特殊资产管理是做什么

一个视频讲清楚不良资产的形成及处置的全流程。本视频共计二十分钟，内容准备好是一个月，建议点赞收藏，多看几遍。 很多人听到不良资产，第一反应是，水太深，风险太大，普通人玩不了。说实话，一开始接触这个行业的小白都是这么想的，因为你在市面上能看到内容，要么只讲收益，不讲风险。 但真正进入这个赛道之后，我发现一个很关键的点，大多数人不是被不良资产坑的，是被看不懂流程坑的。所以这条视频我会把不良资产从借钱的那一刻开始，一直讲到最后的处置和退出，完整的给你拆解一遍。每个阶段我都会重点讲三件事，这一步在做什么？最容易踩坑的地方在哪里？ 普通人如果看不懂，该怎么来判断要不要碰？无论是这项投资人、企业融资客户，还是债务人，或者是入局的相关从业人员，我都非常建议您把这条视频点个赞，加个收藏，找一个完整的时间，认认真真看完。 基本上大家平时会问的一些问题，全都在这个视频中能找到答案。第一个阶段，不良资产从哪来的？很多人对不良资产的认知是停留在比如说法拍房， 对整个的流程和处置的路径是不清晰的。首先我们要明确，债务的主体可能是个人，也可能是企业，向金融机构借贷借款因为逾期还不上了，形成了一笔不良的债务。那么金融机构，比如说银行，他会出售这些不良资产。大家经常会问，那我能不能找银行买不良资产？ 其实银行对于单商户的不良资产都是可以直接购买的，这种方式呢比较简单，比如说我们公司直接去买，买了之后直接处置掉，或者卖给市场持有回款都可以。但这里就会遇到一个问题，因为单商户不管是处置的难度还是资金的门槛都会比较低，没有什么壁垒，竞争就会很大， 市场行为的竞争就会损失这个物业本身的价值，或者是这个资产这笔股权本身该有的利润空间，尤其是像我们在深圳一线城市，这样的机会都很少了，这也是为什么我们会去选择组包的原因。 资产包，资产包这个概念其实就是这么来的，一般来说，对于三户以上的包银行，它是有合规的要求，必须要走资管公司、持牌机构或者是他们的通道 都会的。资产包要做的第一件事情就是要把这个资产的价值出差，很多人每天都催着我们要项目，其实项目真的不缺，缺的是有价值的项目，所以这个出差的过程我们基本每天都在做。一般这个部分分为三步， 确权、确务。确。指什么意思呢？我们一一会拆开来解释。首先是确权，我们一般做的是抵押物为抵押的，然后受长为第一顺位的解释一下什么叫做抵押，就说一个物业在红本的状态下，没有任何抵押欠款的情况下，第一个去办这个抵押的债权方 叫做抵押。那什么叫第一受偿呢？这个物业在变现完了之后，是不是有很多的欠款方的钱要还，那么第一受偿就是优先偿还的这个第一顺位的这个人就是第一受偿的第一借款方，所以这个物业变现完了之后，可能会有很多的借款方的资金需要去偿还，那么有第一受偿顺位的就会优先去还它， 偿还完了之后，剩余的部分才去偿还第二顺位、第三顺位，所以选择第一顺位的这种资产会有更高的确定性。我们在平台上每天都会看到有些公开信息，这里面看到有些房它很有价值，但它这个股权可能会卖的很便宜，就几万块， 经常有人会给我们私发，想要两万五万的房子。这种不用看都知道他很多是二押，要么就是第二顺位。从前面的概念里，我们就知道第二顺产的这种价值就不会很高了，因为很多资产已经不足以抵债了，那么二押很多时候就受损的，讲白了就是你买了也分不到钱，所以你想通过二押买 投资也好，持有也好，基本是不现实的。第二个呢就是确物，这个步骤顾名思义，我们要确保这个物业的状态是正常的， 是否在正常的状态下运营，或者是正常的使用状态。有的物业他可能被占用了，或者呢可能被其他的一些因素，比如说这里在修路围挡住了，或者有其他的一些因素，像道路交通条件啊，或者使用的时候有缺陷，导致这个物业没办法正常的运营和收租，那这种肯定就是不行的。 第三个呢就是确执，我们要评估抵押物变现价值，还有运营的收益。我们发现有很多人对资产评估的价值是没有概念的，哎，我不知道怎么来测算，怎么样的一个标的物是有价值的，比如说我们上个月去竞掉了一个项目，一个福田的写字楼，他这个市场价格通过周边的信息对比，可以说卖到一万五， 但是我们银行给我们的评估价最高是一万二三的样子，那么我们要以哪个值去作为参考，认为这个物业的价值呢？市场价值是一万五，但是银行评估值一万三，那么这个时候我们就会判断市场的价值，认可的实际价值可能就是一万。 综合评估之后，最终我们可能认为退出的这个价格会是在一万一到一万二之间。总结来说，我们去评估的时候会结合多方的数据，首先目前的市场价值是多少？目前运营下有多少的收益？反推这个物业目前的价值是怎么样的？ 这个物业价值能确保我们清偿的时候能把它快速变现，要足够偿还我们这个买债的本金，并且还有盈利的空间。根据这三点筛选项目时候的注意事项。其实我们挑资产包的几个标准就出来了， 主要的有三个标准。第一个呢就是司法的状态，我们更倾向于已判决，不管是一审判决还是二审判决，会更倾向于已经有判决的， 更好的是在执行中的这种。为什么我们要挑这种呢？简单来说就是为了有更高的确定性，为了让诉讼的这个过程尽可能的时间短，因为这里面涉及到了我们的资金成本，司法流程走的越快，那我的成本就越低。 还有一个就是司法程度越成熟，那么后期面对风险可能就越来越低了，因为确定性更高了嘛，已经在执行中了，那基本也不会有其他的变数了。 第二个呢，我们想要我们评估的资产的价值足够高，住宅相对来说价格比较好判断。商业呢，我们在判断的时候会用评估值作为一个参考依据， 所有物业的价值它都有个上限，比如说我们买一个资产一千万买的资产，那么评估值两千万或者是两千五百万，评估值越高，对于我们来讲确定性就越强，那么收益也会相对来说比较高一些。 所以我们一般会定个标准，我们退出这个抵押物的变现的价格，也就是说我们说的市场估价，这个估价一定是在我们买债的这个金额的一点三倍到一点五倍， 这个才符合于我们有投资属性的。第二个呢，我们要结合这个资产的评估估值，一般会在借款金额两倍以上，也就说我可能花一千万买了一个市场估值两千万以上的资产，这样才符合我们的投资属性，就是我们自己的投资回报率，这个也是我们自己要去参考的，主要是这两点， 三个标准，我们在做清收回款处置方案的时候，要考虑一定难度，一定是越低越好。第一个呢，我们经常会跟债务人去沟通，看他的这个承债能力和意愿， 尽量去促成债务人的回购和转款方的和解。把这个房子再卖到市场上，以正常的市场价去卖，主要是避免这个执行财产的时候，法拍和正常售卖之间有一个价格差异嘛， 所以我们更希望是把一个资产变成短期内可以正常售卖的正常资产，这样能快速保证清收回款的时候难度降低。第二种呢，有的资产你是没有办法的，一定要执行推拍的，有些资产他是债务，已经跟借款方签了富强公证 协议的，也就是说他可以简化这个司法流程，不用经过开庭审立这个过程了，那咱们就可以直接进入到执行阶段，这是富强公证带来的好处。 当我们把这个项目的初步筛选做完了之后，下一步最重要的就是一个禁止调查了，这也是在整个环节里面最为关键的一环。其实很多人他出现问题，就是这个环节的把关不够严格，把一些关键的环节忽略了，没有特别重视一些关键性的问题，比如说 债务人，他其他的一些法务问题，涉及到了可能跟民生相关的，比如说欠了民工工资或者是公司员工的社保工资，这种情况是优先第一受偿的，他一定会对你的清售回款金额产生影响。 所以我们一般遇到这种涉及金额比较大的债务结构比较复杂的，有可能争夺这个第一顺位的时候，我们就会放弃这样的项目。所以整个竞调过程要从中间发现问题，找出问题，并想办法去解决问题的方法和思路。在整个过程中有几个事项是要特别注意的， 第一个呢就是咱们的就证据力要闭合，法理要清晰，尤其是对方在对抗的时候找不到漏洞，你才能完整的去执行这个财产，你的权利才会有效，才能够被保证。 第二个呢，你也要去提前判断整个清清收过程中的一些难点，比如说清收的时候这个资产变现有没有问题？他的使用权有没有问题？比如说里面有人占用，或者是二房东签了一些长期的租赁，那或者有一些其他的文件，会导致他的使用权受损，那这种我们就要提前知道。 比如说二房东这个时候又要分情况，如果你是低于市场价太多，签了这个长租约，那我可以起诉把这个长租约给剔除掉的。 那如果你是正常的符合于市场价的，那么我就要提前跟这个二房东先协商好，我把这个物业买过来之后正常的买卖不破租赁，把租赁合同转过来，你就正常交租就可以了，也是确保这个资产的收益部分嘛。还有一个非常重要的事情，就是在核算这个储值过程中所产生的成本支出， 这里面最重要的一个项就是交易的时候他才真正会算过去，所以我们自己是要提前去核算的。 我们遇到一个案件，当时是九千两百万拍下来的，这个物业当时可以测算是变现一点七个亿，但是过程中就发现他的总税费，因为开发商他没有补交过这个税费，他的土增税就有九千多万， 再加上他的利息成本，导致这个项目他根本就挣不了钱，还要亏一千多万。所以这样的项目你不做竞调肯定是没办法去参与的。 我们不管作为哪一方去介入到这个项目里面，我们是投资人去投这个股权，或者是我们从业者自己作为一个管理方在介入，在操盘这个部分会完全起到决定性的作用。所以为了严格把关呢，进掉的形式会分为几个步骤？我们一般会分析三种形式，人、财物、 债务人。这个资产本身还有资产背后的案件信息。第一个呢，就是查资产的档案，看这个案卷的材料的借款合同各方面的这个证据链的材料，这个一般由专业律师来负责。到了哪个步骤，包括最终判决的效率是怎么样子的？这个主要是说我们的证据链要闭合，确保我能轻收回款。 还有一种在法律上可能会存在一些瑕疵，比如说我们今年上半年来竞调一个项目的时候，其他的证据链其实是没有什么问题的。但我们在看他的离婚协议的时候，发现他里面没有对他们夫妻双方的财产进行明确的划割， 那么有一种风险可能就会出现，如果他老婆现在说我想执行这个房子，可以提出意义说这个房子当时有一半的这个资产是属于他的，那么他是可以有优先受偿的。 比如说我们中间可以协定说，哎，这个房子当时要赔付他五百万，这个资产划拨给他之后，那么这个房子如果卖了八百万、一千万，这个五百万是要优先去偿还他的。前期我们当时也是在竞调过程中发现了这个情况，认为有风险，所以把这个项目给放弃了。第二个问题呢，就是查这个债务人，要了解这个债务人的还债能力和财产的状况， 跟债务人沟通过程中呢，你要关注他还有没有其他的财产，或者是保证人有其他的财产， 对于你来追偿偿还这笔债的债务的可能性就会越高。比如他有一个保证人，他没有在涉案过程中，但是他名下有一些财产是可以作为清收来偿还的，那么你是不是可以回收这笔债务的可能性就越高了。 第三步呢，当然我们还要实地的勘查这个抵押物的情况，禁掉物，对抵押物认真核实，并且实地勘查， 有的时候他抵押物跟描述的情况会不太相符合，或者有一些其他的隐藏项我们是不知道的，这个就会导致你轻收回款的时候价值会打打折扣，不满足于你自己的回款额了。比如我们有一次在龙岗的一个地皮，那个地皮确实非常便宜，一千五百块钱一个平方，但是我们到现场去看了之后，发现 一大半是在这个高压线下面的，所以他就导致了什么呢？这个地皮上面你在建附着物的话，如果你建酒店或者是建其他的车库什么的，你不好建了， 因为他会有这个高压的辐射影响，导致你可能建房子的时候只能建一层，或者只能当一个空地停车场了，那么它的价值肯定是大打折扣的。那我们前面三步结束之后呢，我们要开始一个综合分析跟定价了， 综合分析判断这笔债权投资的可能性。首先是定价，你要定一个合理的价格，可能从价格去反推，比如说这个物业目前市场能变现多少，减去他的储值成本，减去你自己想要的收益区间，在最后出来的就是资管公司和汇银行的报价了。 但是这里面你要特别注意这个储值成本里面所产生的税费，我前面已经讲过了，尤其是商业类资产的增值税，还有可能是开发类产品，比如说开发商名下的一些产品，它还没有完成土地价，或者是土地出让金 些没有交完的，那么你在处置的过程中，这笔税费可能是债转方自己要去承担的。举个例子，有一种情况可能大家不太清楚，就是你名下这笔债权他是划拨的，那么你去转售的时候，是不是变成了出让，对不对？那么你划拨的土地转成出让的时候，你是要交补交这个土地出让金的， 这笔费用很高，每个地方都会有不同，所以一定要核查清楚这里面所产生的费用的这些成本。定价做好了之后就是溢价， 定价的时候要注意要三个点，三户以上的资产包写定好价格了，一般是由 a m c 作为代出价方，也就是说代替你去出价的，那么就是你把这个价格报给 a m c， 帮你去报给银行，以 a m c 的 名义去拿到这个股权 单商户的呢，很简单，直接去跟银行报价沟通。那所以经常有人问，这种银行的单商户，我能不能直接去购买？其实购买方式没有什么争议，你都可以直接去购买的，无非就是价格，你要把它定好，你买的目的肯定是为了投资，要能挣钱嘛。 还有一种情况就比较特殊，要是在多家银行这同一个债务人，他有多笔这种债务，那么你就要携同几家银行一起向 a m c 去议价，需要由 a m c 向多家银行对同一个债务人名下的资产包进行收购， 形成以这个债务人为中心的资产包。比如说我们大家都知道了恒大，对吧？像这种同一个债务人在多家银行都有资产的，那么你针对这个债务人划一个小片区，这个片区里面的资产也统一的打包处置，这种情况也会经常出现，价格定完了之后，银行也同意了，那咱们下一步就是去购买这个资产包。 购买资产包里面有一个非常关键的事情叫做配资，常规呢我们都是配七成，利率是百分之八左右，这个对于很多投资人来说其实就是杠杆。 大家的想法很简单，都是想以最小的成本投入来撬动最高的收入嘛。那像我们这种资产包的储值收入它不会很高，通常来讲一般是百分之十五，也就是说一千万的资产，我能够产生一百五十万的收益， 那如果我用一千万去买，可能会觉得，哎，这个资金投入跟回报率是偏低的。但是如果我能配七成的资金，以后相当于我用三百万 借款七百万去撬动这个资产，那么我的收益就可以达到一百五十万的话，也就接近百分之五十的回报收益了，那这种就很可观。它的作用其实是在这这里面还会有这种情况，如果资金不是很充足的时候，大家想合伙一起来做一个项目，那这个时候就会涉及到一个确保 组建的项目公司工商税务要干净的一个问题，我们一般组建项目公司，首先会要求他的工商税务要干干净净的，可以规避。投资人之间谁有问题，可能会导致这个项目推进不了吗？那还有一个就是资金要合规，我们之前也碰到过一个问题，我们有个投资，他自己不知道自己的这笔资金是有问题的， 别人给他打的货款，他用这笔资金来投资去做了这个股权，这个资金被查到了与来源有问题，其实不是他个人的问题，是别人打给他的这笔资金有问题，同样也会涉及到牵扯到导致这个公司的账户被封禁。 所以我们对于这种投资资金的来源一定要了解清楚。购买资产包这些准备工作做完之后呢，我们就可以走整个的购买流程了，第一步我们要商量好价格， 其次第二步我们要确定转让方式，有的会以直接拍卖的方式来进行，还有的呢是以招标的方式，当然这些我们都会提前沟通协定好，基本上会直接挂在公开网上，后来然后以进价的方式去获得。 达成交易之后，开始把这些资产的档案移交给我们了，相当于我们可以拿到这些所有案件材料作为一个代位处置方。这里面有一个关键的环节，叫做送达股权转让的通知，送达这个原债人那里之后， 完成之后才开始完成你的确权，也就是说最终这个步骤完了之后，这个资产的储值产线才最终确定为是你的。 那么前面这些步骤都做完了之后，我们要正式开始进入储值方案的这个流程了。其实真正拉开不良资产投资差距的，恰恰就是在储值端。 不良资产的处置，他不是说一条固定的路径，他是会随着资产的类型、债务的结构、债务人的态度、司法的进度不断发生变化的。这点其实民间投资的优势非常明显，灵活度要远远高于机构。我们在处置方案上有个非常明确的原则，短、平、快， 我们少赚一点没关系，但时间周期一定要短，在不确定性中尽可能去换取一些确定性，这一点非常重要。所以在实际的操作中，我一直反复在强调处置一定要考虑回购跟和解。 很多外地的投资，尤其是看好深圳资产，跑来深圳买不良的，最后亏损的往往其实不在买入端，而是处在处事端。他们一直在追求利润最大化，忽略了时间、成本跟执行的风险。 其实回购和解账面人确实会少一些，因为涉及到跟其他产权人的清偿嘛，利润总会在总的差额里面分一部分出去，但它的好处是速度快，路径清晰，结果可预期，这是我们的第一性原则。第二点呢，是在资产退出的时候，也就是物业变现的时候，我们通常会主动的让利，提前锁定客户。举 个例子，我非常清楚，这个物业在市场上理论上价格能卖到两千万，但我们可能会直接一千八百万的价格先推到市场上，目的就一个，提前锁定确定性。 哎，账面上利润看起来少了，但实际上我们减少的是时间的风险、流派的风险和资金占用的成本。在整个交易推进的过程中，一旦你有了一个明确的交易对象，后面的每一步都会顺很多。 第三个也是民间投资的一个核心优势，司法流程的灵活推动能力，只要涉及到了配资，本质上时间越久，我们的资金成本就越高了，每多托一个月都是在付利息。司法流程里面很多节点本身是有弹性的，比如说像执行暗号，有的人一个月才下来，有的人十几天就能拿到了， 这里面的区别在哪？无非就是有没有主动去推进嘛。我们会根据项目的情况，适当拿出一些关键的节点，为的就不是走捷径，是给自己来降成本。 再比如说像有些住宅类的债权，债务员还在实际的居住，那我们会进去提前跟他沟通，适当的支付一部分腾退补偿，先把人的问题解决掉，一旦完成了腾退，这个资产立刻就会从一个问题资产变成一个可以正常转售交易的干净资产，那变现的价值自然就上来了。 所以你就会发现，我们在变现之前一直在做一件事情，就是把不良资产尽可能的处理成不那么不良，回到整体的处置路径。我们拿到一个账单包之后，第一步永远都是 业务人回购，他能回购，我们就先让他回购，这是速度最快、摩擦最小、确定性最高的方式，这样的话也能合理利润，及时落袋为安。第二类情况是债钱包里面的资产类型比较复杂，比如说他是有住宅、有商铺、有写字楼、有厂房，那这个时候我们也会根据同行 各自的优势，比如说把某一类资产单独的转让给更擅长处置的人，各取所长，双赢。第三类呢，就是跟债务人进行一个和解，和解的目的核心就一个，让底层资产恢复成可以正常交易的一个状态。从结果上来看，和解对债务人，对主债权人，对其他的债权人都是有利的， 债务人他可以解除压力，那其他账上人他多多少少都能收回一部分，那我们换来的其实就是速度和更高的整体回款率。如果前面这些路径都走不通，那么就会进入到商业资产里。比较常见的一种情况，先运营再出售。 有些资产我们判断它值五千万，因为它空置，运营差，形象老旧，银行和市场只剩四千万，那这个时候我们就会通过升级改造，重新运营，把它变成一个有稳定现金流，可能状态更清晰、确定性更强的资产，再推到市场里面变现。 当然这条路不是说所有的项目都适合的，如果你前期运营的投入过高，或者是原债人他不配合，不允许你改造，不配合做公益债，那最终可能就只能走司法路径了。推拍清，收回款。所以你在法拍网上看到的大量的资产， 本质上就走到了这个阶段的一个结果。在选报的时候，我们一般会尽量从源头选择已经裁决或者已经进入到执行阶段的资产， 这样整体速冻周期会大大的缩短。如果所有的方式都无法实现变现的话，最后才会进入重组抵债这个层级。以上呢，就是我们在不良资产处置端最常见也是最核心的一套逻辑， 因为整个过程会涉及到的东西会比较复杂，如果这里面有哪一步你还想听我单独拆开讲或者呢？你在实际的操作过程中遇到过类似的问题，欢迎在评论区留言。