38号文件对长沙楼市影响

稳房价的史诗级大招登场了，新房供应直接给你掐断，立刻让市场供不应求，一二线城市的房价会应声而涨。你没听错啊，一开始看到文件的时候，我都不敢相信自己的眼睛。这两天，自然资源部和国家林业和草原局联合发布了三十八号文， 其中有一项规定对房地产市场产生了不可估量的重大影响，新生建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产开发。就是。看到这句话，一开始我都不敢相信，这是真的， 要这么决绝吗？翻译过来就是，以后新增的建设用地只能用于机场、高铁、高速、学校、医院、保障房等等的大项目，或者是民生项目。想建商品房不批了。如果严格执行这项规定，新房的供应马上会断崖式的下跌，市场立即就会进入到供不应求的局面。 你想一想，这对老百姓的心理会形成多大的冲击啊？历史已经无数次证明了，缺什么，老百姓就要抢什么，后来冷静看一看啊，还有原则上这三个字，那怎么理解呢？那意思就是没有完全堵死，还给你留一点口子。那要缩减到什么程度，才能符合原则上这三个字呢？ 他的供应是不是至少要砍一半以上啊？就是相比于过去，我至少要砍掉百分之七十到百分之三十。原则上这三个字大家可以自己去理解， 但是毫无疑问的，供应会大幅的减少。过去两年，我一直在说政策会出到房价稳定为止，于是我们看到了解限购、降首付、降房贷，但这都是从需求端入手，效果似乎也没有那么明显。 于是啊，这一次，我直接从供给端给你出了大傻气，把供给几乎给你掐断了。强控制造稀缺，这是要把新房变成黄金的节奏啊。严控、新增，这几乎就是复刻了香港的模式。 香港的房价为什么都属于全球最贵之一啊？就是因为香港的土地供应，他的新房供应非常的有限。去年春节香港全面撤拉之后，楼市一片长虹。二零二五年，香港的房价上涨了百分之三点三。这还是保守的估计啊，中原地产的老板施永清已经亲自下场，豪掷了六千七百万买了几套房。 他预言啊，到二零三一年，香港的房价会比低点上涨百分之八十五左右。你以为这就完了？还有三十八号文还有一项规定， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译成白话，就是，一个城市今年你能新增多少建设用地，要看你盘活了多少存量土地。什么是存量土地？ 一是批而未供，二是供而未用，三是用而低效。过去有那种开发商，就是来自于港资的，他比较爱干这种事， 就是把土地囤起来，等着地价上涨来吃这个红利。但是在新政下啊，这招已经行不通了，如果你的开发率不足土地的百分之二十五，那么这个土地就要被收回了。还有的就是已经爆雷的房企手中握有的那种没有开发的土地， 按照新政，这次大概率也会被收回。另外还有一些就是闲置的工厂、废旧的小区啊，这些城市要把它先盘活了，才能够给你新增的土地供应， 就是逼了各个城市啊，都要去拆去改，说白了就是你拆改多少，我才能给你新增多少。干活传让土地的工作是非常繁杂的，难度系数大，时间和财务成本都比较高，这项规定原则上是防止城市在盲目的扩张，你想要发展，那么先解决城区内的旧账，把它梳理清楚了， 我再给你批新的用地。大方向是对的，但是新建商品房的供应量减少，又因此叠加了一层 buff。 还有一条看上去不那么重要，但是细想一下，它也会对房地产市场产生重大的影响， 就是它规定在十五期间新增建设用地指标由省级政府统一统筹。那么未来会不会出现省里为了扶持省会城市或者是省内的计划单列式， 把原来用于三四线的这个建设用地指标会挪给这两个城市？还有其他一些细碎的规定，有兴趣的朋友可以上网自己去研究一下。接下来我想重点说一下， 老百姓面对新政之后的市场如何应对。首先就是我反复强调的，能建商品房的土地少了，意味着接下来的新盘会大幅的减少，那么现在已经批过再建的四代宅就会变得非常的抢手，好地段的项目甚至可能要抢， 所以接下来啊，像这种重点的好房子的项目可能就要涨价了。第二、三十八号玩新政，利好二手房， 尤其是利好一二线城市那些地段好、配套好的次新房。新盘供应大幅减少之后，很多的需求自然会转向那些资助比较好的二手房。我昨天还在一个群里跟大家说，房价已经跌了很多了， 地段好的好房子，次新房就不要倒在黎明前。第三，现在是未来五年最佳也是最后的一个置换窗口期， 尽量去把三四线的房子换成一二线好地段的房子，一二线城市的居民尽量去把远郊没有什么好配套的房子，还有租售比比较低的老婆小去置换成地段比较好的新时代宅或者是次新房，有本地改善需求的，比如说家里添丁了，我想从两室换到三室，甚至三室换到四室。 建议大家尽快的去市场看，去淘，亲自下场去了解市场的最新动态。第四，因为土地少了，未来只有头部的开发商才能活下来，中小开发商的生存会越来越难， 为了安全起见，尽量去选头部的大品牌开发商。现在想一想，最近一年在上海和深圳一下就豪掷几千万甚至上亿去购买大平层的那些富豪们，是不是提前获取了重要信息，或者就是大的方向啊，也能让他们利用时间差和信息差又大赚了一笔呢。

三十八号文一出，长沙楼市彻底变天了！最近长沙楼市真的不一样了，买家信心全面回归，看房抢房的人越来越多，中介代看直接忙不营，业主也从之前的降价甩卖，变成了现在惜售、稳价甚至涨价。 为什么市场会突然反转？根源就是国家刚刚发布的三十八号文件第一条核心政策，新增建设用地原则上不得超过糖国存量土地面积。 想拿新地，必须先把旧地、闲置地用起来。原国家房改课题组组长孟小苏早就说过，未来楼市存量土地 乾坤，这是贪大饼的时代结束了，核心地段的房子只会越来越稀缺。时代的市场回暖不是偶然， 是过去逻辑设计变了。罗明策，网易创始人，二十三年深耕房产，只关注长期主义。你手里的核心房产，现在还敢轻易出售吗？

跟大家解读一下自然资源部等多部门发布的二零二六年第三十八号文件。主要是第十条吗？对于房产的一个影响，网上也很多人在说这个是停止土地攻击了，这不是的啊， 对市场没有那么特别大的影响。主要是两条吗？第一就是新增的这个建设用地取决于你这个城市盘活的存量用地啊。存量用地分为三个类型啊，分别是拍出去的地， 嗯，一年以内还没有动工建设的，嗯，或者说动工了，但是投资金额不超过百分之二十五的长沙之门类似于。对对对，这种地在长沙很多的。 那第二种地下工地啊，比如说老婆小啊，城中村。第三种就是已经拍挂，但是没拍出去，留一些，或者说已经批复了，暂时还没有动的这种地块也很多。所以说长沙不再新增经营性房地产开发的建设工地啊，长沙现在能拍的地也是很多的啊，哈哈哈， 这一条告诉你的就是这个三内存量用地盘活多少就可以新增多少。但是他后面又补了一条，比如你盘活三千亩哎，你就可以新增三千亩建设用地，但是这个新增的三千亩建设用地原则性上又不能用于经营性的房地产开发，经营性的房地产开发发是包含住宅的啊， 所以第二条就是就给第一条给锁死了。其实第一条没什么意义，两条结合在一起，最大的理解就是以后郊区玩完了，城市边界要定型了，不管是大中小型城市的， 以皮肤的建设用地啊，已经可以满足当下的市场市场需求了，所以它最大的意义就是把城市边界收紧了。对，很简单，长株潭它的城市建设能够去盐城片吗？ 做不到对吧？长岭也没机会了，长流也没机会了，我们要修这个长岭线，长流线，你现在去皮肤建设用地批，批不出来。对对对， 国家可能给你就刚性的约束了。现在在长沙看到这一个整体的政策出台，就是就是加固了我们之前的一个概念啊，农生龙，凤生凤，老鼠的儿子会打洞啊，郊区再变成 一个新城中心区不太可能。对，但二零二六年上半年会因为这个政策让楼市的市场氛围发生什么显著的变化吗？那短期内是没有影响， 现在以批复的建设用地能卖的还多了去了，不管是市中心的还是我们郊区一些板块，像会展啊，大洲，大洲土地已经做完整理了的，他还是可以拍地的。长期来看啊，那肯定是好的，虽然现在有地卖，但是你总体来说它的数量还是有限的。 嗯，老坛这个解读，通过盘活存量用地，但是批的新增建设用地不能用于住宅，又不能用于住宅开发，所以他盘活的这种动力也不是很大。这种三类存量用地里面，我们回收是要花钱的。那现在有个问题， 回收的这个地，你如果市场没有好起来的话啊，地价起不来，对你还，你还能卖出那个钱吗？所以这个回收也没动力啊。我觉得拆迁也没动力啊， 只能说以前没拍出去的，你现在继续拍在已经占据了一些城市中心核心地段的项目啊，不用担心，现在买到的顶级板块以后就变成了边缘板块，城市发展已经进入全新阶段了，从增量到优化存量。 远哥，你觉得对于房东来说啊，或者让买家来说啊，你的建议是什么？有些房东以前可能还担心核心板块可能也会被背刺，但现在这个政策，也就是政府给这个市场打强心剂吧，只要你的板块地段足够优质，足够核心，是不会再有所谓的新的梅溪湖， 或者新的什么什么东西来背刺市中心了。这是我的感觉啊，因为以前长沙买房子，觉得可能买到河东的开福中心差，我就应该去买梅溪湖，那边很新很好，很 漂亮，很都市感。那现在这个政策，我的解读就是不要把期待放在新的板块，什么大泽湖啊，什么黑石铺啊，更多的应该把注意力放在主城区现有的这些优质资产，它的资产恒定属性更强了，就是我的感。

这两天，自然资源部的三十八号文件像一枚炸弹，在房产圈引起了轩然大波，房车们又一次高潮了，预言房价马上要大涨。今天这个视频呢，给大家讲明白这个文件到底是怎么回事。 引起讨论最多的有两点，第一，年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期的，原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期就是存量土地。 房地产高光时期，很多房企大量囤地，导致很多闲置土地无法开发。现在呢，你这个城市里如果想推出新的建设用地，得先把这些存量土地盘活。而且新增建设用地与盘活土地面积挂钩，先盘活再新增，你盘活多少，我就可以新增多少，不盘活不新增， 就像某大目前还有两亿平的土地储备，这些土地需要盘活，并不是房费口中所说的土地断供。第二，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 新增的土地不能建商品房，唯有只能在存量土地上建。除了那些房企囤的地之外，还有哪些土地是存量土地呢？就是城中村改造和老旧小区拆迁后形成的建设用地。 大家有没有发现一个现象，在城市化进程中，旧城区大多是一些老破小，而新房子都在向城市外围发展。 旧城区的地价比较高，但是可以用来建商品房，城市外围的地价低，但是不能建商品房，所以就倒逼着这些房企你来给我做旧城区的改造，城市需要更新，新城和旧城要一样繁荣，一起繁荣。 上海收购老破桥应该就是对这次文件的先期实践，这也是文件的大方向，统筹存量和新增建设用地，促进内涵式发展。最后关于大家比较关心的房价，放心，不会涨，我给大家打个比方，你们就能安心睡觉了。 现在的房地产就像一个人躺在一个浴缸里，这个浴缸有一个进水口和一个出水口，目前的状况是进水口快，出水口慢，现在的水位已经淹到脖子了，但是出水口自己控制不了，于是就根据出水口的流速来控制进水量， 把进水口的流速调到低于出水口，那么水位就会慢慢下降了，人就没有生命危险了。你要洗澡，你就用浴缸里的纯氧水就足够了。但是进水口呢，不可能永远低于出水口，那样水就会流干，人也就成了裸泳了。所以后期呢，还会调整进水口，大家拭目以待吧。

最近很多人都在问我两会结束之后出台的那个三十八号关于房地产的政策，雪松你有没有什么见解？我没有什么见解，我一个高中都没有毕业的人，但是粉丝既然问了我，作为一个房产人，我给大家简单的说一下我自己的理解啊。这段时间我也看了很多主播去讲这个政策，但是大部分我都不赞同，因为很多主播讲 这个政策一出台以后，不让拿新地了，楼市的价格要开始走高了。我只想说一句，你别高兴太早了，这个政策在我看来根本不是为了抬高市场价格用的，而是为了严控新增宅地，把城市发展的路子从摊大饼硬柳成盘活存量。 什么叫盘活存量？老城中心有这么多的老房子需要改造，有这么多没有建好的地方需要重新盘活，你不去弄，你还在远郊郊区从土地资源上面去拿地，去建新盘，把这些老城区的闲置房、老房子放在那，动都不动。这个政策就是针对这一条而弄的， 新增的地优先给到产业和学校、医院这些民生配套商品住宅，基本上是不给指标了。你想拿新地可以，但你必须得把手里的闲置的、停工的项目、 旧厂房盘活干净了，我再给你地，这就等于给了我们城市加了一个硬性的约束，你不盘活旧家地，我就不给你新地盘。也就是说从早期的盲目扩张，到处拿地，到处盖新盘，开发企业想在哪建就在哪建， 现在肯定是行不通了，政府想开发这个城市，首先得从老城区开始，那这样以后我们老百姓想在优先的位置，优质的位置上去选房，政府也会优先的开发老区老城的旧房子，把它改造或者是翻新，让更多的人在核心的位置能够选到更合适自己的房子， 这就是我的理解。而且远交大盘以后不会随便盖新房了。当然现在这个市场环境，开发企业你让他拿地他也不敢拿呀，对不对？这是我的理解，你赞同吗？

先把三十八号文件说清楚，核心一句话，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，土地优先保重大项目、民生产业。同时实行增存挂钩，新增用地要和盘活存量挂钩。简单讲， 不再靠贪大饼批新地、盖商品房，转向存量盘活城市更新，提质增效。再看长沙，本身， 长沙一直是全国楼市的模范生，房价管控严格，刚需为主，泡沫小。二零二六年开年数据很稳，新房均价大概一万零七百元左右，内五区核心板块在一点三万、一点四万， 二手房均价约八千七百元，整体只跌几万，跌幅收窄，没有大起大落。长沙的基本面很扎实， 人口持续流入，产业强劲，政策友好，取消限售首付，降低公积金提额，卖就买新油补贴， 市场任性，在中部城市里很突出。现在把三十八号文件和长沙结合起来看，三个关键影响。第一，土地段新房供给从增量扩张转向存量体制。长沙以后新增宅地会明显收紧，纯商品房很难再拿新地 开发重心转向城市更新旧改，存量盘活。这会带来两个结果，一是外围远郊板块、大片区开发速度放缓。二是主城核心地铁学区、江景等优质地段更稀缺。对长沙来说， 本来就不依赖大水漫灌式工地政策，只会让好地段更值钱。第二，供需端，稳供挤去库存，防止房价大起大落。三十八号文件本质是控增量，有结构，避免过度工地导致库存积压，价格下跌。长沙当前库存合理， 计划周期健康，叠加政策拖底，新房不会出现断崖式下跌，也不会暴涨。文件落地后，新房供应更克制， 品质更高，价格底盘会更稳，大涨大跌的概率进一步降低。第三，房价端整体平稳，结构性分化，核 心区更强。对长沙房价的影响可以概括为，全市板块分品质营。全市层面，稳字当头，全年大概率温和企稳，小幅波动，不会大涨，也难深跌。板块上， 内五区核心成熟板块更抗跌，先回暖。远郊板块以价换量，波动更大。产品上，刚需完，改善更坚挺，高品质、低融几率好配套的房子更保值。最后给大家一个明确结论，三十八号文件不是打压楼市，而是常效机制， 让房地产回归居住属性。对长沙而言，这份文件会加固房价稳定的底座，让本来就健康的长沙市场更稳、更健康、更可持续。总结一下， 全国定调，长沙受益，整体平稳，结构分化，核心保值，长期放心。如果你是刚需自助，现在是比较友好的窗口期，如果你是改善置换，优先选主城核心优质板块，安全性和保值性会更强。

这周来了个大政策，以后啊，地方不能随意卖地了，全部都有限额。以后地方新增的建设用地的额度不再由各市级自己说了算，全部由省里面统一管统一调度。 你要想卖新的好地，必须先把手里的存量闲置的土地盘活。更重要的是什么呢？新增建设用地优先要给到国家的战略项目、产业项目，而不是酒店的商场甚至住宅。 由于国家原则上严控新增经营性用地的一个供应啊，短期来看，长沙的土地的供应啊，肯定会要减速的， 商品的住宅的供应量肯定会减少，那么有利于存量房商品住宅进一步的去化。长期来看，房企想在长沙拿地将会变得非常非常困难，不少房企呢，将会退出历史舞台。同时 长沙新房的供应会越来越紧缺，后续的话会以城市更新为主，新房的价格肯定会水涨船高，二手房凭借较高的性价比，吸引刚需客户群体，占据了绝对的主导地位，长沙真正迈入的存量房时代。

最近房地产圈子里面都在关注一份三十八号文件，接踵而来的就是那些房吹们铺天盖地的解读，什么国家停止工地了以后房子成绝版了，房价要暴涨了，赶紧上车吧。你说这些房吹真的是为了卖房啊，无所不用其极。 你是连最基本的汉字都不认识了吗？听好了，新增建设用地。什么叫新增？就是以前的那种耕地、林地、荒地，通过征地变成城市建设用地，说白了就是向外摊大饼，占农田盖楼。可是某些防吹自媒体呢 啊，直接把新增两个字给他去掉了，标题就写成国家停止供地了，房价要暴涨了。我就想问问，你是语文没学好还是故意欺负老百姓看不懂文件呢？ 城市里那么多的旧厂房，老旧小区，城中村啊，这些叫存量用地，这个不叫用地吗？这个是希望各地去盘活旧地，别老盯着那些农田。你家明明还有半冰箱的剩菜没吃完，你妈就跟你说今天不准备买菜了， 结果防水跑出来了，说完了，以后没菜吃了，菜家要上天了。这个不是蠢呐，这个是坏啊。 以后房子到底会不会越来越少呢？第一，总量没减，只是来源变了，你想用新地可以，但是你得把县城里面的这个闲置的旧地盘活，存量不够了之后再根据真实需求用多少批多少。这个是属于先啃硬骨头，你再吃新肉对吧？ 第二，位置变了，以前的新房都在交环，外环荒无人烟，配套全是靠锤。以后的新房更多是什么？来自于城市更新旧改，集中在配套成熟的核心地段，但房子总量并不会因此而减少多少啊，也不会是断崖式的下跌。 那第三呢？保障房要发力了，以后呢？市场归市场，保障归保障的，这个双轨制会加速， 那刚需他也有托底，改善有选择。我必须多说一句啊，房地产确实是国民经济支柱他不假，但绝对不是某些人用来收割恐慌的工具。把控制增量歪曲成停止供地啊，把结构调整歪曲成暴涨的前沿， 这种行为不仅误导老百姓，是对国家这个政策的恶意消费啊。真正负责任的这个自媒体应该帮大家看清楚趋势，而并不是说老在那扯虎皮唱大戏的忽悠人制造恐慌。 所以下次再有人拿的这个三十八号文件说没地了，暴涨了，你就直接可以把这条视频甩给他。 记住啊，地有的是，只不过是现在的存量还没有用完，就没有必要再去搞新增了。城市在转型，买房的逻辑也得跟着转型。如果说谁觉得我说的不对， 欢迎随时来找我掰斗一下，我到时候甚至可以开个直播给你上一课散会。

自然资源部的三十八号文这两天被地产圈热议，特别是那句新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，已经被无数人解读为新房就要绝版了，我也不想泼冷水啊，但是我在官方网站上 并没有查询到任何有关的文件，不知道网络疯传的所谓的原文截图是从哪来的。当然，他可能只是一份内部文件，还没有被公开，或许他也只是一份待发文件，只是被提前泄露了，又或许这只是一场彻头彻尾的流量闹剧。从公开的资料中搜索， 目前权威媒体我也只看到了新华财经的报道，但也没有权威的截图，就姑且先认为这个通知是真的。但是对上述的这个条款的内容，我觉得跟我们物业行业还是紧密关联的。 既然新建用地和存量建设用地要挂钩，而且新建不能超过存量的盘活，那就会倒逼地产商在存量的盘活上下功夫。首先肯定是优先开发，以批未建的，那这个总量肯定也不多，更重要的就是要承接旧房改造。说直白点，你想拿地想开发， 必须先去啃那个老骨头，这就直接把物业行业都拖进了一场前所未有的强制升级。首先旧改， 你比如加装一些设施设备，这就直接提高了小区的维护成本，那就会导致物业费是百分之百要上涨的。你比如加装电梯、新增机械车位，加装监控门禁、消防等等，还包括绿化提升、道路硬化、 水电管网、照明设备的全面升级。以前那些没有成本的，现在有成本了，以前物业费三毛五毛的，改造后可能直接就跳到一块钱以上了。然后最恐怖的矛盾就来了，房子确实是变新了，环境变好了，但一部分业主根本就不想为新的服务买单。这当然也不能怪他们， 这是城市化进程，逼着他们去提高了生活品质。但是提高生活品质是需要成本的，但是对他们而言，目前的生活品质不是他们的生活必需品。所以接下来就会看到三种冲突。 比如有的人说，我住了一辈子，这个房子没有物业，也没有物业费，现在凭什么交钱？以前房子旧的时候，没有电梯，没有门禁的时候，我照样活的好好的，反正我不用电梯，也不需要这个监控，我不交钱你怎么办？那有的人又说，我觉得这个提升环境挺好的， 我需要这个便利，我也需要房子的保值，我愿意交物业费好。还有一种人，就是租户和房东，租客只管住，租了房住个一年两年，他不想交，那房东说，我改造之后我也没住啊，我也不想交。那到最后，同一个小区，甚至同一栋楼，好几种不同的立场，那业主间的矛盾就会加聚。 这个新的政策出来之后，政府要的是城市面貌，开发商要拿低的指标，负责物业维护的人，不管是物业公司、社区、街道，这个成本是实在发生的，他们只想要活下去。有的业主想要品质，有的呢只想要省钱。改造是被推着来的，物业费呢又是被逼着涨的，服务是被强行升级的， 这就形成了新时代的观念，还停留在了原地。 这可能就是未来行业五到十年的宿命，从改造老小区到加装设施设备，导致成本上升，那物业费必然上涨，但有的业主不认可，不接受，更不理解。最后新的矛盾大爆发，这新政表面管的是地，实际改的是城，但最终炸的是物业费收费的矛盾。旧改越猛， 物业费冲突越利，房子可以一夜变新，但人的观念、付费意识很难在一夜之间就跟得上。