回迁房为啥不能碰

先看两张图，嗯，这两张照片呢，是我这两天在我家单元门和电梯厅里面拍到的。这种事情呢，我已经见怪不怪了，因为这种事情就是经常发生。我们 因为回迁房吗？然后邻居素质的话可能都不是特别的高，不用说回迁房不好啊，也有回迁房做的很好的，就是可能地域也不一样吧，目前我就是住的这个小区的话，就是呃存在很多的问题，然后呢加上我们就是回迁房，他的入住率又比较高，我们是那种大高层，就是三十多层的，然后一层的话是有四户，租客比较多，然后加上就是又是回迁小区， 然后就是各方面因素就导致我们这栋楼的话就会出现各种各样的问题，像这种就是随地吐痰呀，单元门经常坏呀，电梯也经常坏。 我们这一排就是回迁房的话呢，他是不通地下车库的，就是我每次去车库的时候呢，我必须要从那个就是呃上车的那个坡，然后走下去， 然后遇到的那个就是抬车的那个杆子的话，我就需要就是钻下去，然后进地下车库。就是反正这个目前入住的话是挺痛苦的，的确也很很想换房子。我们现在这合肥的房价的话，现在也降的挺厉害的。嗯，滨湖这边的话基本上都是都不是腰斩了，都已经斩到大腿了， 已经基本上掉了三分之二了。就是滨湖这边大高层的话基本都是在一万左右，然后现在洋房已经不到两万块钱了，就现在就是下跌的非常非常的厉害，就是也不太敢下手。 然后我跟老公呢，也最近一直在关注这个房地产这一块，就是想后面如果换房子的话呢？嗯，就是想换一个改善型的吗？就是换一个就是小区环境好一点的，后期大家如果买房子的话，尽量避开这种就是回迁的小区，房价现在跌的也挺厉害的，也不知道什么时候能入手。

回迁房到底能不能买？也就是大家口中所说的政府给村民的安置房，直接给大家说答案，建议尽量不要买回迁房。 今天给大家说两类情况，你评一下，看我说的有没有道理。第一类，没有下房本的回迁房买不到，交易有风险，没有下房本的回迁房想要交易，大多是找非正规机构或者私下签个协议，等着房本下来再过户。 核心风险，房本什么时候能下来？十年二十年下不来怎么办？而且即使能下房本，中间存在的变数也很多。一、如果给你做担保的交易机构期间跑路了，原房主不认怎么办？二、原房主有部分年龄都比较大了，百年过世之后 孩子不认怎么办？三、一房两卖，原房主有可能房本下来没有告诉你，自己偷摸的卖给第三方，并且过户给第三方，你这到最后就是钱房两空。 第二类，有房本，但居住体验差。回迁房的品质一般都不很高，而且居住人群的素质参差不齐，拆迁一般都是分很多道， 自助一套，大多数房子都是用来出租，小区控制房子多就会很卷价格，吸引过来的租客群体素质普遍不会很高。还有就是回迁房变现相对比较困难，你着急用钱的时候不好卖掉。 结合以上两点，还是建议你不买回迁房，现在商品房价格也不高，已经回归到正常的状态，可以买正规商品房，交易有保障，而且居住体验相对回迁房来说比较高。 如果你近期有打算买房，欢迎你联系我，我做的行业已经有十三年了，希望能够帮助到你，关注小马哥，带你乐购买好房。

回迁房这么便宜，到底能不能买？首先你得知道什么是回迁房，回迁房是拆迁户补偿的房子，有的地方也叫安置房，一定要足够了解回迁房的风险，如果你觉得可以承受，那你就可以买。 那回迁房到底有哪些风险？第一，很多回迁房是没有下证的，也就是我们经常说的小产权房，没有下发房产证本本， 可以理解为农村里面的宅基地，他只有集体证，办不了贷款，办不了按揭，这可是个非常大的风险。第二个风险的话，就是房本没有下来，那你就过不了户， 孩子上学他就是个问题。第三个风险是回迁房，你跟房主签订了一个购房协议，但是他可能不会告诉你这套房子里边到底安置了多少人，你都不知道这里边有多少人上了户口，安置的人越多，面积越大，这个就是回迁房的一个特点，如果安置的人上门口闹事的话，你说怎么办？因为他们也是有居住权。 第四，回迁房的户型、结构、施工质量，包括小区环境，也不能靠山地关闭，而且回迁房一般没有物业，没有服务， 只有街道办事或者居委会来管理。如果这些风险和劣势对你来讲都不是问题的话，那你就是可以购买的。不过要我说，在经济能力允许的情况下，还是要推荐大家选择商品房。

怎么坑？酷买一个回迁房？哈哈哈哈，买回迁房看似好像省了一笔不少的费用，但是背后的风险和坑啊，远远也比想象中的要多的很。 第一个，产权风险，房本遥遥无期，很多回迁房交房都好几年了，拿不到房产证，不能过户，孩子读书是个大问题，连遗产啊继承都成问题。即使说能交易，第一次过户转为商品房时，税费和土地出让金也是一笔不少的开销。 第二个，居住体验也不止价格便宜，回迁房的居住环境是硬伤，开发商为了安置更多家庭，户型设计往往是比较差的，通风采光不佳是常态，房屋质量也可能缩水，楼板薄、隔音差、外墙易脱落等等问题时有发生。 更头痛的是什么邻里关系？小区里面严住民、租户、小商贩混加在一起，公共部位常被占用，如养鸡呀、养鸭呀、养狗啊等等的堆放杂物，情况实在常见，物业啊往往也管不了，即使说我们报警， 警察来到也直摇头。第三个，交易风险。回迁房交易流程繁琐，且存在一房多卖的风险，因为没办法办理预告登记，一旦房价上涨，卖家的违约成本低， 可能将会将房子卖给别人。有时候卖家的家庭成员也有可能跳出来反悔，导致交易失败。

回迁房那么便宜，我们能不能买呢？答案是可以，但便宜的背后呢，是这些风险。回迁房便宜的原因呢，是无证或者是村证，你可能住了十几年，房本都不一定能批的下来，开发商呢，可能没有缴纳土地出让金，或者手续不全，导致呢，房产证办不下来，没有房产证， 房子过不了户，小孩子上不了学，买房的意义呢，就大大的折扣了。二、安置人口纠纷一些回迁房的户主呢，即便是和你签了购房协议，也不会告诉你这套房子呢，里面被安置了，还有他的七大姑八大姨，到时候这些安置人口上门来闹，你是有理说不清。 购房协议呢，可能被认定为无效的，你有可能呢，钱房两空。三、质量问题一些回迁房的质量呢，可能不如商品房， 开发商呢，为了降低成本，可能会呢偷工减料，小区的配套设施呢，可能也不如商品房完善。四、交易风险 没有下证的回迁房不能丧失交易，只能呢私下签订购房协议，风险很大。购房协议呢，不受法律保护，一旦出现纠纷，你很难维权。房价上涨时，房东呢，可能会反悔，不愿意过户。什么样的回迁房可以买呢？如果回迁房下了证，而且呢是市政的话， 那回迁房和商品房呢，就没有太大的区别了，可以更名，可以过户。市政的回迁房呢，土地性质是国有土地，有国家承认的房产证，可以呢上市交易，但是价格方面呢，没有占太大的便宜了， 可能只比商品房呢便宜了那么一点点。便宜有便宜的理由。回迁房的价格虽然便宜，但风险呢，也很大，就看你在价格和风险之间怎么去选择了。关注旺旺，教你买房避坑知识！

这两年因为房地产经济下滑，就导致好多的征收项目都停滞了，我们现在面临最多一种情况，就很多征收的事情，现在在旅行的过程中发现以回迁房为主，发现这个回迁房交付的很差。差在哪？这种返迁房，尤其是村里自己盖的这种返迁房， 一，他们的这种公摊面积非常大，我们建的最大的一个公摊面积能达到百分之四十几的公摊面积，等于说这有一半的房是为为外卖呀，为楼道做了贡献。但是这种返迁房在通过合同解决解决问题的时候很被动。为什么通过合同解决就很被动？是因为很多的征收补偿以及返迁，他只会写 我给你提供的返迁房建筑面积是多少，他可不会提我的容积率啊，我的配套设施啊，我的建筑面积就导致里边有很多的可以钻的空子。 这个房屋交付的时候发现交付的房屋极差。除了刚才说的这种公摊面积大，还有一种情况就是它的质量不一样，它那种返迁给老百姓住的房子，跟同区域盖的这种销售的商品房质量差很多。最重要的比如说这种，你甚至连玻璃的这种 材质，断桥铝的这种门窗啊，这种东西都不一样，就导致我争的时候说的非常好，说这房子给多大， 二百平换你五十平觉得占便宜了，等实际上交付的时候，这个房屋很难达到大家的满意。包括我们前天去的山东那边也是，除了土地的事，他们还有返迁房的事，也是 给我们反馈这个问题，说除了这个房屋的公摊面积大，另外还有一个最重要情况就是承诺返迁的房子，安置的房子是一百二十平补这个要求补这个十平米的差价，这个十平米的差价不是按照当年的房屋价格进行补， 按照现在评估的房屋价格进行补差价，这就导致你一套房能差出好几万了。现在经济形势这个情况，老百姓花这几万也是比较痛苦的，这种事情我们能给他法律上帮助，法律上的建议， 但是不是所有人都有这个决心能搞这个事情。我做这行这么多年最大的感触就是很多时候你能看到前面是个坑，你也能看到前面是条路，但是不是所有的人都有勇气迈过这条路，这是很痛苦的一件事。

为什么说最好不要买回迁房？因为回迁房有这些无法逃脱的现实。一、品质一般，毕竟商品都是一分价钱一分货。二、 风险大。回迁房的土地有三种性质，集中型、划拨型和出让行。如果是集体所有权的，可能你签署的合同是无效的。如果是划拨类型的，那么将来出手的时候还要缴纳土地出让金。如果是出让行的，那么一定要看好是否为期房，并且要签好合同，最好找到第三方做个公正。三、 户型一般规划，一般开发商为了节约成本，很可能小区的规划并不合理，绿化率小，容积率大，公摊也比较大。四、物业服务差，导致小区环境很差，垃圾乱扔，猫狗成群，噪音很大。 五、居民素质参差不齐。一些回迁居民仍然保留着婚丧嫁娶的习俗，或者他们会有抱团性、海外性，这些都可能会影响你的居住体验。