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45:58查看AI文稿AI文稿这是外卖从零到一实战手册的第一篇总览篇。这篇先不讲具体操作，我想先把这套手册为什么要做， 适合谁，看，后面会讲什么给大家交代清楚。这几年接触了大量的外卖商家，我发现大家都在在瞎折腾，有的老板一上来就找代运营，钱花了不少，店铺没做起来， 后台还被改的乱七八糟。有的老板不想被割韭菜，想自己学这个方向没问题，但最大的问题是没有体系。 今天看到别人说要做低价引流，明天看到别人说要加大满减，后天又听人说必须开推广，听得越多，越不知道从哪里下手，最后不是没努力，而是很多动作从一开始就没有顺序。 做外卖最怕的就是凭感觉，单量掉了就觉得是平台不给流量，下单率低了就觉得是活动不够大，推广烧钱了就觉得是出价不够高，评分掉了，才想起来维护评价。但真实的外卖运营不是这样看的。 一个店铺做不起来，背后可能是基建问题，可能是前台问题，可能是定价问题，可能是流量不精准，也可能是产品和复购出了问题。 如果你没有一套完整的判断框架，就很容易头痛一头，脚痛一脚。这也是我做这套外卖从零到一实战手册的原因。它不是一本讲小技巧的资料，也不是告诉你三天爆单七天起店的东西。真正能长期做起来的外卖店，靠的不是某一个神奇操作， 而是从认知、基建、前台定价、数据转化、流量、活动评价、新店、老店这些环节一步一步搭起来。外卖和堂食最大的区别就是它不是简单把门店办到线上，堂食看位置、看环境、看服务，顾客坐下来之后有时间慢慢选。外卖不一样， 顾客打开手机看到一堆店铺，可能半秒钟就决定要不要点进来，进店之后再用几十秒看你的菜单、价格、图片、评分、活动，最后决定下不下单。 所以外卖做的是线上流量，也做的是数据转化。你店名、头像行不行，会影响进店率。你菜单结构清不清楚，会影响加购率。 你价格体系合不合理，会影响下单率和利润。你平分配送、出餐、复购稳不稳定，会影响平台愿不愿意继续给你流量。 这些东西单独看都不复杂，但放在真实店铺里面，很多商家就会乱，所以这套手册会按照十二个板块来讲。第一块讲外卖运营认知体系， 先把最基础的认知讲清楚，外卖和堂食到底有什么不同，平台流量是怎么分配的？为什么不能只盯着单量？为什么要用流量呢？进店率、下单率、客单价、复购率去拆解店铺问题，这一块解决的是方向问题。 第二块讲店铺基建与后台配置。很多店没流量，不一定是运营技巧不行，而是上线之前基础就没打好。配送范围、门店坐标、经营品类、营业时间、证照资质，这些东西看起来很基础， 但会直接影响店铺的曝光和转化。第三块讲前台搭建与菜单架构。顾客进店之后能不能下单，前台非常关键， 菜单分类怎么排？福利品怎么放，引流品、爆品套餐、凑单品分别承担什么作用，价格带怎么设计，这些都会影响顾客的点单效率。 第四块讲定价策略与成本合算，很多商家单量上去了，利润没了，根源就是定价没算清楚。外卖成本不只是食材， 还有包材平台扣点配送相关费用、活动支出、推广费用。定价不能拍脑袋，要倒推，要预留活动空间，也要算真实利润。第五块讲数据分析与指标解读。 外卖不能凭感觉做，要看数据，但不是后台所有数据都要盯，而是要看真正能定位问题的指标。比如商品加购率、流量渠道点击率、新老客转化复购率、菜单点击率、推广效果， 这些才是判断店铺问题的关键。第六块讲转化率优化。进店率低未必只是头像问题，下单率低也未必只是活动问题。要先判断是流量不精准，还是前台承接不住， 还是支付环节出了问题。只有先分清问题，后面的调整才有意义。第七块讲流量获取与推广工具。 推广不是救命稻草，也不是完全不能用，它更像一个放大器，店铺基础转化好，推广能帮你放大流量，基础转化差，推广只会放大亏损。后面会重点讲点进推广、推广数据进店成本和投放节奏。第八块讲营销活动设计。活动不是越大越好， 你做活动之前要先知道目的是什么，是为了拉新还是为了提高下单率，是为了冲单量还是为了提客单。 不同目的活动结构完全不一样。第九块将评价管理与口碑运营，评分和评价会直接影响顾客信任，也会影响店铺转化。评 价管理不是简单回复差评，而是要从出品、包装、配送、售后和好评获取这些环节一起做。第十块，将补单与风险控制 这个话题很多商家关心，但我会更偏理性的讲，补单不是万能药，也不能当成店铺长期增长的核心，他能解决什么问题，哪些行为风险很高，什么时候没必要做，这些都要讲清楚。第十一块，讲新店起店流程。 新店最重要的是前几天的数据窗口，上线前要检查什么，第一天怎么做，前三天看什么，七天内怎么判断数据，什么时候开推广， 什么时候不要乱改，这些都有一套节奏。第十二块，将老店诊断与盘活。老店和新店不一样，老店没单，可能是流量问题，可能是转化问题，也可能是评分、品类、活动结构或者账号状态的问题。 老店不能盲目套新店打法，要先诊断再决定是微调翻新还是重新棋盘。这就是整套手册的大框架。我希望大家通过这个系列，至少先建立一个基本判断，外卖不是靠感觉做，也不是靠听几个零散技巧就能做起来。 他有顺序，有逻辑，也有取舍。先看基础有没有问题，再看前台能不能承接，再看价格和利润算不算的过来，再看数据反映了什么， 最后才谈推广活动和放大。当然这套手册也有边界，他能帮你建立框架，避开常见的坑。很多基础问题看完之后你自己就能判断，但具体到某一家店，情况一定是不一样的，不同品类、不同商圈、不同客单价、不同成本结构 调整方案，肯定不能完全照搬，手册式地图，能让你少走很多弯路，但真正落地的时候，还是要结合自己店铺的实际数据。 从下一篇开始，我们正式进入第一板块，外卖运营认知体系。我会先讲清楚外卖和堂食到底有什么本质区别， 为什么很多堂食老板做外卖会亏钱？以及做外卖最重要的营收公式应该怎么理解？如果你正在做外卖，准备做外卖，或者之前被代运营坑过，建议把这个系列从头看一遍。 需要完成版十二板块手册的可以私信领取，店铺，具体问题也可以评论区交流。这是外卖从零到一实战手册的第二篇认知篇，上一篇总览篇，我们把整套手册的框架大概过了一遍， 从这一篇开始，正式进入外卖运营的具体内容，今天先讲认知。很多商家做外卖，问题不是出在某一个按钮不会点，也不是某一个活动不会配，而是从一开始就没有想明白外卖到底是一门什么生意。如果这个认知没弄清楚，后面很容易出现一堆问题。 堂食菜单直接搬到外卖上，发现没人点，看到别人做大额满减，自己也跟着做，结果单量有了，利润没了，但量一下滑，就开始加推广，最后推广费烧了不少，转化还是接不住。 所以做外卖之前，先要把几个基本逻辑讲清楚。第一，外卖和堂食是两套生意逻辑。堂食更多看位置、环境、服务和现场体验。顾客路过你的门店，看到店里有人进来坐下慢慢看菜单，吃完之后对口味和体验有印象， 下次可能还会来。外卖的场景完全不同，顾客打开手机平台，把一批店铺推到他面前，他可能只看一眼店名、头像、评分、销量、配送时间，就决定要不要点进来。点进来之后也不会花太长时间研究你的菜单，基本几十秒内就会做决定。 所以外卖的竞争发生在手机屏幕上，你的店铺能不能被看见，取决于平台愿不愿意给你流量。顾客愿不愿意点进来，取决于前端展示有没有吸引力和信任感。进店之后能不能下单，取决于菜单价格、活动图片评价 这些东西有没有把决策路径做好。这就是为什么很多堂食老板做外卖会亏钱。堂食里好卖的菜放到外卖里未必好卖，堂食里能接受的价格放到外卖里未必算的过账。堂食里靠服务和环境弥补的问题，外卖里顾客根本感受不到。外卖还多了一堆变动成本， 平台扣点配送相关费用、活动支出、推广费、包材成本，这些加起来之后 真实到手可能和你看到的前端售价差很多。所以不能拿堂食那套定价和菜单逻辑直接来做外卖。第二，要用营收公式来拆解问题。做外卖不要只盯着单量，单量只是最后的结果，真正要看的是中间每一个环节。 外卖营收可以拆成一个公式，营收等于流量乘以进店率，乘以下单率，乘以客单价乘以复购率，这几个环节任何一个地方出问题，都会影响最终营收。流量就是平台给你的曝光， 曝光少，后面再怎么转化也有限。进店率就是顾客看到你的店之后愿不愿意点进来头像、店名、评分、销量、配送时间、活动标签都会影响这个数据。下单率就是顾客进店之后，最后有没有完成下单。菜单结构、商品图片、价格带、 活动设计、福利品、套餐组合都会影响下单率。客单价就是每笔订单的平均金额，价格带太窄没有错，单品没有套餐设计，客单价就很难往上走。复购率就是老客会不会回来， 口味不稳定、出品波动大、售后体验差，没有老客维护，复购就会很弱。很多商家看到单量下滑，第一反应就是加推广。但如果问题出在下单率，加推广只会把更多人带进来，然后继续流失。 如果问题出在价格和利润，单量越多，亏的越快。如果问题出在复购，新客来一批走一批，后面就会越来越依赖推广和活动。所以，诊断店铺问题的时候，先不要急着动后台， 先把这几个环节拆开，看看到底是哪一环卡住了。第三，外卖平台的流量分发要看两个维度，一个是店铺综合质量，一个是出价意愿。店铺综合质量可以理解为平台对你这家店的整体判断，你的进店率、下单率稳不稳定，配送有没有超时 差、评率高不高？商责多不多？复购好不好，营业时间稳不稳定，接单和退款情况怎么样，这些都会影响平台对你的判断。平台的目标很现实，就是让顾客更快找到合适的餐厅，并且顺利完成下单。 如果平台把流量给你，你能成交，服务也稳定，顾客体验还不错，平台后面自然更愿意继续推你。如果平台给了你一波流量，顾客不点不买，差评还多，那下一波流量就会变少。另一个维度是出价 点进推广这些工具本质上就是你愿意花多少钱去买一次点击或者曝光机会。但出价不是万能的， 店铺基础太差，出价高也不一定推的动，基础质量还不错，合理出价才有放大的意义。所以推广不能脱离店铺基础来看。一家前台混乱、转化很低，评分又差的店，盲目加推广很容易烧钱。 一家基础转化已经不错的店，适当用推广去测试流量，放大曝光效果往往会更明显。第四，新手商家最容易踩的几个坑，要提前避开。第一个坑，照搬堂食菜单。 堂食菜单追求丰富感，外卖菜单更看重点单效率分类太多，名称太虚，招牌不突出，价格太断档， 顾客进来之后就不知道怎么选。第二个坑，只看单量不看利润。有些店为了冲单满减做的很大，推广也开的很猛，后台看起来很热闹，月底一算，每一单都没什么利润，甚至越做越亏。第三个坑，频繁改动。店铺 营业期间改价格、改图片、改活动、改营业时间，这些都会影响平台对你店铺数据的判断，尤其新店期频繁改动，很容易把原本的测试节奏打乱。第四个坑，忽视评分和差评， 评分掉下来之后，影响的不只是顾客信任，也会影响平台给你的流量质量。差评长期不出力，出品和服务问题一直不解决，后面再靠活动拉单会越来越吃力。第五个坑，推广不用或者乱用，完全不用推广，新店可能没有足够的数据积累， 乱用推广又会把钱花在不精准的流量上。推广要看阶段，也要看基础转化，不适合一上来就放任系统随便跑。第六个坑，菜单分类混乱，分类太多，名字看不懂，排序按老板自己的喜好来，顾客划几下就走了。 外卖菜单每一瓶都很重要，要按照点单路径来设计。第七个坑，不做老客维护， 很多店一直靠新客撑单量，活动一停，推广一降，单量马上掉。长期来看，老客复购才是店铺稳定的基本盘。第五，要建立正确的运营预期。外卖运营不是玄学，也没有那么多立刻见效的捷径。 新店第一周重点是打基础，测试数据，前台要搭好，评价要开始积累，数据要观察，不要一上线就乱干。第一个月重点是跑通模型，看转化能不能稳定，复购能不能起来，推广成本能不能控制住， 店铺能不能逐步进入自然流量池。到了第三个月，重点才是优化利润，提升复购稳定单量层级。 很多商家一开始就想暴力气垫，三天爆单，七天做起来，听起来很刺激，但风险也很明显。过度依赖霸王餐和补单，流量结构很容易变形，活动力度太大，单量越多亏损越多， 只顾冲单，不管出品和复购，评分很快掉下来。真正健康的气垫一定是渐进式的，先把基础做好，再用数据验证转化，再逐步放大流量 平台看到你的转化稳定，服务稳定，复购也不错，才会更愿意继续给你机会。这篇认知篇最重要的是帮大家先建立几个基本判断，第一，外卖和堂食的逻辑不同，不能直接照搬堂食经验。 第二，单量不是唯一指标，要用流量、进店率、下单率、客单价、复购率来拆解问题。第三，平台流量不是固定给的， 它会根据店铺综合质量和推广出价动态变化。第四，新手不要一上来就乱改乱充乱推广，先把基础认知和运营顺序得清楚。 第五，外卖店想长期做起来，最终一定要回到真实转化、真实利润和真实复购。下一篇我们会进入第二个板块，店铺基建与后台配置。很多商家以为基建都是小事，但配送范围、门店坐标、经营品类、营业时间、正照资质 这些基础工作会直接影响你能不能拿到初期流量。如果你正在做外卖，或者准备开一家外卖店，这个系列建议从头看，需要完成版十二板块手册的可以私信领取店铺，具体问题也可以评论区交流。 这是外卖从零到一实战手册的第三篇基建篇。前面两篇我们先讲了整个系列的框架，又讲了外卖运营最基础的认知。从这一篇开始，就要进入更具体的店铺搭建了。今天讲了很多老板容易忽略， 但对新店影响很大的东西。店铺基建和后台配置，很多商家外卖做不起来，第一反应是不是活动力度不够？是不是推广没开起来？ 但我看过很多店之后，发现有些店的问题根本还没到菜单和推广那一步。他在上线之前，基础设置就已经出问题了， 配送范围没设好，核心商圈没覆盖进去，门店坐标不准，骑手找店困难，顾客端显示距离也不准确，经营品类选错，平台推来的人群和你的真实品类不匹配， 证照资质不完整。店铺从一开始就被平台当成异常状态看待。这些问题看起来都很基础，但会直接影响店铺能不能拿到初试流量。所以基建篇要解决的就是外卖上线之前，哪些基础工作必须先检查清楚。 基建的核心逻辑很简单，让平台认识你，并且愿意把你推荐给合适的顾客。平台要先知道你卖什么，你在哪个位置，能配送到哪里， 服务是否稳定，资质是否完整。这些基础信息越准确，平台给你匹配流量的时候，才越容易匹配到对的人群。第一个重点，配送范围。配送范围决定的是你能触达多少潜在顾客，但配送范围不是越大越好。 新电器我一般建议先保守一点，重点覆盖三公里内的核心商圈，比如写字楼、住宅区、学校、商场周边，这些地方才是你真正需要优先拿下的人群。新店一上来就开很大的范围，看起来曝光可能变多，但问题也会跟着变多。 远距离订单配送费更高，顾客支付意愿会下降，配送时间一长，下单率也会受到影响。骑手接远距离订单的意愿不一定高， 出现超时撒漏差评的概率也会增加。这些数据平台都会记录，如果你新店刚上线，接到一堆远距离、低质量订单，转化和服务数据都不好， 后面平台对你的判断也会受到影响。所以新店期要先求精准，不要急着求覆盖，等店铺数据稳定，出品跟得上，评分和履约都比较稳，再考虑扩大配送范围。 这里还有一个细节，很多老板上线前没有认真看配送范围地图，有的核心小区没覆盖进去，反而把一些工业区、无人区、河流、空地圈进来了。这种范围看起来不小，但有效流量很少。上线之前一定要打开后台地图，认真看一遍 核心商圈有没有覆盖，无效区域有没有被划进去。如果发现不对，尽量在开门营业之前联系业务经理调整配送范围。修改很多时候需要业务经理操作，有些还要向上申请，可能要等两三天， 景点前几天本来就很关键，这种时间不要浪费在基础错误上。第二个重点，门店坐标。门店坐标是一个特别容易被忽略的问题，很多老板觉得只要店铺能上线，坐标差一点没关系，实际上影响很大。坐标不准，骑手可能找不到门店， 取餐时一直打电话，出餐节奏也会被打乱。顾客端看到的位置和实际位置不一致，可能会显示距离更远，直接影响下单平台计算配送时长也会参考坐标位置，如果坐标偏了，配送预估就容易不准， 履约数据也会受影响。常见的问题有几个，坐标定在马路对面，骑手要绕路。坐标定在后门停车场入口和实际取餐口不一致。 坐标和营业执照地址差异过大，后面还有可能触发平台审核或风控。所以新店上线之前，一定要用商家后台和顾客端都检查一遍。 后台看地图坐标，确认是不是在门店正门附近，再用顾客版搜索自己的店，看距离和位置显示是否合理。如果坐标不准，也要尽早处理这个问题，拖到上线之后再改审核周期不确定，严重的话会浪费新店前几天的流量窗口。 第三个重点，经营品类。经营品类不是随便选的，他会影响平台给你匹配什么人群，也会影响你在哪些频道入口展示， 还会影响你能不能参加某些平台活动。有些店明明卖的是螺蛳粉，后台品类却被勾成了青石沙拉，这样平台推来的人群就会偏差很大，喜欢吃减脂餐的人，看到螺蛳粉点击和转化都不会好。 店铺数据差，平台后面给你的流量也会更不精准。所以经营品类要尽量选的细，选的准。如果你主营是米饭快餐，就不要随便挂到小吃夜宵。 如果你主营是粉面，就要看后台有没有更细的类目可以匹配。如果店里有多个品类，也要优先看哪个是主力产品，哪个贡献主要销量，再决定主营品类怎么选。上线之后也要观察流量精准度。如果你发现系统给你匹配的同行和你完全不是一个品类， 或者顾客画像明显偏了，就要考虑品类和标签是不是出了问题。第四个重点，上线前六大检查 点击开门营业之前有六件事建议主项确认，第一，配送范围，核心商圈有没有覆盖进去，有没有大面积无效区域。 第二，门店坐标位置是不是在正门入口附近，骑手能不能顺利找到。第三，经营品类，后台类目和你的实际主营是否匹配？第四，营业时间有没有覆盖？中午和晚上的高峰期和门店产能是否匹配？第五，营销活动， 基础活动有没有配置到位，比如减配满、减折扣这些。第六，证照资质、营业执照和食品经营许可证是否齐全， 并且都在有效期内。这里重点说一下双证问题，有些商家因为场地或者其他原因，只有营业执照，没有食品经营许可证，业务经理可能会说可以先上，但这种情况风险比较高。 单证店铺有可能被平台识别为异常门店，后面流量、点击率、转化率都可能长期不正常，有些平台活动和补贴也参加不了。所以如果条件允许，尽量双证齐全之后再上线， 不要为了抢几天时间把后面的流量基础搞坏。第五个重点账号类型，外卖账号也有不同类型，会影响流量获取效率。 最常见的是全新账号，也就是正常新店。还有些优质账号，比如堂食基础不错，或者多平台联动情况比较好，这类账号启动可能会更顺。也有一些异常账号，异常账号在新店前几天就能看出一些信号， 比如同商圈同频类的店都有正常曝光，你的店明显偏低，或者转化数据长期异常，怎么调都很难恢复。 遇到这种情况，就不能简单理解成菜单没做好或者活动没配好，要先判断账号本身有没有问题。当然账号类型的识别和处理会更复杂，后面新店流程和老店盘活里面还会单独讲。 今天这篇大家先记住一个核心，基建决定新店的起步条件，配送范围决定你能覆盖哪些顾客。门店坐标决定骑手能不能顺利去餐，顾客能不能准确搜索到你 经营品类决定平台把你推给什么样的人。正照资质决定店铺能不能以正常状态参与平台流量分配。上线前这些东西没检查好，后面再去改。菜单加活动开推广，效果都会打折扣。做外卖不要一上来就迷信技巧， 先把基础打牢，再看转化，再看推广，再看活动放大，这才是比较稳的顺序。下一篇，我们会进入前台搭建与菜单架构。前台决定的是顾客进店之后能不能下单， 产品体系怎么答，菜单分类怎么排，福利品引流品、爆品、套餐凑单品分别怎么用，价格带怎么规划，后面都会详细讲。如果你正在准备开外卖新店，这一篇建议上线前反复对照一遍，需要完成版十二板块手册的可以私信领取， 店铺具体问题也可以评论区交流。这是外卖从零到一实战手册。第四篇，前台篇顾客打开手机，零点五秒扫过你的头像，一秒看店名，三秒决定进不进店。进店之后，从上到下划菜单，前两个分组决定了百分之八十的下单。 从看到店铺到完成下单，平均只有三十秒里，你要完成三件事，让顾客知道你是卖什么的，让顾客相信值得点进来， 让顾客不用想就能下单。但很多商家把前台搭建理解为装修好看，花大价钱找设计师做店，招拍精美菜品图，结果转化率依然惨淡。为什么？因为真正有效的前台是功能性优先，每一屏、每个按钮、每张图都要服务于转化。 今天这一篇讲透外卖前台搭建的完整逻辑，五种产品角色怎么搭、菜单排序怎么设计、价格体系怎么让顾客看着不贵、付款不低，以及怎么用加购率诊断你的前台是否合格。外卖菜单不是菜品的简单罗列，而是一个产品矩阵， 每种产品承担不同角色。我总结了五种，第一种，福利品，零点一元，零点九元的福利品，不是亏钱卖，是购买顾客的加购行为。一旦顾客点了，加入购物车，在你店铺成交的概率就大幅提升。 福利品要满足三个条件，价值感强，看起来值钱，成本可控，实际不贵。解馋不顶饱、不替代主食。 常见错误是福利品选成主食替代品，顾客薅完福利直接下单，客单价极低，你白送还没赚到。第二种，引流品。引流品定价低于主力产品，比如主力贩二十三点九，引流贩十九点九，照顾价格敏感人群，同时引导加购其他商品。 福利品是送的逻辑，引流品是便宜卖的逻辑，两者不一样，别混用。第三种，爆品， 建立认知，带流量，口味好，出餐快，有利润，这是你的招牌，让顾客记住你愿意复购。第四种，套餐，提客单，聚合销量，覆盖不同价格，带简化顾客决策，不用想点哪个菜配哪个饭，一键下单，客单价自然上去。第五种，凑单品， 个位数价格，荤素搭配，让顾客感觉加一点更划算，实际利润更高。这五种角色协调好了，菜单才有战斗力，缺一种转化链条就断一环。 菜单排序不是按个人喜好，是按转化逻辑，顾客浏览习惯是从上到下，从左到右，前两个分组决定了百分之八十的下单。万能排序公式，第一瓶，门店福利，零点一元福利品抢锁客，让顾客先点加入购物车。第二瓶，推荐必吃， 热销前十，建立信任，让顾客觉得这家卖的不错。第三瓶，套餐，简化决策提客单。第四瓶，招牌商品， 主力产品利润核心。第五瓶，辅助商品，丰富选择。第六瓶，利润产品，高毛利单品，不动声色提升利润。 第七瓶，小吃加料凑单用。第八瓶，饮品搭配用，提升客单价。最后，门店优势，品牌故事，时安背书，建立信任。这个排序不同阶段要调整。冲单期福利置顶，让顾客快速锁定稳单期，热销前移福利后置提升利润， 提个单期套餐置顶，强化组合购买好的价格体系，让顾客前端感觉便宜，实际支付不低。三层设计，第一层，价格带覆盖，便宜的比别人便宜，贵的比别人贵，中间不断档，主力价格带密集，不让顾客流失。第二层，尾数定价 统一用零点九、八点九等尾数，顾客记住的是十九，而非十九点九，感觉更便宜。第三层，实付设计，前端展示价不等于实际支付价， 通过餐盒费活动门槛套餐组合，让顾客实际支付比看到的便宜价高出百分之二十到百分之三十，但心里感受仍是划算。价格带断档的代价，主力集中在二十到二十五元，缺少二十元以下和三十元以上选项。 低消费力顾客流失，高消费力顾客无法升级客单价。固化利刃天花板，锁死店铺装修功能性优先。每一张图回答一个问题， 店招海报传递核心卖点或活动，纯品牌展示武力一点，顾客零点五秒划过 门店。头像品类识别加差异化标签，过度设计，看不清卖什么等于白做。头像底部可以加标签，现炒现做。手工包制平台允许的微创新，让零点五秒扫视变成一秒停留。 菜品图片激发食欲，建立信任与食物差距大，差评反噬品牌故事，使安背书情感连接过场过虚，无人阅读，三句话说完别写小作文。 判断前台是否合格，看商品加购率，加购率低，顾客进店后连加入购物车的欲望都没有。问题出在前台菜单结构，产品设置价格体系 加高率高但下单率低，顾客愿意加购但不愿结算。问题出在支付环节，餐盒费活动无券可用，区分清楚，针对性优化，不盲目改菜单。前台搭建核心要点， 功能性优先，三十秒内完成转化不是装修好看，产品体系完成，五种角色缺一不可。菜单排序有逻辑，按转化路径设计，不同阶段灵活调整。 价格体系三层设计，让顾客感觉划算，实际支付不低。装修服务与转化，每张图回答一个问题，用加购率诊断前台，区分前台问题与支付问题。 下一板块定价篇，讲成本结构，拆解定价公式逻辑，以及如何在保证利润的前提下设计有竞争力的价格体系。需要完整版十二板块手册的私信领取，店铺具体问题评论区交流， 这是外卖从零到一实战手册。第五篇定价篇，前面我们讲了总揽认知，击剑前台今天进入第五个板块，定价策略与成本合算。做外卖这五年，我见过非常多商家，单量上去了，利润没了，根源就一个，算不清真实成本定价。凭感觉。 今天这一篇讲透外卖定价的完整逻辑，从成本拆解到推定价、价格带设计到活动预留和利润核算。看完这篇，你会知道一百块的前端售价到手到底剩多少。很多商家以为外卖成本就是食材，大错特错， 外卖成本是多层叠加的，第一，食材成本，原材料、调料损耗。第二，包材成本，餐盒、餐具、包中带封口贴。第三，平台扣电、技术服务费、保险费等相关费用。第四，配送相关 平台配送费或自配送成本。第五，活动支出，神券减、配满减、折扣、新客减等关键认知，前端售价减去上述所有成本，才是你的真实到手收入。对于没做过外卖的商家，首先要清醒认知，平台技术服务费、配送费、活动支出叠加后， 综合成本占比可能达到较高水平。前端售价一百元，最终到手可能只有五六十。定价时必须把这个现实算进去，否则必然亏损。这里我要特别强调一个概念，综合扣点。很多新手商家只看到了平台 写的几个百分点，技术服务费，以为这就是全部。但实际上技术服务费、配送费、活动支出叠加之后，综合成本占比会达到一个很高的水平。 这意味着什么？意味着你前端售价一百块钱，最终到手可能只有五六十。这个现实你必须在定价的时候就算进去，否则你的定价一定是亏损的。定价不是拍脑袋，而是倒推。计算公式是目标到手等于期望毛利，加食材 成本，加包材成本，加平台扣点，加活动支出，反推得出前端售价。具体怎么操作，我给大家一个势利思路。第一步，确定你的期望毛利，比如说每单你想赚 x 元。 第二步，算出食材加包材的成本，这是 y 元。第三步，平台扣点及相关费用，按你所在城市的实际费率计算。第四步，活动支出，按照你计划参与的活动力度来预留。 最后，钱砖售价必须覆盖以上全部成本，并且还要预留动态调整空间。这里有三个常见错误，你一定要避开。第一，按堂食定价，直接上架，完全忽略平台扣点和活动支出，这是很多堂食转外卖的商家最容易犯的错， 堂食卖三十块的菜，外卖也卖三十块，结果到手只有十八块，亏死。第二，活动力度临时加大，没有预留活动空间，本来定价的时候没打算做那么大活动，结果看到竞争对手活动力度大，临时跟着加，利润直接归零。 第三，只看毛利率，不看绝对利润，毛利率百分之五十很好看，但客单价只有十块钱，一单赚五块，推广费一单就要三块，最后到手两块，这生意没法做。价格带要三层覆盖。第一层，第一层作用是引流拉转化， 定价策略是略低于商圈均值建立入口。第二层，中层作用是主力保利润，定价与商圈持平，这是竞争核心。第三层，高层作用是提客单差异化定价高于商圈覆盖高消费力人群， 价格贷断档的后果很严重。缺少某一层级，意味着主动放弃对应人群。举个例子，如果你只做低价格贷，不做中高价格贷，高消费力客人无法升级， 你的客单价天花板就被锁死了。反过来，如果你只做高价，没有低价，引流，新客进不来，流量池越做越小。这里我讲一个使用的技巧，看着不贵，付款不低，怎么实现？前端展示的时候，用引流价、折扣价制造便宜的感知？ 到了支付环节，通过餐盒费凑单门槛套餐组合提升实际支付金额。背后的原理是心理账户， 让客人感觉省了钱，而不是花了钱。定价时必须预留活动空间，而非临时降价。这里要重点讲一个变化。 当前平台的活动格局已经变了，传统满减、新课立减等活动仍有一定作用，但目前平台神券的使用率已占据绝对主导。什么意思？就是大部分客人下单都会用神券，你的定价如果不把神券这个大头充分考虑进去， 活动一上，利润直接归零。活动预留的思路是根据你计划参与的主要活动类型，综合测算预留空间。 神券因其高使用率，是定价时必须重点测算的变量。我建议你在定价的时候，先把神券成本算进去， 再反推前端售价，而不是先定售价再临时加活动阅读。利润核算不是看后台预计收入，而是要看真实利润。具体公式是，真实收入等于平台 到账减持退款，减去异常订单扣款。真实成本等于食材成本加包菜成本加推广费用加活动支出加配送补贴加其他运营成本，真实利润等于真实收入，减去真实成本。 关键指标监控方向有三个，第一，毛利率，也就是真实利润除以真实收入，这个需要保持健康水平，具体多少算健康要看你的品类和阶段。第二，推广占比，推广费除以真实收入。新店期和稳定期的要求完全不同， 新店期推广占比高是正常的，稳定期如果还很高，说明自然流量没做起来。第三，活动占比，活动支出除以真实收入，这个要根据品类与阶段动态调整，不能一成不变。 定价策略的核心要点，我给大家小节一下，第一，成本多层拆解，石材包材扣点、活动配送缺一不可，漏算任何一项都会亏损。第二，倒推定价法， 从期望毛利反推前端售价，预留活动空间，不要先定价再想办法。第三，价格在三层覆盖，低层引流，中层主力，高层提客单，缺一层就少一块人群。 第四，神券主导现状，定价时必须重点考虑神券使用率，这是当前最大的变量。 第五，利润核算框架，区分平台收入与真实利润监控核心指标不要看后台预计收入，自我安慰。下一板块数据篇，讲八大核心指标的完整框架，数据诊断的基本逻辑， 以及如何用数据驱动运营决策，不再凭感觉拍脑袋。需要完整版十二板块手册的私信领取，店铺具体问题评论区交流， 这是外卖从零到一实战手册。第六期数据篇，前面我们讲的总览认知、基建、前台定价，今天进入第六个板块，数据分析与八大核心指标，很多商家都是凭感觉、拍脑袋在做外卖的，今天单量涨了，不知道为啥涨，明天单量跌了，也不知道为啥跌， 要么盲目改菜单，要么一键加推广，钱花了，效果一点没有。外卖运营不能凭感觉，必须看数据说话，但数据不是越多越好，而是看对指标，看懂逻辑，看出行动。 今天这一篇讲透我自己总结的八大核心指标，让你用数据找到真正的瓶颈，不再瞎折腾。很多商家每天盯着后台的预计收入、订单数，却不知道这些数据为什么涨，为什么跌。真正有效的数据分析，是找到数据背后的运营动作，再反向优化动作。 记住这句话，数据是导航仪，不是目的地，他能告诉你方向对不对，但不能替你开车。我本人总结的八大核心指标，覆盖了外卖运营的完整链条，这八个指标你后台都能看到，但百分之九十的人看错了。 第一个，商品加购率。进店客人中加购商品的比例，这是前台搭建是否合格的核心指标。加购率低，说明菜单结构、产品设置、价格体系有问题。第二个，流量渠道点击率，各流量渠道的点击转化效率，这是流量精准度的直接反应 列表，点击率低于正常区间，说明推流人群不匹配。第三个，新老客复购率，新客七天复购，老客三十天复购，这是产品力和运营能力的综合体现，复购率持续下滑，要么是出品不稳定，要么是老客维护没做。 第四个，商圈同行匹配度，系统，给你匹配的同行是否同品类，这是人群标签是否精准的依据。如果你卖快餐，系统总给你匹配奶茶店的同行，说明标签乱了。第五个，新老客双转 新客进店率、下单率、老客进店率、下单率。这是区分流量问题与转化问题的关键。这里有个关键认知，综合双转意义有限， 必须拆开为新客老客单独看。新客转化天然低于老客，新店老客占比低，综合双转看起来差是正常的，不代表运营有问题。 很多商家看到综合双转低就慌，其实可能是新客占比高，老客转化并不差。第六，菜单点击率，各商品各分组的点击比例，这是菜单排序和商品吸引力的直接反馈，哪个商品点击高，哪个没人点， 直接告诉你菜单哪里要调。第七个，推广效果评估推广点击率、进店成本排名位置，这是付费流量的效率监控。推广点击率高于列表点击率，说明推广定向精准， 低于列表点击率，说明推广人群不对。第八个，店铺综合质量分平台对店铺能力的综合评估，包括转化、服务、复购、经营稳定性四个维度，这个分数不直接显示，但决定了平台给你多少自然流量。 这八个指标构成了外卖运营的完整数据框架。接下来讲怎么用它做诊断？看到数据异常，不要急于改菜单或加推广。先问三个问题，第一，问流量是否精准，看流量渠道点击率，如果列表点击率明显低于正常区间，说明推流人群不匹配， 此时优化前台是无效的，需要解决流量精准度问题怎么解决？检查你的经营品类标签，设置商圈定位，看平台给你推的是不是对的人。第二问，前台是否合格，看商品加购率，如果加购率达标，但下单率低，问题在支付环节， 餐盒费太高，活动力度不够，无券可用。如果加购率本身低，问题在前台搭建菜单结构混乱，产品设置不合理，价格体系有问题。第三问，推广是否健康，看推广点击率是否高于列表点击率， 看进店成本是否可控，看排名位置是否集中在前列。记住，推广是放大器，不是救命稻草。店铺基础转化不好，推广只会放大亏损， 很多商家一没单就开推广，结果流量进来了，转化接不住，推广费烧了一堆，单量没涨，利润还掉了。 数据分析的最终目的是指导运营动作，形成数据诊断、行动验证的闭环。我列几个常见场景，场景一，流量高转化低，可能原因是前台不合格或流量不精准。行动方向，先诊断加购率，区分问题层级， 加购率低就调前台，加购率高就查流量精准度。场景二，流量低，转化高，可能原因是店铺综合质量达标，但曝光不足。行动方向，适当加大推广，测试流量承接能力，这时候加推广是有效的，因为转化已经验证过了。 场景三，新客转化低，老客转化高，可能原因是前台对新客吸引力不足。 行动方向，优化福利品，设置新客专项活动，新客第一次来，需要更低门槛的体验。场景四，复购率持续下滑，可能原因是产品力或出品稳定性问题。 行动方向，回访调研，反向优化出品，老客不回头，多半是口味变了，品质降了场景五，推广成本居高不下，可能原因是出价策略或定向设置问题。行动方向优化，推广时段调整，定向加价， 高峰期出价高，低峰期可以降，别全天一个价，避免几个数据迷信。第一，单日数据波动大，看近七天或近三十天趋势，今天单量跌了，别慌，可能是周一正常波动。 第二，不要数据一跌就改，先观察是否属于平台正常调控，平台有时候会测试流量，推一波，不精准的人转化掉了，但过两天又回复正常。第三，不要同时改多个变量，否则无法判断哪个动作有效。今天改价格，明天改图片，后天改活动， 最后单量涨了，你根本不知道哪个起了作用。平台后台提供的数据维度越来越丰富，但核心要抓住四个板块 经营数据、流量、转化、复购的完整漏斗。这是看大盘顾客数据，新老客占比、复购频次、人群标签， 这是看人商品数据，各商品销量、加购率、点击率，这是看货推广数据。各时段各定向的花费与效果，这是看钱。 关于第三方工具，我的看法是，核心价值在于数据可适化、异常预警，竞品对比，数据可适化，节省整理时间。异常预警，及时发现问题。竞品对比找到差距和机会， 但工具不能替代运营判断，最终决策仍需结合店铺实际情况。工具告诉你，下单率跌了，但为什么跌，怎么改，还得靠人对店铺的理解。数据分析的核心要点，我给大家小结一下，第一，看对指标， 八大核心指标覆盖完整运营链条，综合双转需拆开看，新客老客分开诊断。第二，看懂逻辑，先问流量是否精准，再问前台是否合格，最后看推广是否健康，顺序不能乱。 第三，看出行动，数据诊断，行动验证形成闭环，只看数据不行动等于白看。第四，避免迷信，看趋势，而非单日控制变量测试效果，别同时改多个东西。第五，工具辅助， 善用后台数据和第三方工具，但不依赖工具是放大镜。人事决策者。下一板块转化率优化篇，将影响进店率的核心因素，影响下单率的深层逻辑， 以及如何区分了量问题与前台问题，避免盲目优化。需要完整版十二板块手册的私信领取。店铺具体问题评论区交流。
4471六六外卖笔记
27:30查看AI文稿AI文稿刚需你哪都行，改善就不是哪都行了。对对，这个改善一定是讲板块的，那就是昨天我们吃饭讲的小伙伴，两百万变成六十万，这种太惨了。去年下半年以后买房的小伙伴，他们可能被被刺的力度没有那么大，小刺对小刀，小刀刮一刮，然后这边人就不愿意，但是你们我相信肯定愿意，大家还要多出去吃吃苦，哈哈，回来就会觉得生 活很美好，哈哈，这就是相当于给大家每年送保洁以外，你还要多出去吃吃苦，哈哈，回来就会觉得生活很美好，哈哈，这就是相当于给大家每年送保洁以外，你还要多出去吃吃苦，哈哈哈哈哈哈哈哈，这就是相当于给大家每年送东西。日常开销日常开销。 那接下来聊一下大家最关注的一个板块的问题，那在南京就是楼市板块大概是怎么分的？ 不同板块之间大概有什么区别？这个目前南京市面上基本上都是以主城六区为主，然后加上一个江宁江北，也是成交的比较热门的一个板块，然后我们基本上会和主城六区放在一起讲，除了主城六区跟那个江宁江北以外，其他很多人都不认为是南京了，是吧？对，这个高淳丽水六合，可能大家认为就不是南京主城区， 其他的这个六区加上江江北就已经算是整个南京市区内的。这个成交板块从地理上可以是这么分，但是从客户需求方面，我们可以主要分为四个板块，首先是刚需板块，还有一个是学区板块，还有改善型板块，还有豪宅型板块，刚需型板块呢，基本上都是总价比较低， 比如说一百万上下，零到两百万之间。对这个购房群体，嗯，每个片区呢，可能都会有这个价格段的能满足。 但是呢，主城六区这个价格段，你能选的房子只有老破小，房龄二三十年了。对，房龄可能二三十年甚至三四十年，然后户型面积可能就五六十八对。然后如果是你能接受距离的话，你可能到江宁江北或者是雨花板块，能选一个小区环境更好一点，面积更大一点的房子。 同样是这个总价差不多就一百多万，能够选到一个三房的房子了，对，而且房龄可能是十年或者五年内。对这种次新房或者新房产品，那对甘肃来讲还不错了。主要是南京的主城区，加上其实不大对，没有那么大对，就看你能不能接受这个距离了。 总结一下，那就是刚需是任何地方都有的，只不过是东西是不一样，所以你们的选择是最大的，就要看小伙伴们怎么选择了。第二个成交板块呢，比较热门的就是学区板块，在南京来讲，南京大家当地还是比较卷这个的，是吧？对，比较卷学区教育的学区房群体，嗯，是比较多的，大家肯定首选的第一梯队的这些学区房，比如 拉利郎、黄晓啊，贾树仁这种，现在的门槛也比较低，大概两百万左右，嗯，就能上车，但是两百万多大的面积，就是有可能是三十多平，四十多平，哈哈哈，就是说白了那个就是拿学位的。对啊，他总价比较低，但是他单价还是都对，单价不便宜，但是这个单价你要早在三四年前都已经到十几万了。哦， 那就是如果说我要兼顾我的居住需求，那个房子可能至少得四五百万了。对，怪不得我们之前聊的城市里面都会说什么刚需、改善、豪宅，然后丁总这块是一定要把学区单独拎出来说，那你在日常服务中就是大家去买学区房，更多的只是买一个学位的多，还是说要兼顾居住的多， 买学位的多啊，那真是硬通货了。先把这房子买了，然后同时让你帮他出租是吧？对，出租的比较多，或者是在附近重新租一个大一点的房子， 因为大家都不想在学区房上投入太多的钱了。目前这个市场是这样，像第一梯队的，现在的学区门槛已经比较低了，已经降到一个比较低的段位，甚至有的都不到两百万，所以说你看第二梯队、第三梯队，可能这些学区房可能价值更弱了，很多人其实就到下面就随便选， 对，压力不大。第三个我们讲的是这个改善板块，改善板块基本上我们在全南京范围内有两个板块比较热门，越往上走其实需要说的东西可能就越少了，刚需你哪都行，改善就不是哪都行了。对对，因为这个改善一定是讲板块的，一个是河西板块，建议河西 啊，一个就是南部新城。这两个板块还是有一点区别的，因为河西开发的比较早，距离主城更近，配套更成熟一点，所以说他的这个向上的这个兼容空间会比较大一点， 他的这个片区改善，这个总价会略高一点，他就是高端改善，可能从五百万到三千万以内的产品，在整个河西都能满足你。 但在南部新城呢，基本上会在四百万以上到七八百万这个价格段。嗯，就上不了千了。上千万的产品呢，就比较少了，就是普通改善。对， 普通改善上了千，可能还是愿意去河西。对，更愿意去河西，毕竟那边成熟，什么奥体什么东西都在。对，然后有可能还能看见长江。对，在传统的主城区，老破小这个范围以内，偶尔也会有一些改善的产品出来。但是这种呢，一般情况下就伴随着小区占地面积比较小，户数比较少，他都是拆出来的地。 对，然后他的周边环境可能稍微弱一点，朝向，有的人可能就喜欢那种烟火气，就无所谓了，对吧？对对对，这一类可能就是在地改善，他们原来就住在那，然后就想在那改善地缘性客户嘛。对， 要是按城市这个面貌来讲，那肯定是河西，比如说南部新城这种城市界面会更好一些。河西第一，南部新城第二。对，第三呢？没有，第三是其他地方，就大家随便看。对，就其他满足你就是最好，其他地方可能就也是零星，零星。也有一些产品，比如说作为改善，不具有板块的一带点性， 他可能就一个楼盘，然后他这个刚需版，但他可能里面也做了个一百六、一百七的活动。对对对，可能总价也会上冲的很高。对，这个就不算是正儿八经的板块了，豪宅板块，基本上你 超过一千五百万到上亿的产品，基本上你可选的范围就比较少，这种呢也基本上板块就不存在了， 他其实就单个小区了，对，这个小区卖到这么贵，他就是豪宅。对，比如说你像老牌的城东的中山高尔夫啊，或是 这个正大九间堂，像河西的大平层，最早呢，像人江湾城，像现在的重型府中国府，包括这个金陵悦华，还有这个江北崂山，这个绿城玫瑰园，据目前来讲是豪宅范畴，就是总价比较高的，相当于在网上，反正每个城市都一样，要么就江景大平层，要么就是豪宅别墅独栋。对，这种 基本上不是板块价值，而是他占有了某种特殊的资源禀赋，高尔夫那边可能就是他靠着那个山，完了以后有可能是高尔夫球场。对啊，今年月华之类的，基本上就是能够看到长江对周大衣江景那种。 咱们后面要拍的那个别墅，它其实是在城墙脚下。对，像这种主城区以内的这种城墙脚下的这种合院别墅也是比较稀缺性的，这种豪宅资产嘛，具有不可复制性。像绿城那种，可能就是那边环境也还行，然后绿城本身自己就具备一个自带的豪宅属性，对，对吧？ 我们分成两个维度来说，第一个是地理的板块，上面这几个区域里面有没有哪个区是相对保值一点的，或者哪个区是跌的特别多一点？从板块来讲，跌的比较狠的就是江津江北啊，远郊，远郊盘跌的比较多一点，组成范围以内，特别是居住属性改善属性比较强的房子，反而比较 抗跌一点。就像刚才的河西和南城城或者鼓楼这种是市中心，市中心里面的改善版，会保值性比较强一点。那就是还是从地理位置来说，就越中心跌的越少，然后从产品维度来说，越改善的产品力越好的，跌的越少。 对，那就是远郊的刚需是最惨。对，那就是昨天我们吃饭这个小伙伴，那小伙伴两百六变成六十万。对，两百万变成六十万，太惨了。他是两百万变成六十万啊，江宁是吧？对，江宁方山太惨了。哈哈， 那现在在你看来就是刚需哪块是相对来说最保值的？就是目前这个市场，如果讲刚需的话，我觉得这个铺口是可以入手的，或者是保值性相对强一点。像江北核心区，目前这个价格已经相比之前的高价已经降了二分之一或者二分之一更多一点。 你是觉得他跌到位了。对，跌的是比较跌无可跌了，但知道跌无可跌，这个不好讲。但是目前呢，是到了一个刚需可以入手，并且 适合自己去长久的去居住的这个价位了。一个是周边配套可能也起来了。对，周边配套也有了，然后交通也有了，价格也下来了。这个品质他以前都是卖四五万的产品，现在比如说两万可能有的都不到两万，性价比也出来了。对， 站在你的角度判断就是它泡沫原来可能百分之一百，但可能现在至少挤到百分之七八十了，往下空间要的百分之一百还有限。对，那比如说市中心的老破小，你就是他不太会保值了，是吧？ 市中心的老破小，我觉得从未来市场接受程度来讲，保值也比较难，最主要最主要原因是南京不大，就是后面能接受老破小的这个客群比较少，除非是学区政策一直。对，除非是学区房啊，这个也是南京整个规划比较特殊的一个点。 就是首先他的主城区没有那么大。对，然后当年他可以跨江去做跨越式发展的时候，他没有去跨越式发展，他是自然的往外溢的这种发展。对，然后后面再去发展那边的时候，实际上遇到了一定阻力了， 已经晚了，错过了人口以及经济的红利期。当时本来如果早点去，那边的房价可能从两三万涨到五六万，最后可能到七八万，但是他因为晚去了，可能五六年变成两三万，涨到五六万以后， p r g 又回来了。对，对， 那边其实从地理位置上来说还是挺好的一个。还可以。还是可以，距离主城是最近的。而且江是在南面吗？对，刚需生那块你觉得相对保值，那改善呢？你觉得哪块相对保值？ 改善肯定是越靠近主城越保值，居住属性越强的房子越保值。还是河西比那个南部新城更保值。对，从目前市场接受程度来看是一样的，南部新城还有待检验是吧？ 对，那豪宅呢？豪宅其实也也不存在保不保值了，只要有钱人还在，他们的钱资产还在就保值，他们要是没钱了就不保值。对，毕竟这个上两千或三千万以上的这些客户群体，资产在手里，就是拿到市面上来消化，它是比较少的， 跟大家其实也没什么关系。但是按照我们今天跟那些豪宅的置业顾问，包括他们营销总聊下来，就是其实豪宅市场在南京还并不是那么好做。对， 相对于其他城市来说，可能量级没到那么大。对相比而言，可能那么有钱的人，他必然是做一个全国生意的，那做了全国生意以后，他们可能更愿意去上海买。这归根到底还是那个。就是南京的产业不够多，学业很好，产业也不够。 现在各个地方其实都在推好房子嘛。南京这边你觉得就是现在的新房跟之前二手房差异大不大？主要差异是在年底嘛， 差异还蛮大的。我觉得包括我们看下来觉得差异也挺大。嗯，包括前两年的新房和现在的新房都差距都是比较大的。嗯，我觉得去年的下半年是个分水岭。嗯，像二五年下半年南京推出来四代改以后，和前两年和 前十年的产品都差距都很大。前十年只能多说科技宅，我觉得往前推个一两年和往前推个五六年的产品差距并没有这么大啊。 对，但是从二五年以后到二五年以前的房子差距就比较大了。就是南京的那个分水岭可能是二五年的下半年。嗯，对，然后上海分水岭可能是二六年的上半年，因为我们去看今年上海出现了一些跟之前差异比较大的城市，上海肯定也是从二五年到这前五年 都差不多，杭州的分水岭还没出现，还没出现。哈哈哈，我现在跟前五年前十年的房子都差不多。卧槽，那现在新规后面的房子跟前面最大区别是哪些？ 你从得房率来讲，大家最关心的得房率，之前的这个房子呢？得房率普遍都在百分之七十多，或者是高的话到百分之八十，现在基本上很多四代人都能给你做到百分之一百，甚至超过一百。最主要是之前飘窗不能砸，包括昨天吃饭，很多小伙伴说他们去年看了很多新买的都不能砸。对，飘窗不能砸，或者露台也没有以前， 现在甚至阳台都没给你封了。对，现在至少是飘窗能砸阳台能封露台，反正跟全国大部分城市都一样，这露台全送了。对，这个是全送，但是这边跟其他地方有一个很不一样的东西，最主要是改善版出现了餐客厅通高这个东西， 餐客厅做两层通高，但它只算一层面积，其实大家是可以去改造的，上哪一层这种产品像之前早在南京是没有的，现在就是相当于直接就把差距拉开了很大。但是我们对比其他城市，南京的露台送的还是相对小一点，对， 后面会有待提高，但这个很简单，这个让露台送大很简单，只要政策稍微改一点点，规范改一点点，那新产品又要出来了。就从我们的品牌标准来看，就南京至少现在是在差不多顶级，这个奔着顶级去了。你们吃的还行，现在，哈哈哈，去年前年吃的一般，现在吃的还行。 嗯，还行。这么说的话，其实比之前的二手房那要好更多，都不用跟他比了，都和之前的二手房更不是一个维度了。包括这个容积率方面，比如说前几年建的房子，大多数都在三十层上下，现在很少再去建三十层了。 洋房我看都很多了。对洋房或者低密的产品会很多。就是去年下半年之前买房的小伙伴，其实他们的房子还没交就已经被产品力背刺了。但是去年下半年以后买房的小伙伴，他们可能被背刺的力度没有那么大。小刺 对，小刀，小刀刮一刮露台，比如说你原来露台十几平方，后面变成二十平方了，这种道差距道不大。对，飘窗能砸，阳台能封，是我们一直最关注的东西， 因为那个是真的划到你室内空间里。对对，露台那个是外面，而且露台说实话就如果面积真的很大，你没解决好露台的那些视线干扰的问题，日照的问题，采光的问题，只要它是一个双刃剑，有好处也有坏处，要花时间花精力 去。对啊，你还得花钱去打理，划到室内的，那实打实的。嗯，现在的装修标准也普遍要比前几年要高出很多。嗯，很多开发商都用到了顶级或者一线品牌了。 而且南京现在新房也都是精装交付，现在基本上市面上不会出现毛坯毛坯新房了，未必是别墅。但是南京有一个东西跟其他地方不一样，就这边科技宅的概念还是挺多的。嗯，就是各种什么 五横啊，六横啊，七七八八，东西挺多的。那现在这个东西你觉得影响大吗？影响蛮大的，但是这个东西带来的这个普遍的物业费，这个根据市场的反应来讲，客户是绝对高的。南京的客户还是比较认科技宅的，是不是？对，认科技宅住起来确实舒服。对，但是就要出那么多钱。对， 费用是比较高的，花的钱也是更多了，说白了就是有用，但性价比没那么高。对，有用，性价比没那么高是真的。嗯，改善小伙伴可以考虑的，刚需小伙伴就不管了。那反正总的来说就是一个是容积率更低，另外一个是得房率更高，然后再是整个的品质更好，二个就是价格也更高吧。 如果是新房和前两年的新房比，那价格其实下来现在的新房都是来参考周边的二手房会高一点，然后再去定价，对，正常来说可能贵百分之五到十是相对正常的。对，现在的这个新房定价就是会参考市场价，他不会很高，他也是要保证自己一个合理的一个去化速度。那基本上是前两年是最惨了，价格又高，品质也不高。 对，现在是价格比前两年高。对，就是这样，最主要是土地价下来了。对，土地价价格下来了，这个是最核心的东西。嗯， 那南京你觉得跟其他城市啊，就是整个房地产这边最大的区别是周边城市很多是以毛坯房为主，南京基本上市面上推出来的新房基本上都不会有。毛坯房才有四代宅，可能南京目前开的基本上都是四代宅， 推出的比例是比较高的，比其他城市要高出很多。浙江基本没有四代宅，上海也没什么四代宅。南京还是比较领先的。就站在我们角度来说，为什么我们前面说就南京这边的产品要毕竟领先， 因为首先最夯的那个，像贵阳那种，他是可遇不可求的，就天时地利人和都得达到才行。然后那个先不管普通人能到的最高就顶级了。然后这个级别里面你看，首先飘窗能砸，第二他阳台能封， 然后第三他有露台了，然后第四他餐客厅通高有赠送了。一旦餐客厅通高以后，他的露台结合餐客厅座，那他的露台各种各样的问题就解决了。因为你两层都是自己家吗？那只不过是现在在露台的面积上，包括 在这个两层通高的空间使用上，还没有那么精细化的去设计。嗯，对，所以后面肯定是在这个层级里面去做设计的，进一步优化。对，他这这部分你面积增加了，然后那个空间利用率更好了，包括在要买房的时候可能都搭一块板去给你说，哎， 你要上去怎么用，怎么来做这个空间的变化，那那个就已经算是顶级了，甚至比我们以前觉得其他城市的顶级还要顶级了。对，南京这边的小伙伴买房跟其他城市的人买房，你觉得最大区别是哪些？他们更在意哪些东西？ 我觉得是选房吧，比如说这个楼层，顶楼啊，或者一楼大家会很排斥啊，因为南京非常排斥是吧？对，非常排斥，南京的梅雨季节比较长，所以一楼怕潮湿，南京也是比较热，夏天 选顶楼怕热吸晒啊，都有，那可能就是因为它热才会出现捂痕等东西，大家才喜欢这个啊，这应该是个很重要的原因。顶月产品除外啊，它和普通的这种顶楼是不一样的， 其他的我觉得就是要超耐，采光好，这个就比较正常了。但是我们昨天跟小伙伴们吃饭，我们聊下来一个觉得差异很大的东西，就是南宁这边的小伙伴对通勤时间看的非常重，就是他们随便十五分钟就觉得已经太远了， 因为南京的十五分钟已经跑出很远了，因为它城市尺度不大。其实很多时候我们是觉得你的时间观念应该给你带来更多的选择，很多时候是反过来的，就是这个城市的范围把你的时间观念给缩小了，对，就是选择也变小了。 对，所以同样的，如果是深圳的小伙伴，上海，上海你在那边生活惯了的小伙伴，你来到这边，然后告诉你，让你开车上班多开十五分钟，然后总价这个房子就能便宜二百万。不是，最主要是多十五分钟，不是从一小时变成一小时，十五分钟， 是从十五分钟变成三十分钟。对，这个很关键，然后这边人就不愿意，但是你们我相信肯定愿意，就大家还要多出去吃吃苦，回来就会觉得生活很美好，哈哈哈。 在你的服务过程中，你觉得大多数人他对通勤时间会要求是多少？通勤时间，我觉得要看这个通勤方式，就比如说很多人讲的十五分钟，可能我觉得是以骑自行车或者是电动车为主， 这个十五分钟范围以内，那如果是坐地铁，那就十五分钟，南京的地铁已经跑了很远了，南京基本上一两分钟一站。这么牛逼啊？那杭州基本上他距离站点都比较短，南京那边就是因为他城市不大，对，他站足够多。对， 所以说你很多人讲，哎，我买房之前可能我觉得十五分钟我都能接受，但是你真的给他算地铁十五分钟，他就觉得，哎，这个距离怎么那么远？这个很少见了。就其他城市，大多数肯定越大的城市是越以公共交通就地铁或者说开车时间来搞定， 那这边就变成了是以骑自行车跟电动车来。这就容易解释为什么昨天晚上吃饭的时候有小伙伴是骑车来的 啊，他们的确是用这个来。对，很通情的。卧槽。嗯，那大多数其实是半小时以内。对，基本上超过半小时，这些客户群体可能 就超出他的选择范围。这个半小时是全部的通勤时间是吧？对，全部是通勤，包括走到走到地铁站，然后地铁里面坐个十五分钟，然后再走出来那个。对，走下楼扫码扫公交车，然后再骑过去。只能说在南京生活的小伙伴们还是很幸福的， 大家想要提升幸福感，可以去上海打两年工再回来，或者去北京也行，对吧？那边大家平均可能是觉得一小时 就是在整个市场跟板块上面。你给不同小伙伴的建议是什么？比如说我们先说刚需吧，如果是刚需选房，那肯定是以你目前的一个上班通勤需求为主。呃，如果是你不在意这个通勤时间，咱可以选。比如 说浦口江北核心区板块，这个板块呢，总价目前也比较低，然后配套也比较齐全一点，然后规划也比较多一点，未来的潜力会更多一点，不谈升值，可能未来的发展潜力会更大一点，就相比于其他的，它可能略好一点。对，毕竟它是国家级新区嘛。反正刚需还是建议大家根据自己的居住条件画个圈圈去选，不要拿着板块去套这个东西， 在你的生活半径尽量去选合适的房子，除非你上班是自由职业，那你选哪都行。那就按照刚才听筒说的，你往那个板块多考虑吧。对对对，以居住为主，然后其他的这些，嗯， 要求可能作为辅助条件，就空间上你得要住的舒服，通勤上要距离不要那么远，对吧？但是学区什么这种额外的额外的东西就不要要求那么高，因为这样的话你才能选择一个还不错的你认为能看上的房子。 从丁总的角度来说，就是你觉得其实学区这东西也没那么保值，现在就是大部分买房子不要讲保值或者升值。嗯，就是只能说满足你目前的一个需求。丁总意思是还是让大家住的爽为主，满足你的居住需求，然后满足你的这个上下班通行时间，就这俩是最基础。 对额外的能有则有，比如说你有什么商圈不强求，对，也行，你或者你边上有个学校还可以，那也行，但是这东西不要去强求，也不要为那个东西付出太多，一家。对对对，然后如果后面你要改善的时候，你可以奔着某个点再去再去改善，掏钱去改善 改善，甚至你可以要求全都有啊。那刚好就说改善的小伙伴，你给他们建议什么改善？我觉得首先是板块的，你肯定是首选板块，不能选远郊。嗯， 你一定要去选一个主城区以内居住属性比较强的房子，并且流通性也比较强的房子，就是市面上大部分改善客户都能接受的这种产品。嗯， 要有竞争力一点的，对吧？不是被现在的新房碾压的很厉害了。嗯，对，如果被现在新房碾压的很厉害，那它价格降的足够多也行，哈哈哈，那其他的点他可能就会弱化一点啊。对，就是你，你用价格来弥补也行，板块上一样就大家你肯定也要考虑自己通勤时间，但 如果你也是无所谓的话，那反正就是南部新城那两个板块，南部新城或者河西，或者是就是主城范围以内的这些小的地块。那好歹反正也不建议大家了，大家自己看着办吧。 那再聊一下，就是买房的避坑内容，就是新房、二手房分别有什么地方需要注意？那先说新房，新房我觉得最主要是一个选择板块，然后和选择一个房源信息的一个避坑。 比如说有些小伙伴可能会就是刚开始没有分清楚这个板块，然后盲目的去选择一些稍微偏远的地区，到后面的他这个房子的保值性、流通性可能会比较差， 就是被开发商忽悠了。对，可能就是被开发商忽悠了和上车了。比如我们现在来看的五小口，江宁的正房新城几年前也都是卖过两万大几甚至三万的单价，当时也是当红炸子机的这个价格，这就比较恐怖了。当时是不是也说有什么规划力行， 那开发商卖房肯定是那么讲，他当时讲给你讲规划，给你讲周边，给你讲配套。最主要第一个还得看板块，一定要选对板块，其次是选对房源，就是你不要选那种不利因素，比较近的一些房源。嗯，一定要了解清楚这个楼盘的这个不利因素在哪里，嗯，这栋楼的不利因素在哪里？再其次呢，就是楼层， 一定要选一个流通性稍微强一点的楼层，那这些你们都很有经验，哈哈哈，对，就是你自己可能不在意住二层稍微强一点的楼层。嗯， 其实丁总逻辑就是从大到小，嗯，先从板块再到小区，再到里面的楼，再到里面的户型，就一步步去避这个坑。对，他，他的避坑，把我们前面做的视频给总结了一下，哈哈哈。 那二手房呢？二手房就是尽量选择一些流通性稍微强一点，变现能力稍微强一点的房子，除了学区除外啊。嗯， 要选老或小的高楼层，比如说六七楼步梯房，这种房子目前来说没有市场，可能往后也没有市场，更没有市场。对二手房更应该了解清楚这个小区的缺点，还有细到某一套房子的房子里面的故事。嗯，我举个例子就是可能很多年前经手过了一个客户， 他看中一套房子，这个房子本身也没有问题，但是房主家里面这个情况发生了某些故事。但是后来我了解了这个事情以后，我把房主家的一些发生的故事我给客户讲了，客户说，我谢谢你给我 如实表达了这个房主家的情况，但是这个房子我就不选了，他心里面虽然买这房子没有问题，他肯定会讲，但是我会如实把这个事情给他讲了，你选不选择 你自己。所以丁总这块没有给大家讲一个非常详细的故事，就是说每个房子都有不同的故事，然后这个故事对于你来说可能没事，对于他另一个人来说，他可能就会介意二手房尽量去了解清楚这个房子他的来龙去脉，包括经历过几手房主 房子里面发生的一些故事，尽量去了解更详细一点。嗯，会比较好一点。我们跟大家说的更多的是硬件条件上面要排查，除了这个以外，还得软的得得弄，而且二手房都是所见即所得。嗯，对，就不像新房一样，还稍微麻烦一点，多去实地看，多去实地看，多去了解，实际上是能避坑的。 再来说谈价了，那南京这边新房谈价有没有什么套路？目前开发商卖房都是有表价的，你要详细去了解清楚最近的开发商的一个同户型的成交价，就不会吃亏。如果不是中介的小伙伴自己去看，那开发商会给他看吗？ 一般不会，哈哈哈，但是你们去的话一般会给你们看，他不一定会给我们看，但是一般我们会一定去了解清楚他同户型最近成交的这个单价和总价一定会告知给客户， 因为你们自己有调查的渠道。对，小伙伴们去了所谓的一房一价表，你是肯定能看到的，但是往下打多少折你不知道呀？对，这个时候就就 得要找他们问一问了，对，防止买亏嘛，包括一些开发商能送的一些福利啊，或者礼品啊，优惠政策啊，这些东西你都要尽量去拿到。但是就是有一些城市他是开发商，无论如何最后都会把底价放给你们。嗯，那南京他会是这样吗？ 我觉得这个南京目前的新房也是围绕一个成交下线。嗯，围绕这个成交价这条线去上下波动一点，不会悬殊太大，但是还是有波动。对，所以拿它不是一个统一的底价。对，就有些城市可能比较干脆，比如说这套房子两百万，然后过去我看中了，我一口价不还，我就说好我就签， 他们会说，哎，我们有个优惠送给你，然后最后面是九九折，一百八十万成交，实际上这个就他底价，让他找个理由放给你。但是南京这边可能他底价是一百八，但是我也说我要两百万买，他可能就一百八十二，一百八十三，这样子来对上下浮动一点很正常。他不会说真的把最后的底价给我， 那两三万其实就得靠你们去磨了。对，靠我们去争取，还得看具体情况，还是长三角的人要稍微积攒一点，哈哈哈。那二手房砍价有没有什么套路？这个也有，二手房砍价正常的，我们小伙伴们买房不要去多个经纪人或者多家公司去砍同一套房子的价格， 这样的话你越看越高。对，越看越高，让房主误以为我的房子很强势，尤其是现在这个行情下。对，这两个月就是房东心气很高了已经，对无形当中会抬高他的南京心理价位。南京是不是也有房东开始加价了？你如果是这种情况下肯定会有，现在也有一部分房主已经开始就心理价位已经开始往上走了， 要么加价，要么把房子可能都撤了。对，先不挂了，因为市面上一直在吹风吗？可能市场也变好了，价格这个成交量也有了，价格也涨了。比如说我们帮客户去砍价，正常情况下，我们不会在这个市场上只选择一套房子给客户，我们会选两到三套 啊，同时去议价啊，相当于就是以前跟大家说的，嗯，不要只奔着一套房子砍这两三套，真哪个都成交了，你也哪个都能接受。这样一对比，你就知道哪一个房子到底价格合不合适，而且谈的时候心态也不一样。对，不一样，因为你是一对二或者一对三去选择，和你一对一去选择是不一样的。 嗯，这样的话，你就能明确的感受到，即使是同样的户型，同样的面积段的房子，这个业主卖房的心态不一样，会因为价格差异， 因为房东是不同的人，对，不同的人，这样的话，你能选到一个比较满意或者价格比较合适的房，房东才是最大的差异点。对，就有时候并不是经纪人说不愿意跟你谈或者市场，而是房主的心态。你们过程中基本上是怎么样一个谈法？ 客户是个中意一套房子以后，我们会买点半熟礼或者买点水果啊，去房主家进行面谈，私底下先去面访一下这个房主看看，第一看看他这个家里面的情况，嗯， 了解清楚他的卖房的背景啊。嗯，再然后再去详细的去沟通一下，这个价格大概会在一个什么范围，和客户的差距大不大？嗯，会提前砍一波，会，这个相当于是你们在带着客户去正视，双方坐下来谈之前，你先要去摸一波，对，先去相当于先去帮 砍一波价格了，然后在签约之前，这个面房以后，电话还要再沟通几轮，最终才能约到一起去面谈，去砍价，那你们觉得就价差在多少范围内比较适合先下去聊了。 这个不好讲，但是具体要看房子，因为看这个房主和客户的购房意愿，这个谈判意愿可能我们现实中沟通有十万二十万差距，但是呢，这个房主明确表示，我明确愿意出来谈。对，就是之前说的能见面，对，就是一个非常好的信号， 这就是非常好的信号，到深造谈判桌上可能最终也会成交概率会比较高，有的人他可能就咬死，不管怎么样，反正一万都不行。对，他有的可能 他差距五万块钱。房主，我们遇到过差距个三五万，他觉得差距太大了，他都不愿意出来去聊，这种人很难去谈成，也很干脆。但无论如何，你们的战略都是先自己先把他打到一个差不多合理的值，然后再让这边的客户介入进来，再去见面聊，这样子 成功概率高一点，对你们来说就是工作会多一点。对，这就是相当于给大家每年送保洁以外，你还要给房东送东西，哈哈哈，这都算工作日常了，日常开销，日常开销。
260甲方乙方说
01:42查看AI文稿AI文稿这是今天这个科技大跌啊，这是我的大跌啊，跟大家分享一下我这一个多月以来就是在股票里边的这么一个感受啊， 我是五月末的时候，我在韩国的朋友给我发消息说，哎呦，韩国这个股市特别好，然后科技啊， ai 存储这个板块增长爆发了，因为我们天天聊这个事啊，我就一不小心 参与到了这个科技 a i 的 浪潮里边。我最开始啊就投了五千块钱，我记得还挺清楚的，我前两天就赚钱了，然后第三天就是大跌，跟今天一样，之后我有点蒙了，然后又反复的这么回调，我也陆陆续续的这么买 啊，我前两天那个票最高的时候涨了将近百分之十八，然后从前天开始就陆续下跌，今 今天疯狂下跌，基本上就把我之前赚的跌光了之外，还赔了两千多，然后我觉得明天还得下跌，我也从最开始的五千成本，现在加加加加到了十万多， 虽然我觉得明年他还会跌，但我整体的感受我还是相信科技这个板块，因为我觉得就当下这个环境，你不相信科技，那还能相信什么呢？包括我平时啊，也不怎么喝白酒什么的，然后现在我整个的技术呢，就啥也不会，无论跌了涨了就是买入加仓， 哈哈哈，再之后呢，我可能更多的要学习怎么卖出了，哈哈，我觉得卖出的这个时机跟节点也很关键，依然相信科技啊，依然相信龙头，希望我们都有一个美好的未来，加油。
44:58查看AI文稿AI文稿逼自己一周练完，让你成为 ktv 大 神！全一百零八集全程干货零废话，挑战一个视频彻底教会你唱歌从改变五音不全开始！注意，本视频共计耗时七千两百秒，全程共计三十分钟，包含学唱歌所需要的基础技巧、讲解和代练。这期教程一共划分成入门篇、技巧篇、提升篇、 超片四大内容板块，同时还配套了专属跟读练习视频和学习资料素材。学完这套课程，帮你从唱歌小白轻松变仙， k 歌大神评论区留言六六六，整套教程配套素材直接免费领取！唱个大白嗓啊，我公鸭嗓啊，我声音白声音干 声音虚，声音漏气、声音抖上气不接下气，高音上去破音啊，还喉咙痛的有没有？但凡我刚刚说的这一系列的问题，你有中招的来扣一个一。 嗯，大白嗓就是典型的嗯用你说话的状态去唱歌哦，就是后来我总算学会了这种感觉，相信你，只是怕伤害我这大白嗓啊！然后声音虚是什什么样的感觉啊？声音虚就是相信你，只是 我不是骗我，就你总感觉你这个气用不上来，对吧？这都是跟你的气息有关，同学们 刚刚说的这一系列的关系，包括你的高音上不去啊，想唱高音怎么唱都困难，还有你的真假声，一到真假声转换的地方呢，你就断层，你就发虚，你就不丝滑对吧？还有一些颤音，想想颤起来都唱不了， 都是跟你的气息有关，你气息不好就影响发声。所以本堂课重点带你们来找一下练一下气息啊！好， 我们练习气息的步骤，第一步练习方法，听好了啊，现在的话，除了听，你还需要跟着我一起来做啊，要 行动起来好不好？嗯，好，第一步，先吸气啊，这个吸气呢，我们唱歌的时候要用到的就是腹式呼吸，就是你要把气 吸到腹部啊，有种感觉吸到腹部一样的一个状态啊，不能吸到胸口。有很多同学，你们气息不行，就是你第一步错了，你的习惯不好，你的呼吸总是吸到胸口，所以你的气息用用不上啊，换气换不来，憋得慌，都 是因为你把气全部堵在你的胸口，你看 你的身体会越来越僵硬，嗯，一吸气你就会抬胸啊，你就会挺胸啊，耸肩啊，这个动作不行。嗯，在唱歌的时候，我们的呼吸一定是自然放松的，一定要顺畅，不能够有抬肩、耸肩、抬头抬这个胸部的一个 行为啊，这是不对的，因为这个行为就会让你的气息很浅，你没办法吸到气，沉丹田，沉下去， 知道吧，而我们唱歌是讲究深呼吸的状态，所以你要把气吸到你的肚子，要沉下去啊，要让你的肚子呢，有一种鼓起来的状态好，怎么去找到这个正确的状态？ 好，来，双手叉腰，跟着我一起来尝试一下，我们找到一个惊讶的状态，吸气啊，嘴巴微微的张开，跟你的鼻子同时吸， 你想象一下，你大吃一惊，恍然大悟的时候，你是不是会吸一口气，来，跟我一起做，手放在你的肚子上啊，好，来，你看，吸气 稍微吸的夸张一点啊，但是夸张的时候不要去对上半部分是放松的，你可以跟老师一样啊，稍微把你的身体往前弯一下呐，这样更放松啊，你看， 再来不？不要光看啊，你们自己要动啊，来吸气， 有没有感觉到这一瞬间你的腰腹像一个气球一样鼓起来了，看到了吗？ 呃，有感觉到的，来扣一个六，就你刚刚在跟着做，你吸气的这一瞬间，你会感觉到你的肚子是扩张的，像一个气球一样鼓起来了，嗯，变大了，对，就是变大了，那就说明你做对了， 就说明你做对了第一步。嗯，好，我再给你们看一下原理，给你们看一下啊，你就怎么怎么我这个气呢？明明是吸到肺里面，我的肚子怎么就变大了呢？很多同学会有这样的疑惑，对不对？好，那我们来看一下是什么原因会让你气 啊？直接可以吸到肚子？其实不是，是因为我们的气啊，我们的空气经过你的口鼻，然后进入到气管啊，然后最终进入到哪里？最终只能进入到肺里面，对不对？吸的深的状态下，他会进入到肺里面，那，那肺他是可以变大变小的，你看这个时候 看到吗？吸，把气深深的吸了一口之后，你的肺部他会变大，然后往下压啊，你看再看一遍， 变大，往下压，然后中间的这个红色的是我们的横隔膜啊，你的横隔膜就会被慢慢的往下挤，会压缩，会往下移位，往下挤。好，这个时候呢，你肚子里面啊，他有很多的这个器官啊， 好，然后这个时候他也会被被挤下去，那你看，挤到就是你会有一种挤压感，肚子他就会变大，就会扩张，事实上他并不是说直接就把这个气吸到肚子，吸到腹部了，他只是一种感觉而已，让你觉得， 哎，吸进去了，让你肚子扩扩张了，知道吧？嗯，我们如果做对的这个现象，就是你自己能够感受到你肚子鼓起来了，这就第一步，我们要先学会吸气，吸到 就是一个饱满的状态，当然也不要吸的太太猛了啊，我们唱歌吸气呢，就是吸到够用就行，也不是说，哎，吸到你完全，你整个身体僵硬也不行的啊，就是放松身体，放松自然。 嗯，好，那么第一步我们就做到了。好第二步干嘛？第二步就是你吸进去的气息，你要怎么去 搭上气息，进去了之后要怎么去用这口气，对不对？很多同学总是说，啊，我气息不够用啊，我唱这声就虚啦，就声音发抖啊。那其实都是因为你的腰腹支撑能力不行，所以第二步我们要来练习我们的肌肉 啊，这个肌肉不是说老师，那我经常去健身房的呀，啊，我有肌肉啊，啊，那个不一样的概念啊，不一样的概念，我们要练的这个腰腹肌肉。来， 我们要练的腰腹肌肉是我们唱歌当中的这块肌肉啊，来，我告诉大家怎么去找到这块肌肉。首先呢，就是你咳嗽一下啊，你咳嗽一下 有没有感觉到这块肌肉？腹部肌肉他会往内收紧，突然你咳咳嗽的时候，那一下 他就会收紧，你会感觉到他在发力，是不是？嗯，有这个感觉，同学，扣一，一定要跟周老师尝试啊，你不尝试你就自己感受不到，唱歌是一定要实践的，哎，好，这个时候你其实就找到了我们唱歌正确的发力点了，就在这个地方，你咳嗽的地方。 好，当你找到这个发力点之后，你知道他是用力的，不要再用喉咙了啊，不要再用喉咙，然后你需要把这个气要给他，学会保持延长。他因为我们唱歌是不是 要一口气唱完一整句话，对吧？所以你需要练习他的保持性，所以我们可以通过这个吐丝的方法来练习嘴巴里面发， 但是这个时候肚子要一直顶着，你刚刚不是收紧的吗？收紧了一下对不对？那我们现在发丝的时候，你要持续的去收紧它， 肚子用力的去顶着它，保持这个发力感，直到你这个力量你支撑不住了，你再松掉，好不好？好，来 跟我试一下啊，跟我一起啊，我们现在是保持吐司的时候，保持你整个腰腹收紧，嘴巴里面发一个长丝音，好，然后吐司的时候一定要注，注意这个气流出来的时候要均匀，要缓慢，不能够忽大忽小啊，这就在练你的控制能力啊，来准备啊，从吸气开始， 肚子鼓起来了对吗？好，再来吐气 一直顶着，是不是感觉到顶到后面，哎呦，不行了，好累呀。 嗯，腰腹在练的过程当中，你的腰腹很累，他是很正常的，我们整个肚子就是要有一种顶着，一种一直顶着的感觉，那就说明你这块肌肉你用到位了啊，这就是我们唱歌我们要用到的肌肉，实际上就是你的腹部 这款啊，只要你把这个吐司的能力练好了，那你唱歌就不会气短了啊。所以我们有一个时间要求，你在练吐司的时候最少要一口气达到三十秒以上， 一口气直到三十秒，三十秒以上之后再去每天去突破，每天去进步一点，最好是超过四十五秒啊，能够超三十秒是合格，四十五秒是优秀啊， 对，就每天只要坚持练习，他都会有进步的，只是现在你们有的同学可能时间会有点短，对不对？因为你才开始接触，才开始练习这块肌肉，他不适应，而且你会觉得累，当你练了一个星期之后，你就适应了，你就不会了啊，就像你去健身一样的，你第一天去去健身，你你整个 回来之后你会觉得全身都酸痛，但是你只要每天去坚持，每天去坚持，你坚持一个一个星期，两个星期，那基本上你就不会有很累的感觉了啊，不会刚开始那样子的对不对？ 所以啊，我们就通过这个方法去锻炼我们的控制能力，知道吧，吐司练好了之后控制，呃，会控制了之后我们再把这个丝带入到歌曲当中去，旋律发声连贯的去练习啊，你要去让你在唱歌的时候去体会这个力，气息是怎么用的，比如说 你看我现在发声，我现在就在相当于在唱歌了， 你看是不是只要我发声的时候咬字的过程当中，我其实我肚子就是一直往那收紧的，嘶 嘶，换气就是吸气，嘶嘶嘶嘶嘶，只要发生我们肚子就会收缩的同时，你就会收紧，就会肌肉，这就是我们唱歌的发力点，你习惯了之后，你慢慢的你就发现你嘴巴里面唱出了词和 你这个声音，就是气息，腰腹力量带出来的，而不是后来，我总算学会了， 搞清楚了吗？不要再把你的力量放在你的喉咙，你大白嗓的原因就是你的发力点，你是放在喉咙的，靠嗓子发力的，但你只要练会了气息，学会了腰腹发力之后，慢慢的你这个习惯改过来了，你唱歌就会好听了，同学们知道吗？其实就是一个习惯问题， 都可以唱歌变好听的。嗯，好，这就练气息啊，唱高音也是靠这块肌肉去发力啊， 顶肚子就可以了，高音也就能够唱上去了啊。好，那么我们现在气息听懂的同学给老师扣个六。好，我再往后讲啊，再往后给你们讲啊， 在气息的基础上，你学会控制之后，那我们想要声音变好听，变得更好听，对不对？因为气息这个是我们学任何歌曲任何唱法的一个基础，有了这个基础，那你要哎，给他 变得更好听更生动一点啊，这个声音更丰富。那你就来练这些技巧，气声，颤音，气泡音，真假声，哭腔，哎，这些技巧有没有听过？ 这些技巧干嘛用的？这些技巧就是让你的歌曲变得更有情感，好听的情感他是可以通过技巧去抒发的啊，每一个技巧对于歌曲修饰效果不大一样 啊。像气声，他就是用来唱什么唱抒情歌曲的，而颤音呢，他是用来把它运用在我们歌曲的尾音的地方，知道吧？有时候那个字尾音，哎，拖的比较长的时候，如果你很直白的坑 你这么去唱，他会不好听，他会，可惜不是 你再加一点点这种啊，气声啊，颤音啊，他就会听上去，他就没有那么僵硬了，对吧？细话音就是加加在歌曲的呃，主歌低那个低音的部分， 低音的部分啊，那种苦情歌知不知道加加什么技巧？苦情歌就是加哭腔了啊，就加这个技巧， 然后真假声。真假声的话是在呃副歌的地方，很多歌曲高音他不可能全部都用真声唱对不对？他有时候他就会用切换到假声，所以这个需要你单独自己在下面。嗯， 把它练丝滑，丝滑了之后你就在歌曲当中就可以随意的去用了。嗯，好，那么这么多技巧啊，没有办法每一个都讲， 我给你们讲一个比较通用一点，然后相对来说又简单一点的。嗯，好，这就是什么呢？气声？什么是气生气声，就是气大于声的一种声音效果，你会感觉到声音里面啊，你能够明显的听到 声音里面有一个什么气流感，有很强的一股气流感啊，来，我给你们听一下啊，直接让你们来听歌。在歌曲当中啊，用上气声是一种什么样的感觉呢？来，我给你们找一下。 这个歌你们肯定听过，很经典的一首歌啊。周深的 听出来了吗？ 听出那个气流感了吗？啊，来听出来的。同学给老师扣一个一，就是你会觉得这里面的语气很强， 是不是啊？这就是气流感，他就是非常的控制气和声音的比例，气生气声就是气大于声的一种声音效果，所以他的声音很小， 那就是他的咬字呢，就很轻啊，声音小就是在于他在唱的时候他的力量，他没有那么重，不会很重的啊，都是那种悄悄话一样的感觉在发声。但是这里啊有一个点我要给大家讲清楚，很多同学认为气声就是漏气， 一定不是的啊，这两者是有很大的区别的啊。区别是什么区别？漏气它是散的声音，虚的、软弱无力的声带是没有闭合的声音不集中，全部都是 看整个声音是不是往外散出去了。没有声啊，那我们的气声是你声带自己主动去控制的声卡漏一点点的气，但是那个声音他既有气又有声音，声音是听上就是集中的， 听出来区别没有好。能够听出区别的同学扣一，这就是考验你们耳朵的能力啊。 对，跟气息有关啊，所有的技巧包括气声都跟我前面所讲的气息有关，因为你气息控制不好你就会 一下子漏气，漏多了你就变虚了，你就会变成漏气的一个感觉。所以咱们想要练好气声，首先得把老师前面讲的气息的控制力啊，发丝啊这个感觉啊，你把它练好啊，练好了之后来我再告诉大家怎么去学会这个气声啊，气声 来就是哈气的一个方法啊，先让自己的气流出来，先出气再出声，嗯，发哈这个音先哈 啊来，先让你的气流出来啊，然后呢，再保持气流的基础上再带出你的声音，你看我是怎么带的啊，你看我的声音是不是很微弱很小声啊 啊哈，做到这一步那基本上你就可以找到一个气声的状态了。来，自己尝试一下，先让自己的气流出来送出来哈， 好保持那个哈延尽量延长一下好再带出声 音啊哈啊，太重了太重了，太重你就没有气声的感觉了啊 啊，小声的啊，你想象一下你说悄悄话的状态对不对？就是很小声的，你会去控制你的音量啊。好，那么这个时候啊， 把这一步做到啊，可以做到吗？可以做到，同学，扣六啊，我再告诉你怎么带入歌曲第一步，你得先把这个状态气多声小的状态给他找到。 哈哈，好，找到了之后，那有同学说，那我要唱的歌曲里面我又难了，我又，我不知道怎么唱好，那这个时候你不要着急啊，我告诉你们，你先把你这个气吞声小的状态，你先去念一下歌词，每一个字啊，你怎么去读的你就怎么念，比如说 哈，你就海浪都让他先出气无声江夜幕深深淹没，是不是简单就想象成每个字都在说悄悄话，漫过天空镜头的角落，对，好，就可以了啊，再连起来试一下， 海浪无声，将夜幕深深淹没，漫过天空尽头的角落。那就这么去读，知道吗？先读的目的干嘛？读的目的是读出语气感来，因为我们想要歌曲有情感， 你把那个语气找出来之后，你声音自然会好听很多啊。有了这个情绪好，但是我们还要注意 啊，想要更加有起伏的话，那你要去学会找重音啊，把那个轻重对比给它凸显出来。比如说第一句当中啊，咱们来听听看哪个字是重音， 听出来了吗？哪个字是它的重音？第一句当中的重音再听一遍 听出来吗？对，相对来说，那个深深啊，那个深深的力量会重一点点，对吗？好，那我们就读的时候，把这两个字的细节给他加进去， 海浪无生，将夜幕深深淹没，你看加进去是不是更加有感觉了呀？海浪无生，将夜幕深深淹没。好，那保持这个感觉，再把我们的旋律给它带进去啊，融入进去。 好，你再尝试唱一下， 这样你唱出来你是不是会觉得就比你之前好听多了，对吧？因为这个时候你学会了加技巧，你学会了气声，然后呢？你又学会了找强弱对比， 怕你飞远去飞字是重音，怕你飞远去。好，唱的时候你就把这个字力量加重， 那是不是一下子感觉就到位了？ 那所以啊，你看歌什么，他们唱的怎么那么好听啊？其实人家就是他会用技巧，而你不会用而已，知不知道？ 所以我们就去学啊，学会了你也可以模仿，唱出歌手一样的那种感觉，而且技巧学会了之后他都是通用的，都是相通的。这个技巧学会了，那很多抒情歌曲你都可以去唱啊，又不是说只有周深的这个歌你能用 很多的，像李健的歌你也能用，单依纯的歌你也可以去用王菲的圣。呃，林俊杰的单依纯的，对吧？还有很多歌手他们都用用这种器声，只要是抒情歌都能用 啊。所以这个这个技巧啊，他是适合抒情歌的啊，你要知道抒情歌一切都可以用， 他都是通用的。嗯，懂了吧。哎，对的。好，那我们这个技巧听明白了之后我就往后跟你们讲了啊。好，就到我们第三个阶段，第三个阶段呢，就是你们想学好，但是你又会觉得很难的。 高音怎么唱？很多人啊，老师，我就想唱高音，可是我就觉得高音好难啊，我一唱高音就急嗓子。不是急嗓子，那就是破音。是不是有这样的一个问题来？有这样的问题同学扣一。包括低音也是很难唱， 低音下不去，高音上不来，对不对？实际上呢，都是因为你们没有找到对应的共鸣腔体，没有找到他的一个发声位置。我们唱歌， 特别是唱高音，不能够直接就从口腔里面出来了啊。我们低音我们要用胸腔，高音我们要用鼻腔共鸣，你得找到它对应的匹匹配的这个共鸣去发声啊， 然后找到这个共鸣之后，你的音色也能发生改变啊，不要总觉得自己唱歌难听，就是音色我的音色不好听啊。不是这个问题，每个人的音色都是独一无二的，不管你是什么样的音色，你都可以唱出好听的歌。 你像周深、毛不易、林俊杰、林俊炫，他们每个人的音色都不一样吧，对吧？有的人他天生就很明亮啊，周深，那就男生当中那种很明亮的音色啊。那像毛不易，他就是比较低沉的那种音色，对不对啊？你像邓紫棋的音色，他跟 那个那英的音色跟王菲的音色都不一样吧？是不是每个人的音色这个是对声带的一个，这个薄厚程度不一样，所以你的声音有的人天生就比较粗，有的人天生就比较细。而你唱歌好不好听的原因跟音色没有很大的关系， 实际上是因为你不会运用共鸣腔体，你不会发生位置不会方法所导致啊。你再好的音色，你想象一下，你不会气息，你大白嗓去唱，他也不好听，你让邓紫棋大白嗓去唱歌，他也不好听，对不对啊？你让嗯这个王菲让他唱跑调，他也不会好好听， 所以我们最重要的不是如何去改变音色，当然音色也可以适当的去改变一下，就是通过这个共鸣去调整你的音色啊，你想要 厚实一点的啊，那你就多用运用一下你的胸腔，你想让你的声音变得更明亮，更集中，那你可以多运用你的鼻腔，知道吧？啊，音色是可以通过共鸣位位置，然后咬字位置去改变的，但是你本来原本的音色它是改变不了的 啊，只能说通过方法把你的音色变得有质感，变得更加有穿透力啊，最重要的就是你们要掌握方法好不好？ 对，好，那么我们来现在教大家使用啊，这共鸣这个低音和高音的共鸣低音我们找到位置，胸腔啊，胸腔怎么找呢？手摸着你的胸口学牛叫，发一个猫的声音来，跟着我试一试。猫，你先叹一口气，把气叹下去，哎， 哦哦，就像熊大熊二说话一样的。光头强来了，光头强来了，快跑啊，这音色就是你会明显感觉到很低沉对吧，很扎实的那种， 哎，大家好，你看我用低我用这个胸腔的位置跟你说话，你们就觉得音色就不一样了，是不是发生改变了，这个时候你的音色变粗了吧。嘿，大家好，哦， 好，这就是我们唱低音的发声位置啊，好，找到这个位置之后呢，我们再带入歌曲的话，又一个环节啊，叫做读歌词，嗯，就是你每一个字，你要贴着你胸口去，先把它能够说出来，读出来你才能够保证你唱的时候是没有问题的，嘿嘿， 梦里梦到了醒不来的梦，你先这么去说，梦，梦， 那是感受胸口震动啊，有没有感受到胸口震动？同学，来扣一个六。感受到你去发这个字的时候，你这一块他是有那种震动感的。 对，那就说明你找到了啊，说明你这个位置是找到了。 ok 的， 只是说你现在还不稳定啊，能够找到就已经非常不错了，能够听懂也是非常不错的啊，咱们不要对自己要求那么高啊，咱们都是零基础同学啊。对，今天这堂课以听懂为主， 梦好，贴着你胸口去发声，梦里梦到醒不来的，梦好，再唱出来。梦，梦 好，你再去尝试唱，你就发现是不是就轻松很多，比你平常梦里梦到压着喉咙去唱是不是轻松很多？嘿，今夜还吹着风， 喏，这就唱。我们低音的方法是不是很简单？只要你稍微去练一下， 你们一开始你们之前是因为没有找到过这个共鸣啊，是不会开发你的这个腔体啊，自己 练一练都可以做到的。又不是说只有我有这个共鸣，你们都有的。同学们啊，来高音练鼻腔，找鼻腔共鸣，那这个时候你的发声位置他会比较高，也就是我们高位置啊，统称为我们的鼻腔头腔，统称为高位置，都在上面，所以这个时候你的震动感 如果用鼻头腔去发声，你的震动感他就会转移了啊，他就会在这一块，眉心这一块啊。来，你试一下学蚊子叫。嗯，是不是上去了，这个时候声音音色又集中又明亮。嗯嗯， 学猫叫也可以，喵喵喵。嗯，自己练一下。感受到了没有？感受到这个鼻子震动了没有啊？然后你在做的时候，你可以 先闭口，嗯，闭口的去哼，慢慢的去张张开你的嘴巴啊，声音不要断开，不要停，那像这样，像老师这样一直动起来啊，嗯 嗯，看能不能做到啊，没有断开啊，然后声音保持统一，就说明你是没有用到喉咙的，你的喉咙是放松的啊，但如果你断开了， 嗯啊啊，嗓子太紧了，知不知道啊？嗓子，你的嗓子用力了，所以现在目前做不到。同学，没有关系啊，很正常，因为前面你气息还没练， 所以你要去习惯把你的发力点放在你的腰腹上，嗯你，你用嗓子嗯嗯嗯哼出来你这个地方，实际上就是因为你的习惯不好，你还在喉咙，你要想你哼的时候是要借助你腹部的力量的，哼 哼哼哼，你看我为什么能做到，是因为我靠的是腰腹的力量，我哼的时候我是肚子收紧的。嗯嗯呢， 这就唱高音的方法，只要你这个哼鸣，你能够哼上去，轻松的哼上去，那你就会唱高音了。同学们啊，只要你哼哼的上去，哼哼，因为所有的高音其实都是哼上去的，你长到这个位置，然后你要唱什么高音，你先去哼旋律，哼哼哼， 那你就这么哼哼上去之后，然后在哼的位置上去咬字就可以了， 知道吧？啊对， 没有那么快。哼，很简单，就哼，就好像你生气一样，哼，那都是从鼻子里面哼出来的啊，哼，学撒娇也可以啊，嗯喵，哼哼哼，就是鼻子去发力，结合你的腰腹去发力去，哼哼哼， 这就是高音练高音的方法啊，但是你哼的时候你要借助的一定是你的腹部的力量好不好？ 嗯，先听懂啊，现在做不到就算了，因为高音不要自己轻易尝试，你自己轻易尝试，你肯定就会急嗓子，会，会伤害嗓子啊，会错误的发生。所以现在高音的话，我不要求你们做到来，你听懂，能听懂的同学给老师扣个六， 就是这两个共鸣，你把它练出来啊，那你就基本上你的高音就会了，只要你鼻腔共鸣练出来了，你所有想唱的高音你可以随便唱了。同学们，包括你想唱戏腔，你可以唱了，你唱民族美声，你这些唱法你都可以唱了 啊，因为唱高音的基础就是你要掌握这个鼻头腔共鸣，你像戏腔，戏腔，他完全就是靠鼻腔去发声的啊。想听戏腔如何发声吗？如何唱出来的吗？想了解吗？ 想知道细腔怎么学的？来，扣一个一。就是你想学细腔的，我给你稍微讲一下，但是你不要跟着练，因为你现在 还不行，因为细腔的音调是比较高的，你又没有练气息的话，你去练这个，你可能又紧嗓子，紧啊，又急嗓子啊，那你就听一下好不好？已经对你们来说超纲了啊，这个内容超纲了，先不先听一下啊？来，你看细腔，我告诉你们啊，你只要练鼻腔你 就可以了。那鼻腔是什么？就是我刚刚讲的学猫叫的位置，哼鸣的位置。嗯，喵，好，然后在这个位置上去转换成一个一字音， 喵，一发一字音，把声音的力度给它练出来啊，声音要集中一点。咦，然后你的嘴型要固定，横着去咬，发一的时候你的嘴巴就瘪了。咦，你嘴巴一瘪一横着，音色就会靠前，就会，声音听上去很尖， 为什么？很多声音唱戏腔虚，就是因为你没有气质支撑，但是只要你有气息，有鼻腔，你这个戏腔真的很简单了，咦，你看这鼻子，咦就出来了这个声音啊，好。然后 第二步就是咬字，咬字念词，流行唱法的咬字很松弛，但戏腔需要很饱满，每个字都很重要。咬字他有讲究，字头字尾要归到什么？要归到韵母上去，要把它咬实。胎 下人走过不见旧颜色，这么去咬字，知道吗？台上人唱着心碎离别歌，这么去咬，你就把它咬清楚一点。对，所以这个时候你需要调动你的唇舌牙齿，你不能够唱歌那么懒散了，很多同学唱歌太懒了， 嘴巴都不动的， 你说你嘴巴不张开，你怎么去咬字，你怎么去唱歌啊？是不是？你肯定要积极一点，台下级台 呀，人走过不见旧颜色，在你刚刚鼻腔的位置上去咬字，把力度咬出来，念顺啊，咬字念顺，位置也有了，好，这个时候有气息连贯的来，直接唱一一拍，拍 一下那戏腔的感觉，你就可以唱出来了啊。戏腔是怎么唱的？我就跟你讲一下，分析一下啊，他就是给你拆分看， 给你拆分了之后，你就会发现其实没有想象中那么难，对不对？就是找一个，就是找鼻腔这个发声位置。第二个就是着重去练一下他的咬字，而且他学会了，他都是相通的呀，这个技巧学会了，你所有的戏腔歌曲一嗨嗨就在一瞬间，嗨 嗨，是不是你又都会了啊？所以 我们的这个音色啊，他都是可以变的，你像戏腔的方法也是这样子，都是通用的啊。那如果你只要学会美声的唱，你想学学美声美声，你就掌握 把口腔喉咙打开啊，把声音靠后去发，因为细腔是靠前去发声，所以声音就尖，而美声唱的声音就会靠后，对不对？你把你的喉头往下吸啊，处于一个低吼位的状态，然后声音要很浑厚。美声声音很浑厚，你需要加入什么呀？你需要加入什么？共鸣？ 嗯，是不是前面我讲的胸腔共鸣要很多，你吸开，运用你的胸腔，嗯， 哦，是不是啊，你就可以唱出美声的唱法啊，声音嘴型一变，然后声音他就一下就不一样了，所以音色他是可以变的啊，唱，不管是什么唱法， 这就民族唱法呀，他没有那么靠后的发声，也不要那么靠靠前的这个声音。所以你要调整你的嘴型 啊，然后再回到流行唱法，流行唱法就更自然，他是更自然，他不需要腔体那么夸张，咬字那么夸张。他这个后来 我也会了，就放松一点的去咬字去唱就好了。所以不同的唱法是可以随意的自己去调整的，只要你的基础掌握了啊，因为这个是可以灵活变通的，知道吧，底层的逻辑是不变的。这个听明白，同学扣一个六 学唱的思路怎么去学？就是你的基础很重要啊，你现在会觉得难，难很正常，因为你还没开始去练吗？对不对？没有人说一下子一听，听一下就能够做好就能够做到的啊，都会需要有一个练习的过程。你就像我当初学唱歌，我也不是天生就会啊， 我一下子就能够唱戏腔啊，我想唱什么就唱什么吗？想唱高音就能直接开口就唱吗？我肯定也是练出来的呀，对不对？我刚开始学唱歌，我作为零基础的时候，我也是跟大家都一样的，没有学过发声位置时候我根本就不知道去哪里用什么发声，我是口腔，我经常大白嗓子发声。去 去去唱啊，那种念经一样的感觉，低音也会下不去，高音也会上不来，甚至也会跑调啊，就完全都是跟着老师一步一步去学啊，从基础开始去练 啊，还有那个音高老师给我一点一点去抠，都是这么去学出来的啊。我现在已经变成了什么？变成了肌肉记忆，所以我现在一开口， 我这个整个吸气的状态，我知道怎么去打开口腔，我知道怎么去腹部用力，我其实就是练多了，熟能生巧了，养成了一个肌肉， 养成了一个求记忆。所以学学唱歌这个他真的不是靠天赋的，他靠的是方式方法，靠的是有老师指导。所以你想要学好唱歌，第一个事情就是你不要总是想着速成啊，我就稍微听一下，你就感觉自己听一下就学会了。 不可能的，唱歌他是需要练习的，他不能速成的，知道吧？唱歌一定要实操，要多动，不是光听的，要自己去练。嗯，然后练的话按顺序去练，按今天我讲的顺序去练，不要跳着来，不要乱练，当你的音准都没有搞定，你气息都还没搞定 对吧？一记这个共鸣也没有找到声带，闭合也不行，什么都不行，记忆力都没有，你就就想去练高音，他没有意义，你做不到的啊，就像你读小学一样，你刚入门，你明明才学会 怎么去拼拼音，才开始认字，你连组词都不会，你连造句都不会，你偏要去挑战高难度， 我要写作文呢，老师，我要写文章啊，你说能做到吗？肯定就做不到啊，对不对？就是你能力跟你的想法不匹配，学唱歌也是一样的啊，你现在前面东西你都没有，那你就只要练高音，我就要练青藏高原， 你说能做到吗？肯定不行啊，你的肌肉声带机能他跟不上的呀，是不是啊？所以你要明白，唱歌一定要循序渐进的去练啊，你明明就是循序渐进的去练，你就去能够完全的做到的，但是你偏要乱来 啊，那有老师，那老师也帮不了你，对不对？你自己偏要乱来，然后还有一些呢，就是就 自己乱练，练了一下又怪自己，哎呀，没有天赋啊，哎呀，我这个自己练，我也没没有练，不会呀，啊，我嗓子不行啊，是不是啊？其实你就是什么呢？你就是自己练啊，我给大家讲一下自己练 为什么很多同学没有效果，练不出来？第一个因为你自己练了半天，你不知道自己在练什么，今天可能跟这个视频练一下，明天可能跟那个视频去练一下。练了半天，你有没有发现全是碎片的知识，你们网上所看到的刷的那种短视频的，他全部都是碎片知识。 嗯，你所以你练完之后你就感觉跟没练一样，嗯，你唱歌他是系统科目，他得按顺序去练啊，然后还有一个最重要的是什么？就是你自己在练的过程当中 练对了还是练错了。没有人告诉你你自己呢？也不知道啊，你可能还觉得自己唱的明明唱错了，你还觉得是自己唱对了。嗯，这种就很危险啊，很危险。 然后有的呢，就是把，就是录音，可能有的同学他会录音啊，但录音一听啊，哎呀，怎么就 不是那么回事呢，怎么就不一样了呢，对吧。啊，我跟你们说，唱歌啊，他靠的是什么？靠的是声带，如果你乱练的话，很容易伤害嗓子的，声带长在我们的喉咙里面，他是很脆弱的，就你自己乱练，特别是那种高音， 你就很容易伤嗓子啊，他不像其他的乐器啊，你比如说你练吉他对吧？你琴弹坏了，你可以随便的换啊啊，我换一把琴就是的，但是你嗓子，你想一下，你唱坏了天天在那里喊喊喊，喊坏了 他还能有用吗？啊，他能，就他就没有后悔药了，声带坏了之后他就声带息肉，声带小结，他只会把你的声音越练越沙哑，越练越暗淡啊。就是我们有些同学经常会唱歌 会嗓子痛啊，对吧，那都是因为你不科学的发生导致的。正确，科学的发生嗓子他是不会痛，不会说嘶哑的，不舒服的。 经常自己唱歌嗓子痛的同学，你现在要开始注意了好吧。啊，不能够乱练的啊，你想一下，网上那么多免费的这个教学免费的视频，所有人就看一下哈，人人都能够看会，那基本上都不需要音乐学院的老师了是不是啊，这就是你自学学 自己练，练了那么久为什么没有进步啊？不是你不适合学唱歌，而是你一直都不知道自己真正的问题是什么，然后又不知道怎么去改正啊。所以今天这堂课主要是把你的思路给它纠正过来，那些自学的同时还不如不要学，因为你自学很就是很危险，很恐怖， 你还会养成一个错误的基础记忆，还会需要花更多的时间改，所以我要我让你们就是不要盲目的去练习啊，好不好？嗯，把 把这个思路给他调整过来。学唱歌是需要系统去学习的，一定要练，对啊，一定要练。对啊，学唱歌他真的很简单，你练对，然后把你错误的肌肉记忆慢慢的去调整过来，变成正确的肌肉记忆，你就可以学会唱歌了，你声音自然而然他就会变好听了啊。所以我们想要学好唱歌的同学可以弹幕上扣一个六。 来，我把这个三个阶段的内容的这个课表发给你。三个内，这三个阶段内容都在一张课表上啊，给你们看一下它具体到了每一节课的一个顺序，这个是我们 vip 学生的课表，就你如果想要的，你就扣六。呃，下课之后注意老师给他们发一下啊， 来这个课表就告诉你怎么去学全部，我的学生啊，我会让他按这个顺序去学，不能乱学啊。来第一个阶段主要就是训练你的音准和你的节奏，解决你跑调跟不上伴奏的问题。很多跟不上伴奏 就是因为你耳朵不行，你不去，从来不去听拍子啊。跟伴奏其实很简单的事情拍，因为我们的歌曲的伴奏都是死的，你只要学会了怎么去听重拍，怎么去打拍子，你就能够跟上了，不要去再用眼睛去看着唱了啊。然后第二个阶段 就是练气息，练基础，那前面你看一节课就只讲一个知识点啊，因为今天是试听课，所以输出的内容会多一些啊。 那但是我们真正去学的话，系统去学的话，是一次只学一个东西啊，完完全全从零开始去学，然后再慢慢的去增加难度，这样就不会难了。来，你看， 别说换气，第三节课就是换气，那这一节课就只教你怎么换气啊，所以你一下就学会了。 好，然后再到我们的境界技巧，有了气气、气泡音，真假声、转音、颤音这些 你就可以了。掌握了。好，然后再到第三个阶段再来练我们的高音啊，高音一定要放到最后去学，比如说想学林俊杰啊，华晨宇啊，他们那时候高音，那你就要学混声，要学咽音啊，这些技术，包括还有开嗓，练声，开发你的声带技能，这些都要练， 对，都要练啊。然后戏腔、民族美声这些后面的就是选修，就是你根据你自己的喜好来，你想练 你就可以全部都练，你就可以掌握不同的唱法，你就会变得很专业啊。就是我们的学生全部都是按这三个逻辑去学的，这三个阶段的逻辑啊，一个知识点，一个知识点去学，循序渐进的去学，所以就学起来很容易啊。然后我们的学生怎么学会的？ 给你们看一下怎么学会的？我们的模式，先去听课打卡，每一节课的知识点都是录好录制好的，就是刚刚那个课表上都，你想什么时候看 都可以终身回看，主要你要把时间放在练习上，因为你真正能不能学会的，关键是要靠老师单独的一对一的这个课后辅导。
207教唱歌的瓶子（线上教学）
02:56查看AI文稿AI文稿给你们讲讲怎么找热门板块和题材，主要有四个方法，大家每天复盘时都要仔细看，点赞关注，我们直接开始。 第一招，盯涨停个股数量领跑的板块打开同某顺找到 a 股板块功能，对涨停板数量进行排序，当天各板块的涨停数量就一目了然。能在五百多个板块中被资金选中成为涨停股数量最多的板块，必然是当天的市场热点。 不过找到后别着急，还得看看它的趋势能不能持续。打开该板块的日 k 线，观察是否呈现多头排列，五日均线有没有在十日均线上方形成金叉，成交量是否放大， macd 是 金叉还是死叉，这些都是判断板块是否处于上涨趋势的关键。 另外，别盲目追涨停，在这些板块里找还没涨停的个股，反而能抓住补涨的机会。 二招，关注市场最高联版标的所属板块在软件里查看涨停标的时，多留意他们的涨停天数，是首次涨停还是二连版亦或是七连版这样的高连版。 一般来说，当前市场的最高版，他所属的板块大概率就是热门板块，找到这个板块后，再去挖掘里面的其他标的，机会会更清晰。 第三招，寻找有完整连版梯队的板块。如果一个板块里既有首版、二连版的个股，又有三版、四版甚至五版的标的，形成了完整的涨停梯队，那就说明这个板块热度充足，资金承接力强，绝对是需要重点关注的热门板块。 第四招，留意消息面发酵带来的情绪影响。每天复盘时，别忽略市场上的利好利空消息，比如受政策支持的板块，往往是主力资金重点布局的方向，可以多关注 相应的，有利空的板块就要去规避。将消息和板块相结合，根据盘面走势判断是否有情绪带动，这样才能更精准的判断该板块有没有机会。 以上就是寻找热门板块和题材的技巧，全都是实战总结出来的经验方法，我已经毫无保留教给大家了，但很多朋友依旧买不对拿不住，明明选对了热门板块，要么踏空龙头，要么半路被套，赚小钱亏大钱。 究其根本，就是你只看懂了盘面表象，看不懂油资的操盘思路，跟不上市场真实的资金逻辑。想要真正把板块机会转化为稳稳的账户收益，一定要多学顶级油资的实战手法。 给大家推荐这本新生代油资交割单，里面汇总了涅盘、九二、科比、北京炒家等新生代油资的真实交易，记录每一笔进场出局、板块套利、龙头低息的逻辑，全部实景拆解，没有空洞理论，全是市场实打实的赚钱套路。 从板块筛选、连版甄别，到仓位管理、避坑止损，整套短线教育体系全部梳理到位，坚持对照这本书复盘学习，慢慢你就会拥有游资思维，不再盲目跟风操作。建议你们没事都可以去翻一翻，对你有帮助，是需要你自己消化吸收的。
255群总语录
04:05查看AI文稿AI文稿别睡了别睡了，干哈。我是现在想咨询点问题， 你别告我。又又又是那个硬要求让我找房子的。嗯，没那么硬。 那你说吧。第一个粉丝，他预算十万，想在沈阳买个房子。公寓啊，最好是住宅吧， 造化那个小农村都那住宅肯定够。哥，那自家粉丝能往那么偏研究吗？也就那样了，你哥也没也没有招，再就要说老婆小老房子一一个人住还行，然后你要是想看的话，哪天我带你看去，咱咱咱四环位肯定能给你找着， 还有啥问题？那这个勉强算过了吧。第二粉丝吧，他预算五十个，他想在这个二环内买个四代住宅。 二环内买四代住宅，哎，你问他哪有，我要了。这这这这，不闹闹人玩吗？上哪买去啊？哥，你别说，我还真有啊， 原来的家属楼都像都跟四代住宅差不多，都有小阳台，类似四代住宅，只是没有电梯，儿媳买个顶楼，这价能下来？还有学区类似的。不行让他找我，我带他看看吧。这玩意 咋了？粉丝现在问题的越来越刁钻了，这不先把有难度的问题抛出来吗？还有一个，这个他就是想问一下，他现在就是已经趋于一个想养老的心态的，问一下咱有没有什么好的推荐。 养老就很好办了，看看你需不需要照顾孩子，如果不需要照顾孩子，本人个人建议往南南方走，什么西双版纳呀，海口啊，你家房价都很便宜， 如果是需要养老，最近的地方也就是本溪，房子很便宜，十多万二十多万就可以买个楼房，然后买一个，也可以在沈阳周边租个小院。呃，可以住，但是一下住十年啊，一年合到万八千块钱，哎，可以养老啊，相当于就是把首付变成租金了呗。 啊，对，但是就是你没有，以后你没有什么后顾之忧了。那现在还有一个就是比较另类的问题啊，这个粉丝吧，想知道我们对美妆房现在是一个什么样的看法？美妆房就很简单， 呃，房子可能收完以后，他做完秀再卖给你，卖给你，但是说美装房基本风格都是一样的，比如这家出的美装房就是这个风格，他比如说瓷砖啊啥的，他都同样大批量的进，所以说他才能便宜，你要如果进的少肯定就贵。 美装房这个东西不是说不行，是也行，这样是省着你装修，但是你细想起来，那你还不如买个毛坯房，找一个芳林装修团队打包图纸装修呢。 你美妆房就相当售楼处给的精装房一样，只是比售楼处精装房要好一点，仅此而已。只他们所有的东西都是你家这个风格，他家买美妆房他家跟你俩都是一个风格， 所以说如果说年轻的，想想不折腾的买个美妆房也可以。不是不可以，现在沈阳趋势美妆房也很多很多， 所以说这个美装房吧也没有什么太大的意见，就是需求就买，如果说就是说想便宜买，我们手里的精装公底房会比你美装房要便宜很多很多，还带装修，就是没有什么东西都十全十美的，只是看你想要啥。 然后最近吧粉丝这个提问吧，都挺有难度，然后下期咱们找一个粉丝的提问去，把粉丝想要的东西我给你们拍出来啊，还要接，难度挑战还得接，还得干。
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04:56查看AI文稿AI文稿行测那么多板块，先选哪个？跟谁学？怎么练？如果你也在纠结行测到底跟哪个老师，那么从这一期开始，我把行测六个板块的备考方法一个一个详细的拆给你听。 我是咸鱼，二十次考试，行测从六十分到七十五分，那么今天我先讲两个板块，资料分析和判断推理，你先收藏，看它最后有总结。 我先说一个总原则，也是我踩了无数次坑才明白的事情。行测备考顺序不是按试卷顺序来，而是按性价比来。 什么是性价比？好拿分，好上手，真反馈来得快。按照这个标准，我推荐第一个学的板块是资料分析。为什么？因为他普讲数量关系，需要数学底子，也不需要像常识那样长期的积累。资料分析的本质是找数，数据加算数，只要方法对了，占绝对可以做到百分之九十以上。 这玩意练好了，就是你行测的压仓石。资料分析我跟的是高招老师，我的路径是基础理论课，到夸夸刷，再到超大杯，一步一步来，不着急。先说基础理论课，我听课的方法是按照高招老师的来， 叫三叫二，三是做题三步走，缺时间，判题型，定主体，这三步走对了，题目想错都难。二是两遍复盘。这里我稍微改了一下，第一遍在上课之前自己先把题目做一遍，带着问题去听课。第二遍在二十四小时之内，也就是下一节课上课之前不看笔记，凭回忆 按照老师的优化思路再做一遍，巩固知识点。我每学完一个章节，会把所有练习题整体再刷一遍，再往下走。学完李楞可继续用三教的方法刷，快快刷超大给我只听错题的讲解，做对的齐步看，省时间。 除了高招老师的课，我还要提一个工具，花生老师的分配法。高招老师的课帮我读懂题目，找对数据，用好公式，花生老师的分配法帮我算的又快又准，两个结合起来用效果最好。学完分配法之后，一定要配合他的速算练习，每天练不用多，十五分钟就够了。 后期我做完超大杯之后，进了刷题阶段。我的刷题工具是某笔的 app， 但是一定要设置自定义刷题，设置正确率为百分之二十五到百分之八十，这样能过滤掉太简单和超难的题，刷的都是最有训练价值的题目。自定义刷题在整个题目的最下方， 你可以点进去，这里面有出题的年份，我一般会设置成近十年，然后将出题的难度设置在百分之二十五到百分之八十几组，数量就是你想刷题的数量，每天二十道，也就是四天，雷打不动。如果正确率没到百分之八十五以上，我就再加列二十道。要记住， 不定正不总结的刷题等于白刷，每一道错题我都会看，是散步走的问题还是知识点的问题。 自捞分析我说完了，接下来说第二个板块，判断推理。这个板块包含四类题，类比、图推、逻辑判断、定义判断。每一类我都跟过不同的老师，最后我总结出了最适合的组合。先说类比推理，我跟的是聂家老师，听完课直接上某笔 app 刷题。 类比推理知识点不多，但容易在二级变式上栽跟头，聂家的课把这一块讲的特别清楚。再说图形推理。图推是我最头疼的部分， 直到我跟了刘一恒老师。一恒老师的课最有价值的是他的框架结构图，他把所有图推规律串成了一个框架。你看到题目先可以过一遍框架，等于是拿到了图推的钥匙。我听课的数据是基础理论课，再到图推七百题，同样贯扯的是课前做一遍，课后二十四小时之内再做一遍的这样一个原则， 图推我没有额外的题本，把讲义和七百题吃透就够了。然后使逻辑判断。逻辑判断我跟的是薛瑞老师， 逻辑判断的知识点非常多，什么血弱加强、真假推理、翻译推理等。血锐老师的讲法很清晰，但我一定要提醒你及时复盘，因为知识点一多，你不复盘就会忘。听完一节课当天必须复盘一遍，再独立做一遍题目，保证真正内化。逻辑判断的棋本我用的是花生判断的六百题， 错题一定要仔细看答案的解析，逻辑题的解析里藏着出题人的思维。最后说定义判断这个板块有没有特别推荐的老师，主要是自己做题总结，如果有需要的话，可以看下龙飞老师的课作为补充。最后，关于这两个板块的备考，由三条中了。提醒，记忆慢就是快， 看课的过程很慢，但必须仔细看，因为你是在拿钥匙，钥匙拿对了，后面刷题才能又快又准。第二，看课和做题缺一不可，只看课不刷题等于白看， 指刷题不看课等于白爽。我反复强调，三加二本质是把输入和输出绑在一起。第三，资料分析和判断推理是行测的两大支柱。我后期刷题的基本主要是指某笔 app 的 现象和花生的海海刷，把这两个板块稳住了，行测的底子就打好了。 另外也可以刷起您的套题，增强对于这两个板块的时间的把控。下一期我将接着讲剩下的言语理解、政治理论常识和素养关系。如果你觉得这期有用的话，那么就点个关注，我们下一期再见。
305咸鱼不闲(省考上岸版)
06:51查看AI文稿AI文稿想在包头新洲市区花六十万到一百万买房的朋友，是不是越看房越迷茫？总觉得楼市行情琢磨不透，不知道哪些楼盘能闭眼入，哪些楼盘绝对不能碰。 这就信了一句真心话，二零二六年买房，宁可不买，绝对不要瞎买！买房一旦选错，普通人辛辛苦苦奋斗十年，可能全部白忙活。如果你是买房小白，近期的刚需不得不入手新房，这条视频一定要完整看完 全城的干货无套路，先得把包头忻州市区四大核心板块，世纪路板块、 z f 板块，然后咱们九原万达的富力板块的真实房价优缺点，适配的人群，一次性给大家讲透彻，看完再也不用盲目的去看房踩坑交学费。 世纪路板块呢，就是刚需的婚房，上学的直接锁定市记录。 这个板块最大的优势就是新房库存足，整体价位低，核心学区配套给力， 北面的中置城书院，全系现房精装房源，单价仅六千五百左右，好楼层随便挑，通过新垒的渠道购房，还能免费领取六万的全屋家电大礼包， 真正实现拎包入住，毫无额外的开销。入手的门槛极低，首付仅需七八万，月供不到两千，下楼下楼就是世纪路二小刚需的婚房，孩子上学的首选板块，性价比拉满。 板块内热销的中野德香华府，品质更是刚需标杆。小区的绿化率高达百分之四十五，配备三点零的社区的新风系统， 全屋的隔音降噪设计，央企的品质，毛坯交付靠谱又省心。近两年为了冲刺销量，价格大幅下调，妥妥的央企品质，民企单价， 高层的单价六千多，小高层单价不到七千，户型覆盖九十一到一百六十五的平米的全段，从刚需的两居、三居到改善的大四居，所有人群的需求都能满足。目前还有多款优质特价房源可选， 唯一的缺点呢，就是板块内部楼栋紧邻就是咱们的呃复兴大街，日常会存在的轻微的噪音、粉尘的影响，对居住近密度要求极高的朋友，选房时一定要避开这几栋楼。 另外，板块内小区多为坡地园林设计，整体南低北高，日常回家出行相当于爬坡，建议地势的务必提前留意。还有大家关注 度很高的万科城，口碑一直在线，主打爆款双通透飞机户型，居住舒适度超高。毛坯单价五千出头，性价比没的说， 但大家一定要注意，今年十月交付的精装毛坯好楼层基本已经售罄，现在很多中介博主宣称的优质楼层房源全部都是工程顶账房，并非真正售楼部的出的房源。想要万科城真实一手房源明细底价的可以私信，心累单独领取。 万科城的短板呢，就是小区采用分期交付模式，目前整体社区实景展示面一般，整体的配套还在逐步的完善中。 第二呢，就是咱们的政务核心板块，学区刚需高端改善的首选，看重核心地段，优质学区，追求圈层和保值性的直接看新都市区，政务板块，妥妥的区域楼市王者板块。 学区主打包九四十六中、世纪路小学学区资源，顶尖片区内景盛开园、上书院、博文雅居等小区都是稳定的保值的学区刚需盘，适合纯上学的刚需家庭，对学区要求不高，主打改善自主，看重地段升值的， 优先选板块内洋房的社区。片区改善标杆小区容积率仅一点六，全部为叠拼洋房小高层产品。外立面采用的是干高端的干挂石材加铝板材质搭配的三米层高，大宽厅的设计，是包头高端改善的标配，居住质感直接拉满 刚需预算。想要高得房率的好户型的首选。远洲七期小高层单价六千出头，户型设计十分合理，挂耳式的厨房、独立餐厅、双阳夹厅，纯南北通透，采光通风无死角，高层单价低至五千五。房源分为今年现房，明年十月的准现房， 不着急入住的可以挑选优质楼层，性价比极高。着急入住想要现房的可以看公馆，之前均价八千多，目前优质好楼层单价不到六千， 捡漏时机绝佳，注意避坑。这个小区的楼间距偏密，低楼层采光会受影响，入手一定要实地看采光。选好楼层 主打养老自助，不追求门面排场的优先考虑保利公园一号，居住舒适度很高。九元万达的富力板块就是验成熟的烟火生活便利的首选。 想要楼下配套齐全，日常烟火气足的，锁定九元万达富力板块，这是新都市区四大板块里发展最成熟、生活配套最完善、居住氛围最浓厚的片区。板块内新晋的热盘星光天地今年五月全新加推四代住宅， 主打落地窗、零公摊，一百二到一百四十平的改善户型，格局方正，动迁合理，户型产品力吊打周边的楼盘短板呢，属于大期房，交房周期较长，不过单价仅七千多，入手门槛友好， 通过新来的渠道认购，在项目开盘优惠渠道底价的基础上，还能享受专属的底，专属的叠加福利，性价比更高。整个板块最大的弊端呢，就紧邻的就是咱们的呃， 建设路部分的楼栋呢，有噪音粉尘的干扰，小区的园林中规中矩，水系景观就是偏少。社区入户大堂对比高端楼盘质感稍有欠缺，注重小区门面质感的慎重选择啊！但胜在地段， 呃，无敌生活便利，日常购物出行通勤完全不用愁，自助非常合适。二 二牛六年包头买房最怕盲目跟风踩坑亏损。如果你分不清新都市区四大板块怎么选？不知道哪个楼盘适配自己的预算和需求， 想了解各个楼盘真实优缺点和不利因素，评论区扣六六六心里整理了新都市区全楼盘户型图，真实成交价、 一坑的明细专属渠道底价，完整版的资料免费发给大家！我是邢磊，深耕包头本地楼市多年，只讲真实买房的干货，关注我，带你摸清包头楼市行情，买房省时省力更省钱，不踩任何坑！
00:49查看AI文稿AI文稿哈喽，大家好，我是北京北湖中生雷克萨斯的总经理功臣，今天我的抖音账号正式上线，同步给大家带来重磅消息，雷克萨斯全新一代 e s 现已正式预售，全新一代 e s 全面跃级 美学空间舒享，智能驾控全维度升级。之后，我也会用全新的模式在抖音上和大家一起聊一聊全新一代 es 的 产品亮点， 还有背后那些设计上的小故事，也希望大家多多在抖音平台上和我互动交流，有任何想了解的都可以留言给我。全新一代 e s 越级登场，我们一起期待！
228雷克萨斯 老宫
05:19查看AI文稿AI文稿各位，这北京啊，这么大城区这么多，还有人跟您说呢，这能买那不能买，您呢，也别光听他们说聊斋，我呢告诉您一句话，看不懂北京二零三五年的规划，就别着急掏钱买房。 很多人问我啊，现在北京买房到底看哪个方向？我的答案呢，也非常的直接，您呢，先搞懂了北京未来二十年要干什么，再聊这个买房的事。 今儿呢，我就把这个二零三五年北京的总规划呢，给您拆成老百姓能听得懂的大白话。听完之后呢，您就知道买房该往什么地方看了。咱呢，先说说北京四大中心定位，加上这个空间格局， 北京呢，被定位成政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。您记住了啊，经济中心，那不是咱北京的 kpi， 那 是上海的 空间格局呢，官方的说法呢，也是非常的绕口，一盒一主一副，两轴多点一区，这个呢也是咱北京的城市骨架，我给您呢一个一个拆解清楚。咱先说这一盒啊，这一盒指的就是东西城这个区域，首都功能核心区， 这个也是真正的皇城根。未来呢，这个位置啊，就两个关键词，减量提质，新增的建设用地啊，几乎为零，新建商品房呢极少。所以呢，核心区的那些品质不错的次新房啊，会是非常稀缺的，价格呢也是非常高的。 如果啊，您是冲着这个极致的地段加上稀缺的资产，那这个区域啊，绝对是您的终点站。 接着呢，咱们说这第二个关键词，一主指的是东西城加上这个海淀、朝阳石景山和丰台这个中心城区，海淀呢，是咱们北京啊 gdp 排名第一的区域， 他也是咱们的科技大脑，中关村，上帝、永丰全线打通，这个区域啊，高支高薪的人群呢，非常密集，也是未来购房需求非常密集的一个区域。 朝阳呢，重点咱们看这个东北方向，国贸啊，望京啊，东坝，是咱国际交往加商务经济的组合拳。这个也是咱北京啊 gdp 排名第二区域， 石景山呢，咱们是首钢园，带动了转型，从传统的工业变成了科幻加文创的产业示范区。丰台呢，定位是金融服务加交通枢纽，但限阶段啊，这个规划强度呢，和对线的速度相比，海淀和朝阳呢，会更温和一些。 第三呢是一附，这一附啊，指的就是这个通州的副中心，这是咱们北京未来的第二引擎，行动办公部分市属单位呢，已经陆续迁入，未来呢是要形成一个相对独立的综合城市，跟这个中心城区呢，形成这个双核驱动。 运河商务区，绿心公园一带啊，是目前投入强度最高的片区之一，未来的重点发展区域呢，也是这这的发展潜力呢，是非常巨大的。 第四呢是这个两轴，这两轴呢指的是横轴，长安街及其延长线，东西向的主轴贯穿呢，北京的政治与经济走廊。 中轴线呢，及其延长线呢，是南北向的主轴，从这个钟鼓楼一路向南延伸，是文化轴和形象轴。 第五呢是多点，这多点呢，指的就是咱们北京的这些新城区，包括义庄、大兴、昌平、顺义和房山这几个区域呢，主要是承接成六区外溢的人口 很多的板块呢，都是先规划后发展，地铁呀，学校购物，医疗公园打造的呢，都是十五分钟的生活圈的概念，配套齐全，生活呢也是非常的便利。 重点呢咱们可以盯着一桩，这块呢是全球影响力创新型的产业集聚，有研发，有制造，有就业人口。 其他几个区域的特点呢，这个顺义啊，这个是这个凌空经济区，高端制造大兴呢，承接的是西城和丰台的外溢，这的产业呢有这个生物医药，加上也是这个凌空的区域， 因为这个第二机场在这个位置。昌平呢，更多承接的是海淀和朝阳居住的外溢。房山呢是咱们这个门槛最低的主城通勤区域，九号线直通这个丰台和海淀。 这一区啊指的叫生态涵养区，包括啊，怀柔，密云，平谷，门头沟，主要呢负责呢咱们那个保水啊，保生态，保青山绿水的这些工作不适合用城区的那套房产投资逻辑呢，去烫他更适合当地啊这些居民去购买。 还有一个关键词呢叫三城一区，这个三大科学城啊，负责搞科研一砖呢，负责把这个科研成果呢变成产业。所以买房的思路啊，可以重点围绕着这些方向去看， 但是呢，别光盯着目前的配套，要看未来，资源呢往哪流，规划看得懂，买房呢才有坐标，看不懂就只能被别人牵着走。 您在北京看房呢，是喜欢看哪个区域，对哪个板块呢感兴趣，您呢可以打在评论区，大家呢一起聊一聊，讨论讨论。
02:03查看AI文稿AI文稿宁波的下一个十年，铆定迎难先进制造板块如果说过去十年，宁波城市蓄势众心，在东部新城与南部商务区， 那么下一个十年，一定是银南先进制造板块。银州十五五，一份关乎于宁波未来十年产业格局的顶层设计落地，一个关键词被反复提及，那就是以闽州经济开发区为主的银南先进制造板块。 从规划图可见，明州经济开发区作为制造转化功能区，位于宁波北富能到中策园到南制造的纵向产业带的最南端，是整条发展轴线的价值兑现终端。 什么叫价值兑现终端？简单点来说，就是不能纸上谈兵。城市要把实验室里的新技术实实在在转变成生产力，转变成企业的竞争力，站稳长三角科创产业化核心高地的位置。那如何实现 一拖三加 x、 现代化产业体系三条发展路径同步发力？一、现有企业存量升级，给现有企业做数字化、智能化改造，走内涵升级路线。二、增量导入， 江山朝阳片区重点引进机器人、高端装备、生命健康新型产业，打造高技术制造走廊。三、生态构建，打造生产、生活、生态一体的产城融合样， 这波政策赋能，一个高能级的先进制造产业集群正在加速成型。未来，民众经济开发区，他将不再是一个地理概念，而是宁波城市的产业标签与发展未来。 站上城市产业风口，抢占花园独栋总部、麦克斯科技园一批次现房已交付！最后的三席，诚邀入驻，记得点赞关注哦！
5黄小胖
02:09查看AI文稿AI文稿今天我来好好给你揭秘一下嘉定区坚决不能买的四个板块，真的是谁买谁吃亏，谁买谁上当。我不是说在这里抗衰楼市，我是想帮助认可我的朋友，不要踩坑。接下来我说的都比较敏感，全部都是干货。第一名， 嘉定区的华亭镇，它位于最北边，隔壁就是江苏太仓，到今天为止都没有开通地铁，去市区开车都要两个多小时。这里重点发展的是农业，没有大型的商超，就连看病你都得去嘉定老城或者是隔壁的太仓二手房交易，它就是动迁房为主。 华庭佳苑，你去查一查，这个小区单价挂了一万四，至今没有人接盘，也没有人问。第二名，外港二零二一年高峰期的时候均价三万，目前普遍在一万五。满大街都是， 十一号线嘉闵线全部都绕道走，至今为止也没有通地铁。早年发展的是汽配工业，目前已经落寞了， 年轻人都往外走，留不住人才。周边全是废弃的工厂和农田，还不如隔壁的昆山花桥，至少人家有地铁，有商业，像个城市的样子。接下来我跟你说一下。第三名，徐航，城市的界面比较差，周边有大量的农田，小型加工厂，没有地铁通勤，只能靠开车，自驾 开车到市区打底一个半小时吧，堵车的时候让你怀疑人生，你说你买在这里干什么呢？前几年低价刚需扎堆入市，如今呢，挂牌量又大，租客又少，买家又少，普遍降价，在百分之十五到百分之三十都难出手。 第四名，最后一名，这个更狠，嘉定区的工业区，尤其是北区，有大量的工厂、仓储、物流园，扎堆的地方，体验感很差，距离十一号线嘉定北五公里以上，通勤非常不友好，周边有大量的动迁安置房，拉低了整个片区的房价水平。 好吧，今天就说到这里，最后一点，我跟你说一下嘉定区值得买的几个片区，江桥地铁沿线、南翔、嘉定新城、远香湖、白银路马路、十一号线沿线。这几个问题都不大，但是部分小区也存在一定的缺陷。好吧，如果不懂的你不要瞎买啊，一定要谨慎。
228上海小李总说房
01:00查看AI文稿AI文稿双眼皮窗帘盒需要加钱吗？找老公装修不加钱！柜子上方的边吊要不要加钱？找老公装修不加钱！飘窗石需要加钱吗？找老公装修不加钱！红色美缝需要加钱吗？找老公装修不加钱！金属的踢脚线需要加钱吗？找老公装修不加钱。那 纸尿阀地漏需要加钱吗？找老公装修，潜水地漏也是不加钱。瓷砖通铺需要加钱吗？找老公家装修不加钱。那改墙牌需要加钱吗？在老公这里是标准找老公装修还是不加钱？墙壁通风需要加钱吗？在老公这装修不需要加钱。 单包口海棠角呢？找老公装修不加钱水龙头呢？找老公装修不加钱。 设计费加钱吗？找老公装修不加钱。上楼费加钱吗？找老公装修不加钱。管理费加钱吗？找老公装修不加管理费。果然叫工不加呀！装修找老公，让你装修不踩坑！
