深圳定向松绑了个别区的房地产限购，是房价起稳了吗？这里面又隐藏了什么样的一个经济信号？ 别的城市呢，我就不值得一说了，而深圳是全国房地产的风向标，接下来会传导到北京和上海乃至二三线城市。那我呢，就借此聊一聊房地产什么时候见底，以及我的看法。 众所周知，国人普通家庭的百分之八十的资产几乎都在房地产上，房地产也助推了高速发展的三十年，靠卖地大大增加了财政收入，同时也带动了上百种的配套行业。 最主要防房贷呢，也承载了货币放水的去处，也就是花未来的钱圆今天的梦。毕竟经济发展都是靠债务驱动嘛。但是自从一八年我卖掉了最后一套我父亲留给我的房子以后， 随着人口红利的消失，就开始喋喋不休了。房地产彻底失去了金融属性，回归到了居住属性的本质， 而且国家也提倡了很多年住房不炒，但是有很多粉丝是一七年，一八年投资性房产，甚至三套四套基本都套在手里了。 门市呢，就更别提了，随着实体行业这个经济崩塌，以为一铺养三代，实则变成了三代养一铺了。到今天呢，房地产基本都是百分之三十到四十的亏损， 你再来看看黄金白银，目前这点浮亏是不是就不算个啥了？那咱们回正题，深圳这回打开部分限购意味着什么？ 首先大家要明白，为什么国内房地产一定要看深圳。深圳每年人口的净流入平均十五万人，全国最高居民平均年纪是三十二岁，全国最低 人均学历水平全国最高，人均 gdp 每年二十万，这代表了一个国内经济的朝向，年轻活力，所以刚性需求在脱底房价。 因此呢，深圳适合创业搞钱，但是不适合养老。而就是这样一个城市，打开了限购，是在带头就经济，在稳经济，接下来北上广会跟进， 然后呢，二线城市逐步放开，最后全部取消限购，但是政策是好的，规划也是对的，可是下一波的主力军，零零后，一零后买不买单，结不结婚，生不生娃更为关键。 说实话，二三线四的城市房子还有没有未来？你去查一查你人口的流向，平均年龄，人均 gdp， 你 就一目了然了。你查到的结果大概率是这样的， 呃，人口从农村流向了城市，省内呢？流向了省会，省外流向了北上深杭这些城市，人往高处走，水往低处流吗？人口流向太能说明经济问题了。那以我们鞍山为例， 每年人口净流出三点二万人，平均年龄四十五岁，这已经是一个深度老龄化的状态了，而且人均 gdp 每年只有八万元。随着人口老龄化，人口净流出，你说房地产的春天在哪？ 你说一七年，一八年被套住的，什么时候解套？哎，但是你别忘了，房地产是我国最重要的一个支柱性产业，这里承载的太多的债务，绝对不能崩塌，也绝对不可能是白菜价，肯定是有底， 但是像我家乡这种数据情况，房地产肯定是没有投资属性了，但是刚需性住房其实可以下手了。我为什么这么说？我一会教大家怎么算， 但是之前高位炒房被套住的想解套那是肯定难了。那房地产什么时候是底？我教大家怎么去判断？ 我举个例子啊，比如这套房子或者是门市售价一百万，每年的租金是两万，这是不是相当于每年的租售比？就是百分之二，也就是租金回报率算下来相当于五十年能回本。 我只是举个例子啊，因为越大的城市这个租售比越低，越小的城市反而这个租售比越高啊。这个租售比呢，结合你自己当地情况自己去核算。 当这个租金回报率大于十年期国债收益，而且能覆盖五年期 lpr 房贷利率， 同时你所在的门市的商圈或者住宅的小区租金回报率几乎平稳了，那就是你所在城市房地产见底的信号。 我为什么说我们鞍山的房地产几乎见底了呢？好，我给你算一下，租金回报率平均是百分之四到百分之五，现在十年期国债收益是百分之一点七七， lpr 五年的这个利率呢？是三点零五，是不是租金回报率大于国债收益，而且能覆盖五年期 lpr 的 房贷利率？就是这么判断。 我说的是刚需可以入手啊，但能不能升值有空间。你得看以上我让你查的那些你城市的数据， 因为城，因为大部分城市的人口红利已经消失了，房地产的金融属性也都随之消失了。那同样的道理，当年投资房产被套住的粉丝，用这种方式去算一下，再查一下相关的数据，你就明白了。
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03:35查看AI文稿AI文稿九个考点，十二句话上了考场最高十二分，这是我们初级考前减分大视频的第二期，在这里我们本讲给您说的是啊，第四章非流动资产高频的就是最近五年单考点考察频次超过二十次以 上的重要的内容，我只给您放一句话的结论，也就是说，十二句结论上考场必考，咱可以以视频为证啊，不考来找我保存好，反复观看，反复听。上考场之前再听一遍前面的视频，也看一下文字总结在视频的最后好。第一个大点，取得固定资产 外购成本。哎，这外购成本包括外购固定资产存货无形资产、投资性房地产的成本都是外购成本，等于加分税，税是不可扣的税。账务处理的时候注意一下，达到预定可使用状态之前记，在在建工程里达到预定可使用状态之后，计入固定资产。第二个大点是固定资产 折旧，先注意谁不提折旧，提完不提土地不提，进入到更新改造阶段的固定资产不提折旧。再来看 提折旧的起止时间，掐头不去尾，当月增加当月不提，当月减少当月仍然提。那顺带说一句啊，折旧方法，年限平均法、双倍余额递减法、年数总和法，至少会考一个，务必要会。第三个大点， 固定资产的后续支出满足固定资产确认条件的啊，咱会记到成本里，比如说更新改造，我们会先按照账面价值转入，再结工程，然后加进减出， 尤其是减出的部分。要知道被替换部分是按照账面价值转出，且被替换部分的净损失记录。营业外支出不满足固定资产确认条件的，计入到销售费用啊，管理费用啊，制造费用当中去。第四个大点，固定资产的处置，如果是主动处置，出售啊，转让啊，赚了或者是赔了，是资产处置协议 被动处置，像报废回损这种净损失是营业外支出，万一有净收益就是营业外收入。第五个大点，固定资产清查，如果盘赢是以重置成本计入以前年度收益调整，最终转到留存收益当中，如果盘亏，注意最主要的结论，净损失计入营业外 支出。接下来固定资产、无形资产成本模式计量的投资性房地产，还有长期股权投资，他们提的简直都是一经即提，不得转为。再来看第七个大点，自行研究开发无形资产自行研究开发无形资产的入账成本，要知道是满足资本化条件的开发阶段的支出 加上必要的支出，比如说为了取得专利权而发生的一些登记费之类的好研究阶段全都是费用化的，发生时是研发支出，费用化支出期末转到管理费用当中。而开发阶段是资对资发生时符合资本化条件的支出。记住，研发支出资本化支出达到预定用途的时候 的无形资产当中，开发阶段费用化的支出跟研究阶段的处理是相同的。第八个大点，无形资产的贪销要点，首先使用寿命有限的才提贪销，使用寿命不确定的压根不提贪销好。再来就是贪销的起止时间，一定要注意是有头无尾， 当月增加，当月就提贪销，当月减少，当月不再提。第九个大点就是投资性房地产的范围，他考察的频率很高啊，已经出租的房和地，还有等着涨价的地。 到这里咱们一共九个大点，十二句话，核心结论都给各位说完了。如果您发现像投资性房地产和长期股权投资，有些内容没有给大家说到，不用去纠结，因为那些的考察频率 并没有您想的那么高。在考前我们要做的就是抢分减分，把最简单最好记，然后最容易得分的内容都拿到手里，就是视频当中的内容，别忘了把上一期也看一下。预祝各位顺利通关！
1714东奥讲师马小新
02:50查看AI文稿AI文稿还搁那玩呢啊，今天学几个小时习啊，马上过年了，还不抓点紧。今晚啊，就我视频了，开税。投资性房地产呢？包括啊，以出租的土地使用权持有并准备增值后啊，转让的土地使用权以出租的建筑物 外购。投资性房地产的初使计量啊，应当按照取得时的实际成本加税费计量自行建造。投房啊，成本呢，是由建造该资产达到这个预定和使用状态前发生的必要支出构成。 那非投房转为成本模式投房呢？按照转换日账面价值对转。非投房啊，转为公允模式投房呢？按照这个转换日啊，公允价值计量啊，这个贬值呢？这个就是借差啊，进入到这个公允价值变动，收益升值呢？代差啊，进入到其他综合收益。 那自用房地产转换为成本模式投房的这个账户处理，借啊，投资性房地产累积折旧或者摊销啊，固定资产无形资产减值准备。贷方呢？是固定资产或者无形资产投资性房地产累计折旧或者摊销。投资性房地产减值准备。那存货转换为成本模式呢？投房的这个处理。借，投资性房地产存货跌价准备。贷呢，是开发产品。 自用房地产转换为供应模式投房的账户处理。借，投资性房地产成本零折就或者摊销。固定资产无形资产减值准备啊，供应价值变动随意。这个是账面价值，如果大于这个供应价值在借方，那贷方呢？是固定资产无形资产啊，这个其他综合收益账面价值呢？小于供应价值是在贷方 存货呢。转化为公允模式投房账户处理，借，投资性房地产成本存货叠加准备公允价值变动收益账面价值大于公允价值，在借方，贷方开发产品，其他种种收益账面价值呢？小于公允价值是在贷方。那投资性房地产的后续计量啊，注意呢，一个企业啊，只能采用一种模式计量，那成本模式要折旧要摊销，要减值。 公允模式呢？不折旧不摊销不减值。以公允价值计量的投房账务处理啊，取得租金收入，借，银行存款应交增值税销项税额 既提折旧或者摊销，借，其他业务成本，带这个投资性房地产累计折旧或者摊销，那既提减值准备，借，资产减值损失啊，带这个是投资性房地产减值准备，投资性房地产简直啊，损失一经确认呢，在以后会计期间呢，是不得转会。 采用公允模式激昂的投房账务处理，公允价值上升时呢？借啊，投资性房地产公允价值变动贷呢？公允价值变动收益 供应价值下降时呢？借，供应价值变动贷呢？是投资性房地产啊，供应价值变动取得租金收入，借，银行存款贷呢？其他业务收入应交税费应交增值税销项税投资性房地产的处置的账务处理啊，确认收入成本，和这个供应模式一样 借呢，是银行存款贷，其他业务收入应交税费应交增值税销项税结转成本的成本模式呢？借，其他业务成本投资性房地产累积折旧或者摊销啊，这个。投资性房地产这个减值准备贷呢，是投资性房地产 结算公允成本模式呢啊，这个借这个其他业务成本，但呢投资性房地产成本，投资性房地产公允价值变动，或者是在借方。 ok 啊，这个投房呢，咱们是成功拿下了资产呢啊，我们还剩最后一个非常重要也是初级最难的一节长期股权投资。呃，实在学不会的啊，就给他硬背下来啊，咱们下期见。
438董不懂i
02:30查看AI文稿AI文稿徒儿们，投资性房地产都有哪几种取得方式呀？哎，师傅，无非还是那老几样，比较重要的就是外部直接购入，或者自己动手建造，或者从自用房地产转化过来。当然了，还有特殊的，向债务重组换过来的， 非货币性资产交换过来的，投资者投进来的，以及企业合并顺过来的。嗯，你这猪脑依旧好使， 那这投资性房地产入账之后，后续该用哪种方式计量啊？师傅，这个俺老孙知道，一共有两种计量方式，通常情况下按成本模式计量。当然了，要是有活跃的房地产交易市场， 并且能从中取得市场价格，那就可以采用公允价值模式。明白， 那这成本模式该怎样处理呢？嗨，师傅，这不跟固定资产几乎一模一样吗？定期折旧摊销，该减值就提减值， 除了收租金的时候确认一笔收入，其他没啥区别。那公允模式呢？师傅，这不更简单了，没有折旧，没有贪销，连减值都不用考虑，只需要在公允价值变动的时候调整一下，一切就都 ok 了。 那这两种模式能不能相互转换呀？哎，师傅，这您可得记牢了，后续计量模式的转换只能从成本转向公允，不能从公允转向成本。嘿嘿，这就叫持续成功。 那什么情况下可以从成本转向公允呢？师傅，你想啊，公允模式能动态展示资产价值，有助于做出更准的决策，说白了就是能提供更相关更可靠的会计信息。 但很多地方的房地产市场不活跃，很难取得公允价值，所以想从成本转公允，前提就是得有可靠可取得的公允价值，连公允价都没有， 您还能赚个什么玩意？看来你理解的很透彻，那从成本转向公允会计上该怎样处理呢？师傅，这个说简单也简单，就是把原账面价值冲掉，然后换成公允价值，这之间的差额全部计入留存收益。 不过这个和投资性房地产与非投资性房地产转换差额进入其他综合收益特别容易弄混。 一个是模式转换，一个是性质转换，千万不能张冠李戴了。不错不错，今天都学的很扎实，各位施主稍作留步，为师将刚才提到的知识点抄录在此，供诸位温习。
8657李老师的财会课堂
02:24查看AI文稿AI文稿搞定中级会计最快的方法就是多听多背，一口气学完中级会计实物一百二十八个重要考点，主打精准备考高校拿分，不考的一律不学，一定要点赞收藏反复偷看。今天咱们翻开第五章，拿下高频考点。 投资性房地产的范围判断一个东西是不是投资性房地产，大家在心里过两道筛子，第一，产权是不是你的？第二，是不是专门用来赚租金或等升值的？咱们来照着 ppt 把这九个判断题一个一个过一遍，来跟上我的节奏，下列各项是否属于投资性房地产？一、 以出租的土地使用权是把自家的地租给别人收租子，名正言顺的投资性房地产。二、持有并增值后转让的土地使用权，是 买块地先囤着，坐等它涨价再卖，这是赚资本增值的钱算的。三、以出租的建筑物是和第一条一样，自家的房子租出去收租金算的。四、 自用房地产办公楼、厂房出租给职工居住的房屋等否？自己办公生产用的当然是固定资产，这里有考试大坑，一定要擦亮眼睛。 出租给职工居住，这属于企业给员工的福利，在会计上依然视为自用，千万别看到出租俩字就选错。五、作为存货的房地产商品房为建造商品房而取得的土地使用权否？ 这是房地产开发企业的命根子，人家盖楼是为了日常拿去卖的，所以必须叫存货。六、持有并增值后转让的建筑物否？全场最大陷阱，记住，咱们国家的准则里，只有土地可以持有，待增值空置的房子想等涨价是不算投资性房地产的。七、 租入再转租的建筑物否，这房子本来就不是你的，你只是个二房东，赚个差价。没有产权就不能确认为自家的投资性房地产。八、 闲置的土地使用权否，必空着长草用途还得定下来，如果被国家认定为闲置土地，一律给否。九、部分出租的建筑物，但是自用部分与出租部分不能单独计量，否，一半自己用，一半租出去，如果能切开，算单独计量，以出租部分作为投资性房地产，自用部分作为固定资产。 如果切不开，算不清怎么办？那就一锅炖，稳妥起见，全部当做自用的固定资产处理。最后总结，做范围判断题，大家一定要盯死姑姑指出的这三个，一、撮坑租给员工算自用囤房子等涨价不算，没产权的二房东不算。今天就到这里，记得点赞收藏，反复听，反复看，我们下期见！
02:54查看AI文稿AI文稿哎，徒儿们，你们知不知道什么是投资性房地产呐？嘿嘿，师傅，这房地产嘛，无非就是房和地，投资性房地产就是为了赚租金，或者等他涨价卖了，再或者两者都想要的那种房地产。那具体都有哪些呢？ 师傅，具体就是这三种，一是已出租的土地使用权，三是已出租的建筑物。嗯，不错， 接着考你们点难的看谁知道融资租赁租出去的房和地算投资性房地产吗？哎，师傅，这显然不属于投资性房地产的核心是保留资产使用权，只转移使用权。人家租户只是借住几年，房子还是咱的 可融资租赁呢，实质上是把所有权相关的风险和报酬全转给别人了，出租方虽然还挂着名，但控制权早就没了，这可不符合投资性房地产的规矩。好，你这猪脑子还挺管用的。我再问你们， 房地产开发企业持有的土地使用权算投资性房地产吗？嘿嘿，师傅，这个肯定也不算 房地产企业，人家买地是为了盖房子卖，属于日常的经营活动，就跟制造业的原材料一样，不管他是不是打算增值后转让，本质上都是存货，不是投资性房地产。不错不错， 那既然增值后转让的土地算投资性房地产，增值后转让的建筑物算不算呢？哎，师傅，还是不算。你想啊，房子这东西，年头一长，老化折旧，只会越来越不值钱。所谓的房价涨，其实是下面那块地在涨， 建筑物本身哪能增值，所以持有等着涨价的建筑物也不是投资性房地产。嗯，最后问你们，一个容易弄混的空置或再建的建筑物，只要管理层正式书面议用于出租，即使还没签租赁合同，也可以视为投资性房地产。 为什么土地就不适用呢？师傅，这建筑物完工后到实际出租，总得有个装修招租的准备齐吧？空置状态咱能看见摸得着，再配上书面决意，就能证明他确实要出租。 可土地呢？他压根就没有空置这回事，光凭一句计划出租，谁知道你是真想租还是闲着没事干。要是都这样，企业就能把大把闲置土地全放到这个科目里，然后通过公允价值来操纵利润，这可万万是不行的。嗯，今天都动脑子了，很不错， 为师把准则都列在了后面，各位施主，点赞的施主今年都必过啊！
3489李老师的财会课堂
03:45查看AI文稿AI文稿本期视频我们开始学习投资性房地产的相关考点，这块内容呢，在资产章节属于重点章节，每年的分值也很高啊，是四到六分，我们必须要掌握。那我们先看一下投资性房地产的定义和内容。 先来说什么叫投资性房地产，它是需要分类的，房就是固定资产，地呢就是土地使用权， 而他的出现是为了赚取租金，或者是资本增值，或者是两者兼而有之的房地产。那好，我们先说一下，赚取租金呢，就是把自己的固定资产呀，或者是办公楼对外出租而赚取租金， 那资本增值是这样的，我有一栋办公楼，我不对外出租，我就等着涨价，涨到一定程度之后呢，我对外出售， 赚取差价，这就是资本增值。大家看一下投资性房地产的内容，这块呢是为了应对文字题的考点，就是说什么情况下才能算是投资性房地产？第一个已经出租的土地使用权， 而土地使用权的获得呢，有两种形式，第一种叫出让，第二种叫转让。出让呢是从国家手里买来的，比如说呢， a 企业 从国家手中买来一块土地，土地的使用年限呢，是五十年，而从国家手中获得的土地使用权，我们称之为出让。 那不久之后呢， a 企业又把这块土地呢转让给了 b 企业，使用年限呢，可能也是五十年啊，可能是刚从国家买过来之后呢，又立马对外转让了。那这个过程当中呢，我们就需要知道， 从国家手里获得的土地使用权叫出让，企业往后的流转才能称之为转让，这是第一个知识点，第二个持有并准备增值后转让的土地使用权。这个咱们跟他说了，我呢先不把它对外出售，我就等着涨价，什么时候价格涨的比较高了，我再对外出售，这叫持有以待增值。 那这呢，有一个考点就是说请注意啊，按照国家的有关规定，只要是认定的闲置土地不属于投资性房地产，为什么 这块土地是闲置的，未来也不会涨价？至于说国家为什么规定闲置土地不属于投资性房地产，它背后的深意呢？我们不用管，只要考试的时候看到闲置土地就不能归到投资性房地产当中。第三个，已经出租的建筑物， 企业拥有产权，并以经营租赁方式出租的房屋等。这个呢，咱们好理解，但是文字体当中可能会出现这么一段话，咱们要知道怎么判断。 他说企业将建筑物出租，按照租赁协议向承租人提供的相关辅助服务，在整个协议中并不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。读起来很拗口啊，但是咱们怎么理解现在呢？我们是出租人， 要把一栋办公楼出租给承租人，在出租的时候呢，我们双方签订了一个租赁协议，比如说相关的安保啊，相关的保洁啊和前台的服务，我一并给你提供 这种服务呢，属于辅助服务。那什么又叫协议中不重大的呢？咱们刚才说了，提供的那些辅助服务只是我的一个附带的配送，整个办公楼的出租金额比如说是一万元， 而这些相关辅助服务的金额可能才十万元，这十万元占整个出租这个业务的比例并不大，我们就会认为 这个房子确实是对外出租了，我并不是以这些相关的辅助服务来获取收益的。能理解这个意思吗？就是说我虽然提供了安保啊、前台啊保洁，这些服务加起来的价值才十万块钱， 我整个办公楼出租的价值是一千万，说明这个办公楼我确确实实是以出租来获取主要收益的，而这些辅助服务是我的一些配套服务，在整个租赁协议中并不重大。那么这句话咱们能够理解应对文字题就 ok 了。
53边学
02:44查看AI文稿AI文稿很多宝子们都晕在了投资性房地产，那咱们今天来讲讲投资性房地产。首先什么叫做投资性房地产呢？他其实非常明显的两个目的性啊，一个就是我为了赚租金， 第二个就是我等着它涨价后期再进行转让，所以是等涨价，也就说我的持有目的可能是其中的一个，又可能是两者都满足的。而持有的这种房地产，我们管它叫投资性房地产，那在这个地方考试阶段最喜欢考的一个是它的范围，也就是说我们第一个要衡量的是哪些是投资性房地产， 那给出第一个关键词叫出租地，也就是说我自己买的地，我把它经营租出去，我是为了赚租金吧，所以他是投资型房地产。第二个我把这个地囤在这里，所以叫囤地 涨，也就说我等着它涨价增值，然后我再把它卖出去，那这也是属于投资性房地产。那这个地方有个特殊的情况，就是闲置的土地不算，因为我我的目的并没有说我要等着涨价卖啊，我就把它闲置在哪，那这个就不算。第三个叫出租房，那就比如说自己的房子， 我把它经营性租赁给租出去，那这三项最具典型的都是属于投资性房地产。 那再来反过来，哪些不属于投资性房地产呢？首先第一个我自己用的，比如说厂房、办公楼，那这些都是属于自用，那我们归集到企业的固定资产或者是无形资产里面去了，它并不属于我们的投资性房地产。第二个 存货最具典型的就是我们的房地产开发商，他的那个房子其实是对于他们公司来说的一个开发产品，是他们公司的存货，他专门就是卖房子的，所以针对于他们公司来说是一项存货，并不是属于我们的投资性房地产。然后在这个地方有一个特殊性的 情况。什么呢？也就是说它是部分出租，然后又部分自用。比如说我有一栋楼，我下面两层用来出租，上面全部用来自己办公用，那像这种情况能够单独计量，我们把这个呃区分出来的部分的， 我们就把它作为投资性房地产，那不能够单独计量，我们就要把它整体都作为 自用性质。所以总的来讲就是这种部分租出去部分自用的，能够单独计量的，那单独计量的这个部分的这种房子我们管它叫投资性房地产，那不能够单独的，那这个整体我们都把它划分为自用的啊。比如说把它归集到了我们的固定资产里头， 这是投资性房地产的范围概念的一个理解，下一期我们讲它的计量模式。
120俏俏呀
04:10查看AI文稿AI文稿潜在不动产投资三类主流类型适合什么人群？我将分别从不同品类的特征、优势、劣势、适合人群几个维度给大家进行拆解。你在这里听到什么商铺不能碰，公寓都是骗子，房子都是爹这种没有营养的垃圾话。 划分一下讨论的边界，因为目前我们所处于的新生儿骤减的一个趋势下，人口流动的马蛋效应是大城市的人会越来越多，小城市的人会加速流失。所以接下来讨论的各类资产情况全部都是大城市的资产，三四线城市除了几处有纹理属性的，大概率都会走向衰弱，这已经是不争的事实。 先说一下绝对主流的住宅类，住宅一定是不动产领域的绝对的刚需品。住宅的特征是市场认可度高，市场足够大且有足够需求和国内特有的婚姻附属品的观念的支撑下，光流通性来说绝对是顶中顶，主要就是在于买入价和卖价是正是负的问题， 所以优势也就显而易见，需求足够稳定，选择大城市的住宅类资产很难价值清零。如果说你买的房产比较核心品质还不错的话，那么从长期来看我是看涨的，但是为什么我现在全款在收商铺工， 风雨切割住宅我不要呢？我认为住宅的缺点也很鲜明，简单归答几句话，就是房价的增长点不知道，或者说还没有出现新商品房品质遥遥领先，对存量房的打击力度有多大也不知道，也就是说现在布局很可能到上涨周期的时候，房子已经是淘汰品了，其实主要的核心还是在于周期不确定，五年涨和十五年涨是两码事情， 投资我认为不能够光看好标的，还要算清楚，我个人认为这是有风险的。当然，目前住宅依旧是有投资逻辑的，我分享四种，第一， 等上港周期来了再入即可，因为一旦住宅的上港周期到，有足够的时间可以上车，虽然说不是投资取钱的黄金点，但必点这样的稳定收益也会让人幸福。 二、足够低价格且配套地段好的老破小，以租养贷搏一搏城市更新，据说有些老破小的回报率已经能够达到六个点收益了，三 a 八 a 九的朋友及以上啊，想做多样化配置其中的一环的，这样的新贷是可以买的， 不企图房子能赚多少钱，但是要的就是名下的资产都是优质货，就买城市里品质地段足够好的房产，有的呢，自己还想去住进去，到时候再卖，不说赚多少钱不亏，或者说亏个房租能接受这样的心态是能够入的。四、 入不良资产等方式，低成本买入，短期内能卖，还有捡到差的，肯定还是可以买的。商铺类，本人现在主要从事的领域，商铺的特征呢，选好位置，口岸直接就能定生死。 但一般正常成熟街道的商铺回报率也会稳定在百分之五左右，超一线城市还要再低一点。商铺类资产再次交易，流动性也强，甚至只要价格到位，几小时内都就可以卖掉，而且不需要特别强的营销推广。 那么商铺还有很重要的特性，只要租了几家，回报率在五以上，你铺子多少都能卖出一部分的溢价，如果选到优质的商铺，不仅回报会更高，同时流动性会非常的强，一套铺子转手倒一下赚个几十万上百万是很容易的事情。缺点，选择就是很重要，需要足够多的选铺经验，避坑以及选址，找到好铺子不容易。 投资逻辑，想让现金产生价值的心态可以考虑，收益起码高于银行的两至三倍，同时商铺具备变现能力。 适合人群，一百五十万加二人群公寓类，这应该是大部分人第一回碰的商业资产，但估计大部分人都亏了，这是因为售楼部宣传的租金跟实际的租金是有差距的，公寓毕竟竞争体量大。从租金市场来说，虽然说补充了住宅独居套衣标间的市场，但是目标的客群是年轻群体，也是不太出得起价的这部分人群，所以 租金往往会低于预期，但公寓依旧有其价值。二手的公寓表现往往还挺不错的，经常也能听到身边人来说，买到小公寓回报高，租金也稳定。另外公寓售出去做酒店，选择位置去做酒店生意就是常心疼。所以说总来说公寓适合的人群就比较两个极端， 要么一百万投资预算以内低总价的，要么就是一千万加的高总价的。另外低总价预算的朋友切记不要去买一手公寓。影响租金行情的因素有很多，没有经过市场印证， 公寓租金有太多的不确定因素，所以想买公寓就慢慢去淘，二手是能够买到百分之六回报的，但是在经营当中需要自己去打理，经常租客会有变动， 而高总价预算的朋友刚提过的可以做酒店或者说纯投资的话可以直接买整层或者半层，多少都会有价格优势，高回报的标的相对于来说更加容易出现。就算是纯投资打理和招商，一千和一层边界成本其实都是差不多的， 但是呢，两者都要切记。公寓流动性在住宅和商铺里面是最差的，买公寓就要做好长期持有的准备，碍于市场啊。关于买不动产的小问题，欢迎私信和评论。
02:23查看AI文稿AI文稿徒儿们，今个考你们投资性房地产中最重要的两个知识点，嘿嘿，师傅，尽管放马过来吧，还没什么能难得住俺老朱的好，都这么有自信是吧？ 咱先说第一个，后续计量模式变更，成本转公允时，差额计入哪里？ 哎，这还不简单，记到留存收益呗。那为何要记到留存收益，不能记入当期损溢呢？师傅， 这差额可不是今年现赚的银子，不过是把以前的涨幅一下子转过来，自然要放到留存收益这个老库房里，哪能算作今年新挣的利钱？ 猴哥说的正是比方，有栋宅子十年间涨了一个亿，只因一直用成本模式压着账，要是某年忽然改换公允模式，把这一个亿全算作当年利润， 哎，凭空就多出了一个亿，那当年的真实营生可不就被遮的严严实实了？呦，你俩还一唱一合上了， 上面说的是计量模式变更，那要是性质转变，非投资性房地产转换为投资性房地产时，差额又该寄到何处？ 师傅，这性质转化，您就记住非投资性房地产转换为公允价值投房这个最重要的情况就行了。若是转换时亏了，也就是账面高公允低， 那这叉额就计入公允价值变动收益，立马就影响当期利润。若是转换时赚了，也就是账面低公允高，那这叉额就计入其他综合收益，不得充作当期的利润。那为何赚了不能直接进利润， 亏了却要当场认？师傅，这是会计上的谨慎性原则，好比过日子，挨了打要当场喊疼，捡了钱却不能见人就嚷，需得先揣怀里带花，出去时才算自己的，那藏在其他综合收益里的钱 何时才算真的赚了？师傅莫急，待到日后储值那投资性房地产时，将先前挂账的其他综合收益拿出来，冲减营业成本，成本一减，档期的利润自然就多了。不错， 投资性房地产这张就算说完了，徒儿们下去可要认真做题复习啊！哎哎哎，点赞的施主这张都能拿满分啊，你有空多瞧瞧。
1220李老师的财会课堂
01:16查看AI文稿AI文稿说那非投资性房地产转换成公允计量的投房时，为何借差与贷差还不一样？爷爷荣炳，这借差便是转换时账面价高而公允价低，也就是转换时亏了需任进，当期损利历时三刻便影响利润，出现贷差的却要藏进其他综合收益，暂且不得充作利润。这里头有两层道理， 头一层是那会计上的谨慎性三字，好比过日子挨了打要当场喊疼，捡了钱却不能见人就嚷，需得先揣怀里带话，出去时才算自己的。第二层是防着奸商耍滑。你琢磨琢磨， 前些年房价涨的跟那发面似的，若许他把自用的宅子转成投房，那凭空多出来的价差全算作利润，岂不是个个都跟吹唐人似的？今吹个宅子，明吹个铺子，那报表上的利润还不得跟那气球似的撑破了天？ 不，此会计便这般定了，亏了的当场认了进利润表，赚了的先挂在利润表外，其他综合收益里全当暂计，不叫他缴了。当期的真实经营情况，那洒家这转换式多出来的钱，何时才能算作真的赚了？ 爷爷莫急，这钱迟早是您的。再到日后处置那投房时，便将先前挂账的其他综合收益拿出来，冲减营业成本，这成本一减，当期的利润嘛，自然就多了。
1626李老师的财会课堂
07:02查看AI文稿AI文稿ok， 本期视频呢，我们接着来看投资性房地产的最后一节，叫储值。首先来说呢，投资性房地产的收入叫其他业务收入，它的成本呢，对应的是其他业务成本。那我们直接来看例题，先看第一个在成本模式下的储值 成本模式下有折旧，有谈销，有减值准备，对吧？那我们来读题，某企业出售一栋采用成本模式计量的投资性房地产，下款六千万元，存入银行增值税呢是五百四十万。 该房地产的原值是五千万，已经计提折旧八百万，没有计提减值准备。那请写出相关的会计分路。那很简单，两步分开写，收钱的分路和截转成本的分路。先来说收钱，我们总共收了多少钱呢？ 银行存款收到了六千五百四十万，怎么来的嫁款？六千万，加上增值税五百四十万，所以贷方用什么科目呢？投资性房地产的收入叫其他业务收入，损溢类的收入类科目增加在贷方 既然有收入，就产生增值税的销项数额五百四十万，收取嫁款的分路我们做完了再看截转成本的分路，很简单，出售房地产，那就是贷方。贷记投资性房地产，它的原值不是五千万吗？ 那之前发生的累计折旧发生的时候在贷方，现在结转的时候要从借方转走，只不过前面加了几个字叫投资性房地产累计折旧。 这个累计折旧呢，和贷方的投资性房地产，他俩加起来正好是我们投资性房地产的账面价值。我们把它出售了，对应的成本要记到其他业务成本当中是四千二百万元。 ok， 我 们看一下第二部分公允价值模式的处置。首先来说这块稍微有一点麻烦，我们先要记几个结论。 首先，投资性房地产处置时，除了需要截转账面价值外，还需要将持有期间计入公允价值变动损溢的累计金额转入到其他业务成本， 以及转换时其他综合收益的金额转入其他业务成本。也就是说，投资性房地产在公允模式下的处置，它最重要的考点就落在我刚才划线的两句话上，它的公允价值变动和之前的其他综合收益，最后全部要转出来，转到其他业务成本当中。 至于为什么他背后的底层逻辑是因为我要把投资性房地产之前产生的虚拟的成本、供应价值变动和其他综合收益当时的金额都是虚拟的，没有真正的出售，所以暂时挂在账上。我们需要做的就是 把这些虚拟的成本调整成真正的实际成本，所以才会有这两句话。那好，一定要把这两句话给记下来。那我们再来看题。例题六，某企业出售移动采用公允价值模式计量的投资性房地产 借款七千万元存入银行。首先呢，这个七千万元是我们收到的借款，一会要放到其他业务收入当中，增值税是六百三十万。该投资性房地产金额的构成为，首先成本是六千万，因为是公允价值模式啊，它有二级明细叫成本。而且第二个 公允价值变动明细科目为贷方余额五百万。到这我们先简单的去回忆一下公允价值变动增加的时候在什么方向？看清楚了，我把文章写一写啊。首先，投资性房地产在持有期间可能会发生公允价值变动损溢， 但是他说公允价值变动明细科目为贷方余额，这说明投资性房地产，他当时的公允价值变动在贷方，那对应的科目是什么呢？对应的科目应该是公允价值变动 损意，这一步一定要给他写下来，这一步要是不写的话，我们后续的处理没法去做，那我们接着往下读题，转换时确认的其他综合收益为两百万元。再贷方，这个贷方写的其实有点多余啊，我们知道什么情况下才会有其他综合收益呢？一定是自用的 房地产转换为投资性房地产，并且当时的公允价值是大于账面价值，这种情况下才会出现其他综合收益。分路怎么写呢？我写一个简变的分路啊，借方是投资性房地产，杠 成本二百万元。贷方的话我简写了啊，是其他综合收益，简称其他征收二百万元。那我们接着往下写分录。先说收取借款，借方借记银行存款七六三零，怎么来的呢？收款七千万，加上增值税六百三十万， 那他对应的收入呢？叫其他业务收入，有收入就会产生增值税的销项数额六百三十万。第二步，截转咱们的账面成本，现在这个投资性房地产的整个的价值是成本六千万。然后呢，公允价值变动贷方的余额是五百， 这个计算是怎么来的呢？我们看一下刚才写的分路啊，之前是不是发生过一个公允价值变动呢？当时的变动是导致投资性房地产公允价值下跌了五百万，所以我们的成本原来是六千。下跌了五百之后，现在的账面价值是五千五百万。 那现在呢，我把投资性房地产的成本给出售了，所以贷方淡季投资性房地产杠成本六千万元。 然后呢，投资性房地产还有一个明晰科目呀，叫投资性房地产的公允价值变动，当时他在 贷方，现在我要把他从什么从借方来转出借方公允价值变动看清楚了吗？所以最后他的账面价值对应的成本呢？是其他业务成本 五千五百万元。所以这一步看起来很简单，但是我们一定一定要把之前发生过的分路先写下来，我们才能去写最后处置的分路。那好，到这还没结束，还记得我最开始说的两句话吗？ 如果之前有过供应价值变动损溢和其他综合收益，我们最后的处理呢？是要把他们全部截转到其他业务成本当中。怎么截转呢？ 如果公允价值变动损溢他刚开始在借方，那我截转的话，就要从贷方给他转出来，没问题吧？ 然后呢，其他综合收益最开始在贷方，那我就要把它从借方转出来，所以看一下最后调整其他业务成本的分路。首先把之前的公允价值变动给截转，当时在借方，现在我们从贷方转出，往哪调呢？调到其他业务成本， 然后呢？其他综合收益最开始在贷方，现在把它调出来，调到其他业务成本。这也就是我最开始说的，要把我们之前所有的虚拟的成本调整成我正确的实际的成本，到最后整体的成本是多少呢？出售的成本是五千五百万， 再去调整了一个公允价值变动收益，又调了一个其他综合收益，我整个投资性房地产真正的处置的成本是五千八百万元。这块的分录虽然写完了，但是呢，我会把它发到评论群里边，大家一定要亲自的动手做一做，往草稿纸上多练几遍。 从分录到计算，包括咱们刚才往前面追溯的那两个分录，就是公允价值变动怎么形成的，其他综合收益怎么形成的这两个分录也要把它写出来。
233边学
04:16查看AI文稿AI文稿投资性房地产成本模式下，它的五个不同时段的账户处理分别是哪五个时段呢？第一个是取得，第二个后续日常计量，第三个用途转换，第四个 我们的模式变更，五个处置，我们会围绕着这五个不同时段进行成本模式的具体讲解。首先第一个取得， 取得又可以划分为两个不同的情况。首先第一个情况叫外购取得，也就是说我是去买的，那我进行账务处理。取得投资性房地产时，这是一个资产性科目，那他增加在借方外购时应交税费增值税进项数额。 贷方贷的是银行存款，那这里会考到一个入账价值。投资性房地产它包含了它的借款和相关支出，但是它不包含可以抵扣的进项税，因为可以抵扣的进项税是单独列到了应交税费、增值税进项税上面。这是第一个形式，第二个形式是自行建造完工， 那我们在这会要用到的是再建工程啊，那就是借投资性房地产完工了之后，投资性房地产增加再建工程。好，这是第一个时段取得时。第二个阶段他的后续金额会分为，第一个阶段涉及折旧又或者是使用权项目的摊销。 借其他业务成本，是一个损利类的费用向在借方表示增加，贷方贷的是投资性房地产累计折旧，或者是投资性房地产累计摊销。如果是使用权项目， 第二个阶段，因为我们说他的目的是会为了赚取租金，所以呢，他会有一个收租的情况，那就是银行存款增加。贷方贷的是其他业务收入，是一个损利类的收入，向增加在贷方 应交税费，应交增值税销项数额。第三个部分会涉及到减值，就是借资产减值，损失是损一类科目， 对方表示增加，对的是投资性房地产减值准备，他是资产类的背底科目。在这里有一个判断题啊，也就是说我们的减值准备一经济题是不得转归，这是第二个阶段，第三个阶段我们会要来到他的用途转换， 它会分为我们自用的这种固定资产或者是无形资产转换成投资性房地产，这是第一个用途的转换，那我们自用的没有了，那借方变成投资性房地产呢？那就是投资性房地产增加贷方我们自用的固定资产或者是无形资产 减少。具体看题目给的是原来是固定资产还是无形资产？是固定资产。用固定资产是无形资产用无形资产，那原来固定资产它就会要用到一个累计折旧。我现在都转成投资性房地产了，那固定资产下面的累计折旧也没有了。那如果是无形资产呢？那无形资产它对应着的一个累计摊销也没有了。 题目看已知条件，如果之前涉及到有固定资产减值准备的，因为我都已经转换，这个固定资产都没有了，那么固定资产减值准备也没有了，又或者是无形资产减值准备 没有了。那我们进行转换，把那个累计折旧累计摊销转到谁头上呢？转到投资性房地产累计折旧，或者是投资性房地产累计摊销，我们把固定资产减值准备把它转到投资性 房地产减持准备。第二个用途的转换，存货转换成投资性房地产，借方投资性房地产增加 一方存货。我们的这个房地产开发商，他用的是开发产品减少，因为他转成了投资性房地产了，那他减少了。如果之前有集体存货跌价准备的，那同时也要把它进行结转，不能把余额留到上面啊。这是 我们的第二个转换。第三个转换，不过反过来转呢？是投资性房地产换成自用的或者是存货呢？那给出一条规则，就是反向 一一对应，结转，无差额、无特殊科目，是他的第三个部分用途的转换分为这三个内容。
836俏俏呀
02:47查看AI文稿AI文稿本期视频我们开始学习投资性房地产的后续计量，它分为两种模式，第一种模式呢叫成本模式，第二种呢叫公允价值模式。我们今天先从成本模式开始入手，它的学习是比较简单的， 因为采用成本模式计量的投资性房地产，后续的处理原则跟固定资产或者是无形资产是比较相同的。我们先看一下主要规定，在讲规定之前，我们脑子里面一定要知道，现在学的是投资性房地产的成本模式下才有这样的规定。那么看第一条， 即提折旧或者是摊销，他的分中怎么写呢？借方借记其他业务成本待贷记投资性房地产累计折旧或摊销。 我解释一下，只要是成本模式下的投资性房地产，他就需要计提折旧或者是计提摊销。如果是房子，或者说如果是投资性房产，他就用累计折旧，如果是投资性的地产，我们就用摊销，那为什么借方会用到其他业务成本？首先我们要知道，投资性房地产他的定义 是把咱们自己有的房屋对外出售或者是对外出租，而整个企业他的主营业务并不是这个。咱们整本初级教材他主要学的是什么？企业？是生产加工企业 或者说生产企业，生产企业他的主要收入来源是制造商品，并且销售商品，这是人家的主营业务， 所以他的收入叫主营业务收入。但是生产企业或者说制造企业可能有空闲的房屋，我可不可以对外出租？也可以啊，这个收入来源不是我们的主营业务，但是也可以为我们带来收入，所以出租厂房的收入就叫其他业务收入，那对应的成本呢？就是其他业务成本，这个咱们先搞清楚， 然后呢第二个叫计提减值准备，如果发生减值的时候，跟固定资产处理是一样的，借方借记资产减值损失，贷方贷记投资性房地产减值准备，这个减值的分路我们看一眼就好了，关键是后边这句话， 减值准备一经计提，不得转回。这一条不单单指的是投资性房地产，我们总结一下所有的长期资产，一般学的固定资产、 无形资产，包括咱们现在学的投资性房地产，这三种资产简直准备一经计题，都是不得转回的。再来看第三条，取得租金收入，按期确认租金收入，借方借记银行存款，贷方贷记其他业务收入。这个呢咱们在第一条的时候已经说过了， 出租出售投资性房地产，这是咱们生产企业的一种其他业务，所以收入叫其他业务收入，对应的成本呢叫其他业务成本。
46边学
