毕竟呢，这个房地产在哪个村他都是支柱产业啊啊，现在三架经济马车已经受限制了吧啊，那不就得从咱们市内来搞了吗？其实吧，这个本意很明显 是让城市发展的更好，老百姓住的更舒服。文件吧，主要是啥呢？让地方真正的去搞一些城市的大型建设啊啊，这些公园啊，医院啊，保障性住房啥之类的啊。 再回到之前，咱们说的不是没有共赢了，只是减少了而且会共赢的更好的位置了，这样一来，无论是说主城区好位置的优质性好房子， 或者说是什么近郊的一些好房子，他都会起尾回升了。但是啊，我所有的观点都在围绕着一点再说就是好房子，你不知道什么是真正好房子的啊，可以点下方的免费咨询预约，一对一的找我来详细聊一聊。

这几天很多人都在解读建设部发的三十八号文，比我想象中的促进楼市政策要狠的多，直接把工地数量给禁止了，而且还没有时间限制，也就是说 是明年可以恢复工地，还是三年之后都没有，我觉得这个比之前所有的政策都狠。第二个就像元月之后求是杂志说的，如果把所有的工具和政策一次性出区，我觉得还是还会有后续的政策。 金融类的银行的，那公积金已经出了，但是不是最后的，不一定，现在国家也不需要那么高的银行利率了，所以说银行政策可能也会发布，马上到月底二十号左右。 是不是现在是非常恭喜在去年十二月二十九号长春市拍地的那些企业了， 有些企业现在有钱也拍不到了。第二个就是恭喜有手里有项目的一些企业，可以物盘吸收了，正好之前把所有的限购这些政策全都取消了， 想怎么卖就怎么卖，想多少钱就多少钱卖的。第三个，恭喜各位有买房计划的，或者已经开始有苗头的，这个月内抓紧买，马上下月就复工了。普通老百姓都知道一个超市里边只有那么多面包了， 还有那么多人想吃面包，比你有钱的人多多了。有钱人的敏感度非常高，买面包有可能买个烘焙的店或者厂子， 所以说只能吃到面包或者想买面包的人抓紧吧。我之前我说房产必然大涨，很多人都不信，是我说早了点，我说如果按中国国内经济的传统发展模式的话， 最晚最晚二零二四年开始公布政策拉房地产起来了，那时候也拉了，拉不动了。这回好了，跟你说多少回呢？中国就是个左右的市场，一切都是看政策，很多人不能相信规律，只能相信政策。赶鸭子你上架的时候你才能去，是不是 需要排队找人说让你打疫苗你才开始打？多少个先利的是不是一个政策？好了，先说到这吧，赶紧去买房子了。

手里攥着二手房呢，是不是刷到这三十八号文件了？很多博主说呀，房价要回暖了，二手房啊，要涨飞了。 其实这份文件呢，在南方的一二线大城市，他肯定会有效，但是啊，他却救不了咱东北的二手房，反而啊，把东北楼市的底裤扒的明明白白。 老邓先给你翻译翻译说这三十八号文件到底说啥？你别听一些专家瞎忽悠，什么要素保障啊，存量盘活，说白了就两句话，第一，以后建新房不让你瞎建了，新增的建设用地优先给重大项目，民生项目 就是只能用于，比如高铁啊，高速路啊，学校啊，医院的建设，可就是不能随便的给你再盖这个商品房了。第二，以后盖房就是拆老旧厂房，改老旧小区，盘活烂尾楼。你想要拿新地盖新房，原则上可以，但是太不容易了。 那么听起来，这好像对于二手房是利好的，因为毕竟新房少了，大家只能买二手啊。就像人你总要吃饭烙饼，没有了面包你也得吃。确实如此， 这部戏咱们得说下的很高，对于一二线城市的这个二手房，一定会起到一个积极的促进的作用。但是呢，跟咱们东北啊，半毛钱关系都没有， 因为咱东北的二手房根本就不是新房旧房的问题。东北房价跌成这样，是因为新楼盖的太多吗？是压根他就没人买呀，人口外流才是东北房子掉价他最直接的原因。黑龙江，吉林辽宁人的掉价，他最直接的原因。黑龙江孩子的成人礼就是一张难下的车票， 你剩下这些老人和孩子谁买房？你没人买，他自然就要掉价。这是最简单的供需的逻辑的问题。 是因为咱东北人不够了，没人生孩子了，他就显着房子多了，老城区的老破小，郊区的大盘，挂牌量堆成山了，一套房子挂半年没人问，刚需早就被掏空了，谁还愿意接盘呢？ 三十八号文件把新房供给给你掐死了，本质上呢，是控增量去库存。但咱东北的库存，他早就不是说新房的问题，而是大量的二手房库存。 说直白了就是，哪怕你新房少了，他也不会有人去抢老破小的二手房，这反而会让大家更惊喜，原来这个地方真的没有人要这些房子了。所以说呢，三十八号文件，他吻的是南方的车水马龙，而不是你我脚下这片黑土地。 东北的二手房只能加速两级分化，贵的房子他永远都贵，你老 a 八到啥时候他也是 a 八，而老破小必将是无人问津。 那有人说说核心区域的好房子，次新房他总能涨涨吗？老邓告诉你，最多是不跌了，咱哈尔滨的南港，沈阳的和平，长春的南关，那些待遇优质的学区房， 地铁口，哎，配套成熟的次新房，即使没有这份三十八号文件，他依然会有人抢着要，毕竟新房买不到了，只能玩二手挤。 但是呢，他也只能做到止跌，你想要涨肯定是够呛，还是因为咱们东北没有这么多人了，年轻的不生老的呢？你总得走，青壮年的都往南方跑，那么人口外流才是我们现在要面对的实际的问题。 而掐断新房的建设，他解决不了人这个根本的问题，特别是远郊的一些大盘，没配套的老破小啊，房龄超过三十年的危房，直接就是宣判死刑了，那么以后只会是啊，核心区域的房子你得慢慢熬，郊区的房子直接烂在手里。 那么最后啊，给咱东北啊，看这条视频的这些哥们朋友们，特别是你手里边有多套二手房的家人们，我跟你们说几句掏心窝的话。首先呢，别判政策救世了，三十八号文件他不是来救世的，而是来救地方财政，他跟你手里的老破小没有关系。 其次呢，核心的优质房你要攥紧了，学区啊，地铁配套啊，这将是你最后的护城河，别轻易的割肉，可以等城市更新呢，等改造还能再熬一熬。最后就是非核心区域的老破小你要赶紧跑，别想着说能拆迁能涨价，再等下去可能连物业费都交不起， 因为东北的楼市他早就不是涨不涨的问题，而是能不能卖出去的问题。三十八号文件，他不是救世主，而是一面照妖镜， 照出了东北楼市目前最真实的情况，人口留不住，房子没人要，除了核心区域，剩下都是泡沫。所以我们要透过现象去看本质，东北的问题从来就不是新房旧房的问题，核心是人口外流，不婚不育。

昨天直播的时候确实有很多人在问这个三十八号文件，因为刚刚这个，呃，自然资源部出台了一个三十八号文件， 网上一大堆的主播呢，就说是开始减少甚至是停止新增的土地供给，那么对接下来的楼市可能影响是非常巨大的，是一个核弹级的一个政策。 本来是不想发这个视频，但是呢，呃，想到哪说到哪，我把这个事简单的解读一下，好吧。首先说这个文件呢，是三十八号文件，文件本身非常好，他是一个常效机制的一个 充分的一个体现，或者说是释放，由短期着眼短期的一个刺激开始，着眼于长远的一个更深远的一个影响的一个铺垫。政策本身非常好，但是关于这个三十八号文件停止了土地供给这个事，本身也确实很 三十八号是不是就是毫无边际啊？无稽之谈。因为首先说这个新增土地的新增建设用地的供给， 完全不等于新增房顶上开发用地的供给，这是一个完全的概念，混淆什么是新增的建设用地供给，就是为什么他要联合这个，呃，包括土地局，包，包括这个草原局，包括林业局等等这些。因为这个新增建设用地主要指的是农转非， 是由农业的耕地、林地，包括草地这些转成建设性的用地，这个才是新增建设用地的供给 啊，这个本来在每年就受到了很大的一个限制，是很相对很严格很稀缺的一个审批的过程。但什么是新增的房地产开发用地的 供给？那就是就是现在已经存量的这些建设用地，那这个和这个文件是完全不同的一个概念，完全是两码事。那么这个存量的建设用地包括这种 啊，棚户区啊，棚户区啊，城中村改造等等这些地块，也包括那些这个低效的用地，就包括一些废弃的厂房啊，包括一些废弃的写字楼啊、商业区啊，农贸市场等等，这些也包括啊，那种这个闲置的一些土地。 同时最主要的还包括的是已经是划到了建设用地，但是还没有推向市场，还没有出让的这些土地，这个量也非常大，这些才是现在咱们开发这个 呃房地产呃取得土地的最主要的一个途径和来源，那这个完全是两码事。所以新增建设用地 完全不等于新增房地产市场，开发的土地供给，完全没有这回事好不好？那么这是一个本质的一个区别。那么这里面的话就是说这次也谈到了就是新增建设用地的 优先，以后的新增建设用地再新增啊，由农地改成啊建设用地，那么优先保障的是重大项目的建设和民生事业的发展，原则上不用于经营性房地产开发。而且前面也说了是原则上要保证 这个新增的建设用地的规模不超过盘活存量土地的面积。这里边有两个原则性，一个就是说，呃，原则上来讲不能以后再新增这个 建设用地，不能超过这个你盘活的这个面积，那这个是鼓励地方的 cf 去尽可能的去优化，尽可能去去化手里这些存货这些存量。第二个原则上来讲是 原则上不用于经营性房地产的开发，那么不是说完全不可以，但是可能更多的是用于这个，呃，一些保障性的一些公益性的一些项目， 是这个情况，那么这里边那是不是会减少了？那确实也会减少，因为过这种贪大饼的过去这种贪大饼啊，这种模式可能就会得到很大的收敛或者是遏制，那么会不会影响当下的一个楼市的这个市场的发展呢？其实也不会，因为这些新增的 这些农地，是吧？这些这些农地基本上都在更靠外的一些区域，现在即便是你推向了市场，其实也没几个开发商去买啊，即便去买了，这些开发商其实也没几个人去买他的房子。 所以这些的供给的减少至少在短期内、长期肯定是好的，在短期内、在中期内对于市场的影响说实话是非常有限，非常有限，对不对？这是一个第二，就刚才谈到的就是说，那么很多人还会担心，那就是现在这些说的你的，你刚才说的这些， 现在市场上存在这些建设用地存量，有各种各样的这种存量，那还有没有进一步的下降的减少的控制的可能性呢？因为整个现在 zf 的 一些呃要求，就是说控制增量，优化盘活存量， 我个人觉着还是有可能的，是不是？但是这个更多的是一种象征性的，是一种诗意性的一种政策或者文件啊？那有可能，因为现在要考虑到市场的一个稳定，那有可能从十块减少到九块，减少到八块，减少到七块， 这是有可能的，但是你要说完全的停止或者大规模的再减少，这种可能性非常非常低，因为土地依赖土地财政，他不是一个短期可以解决、可以化解的问题。都不供地了， 吃什么喝什么，然后整个一个产业链吃什么喝什么，这个带来的民生问题、就业问题和经济问题会更大， 是不是？所以这个事他是有可能在现在的要求下会进一步的有些虚弱，但是绝对不可能遏制，不可能大幅度的减少甚至停止，这是完全不可能的，是不是？这是一个第二个就是说孩子还有可能担心，就是像香港这样，就是说这个用控制土地的供给，然后来推高来稳定 整个的一个楼市。就现在其实大家要注意到现在的一个市场的基本情况，就是我们从这个土地的供给已经从当时的高峰到现在已经下降了百分之四十五，百分之五十五，将近百分之六十。最峰值的时候是二零二一年，大概是八点七万亿，去年大概还有四点一万亿， 已经是当时的四折、四折多一点了，就在这个基础上再进一步下降。说句实话，对市场的土地的供给和新的砖头的、新的房子的供给影响非常有限。比如说咱们再下降到四万亿，咱们再降一万亿，降到三万亿， 他对市场的影响这样的收缩在现在的基础上他还多，他还有多大的一个影响呢？对不对？而且大家我经常算过一笔账，就你即便是比如说咱们再降到一万一，降到三万一，就是过去巅峰时候百分之三十，对吧？三十多一点点， 那么按照土地的成本大概是，呃，这个房子成本的百分之四十，百分之五十来算，大概每年新增土地推向推向市场的供给还有六万亿、七万亿、八万亿，去年我们去化了八万多亿，八点几亿平米， 也就说每年新增的土地基本上收缩到原来的百分之三十，其实也还是将将基本上能够满足未来市场每年的一个去化的需求，而且这还是在去化需求 啊，不下降的情况下，其实实际上还可能会进一步下降，这个需求基本上可以达到平衡，还是不会造成在短期内市场的一个极大的紧缺，而且更重要的这后面还有很多的存量呢。 狭义的存量是什么？现在统计局的数据对吧？现在在建的住宅的，还别说整个包括商业的，就住宅的是四十多亿 平米，将近五十亿平米，然后库存的那个库存是一个现房，刚才说的再建的是相当于是期房，库存是七点五亿平米，这加起来将近五十多亿，将近六十亿平米，这是已经在路上的，已经在市场上的， 是不是？还有就是那些刚才说的那些闲置的土地推向市场土地但还没有建设的还有几十亿平米。 然后从更广义的角度来说，老百姓手里控制率百分之二十，整个三百多万平米，有有五六十亿甚至更多的在存上的二手房市场上加起来是少说 是啊，六七十十亿，七八十亿，多说是一百二三十亿，一百三四十亿，就我们现在在现有土地出让极大收缩，极大压缩的情况下， 然后每年我们就去化八亿平米，还别下降的情况下，就现在的新增的和已经在市场上的，也够去化个 十年八年的，不会造成任何的短缺。所以说这样的一个政策，在短期内、长期一定是好的啊，政策的出发点非常好，但在短期内他 不会对市场带来太大的太大的一个影响，更不会出现什么稀缺啊、短缺啊、暴涨啊等等这种情况，是不是就这么一个结论？当然了，短期内有没有影响？有，因为会忽悠一批不知道怎么回事的人，对吧？一看又着急了，又上车了， 这是，这是一种欺诈啊，这是一种虚假的情况，由虚假的情况推高的一个位置，他未来摔下来的时候可能会更惨。 再补充一点，再补充一点，就是很多人都又关心，又会说就是如果不新增这个农地的建设用地，那么在存量上做文章，包括， 呃旧的旧城改造啊，包括这个棚户区改造啊，对吧？包括这个，呃低效用地的一个再再开发、再利用等等这些，那涉及到不涉及到一些拆迁，那是不是会对市场带来一些需求，从而推动 呃这个房地产的一个市场的一个向上的一个可能性？那当然有这个可能性，是吧？但是这个因为你如果真的是要去拆迁，不管是旧城也好，还是危旧房也好，还是怎么样要拆迁，那可能会带来一些激发一些需求出来 啊，在短期内会带动一些市场的一些热度和一些向上的一个可能性。但是咱们要强调的是什么？就是现在还是那句话，你外面的郊区的，偏远的，你那个地根本就没人买，本来现在就是在中心啊一些好地块上做文章， 那即便是有这样的一些改善，有这样的一个小的短期的变化，他也不是因为这个这个三十八号文， 是吧？他不是用这个三十八号文啊带动起来这个市场的变化，而是本来市场就是这样，对不对？所以大家也根本就不用过度的去担心这个文件，这些政策对于市场的一个 影响。文件是好文件，但如果你去过分的解读，那就真的是很三十八号了，是不是就这么多啊？

过年郑州的房子成交量确实增加了，特别是二手房，那成交量呼呼的往上涨啊。新房成交量不是很大，有些开发商还降价，比方说金水杯、 保利大都会从原来的两万二，现在一万两千八。呃，最后清盘的啊，确实降了，其他售楼部也降了，比方说美盛，比方说接下来还有一个售楼部，就金水北的这些售楼部接下来都要降价。 二手房成交量上涨，新房降价，这有些中介说了，房地产要起来了，房地产要回暖。也有中介说了，呃，自然资源局三十八号文件 说以后不允许再新增土地运作于经营性房产。 啥意思呢？啥叫经营性房产呢？写字楼，商业，不管是这个商铺呀，还是那种大型商超呀，包括住宅，就我们所说的这种七十年产权的住宅，还有这种公寓，四十年产权的这种小公寓啊， 就都不能这个这个这个这个去主要性的去开发。但是中介说的是啥？哎呀，没有土地新增了，现有的土地不够了，所以房地产要混的，你不要忘了下面还有一句话 啊，就是这个城市原来人家还有储存的土地，储存的土地在没有消化到一定地步之前不允许新增。假如说郑州市原来土地储存了有一万亩， 那么你这个一万亩没有消耗一定的比例之前不允许新增。现实情况下，郑州四环沿线批的地特别多，主城区也很多，所以 不光郑州，其他城市也是一样啊。这个房产中介，我也是房产中介啊，我的同行们，你们不要再恐这个吓唬这个普通老百姓了，吓唬 这个这个，最近想买房不是很着急的这一部分人了啊。郑州的二手房成交量最近暴涨，那是因为 过完年之后的小阳春，他们要买房给他们小孩上学，今年九月份上学，这是最主要的原因，要不然为啥新房价格往下降嘞，对不对？哎呀，因为二手房买了可以直接上学呀， 更简单呀，更方便呀，更便宜呀，为啥新房不涨价嘞？他要成交量上升了，他新房也应该涨价呀。嗯，这个朋友们啊，看抖音 在郑州房产这一块，房产博主这一块，呃，你还得听生哥嘞啊，即使说房地产市场回暖，未来最少也得是五六年的事，跟现在没有多大关系啊。