38号文件对城中村的影响

说一下全网热议的三十八号文对城市更新、城中村改造及房地产行业的整体影响。先说结论，一是开发商将从拼拼盖新房子转向好好盘活旧房子。 今后大部分开发商都不能再拿新地盖房子赚钱，而只能去搞城市更新，就想去改造、盘活闲置土地等项目， 谁能把旧房子、旧土地用好，谁就能在这个行业里活下去。二是开发商的开发方向越来越往民生上靠，以后想拿新地盖房子，得先考虑建保障性住房、超市、学校这些民生配套。 也就是说，开发商不能光想着盖商品房卖高价，还得想着怎么把小区的配套搞起来，怎么提升住户的居住体验。三是房地产行业会越来越集中，小开发商可能会越来越少。 因为盘活存量土地、搞城市更新需要很多钱，也需要很强的运营能力，中小型开发商可能玩不起。 因此以后大开发商会越来越吃香，他们有钱、有经验，能搞定复杂的城市更新项目，而且行业分工也会越来越细。比如有的开发商专门搞旧改， 有的专门搞保障性住房，大家各干各的，专业的人办专业的事。四是城市更新、城中村改造将变成房地产行业新的增长点，以后不会再像以前那样大规模拆迁重建了， 而是更注重对林山土地的利用和对老房子的改造升级。比如说把一个老小区的停车场扩建一下，或者把街角的空地改成小公园，这些都是城市更新。而且城市更新会和保障性住房、民生配套结合起来， 这样既盘活了存量，又改善了居民生活，一举两得。回到三十八号文本身，三十八号文是自然资源部、国家林业和草原局三月十日发布的关于进一步做好自然资源要素保障的通知， 也即自然自发二零二六三十八号文件。三十八号文要求，新征建设用地需要遵循三个原则，一是各省区市年度新征城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。二是新征建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展。 三是新征建设用地原则上不用于经营性房地产开发。对全市场的影响方面，我们认为主要是两点，一是商品房土地供应减少，核心城市核心地段的房价长期上行趋势将更为明显。 另外，因为要同时增加保障性住房供给，因此可以缓解中低收入群体住房需求，对一些非核心地段的房价也可能产生平抑效益。二是为城市更新城中村改造开辟民生用途通道， 为旧改项目提供灵活的土地供给途径，既保证民生需求，又避免土地浪费。其中，对于新增用地不得超过存量规模的要求，有利于督促各地加大旧改投入， 通过盘活存量土地，增加有效土地的供给，进一步平衡市场供需，形成以存量换增量的良性循环。也就是说，城市更新、城中村改造的拆迁规模和力度有望持续加大，以此解决增量建设用地的供给需求。

千万别瞎买房了，三十八号文件彻底改变了房子的稀缺性。自然资源部发布的三十八号文件，百分之九十的人都看错了，这根本不是普通的楼市调控，这是直接给房地产过去二十多年的发展模式化成了句号，未来楼市的格局从这个文件开始，将彻底被改写。今天我不用专业术语， 全用大白话给你掰开揉碎，这个文件到底说了啥？未来你的房子是涨还是跌？看完之后你心里自有答案。三十八号文件里最能决定未来房价走向的一句话就是，新增建设用地，优先保障重大项目建设和民生事业发展， 原则上不再用于经营性房地产开发。很多人听到这两个专业词就蒙了，别慌，我给你翻译一下，就两句话，第一，什么叫新增建设用地？荒地，还有农用地，本来可以申请改成建设用地， 拿来盖商品房以后，这些地原则上不让用了。那第二个，什么叫做经营性房地产开发？咱们老百姓买的住宅、商铺、写字楼全算里面，一个都跑不了。那这两句话结合在一起， 就是过去二十多年，我们城市发展大饼模式彻底的被淘汰。你一定知道过去的城市是怎么扩张的，因为市中心拆不动，拆迁成本太高，那城市规划就往郊区发展，疯狂的建新区，把郊区的农地、荒地全部改成建设用地，房子越贪越大， 房子多了自然也卖不上价，但现在这条路已经彻底的被堵死了，文件规定，郊区用地不让随便盖商品房，那未来远郊的新房供应量将会直接断崖式下跌。那有人会问，以后地方 z f 不 卖地，那财政靠什么拿收入？总不能喝西北风吧？不用担心，文件早已经把路给地方规划的明明白白， 虽然没有新增供地，但是存量的建设用地完全不受限制。大白话就是以前批了但是没有建的闲置土地，还有城市的老城区的老旧小区，棚户区拆迁之后腾出来的净地，你随便拿来开 发，说白了就是国家告诉地方，以后想靠卖郊区的地去圈钱。那别做梦了，老老实实回市中心搞城市更新，拆老破小，只有你拆的越卖力，赚的越多，被直接就形成了完美的良性循环。这才是三十八号文件最核心的底层逻辑。 城市更新的拆迁大幕我认为才刚刚开始。那如果你想问最终会给楼市带来什么结果，我就把结论放在这，一共就三点，记得点关注。第一， 未来郊区新房的增量将会被卡死，那以后远郊的房子只会越来越少，偏远的房子未来价值逐渐归零，千万别说什么保值增值了。那第二个，老城区的拆迁从立象到动工再到盖房，一来一回周期几成？ 就算拆完盖新房供应量也会严重跟不上，那核心城区的新房供应也被彻底的控住了。市场格局从供过于穷慢慢过渡到供不应求， 无房可卖，房价大概率将开启小步上涨。那第三个，老破小拆了，等于直接把市场老库存给一次性清掉，供区两段同时收缩。最终只会有一个结果，就是人口流入的大城市核心城区的商品房，不管新房还是二手房， 只会越来越稀缺，而物以稀为贵，那至于价格会怎么走，相信你自己心里面已经有数了。当然，说句实在话，这个政策的影响不会明天下个月就会反映到房价上，不会马上出现暴涨，但只要供需格局一旦改变，慢慢一定会体现在房价上。就像最近深圳、上海的楼市核心板块已经出现了抢 房，那相信三到五年后，这个政策的威力将会逐步释放，未来一线城市和强二线城市的核心地段的房产保值增值的属性会越来越强。 所以建议卖掉你们手里面远交房产。楼市发展的逻辑彻底变了，只有供需关系决定价格的规律永恒不变。最后，关注我，我在深圳做法，贷房捡漏全流程陪跑，抄底捡漏的问题随便问。

自然资源部最近发了份重要文件，三十八号文，核心意识就一个，以后新增的建设用地主要留给国家项目，修路、盖学校这些，原则上不给商品房开发用。想拿新地盖楼脉，这条路基本被堵死了。 那开发商以后怎么办？只能转向旧改和城市更新，从老旧小区、城中村里找机会。政策还规定，每年新批的用地面积不能超过当年盘活的存量土地。意识很明确， 逼着大家去啃旧改这块硬骨头。对地方政府来说，审批权也收紧了，新增用地指标由省级统一管着，不能再想批就批，防止城市无序扩张。不过，这次政策对旧改是实打实的利好。 首先，零散地块好处理了，城中村改造里的小块地，只要不超过项目总面积百分之十，用来盖保障房、便民小店，可以直接批地。其次，征地流程简化了，成片开发的项目不用再单独报一堆方案，落地速度更快。 一句话总结，房地产的玩法彻底变了，重心从拿新地变成王存量，再不转型做城市更新，以后可能真没饭吃了。

三十八号文件将带来一场怎样的革命呢？这两天，国家的一纸新政，让土地财政彻底终结了。这个所谓的三十八号文件，简单说就是一句话，地方政府只有消化了土地存量，才能做土地增量的文章，等于是卖地赚钱的时代结束了。 今天，咱们就拆解一下，这个三十八号文件，将给未来带来怎样的一场革命。首先啊，它宣告了旧模式的终结， 土地财政的燃料烧完了。过去二十年，中国城市发展靠的是一套征地到卖地到基建的循环。地方政府卖地赚钱，修路盖楼，地价涨了再卖地。 这就像开着一辆加满油的跑车，但油箱里装的是未来的钱，购房者的贷款，开发商的借钱，地方财政的透支。但从二零二一年起，这辆车突然抛锚了， 土地出让金从八点七万亿暴跌到了二零二五年的四点一五万亿，四年缩水了四点六万亿。 更致命的是，地方政府靠土地抵押融资的输血管也被堵住了，城投公司没钱了，工程回款越来越难。为什么必须变呢？一是需求坚定，城镇化速度放缓，住房从短缺变为了存量过剩。 二是债务压顶，地方债像雪球一样越滚越大，再卖地可能会引发金融风险。三是发展断层，农村人口进城变慢，再圈地盖房就是资源浪费了。 三十八号门就像一记急刹车，他宣布靠卖地续命的时代终于结束了。 第二、三十八号人最狠的一招是增存挂钩的机制，盘活一亩存量地，才能新增一亩建设用地。地方政府想拿新地盖楼，那就得先把手里闲置的烂尾楼、废弃厂房消化掉。 这就意味着，一是商品房用地基本断供了，新增用地园子上不批给房地产，除非是城中村改造的零星地块。 二是城投公司断粮了，过去靠土地抵押融资的城投平台，现在拿地也越来越难了，项目回款周期可能从一年拖到了三年。三是审批变严了， 用地规划、生态红线等审查更透明，想靠官血蒙混过关，门都没有了。简单来说，就是挖新坑、填旧债的游戏彻底结束了，地方政府和房痞必须直面存量的问题。 第三，这将带来哪些行业的大洗牌呢？一是传统业务的断崖，再也没有人敢去三四线城市圈地盖鬼城了， 开发商融资难，施工方电资风险飙升，中小建筑企业可能就会被淘汰。二是啊，新赛道的崛起，二十万亿的城市更新，政府砸钱的方向变了，钱要花在刀刃上。 老旧小区改造要八万亿，加装电机，翻新管网，加装充电桩，这是最贴近老百姓的民生工程。地下管网升级要四万亿， 修了二三十年的水管、气管也该换了。国家发表明确，未来五年年均投资一万亿，是二零二四年的三点七七倍。城中村改造要二点五万亿， 现在强调留改拆结合，保留城市记忆、历史街区的保护要两万亿，老房子不能一拆了之了，要修旧如旧，考验工匠精神。 第四啊，三十八号文改变的还有啊，企业的生存法则，一是技术为王，会闭懂智慧工地，能设计绿色建筑的企业更吃香。二是运营制胜，从干完就跑转向长期运营， 比如接管改造后的老旧小区物业。三是抱紧国企大腿，民企想活命，要么转型做分包，要么和国企显字合作搞房地产信托基金。第五啊，那么咱们的工程人何去何从呢？ 三、不做的原则能够保命。一是不做电子侠，城投公司没钱，电子就可能血本无归。二是不做关系户，审批透明后啊，靠喝酒送礼拿来的项目，时代终结了。三是不做粗放派， 再盖火柴盒式的楼房，迟早会被淘汰的，需要做的是考证升级，装配式建筑、智能制造的证书成了硬通货。还需要跨界学习，学点城市规划、环保技术，从泥瓦匠变成城市医生。还要学习抱团取暖， 小企业联合起来接大项目，专攻细分领域。时代在变，定位要变。三十八号文不是杀手，而是手速刀。他切除的是土地财政的毒瘤，倒闭，行业走向精细化、智能化、可持续化。三十八号文更像一记惊雷， 炸醒了还在土地美梦中的行业。短期阵痛难免，但长期来看，这场革命将重塑中国城镇化的基因。从贪大饼到绣花活，从赚快钱到干实事， 对工程人来说，要么跟上时代进化，成为新物种，要么被淘汰在历史的车轮下，老用财经谈历史，论时事、说财经。

新闻都看了吗？新房供应啊，直接掐断，立刻啊，让市场供不应求，一二线的城市房价会应声而涨。没听错， 一开始看到文件的时候，我都不敢相信自己的眼睛，这两天呢，自然资源部和国家林业和草原局啊，联合发布了三十八号文，其中有一项规定，对房地产市场啊，产生了不可估量的重大影响， 新建设用地啊，优先保障重大项目建设和民生事业发展，什么意思呢？就是原则上 不再用于经营性房地产开发。看到这一句的时候啊，一开始啊，我都不敢相信这是真的，要这么狠吗？翻译过来啊，就是以后新增的建设用地啊，只能用于机场、 高铁、高速、学校、医院、保障房等等呢，大项目或者是民生项目，想建商品房啊，不批了。如果严格执行这项规定，新房的供应呢，马上就会 断崖式的下跌，市场啊，立刻就会进入到供不应求的局面。哎，想一想，这对老百姓的心理会形成了多么大的冲击啊，历史啊，已经无数次的证明了，缺什么老百姓就抢什么，后来冷静一看呢， 还有，原则上这三个字怎么理解呢？意思就是没有完全做事，还留了一点口子，要缩减到什么程度才符合原则上这三个字啊？那供应呢，是砍掉一半以上，还是说跟以前比起来，砍掉七十到三十啊？ 原则上这三个字啊，可以自己去理解，但是呢，毫无疑问的是供应啊，会大幅的减少。过去两年一直在说政策会出到房价稳定为止，于是啊，看到了那些 解除限购啊，降低首付啊，降低房贷啊，但是啊，这些都是从需求端入手的，效果啊，没有那么明显。于是这一次直接从供给端出了大杀器，把供给啊，几乎给它掐断了，制造了稀缺性。这是啊，要把新房变成黄金的节奏， 严控新增啊，他几乎就是复刻了香港的模式。那香港的房价为什么是属于全球最贵之一呢？因为香港的土地供应，新房啊，供应的非常的有限。中原地产的老板啊，施永清啊，一直清真下场，豪至六千七百万买了几套房， 甚至预言呢，到二零三一年，香港的房价会比啊他那个低点上涨百分之八十五左右。你以为这就完了？还有啊，三十八号文件还有一项规定， 年度新增城乡建设用地啊，原则上啊，不得超过盘活存量土地面积。说人话，就是啊，一个城市今年能新增多少建设用地，要看呢盘活了多少存量用地。那什么是存量用地呢？一是啊，惜而未供，二是供而未用，三是啊，用而低效。 过去啊，有的开发商啊，来自于港资的，比较喜欢干这种事情，就是把土地啊囤起来，等着那个地价上涨吃红利。但是新政下的这一招已经行不通了，如果 开发率不足那个土地的百分之五，土地就会被收回。还有啊，已经爆雷的房企手里面，如果说有没有开发的土地，按照这只新政的话，大概率也是会被收回去。 另外还有一些闲置的工厂，废旧的小区，这些城市啊，要把它先盘活了，才能够新增土地供应。就是啊，逼着各个城市都要去拆去改，说白了就是拆改多少才能新增多少 干活。转让土地的工作啊，是非常复杂，难度系数很大，时间和财务啊，他的成本都比较高。这项规定原则上呢，就是防止城市盲目的去扩张，想要发展呢，先解决城区内的旧账，把它梳理清楚了再批新用地。大方向是对的，但是 新建商品房的供应量减少，又因此啊叠加了一层 buff。 还有一条啊，看上去啊，不是那么重要，但是仔细想一下， 他也会对房地产市场啊产生重大的影响。就是啊，他规定呢，在十五期间，新建建设用地指标啊，由省级啊政府统一统批， 未来会不会出现省里为了扶持省会城市啊，或者是省内的计划单列式，把原来用于三四线建设的用地指标啊，挪给了这两个城市。还有啊，其他一些细水的规定呢，有兴趣的朋友可以上网自己去研究一下。 接下来啊，我要重点说一下我们老百姓啊，面对这个新政之后的市场应该如何应对。第一就是我反复强调的，能建商品房的土地啊，少了，意味着接下来啊， 新盘呢，也会大幅的减少，现在已经批过再建的四代住宅就会变得非常的抢手，好地段的项目啊，甚至可能要抢，所以接下来像这种重点的好房子的项目，可能要涨价了。第二 三十八号玩新政，利好二手房，尤其是利好啊，一二线城市那些地段好啊，配套好的次新房，新盘供应大幅减少啊， 很多需求自然的就会转向那些资质啊，比较好的二手房。我昨天呢还跟大家说啊，房价他已经低了很多，地段好的好房子，次新房就不要倒在黎明前。第三，现在 是未来五年最佳的，也是最后一个置换窗口，尽量的去把三四线城市的房子啊，换成了一二线好地段的房子， 一二线城市的居民呢，尽量把那些在什么郊区没有什么好的配套的房子啊，还有说租售比啊，比较低的老破小，去换成了 地段比较好的，新时代的住宅或者是次新房，有本地改善需求的，比如说家里面添丁了，想从两室换到三室，甚至三室换到四室，建议大家尽快的去市场 去看一下，去淘亲自下场啊，去了解一下市场的最新动态。第四，有土地少了，未来只有头部开发商才能活下来，中小开发商啊，他的生存会越来越难，为了安全起见，尽量去选头部的大品牌开发商。 现在啊，想一想啊，最近一年在上海和深圳呐，一下就耗资几千万甚至上亿去购买大平层的那些富豪，是不是提前就获取了重要的消息啊，让他们呢，利用这个时间差和心情差又大赚一笔。关注我啊，我是刘书记，钱的问题随时解答。

楼市又出现了一个新的重磅，幸好最近很多朋友都在问我，刚出的那个三十八号稳到底是什么意思？是不是以后国家不给这个房地产批地了？是不是以后新的房子会越来越少？我手里的房子到底是该卖还是该留着呢？今天我就花几分钟时间 大白话，把这件事情给你说清楚。内容稍长啊，但是认真听完呢，你将会看清楚未来五年我们楼市的变化和一个趋势。先说结论啊，这份文件不是要把房地产市场一杆子打死啊，更不是像网上说的那样，全面断供房地产的用地。他真正在做的就是把中国 几十年的一个房地产供地逻辑进行调整，从过去拼命的做增量往外扩，改成了盘活存量再决定增量，这个也就是未来五年楼市的一个核心方向啊。很多人一听这个增量存量就很投 痛，对吧？没有关系，我用大白话来给大家解释一下啊，增量用地呢，就是城市里原来没有的那些地啊，从农田、林地、郊区荒地里面，哎，新划出来的这个地， 过去几十年里面，我们的城市化基本都是靠增量堆出来，地不够了就往外圈地，圈了地，盖了楼，盖完楼就继续卖，卖完了继续再向外扩，就是这么一个逻辑。而增量地是什么呢？就是已经在城市建成区域里面的地啊，比如说是老城区老旧厂房闲置利用的地，低效利用的地， 这个就是存量。这次三十八号文的核心要求非常明确啊，就是以后新增的一个建设用地，要和存量盘活挂钩在一起啊， 你想批新地可以的，但前提是什么？前提是你必须把自己城市里面闲置的、浪费的、低效的地都给它盘活了。而且规定呢，年度新增用地原则上不应该超过你盘活用地的这个面积。 更关键的其实是后半句话，就是新的建设用地要优先保证重大项目和民生事业，原则上不用于经营性的房地产开发啊。那么听到这句话，很多人其实就跳起来了，这个不就是以后不给房地产批地了吗？ 哎，但是我告诉大家一个事实啊，这个其实是一种误读，要知道自然资源部其实已经亲自出来解释过这件事情了，这句话其实不等于靠大量的新地来搞房地产开发，这个是完全不一样的概念。以后房地产用地主要从哪里来呢？ 其实就是要从城市内部来啊，老城改造、城市更新、低效率的地块重新再开发批而未供的土地盘活和闲置用地的重启中来。 用大白话来说呢，不是说房地产开发没地可用了，而是以后拿地的方式变了。哎，大家清楚这一点了，也许到这里可能有人会问了，为什么是偏偏这个时候出这个政策呢？ 其实这个不是突然，而是早就定好的一步棋啊。二零二六年是什么年份啊？是十五五的开局之年，你去看今年的一个政府工作报告，对原先的房地产表述已经发生了变化，过去几年我们讲的是什么？一直在讲止跌回稳，而今年提法变成了卓立稳定房地产市场， 这个变化是很大的，同时还强调了九个字啊，哪九个字啊？控增量，去库存，优供给，就是告诉所有的城市，不要再拼命的卖地，拼命的盖楼，拼命的用新城去拉动经济了，这条路已经走不通了，也不能再走了。房地产的问题根本不是地不够用，而是结构性的错配。有的城市啊，房子盖了一大堆，卖不掉，没人住，空置率 极高。有的地方呢，拿了地迟迟不开工，这个地就变成了闲置用地。有的城市呢，在郊区盖了一片又一片的新楼，但真正有就业、有配套，有人口、有需求的主城区，好房子反而不够住， 不够用。所以啊，这次三十八号的文件，本质上不是打压，而是在做纠篇。说到这里啊，大家政策可能看懂了，那么接下来我们说最关键的了啊， 这个政策对我们普通人到底意味着什么？我给大家总结了三个点，每一点都和你非常有关系。第一点是什么？就是我们要看清楚一个方向啊，新房的供应以后再也不会是大水漫灌的这种模 式了。过去那种模式，城市不断外扩，郊区大片大片的工地，随便划一个新区就敢盖楼的，这种模式已经会越来越难走，甚至是没有办法走下去，因为新增用地会被卡住，想要拿新的指标对不对？就必须盘活当下的一个库存。这就意味着新房子的供给速度将会显著的放缓， 尤其是郊区啊，大规模的这样的模式，可能会逐步退出历史的舞台，这是第一点。那第二点是什么呢？就是城市内的优质存量地块会越来越值钱， 这个很关键，想明白啊，以后房地产项目从哪里来？大部分都是要从城市更新旧改和现在的存量中盘活。这就带来了一个非常现实的结果，就是真正有价值的不再是这个城市偏远地区还有多少地可以去卖，而是要去看主城区、城市配套区、地铁沿线核心板块 还有多少能够重新整理出来的资源，这个是非常关键的。所以你会慢慢看到一个现象，就是未来上市的新的优质盘，大概率都会在成熟地段，而不是在远郊的那些新区。 第三点是什么？就是楼市的分化会彻底的拉开距离，拉开差距啊，这一点呢，大家一定要认真听啊，我也之前也说过很多次了，楼市分化会变得越来越明显，这份政策呢，绝对不是房价会全面上涨的信号，更不是所有的房子会一起变得更值钱，真正在发生的大概率只有四个字， 强者很强。核心城市核心地块、配套成熟，人口持续流入地区的房子，它的稀缺性会变得越来越明显，人口外流、库存高企、位置偏远、产品老旧、流动性差的房子就会出现明显的分化走势。用大白话来说呢，就是好资源会更稀缺，差的资源会越来越难卖。那么最后我们再回到大家最关心的一个问题， 我们现在手里如果有房子应该怎么办？好吧，如果你的房子是在一二线城市的核心地区，配套成熟， 地铁轨交比较便利的，就业也比较集中，人口是净流入的，那么这份政策长期对你是偏有利的、偏好的， 因为未来的房地产供应逻辑变了，好位置，好产品，好地段会越来越少，越来越稀缺。但是呢，如果你的房子是在三四线城市或者是偏远地区，库存高起，需求热，没人接盘，甚至是连租都租不掉的那种房子，以后面临的压力会越来越大， 那我也只能说到这里啊，总结来说呢，未来的楼市看的是品质，不是故事 好不好。所以接下去你真正要做的不是天天去猜房价会不会大涨，而是要搞清楚三件事情，第一件，你手里的到底是不是优质资产，你的房子的核心位置到底在哪里？它的价值应该怎么去定？第二个，你所在的城市有没有持续的人口流入和产业的一个支撑？第三点 就是供给逻辑变了之后，哪些房子会变得更稀缺，哪些房子会越来越难出手，这个才是这份文件真正给到我们普通人的一个答案。好 说到这里呢，如果觉得以上内容对你有所帮助，可以点赞收藏，如果还没有看懂的话，建议你可以慢慢看，多看两遍好不好，一定对你有帮助的。那么你手里的房子是属于哪一类呢？也可以在评论区告诉我，我们一起聊一聊。本期内容就到这边，我们下期再见，祝发财！

这个文件啊，他很重要，他对核心城市核心区的核心自然非常有利的。我不希望说这个东西直接解读成说整个楼市，很多人现在没缓过来， 他还憧憬着说能不能回到一八年前，一线涨完涨二线，二线涨完涨三线，里头涨完涨外头，外头涨完涨更外头。最近自然资源部发了一个文件，很多自媒体解读为停止供地，您是怎么看的呀？ 对对对，呃，而且我们确实也观察到了，上两周的时候呢，这个市场到了周末的时候，我看这个人山人海的，尤其是上海是比较明显的。那么大家呢，实际上确实把这个东西解读成了叫停止工地了。 当然了，我相信呢，这个稍微往后一点啊，可能会有一个官方解读出来。那么其实这里边呢，大家搞错了，一个叫新增的建设用地，跟建设用地这里边是有一个很大的一个差别的啊，因为你如果统一的理解成停止建设性用地，原则上来讲，中国吧，你也懂得，原则上其实就等于不行吧， 原则上不再用于房地产开发，那肯定就理解成了土地供应基本上就消失了，那么大家可能觉得房价就要起稳大涨了。 当然了，我们说这个消息呢，其实对房子会有利的影响，而且呢，跟我们之前其实期待的第二阶段的房地产 的这个特征其实是高度吻合的。而且之前呢，我其实也讲过，在历史上，如果你对比日本的九零年房地产泡沫之后和二零零一年的前后的情景，其实也是很像的，因为这里边的一个核心，其实原则上就是回到了我们说这种好地段、好区域，然后呢好房子回到了这样的一个 国际上，还有一个叫存量建设用地，就是没用好的，包括一些老破小啊，包括一些空置的呀等等。这些这个文件的核心呢，实际上在告诉我们，原则上来讲，你新增不能够大于你 存量的盘活，那么工作的重心呢，实际上挪到了对于存量的这个上面，那么其实这个大的环境是什么？其实就是城镇化，在这个城市的这个发展的前期都是一个扩大的一个过程啊，简称就是贪大笔。那这里边呢，所谓的这个新增的建设用地吧，其实都是以前在整个 城市扩张的过程中，把这些农田啊等等啊，变更成了建设性用地。那么整个这个城市呢？往外去扩，其实你去看北京是不是就是一环、二环、三环、四环、五环啊？五环，哈哈哈，我对吧， 你以为我比四环多一环，对吧？其实你看成都是不是也是一样的环状啊？然后呢，你去看广州是不是也是环状啊？如果说单纯的看是一个大晒景， 那整体的这就是城市的不断的扩张和发展。我记得以前的时候呢，我用过一张动图描述了战后的东京啊，其实一直到差不多二零零一年左右，那我们看到它的城镇化率其实在不断的提高， 中国呢，现在无论是人口还是城市化发展，我认为都已经过了早期的过程了，所以说我可以认为呢，就说中国的城镇化发展 已经完成了重要的环节，那么他往后呢，会发生什么呢？其实我之前解释过吗？这个误读就是讲那个叫城镇化率啊，很多人说，哎，你看中国的城镇化率还有空间，我还专门跟很多人解释过，我说城镇化率呢，他其实到了最后一波的时候，他并不是城市进一步的 扩大，而是呢盘活好存量，然后同时呢农村开始不断随着人口的老龄化的变化，那我们说村镇开始出现一些消亡，导致这个城镇化率的最后一波的提高。实际上这些啊，我们说应该就是中国在未来的十几年会经历的一个过程。第一个就是 刚才我们讲的叫严控，新增了要盘活存量也就意味着什么，你知道吧？政府的有限资源、财政公共开支，将主要的集中在我们说城市的升级上，城市的 update 上， 或者是比如说公共设施、公共交通的重新维护上。那当然呢，也就要求我们的比如说住房，要住好房了，就是所谓的品质房，而且呢要盘活存量里边的一些好地段，一些好资产，一些曾经没用好的地， 这个会对房地产带来什么影响？其实这才是最关键的，我估计就是首先第一点，我们把这个概念解释清楚啊，大家就知道新增和存量的概念了，可不是说不供地了，对吧？是供地，只是说这个供的地呢，它不再是扩圈式的外围新增，而是供更多的存量盘活， 虽说可不是说没地了，但是这里边是有差异的，那确实对房价是有影响的。我之前跟大家解释，我说从二零零一年到二零一零年左右，这差不多中间有九年的时间，对吧？那很多人可能认为东京的房价呢，是到二零一一年，一二年才见底的，对不对？其实不是，他是在二零零一年 前后就已经开始了，而那个阶段中进行的，实际上跟我们现在提的会很像，就是城市的二次的升级和改造。如果说像年轻的朋友，他玩这个叫都市天际线，你知道会出现什么情况呢？哎， 这个地方总堵车，我要把这个路从新的拆了，然后我要把这个小区呢从新的规划一下，哎，然后呢，这个小区的房子老了，然后呢我要把它拆掉，我要建上新建的， 但是呢，你的财政，公共财政人口增数，你观察那个游戏的话啊，你只要别开那个作弊模式啊，你真的玩那个游戏的话，你会发现，当你的城市到了一定规模的时候，人口的变化，死亡人数和新增人数，还有你的金钱变化 达到一定程度的时候，你不可能再去开新的板块了。一般城市建的特别漂亮，我们说地图全部建满，那前提是你一定开了无限模式。如果你正常玩那个游戏是不行的， 因为当你的人口到达一定的数量，然后还包括年龄，你的产业规模到了一定周期的时候，你的财政，你下边可以花的钱其实就有限了， 这个时候你不可能去新城那边大刀阔斧再去建公路啊，等等啊，游戏主播们一般呢干什么呢？游戏主播开作弊器，然后就反正满城建嘛，你不用考虑这个游戏性，对吧？但是呢，你如果真的把它当成一个财政的角度去考虑，金钱的角度来考虑，那么 你就会发现这个时候开始进入到就是核心区域了。东京呢？其实大概在零一年到一零年左右，其实就开启了这个东西。你比如说你的东京站，包括银座的地下通道等等，对吧？这些 以前老的商业集群开始进行二次的重构，这个使得出现了什么现象呢？就是核心资产率先见底。上一次我们就聊到我说真正的第二阶段，不是第一波的这种房价，普遍的， 我们说这种杀跌普跌嘛，那其实我们这个阶段已经过去了差不多我觉得都已经有八年左右时间了，一八一九年开始的普跌性就好资产、坏资产反正都跌，一线、二线、三线的其实都跌，但是呢，现在呢？其实开始进入到那个了，就是我说的好地段和好房子， 这个其实就是盘货存量里边的重心了。当时就出现什么情况叫有一个指数啊，叫做东京新建住宅价格指数， 一定要用这个，这里面包含了两个要素，一个叫新建，然后一个叫东京核心区。在这个区域内的新建住宅价格的指数是什么时候见底的？是二零零一年，也就是说当他开始盘活存量的时候，这个时候里边的新建会见底， 这里边存量就有个问题了，可供新建的土地供应量是远远的小于你当年我们说这个城市扩大的过程中，那个所谓的新增的建设用地的规模的，对吧？其实到今天为止，你去看看你，比如说你看很多在过去十年完工的新城， 是不是都很可怕呀？楼又高又密，然后关键还空，这个其实就是最后的荣光了，我开玩笑，就是最后的荣光，就是从我的角度来讲叫最不好的资产。 那么现在呢？这些核心区域呢？你的土地供应有限，然后呢？还都是新建，比如说按照新的标准去建设，对吧？然后新的设计理念去建设，这就会导致这类资产的价格 会跟你所谓的那个房子大势开始有分化。他其实那个时候呢，有人说人口的问题啊，收入的问题，还用不用讲呢？其实我跟你讲，这些资产在零一年之后就不讲了，也就是日本老龄化还在继续，其实他就摆脱了，因为这个时候他的核心就变成了供给稀缺，且是我是好区域好房子。 你真正现在看聪明的投资人，比如在上海看现在买什么，就是买好区域的老房子。首先第一点，老破小放前头是错的，注意是好区域的。有人说等着拆迁吗？不一定啊，也有可能等着翻新啊，好的地块会越来越少吗？ 然后你盘活存量吧，那这些其实就是将来的存量，存量地块，存量房子。但是首先第一点，一定记住叫好地段，因为你的所有公共资源将回归到核心区域，这个才是核心，就不谈新增意味着什么。城市摊大饼结束了摊大饼的时候，所有的公共资源是往外走的， 你的交通是往外走的，甚至包括办公都是往外走的，其实现在就回到了核心。其实从零一年到一零年， 你知道东京出现了很极端的，就是这个叫新建核心住宅，价格起来见底会生，但是你知道大东京圈往外这些滑雪房、温泉房、度假屋、海景房，该跌的照样跌。 实际上那些房子可能面临的最大问题实际上是流动性的问题。就这个文件啊，我想说的是它很重要，其实我认为是很重要，不重要其实我们就不用去谈了，你知道吧？第二呢，它对核心城市、核心区域的核心自然 是非常有利的。讲实话啊，非常有利的。第二，我不希望说这个东西直接解读成说整个楼市，就是因为你知道很多人现在没缓过来，他还憧憬着说能不能回到，比如说一八年前那种，就是一线涨完涨二线，二线涨完涨三线，里头涨完涨外头，外头涨完涨更外头这种 楼市。所以说我现在呢，只要说听谁说，跟我问我一句话，说副总，这个楼市怎么看？就是房地产市场怎么看， 我觉得其实我第一个问的就是你想说的是哪的房子，哪的楼市，其实就是因为大家有一个惯性，把它当成了一个整体。但是现在呢，我想说的是开始分化了，当然你知道最后的结果是什么 吗？最后的结果就是我挂在嘴上的那句名言，有的房子是资产，有的房子用来住，有的房子是砖头啊。当然砖头不是指的说真是个砖头，它指的是流动性不好 才叫砖头，所以这个房子开始出现非常大的分化，这个统称为大分化年代，会持续十年以上。其实我个人觉得啊，因为中国的城镇化只是走了前面第一阶段吧啊，第一，发展的这个阶段还没有真正以上进入到这样的存量阶段的，所以这个文件呢，提出来 我觉得就是在宣告我们进入存量阶段了。在存量阶段中这个市场应该怎么去看？我觉得很多人因为没有经验，甚至不知道怎么去以史为鉴。那所以说我，我坐在这，我们聊一聊。其实引用官方的话就是存量盘活，好区域、好房子，哈哈，注意这几个词就好了。

这两天呢，自然资源部发了一份文件，叫关于进一步的做好资源要素保障的通知，这份文件呢，因为是三十八号，所以呢也被称为是三十八号文， 因为这里面涉及到了房地产的问题，我们普通人更关注的就是房价涨不涨，房子未来供气足不足。那其实这三十八号文呢，核心就一句话，就是未来的新增建设用地要优先的保障重大项目的建设， 民生事业发展，原则上不用于经营性的房地产开发。那这句话究竟什么意思？对我们有什么影响呢？其实我们要知道，在过去的几十年里面，中国呢可以说是发展的非常迅速，也是中国城镇化最快的几十年。 我们如果用城镇化率这数字来看的话，两千年的时候，我们的城镇化率是百分之三十六，也就只有百分之三十六是城市。而到了二零二五年， 数字呢来到了百分之六十八，短短的二十五年的时间，我们的城镇化基本上是翻了一倍。那城镇化意味着什么？ 一方面呢，它意味着农民变成了城市的居民，另外一方面呢，也意味着城市要向外扩张，对吧？城市慢慢的变得越来越大，楼房变得越来越多，变得越来越热闹，这都是城镇化的过程。 城市扩张就不免你要去有新的土地，把什么样的土地就变成了城市土地，就原来的农村的土地，或者农用的土地，农民牧渔等等这样的一些土地，慢慢的都变成了城市用地。所以呢，这里面就有了一个词，叫做建设用地。 所谓的建设用地就是在城市建设过程当中构成城市的，像道路啊，住房啊，还有呢医院啊，学校啊，还有机场啊，高铁站啊等等这些只要是用于城市建设的都叫做建设用地。 那过去很多城市的发展呢？可以说是以弃掉旧城，建立新城的这种方式在发展，为什么呢？因为原来的老城区，像我老家也是那样，就老城区基本上跟我小的时候是一样，没怎么变， 没有人去发展，它要在老城区里面去建，要拆迁啊，要重新的去推倒重建呢，成本非常的高，但是直接往外扩，找一片地方开发新区，一下子成本会低很多。这样在过去的几十年里面，我们中国新扩的这些建设用地每年差不多是多少呢？ 三十到四十万公顷，那过去的几十年下来就相当于有一千多万公顷呢？一千多万公顷什么概念？就相当于大概十几万平方公里的土地， 相当于一个省的面积，所以我们在过去的新增的这些建设用地实际上是非常多的。导致的结果是什么呢？一方面我们能够体感上的，无论是大城市、中城市还是小城市，城市都变得越来越大，越来越漂亮，房子越来越多，但是同时呢，房子慢慢的供大于求了。 还有呢就是很多的农用土地被变成了城市建设用地以后，长期的闲置或者使用的效率非常的低下。所以说到这个地方，大家就能够理解所谓的三十八号文，它本质上就是要改变原来的模 式，改变原来贪大饼的这种城市发展模式，在我们现在人口总量不再增长的情况之下，要控制新增的这些建设用地，然后同时呢特别要控制住宅的这些用地， 所以未来我们能够看到新增建设用地呢，会相对比较的少一点，而且文件里面还提到了，就是新增建设用地原则上啊，是不能够超过盘活存量土地的面积的。 啥意思？就是国家就给了一个绑定的政策，如果你想要有新增建设用地的这样的一些土地规划可以，但是呢先要看你当地盘活了多少的原有的土地， 如果原有的土地放在那地方不开工闲置都没有用好，那想要批新的土地不行，你有那么两万公顷的这些盘活土地，那我就再给你批两万公顷的这新增土地的增量或者说两万公顷以内， 所以这样大家就能够看到，就原来从地方政府的角度，都是希望找一个地方，一块空地，重新规划一座漂亮的新城，但是现在不行了，未来是先盘活，盘活完了以后再给你增加， 所以增加的量呢就变得很少。而且就算给你增加，也提到了增加的这些新增建设用地啊，我们说了新增建设用地它不是只是用来盖楼，而这些新增建设用地更多的是用来去保障重大项目或者是民生工程，而盖这种经营性的住宅原则上面是不可以的。 所以这就意味着以后啊，新建的住宅可能更多的就是来自于旧城的改造，或者一些存量土地拿来去建设，但是这种建设显然它的难度很大，成本呢也比原来增加了很多， 所以能够预计到的是，这个政策一出来，未来新房的供应量应该会大幅度的减少。那通过这样的解释，我相信大家对于文件的调文已经有了理解了， 这样的东西对于我们有什么样的影响呢？我们普通人更关注的就是房价涨不涨，房子未来供给足不足，对吧？我们说供需是决定价格的核心因素，而这个文件在解决什么？ 在解决增量的控制，未来的新增建设用地可以新增，但是呢，新增用来的原则上是不能够用于经营性的住宅的建设，所以呢，就控制了未来住宅的总体的新用地的供给， 你要盖楼可以，你只能够在原有的一些地方去推倒重建，所以把供给控制住，这是稳楼市的一个非常重要的条件。那未来呢，我们说住宅的总量基本上稳住了，而人口的数量呢，也在逐步的减少。如果我们去看数字，其实能够看得到，现在我们的住宅总数 基本上跟我们全国的户数应该是差不多的，甚至住宅的数量还略微的高一点，这就意味着 我们的住宅的总量应该是供需平衡的，但是呢，少量的过剩，而未来呢，房地产的价格主要看的就是哪个地方的人口流入多，哪个地方的人口流出多了。想让人口流入多的城市，那他的住宅的供给的数量 相对来说没有那么的充足。而人口流出多的城市呢，现在的住宅可能已经是完全的供给过剩，所以从这个角度我们就能够理解，核心城市 核心区域仍然会是比较稀缺的，而那些人口流出的总量大幅度过剩的小城市，即便是控制完增量，那未来也很难去稳住房屋的价格。 其实总结来说呢，这一份文件，它对于房价呀，对于房地产的影响啊，实际上并没有大家想象中的那么大，为什么呢？因为在过去几年， 即使百分之七十以上的房子，它都是在存量用地上面去新建的，也就是说，过去已经是逐步的在做这样的一件事情了，只不过这一次的文件呢，是直接把新增用地用于住宅建设直接给终结掉了，所以它标志的是一个时代的结束， 城市扩张时代的结束，同时呢，也是土地财政时代的结束，更是土地推动经济发展的这么一个时代的结束。而中国呢，也逐步的从扩容增长的模式，慢慢的进入到了一个存量盘活的模式。 所以在我看来啊，三十八号文最重要的东西并不是对于房价的影响，而是在于我们不能够再用过去的经验和眼光来去过未来的人生。

这几天很多人都在解读建设部发的三十八号文，比我想象中的促进楼市政策要狠的多，直接把工地数量给禁止了，而且还没有时间限制，也就是说 是明年可以恢复工地，还是三年之后都没有，我觉得这个比之前所有的政策都狠。第二个就像元月之后求是杂志说的，如果把所有的工具和政策一次性出区，我觉得还是还会有后续的政策。 金融类的银行的，那公积金已经出了，但是不是最后的，不一定，现在国家也不需要那么高的银行利率了，所以说银行政策可能也会发布，马上到月底二十号左右。 是不是现在是非常恭喜在去年十二月二十九号长春市拍地的那些企业了， 有些企业现在有钱也拍不到了。第二个就是恭喜有手里有项目的一些企业，可以物盘吸收了，正好之前把所有的限购这些政策全都取消了， 想怎么卖就怎么卖，想多少钱就多少钱卖的。第三个，恭喜各位有买房计划的，或者已经开始有苗头的，这个月内抓紧买，马上下月就复工了。普通老百姓都知道一个超市里边只有那么多面包了， 还有那么多人想吃面包，比你有钱的人多多了。有钱人的敏感度非常高，买面包有可能买个烘焙的店或者厂子， 所以说只能吃到面包或者想买面包的人抓紧吧。我之前我说房产必然大涨，很多人都不信，是我说早了点，我说如果按中国国内经济的传统发展模式的话， 最晚最晚二零二四年开始公布政策拉房地产起来了，那时候也拉了，拉不动了。这回好了，跟你说多少回呢？中国就是个左右的市场，一切都是看政策，很多人不能相信规律，只能相信政策。赶鸭子你上架的时候你才能去，是不是 需要排队找人说让你打疫苗你才开始打？多少个先利的？是不是一个政策？好了，先说到这吧，赶紧去买房子了。

涛哥，三十八号文件真的说明了房价要大涨吗？你说的是那个禁地令，实际上这个很多人都是这么说，但是我的意见是相反的，这个三十八号文禁地令呢，实际上他有两个作用。第一个作用呢，就是这个就是在控制这个规模吧，不让这个一些新区的、郊区的一些土地盲目的扩张， 他反而说明了这个目前的这个楼市的扩张期都已经告一段落了，他是一个结果性的政策，他不是一个驱动性的政策，就是结果告诉我们大的环境， 大的公序关系已经发生逆转。这是第一个啊，他们强调的第二个是说这个建设用地控制用于住宅，说主城区的、老城区的核心区的土地就没有了，对，这个恰恰错了。 为什么呢？因为现在这个如果说控制这个郊区的，控制新区的，那么基于这个财政的考量，那就要盘活这个存量的建设用地。你比如说老城区、主城区，然后他有很多这种商业用地、 工业用地、集体建筑用地、城农村，他实际上他都叫建设用地。对，这些已经本身就是建设用地了，那么这些建设用地他就会加速变成住宅用地。然后呢，通过这个政策反向的在支持存量建设用地、非住宅建设用地的盘活，甚至逃归改姓。 那么我们在这些老的区域，好的区域有那么旺盛的需求，对吧？但是现在供应不多，然后就导致这个价格很高，那么他就迎合了目前的一个市场状态下，然后这种高总价的卖不动，然后需要扩大供应，然后实际上他跟这个文是遥相呼应的，我们一定要清醒的认识到这一点， 而不是说我没有地供了。然后呢？我土地我又严控了，错了，他土地严控的是那个新增的农用地变成建设地。实际上我们要明白这个政策讲了一个什么大的前提就是供需一定不能脱节， 你去新增的那些郊区的、新区的这些土地，他实际上他没人买，他就是一种财富的浪费。但是你在老城区，在主城区，你把这些存了，你建设用地啊，非住宅的建设用地，把它调整成住宅建设用地，实际上他就可以跟需求交圈，他就可以创造财富，他就有需求，他就可以对应需求，他的供需就是交圈了，他就可以来丰富这个市场， 来满足这个市场的需求。所以说我们一定要充分的去理解这个政策的一个大背景和一个市场的需求，所以说我们一定要充分的去理解这个政策的两个极端的两个方向的。

就在这两天，一份堪称决定未来几年中国房地产底层运行逻辑的重磅文件三十八号文正式公开了。文件一出来，市场的讨论一下子就炸了锅，袁老师的私信也被急的团团转的朋友们给塞满了。大家都在问袁老师，这份文件到底是什么意思？ 是不是以后商品房真的不供地了？是不是以后新的房子会越来越少？甚至有人非常焦虑的直接抛来一句话，现在手里的房子到底该卖还是该留？ 说实话，大家有这种情绪，袁老师非常理解。这次之所以引起这么大的震动，主要是很多人从文件里嗅到了一种极其强烈的信号， 尤其是那句新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。细品这几个词，很多人一下子就看蒙了，立刻脑补出以后房地产不批地了，心房供应要断供了的极端结论，甚至顺着这个逻辑推演，喊出了核心城市房价要全面起飞的口号。你会发现， 很多解读一上来就直接把焦虑和情绪拉满了。但袁老师一直强调，遇到这种重磅政策，先别急着激动，也别急着恐慌，真正重要的不是听谁说的更吓人，而是要跟着袁老师先把概念理清楚，把政策到底在调什么看明白。 今天袁老师就帮着大家把三十八号文里最关键的信号提炼出来，逐一拆解。话不多说，让我们开始先说结论，这份文件绝对不是要把房地产一棍子打死，更不是以后不让商品房开发了， 他真正要做的，是把过去房地产过度依赖新增用地，依赖城市无序外扩，依赖不断做大增量的那套老旧模式，彻底往先盘活存量再决定增量的方向去改。怎么理解这句话？咱们先弄懂一件事，过去的城市是怎么发展的？ 思路很简单，粗暴地不够了就往城市外围圈，圈完地就盖房，盖完房就卖，卖完了继续扩张地方，拿地卖地、开发建设，一整套链条无比顺畅。但成绩归成绩，我们不能回避问题。这套模式走了这么多年，后遗症也全出来了。你去看看现在很多城市的实际情况就知道了。 有的地方远郊房子盖了一大片，但晚上黑灯瞎火，入住率极低。有的地方库存压如泰山，卖了很久都去化不掉。更有甚者，地早就批下来了，却一直闲在那里晒太阳。而反观那些真正有产业、有就业、有生活配套的核心区域， 你想买一套产品好、配套好的优质房产，反而一房难求。所以，三十八号文本质上是在做一件事，把过去拼命往外扩的粗放路径，强行扭回到优先把内部用好的精细化路径上。现在的方向是，先看城市内部已有的土地有没有用好， 闲置的、低效的，批了没供的老厂房、旧城区能不能重整，先把这些存量盘起来， 再来谈要不要去拿新的指标。如果你把新增建设用地直接等同于房地产开发用地，那你就完全读偏了。看懂了国家战略目标的转换，再来看它对楼市最真实的三个影响。 第一，未来的新房不会消失，但供应方式一定会发生巨变。过去那种在城市远郊大规模造新区、贪大摒式开发的模式画上句号了。想要继续做项目，开发商就得从城市内部找空间。 这意味着，未来市场上的新项目大概率会集中爆发在城市更新旧改、存量地块再开发上，而不是去郊区画个大饼讲故事。 供给逻辑正在从有没有地变成有没有好地。第二，好地段、好配套的稀缺性会被无限放大。当政策开始限制无序增量、强调盘活存量，你就会发现，真正值钱的不再是还有多少地没开发，而是城市里还剩多少优质资源可以开发。 那些本来就在城市核心区、生活配套成熟、公共资源集中的地块本来就少，现在叠加供地逻辑变化，稀缺性只会更明显。所以，这次政策绝不是所有房子一视同仁的普涨力好， 他偏爱的是那些有基本面、有真实需求支撑的优质房产。第三，也是最关键的一点，楼市的结构性分化，将成为未来几年最明显的主线。什么叫结构性分化？就是闭眼买房全变富的时代彻底结束了。今天的房地产，已经是一个极其看重城市基本面、人口流动、产业支撑和产品质量的市场。 人口流入、资源集中的城市，住房需求有真实的底盘。而那些人口外流、产业薄弱、长期依赖土地扩张维持热度的地方，就算后续有政策脱底，压力依然巨大。 三十八号文释放的最强音是，未来好房子和普通房子的命运将天差地别。很多朋友问，那是不是现在就要赶紧去买房，或者手里的房子坚决不能卖？他在想，政策能给的是大方向，无法替你做个体决策。任何把这份文件翻译成马上暴涨、赶紧上车的人，都带着极强的话术色彩。 读完这份三十八号文，袁老师的整体感受有三个纠篇，分化和回归。纠篇是国家主动终止粗放扩张并解决资源错配的问题。分化是未来不同城市、不同地段资产价值的彻底割裂。回归是房子终将剥离炒作外衣，回归其真实的居住与资产支撑逻辑。对于我们普通人来说， 最重要的不是被耸动标题牵着走，而是借着这次政策重新审视你的资产。你手里的房子到底是未来会越来越稀缺的优质资产，还是会越来越容易被边缘化的劣质库存？ 想清楚这个问题，你就能在未来的楼市中立于不败之地。本期的节目就到这里，别忘了关注袁来说，关注后续更多精彩内容。我是袁老师，我们下期见！

刚刚的新闻都看了吧？什么新闻？楼市哈，真正的深水炸弹。三十八号文已经全部明牌哦，完后五年，房子还能不能保值？ 手里的资产是变成黄金还是废值？到底变成黄金还是废值啊？这个哈，直接挂钩于今天能不能把干性约束这四个字 嚼碎了给咽下去。现在接下来楼市大洗牌中，保住财富的，那就认认真真的看完这条视频。嗯，不光要看完，还要看懂，还要看透。第一个关键词就是干洗约束。意思就是说，房地产大干快散的旧时代彻底落幕， 土地供应的水龙头被国家拧紧了。为什么今年一开年，大家都要盯着自然资源部的三十八号文件？ 因为它不单单只是一个普通的文件，它是整个房地产底层逻辑的垄断机制。你想一下哈，在过去二十年，你可能已经习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼，是不是？ 但是，如果今年你再看不懂这个变化，错过的将是未来五年的资产保卫战。三十八号文最核心的一句话是什么？新增建设用地，原则上不愿意经营性房地产开发？哦，你知道这个是 什么概念吗？这就是告诉所有地方和开发商，以前那种靠卖地盖楼再卖地的印钞机是？对啊，引擎失火了。如果你现在还选择去朝那些 人交的新期，选择随便去买套房就能够翻倍，那可能是异想天开。对啊，趁早实心。嗯，知道为什么吗？因为大水漫灌，遍地是房的时代彻底结束。那我们该怎么做啊？对啊，未来的土地指标哈，只会给谁， 只会给谁，只会给民生保障，只会给实体产业。第二个关键词就是存量为王。很多人在骂 房价跌跌不休，可是手里好几套房卖不出去。你不懂我不怪你，错的是过去公司的关系却彻底失衡，房子找的 比人还要多。哈哈哈，这个是供大于求哈。是啊，这个是库存，积压如山价格你说怎么可能坚挺？所以这次三十八号我们释放了极其强烈的信号，去库存旧市场。这意味着什么？意味着国家也看到了市场的痛。以前是不断的 放地出来稀释你的私藏价值，现在哈，是直接在源头上斩断新增供应。国家明确指出要通过干性约束， 逼着市场去消化库存，消化存量。用大白话再跟你讲，你就更懂了。你说这就好比一个尺子哈，以前是一边放水一边泄洪，水位就永远上不来。对啊，现在是把水管给堵了，让水慢慢的沉淀下来，这对手里持有 核心地段房产的人来说，这是最大的利好。是啊，因为物以稀为贵的铁力终于要回归了，那些没有的垃圾资产一定会被淘汰，真正的好房子，因为不再有新增的 进品，将会成为稀缺资产，房产成为稀缺哈。对啊，听明白了吗？第三个关键词，资产风化。政策不会淘汰所有人，但是看不懂资产风化的人 一定会被淘汰的。是啊，你以为三十八号文只是限制开发商拿地？嗯，其实他已经杀到你家门口。哈哈哈，以前你买房闭着眼 可能就能够涨，随着新增用地的断供，只有洗澡素核心的资产会因为稀缺而保值，而百分九十的劣质房产， 中间沦为水泥森林，成为钢筋水泥了。未来的机会哈，根本就不会去盲目的买房，而是要学会置换，把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的，那些不再更有价值的。对啊，核心之。 那你知道这个要怎么去分辨吗？哪些是国家保护的核心资产，哪些是既先被抛弃的过剩产物？你也可以告诉我你所在的城市和板块， 我来告诉你资产处于一个什么样的段位，因为篇幅有限，具体我们要去怎么做资产体验和置换。嗯，想了解的点赞关注，留下你的问题，我做金融做了十一年毫无保留的 分析，拆解给你们听。好嘞，记住了哈。纯链时代，乱买房子就等于慢性自杀。对，精准置换，那才是唯一的出路。最后，三十八号文不仅是部位的文件成为他。对啊，他是我们每一个 普通人未来五年资产生存的指南，关键啊。是啊，干性约束，关掉了旧引擎，存量为王，锁定了资产的底库，资产风化给了我们优化财富的机会。你这个方向是啊，这就是当下 的一个中国楼市。嗯，这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰的时代，最残酷的时代，不管你现在有房还是没房，请你记住，不要抱怨，不要躺平， 不要被那些只会唱衰的负能量带偏，国家在替我们刮骨疗伤，对啊，在替我们清理过剩的才能。嗯，我们要做的是什么？看懂趋势，守住核心弹幕走一波，吸铁为王这四个字 就是你未来财富的富生活，没看懂的点赞收藏起来，睡觉之前再看三遍。嗯，我是贞洁，点个关注，我用金融思维拆解楼市的底层逻辑。

城市生长的逻辑正在发生一次静默的转向。自然资源部近期发布的三十八号文，给增量用地划了一条线，年度新增原则上不得超过盘活存量。这不是收紧，是叫准。 把向外要空间的惯性扭转为向内找质量。这对城中村改造意味着什么？第一，土地不再只是开发的指标，而是治理的针脚。那些过去被遗忘的边角地、夹心地、插花地，不超过项目总面积百分之十。如今能用于保障房、小商土、便民网点， 他们像拼图一样介入老社区的机里，补全的是烟火气，脱局的是街坊邻居心里有底的日子。第二，改造的逻辑变了，不再是推倒重来的大拆大建，而是片区统筹的绣花功夫。设计院的价值也不再是画一张漂亮的图， 而是像外科手术一样，精准避让每一根老管线，分级组织好交通与市政的持续，让新与旧在时间里握手。 三十八号文其实只说了一句话，城市不能总贪大笔，要学会酿好酒。真正有生命力的地方，不是贪的更大，而是旧的鸡梨里还能长出新的。生活中，木同方设计家聊聊城市更新那些事。

不知道你们有没有关注啊，最近这段时间资产圈的两个政策信号特别明显。第一个啊，就是自然资源部发布的三十八号文件，这个我相信很多人都已经看过了。 还有一个啊，就是各地的驻建局，现在正在陆续改名叫驻更局了。那我看见网上有很多人解读这两条新闻，那对于做不良资产投资到底有什么影响？今天我给大家拆解清楚。 那我首先把这两个政策的核心说透，其实特别好理解。你比如说三十八号文件，简单总结来说就是新增用地现在优先要给基建、给民生、给先进制造业，原则上就不再做这个房地产开发了。那更关键的就是你要先盘活手里的存量资产，才能拿到新的用地指标。 是不是瞬间就联想到火了很久的城市更新？然后再看这个住建局改。住更局其实核心变化就是智能在转型，以前重点管新建了活，现在重点就管了这个城市更新管统筹存量资产，你看是不是又提到城市更新了？其实关于城市更新啊，之前已经有很多文件和报告都已经提到了。 你比如说之前就有一日内的权威测试显示啊，十五五期间城市更新的总投资规模将突破二十万亿。那同样三十八号文件其实也说了很清楚，那就是增存挂钩地方政府和企业啊，要是不盘活手里的存量土地、旧厂房，就拿不到新的用地指标， 这意味着什么？就是我们的城市发展现在已经从到处新建了，这个增量时代彻底转向了这个盘活老资产的存量时代，那同样对于做不良资产的人来说，这可能也是未来的最大的风向标，就是聚焦资产盘活。 那可能很多人又有问啊，就是盘活资产到底盘活了是什么？那我们先从这个资产的供给侧开始说，以前啊，我们看不上了，那些处置难呀，债权复杂呀，但是位置优越了存量资产，现在啊，在这些这个政策的加持下，会慢慢变成行业的这个核心供给。 那在这里面我认为就是要重点关注三类的存量资产。第一类啊，就是比如说城市核心区了烂尾楼，闲置了商场或者商街，这些资产最大的优势就是位置好， 只要借助政策的调整，规划一下，好好改造升级一下，增值的空间非常大。第二类啊，就是城中村，你比如说老旧小区周边的土地， 三十八号文件其实明确支持这些土地啊运作民生配套，有了政策兜底，盘活起来是不是就更加顺畅，更加有保障了？那第三类啊，你比如说闲置了工业用地、旧厂房，这个是我们这两年重点关注的领域。 在这些政策的支持下，你比如说这些资产可以改成这个产业园区、文创空间，或者引入新的产业坊，以前处置难、变现难了问题现在其实就有了，明确了解决路径。 ok， 那 就这样，下期再见。

家人们，楼市王炸真的来了！自然资源部三十八号文件正式发布，全网瞬间炸锅！有人说以后不盖新房了，有人喊房价要暴涨，还有人慌的连夜去看房。这个文件到底说了啥？对咱们普通人是好是坏？以后买房该怎么选？ 先给大家上一句，最核心的结论，不是不让盖房，是不让瞎盖房！不是不让买房，是让你买对房！我先把三十八号文件里最关键最狠的两句话，翻译成普通人能听懂的话。第一句，以后城市新增的土地，原则上是不再用来盖商品房。 以前城市一发展，先圈地再盖楼，大片空地秒变小区，远郊到处都是新楼盘， 现在直接给卡死。新增的土地优先给到学校、医院、高铁产业园、保障房、商品房想拿地不好意思靠边站。 第二句，不盘活存量就不给新地。意思就是城市里那些烂尾楼、闲置的厂房、老破小城、中村，必须先改造完，利用完才有资格去申请新的建设用地。以前那种远郊造成大片盖楼，盲目扩张的套路，现在彻底行不通了。 很多人一听就慌了，这不就是要断供新房吗？那房价不得直接飞起来？大家千万别慌，这根本不是断供，而是楼市彻底换赛道。 以前是贪大饼，郊区随便盖，到处空城睡城，住进去没有配套没人气。以后是精修内工，只在核心区成熟的地段去盖房。简单一句总结就是，垃圾地块不盖了，好地块更加稀缺了。 那这一份文件对咱们普通人到底有什么影响？第一，远交房彻底凉凉，谁买谁站岗。 以前开发商最爱去远交拿地，便宜好盖，然后话大饼说未来新城价值望地。现在三十八号文一卡，远交没新地，没配套没增量，还想涨房，比登天还难！ 第二，主城区核心地段次新房直接成了香饽饽，新增土地不盖商品房，存量房就成了稀缺资源。以后新房只会出现在市中心地铁口配套成熟的黄金地段。物以稀为贵， 核心区的房子只会更稳更值钱。想买房的家人一定要记住，宁要核心一张床， 不要远交一套房。第三，烂尾楼老破小要翻身了，政府逼着盘活存量烂尾楼会被改造，老破小会被拆迁。 没有人看得上的老房子，现在直接成了香饽饽。所以说，手里有老房的家人们可以偷偷乐了。第四，炒房团彻底歇菜， 刚需迎来春天。以前拿地盖楼炒作的套路，现在直接被掐断，刚需族再也不用被炒房团割韭菜了，不用再怕房价暴涨暴跌，整个市场会越来越健康。 第五，保障房越来越多，租房也很舒服呀！新增土地优先保障民生保障房、租赁房会大规模入户，租房也能得到好的环境，好的配套 自然资源。三十八号文根本不是打压楼市，而是给楼市治病，治盲目扩张的病，治炒房投机的病，治远郊空城的病。以后楼市的逻辑彻底变了，地段大于面积， 品质大于数量，家人们手里有房吗？是远郊站岗还是核心躺赢？您觉得以后的房价是涨是跌？评论区留下您的答案！

最近自然资源局发的二零二六三十八号文件一出，网上各种解读特别多，很多都讲错了。尤其今天，我不绕弯，不讲复杂，就把别人讲错的地方和标准答案一次性讲清楚。网上误区一，以后不让建商品房了 正确解读是不是不让建商品房？政策只是规定新增的农用地、林地原则上不用。一建。纯商品房开发，城市里已有的存量房就改，城市更新，城中村改造照样可以建商品房。误其二，所有房地产都不让搞了。 正确解读是，完全不是这样。保障房、人才房、安置房、学校、医院等民生项目不但不受限制，还优先保障，限制的只是纯经营性房地产，只用新增建设用地。误期三，城中村改造也不能盖商品房。 政策解读是，主体不受影响。政策只限制城中村里面的边角地、夹心地、插花地面积不超过百分之十的，只能做民生配套的。城中村改造的主体用地该怎么开发还怎么开发？误区四，房价马上就要暴涨了。 正确解读是，不会普涨，只会分化。这个政策只是改变土地难言，不直接决定房价未来是核心期，更稀缺郊区，不再大规模摊大饼，防止会分化，不是全面暴涨。误期五，以后没有新增建设用地了。 正确解读是，新增地照常会批，只是优先给重大项目、产业集建民生，不再优先给纯商品房。三十八号文件对地产对商品房真正的影响有以下四点。第一点呢，心房供应的逻辑变了， 以后商品房主要靠存量盘活，就赶城市更新来供地，不再像以前那样大量征收农田林地盖楼。简单点说，新地变少了，好地更贵了。第二点，城市发展格局变了，眼焦焦鸡，大规模造成贪大饼的时代结束了， 未来资源、土地指标都会集中在主城区、核心板块、成熟片区。第三点，商品房越来越切化，新征咋地被严格控制，核心地段、成熟地段的新房会越来越少，越来越贵。第四点，普通人买房逻辑变了，以前买房看规划、看能力， 以后买房要看能量，配套，看兑现、看地段成熟度，越核心、越成熟的地方越安全、越保值。 最后给大家总结一下，不是不让建商品房，是不再用新增的农田林地建商品房。未来商品房只能靠存量，靠旧改、靠城市更新， 所以核心地段更稀缺，郊区收敛，买房只选成熟地段。关注我，买房不迷路，谢谢大家！

我是真看不下去了，你们别在那鼓吹了行吗？我们房产圈哈，最近都在传一份文件，叫三十八号文件。然后呢，我最近刷视频刷到这些中介自媒体哈，铺天盖地的开始这个解读了， 什么？国家停止工地了以后房子要成绝版了，房价要开始暴涨了，赶紧上车吧。你说这些人哈，为了卖房真的是无所不用其极。你是连最基本的汉字都不认识了吗？ 听好了哈，文件说的是新增建设用地。什么是新增？就是呢，以前是耕地，林地，荒地 通过征收呢，变成了城市建设用地，说白了哈，就是不再向外摊大饼，不再占用农田盖楼。可是某些防吹自媒体呢，直接把新增两个字给去掉了， 标题直接写成国家停止供地了，房价要暴涨了。我就是想问问哈，你是语文没学好呢还是故意欺负老百姓看不懂文件？咱青岛市区有多少老旧厂房，城中村这些叫什么？叫存量用地？这不是地吗？ 文件的意思是呢，希望各地去盘活就地，别老盯着那些农田往外摊了。我给你打个比方哈，你家冰箱里明明还有半冰箱的剩菜没有吃完，你妈说呢，今天不准备去买菜了，结果网春就跑出来了， 说完了以后没有菜吃了，菜价要涨上天了。要我说哈，这些人他不是蠢，这个是真坏。那以后房子到底会不会越来越少呢？我跟你说三点， 第一，总量没变，只是来源变了，你想用地可以，但是呢，你得先把城市里面那些闲置的就地盘活，存量不够了之后，再根据真实的需求用多少批多少。这个呢，叫先啃硬骨头再去吃新肉。 青岛这些年，老四方仓库那些老旧小区的拆迁，张村河，闫家山这些城中村的更新，这，这不都是地吗？第二，位置变了，以前的新房在哪？胶州上河，即墨兰谷，青岛西客站那些偏远的地方荒无人烟，配套呢，全靠吹， 以后的新房更多来自哪里呢？城市更新旧改集中在配套成熟的核心地段，但房子的总量不并不会因此减少多少，也不会断崖式的下跌。 你看张村河，库陶，闫家山，还有仓口北站这些板块，就算最差的青钢板块，这些地方位置是不是比那些远郊好多了？ 第三，保障房要发力了，以后呢，就是市场归市场，保障归保障的双轨制，刚需呢，有托底，改善有选择。 青岛这两年呢，也在加大保障房的供应，对于真正有住房需求的人呢，这是好事。我必须多说一句哈， 房地产确实是国民经济支柱，这不假，但绝对不是某些人用来收割恐慌的工具。把控制增量歪曲成停止工地，把结构调整歪曲成暴涨的前夜，这种行为哈，不仅误导老百姓，更是对国家政策的恶意消费。 真正负责任的房产自媒体应该呢帮大家看清楚趋势，而不是老在那扯虎皮唱大戏，忽悠人，制造恐慌。所以下次再有人拿着这份文件跟你说没有地了，暴涨了，你就直接把这条视频甩给他。 记住哈，地有的是，只不过呢，是存量还没用完，就没必要再去搞新增。城市在转型买房的逻辑呢，也跟着转型。 如果说呢，谁觉得我说的不对？欢迎呢，随时来找我掰头，我到时候呢，可以开个直播给你上一课。买房子呢，还是那句话，如果说你真的需要，你就买，中国人刻在骨子里，有套自己的房子的基因呢，改不了，按照自己的能力来。如果说有条件，你就买好房子，高品质的住宅， 如果说条件一般，还想要自己的一套房子，你就算买个老破小也是可以的。其实呢，就算是咱租房子住，也不丢人。如果说你打算在青岛买房，拿不定主意的， 不知道市场价是多少的，也可以找珊姐问一问，聊一聊。我呢还有一份青岛近期的新房二手房成交价的参考表，评论区扣一免费送给你。我是青岛珊姐，只推荐不推销。关注我，一个让你买房不踩坑的房产自媒体人。

先给大家说句很多人不爱听的实话，三十八号文件一出，不少卖房的人呢，自己都没有搞明白，评论区还在吵，一会说房价要涨，一会呢说房价要跌。其实真正的核心信号，我用这条视频给你讲透彻， 政策里边最关键的一句就是，新增建设用地，原则上不再用于房地产开发。很多人听不懂，我给你翻译一下， 过去二十年咱们楼市靠的是什么？就是五个字，城市往外扩，靠卖地、盖新房，一个个的新区起来，靠的就是有地可开发。那现在这个政策相当于直接给这条路踩死了刹车。那以后房地产该怎么走？就四个字，盘活存量。 城中村改造、老城更新老旧小区提升旧厂房盘活未来城市主战场再也不是远郊那些新区，而是城里已经成熟的核心区域。很多人都问我以后房子还能不能买，我用大白话给大家讲三点， 那第一，以后新房会越来越少，因为土地源头被管住了。那第二，真正地段好的房子呢？会越来越稀缺， 地铁、学区成熟配套的这些只会更值钱。那第三，大量远郊新区会越来越难，以前还能靠卖地支撑，现在这条路呢，已经走不通了。 总结起来就一个方向，严控增量，消化存量。以后买房逻辑特别简单，别听规划画饼，别信销售讲故事，不看沙盘，只看三件事， 城市地段、真实价值！记住一句话，未来房子不会越来越多，但真正的好房子一定会越来越少。这才是三十八号文件真正给我们释放的信号，听懂的点赞、关注、收藏！