38号文件影响没申请的农村留用地吗

三十八号文啊，应该说现在讨论的人挺多的，而且啊，大部分都在制造一个未来住宅没有用地了，这个恐慌啊，我说说啊，这种现象啊，他是片面的在解说实际什么情况？我先说一下这所谓的建设用地是怎么来的啊？建设用地呢，实际上来源于主要两块， 一个呢，就是所谓的农转非，也就是说把农业用地转成建设用地。咱们国内目前有十八点六五亿的基础耕地，这是不能碰的。如果您要是拿出来一百亩 把农业用地转成建设用地，您必须得还一百亩，从别的地不啃出这么多面积来。实际上呢，这个新增建设用地也就是指的更多的这块 不能用于有经营性质的房地产了。所谓你不能盖写字楼啊，商场啊，住宅，您只能做重大民生。重大民生也就是可能国家的一些基础设施，比如说机场啊，火车站啊，这种什么礼堂啊， 会议中心啊，类似于这种非常重要的场所。实际上另外一个工地呢，就是指的我们现有的城市改造。你比如说像北京、上海这种超大型城市，它本身就没有什么基基础耕地，它更多的都是原有城市的改建而腾出来的建设用地，那北京这种地太多了。 实际上啊，从北京目前的每年的土地供给计划和成交情况来讲，恰恰也是应该来加强这块的 土地的有效的良好的使用。其实政策是往这块在推动的。什么意思呢？我举个例子啊，比如说二零二四年，咱总共是计划打算推出一千零七十公顷的土地，其中呢，有 有七百七十公顷都是用于保障保障性住房的，但是实际上当年真正建了的呢，可能只有百分之五十多就成交了的啊，作为这个这种建设，去拿了地拍拍卖招拍挂下来去建设的只有百分之五十多。实际上你像商品住宅呢，当年呢是挂出来三百公顷，实际上 成交了五百多公顷，也就超了百分之九十多。二四二五年，同样都是这么一个倒挂，就是保障性的供给基本上都在七百七百多公顷，成交的都非常低，去年才成交了百分之三十八。 也就是说实际上未来的政策导向是让地区政府朝着这个方向去盘活，把原有的土地啊，给它激活，真正的做保障性的。 而那些商品房呢，恰恰是在做这些闲置土地激活的过程之中产生一部分商品房。也就是说您把存量过去化了，我才给你新增的建设用地， 要做成用一个补一个，这样就不会又造成我保障性的民生的住宅没怎么开发，我还转了很多农业用地进到这个市场里，我觉得这是一个良性的有效的循环，并不是说没有土地了，大家不用担心这块，但是他会给我们一个什么暗示呢？这个暗示就是两点啊，第一点， 未来城市核心区域内的好的商品房的用地会越来越少，因为他不希望这块做 有商业化的产品了。第二呢，就是未来会加大保障房的力度，也就说很有可能您在城市核心区买的地都是一些成改旧改保障性混搭的这种产品，比如说现在北京的百万砖的项 目，前门的项目，还有裕安门的项目，都是在做保障房的，同时有一部分商品房入市。我想呢这块呢，无论是开发商和我们消费者要逐逐渐的看清这个事实啊，无论是买房还是您从事开发行业的，应该朝这个方向去转向。

最近，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发的政策表述一经传出，便引发市场广泛热议，甚至被理解为房地产用地断供。三月十六日，自然资源部正式给出明确回应，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地， 而是要重点用好存量资源，精供优供。这也就是说，不是停供，而是换供吧。自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东海提到，要因城失策，把握好供地的节奏和持续 优先布局、区位优越、配套完善的区域，促进企业拿好地、建好房，不断完善城市功能，提升市民生活品质。如何理解此番表态？如何影响普通人买房？房价会怎么走？第一，供地不会盲目增加，而是要看库存。广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉表示，官方提到的精供优供，也就是未来的供地更加精细化，根据片区内已经供应土地的情况、未开发土地的情况、库存情况来决定下一步的供地。 如果这个片区已经供应了太多的地块，很多地块没有开发，属于在建状态，在售库存也比较大。后续将重点盘活存量，不再新增供地。 第二，需求往市中心回地，也往市中心供。针对需求回归城市中心区的倾向，接下来将会通过旧改、盘活存量土地改等功能，增加中心区的供地。第三，对房价就是一个字，稳。 对于房价的影响，李宇家表示，盘活现有的土地，对于平衡外围区域的房地产市场供求关系，稳定房价具有很重要的意义。这几年外围区域房价跌的比较明 险，库存也比较大，所以这个政策对外围区域的利好是可见的。对于中心区来讲，过去房价比较高，大家住房需求回归到中心区，未来将根据需求的变化和对于好房子需求的增长， 加大供电力度，这也是精供优供的重要体现，有利于中心区房价逐步趋于稳定。

千万别瞎买房了，三十八号文件彻底改变了房子的稀缺性。自然资源部发布的三十八号文件，百分之九十的人都看错了，这根本不是普通的楼市调控，这是直接给房地产过去二十多年的发展模式化成了句号，未来楼市的格局从这个文件开始，将彻底被改写。今天我不用专业术语， 全用大白话给你掰开揉碎，这个文件到底说了啥？未来你的房子是涨还是跌？看完之后你心里自有答案。三十八号文件里最能决定未来房价走向的一句话就是，新增建设用地，优先保障重大项目建设和民生事业发展， 原则上不再用于经营性房地产开发。很多人听到这两个专业词就蒙了，别慌，我给你翻译一下，就两句话，第一，什么叫新增建设用地？荒地，还有农用地，本来可以申请改成建设用地， 拿来盖商品房以后，这些地原则上不让用了。那第二个，什么叫做经营性房地产开发？咱们老百姓买的住宅、商铺、写字楼全算里面，一个都跑不了。那这两句话结合在一起， 就是过去二十多年，我们城市发展大饼模式彻底的被淘汰。你一定知道过去的城市是怎么扩张的，因为市中心拆不动，拆迁成本太高，那城市规划就往郊区发展，疯狂的建新区，把郊区的农地、荒地全部改成建设用地，房子越贪越大， 房子多了自然也卖不上价，但现在这条路已经彻底的被堵死了，文件规定，郊区用地不让随便盖商品房，那未来远郊的新房供应量将会直接断崖式下跌。那有人会问，以后地方 z f 不 卖地，那财政靠什么拿收入？总不能喝西北风吧？不用担心，文件早已经把路给地方规划的明明白白， 虽然没有新增供地，但是存量的建设用地完全不受限制。大白话就是以前批了但是没有建的闲置土地，还有城市的老城区的老旧小区，棚户区拆迁之后腾出来的净地，你随便拿来开 发，说白了就是国家告诉地方，以后想靠卖郊区的地去圈钱。那别做梦了，老老实实回市中心搞城市更新，拆老破小，只有你拆的越卖力，赚的越多，被直接就形成了完美的良性循环。这才是三十八号文件最核心的底层逻辑。 城市更新的拆迁大幕我认为才刚刚开始。那如果你想问最终会给楼市带来什么结果，我就把结论放在这，一共就三点，记得点关注。第一， 未来郊区新房的增量将会被卡死，那以后远郊的房子只会越来越少，偏远的房子未来价值逐渐归零，千万别说什么保值增值了。那第二个，老城区的拆迁从立象到动工再到盖房，一来一回周期几成？ 就算拆完盖新房供应量也会严重跟不上，那核心城区的新房供应也被彻底的控住了。市场格局从供过于穷慢慢过渡到供不应求， 无房可卖，房价大概率将开启小步上涨。那第三个，老破小拆了，等于直接把市场老库存给一次性清掉，供区两段同时收缩。最终只会有一个结果，就是人口流入的大城市核心城区的商品房，不管新房还是二手房， 只会越来越稀缺，而物以稀为贵，那至于价格会怎么走，相信你自己心里面已经有数了。当然，说句实在话，这个政策的影响不会明天下个月就会反映到房价上，不会马上出现暴涨，但只要供需格局一旦改变，慢慢一定会体现在房价上。就像最近深圳、上海的楼市核心板块已经出现了抢 房，那相信三到五年后，这个政策的威力将会逐步释放，未来一线城市和强二线城市的核心地段的房产保值增值的属性会越来越强。 所以建议卖掉你们手里面远交房产。楼市发展的逻辑彻底变了，只有供需关系决定价格的规律永恒不变。最后，关注我，我在深圳做法，贷房捡漏全流程陪跑，抄底捡漏的问题随便问。

三十八号文一出来，房地产圈乱套了，专家说开发商要完蛋了，中介说房价要大涨了，乱七八糟什么声音都有，但今天我告诉你，别听他们瞎吵吵。整个文件最重要的就五个字，新增和原则上新增建设用地。听着像是所有新推的宅地都算 来名词解释，新增建设用地等于农用地、未利用地，包括盐碱地、沼泽地等转成的建设用地，说白了就是征地，把农田荒地变成可开发用地。 那拆迁旧场、城中村改造腾出来的地算不算呢？当然不算，那是存量建设用地，是可以正常开发的。 这个区别是关键。新政只卡征地扩圈的工地，存量用地供应其实一点都不受影响。再来看第二个关键词，原则上有原则就有例外，这就是政策的口子，你仔细品品吧。所以，别被那些专家们带偏，这不是土地的停供键，是城市更新的加速键。 未来老城区、旧厂房、城中村都会迎来真正的换新。至于远郊的大饼，就好好说再见吧。

前两天刚出台这个三十八号文件，就是其中有一条，第十条嘛，说这个原则上不再新增建设用地。很多人都在猜这啥意思，包括有一些网上的也会说，哎呀，这个对于房地产有重大的利好来了，我觉得咱们呢，不要被这个网上的断章取义的说法给乱带了节奏了。 今天我就把这个最准确的一个解读给大家讲清楚。其实很多人在说都是那个严控新增的用地，哎，就慌了，以为以后是不拆地不盖房，房价可能真的要起飞了。 其实这个理解是有点偏颇的，他的文件里说的是新增建设用地。这个新增建设用地的定义是什么？指的是把耕地、农田、农民用地 转成这种城市用地开发的，不是叫停现在咱们这个市区的土地供应啊。所以之前城市里边已经规划好的， 已经确定的，已经就收储的这种具有开发条件的地块，就成改造腾出来的用地，包括还有闲置的商业用地，改成住宅用地的，这些土地该怎么入市还是照样怎么入市的，所以该拍地照样还是能拍。只是城市没有办法像以前那种随便往外扩张了，说在一个地，该新区就能随便盖了。 那么把这个逻辑要搞清了，那咱们就看这个文件对咱们天津的楼市到底有什么样的真正的影响。那基本上我总结了下面几条。 第一点针对于市场来说，肯定是算利好消息的，你像咱们天津前几年楼市比较明显，就是远郊供应量还是比较大的， 库存也比较高，供需是失衡的。那这个政策呢，相当于直接把这个土地的总量上缩紧了，那城市就不会有人在盲目的这个扩张画大饼这个地了。所以新房从过去那种粗放的放量，慢慢的会转成这种精准的供给了， 那目的肯定就是通过放量让市场逐步回归为这种健康平稳。那第二个，那咱们楼市分化肯定会进一步的拉开差距了。你像以后用来开发的土地的，这个增量土地越来越稀缺嘛，那不管是政府还是咱们开发商，都会把这种有限资源集中在这种核心地段成熟板块， 也结合咱们国家一直在倡导的好房子，所以会让这个更优质的产品出现。所以市区啊，环城啊这些优质的片区新盘肯定会越来越好的， 那远郊那种非核心地段楼盘肯定存在感是越来越低的，那好房子会更稳更保值。第三个，新房的供应肯定会有一些收缩的，市场会进入到咱们说的这个存量时代了， 那一方面是新增农用转土地的，基本上不给商品房了。另一方面政策其实是有一个明确的需求的，就新增指标，你必须和盘活存量要挂钩，先消化闲置低效的用地，才能拿到新的用地额度。这和咱们天津县这个优化，包括去库存，还有这个城市更新其实方向也是一致的， 未来新房就会从这种量大可选多变成少而精大规模这种改造时代肯定是彻底结束了。那第四，城市更新就是主流啊，你像现在咱们天津已经有很多叫城市更新的片区了，那土地开发模式肯定也会慢慢改变的， 那这种旧城改造成农村更新，闲置地块盘活，会成为下边的一个比较重要的一个方向，那对天津主城区来说肯定是好事啊，像那个位置好的，然后老城区慢慢也会有新的面貌，其他地块呢，也会被重新激活。 第五点我觉得是一种提醒啊，不要信这种马上大涨的说法了。这份文件其实目的很简单，就是稳市场，调结构，防止这种无序扩张，不是刺激房价，核心还是稳定房价。未来咱们天津楼市只会更现实，核心区域改善，楼盘 配套齐全，这种次新房相对来说会越来越稳定，那这种远郊大盘没有配套，包括这种老破小，压力肯定会越来越明显的。 那总的来说呢，这三十八号文件不是什么突发的立好立空，其实是给咱们楼市下了一个长期的基调， 空增量，盘活存量，稳预期，大方向肯定是好的。那接下来呢，不管是刚需、改善置换，还是投资，这些板块和产品的走势会慢慢变得不同， 所以买房卖房，咱们肯定一定要跟着形势走。所以看到这里，如果这条视频对大家有帮助的话，可以转发给身边有需要的朋友们。当然呢，如果你要知道自己的情况，但是还是不知道怎么选， 也不知道该等该不该入手的，也可以后台私信我，一对一的给大家分析当下的大环境具体是怎么样的。我觉得对于普通人来讲，最最核心的还是价格， 那如果当下有很多朋友在买新房子，不知道各个项目的新房的底价是多少钱的，我们每个月都在整理各个楼处的在售的房源情况，剩余套数，成交价格。 所以买新房的朋友们，有需要的可以评论区，暗号打三个六，我免费发你一份。同时呢，咱们要有任何楼市的疑问，也都可以在评论区咱们畅所欲言。那关注天乐，我是一个在天津喜欢保护韭菜的房产博主。

今天来个硬科普，关于这个三十八号文件，现在是各种解读啊，真的，我作为一个多头我都看不下去了。那我跟你讲明白这是什么意思啊？严控新增建设用地用于房地产开发，不是说以后就不会有新房供应了？ 你先搞明白土地包含哪些？包含农用地、建设用地和未利用地。现在是不让把农用地和未利用地盲目转化了， 但实际上平时开发的时候本来就没有多少这种农用地和未动地，转化过来的基本都是存量的旧改就是把以前旧的然后拆了重建，而且建设用地里面也包含很多什么居住、商业产业、公共服务等等等等，所以摊到住宅上面的量基本可以忽略不计。 其实这个影响大不大，还有一个最简单的判断方法，你就看北上深，看那些高端豪宅最近成交量是不是有暴涨。你放心，但凡这个事影响大了，最先有反应的一定是最有钱的那一波。所以你指望这个能掀起些波澜？我感觉你真的想的有点太多了， 但这个啊，他其实也算是一个好事，这说明某些人可能真的要下场了，否则就不会提前堵漏洞了啊。我这哭哭买，你那哐哐改，最后就是买不完，根本买不完。 而且我认为啊，接下来真正能影响楼市格局的政策一定不在楼市里啊，就像以前造成房地产二十年大牛市的根本也不是地产政策，而是分税制一样。所以我大胆预测一下，未来能影响楼市格局的变数在哪啊？我觉得可能在外汇方面。

如果你准备在优买房，一定要看懂今年的三十八号文件，因为他正在改变房地产的供地模式。二六年三月，主管部门刚刚发布了一个三十八号文件，其中跟房地产关系最大有两个核心要点，第一条，新增建设用地原则上不得超过 含活存量土地面积。什么叫新增建设用地呢？就是政府把农村的耕地、林地征用变成城市建设用地。过去咱们搞城镇化主要靠的就这个。现在文件里明确说了， 新增不得超过盘活存量。就是说政府如果你要想拿新地，就先得把老地用起来。文件里有个词叫增城挂钩，就是逼着地方政府先把硬骨头啃掉，别老惦记 新增土地指标。接下来我们再看第二条，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展， 原则上不再用于经营性房地产开发。网上很多人对这句话有很大的误解，说国家掐断土地供应，逼停楼市，这完全是无稽之谈。政策本意很清晰， 新地以后主要给老百姓用，比如说修高铁、建医院、商品房原则上是不再批地了。简单的说，现在拿去盖房子，很少再去占用新的土地，大多数 都是在现有土地上折腾。所以这条政策最大的受益者就是核心地段配套完善的二手房。新盘供应大幅度减少之后，大量自助改善需求就会自然而然流入优质的二手房。

别误读了，三十八号文件不是不给地，是不让政府瞎卖地！家人们最近刷屏的楼市三十八号文件，别再被带偏了，说什么以后没房子盖了，蠢蠢的误读 这文件根本不是断了房地产的地，而是管着地方政府不让他再瞎卖地，乱摊大饼了。以前有些地方把农田征了，去远郊盖房卖， 现在这招彻底行不通了，就点硬规矩记好了，第一个，想拿新的建设用地，要先把城里闲置的空地、烂尾的地块给盘活了，盘活多少才能要多少，新地想躺平卖新地，门都没有。第二个，新拼的地 优先建学校、医院、高铁这些民生和大项目，原则上不能再拿来盖商品房卖。但重点来了，这可不是说以后没房子建了， 现在城里盖房，百分之七十的地都是旧城改造、老炒房翻新的存量地，这些地块该怎么用还怎么用，半点不受影响。说白了就是不让再搞远郊的空城了， 逼着把精力放在城里的好地段，以后盖房子会更精，配套更靠谱，房企也不能再简单的拿地盖房就卖，得学会搞城市更新，会运营才行。 总结一句，三十八号文件不是不给地，是不让乱给地，瞎卖地，以后买房选城市核心配套成熟的准没有错。觉得讲的明白的点个赞，收藏一下，别再被那些不真实的解读给忽悠了。

干工程、搞基建、做矿业、跑项目的各位企业家们要注意了！这份二零二六年三月五日，自然资源部联合国家林草局发了通知，核心就一件事，给国家十五五重点建设项目全流程打通用地、用林、用海、用草的所有毒点， 下放审批权，破掉种鱼的流程，优化管控规则，让重大项目能快速落地，同时牢牢守住耕地和生态的底线。 先给大家讲，其中最重要的一条是审批权限直接下放，之前不理管的用地预审先行用地得跑哪哪去，层层爆批，现在直接委托给省级资源资源部门来办理。 更狠的是呢，只要你的项目进了国家或者省级的重点清单，在全国国土空间规划一张图上落图落位了，省里审核出一个规划学的意见，有效期三年，就不用再办理用地预审， 不用再办理选址手续，直接就能先行用地开工。这其中有一项唯一的要求是，项目占了永久基本农田生态保护红线的， 给布里一定要去报备。第二呢，是之前大家最头疼的事，就是国土空间规划定了就改不了，项目再好也无法落地的问题，现在有可能直接解决。经政明确，只要不突破三区三线的总约束指标，咱们呢，就可以根据项目需求，每年 调整规划分区、重点项目清单，甚至三条控制线。如果因为勘界、产权界定造成的小偏移，都可能在一张图里直接更新。而第三点呢，是之前用地、用林、用草，咱们要分开跑五六个部门。 现在呢，只要求省里必须建一个联合的联审平台，所有事项一次踏勘，一次论正，连审连批，不用咱们再多头跑，重复 去报材料。这其中呢，有几个小条款，咱们做项目的一定要记住，在用地报批之前，之前办理的领草批文到期了可能不用重新办。用地审批可能不需要再审查押付重要矿产资源的内容，这为我们直接省掉了一大套的流程， 不是项目方原因造成的历史遗留的违法用地问题呢，只要当地政府承诺处置到位的话，就可以先报批，咱们可以和处置结果一块来处理。第四点是用地政策彻底灵活化。 单独选址的项目，能按施工进度分期申请用地。公路、铁路这种限行工程呢，能按市县为单位，分阶段来申请用地，用名用草不用一次性全报，资金和手续的压力也可能会直接减少。而对于已经批了的用地，因为设计变更要调整范围的呢， 经调入的地块正常爆批，调出来的地块呢，还能给原项目主体继续使用，不再浪费指标。其中还有一点是征地的政策松绑。城镇建设用地范围内成片开发征地的呢，不用再单独编制土地征收或者成片的开发方案， 县级以上政府直接并联开展征地的前期工作，征地周期将大幅缩短。针对矿业、水利、临时用地的这几个环节，有几个行业专属的超级利好。其中关于矿业的一个重要的条款是，战略型的矿产资源呢， 还有不损毁永久基本农田的非战略性矿产，矿业权可以和永久基本农田重叠设置，但这肯定是有红线的，之前和基本农田重叠呢，是一条绝对的红线，而现在呢，是有相对的放开， 对矿业权人来说是重磅的利好。其中关于临时用地的部分，国家和省级重点项目的临时用地，经过省级部门的同意，不同时工标段可以继续使用， 不用重复的审批，累计，不超项目施工周期就行。而临时用地用林用草的复垦和植被恢复方案，可以合并编制，少做一套方案，省时间、省成本。总的来说，这份新政就是给食物重点项目开了一条用地审批的绿色通道， 核心呢，就是八个字，放权提速、松绑收底，让好项目不再卡在繁琐的审批流程里。

近日，自然资源部三十八号文件直接改变了楼市的底层逻辑，很多人一知半解就乱解读。今天我用大白话给大家讲清楚， 这份文件不是让房价一刀切的上涨，而是收紧土地供应，拉大城市差距，倒逼行业转型。最终影响要看城市的实力和本地的市场。 先讲最核心的，不是不给盖房，是严控新增土地。政策明确新增建设用地要优先给重大项目和民生工程， 原则上不用于商品房开发，但这不是完全停供，以后开发商拿地主要靠就改盘活存量用地，而不是靠城市向外扩，新增耕地转建设用地。再来看一下最现实的影响，城市两级分化会更明显， 一二线有人口流入，需求稳定，新增土地收紧，核心地段房子会更稀缺，房价更容易稳住，甚至核心板块走强。 同时呢，城中村改造加快，保障房变多，刚需有更多的选择，市场更加稳定。三四线城市本就库存高，人口外流，现在新增用地基本呢不往房地产倾斜，新房会越来越少，流动性变差，房价呢，大概率长期走弱。 对于开发商来说，玩法就彻底变了，以前靠拿地盖房快卖的高周转模式已经走不通了，以后要转向城市，更新存量，盘活保障房建设，有运营能力的房企更吃香， 只靠盖新房布局三四线的中小房企日子会更难。最后给大家说清楚，预期短期政策影响不会立刻显现，城市还是以去库存为主，新房不会突然断供。长期来看，楼市正式进入存量房时代， 核心城市好地段资产更值钱，但三四线城市的房产有贬值风险。视频最后提醒大家，房价受货币、人口、政策多重影响，三十八号文件只是从土地端做调整， 买房别简单的听消息，一定要结合本地去库存的速度、产业和人口情况理性判断。我是师兄，一个在西安专业且有温度的房产人。

周口人怎么看待自然资源部三十八号文件啊？这两天这个文件传的是沸沸扬扬的，其实昨天在直播的时候都有朋友问我说了，你怎么看待三十八号文件，其实咱也不是专家，我们只是说从我的角度给大家去分享一下这件事哈。 原文的话我就不再给大家一一解读了，我把完整原文贴在这个上面，大家可以仔细看一下其中最有争议的几个点啊，一个就是年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积啊，还有一个就是不再继续新增 经营性建设用地，就这这两点嘛，大家讨论的会比较多一点哈。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。这是网上解读最多的啊。网上解读最多的。首先我们说一下啊，首先是规划的建设用地， 就是呃，很多的政策他其实主针对是一线城市，二线城市的，像我们这种周口啊，边缘的，像这种三四线城市的话，其实对于政策的影响并不会特别大。为什么这样讲啊？首先我们周口市场其实并不缺呃，国有建设用地， 那如果大家看过整个周口的城市规划的话，你应该很清晰的能看到整个东新区，像高铁站片区，像永宁湖片区啊，包括像沿河市中心，还有一些零星的呃，建设用地，这些都还是没有被开发的， 本身现在就是处于一个房地产开发下行的周期，所以拿地的开发商少，每年新上线新上市的新房项目、住宅项目也是不多的， 如果按照目前市场周口市场规划以规划的建设用地的话，那够周口再开发十年都没有问题的啊。第二个就是他讲了一点，叫原则上不用于经营性房地产开发， 我特意查了一下，就是我看很多大 v 在 解解读的时候，他说经营性房地产跟住宅挂钩了。其实我特意搜索了一下，经营性房地产是指商业啊，写字楼、办公公寓啊，包括商铺对吧等等这类别的，用于经营性 呃，作业的这种房产，他叫经营性房地产。那其实在之前我姥爷解读过一下咱们周口的一个调调整的一个标准哈， 那个文件里讲的很清楚，就是周口的商业用地的话，是要比之前要下降的，土地价格是要下调了百分之七左右的。那为什么会下调？整个周口市场你可以看到商业地块其实很多开发商不愿意开发的， 因为他需要前期大量的资金把他给建好，建好了之后他也不一定会好卖，可能需要长期持有去经营啊，去维护，然后去出租，靠长期的出租的收益作为租金回报。 原来在房产开发周期比较快的情况下，大家都是想开发完卖掉，拿着钱走人，因为经营这个事投入的资金会比较长嘛 啊，所以开发商不愿意开发这种商业啊，或者是写字楼这种地，但是城市发展需要，没办法必须要绑定型的开发，所以在周口商业型的用地，这个写字楼写字楼的用地这种项目啊，其实不好卖，而且也没有房地产开发公司愿意去开发， 所以这就导致本身经营性房地产开发，在当下的周口市场，他本来就没有人愿意开发，他限制就限制了。而且市场规划的土地里头涉及到商业啊，包括办公的用地还是比较多的，这两年有很多是从商业用地改成住宅用地的，这些项目大家听说过吧？你包括像上合院的一号、 二号院和三号院，它本来也是商业用地啊，全部都改规了。你像建业天悦东边那一块空地，原来它也是商业用地，现在也改规了。你像世悦府南边，世悦府跟这个文昌大道中间那还有一块地，原来是纯商业用地，现在是划分出来一半做住宅了， 所以商业地不好开发，市场没需要，现在也比较饱和。你像周口现在三六零马上今年在开业了之后，整个周口市场有三个大型商业综合体，再加上原来的五一广场、万盛达就有四个， 整个周口的消费体量就在那摆着，对吧？你多开一个商业广场，那么这个消费总量就会被分割出去一部分，对吧？那未来的话，我相信周口市场 再新增大型的商业综合体，这种概率不大了，除非等城市再发展，发展需要的时候才会开发。因为你如但如果一旦新增一个商业综合体的话，那么像之前的这些大型商场，那就会出现经营不善的情况。因为本身你一年的消费，打个比方说周口整个的零售业，那可能就是二十个亿， 那些原来是三个商业综合体，二十个亿能养活，那现在是四个，再有就是五个，那肯定就不行了嘛，一定是有人新开，有人倒闭啊，所以建设性用地、经营性房地产开发对住宅没什么影响。 再有就是还有涉及到一个就是城中村改造的问题，城中村改造这是大家最关心的，但是这主要是针对一二线城市，像周口的主城区，河南这个板块， 说白了就是没有改造的，就是说拆迁重建，然后征收你的土地，给你很高的价格，然后再去盖新小区，完全没必要。就即便现在给你拆了一个小区，盖了个新小区，你会到老城区去买新房吗？ 你看主城区有很多新房小区，价格已经降的很厉害了，你看原来莫号明珠，这都是卖五千左右的价格的，你看春节期间搞特价，三千多一平方，为什么？因为五千都卖不出去嘛，四千多不好卖嘛，所以三千多很快就卖掉了。所以主城区老城区没有人愿意开发吧， 就你即便开发了，我可能也不愿意去买。它跟一二线城市不一样，一二线城市因为它城市发展比较大，对吧？它的核心资源啊，全部都集中在 中心城区，你像北京啊，三环内，你像郑州是吧？啊？二环内这些都是好地块啊，非常有历史底蕴，城市底蕴包括城市的。呃，各种资源，商业呀，交通啊，对吧？其他的各种资源都集中在老城区，它是有拆迁的价值的。 周口这个老城区我们拆留什么价值的，对吧？啊？还有一种老城区什么改造啊，包括涉及到这个原拆原建呀，你想想周口的我们的老房子很便宜，步梯房的话，基本上也就是在平均房价就两千到三千左右，像顶楼高一点的，楼龄老一点一千左右， 就这种房子现在卖都卖不出去，对吧？你把它拆迁改造，那么拆迁改造又不是免费的，是需要房东掏费用的。 北京有两处就是原拆原建的，按照建筑安装成本最低也得三千块钱一平方。如果今天把你的房子拆掉了，让你再掏三千块钱一平方，还是给你盖这么高啊，给你这个房子就变成新的了，你愿意出吗？ 那你原来钱就没有了啊。比如你现在还能卖个两千多，对吧？然后你还要再补三千多，然后你拿到这个新房子，成本价可能五千多， 但是在周口五千多，你在东边可以选到很多更好品质的小区，周边环境配套现状，城市面貌更好。所以周口的老城，你说有开发商把老城区的小区拆掉，然后再盖新房子，这本来就是一件不现实的账，也算不过来。 老城区的改造其实前两年就已经开始了嘛，现在很多老城区的老旧小区啊，家属院改造之后，路面硬化之后，其实要比之前要居住舒适度啊，安全性要提高了很多了。所以如果说预算不足的啊，喜欢热闹的啊，预算二三十万，你在主城区买一个步梯，生活方便，这也没问题啊。但是你要想着 改造啊，拆迁呀，然后就开发商开发你的房子，然后再拆你的地房子，然后再给你钱。不太现实，因为周口还是有很大量的建设用地未被开发的。其中还提到一点，就是盘活土地。 盘活土地的根本原因在哪里？就在于这两年的房产市场发展变化非常快，对吧？急速的下沉，就是每年呢，就是开发 体量在激素的下沉，那前几年开发商爆雷的也比较多，那爆雷了之后，原来他们屯了大量的土地，现在爆雷了吗？没有钱，没有能力去开发，这些土地就被闲置了。 那也不能一直闲置啊，所以我们要想办法把它盘活呀，把它给收回来，再重新买回来，买回来之后再重新放到国土资源官网上去拍卖掉，然后让开发商拿了再去重新开发， 是吧？是这样一个逻辑和原则，盘活周口其实还有挺多的地块的，在去年我就看到咱们的自然资源官网上啊，就发布有很多地块被回收啊，然后又改规等等等等啊。 所以反正这个政策对于咱们本地研究不大啊，影响不大，如果对你家老房子影响也不大啊，对于周口整个的目前的房产市场现状影响也不大啊。如果说你有什么不同的观点，也可以打在下方评论区。

刚刚的新闻都看了吧，楼市真正的生水炸弹，三十八号文已经全部明牌了，往后五年，你的房子还能不能保值？你手里的资产是会变成黄金还是废纸？ 直接挂钩于你今天能不能把这刚性约束四个字嚼碎了给咽下去？字字珠心，句句干货。想在接下来的楼市大棋牌中保住财富的，那就认认真真的看完这条视频，不光要看完，还要看懂，不光要看懂，还要看透， 不赞，只看的，那真的是白干了。那第一个关键词刚性约束，意思就是房地产大干快上的旧时代彻底落幕，土地供应的水龙头被国家拧紧了。 那为什么今年一开年，大家都在盯着自然资源部的这个三十八号文件？因为他不是普通的文件，他是整个房地产底层逻辑的垄断机制。过去二十年，你可能习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼， 但如果说今年你再看不懂这个变化，你错过的将是未来五年的资产保卫战。 三十八号文最核心的一句话是什么？新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发， 这是什么概念？这就是告诉所有的地方和开发商，以前靠那种卖地盖楼再卖地的印钞机模式，引擎熄火了。 如果说你现在还想着去那些远郊的新区，想着随便买一套房就能翻倍，我劝你趁早死了心，大水漫干遍地是房的时代彻底结束了，未来的土地指标只会给到谁，只会给民生保障，只会给实体产业。 那第二个关键词，存量为王。很多人都在骂，说房价跌跌不休，说手里头好几套房子卖不出去，为什么我的资产一直在缩水？ 兄弟们，你不懂不怪你。错的是，过去的供需关系彻底失衡了，房子造的比人还多，库存积压如山，这样可怎么可能坚挺？ 所以，这一次，三十八号文释放了极其强烈的信号，去库存旧市场，这意味着什么？意味着国家看到了市场的痛。以前是不断放地出来稀释你的资产价值， 现在是直接在源头上截断了新增供应。国家明确指出，要通过刚性约束，逼着市场去消化库存。 这就好比一个池子啊，以前是一边放水一边泄洪，水位永远上不来，现在是把净水管给吐了，让水慢慢的沉淀下来。 这对于手里面持有核心地段房产的人来说，就是最大的利好。因为物以稀为贵的铁律终于要回归了，那些没用的垃圾资产会被淘汰，但真正的好房子，因为不再有新增竞品，将会成为稀缺资源。 那第三个关键词，资产风化政策不会淘汰所有人，但看不懂资产风化的人会被淘汰。你以为三十八号文只是限制了开发商拿地？ 错了，他已经杀到你家门口了。以前你买房闭着眼睛就能涨，现在呢？随着新增用地的断供，只有极少数的核心资产会因为稀缺而保值，而百分之九十的劣质房产将彻底沦为水泥森林。 未来的机会根本不是去盲目买房，而是要学会置换，把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的不再新增供应的核心资产。 那具体怎么去分辨哪些是受国家保护的核心资产呢？哪些是即将被淘汰的过剩产物呢？ 你也可以告诉我你所在的城市和板块。我来告诉你，你的资产处于什么段位，因为篇幅有限啊，具体怎么去做资产体检和置换？想学的你可以在评论区敲一个，想学人多的话，我专门出一个实操教程，毫无保留的拆解给你们看。 记住了，存量时代，乱买房就是自杀，精准置换才是唯一的出路。 到最后，三十八划文不仅是部委的文件，他是我们每一个普通人未来五年的资产生存指南。 刚性约束，关掉了旧引擎，存量为王，锁定了资产的底子，资产分化给了我们优化财富的机会。这就是当下中国的楼市。这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰最残酷的时代。 不管你现在是有房还是没房，请记住，不要抱怨，不要躺平，不要被那些只会唱衰的负能量带偏。国家在替我们刮骨疗毒，在替我们清理过剩产呢！我们要做的是看懂趋势，守住核心。 看懂了不用多说，弹幕走一波，稀缺为王，这四个字就是未来财富的护身符。没看懂的点赞收藏起来，睡前再看三遍！我是轩哥，点关注，用金融思维拆解楼市底层逻辑，带你看透真相！

楼市又出现了一个新的重磅，幸好最近很多朋友都在问我，刚出的那个三十八号稳到底是什么意思？是不是以后国家不给这个房地产批地了？是不是以后新的房子会越来越少？我手里的房子到底是该卖还是该留着呢？今天我就花几分钟时间 大白话，把这件事情给你说清楚。内容稍长啊，但是认真听完呢，你将会看清楚未来五年我们楼市的变化和一个趋势。先说结论啊，这份文件不是要把房地产市场一杆子打死啊，更不是像网上说的那样，全面断供房地产的用地。他真正在做的就是把中国 几十年的一个房地产供地逻辑进行调整，从过去拼命的做增量往外扩，改成了盘活存量再决定增量，这个也就是未来五年楼市的一个核心方向啊。很多人一听这个增量存量就很投 痛，对吧？没有关系，我用大白话来给大家解释一下啊，增量用地呢，就是城市里原来没有的那些地啊，从农田、林地、郊区荒地里面，哎，新划出来的这个地， 过去几十年里面，我们的城市化基本都是靠增量堆出来，地不够了就往外圈地，圈了地，盖了楼，盖完楼就继续卖，卖完了继续再向外扩，就是这么一个逻辑。而增量地是什么呢？就是已经在城市建成区域里面的地啊，比如说是老城区老旧厂房闲置利用的地，低效利用的地， 这个就是存量。这次三十八号文的核心要求非常明确啊，就是以后新增的一个建设用地，要和存量盘活挂钩在一起啊， 你想批新地可以的，但前提是什么？前提是你必须把自己城市里面闲置的、浪费的、低效的地都给它盘活了。而且规定呢，年度新增用地原则上不应该超过你盘活用地的这个面积。 更关键的其实是后半句话，就是新的建设用地要优先保证重大项目和民生事业，原则上不用于经营性的房地产开发啊。那么听到这句话，很多人其实就跳起来了，这个不就是以后不给房地产批地了吗？ 哎，但是我告诉大家一个事实啊，这个其实是一种误读，要知道自然资源部其实已经亲自出来解释过这件事情了，这句话其实不等于靠大量的新地来搞房地产开发，这个是完全不一样的概念。以后房地产用地主要从哪里来呢？ 其实就是要从城市内部来啊，老城改造、城市更新、低效率的地块重新再开发批而未供的土地盘活和闲置用地的重启中来。 用大白话来说呢，不是说房地产开发没地可用了，而是以后拿地的方式变了。哎，大家清楚这一点了，也许到这里可能有人会问了，为什么是偏偏这个时候出这个政策呢？ 其实这个不是突然，而是早就定好的一步棋啊。二零二六年是什么年份啊？是十五五的开局之年，你去看今年的一个政府工作报告，对原先的房地产表述已经发生了变化，过去几年我们讲的是什么？一直在讲止跌回稳，而今年提法变成了卓立稳定房地产市场， 这个变化是很大的，同时还强调了九个字啊，哪九个字啊？控增量，去库存，优供给，就是告诉所有的城市，不要再拼命的卖地，拼命的盖楼，拼命的用新城去拉动经济了，这条路已经走不通了，也不能再走了。房地产的问题根本不是地不够用，而是结构性的错配。有的城市啊，房子盖了一大堆，卖不掉，没人住，空置率 极高。有的地方呢，拿了地迟迟不开工，这个地就变成了闲置用地。有的城市呢，在郊区盖了一片又一片的新楼，但真正有就业、有配套，有人口、有需求的主城区，好房子反而不够住， 不够用。所以啊，这次三十八号的文件，本质上不是打压，而是在做纠篇。说到这里啊，大家政策可能看懂了，那么接下来我们说最关键的了啊， 这个政策对我们普通人到底意味着什么？我给大家总结了三个点，每一点都和你非常有关系。第一点是什么？就是我们要看清楚一个方向啊，新房的供应以后再也不会是大水漫灌的这种模 式了。过去那种模式，城市不断外扩，郊区大片大片的工地，随便划一个新区就敢盖楼的，这种模式已经会越来越难走，甚至是没有办法走下去，因为新增用地会被卡住，想要拿新的指标对不对？就必须盘活当下的一个库存。这就意味着新房子的供给速度将会显著的放缓， 尤其是郊区啊，大规模的这样的模式，可能会逐步退出历史的舞台，这是第一点。那第二点是什么呢？就是城市内的优质存量地块会越来越值钱， 这个很关键，想明白啊，以后房地产项目从哪里来？大部分都是要从城市更新旧改和现在的存量中盘活。这就带来了一个非常现实的结果，就是真正有价值的不再是这个城市偏远地区还有多少地可以去卖，而是要去看主城区、城市配套区、地铁沿线核心板块 还有多少能够重新整理出来的资源，这个是非常关键的。所以你会慢慢看到一个现象，就是未来上市的新的优质盘，大概率都会在成熟地段，而不是在远郊的那些新区。 第三点是什么？就是楼市的分化会彻底的拉开距离，拉开差距啊，这一点呢，大家一定要认真听啊，我也之前也说过很多次了，楼市分化会变得越来越明显，这份政策呢，绝对不是房价会全面上涨的信号，更不是所有的房子会一起变得更值钱，真正在发生的大概率只有四个字， 强者很强。核心城市核心地块、配套成熟，人口持续流入地区的房子，它的稀缺性会变得越来越明显，人口外流、库存高企、位置偏远、产品老旧、流动性差的房子就会出现明显的分化走势。用大白话来说呢，就是好资源会更稀缺，差的资源会越来越难卖。那么最后我们再回到大家最关心的一个问题， 我们现在手里如果有房子应该怎么办？好吧，如果你的房子是在一二线城市的核心地区，配套成熟， 地铁轨交比较便利的，就业也比较集中，人口是净流入的，那么这份政策长期对你是偏有利的、偏好的， 因为未来的房地产供应逻辑变了，好位置，好产品，好地段会越来越少，越来越稀缺。但是呢，如果你的房子是在三四线城市或者是偏远地区，库存高起，需求热，没人接盘，甚至是连租都租不掉的那种房子，以后面临的压力会越来越大， 那我也只能说到这里啊，总结来说呢，未来的楼市看的是品质，不是故事 好不好。所以接下去你真正要做的不是天天去猜房价会不会大涨，而是要搞清楚三件事情，第一件，你手里的到底是不是优质资产，你的房子的核心位置到底在哪里？它的价值应该怎么去定？第二个，你所在的城市有没有持续的人口流入和产业的一个支撑？第三点 就是供给逻辑变了之后，哪些房子会变得更稀缺，哪些房子会越来越难出手，这个才是这份文件真正给到我们普通人的一个答案。好 说到这里呢，如果觉得以上内容对你有所帮助，可以点赞收藏，如果还没有看懂的话，建议你可以慢慢看，多看两遍好不好，一定对你有帮助的。那么你手里的房子是属于哪一类呢？也可以在评论区告诉我，我们一起聊一聊。本期内容就到这边，我们下期再见，祝发财！

最近自然资源部三十八号文件炸翻楼市，很多人说房地产要停止供地了，今天大圣给你讲透真相，别再被误导！不是不给地，是新增建设用地原则上不用于经营性商品房开发。 新增用地包括了耕地、林地转建设用地，这些新增指标本来就稀缺，以后优先给重大项目、学校、医院、保障房等民生用途。而我们买房的开发用地，百分之九十都来自存量。比如旧城改造低效用地，再开发城区招拍挂地块，这次是堵掉贪大饼，倒逼盘活存量。 想拿新增指标，必须先盘活存量土地。未来楼市只有两条路，要么做城市更新旧改，要么抢核心区优质地块，粗放拿地时代彻底结束。所以这个文件不是停供地，是改变供地逻辑，优质的地段会变得更稀缺，刚需改善，闭眼盯核心区就对了。

地址文件我们这代人可能要见证一次房地产的巨变，现地力网上铺天盖地的生意，以后没地盖房了，房价要暴涨，千万别被带节奏。今天我用最客观通俗的语言，带你看懂政策背后的逻辑，对于房东和买房人到底意味着什么？ 先问大家一句，以后真的没有新房可买了吗？当然不是！拿全国销冠成都来举例，大概十六万套新房，哪怕新房全面断供，还够卖两年， 成都尚且如此，地级市的库存销售周期恐怕只会更惨。而且这份政策核心只有一句话，新增建设用地，优先保障重大项目和民生，原则上不做商品房开发，执行增存挂钩。这里我们就必须搞懂什么是新增，什么是存量。 新增土地主要是城市发展新增的土地，或者主城区没有被开发的农田或者荒地。举个例子，比如成都的天府新区、东部新区、重庆的中央公园，这些区域的土地大多数都算是新增土地。 纯量土地就更简单了，比如烂尾楼、规划拆迁的城中村闲置厂房等等，这些土地依然可以正常开发变现。看到这里你就明白，这次不是土地断供，而是开发转向 房地产高周转、摊大饼的时代彻底结束了，取而代之的是精细化的城市更新。那对于我们普通人到底有什么影响？核心城区的房子会更保值吗？ 答案是会的，严控新增土地，主城区的新房供应只会越来越少，地段成熟、配套齐全的二手房价值也会更加稳固。 郊区房价会怎么走？价格分化会更严重，没有人口和产业支撑的郊区，库存压力会更大。买房的时候要更加理性。 老婆小会不会躺赢？这个不一定，城市更新会加速，但不是人人都能堵，拆迁有区域有，未来的老房子才会有价值。最后，房价会因此大涨吗？放心，不会。 政策目的是稳，楼市告别野蛮生长，不是为了刺激房价暴涨。控制新增土地不代表不开发，而是让各地政府不要盲目扩张，先把自己那一摊子烂尾楼、闲置土地弄清楚再说。 最后我想说的是，这不是楼市的终点，而是全新的起点。您觉得主城区二手房和郊区新房谁更保值？评论区，我们一起聊一聊。

拜托啊，别再乱解读三十八号文了，那么我用三十多年房地产的从业经验呢，告诉大家，这个政策呢，确实是属于正向引导，但是作用呢，并没有很多人说的那么夸张，核心呢，就三点一分钟呢，咱们讲明白， 自然自发二零二六，三十八号文的核心啊，其实就一句话，新增建设用地，这里边包括农用地、未绿用地转为建设用地，原则上呢，不再用于经营性房地产开发，优先保障重大项目和民生工程。 那么我们要先弄清楚一些基本的概念，什么是新增建设用地？那就指的是呢，新征收的农用地、荒地等。 那什么是经营性房地产？那么指的是呢，普通商品住宅啊，商业写字楼，商场、酒店公寓这些。哪些不算经营性的房地产呢？ 指的是保障房、安置房、公租房、学校、医院、市政配套。从量建设用地呢，在这是不受影响的。那么从量建设用地指的又是什么呢？就是指的是已经批复、旧改重改、闲置土地、 低效用地，那么这些呢，是依然可以正常开发商品房的。那么这里边呢，我们要插一个专业的小贴士，城改里边的边角地、夹心地、插花地，占比呢，小于等于百分之十的呀，是可以用于保障房、民生配套的，但不能用于重的商品房。 那么搞清楚了这些概念，三十八号文的核心呢，其实就三点，第一呢，我们要注意，发文的单位是自然资源部，重点呢是管控远郊新区新增的土地， 城市里已经批复的建筑用地呢，闲置地并不受限制，未来呢，远郊新城供地会减少，主城区城市更新的会成为主流。那么第二点，目前呢，全国存量已批复未开发的商品房用地啊，其实是非常充足的，那么截止二零二五年底， 大约呢是一点九亿平，按照二点五的容积率，每套一百平，那么就可以建五亿平，约五千万套。那么如果已经加上已建未售的，目前的库存是七点六亿平的，那么这样的区块周期呢，就要五到八年，政策呢，其实对土地整体的冲击啊，是很有限的。 那么第三点，未来楼市呢，就有三个趋势，城市向外扩张呢，会放缓，核心区旧改呢，会成为主力。房企呢，是从增量拿地呢，会转向存量盘活就改，保障房建设 市场呢，会更趋平稳，结构化的分化呢，也会更明显。所以说呢，最普通的购房者来说啊，以后买房呢，要优先考虑主城区旧改项目存量开发的楼盘，那么远郊纯新区的板块呢，要谨慎选择， 那么理性看待政策，不必过度焦虑，也不必理会那些过分夸张的解读。那么对此呢，你怎么看？欢迎呢，评论区讨论，记得关注再走哦！