房地产止跌回暖原因

二零二六年绝对是国内房地产市场的关键转折年，之前持续下行的趋势已经彻底止住了，全国楼市正在走出真正的复苏行情。今年三月，一线核心城市率先爆发，楼市迎来了强势的回暖。 上海表现最亮眼，单周成交量已经突破了七千二百套，单日最高接近了一千五百套， 整月成交量直接创下了近五年的新高，北京半个月的网签就超过了五千七百套，直接回补了之前近十个月的下跌。 热门板块的房价已经开始起稳回升，深圳、广州二手房成交量环比涨幅全部超过了百分之三十， 市场已经迎来了实打实的复苏。很多人都在问，房价到底为什么会涨？这波是短暂的反弹还是新一轮行情的开始？今天用最通俗的话把楼市上涨的底层逻辑一次性的讲透。先从一个核心的制度说起。分税制改革 早年地方财政是包干模式，中央统筹的财力比较有限，一九九四年分税制实施后，税收大头归中央，地方留存变少。但城市建设、教育、医疗、民生保障、人员薪资到处都需要花钱，地方财政压力非常的大， 于是土地财政慢慢的形成，地方手里充足的资源就是土地，通过出让土地获得收入，这笔钱完全归地方支配，再加上城市化加速，人口大量的进城，刚需集中释放，房价稳不上升，这就是过去几十年楼市上涨的 根本的逻辑。那为什么前几年严厉的调控楼市，因为这种模式运行了二十多年了，风险越积越多。二零二零年的八月，房企三道红线正式出台，严格限制负债水平，效果立竿见影， 房企融资收紧，拿地热情巨降，多地的土地牛排行业进入了深度的调整。但一刀切收紧后，连锁反应也来了，大量的房企出现了债务问题，上下游建材、装修建筑几十个行业受冲击 的从业者受到了影响。大家这才发现，楼市硬着落，受伤最深的还是普通人，国家看的很清楚，所以政策及时的转向。二零二三年开始，三道红线逐步松绑，二零二四年，楼市政策全面转向，从收紧变成了稳定托底。 二零二五年底到二零二六年初，三道红线正式退出历史舞台。二零二六年，官方多次明确表态，房地产是国民经济的重要支柱产业，必须稳定预期，信心比黄金更重要。 在全国的利好政策密集的落地，首付比例大幅下调，都比首套房低至百分之十五，二套房最低百分之二十，房贷利率创历史新低，首套房低至百分之三点零五。 部分城市进入了二字头，北上广深分核心地区限购放宽，二三线城市全面取消限购。上海等城市出台了新政，降门槛、提额度、减税收，全力的激活了市场。这本行情不是炒作，不是短暂的反弹，而是政策底价、市场底的双侧的确认后的理性修复。 简单说，这轮楼市的回暖，是国家对前期调整过度的信心，理顺整个的经济循环。从 目前所有的信号来看，二零二六年的楼市复苏才刚刚开始，还没有到结束的时候，不管你是刚需还是改善，要看懂趋势再做决策。我是老陈，做金融快二十年了，本期视频就到这里，我们下期再见！

楼市注底实锤经济学家坦言，房地产有止跌回暖迹象。大家好，我是响哥，近期一系列宏观数据与市场微观体感均指向一个关键节点，历经深度调整的房地产市场，正显现出止跌回稳的积极信号。 今天用几分钟带数据、带案例、带实操，把楼市现状和买房攻略一次性讲透， 听懂的人至少少走三年弯路。先给结论，楼市已经正式止跌回稳，进入低位筑底阶段。但这绝对不是微型反转，更不是普涨的信号，而是强者恒强，弱者更弱的分化时代彻底到来。咱们先看最硬核的数据，数据是不会骗人的， 从二零二四年四季度开始，北京、上海、深圳、杭州这些核心一二线城市二手房待看量连续四个月环比上涨，十二月甚至同比涨了百分之三十以上。可能有人不懂待看量啥意思，说白了就是实际去房子里看房的人变多了， 这才是真需求，不是网上喊口号。再看成交量，北京十一月二手房成交一点二万套，十二月冲到一点五万套，今年一月还在稳中有升。上海更夸张，连续三个月成交破两万套，这可是近三年都没见过的热度。 价格方面，七十城房价数据显示，十二月一线城市二手房环比跌幅收窄到百分之零点一，深圳甚至环比微涨百分之零点二，二线城市跌幅从百分之零点三收窄到百分之零点一，三线城市也停止了加速下跌。 一句话，恐慌性抛盘没了，大家不再慌着割肉卖房，市场开始理性定价，硬着陆的风险彻底消除了。那这波回暖到底是怎么来的？不是凭空涨起来的，是三股力量硬拉回来的。 一是政策托底力度历史罕见。从二零二三年下半年开始，政策就跟开了闸一样，金融十六条给房企书写白名单，让优质房企能拿到低息贷款，然后全面取消限购。除了北京、上海核心区，大部分城市想买多少套都行。 首付比例降到历史最低，首套房百分之二十二，套房百分之三十，部分城市甚至更低，房贷利率更是跌破百分之四。 一线城市首套利率百分之三点七，二线城市百分之三点四，相当于贷款一百万，三十年利息比三年前少还二十多万。 再加上保交楼专项行动，去年全国完成保交楼三百多万套，烂尾风险大幅下降。国企还下场收储商品房做保障房，一边消化库存，一边给市场注入信心， 这相当于政府直接托底，让市场不崩盘。二是公己策，大洗牌，劣币被淘汰了。 前几年那些疯狂加杠杆、高周转的房企，比如某大某创，要么爆雷，要么退出市场。现在火下来的，要么是国企央企，要么是现金流稳健的民企。 这些房企不敢再乱拿地，只敢扎在核心城市核心地段，专心做产品保交付。举个例子，杭州去年出让的土地，百分之八十都在主城区，远郊地块几乎没人要。北京新开盘的项目，清一色都是改善型户型， 装修标准，绿化配套，比前几年高了不止一个档次。公己端变好了，烂尾房少了，房子品质高了，价格自然稳得住。三是真实需求终于释放了。 以前买房的有一半是炒房客，现在投机需求几乎清零。买房的都是真刚需、真改善。比如刚结婚的小年轻要婚房，有孩子的家庭要换学区房，三代同堂要换大户型，这些需求压抑了好几年， 现在遇到低首付、低利率，自然就慢慢释放了。而且一线城市卖旧换新打通了，很多人把手里的老破小卖掉，换一套品质更好的改善房，二手房流通起来，新房市场也跟着活了。听到这，肯定有人心里痒痒，是不是该赶紧上车？晚了就没机会了。 我必须泼一盆冷水。这次回暖是典型的 k 型复苏，不是铺张，选错房，照样站岗。我们不妨先看看城市分化。 一二线核心城市人口持续流入，有产业支撑的，比如北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州。再回暖，大部分三四线城市，尤其是人口外流、没产业的小县城，库存高起，就算政策刺激也很难起来。 比如某东北小县城，房价从八千跌到四千，现在还是没人买，因为年轻人都去大城市了，房子供大于求。再看同一个城市里的楼盘分化， 核心地段配套成熟、品质好的房子，比如北京海淀的学区房，上海浦东的改善房，已经开始起稳，甚至小幅上涨。远郊配套差、产品烂的房子，比如离市区几十公里，没地铁没学校的税城，还是难卖，价格继续阴跌。 我身边就有朋友，二零二一年在某新一线城市远郊买了套房，当时一点二万每平，现在跌到八千，想卖都没人接，这就是典型的选错房。 还有一个关键问题，现在复苏基础并不牢固，虽然交易量回升了，但老百姓的收入、预期、消费信心还没完全回来，很多人还是不敢随便加杠杆， 买房前会反复算月供压力，而且部分城市的成交量回升有政策透支的成分，后续能不能持续，还得看经济复苏的力度。所以政策不会马上退出，还会继续呵护市场， 比如可能进一步降低房贷利率，优化限购政策，让市场慢慢走稳。讲完大形势，给三类人最实在的建议，大家记好这几点，买房指定不会踩坑。对于普通购房者而言， 自助可入市，投机别碰。如果你是真刚需，真改善，现在确实是窗口期，首付低、利率低，核心城市价格也调整到位了， 不用再恐慌性观望。但记住三个原则，放弃炒房心态，房住不炒是长期底线，别想着买了就涨，以后房子就是住的地方，不是投机工具。选房优先级， 地段大于配套，大于品质，大于户型，大于价格，优先选主城区近地铁、有学校的房子，远离远郊盘、文旅盘、公寓。 算好现金流，月供不能超过家庭月收入的百分之三十，还要留足六到十二个月的应急资金。别把所有钱都投进房子里，避免遇到失业、生病等突发情况断供。 对于开发商而言，别再冲规模，活下去才重要。旧时代越大越强，彻底结束，现在是越稳越强，越好越活。第一任务是保交付保信用，别再搞虚假宣传，把房子建好，按时交给业主，才能赢得市场信任。 第二方向是聚焦核心城市，做好产品，比如改善型户型、绿色建筑、智慧社区，满足老百姓的真实需求。底线思维，现金流比什么都重要，别盲目拿地加杠杆， 手里有粮，心里不慌。从政策和市场来看，稳字当头，慢慢转型。房地产不会回到过去高增长、高泡沫的时代，未来是足够并举、轻重资产并行的新发展模式。 政策会继续稳地价、稳房价、稳预期，不会让市场大起大落。同时会大力发展保障性租赁住房，让买不起房的人也能住有所居。对市场来说，分化会越来越明显， 好房子会越来越值钱，普通房子会慢慢回归居住本质，价格平稳波动。总之呢，核心就三句话，楼市只跌回稳是事实，住底已经形成，但不是反弹， 分化是主旋律。城市分化、楼盘分化，闭眼买房赚钱的时代彻底结束，刚需自住可以择优入市，选对房子比什么都重要， 投机客别再进来，大概率会站岗。房地产这一轮大调整，是阵痛，也是重生，以后的房子会慢慢回归居住本质，市场会更健康、更平稳、更可持续。 所以，你所在的城市，现在房价是涨是跌？你是刚需观望，还是已经下手？评论区告诉我，咱们一起聊透楼市，关注我，带你读懂经济，我们下期见！

当大多数人还在用后视镜看淡楼市的时候，房地产的周期已经悄悄走到了另一个方向。统计局发布的数据显示， 二零二六年二月，北京、上海的新房价格双双环比上涨百分之零点二，二手房价格环比分别上涨百分之零点三和百分之零点二。这是自二零二五年五月以来首次路德环比正增长。从上海到北京，市场的活跃度正在发生新的变化。很多人都想知道，这究竟只是季节性回暖，还是周期反转的前兆。 想理解这一点，最好的方法还是要把目光拉回到上一个周期的起点。二零一四年的冬天，中国楼市冷得刺骨， 全国商品房销售面积同比下降百分之七点六，销售额下降三。这是自二零零八年以来，房地产行业首次出现年度负增长，彼时的价格调整幅度同样明显。根据统计局七十个大中城市房价数据，二零一四年九月，新建住宅价格同比下跌的城市达到五十八个，还比下跌的城市更是高达六十九个。 一线城市也未能幸免，北京新房价格从二零一四年四月的高点回落约九之二，上海从三月高点下跌约百分之八点七，深圳从五月高点下跌约七， 广州从四月高点下跌约百分之六点八。全国平均房价较二零一三年底高点回撤约百分之六到百分之十，部分三四线城市跌幅超过百分之十五。 当时的社会舆论和近几年也非常相似，人们用过去几年的下跌现行外推出未来永无止境的调整，媒体上充斥着人口红利消失、市场持续走弱的论调，每一个论点都振振有词，每一个数据都言之早早。 买房的人犹豫不决，卖房的人急于套现，市场成交量萎缩到了冰点。但周期从不理会噪音，他只遵循自己的节奏。二零一五年三月三十日，一个普通的星期一，三部门联合发文，将二套房首付比例从百分之六十下调至百分之四十，同时将个人出售二手房营业税的免征年限从五年缩短至两年。 这不是一次简单的调整，而是一次明确的转向信号，从过去几年的抑制过热，迅速切换到了刺激需求。随后，货币政策进入史上少见的宽松周期，一年之内，五次降息，五次降准，房贷利率从六一路下探至百分之四点九。与此同时，限购城市从四十六个锐减至仅剩五个。 除北上广深、三亚外，购房资格全面放开。即使政策底牌亮的如此彻底，市场也一样犹豫了整整半年。二零一五年上半年，北京、上海、深圳的成交量虽有回升，但价格纹丝不动。 购房者陷入典型的限性思维，既然跌了这么久，怎么可能说涨就涨？既然库存这么高，怎么可能供不应求？既然人口在减少，未来又会有谁来接盘？这些质疑在当时看似无懈可击需要时间，市场信心的恢复也需要过程。 真正的转折点在二零一五年第三季度末开始出现。深圳率先回暖，房价在三个月内上涨百分之十五。紧接着上海、北京跟上。到了二零一六年，回暖的行情逐步扩散到南京、苏州、合肥、厦门等城市，并最终席卷全国。 那些在二零一五年最麻木、最悲观的人，在此后几年反而成了卖力追涨的人。回过头看，二零一五年的周期反转有三个清晰的节点，先是政策一百八十度转向，发出明确的鼓励信号。然后是经济预期企稳， pmi 新订单指数触底回升。 最后是核心城市的供求关系逆转，成交量放大，地价率先上涨。这三个信号在二零一五年的那个寒冬里先后亮起。而错过的人最常说的那句话是，我看到了政策在放松，但总觉得只是暂时的，没想到后面会走出那样的形式。 今天，历史的剧本正在以惊人的相似度重演。从目前看，三个信号亮了两个，一是政策调整的力度甚至超过了二零一五年。二零一六年提出的房租不炒，在八年后被促进房地产市场止跌回本取代。 这不仅是措辞的改变，更是政策思路的调整，房地产从需要遏制的风险，重新变为稳经济的支柱。二是利率水平的变化。二零二六年一季度新发放商业贷款利率已降至二八的水平，这意味着一百万贷款三十年利息支出从一百一十万降至不足四十八万。 此外，税费减免、契税补贴、换房补贴多还家庭支持。地方的相关政策也在陆续落地。收购存量房、去库存房企白名单、保交楼、供给侧的托底同样在加码，但在刚开始的阶段，市场依然在犹豫。 同样的调整期思维，同样的限性推断，同样的观望情绪。当然，周期的逆转往往从核心城市开始，而上海正在出现一些变化。截至二零二三月，二手房成交两万一千四百四十三套， 如果保持这个节奏，整个三月将超过三万套的水平，有望再次占上楼市行情的高位，那是自二零二一年市场上行期尾声以来，在未触碰过的水平。不过也需要注意，未来楼市并不容易回到普涨格局，分化也在加聚， 核心城市房价有望率先起稳，边缘城市将依旧面临压力，这也是全球房地产百年历史反复验证的规律， 毕竟人口向核心城市聚集是客观存在的趋势。二零一五年的春天，犹豫者付出了十年的等待。二零二春天，历史正在提供第二次机会，周期不会重复，但会压着相似的运脚，区别在于，这一次决策权在你的手里。

近期，多位知名经济学家公开发声，明确指出，我国房地产市场已出现清晰的止跌企稳、稳不回暖迹象。 这一判断基于近期楼市成交数据、政策导向及市场情绪的综合研判，标志着房地产行业正逐步告别深度调整期，迈向理性健康发展新阶段。楼市回暖的信号首先体现在核心数据持续向好。 同花顺金融数据库显示，三月下旬以来，房地产相关指数震荡回升。三月二十七日，八零幺幺八零九三幺七七五八八幺幺五三三大房地产指数分别上涨百分之零点八九、百分之零点七九、百分之一点一零， 降价起稳回升。中职研究院数据显示，三月份以来，三十城新房成交面积环比翻倍，北京、上海等一线城市表现突出，北京三月二手房成交量有望突破二万套，上海单州新房网签量创近五年新高。 经济学家分析，政策红利持续释放是楼市回暖的核心动力。当前，各地密集出台稳楼式政策， 首套房首付比例普遍降至百分之十五至百分之二十，首套商贷利率维持在百分之二点九至百分之三点五的近十年低位，公积金贷款利率低至百分之二点六，大幅减轻刚需购房压力。 此外，多地取消限购限贷、优化社保要求，推出购房补贴、税费减免等福利，定向支持刚需尤其是年轻人首套购房，有效激活市场活力。市场端的积极变化同样印证回暖趋势。 三月份以来，多地楼市小阳春县热点项目开盘热销，房企推盘节奏加快，北京、深圳等城市优质楼盘来访量、成交量大幅提升，二手房市场活跃度攀升二十成，二手房成交套数环比增长百分之九十点三。 核心城市优质房源价格止跌，远郊虚高水分被挤出。值得注意的是，此次回暖并非普涨，而是呈现明显分化。 经济学家强调，楼市已告别普涨时代，核心城市优质地段刚需房源是回暖主力，部分三四线城市及远郊板块仍面临去库存压力。 同时，房企资金压力缓解，烂尾楼风险下降，现房准现房占比提升，增强了购房者入市信心。 经济学家表示，房地产作为宏观经济重要组成部分，其止跌回暖能稳定市场预期，带动上下游产业复苏，为经济增长注入动力。 但这并不意味着行业重回高速增长，而是向房住不炒定位回归，从卖房为主转向投资加消费加服务并重的新模式。展望未来，经济学家建议，刚需群体可把握政策红利和市场窗口期，理性入市，投资者需摒弃投机心态。 随着政策持续发力，市场逐步修复，房地产行业将实现高质量发展，回归居住本质，为经济社会稳定发展提供支撑。后续仍需政策与市场协调发力，推动行业平稳健康发展。

这个房地产走势会是什么样的呢？大体上我们的判断是这样的，还是处于一个叫止跌回稳。对，就是止跌，是第一步，差不多我们应该把它称之为这个主跌的这一浪走出来了，那反映在空间体系上呢，就是从过去的外围 大幅度的下跌到整体的下跌。那么这轮呢，反映在一线城市的中心城区的核心地段也出现了下跌，不管是上海啊，还是深圳啊，北京，都出现了这样一个现象。 这样一个现象呢，证明了什么呢？就是说第一个呢，证明了就是我们仍然处在一个指标回稳的周期范围之内。那第二个呢，就是我们要说明他就是因为中心城区的旱洞其实是完成这个下跌的最后 的一个动作。对对对，他的下跌，中心城区的这个核心区的下跌就是离这个稳就更加近了一步了，那他会不会再跌呢？呃，这个整体来说是这样的，随着我们在配置不断的转化，我们不能说他在下跌，就是他只要是不变或者是增幅 低于资本平均回报，意味着相对下跌，你要为了维持房子的这个正常的这个运运营，正常的这个维护，你还要投入资金呢。而且还有他有一个固定资产自然贬值的一个过程，电梯也好，门窗也好，你的地板也好，照明吸力也好，随着时间它都在贬值啊。 所以他这个过程啊，我们可以这样来表达，就是说他低于社会的平均回报，这是一个长期的现象，即使是稳了，他也是这样一个结果。就什么时候再去增长呢？就是资本在其他领域的回报不断的下降的时候，才能赶得下一步。 所以现在我们在一个这样的一个过程之中，这个意义上呢，就是大家对这个市场的观点就是在上涨，它是一个非常非常不现实的一个情况，我们现在在从跌到稳的过程中，从稳再到涨的过程，又是一个漫长的周期，那是下一个周期的事。那这个东西和高中发展有什么印证呢？ 我们城市高中发展有一个明确的一个一个定义啊，就从增量扩张到了一个存量的体制，这个阶段他的定义已经定好了，那我们的增长方式发生了转变 啊，我也提出了五大转变，就是发展理念转变了、发展方式转变了、发展动力转变了、工作重心转变了、工作方法转变。那么这五大转变反映在政治层面上，它是这样一个东西，那我反映在空间层面上呢？在增量扩张阶段，一个城市的外围 是不断的向外生长，是它的主流，外围是增长的一个核心，随着外围的增长，不断的新的产品、新的供给都在外围发生，然后逐渐的传导到城市中心城区，再推动中心城区的价格上涨。 是这样的一个东西，增量在外围啊，向外扩张增长，那么存量提质阶段呢？那么外围呢？他不增长了，就是城市发展的重心，从没有人的地方搞建设，到了什么有人有人的地方搞运营、搞服务，这是一个明确的一个信号。 所以这样的一个情况下，那么也就明确的这样一个体系，外围体系不发展，那回归到端正道的在中国城市的建成区进行发展，所以从房地产这个意义上呢，非常不幸的一件事情，就在外围 这些楼房这次跌幅是最深的。我们举个例子，像这个这个中医一句话带动起来的下面廊坊区域的发展，那么北京的外围是廊坊，廊坊的外围有些城市呢，比如说永清、燕郊这样的地区，他这样地区的这种下跌是难以恢复的，我们不要把它当做一个下跌过程当中还会还有个上涨，比如说永清房价从 从三千左右上涨到啊一万八左右，然后又回落到三千到五千这个水平，把所有的增幅全部抹去，这是外围的一个非常典型的一个横梁啊。那么即使回稳，他也是在这个带上回本， 因为城市的扩张已经停止了，进入到了一个存量体制，所以这样的一个体系呢，就让我们更加清楚的认识到这个这个底线对他不能再低了，因为这个东西他在在三千到五千这条线上是一个什么意义呢？这个意义是低价归零，只有建设成本，土地已经优 一文不值，土地一文不值意味着什么？意味着主导地方经济和社会发展的主体是政府，政府在其中无利可图，当然就这个都停止下来，那么在这个体系当中，这是高占发展的一个一个非常清晰的表达，就是以人为本，然后 注重极的高效，回归到中国经济的良性趋势。所以从房产市场这个角度来讲，还在处于这个止跌回稳的过程，那么这个回稳呢？可能随着中心城区的价格的下跌，他已经进入到最后一个波段的下跌过程。那么在这个意义上呢，就是啊，把自己的发展重心 投入到治理环节，把发展理念回归到以人有人的地方去做发展这样一个体系上。中心城区的回稳现在还在跌，那么那离离稳已经不远了。那么在外围呢？我们说随着 城市净量提质，这个存量提质这样一个阶段，是外围的增长会受到极大的限制。大体上我们对这个整个地产这个领域的分歧，就可以归结为这一点。那么从更高的层面上，这种层面上我们会注意到一个现象， 就是不是在提房地产这件事情，而是提城市发展这件事情，用城市发展替代了房地产房地产。所以这个行业呢，它已经归类为另外一个新的行业体系，它是城市发展中间的一个部分， 他从一个金融行业重新变成了一个社会性的传统型的一个行业。然后更多的是从民生保障，从城市更新，从这个这个存量资产盘和提质这个角度去来做这个存量。因为中心城区建城区已经建成了， 你新增的建设量就越来越少了，几乎就没有了，就在这个区域内做文章，我们重心已经转移到这个区域，那么质量的提升、运营效率的提升是核心，而建设本身已经变成了一个工具，而不再是一个主体。

房价回暖，万民欣慰，终于，我们等来了这束光，房价该涨了，这是万民所请，这是全民所望。 你知道吗？当我看到二零二六年三月份，北京、上海、深圳这些城市的二手房成交量一天比一天爆，价格终于止跌回升的时候，我心里不是激动，是欣慰，是那种憋了好几年终于喘过气来的思软。 这几年我们过的太难了。房价一路跌跌的，所有人心里发慌，专家呢？在创衰，自媒体在抹黑，中介在打压，全网都在说房子要崩盘，永远别买房。 我们被笼罩在一片绝望的阴影里，不敢消费，不敢换工作，不敢生孩子，不敢有任何的梦想，对于未来没有半点的预期，没有半点的信心。 房子本来就是我们普通人一辈子最大的资产，是我们的家，是我们的底气，是我们父母一辈子的积蓄，是我们半生的奋斗成果。可这几年，他变成了我们最沉重的包袱，最扎心的痛， 我太懂你们的感受了。身边多少朋友想卖房换房，挂了一年半载无人问津，想降价又不甘心，是血汗钱呀！ 不降价根本没人看，每天打开手机全是房价，还要除以三除以四楼，是彻底完了的声音。你不敢跟你家人说你的交易，你不敢跟朋友说你是迷茫的。你看着账户里的资产一天天受罪，你看着自己的生活品质一点点被拖累， 你敢消费吗？不敢！你想改善吗？不敢！你想还债，没有现金流，你想给孩子更好的生活，有心无力。 我们就像被困在一口深井里，四周全是黑暗，所有人都在往下拽，你告诉你，你完了，你这辈子翻不了身了。那种绝望，那种无力，那种看不到头的压抑，只有经历过的人才懂。 多少个夜晚，我们躺在床上，想着这套房子，想着未来，睡不着，吃不下，心里堵得慌。我们不是炒房客，我们是普通的家庭。一套房是安身立命的家， 两套房是给孩子留的未来想卖房，是为了改善生活，偿还债务，是给老人看病，给孩子读书。可就是因为房价跌了，没人买，有东西死了，我们所有的计划全被打乱，所有的希望全被浇灭。但是 今年的三月份，一切都变了，数据不会骗人，上海二手房三月份成交铁定破三万套，北京三月份铁铁定会破两万套，同比上涨百分之六十九。 那么深圳、广州、南京、杭州全都在爆单，二手房终于火了，成交量爆涨意味着什么？意味着市场有信心了，意味着买家开始入场了，意味着买卖双方的博弈彻底反转。以前是卖家求买家降价让利，赔本都没人要。现在是 房子能卖掉了，有人抢了，一家空间收紧了，房东终于不用卑微了。这对我们卖房的、有房的普通人来说是什么？是救命的，光是绝望里的希望。 第一，房子终于有了流动性，能跨出去，有人看，有人谈，能成交，不再是死的资产。第二，以前卖不掉的，现在终于有机会了，熬了一两年，终于等到了接盘的人能卖出合理的价了，不用再割肉，不用再赔本，能够保住血汗钱。第四，最关键，我们终于不用慌了， 那种学了好几年的心，终于落地的感觉你懂吗？房子一活，全盘皆活。房子能卖掉，我们手上就有了现金流，可以去消费，买想买的东西，去旅游，去改善生活， 可以去还掉压得喘不过气的贷款和债务，可以换更大的房子给孩子，有更好的环境，可以给父母养老，不再为钱发愁。房价稳了，涨了，不是害了，是救了千千万万的 普通家庭。我们的家庭资产百分之七十，百分之八十都在房子里，房价跌，那我们的财富就是锁税，现金就是崩塌，不敢花钱。经济似水一潭，房子稳，房子涨，我们才有底气，有预期，有希望，有消费，敢生活。 这不是什么炒房的逻辑，这是最朴素的民生，是最真实的万民说起，我们从来就不想房价再次暴涨和暴跌，我们只想他能够稳，能流通，能保持，能给我们普通人一份安全感，一份对未来的信心。 所以，今天我真心的呼吁，政策一定要一鼓作气，一定要踩到底的油门，不能够挤压高。 现在这是最关键的窗口期，我们能走出黑暗，走向光明的转折点，让这股暖风继续吹，让成交量持续火，让房价稳不回升。我们家庭最大的这笔资产只跌起稳，再创新高，这不是为了谁，是为了我们每一个普通人，为了我们的血汗钱不白流，为了我们的家庭不再是包袱， 为了我们的信心能够重新回来，为了我们的生活重新回到正轨。终于，我们等到了这一天，终于我们看到了希望，终于我们可以松了一口气，笑着面对未来。 房价的回暖不是终点，是我们新生活的起点，是万民所盼不过安稳，万民守望不过希望。 愿每一个家庭都能够因为房子回暖重拾信心，愿每一个努力生活的人都能够被温柔以待，愿我们的日子能够越过越红火，越过越有奔头。加油每一个普通人，我们的春天真的要来了！

最近全国楼市出现明显回暖迹象，比较典型的是上海。在今年三月的上半月，上海二手房累计成交一万三千九百五十五套，三月十四日单日成交一千四百七十二套，创近一年单日次高，周成交量创二零二一年以来新高。 可以说上海的小阳春成色是全国最好的，北京表现也不错，截至三月十六日，三月月内成交八千套，全月有望冲击两万套，为近两年来次高点。 在广州，三月首周二手房成交八百四十九套，环比增长了百分之一百二十。深圳在三月九日至十五日单周成交一千五百一十九套，环比增长百分之三十八点五，创近一年新高。可以看出，这轮小阳春的相对强度是上海大于北京，大于深圳，大于广州。 今天我们就从数据估值以及基本面这几个方面分享一下对于二零二六小阳春的观点，并且展望之后一段时间可能的趋势，并且给出明确的是否买房的判定标准和建议。一、最新数据， 无论是国家统计局官方数据还是中原，都更新了二零二六年二月热点城市二手房价数据，这些数据显示，二手房价格的反弹在二月就已经出现。我们具体来看，二零二六年二月更贴近市场的中原领先指数， 北京房价环比上涨百分之一点二，同比下跌百分之十三点零。上海房价环比上涨百分之十二点五。广州房价环比下跌百分之一点五， 同比下跌百分之十五点四。深圳房价环比上涨百分之零点九，同比下跌百分之十点二，除了广州外，其他三个城市均出现环比上涨，这是自二零二四年十月强刺激以来，第一次出现回暖迹象。参考国家统计局的二手房数据，趋势上也基本符合这一情况。 这一轮回升是短期的反弹还是长周期的反转？是不是可以买房了？我们需要看更多其他数据。二、应该买房吗？ 换一个角度，如果我们考察租金，在二零二六年二月北上广深租金均是下跌的，加上房价环比上涨，因此租金回报率还在下降。 当下各个热点城市的租金回报率仍然远低于二零一五年，普遍在百分之一点五至百分之二点零之间。作为对比，我们看到香港房价过去一年时间里持续上涨，虽然距离最高点仍然有不少距离，但已是两年来最高。 房价的背后是租金。内地一线城市与香港最大的区别在于房租，房租是住房需求和购买力的硬指标。这两年来，香港房租一直在创新高，但内地房租持续下跌， 我们当然不是说香港的租售比很漂亮，香港的房子很便宜，但只是和内地相比。一套总价相同的房子，香港的租金是内地一线城市的两倍以上。 而且各自租金的趋势一个是在涨，一个是在跌，说明基本面有明显差异。小阳春的情况在过去几年并不少见，二零二二、二零二三、二零二五都有强劲的小阳春，但之后房价进一步下跌，根本原因是基本面居住需求和购买力还是在减弱。 另外，虽然房价已经跌了百分之四十，但是居民杠杆率才刚刚开始下降，而且在二零二一到二零二五年初，几乎都在高位一直稳着，这说明老百姓已经很努力了，但即使这样，也还是很难扛住让房价维持在高位。三、自然探底 虽然过去几年中，每一年的这个阶段都会出现一轮小阳春，每次小阳春后，市场又会再一次掉头向下。而且从当下的基本面看，这一轮小阳春后，市场再次转冷也是大概率。但这一轮小阳春还是有它和过去所不同的亮点， 那就是这轮小阳春没有过去那种明显的强刺激。例如二零二五年小阳春在二零二四年九三零刺激的背景下上演获强消息。例如二零二三年，小阳春在口罩开放后的强预期下上演，这一轮则是在市场不断的探底中自然而然跑出来的一波回声。 考虑到包括一线城市在内，全国大量城市房价已经跌去了约四成，下跌最快、情绪最绝望的时候可能已经过去了，但人口减少、城市化放缓、居民去杠杆以及收入预期不稳的基本面仍没有发生变化， 所以市场下一步可能进入一个相对缓慢但长期的调整期。有可能比较类似香港的一九九九到二零零三，即在经历了前期的急跌之后，转入缓慢下跌，在波动中探底， 直到下一轮经济大周期启动时，当时是二零零三年，房价也彻底转向。我们过去说过一个明确的观点，那就是可以通过租金回报率与按揭利率的对比，来考察一个地方的房子是贵还是便宜？ 目前香港租金回报率大概在百分之三点四，按揭利率无论是 pe 案还是 h 案，当前在百分之三点二左右。可见按揭利率低于租金回报率，大量买房人月供小于等于这套房的房租。 只有在这种情况下，买房和租房对于居住者而言，才真正成为平行理性的两个可以考虑的选项。如果同样一套房子，你不仅要拿掉一大笔现金丢进首付里去，买房后月供还是租金的两三倍，那么有些只有一种动力会推动一个人这样去做， 那就是他赌这套房会升值。因此，这项决策充满了不理性。另外，还需要高度重视 ai 对 楼市带来的影响。 今年是 ai 在 生产力上应用和取代人力的爆发年，我们大概率会看到越来越多大公司精简人员，同时看到越来越多更灵活的 o p c 一 人公司或数字游民出现，这将很大程度改变过去核心城市、核心地段的房地产逻辑。 总之，我对买房的观点与过去一样，一定不要把买房作为投资选项。如果是自助需求，那就应消费的心态面对。买房就像买车一样。如果假设买房后房价下跌也想买，那就买，否则就不要买。 最后，我给自己做一个推广。在 ai 的 帮助下，我的星球在原来的基础上增加了一些新的资源， 比如我将文本用到的整个可量化房价数据的平台分享在了我的星球，这样有需要的读者也不用等我发布图表和选择城市，随时都可以自己去研究了。 这个可量化数据平台的功能包括，一、中原领先指数，包含二零零八年一月至今北上广深、天津以及香港的真实二手房价格数据。二、国家统计局数据，自二零零六年一月至今，七十个大众城市二手房价格数据。 三、直观清晰的格式化效果，可定义时间区间和滑块互动数据图回车备注，图标定机丝滑完成。另外，支持城市与省份搜索，支持深浅两种页面风格。除了这个平台之外，我最近还分享了一个定头回测小工具， 支持标普五百、纳斯达克一百、沪深三百、日经二二五，看看时间与复利的威力有多大，看看每一次明显回撤都是怎样发生、怎样恢复的。未来三个月，我将要分享的工具包括美股指数与前一百大公司估值检测平台、一键生成财报 ppt 的 工具、 头部公司财报丧鸡图与柱状图一键生成器等。除了这些工具外，还做了包括财报数据对比、宏观数据可化、十三 f 跟踪平台等工具。从开始 web 抠定以来，我用了价值超过两千美元的 token， 而且新的想法还在不断涌现。 黄仁勋说，如果一个年薪五十万美元的工程师一年只用五千美元的 token， 那 他会觉得就像一个搞设计的人，不会用 cad， 只会用纸和铅笔画图。 虽然我不是年薪五十万美元的工程师，但还是要再接再厉。最近确实是 shutoken 做东西做上瘾了。最后，感兴趣的朋友可以参考海报中的星球介绍了解和加入。 如果你喜欢本期视频，希望可以点赞、关注、支持一波，这将对我有很大的帮助。

我认为应当是二零二六年能够实现制别婚礼，我主要看到政策方向在改变，而且改变的比较彻底，从理论上已经承认住房有明显的金融资产属性，也就是说他既有居住功能，同时也要承认他有投资功能，有财富功能，有明显的金融资产属性。 那这就回到理性的认知。再一个呢，从现实上我们看到取消限购，取消，现在这是从负面的开始，取消个别城市的残留，日后还需要进一步的 在一个在增量政策上，你看现在把这个贷款的利息放在最低，是付款比例放在最低，这个在银行的央行指导上 做的不错。还有就是中央要拿出一部分贷贷款要支持各地收购存量房，这是现在很多品牌落实收存量，其中有一个重要的意义就是把这些法盘房抹掉，把它收到一个大机构手里留着，这就解决问题了，老百姓的信心就回来了。

二零二六年必定是中国房地产真正实现直接回稳和起稳回升的关键之年。稳楼市不仅是旧行业，更是旧饭碗和玉器。 政府工作报告里着力稳定房地产市场，正是精准的抓住了当前经济问题的牛鼻子。 房地产是国民经济最大的订单，稳住楼市啊，就是稳住内需的基本盘， 就是稳住了千百万老百姓的就业岗位，就是稳住社会的信心与预期。报告中提出的因城失策控增量、去库存、优供给，他是对当前市场供求关系发生重大变化的精准 回应。一边是部分城市的商品房库存积压，另一方面是两亿五千万的晋城新市民和年轻人、新家庭的保障性住房需求迫切。 因此，控增量不是不发展，而是要告别过去粗放的摊大饼模式，根据人口流动的实际需求来供应土地。去库存则要敢于创新。 报告中提到的鼓励收购存量商品房、重点用于保障性住房等，既能以低成本快速完成保障房的筹集任务， 又能直接消化市场库存，缓解开发企业的流动性压力，可谓一箭双雕，春风已度玉门关。只要我们坚持市场化 与保障化并重，坚持稳定预期与防范风险并行，中国房地产这艘巨轮必将在新的航程中行稳致远。

今天不是那个甲康经济学家吗？也是，中国的房产网也发布出来说最近的房子有明显的止跌回暖，特别是现在目前的一二线城市，价格明显有逐步回升。好，这一次再也不是我们中介去吹嘘说现在房子要涨价了，什么怎么之类的，但确确实有一些官方的数据 可以不信我们，但是一定要去信官方。好，我在这个地方我从事房地产这么多年，我也客观的去分析一下，回暖它不等于涨价，只是说成交量已上去，整个市场它活跃了起来。那其实我们要客观的去讲两个重点，第一个二零一七年跟二零二六年 它的一个房价走势到底有有什么区别？二零一七年它是全国性上涨好，只要是个房子它都能涨， 那二零二六年他完全是不一样的。二零二六年如果你买的小区地段配套以及他的商业好以及书包这些方面比较差的，那房子可能会持续走低。现在就是把商品房商品属性好交给市场来决定这个地段好不好，首先要具备几个点，地段 配套以及我们的书包。这三个点好由老百姓来决定这个地段，如果说这个地段的人越来越多，那这个地段的房价肯定是会往上走，如果说 周边的配套很差，那肯定会持续走低，有可能会走的一文不值，也有可能。所以说我们不要去被现在当下市场给误解了，不要去再去等着想着说我们随便买个房子就能上涨，不太现实。现在整个经济趋势现在已经发生了一个很明显的改变，这也是应该 让商品房回归一个商品属性，也是有必要的让市场来决定，不是由国家层面来决定。所以说 今年买房大家还是要去慎重。如果说有朋友在角美买房的，角美其实也有很多的地段说真的不是那么能买，如果信得过俊哥的，可以通过这个视频跟俊哥聊一聊角美哪些地段到底能买，我会一五一十的帮你们去分析，帮你们做个解答。

大家注意，现在有点苗头了，还是简单的下滑了，分化了，有些地方还在，均价还在下降，但是下降的在减少。好房子，所以好就是好地段，好设计好，质量好这个适用性，这种房子可能很快就越卖越好。 而一些带头的有风向标的作用呢。现在一下在热起来，上海又出了一些优惠政策，这两天大家都在抢着买房，北京有回暖迹象，大家定位年轻人，用自己的钱买心仪的房子，现在得注意，现在你要积极考虑了。

新房还是难卖，地还是不好卖。中指研究院发布了一季度也就是截止到三月二十二日三百成的卖地数据啊，看完数据就一个感觉，开发商的信心还是没有真正的起来。先看最核心的土地数据啊， 一季度三百成住宅用地创金同比直接下降了百分之三十六点五，成交面积也降了百分之十九点二，卖地收入是开发商拿地信心 最直接的指标了，拿地又直接反映出了开发商的一个预期，那这么大的一个降幅，就说明整个一季度开发商对于市场还是 偏谨慎偏保守，不敢大规模拿地，不敢放开手脚的进行开发。那再看国家统计局二月份的一个数据，也就更能够印证这一点了哈。一到二月份，全国房地产开发投资增速同比下降百分之十一点一，房屋新开工面积更是下降百分之二十三点一，哈，投资和 啊开工双双大幅度下降，开发商手里面的钱明显还是攥的很紧啊。对后市没有那么乐观，不敢轻易扩产能上项目。那当然了哈，市场也有好消息，那三月单月楼市拿地在回暖中指数里显示， 三月截止二十二日，三百成住宅用地成交面积同比上涨百分之二十二点八，出让金也涨了百分之十点一，重点三十成新房成交环比也是在上涨的，明显是小阳春在发力。不过新房市场的小阳春可 远远不及二手房市场。中期研究的数据显示，截止三月二十一日的数据，重点三十成新房成交面积同比还是下降了百分之十二点四。很多城市的新房销量对比去年中期依然是 下跌的，那就是说明小阳春新房有热度，但是热度没有去年铜器那么高，更没有二手房市场那么高。再看开发商的一个拿地结构，就更能看出他们的一个心态了。全国前 二十城的住宅用地创金占了全国总量的百分之六十一。开发商的钱全部砸在了一二线城市的核心城区，三四线城市郊区基本上就不碰。 说白了，开发商现在不是看多全国，而是避险涉地，只敢在最安全最有确定性的一二线城市核心区域出售，那其他地方真的是一概谨慎。这直接反映到新房市场就是只有一二线的 核心区域的好品质房子，第四代住宅这种产品才好卖。外围区域，三四线城市库存暂时压的喘不过气，毕竟截止二月末，全国商品房的代收面积已经达到了七点九九一平方米，压力还是非常大的。 同时呢，现在新房卖不动还有一个关键原因，那就是新房和二手房市场现在属于是两个完全背离的 市场，现在的新房越来越偏向于改善了。科尔睿数据显示，二零二六年前两月，全国一百二十平米以上的大户型成交占比已经达到了百分之四十五点五哈，也就是说，每两套新房里面就有一套 是大户型的哈。新房越做越大，总价也是越来越高，完全靠改善需求，现在是在支撑着，可问题是，改善需求想要入场，绝大部分他都得靠置换啊。也就是说，先卖掉手里面的二手房，拿到资金才能入手改善新房，这是楼市最核心的一个置换逻辑。 现在的二手房市场看似成交量啊，很高，爆涨三月上海、广州、深圳、北京等一线城市吧，二手房的网线量都挺不错的，热度看着很足，可成交的主力全都是三百万以下的一些低总价房源。那按理说，二手房的热度起来之后，应该会从 低总价房源往中间中端中间那个价位轮动。哎，就是三百万以下的房源慢慢成交回暖，慢慢带动四到七百万的这个终端二手房市场，然后在网上传导，才能让置换业主拿到资金去买更高价的改善新房。可现实是，二手房的轮动 到三百万以下就卡住了哈，即使低总价房源成交再火，也没有带动四到七百万这个区间的二手房，那这个价位段的 二手房源依旧难卖，所以连二手房内部的终端价位都没有完全轮动起来，你就更别指望传达的更高价位的一个改善新房市场了。那些卖掉三百万以下刚需房的业主，手里面的资金又很难够得上改善新房，因为 差价差太大了。现在是而想换改善新房的业主，那手里面四到七百万的二手房又卖不出去，没办法置换，两边都卡着改善需求根本就释放不出来，那新房市场自然就持续疲软。那对比去年小杨村就能够 更好的看出这种差别。去年是政策强刺激哈，以二手房市场同步被带动啊，完全靠政策在拖底嘛，缠绵走量。那今年这一轮小杨村没有强政策拖底，完全是市场自我修复， 所以说就造成了哪里有真实刚需，哪里性价比高，哪里就先回暖，所以二手房市场先火了。但但但这种修复 目前来看还真的是片面分化的，没有形成一二手房联动，也没有打通置换轮动的链条。说到底，那这种楼市小城镇，它还只是存在一样一个结构性的弱复苏，它不是产品回暖，开发商信心仍显不足，仅聚焦核心城市避险，新房市场依赖改善，却遭遇 置换卡壳，那整体成交二手房虽然火爆，但也仅局限于低总价区间轮动啊，断层明显。想要楼市真正回暖，关键还是要打通二手房的置换轮动链条，让终端二手房市场 流动起来，才能够真正带动改善新房市场，走出当下一二手背离供需撮倍的这样的一个困境。

这几年忍住没卖掉房子的可以给自己鼓掌啊，那些等着抄底的就可以死心了。我们不讲什么，大概率大部分许多人我身边这种比较模糊的词句，就看市场数据，房价已经很明显从底部走了出来。全国层面，房价整体止跌回温的开始已经基本确定了。 今年二月份，七十个大中城市新房房价环比降幅在继续收窄，上涨或持平的城市个数比一月份增加了九个。到了十七个城市的回暖范围在持续扩大。回看去年年底的数据，七十成房价就已经呈现出来了一线上涨，二三线降幅收窄的格局。 这种逐步修复的趋势，标志着全国房价已经告别了单边下行，进入到了稳定运行的阶段。一二线城市作为楼市的风向标，房价上涨的趋势已经非常明显了。 一线城市里面，北京、上海二月份新房的价格环比上涨百分之零点二，二手房分别上涨了百分之零点三和百分之零点二，打破了之前连续几个月的下行开始。北京三月份截止到二十二号网签数量是一万两千一百八十二套，超过了二月全月的网签量。 二线城市同样也呈现出来了回暖迹象，南京、杭州新房房价环比均涨了百分之零点四，郑州涨了百分之零点三，这些核心二线城市的房价在逐步回升，哪怕像石家庄一样弱一点的二线城市， 二六年三月份新房的全城报价环比都在上涨，上涨的趋势非常明确。市场复苏的背后，是成交端和土地端的双重支撑。二零二五年以来，北京、杭州这些核心城市土拍的平均溢价率连续四个月维持在百分之二十左右， 杭州部分的地块溢价率能超过百分之五十。从市场的实际表现来看，全国房价已经实现了止跌回本， 一二线城市已经率先开启了上涨的通道，尽管区域的分化依然存在，但整体稳中向好的趋势已经不可逆转，核心城市一定会率先涨起来，二三线城市马上就会跟进。 环太频道里面有句台词，数字的真实性近乎上帝的手稿，手里边没房的，手里边有房的，该做什么判断，各位呢？自行琢磨吧。

经济学家贾康在三月二十五号中关村论坛上表示，当前房地产市场出现止跌回暖迹象，年轻人可以考虑购买心仪住房了。