武汉中南七医院地块在哪
今天中南路七医院的地块被湖北保利拿了，拿地价格是二点一万一平，这个拿地价格是打破了武昌区的住宅地价的记录，那我个人觉得这个拿地价格呃，对于我个人而言是有点 吃惊的，这个楼盘最大的核心卖点就是它能够对口武汉小学家五路路的本部。那如果说我是客户去购买这个楼盘的话，我个人可能只会愿意花三万六三万七带精装修的价格去购买，毕竟这个地块它的微观环境不是那么的改善。 就是如果说我有自助改善需求的话，我可能会更倾向于去买城建江南岸那种带有景观资源的房子，然后周边道路和视野开阔一点的。而七医院周边他的城市界面并不是非常好，而且 还经常堵车。那么能够去购买保利七医院地块的人，他一定是中南路本地域性的客户，然后还要带有强烈的书包改善的需求的人群才会去 购买这个楼盘。但凡他没有书包方面的改善的需求的人，我觉得他要么就去买剑法行乐，要么就去买别的楼盘了，因为这个楼盘他今年肯定不会有相关的动作，毕竟湖北保利在武昌滨江还有一块地，那块地的拿地价格也是一万九千多，接近两万块钱了， 他预计售价也是要四万块钱左右，然后所以说今年七月的地块肯定不会动，如果说动了的话，就是两个楼盘他的售价太贴近了，要不然就是自己楼盘打自己楼盘。 不过我认为开发商他频繁的去议价拿地，他其实是一个比较好的一个信号，说明现在市场在逐步的好起来。 你现在去看新出来的四代住宅，基本上没有哪个楼盘在降价，降价的基本上都是三代的住宅，说明市场是在逐步稳定的一个状态。
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02:41查看AI文稿AI文稿好的，关注武昌楼市的朋友今天讲七医院的地块，因为土地还没有拍，所以网上的资料很少，具体的位置用手机导航搜一下七医院宿舍，我个人觉得这块地比目前武昌所有在售的新房都要好。 具体的理由后面讲。本周一自然资源和城乡建设局进行了公示，为了盘活存量用地，提高土地资源的利用效率，将医院用地全部变更为二类城镇住宅用地。二类指的就是市区主流的配套比较齐全的商品房用地。 那前段时间说的减少新增建设用地、盘活存量用地指的就是这种情况。那凭什么说这是武昌近年来最好的一块地？第一是学校， 七医院宿舍是明确划分到武汉小学的，那中学就是五落路了，虽然这几年新房对口的学校都还不错，但是能够和武汉小学、五落路中学这种配置碰瓷的还没有。 想要有明确历史成绩，又想要兼顾居住环境的，在武昌，以往富力东国际是二手房里面的最优解，那现在又有了七医院的这个选择。其次是土地指标，这周围聚集了电力设计院、中南设计院等单位的宿舍。 呃，绝大部分都是矮房子，为了保障周围小区的采光，容积率不会太高，大概率是二点二到二点五之间，甚至更低。一关大小三点三九公斤，这是什么概念呢？千方万户是三点九公斤，差不多吧，比这个小一点， 计容面积大概是七点四到八点五万方，高度不会超过八十米，六到二十六的小高层和高层，层高 局部可能到二十六和三十二层，当然也不排除全部做洋房的可能性。最后是地段，到中南路地铁口的距离，也就五百米，这里还是四号线的换乘站， 然后去十二号线十五中站，大概不到三百米吧，或者四百米的距离，周围聚集了省政府、大学、设计院等等，妥妥的武昌核心。以上几点叠加起来，武昌今年所有在售的新房都会被比下去， 那拆迁合同上明确的写了是四月底就拆完，土地的话，估计在二六年二季度末挂牌，三季度出让房子入市，大概要等到二七年 二九年差不多才能够交房了。唯二的缺点可能是价格太高，拆迁的评估价就达到两万了。其次是房子有点老， 因为上述诸多优点，那去化率肯定是很快的，溢价能力很强，大概率会成为武昌核心的标杆型改善盘。好吧，就到这里，更多武汉房产咨询可以私信我。
27暴躁小成
05:10查看AI文稿AI文稿还有一天，武昌七月第一块就要正式开拍了，这条视频发出去的时候，花落谁家还不知道，我今天斗胆提前给大家做一轮深度的推演，为什么这个盘不管你买不买，但是一定要关注，因为它就是武汉顶级书包房价值的一块，是金石，一个平方书包到底能加多少？ 未来你买房为书包多花多少钱才不亏，全在这个项目上能找到参考答案。先别划走，把视频看完。最后我会讲一个我们前期独家调研的内部数据，可能会颠覆很多人的心理预期。先说第一个问题，如果这块地不对口，武汉小学和五路路中学它能卖多少钱？ 公平的讲，七医院这块地的数字在武昌算不上顶豪。中南二路是老城区，也不是主干道，周边基本都是老居民楼，离地铁不算近，走路到中南路站大约五百四十米，到梦时代两点六公里，走路不近，开车也未必方便。 对标见发紧约位子肯定是不如的，就连招商紫金府地段也比他强。所以抛开学区不谈，就算是精装卖到两万八左右，我觉得才比较合理。但注意，这块地的起拍楼面价就一万六了，两万八的售价，开发商基本是赚不到钱的， 等于白干。也就是说，如果没有顶级书包撑着，根本不会有开发商按这个起拍价去抢。所以注意哈，两万八这个价格是没有书包情况下的正常售价，但这个情况是不可能发生的，因为它就是带书包的顶级书包房。 那就引出第二个也是最核心的问题，书包溢价到底值多少钱，我们接着推演，加上五小和五路路的双顶级学区，你愿意一个平方多掏多少钱？ 假设溢价五千，加到精装卖三万三，按照行业的平均成本目标，净利润八个点倒推，这时候开发商能承受的最高楼面价大概是一万七千九，接近一万八， 比起拍价溢价了百分之十一。去年绿城玫瑰园土拍溢价百分之五十四，在这个大家都不缺地，但都缺好地的市场，溢价百分之十一真不算夸张。再把胆子放大一点，假设开发商杀疯了，看到顶级书包的价值， 硬是把楼面价也干到了溢价百分之五十，那楼面价就是两万四千多了。在保证八个点的净利润的情况下，精装得卖到接近四万三了， 即使盈亏平衡，也要卖到三万九以上。这样一个数字。平平全靠书包撑着的小地块，卖到四万显然是不可能的。 所以我的判断是，这块地肯定会抢，但绝对不会无节制的疯抢。楼面价一旦超过了两万，谁拿到谁是烫手的山芋。 因为楼面价到两万，精装要卖到三万七，才能有八个点的利润，等于为了一个书包房，一个平方溢价近一万块。 这是什么概念？得是多疯狂的鸡娃家长，才能为了多一个书包溢价近一万元每平。我自己不算是疯狂鸡娃的家长，所以我是不愿意的。但是每个人的想法不一样，评论区都来讨论一下， 你愿意为了这个项目的书包，每个平方多花多少钱呢？让开发商也看一看市场的真实心理价位跟他们想的落差到底有多大？这个讨论非常有价值，大家把真实想法打在评论区上。 第三个问题，独家干货来了。我们前期配合某开发商专门为这块地做了一轮精准的客户调研，一些内部声音今天也悄咪咪的透露一下 关键词，四百万预算，三房到四房准四站，住宅最好零公摊。在这个总价段，有强烈的购买兴趣，按户均一百二十平来算，这就支撑大概三万二三万三的单价。 而一旦总价突破了五百万，客群就完全不一样了。那部分高预算客户，说实话未必看得上这块地的底子，也根本不需要非靠买这套房来上顶级的学区。现在这个时代，学区房的光环早就已经消退了，购买逻辑早就变了。住的好，同时拥有一个好书包， 这才是主流的逻辑，是真正中产的刚需。所以你看这块地，说白了就是量身为武汉中产纪娃家庭定制的书包房，它的单价和总价必须相对克制，产品必须做到均衡和创新，才戳得中这批家长的心。 这块地远没有外行想的那么好做，内行看门道，门道春总今天全部拆给你们看了。这块地土拍之后，我们会专门建一个专属的讨论群，二十九号拍完当天，我会根据最终的成交情况，第一时间给大家算一个预估的售价， 同步拿到开发商内部的最新消息，递快可能的设计方案，再给你做一个完整的项目优劣势分析。 想一起快乐鸡娃理智买房的朋友，评论区打书包两个字，或者后台找我，或者点下方的链接，我来安排。 我是春种，二十年的地产经验，带你买房不踩坑，记得点个关注，这条视频可以先收藏起来，等最终图拍结果出来以后，我们回头再来验证。
51春总武汉房产
00:48查看AI文稿AI文稿兄弟们，楼市最大的瓜来了呀，我身后就是位于武昌区中南二路的七月地块。那就在前日啊， 保利之夜，通过三十三轮的激烈竞价，最终以八点零二亿的总价，两万一千一的单价拿下了这块地块。 两万一千一的楼面单价，也是打破了此前有长江中心第二地块创造的最高楼面单价的记录啊。那为什么就这只有三点八万方的地啊，会引得十三家房企啊，真的头破血流啊，归根结底还是资源的稀缺性和不可复制性。 像此前建发的几块地，包括招商的几块地啊，那本身也是房地产头部企业，抢了一个香饽饽，但是有一个本质上的区别就是这块地他是对口武昌顶级书包的一块地啊。其实我很好奇啊，就这块地建成之后啊，他能卖到什么样一个价格？感兴趣的评论区可以聊聊。
10阿勇选房
02:23查看AI文稿AI文稿武昌的朋友，恭喜啦，又要出一个王炸新项目，就是大家俗称的七院地块编号 p 二零二六零二九号地，预计五月二十九号开拍。 先说结论啊，云姐认为这块地是今年土派里最稀缺的纯住宅地块之一，不知道具体在哪里的朋友可以看这个图哦，即容建面三点八万方，容积率二点二。容积率够低，但面积又不大， 是个小而精的盘，起拍楼面价一点六一万元每平，拿地条件明确了，是会对口武汉小学家、武洛路中学，这个条件 是不是很顶？云集跟很多开发商的产品负责人都聊过，对这块地都很感兴趣，应该是品牌房企的必争之地啊！那这块地到底会做什么样的产品？ 卖多少钱合适？我跟开发商聊过之后呢，也有点自己的浅薄之见，下面就跟大家分享一下，你们可以看一看，是不是要把这个项目作为重点楼盘来考虑哦。首先定位这个项目到底是会做顶豪还是品质改善啊？云姐认为这个地 不具备做顶豪的条件，品质改善的可能性更大。最值得参考的就是旁边的建发，但零二九的地段配套经济指标都会比建发更好，所以无论是从地价还是售价，都有可能会超过建发 二。会做什么样的产品呢？从容积率和土地条件来看，大概率是十五到十八层的小高层，独梯独户，起步面积可能是一百三十平，主力面积在 一百四到一百六的四房，再搭配一丢丢一百八十平左右的大平层，走纯自助改善的路线。 后面地拍了，产品规划出来了，再来看云姐的判断对不对啊？当然也有可能啪啪打脸，就是算到底卖多少钱呢？现在先发是卖三万，加旁边新一年的二手房也差不多两万七。 呃，以这边群体的购买力来讲啊，总价在四百到五百万的可能性非常淡，那大家对于单价心里应该有数了吧？最后一句话总结， 看重板块，喜欢低密品质产品需求书包的改善，家庭这个盘必看，当然也要接受，周边的老小区比较多，高峰时段有点堵了。 莹姐做了十五年的房产研究，大家对这个新地块如果还有疑问的，都可以私营姐了解啊，也可以进我们的专属武昌购房群。话说，你希望这块地花落谁家？你会考虑这个楼盘吗？关注莹姐，买房不忽悠，选房不踩坑！
04:37查看AI文稿AI文稿四月三十号，武昌区挂牌了一中含着金钥匙出生的住宅用地，编号 p 二零二六零二九。以下视频中我将简称该地块为零二九地块。 零二九地块位于武昌区中南二路，也就是原七医院旧址，挂牌文件明确了该地块对口武汉小学加五路路中学，这是武汉市顶级书包组合。该地块即容建面三点八万方，容积率两点二，起拍价一万六千一百一十元每平米。 一句话总结，零二九地块是位于武昌核心区对口武汉顶级教育资源新规，且能做低密的存住宅用地。 这将会是二零二六年下半年武昌区所有改善都绕不过的一块地，同时也是开发商今年在武昌区甚至武汉市布局的兵家必争之地。 虽然这块地还没开拍，但是我可以提前给大家聊聊我对这块地的理解，一来给关注这块地的朋友解解馋，二来大家可以看看这个项目是否需要纳入下半年购房的重点考虑。 既然是地块，那我们先聊楼面价。对于这块地最终成交的楼面价，我预计将会在一万八到一万八千五之间，逻辑很简单，就是价格必须跟价值成正比。 从土地价值来看，零二九地块不论是用地指标、交易配套亦或是所处的地段，都要优于旁边在售的建发景悦。而建发景悦的楼面价是一万七千二百五十三元每平米，住宅成交均价在三万一千五百元左右。 零二九地块不论是地价还是售价一定比建发景悦高的明显，但是这块地的楼面价大概率不会超过一万九。 同样是从价值逻辑来说，武昌滨江板块的保利菲利甲地市场认可度会更高，哪怕教育层面，保利菲利不及零二九，但是从城市界面、通达性、其他配套层面， 保利菲利对于零二九几乎是全面碾压。而保利菲利甲地楼面价是一万九千五百零五元每平米，这是零二九无法逾越的上限。 所以，从价值对比的角度来说，零二九地块的楼面价理应在一万八上下。当然，不排除土拍当日有房企杀红了眼，或者为了拿地续命，通过压降利润的方式抬高地价，那我们只能拭目以待了。 再说整个项目的产品定位，这块地言判的房企不止一家，我跟多家房企的产品经理也交流过意见，大家的结论比较一致，零二九不适合做豪宅。 大家给我的反馈也比较雷同，产品面积段基本设置在一百二到一百六之间，顶多算个高级改善的定位。我自然不知道各家房企的产品经理的眼盼过程， 但是从我的研究发现，零二九地块所处的华中金融城板块，从客户能及和支付力来看，明显弱于武昌滨江和沙湖等景观资源板块。 华中金融城板块的总价基本集中在五百万以内，在武昌区顶多属于中上游梯队，但是武昌滨江和沙湖板块的总价基本都在五百到六百万以上。看江看湖的产品还有更高的上限，那才是武汉的顶峰，这是多年来开发商和客户之间达成的共识。 换句话说，城市核心地段的稀缺景观资源比学校值钱，即便是武汉小学也不例外。所以这块地大概率没有豪宅，但是正常的改善没有问题。 基于项目的产品定位，零二九地块住宅的销售单价也呼之欲出了。整个武昌核心区域改善，客户的购房舒适区就在四百万左右，这是一群既有支付能力，且客户厚度足够厚的总价段， 所以我们可以看到任何一个开发商或者说在售项目都没有放过四百万这个总价区间。零二九地块同样不会缺席，四百到四百五十万一定是大家抓取的主力总价团， 按照总价和面积倒推以及项目的预计楼面价来看，大概率这块地要卖到三万五以上的单价。当然，以上只是均价的预测。考虑到地块只有两点二的容积率， 即便项目用地条件相对局促，但是依然能排一些小高层的大面积产品出来，那么在未来的售价上， 一百四十平米以下的高层产品单总价偏低，承担跑量的角色。而一百四十平米以上的小高层产品，则单总价偏高，承担溢价的角色。 最后提醒一点，这块地北面有不利因素，对于排布在最北侧的建筑都有影响，具体如何解决，得看栽地的房企到时候的报规能力。 以上就是我对零二九地块的一些理解和猜想，最终这块地会花落谁家，我们可以重点关注五月二十九号的土拍，如果还有什么疑问想要提前了解的，可以私信我或者加入我的粉丝群，我会随时在群里分享武汉楼市的消息。
02:33查看AI文稿AI文稿光谷转盘最近的位置有块地，去年撤牌了，今年下调了一千三的楼面价格，重新再拿出来再拍，据说呢，已经被内定了，今天呢，我们来看一下这块地究竟怎么样。最近的武汉土地市场网公示了六月十二号即将土拍的 p 二零二六零三二号地块的信息， 老粉丝应该在我们这个汉防社值得期待的地块 ppt 里面看到过啊。这块地呢，就在洛雄路以西，长阳路以南，加州阳光和愉悦东方小区的北侧，原来新屋熊小区的位置，小区已经拆完了。位置有多核心呢，就在光谷步行街核心圈里面，楼下就是世界城广场、光谷步行街这些大型商业， 距离二号线洛雄路站步行不到两百米，诺玉路也不到一百五十米，省中医院就在右手边，可以说日常生活的顶级配套全部在步行范围内，完全不用等。估计呢，年轻人会觉得比较喜欢，年纪大一点的可能会觉得有点吵闹。为什么说这块地值得关注呢？因为这是光谷广场周边近年来极其罕见的纯住宅工地。 随着光谷产业的一路东扩啊，光谷广场老核心的住宅用地早就饱和了，它的性质呢，也非常纯粹，纯居住用地，没有商业配件包袱，占地面积呢，不到一万方，即容建面呢，也才两点五八万方，容积率是两点六五，限高八十米，就是一个小而兴的快周转项目。这块地呢，去年就挂过啊，当时的编号是 p 二零二五幺八二号，地块 起拍总价是两点三八亿，龙面价格是九千二百三十三元每平米， 直接下调了一千三。现在呢，关山板块的新房主要在一万七到两万左右，隔壁的渔乐东方二手房挂牌价格大概在一万八左右，周边光谷广场的其他二手房整体均价也才一万四左右。不过这个地方有个明显的短板， 虽然是地处光谷板块，但是呢，学籍上是属于红山区，按照最新二零二六年的画片呢，对口的是旭光学校的九连一冠志学区，非常一般啊，这一点呢，和关山大道上的那些光谷六小和光谷实验的学区盘完全不是一个级别，我们就要看一下后续有没有学区调整的可能啊。 现在有小的消息说这块地呢，已经内定了，有的说是龙湖，也有的说是世纪城，会继续拿地做愉悦东方的二期。当然呢，最后谁拿下呢？我们六月十二号再继续看。最后呢，我们再来聊聊大家最关心的价格。目前关山板块的新房竞争非常激烈啊，像光谷润景啊，联发新树等等，我之前所说的关山五将星各有优势啊， 价格基本在一万七到两万左右。这个地块呢，起拍楼面价格在九千二百三十三一百平米，再加上建安成本呢，税费以及他无可复制的核心地段的溢价， 即便是学校资源一般，但未来的新房售价绝对不低。如果说产品力冲着改善而去，再加上有一个好的开发商品牌能够做支撑的话呢，价格一万七八，甚至是上两万也有可能。 ok， 今天视频就到这里正式发，量君买房帮你，我是金泰，下期再见！
03:13查看AI文稿AI文稿两万一千一百一十一元每平米，这是今天七医院拍出来的楼面价，这块地的盘前热度非常高，总共有十二家企业参拍，具体名字我就不念了，大家应该也知道了。最终被保利之夜以八点零二亿元的总价，也就是 二幺幺幺幺元每平米的楼面价收入囊中，溢价率百分之三十一，两点二的容积率，加新规产品，加武昌核心地段，加武汉小学和武隆路中学本校， 未来这个项目没有卖不掉的理由，只看想要卖多贵。关于这块地，回答大家可能会关心的三个问题，第一个是这块地大概会卖多少钱？这块地拍完之后的第一时间，我就找相关企业的人大概打听了一下，他们对于七月地块的预期售价大概在精装三万八千元每平米， 然后我按照三万八的售价出略算了一下，利率大概在十个点左右，应该说还是比较合理的。 第二个是这块地大概会做什么户型产品，这个问题我上一篇视频聊过，五尚核心区改善客户厚度，最后的总价段在四百万左右，硬往上拔一点也就到四百五十万。上到五百万总价的客户量是锐减的， 按照四百五十万总价和三万八的单价倒推，这块地的起步产品面积就锁定在了一百二十平米左右。当然，一百二十平米的产品对于这块地来说，实际上有点略显尴尬。 尴尬的点在于给到改善客户一百二十平米，居住舒适度一定是不够的，但是如果给到刚需的朋友，四百五十万的总价又太高了，这时候从定位的层面就有点骑虎难下。 所以这个难题就抛给了保利的设计和营销。如果保利的设计能够在现有的规范之下，应偷进偷，且偷出来的空间还特别好用，那一百二十平米起步也没有太大的问题。 但是如果一百二十平米户型做的不够优质，那么就得把面积放大到一百三十平米，这时候营销就得适当平衡，大小面积之间的价格差， 起步单价得往下降到三万五到三万六。但是不论保利怎么玩，这个项目的户型面积段就在一百二到一百八十平米之间，虽然单价贵，但是谈不上豪宅。说句难听的话，这块地卖的是学区的溢价。 第三个是七医院和保利菲利，这两块地对于买房的客户来说应该怎么选？我的建议是，如果预算够，毫无疑问选择保利菲利假地，因为从综合价值上来说，菲利假地明显更高， 学区的价值会随着教改逐渐弱化，但是城市和资源的价值会随着城市发展而强化。这也是为什么武昌滨江和沙湖板块的成交总价远高于华中金融城板块的逻辑。当然，不仅是我，在大部分开发商的投资人士看来，七医院地块的整体价值一定是不如斐丽假地的。 这一点我们从房企土拍的出价记录可以看出来，在楼面价超过一万九千五以后，十二家参拍房企仅剩连发、天创城建和保利四家在竞争了，其他房企基本变成了吃瓜群众。 至于保利为什么能看这么高，不用想，多少还是跟匪利假地有点关系，一方面既能给匪利假地抬轿子，另一方面只要匪利假地多赚钱，这块地少赚点，平衡一下也无妨。以上就是对于今天去医院土拍的一些看法，大家还有什么想法？点个关注，进入粉丝群，交流独家内容。
02:46查看AI文稿AI文稿说一下明天要土拍的备受瞩目的武昌区七医院这块地啊，那这块地的话，截止到今天晚上的报名，应该是有十三家左右的开发商参拍，这个市场的热度在过去几年其实是非常之少见的。 那为什么这块地会如此之火热啊？其实只有两点核心的，我会分两条视频来讲，一条就是整个现在核心区优质土地的极度稀缺，那第二条就是 啊，目前开发商也是非常缺地的状态。那我们今天先聊第一条啊，就是核心区到底现在是什么样一个状态啊？其实我们过往原视频已经聊过了，我们再看一个数据啊，就是今年一到四月份，整个武昌区卖了多少房子呢？卖了十七万方，差不多是不到一千两百套的房子，也就是说 每个月差不多是在四点二万方左右的成交量啊，那这个是什么概念呢？其实从二零二二年到二零二五年，基本上每年都是在 啊接近五十万方成交量，按照房子来说，基本上平均下来就是每年差不多是三千三百套房子啊。那如果对应到今年一到四月份，平均每个月四点二万方成交量是什么概念呢？其实啊，七医院这块地的基容就是三点八万方，也就是说 武昌区的市场每个月要一块七医院的地，否则来说就是供小于求的状态。那包括在去年，去年除了 啊长江天地的商改柱以外，整个市场成交了五块地，每块地是四点四万方，也就意味着除开长江天地商改柱以外，整个市场的用地只够满足当年五个月的住宅区划的，这个就是当下啊，我们看到的住宅用地啊，出让的稀缺 啊。就带来一个问题，就是现在很多开发商啊，非常想的二环内的地，但是二环内的地的供应量又非常之有限啊，就会带来一个整个市场的库存会持续的走低。包括在上半年的时候，我们也已经跟大家之前分享过啊，上半年是一个前期很多在售楼项目会出清的一个阶段， 比如说啊，很多已经在市场销售楼盘，像建发的旺湖啊，保利沙湖、嘉瑞啊，包括中盘悦府啊，包括华人接下来的望云啊，长江中心啊 啊，江南也不多了，包括天创啊啊等等等等。今年上半年到三季度的时候会有大量的楼盘，武汉这边有好些个楼盘会啊去库存完成啊，消失在市场上，那就会带来一个问题，就是很多楼盘在接下来的市场竞争环境是非常健康的，但同样带来的一个问题就是缺地，这就不难理解为什么现在很多开发商 啊会去在二环内的一些优质土地上更加的聚焦了啊，因为包括我们看到现在华润啊，华润现在在武汉这边 马上也没有地了，然后已经开始去往二环外去看地了，包括很多开发商现在都在聚焦于二三环之间看地，因为核心就是二环内的土地供应量太稀缺了。而且武昌区本身是 整个武汉市啊，供区关系，包括库存结构最优质的一个区域啊，包括这块地本身也带了非常优质的学校，这就不难理解为什么大家啊都愿意去看这块地了。
25武汉地产小柴君
01:51查看AI文稿AI文稿武昌的新帝王今天出现了，他就是七院的地块，东北路和呃中南阿鲁交汇的位置， 这个地块呢，楼面价是一万六起拍的，然后现在拍到了两万一，溢价百分之三十，是目前的话溢价非常高的了啊。然后呢？之前， 呃，去年拍的是绿城玫瑰园一家，应该是百分之五十四左右。然后今天，呃有两个想法跟大家分享一下。第一个呢，就是参拍的企业，呃，因为最近的话市场，最近几年市场是有一些调整的，很多城市的不是说特别积极。然后这次呢，参拍我看了一下，差不多有 上十家有意向的吧，包括啊，华润、保利、城建、联发、联投等等啊，对这个地的关注非常高，就大家，呃开发商的拿地热情还是比较高的。第二个就他的溢价，溢价的话百分之 百分之三十左，百分之三十左右啊，因为在我我之前在其他城市有好多城市楼面价基本都是底价成交了，然后像武汉出现了这么多高溢价的地块，说明呃武汉的开发商对市场好的 项目觉得好的地块还是抱有非常高的热情的。就是现在很多买房的房价到底是什么样的走向？其实 地价就是武汉房价的一个风向标，而且的话现在武汉的这个价格，呃，相比之前他的土地的价格跟房价的话是有大幅度的回落，更调整的， 我们对武汉的价土整体的房地产市场，我觉得还是要抱有足够的信心。
02:05查看AI文稿AI文稿武昌的书包房的价格甚至要超越武昌鼎豪的价格了。今天七月地块土拍了，湖北保定以两万一千一的单价拿下了两万一千一的单价，朋友们后面可能就要卖到真正的四万以上了，而不是说三万出头什么这样的一个价格了。 呃，这块地最大的价值应该就是武昌内环小学和武隆路中学，这是在拿地文件里面就有的 本校学区啊，以前的本校学区，像迪斯曼这一种没有任何小区品质的小面积，最高价格当时都卖到了超过七万，你想想现在是四万左右的这价格，我觉得还是有很多武昌的这种追求书包的朋友会接受这个价格的。 然后呢，你看长江中心现在的价格，很多楼层是中间楼层呢，所以他是不是一定会超过长江中心的价格？ 哎，武昌的房子怎么这么贵呀？这是武昌区的帝王，整个武汉市的帝王还是由瑞府 来保持了，然后第二名就是绿城外滩玫瑰园。湖北保利现在是怎么回事啊？就是这两年这么猛，从去年的徐家鹏，武昌滨江核心区的地块一万九千多拿地，到现在七医院的两万一千一拿地。 徐家鹏那块地，他的产品到现在还没出来做的。武昌滨江首个台版社区，嗯，预计单价也是会超过四万， 特别是它的大面积，那肯定是最贵的到四万以上了。然后这一次这个七院地块加上学区的一个价值，楼面地价都这么贵，肯定是超过四万了。就是 今天我直播的时候，还有朋友说，湖北保利根本就没有做过精装修的产品，没有做过高品质的产品，我说反正开发商现在也在学习吧， 也是一个不断进化的一个过程。吴昌滨江的首个台板社区家用精装修，我们可以拭目以待，看一下他做的怎么样，然后再对这边呃，这个书包房、顶级书包房的项目做一些期待吧。
02:42查看AI文稿AI文稿准备在武昌买顶级学区房的朋友们注意了啊，今早武昌土拍出了个大新闻，元溪医院那块地，也就是我后面这块地，有十三家开发商真的头昏血流，经过了三十三轮的进价，最后被保利成功拿下， 楼面定价直接干到了两万一，溢价了百分之三十一。那么很多人就纳闷了啊，现在市场这么淡， 远郊楼盘打折甩卖都没人要，为啥那么多的开发商扎堆要抢拆快递？今天借着这条土拍新闻，跟大家说说我核心的买房观点，到底什么样的房子 才能保值，扛住市场的涨跌？真正能穿越周期的好房子，就三条硬指标，记住了啊！第一，江湖学区就是江景，湖景加上这个本部名校这种稀缺的资源是不可复制，保值能力直接拉满。 第二，城市内环核心地段配套全都现成地段，地段还是地段。 第三，过硬的高端产品。现在房子都已经升级到了四代住宅了，好房子，好户型、高得房率， 精致的小区环境，往后楼盘之间的差价全靠产品拉黑。这块地之所以抢风，就是完美踩中了这三条标准。光是双本部，武汉小学、 五路中学的学区就甩开了周边一栋楼盘。简单的跟大家算算账啊，楼面地价两万一，杂七杂八的成本加起来就直奔三万了啊！隔壁的这个 建法警院啊，只是部分对口五路路都卖到了三万三！三万五这块双地口的新房嗨盘最少三万五起步啊，精装做到四万也可能是轻轻松松。 现在楼市的两间分房太明显了，普通地段分校学区的新房随便喊价，但这种极其稀缺资源的好房子根本不愁卖啊，抗跌楼，荣幸啊，就没得说了。最后 再说一遍我的看法，每个人买房需求不一样，但想长期保值一定离不开江湖、学区、核心地段、高端产品这三点。这场土拍就是湖人生的例子啊！ 预算有限的急着拿学区资格，也不用死等这个高价的新房啊。周边的老二手房 现在价格也很划算，两万两万五一平就能入手，部分房源甚至不到两万啊！先锁定学区也是最好的选择。关注我讲武汉买房，实实在在的干货，买房不踩坑！
41江城焱哥
02:40查看AI文稿AI文稿今天七月的楼面价贵不贵？肯定是贵了呀，这项目得卖到四万了，我认为它是保利的一场扬镳。 为什么这么说呢？两个原因。第一个就是华润也参与了这一次的竞拍，作为一家专业的房企，武汉他做的改善盘都是一个快销的节奏，也就才保证了百分之五到百分之十的利润。那华润放弃，就证明华润的投研部算不过来账，容易做成亏盘子。 第二个原因，保利菲利贾地，他的楼面价只有一万九，但是七院到了两万一，七院还贵了两千块钱的成本，菲利贾地说他是顶配的豪宅，那七院你准备怎么做呢？七院凭什么可以卖价超过菲利？ 你仅仅是凭本部的学区这四个字吗？朋友，这是地狱级的难度啊。但是保利为什么要拿我认为给保利菲利假币去做护花使者的？他的放空价目前是四到五万，比长江中心还要贵。那怎么卖出溢价来呢？ 其实是不确定，也有点不太稳，因为保利质地在武汉没有顶配的豪宅的这个历史项目，光讲广州的这个故事肯定是不够的，品牌力跟咱们的绿城是完全没法比的。那么怎么办呢？我就再拿一块基本盘不错的地，一起来打群架，一起来造势。 七院这块地配顶级学区，肯定是不缺客户，只是说他什么价格合适。目前蒂斯曼国际今年上半年的二手的成交是非常好的， 基本上都是三房，总价在三百万左右，那单价划到了两万五到两万八，明显学区的溢价是在急速的降温。那么七院怎么定价呢？我认为三万五带精装也还可以，但是你要卖到四万，业主就站在了高岗上了。 如果全市场都给奇缘来站台，给客户铆定一个心理价格，会在四万的单价，今年年底才会开。而保利菲利假币是夏天开盘，刚好有半年的一个卖房的窗口期，菲利就更容易塑造它的品牌价值，有更加能确定的去卖出它的溢价了。 最差的结果就是七月每平米亏一千，但是可以帮假币超额溢价两千块，那么七月也就叫战略性亏损，因为菲律宾假币的获值更大数，保利顶豪的品牌更重要。 当然也有可能保利对武汉的楼市很乐观，年底才开盘嘛，市场行情会更热。假设又和 zf 谈，可以凭合同 明年就读武汉小学的本部，那么七月的胜算就会更大一些。最后问一问大家，如果是武汉小学加五路路中学的学区新房，你们认为什么价格会入手呢？
26武汉豪宅严莉
03:12查看AI文稿AI文稿今天中南路这块地以两万一的地价锁定了今年武汉土拍的地王。这块地本身条件并不算好，占地只有一点七万方，而且地块也不规整， 开发商在后期产品上的发挥空间并不大。但是今天有十多家国央企来争抢，像大家熟悉的华润、建发、招商、绿城都来了， 毛利置业为什么抢了三十三轮，敢溢价百分之三十一把它拿下来？两万一的地价，毛利后期还能赚到钱吗？ 作为专注武汉豪宅赛道的观察者，阿斌今天从三个角度来聊一聊。首先就是他的地段，是比武洛路两个建发更稀缺的中南二路， 武昌的朋友应该都知道含金量，东侧就是中南设计院，北侧是红山广场的保利大酒店和巴山夜雨酒店，西侧和南侧分别是中南电力设计院的宿舍和水利厅宿舍。武昌的商业中心 是先中南后中北，最后到滨江。中南这个成熟板块最近十年几乎没有土地供应，只有附近的五路建发拿了两块地， 区域的供需关系是严重失衡的。其次，这个项目最大的卖点肯定还是书包，武汉小学加武洛路中学本部，这是武汉教育天花板，没有之一，这也是为什么旁边的帝斯曼曾经炒到了，单价九万七， 要知道那是一个没有院墙，没有小区环境的超高层，一栋环建房和一栋商品房，六梯八户，现在的成交价依然在两万五到三万。 第三，我们聊一聊这个项目的定位，这应该是一个一百二到一百四十平左右的初改产品，有过硬的书包，单价可以卖的高，但同时得控制总价， 估计四百到六百万左右，和建发差不多二点二的容积率大概率会做小高层，得房率应该可以做到超百分之百， 他将是对口武汉小学唯一的四代住宅小高层。如果是这样的产品，你会心动吗？最后说一个趋势， 你会发现武汉的核心区的优质供地越来越少了。今天这块地是七医院改归，去年绿城万泰玫瑰园是八医院、保利菲力甲地和招商长江去都是商改住。就在今天土拍的同时， 长江中心也发了广告，即将清盘最后三十套。一边是优质项目的热销，一边是优质地块供应在减少。等到今年年底，很多人就会发现，市场上热闹的四代住宅都快没得选了，那时候你可能只能回头去看一看卖不动的三代产品， 所以保利溢价百分之三十一。拿这块地不是在赌当下的行情，而是他们看的很清楚，当核心区无地可卖，好产品供应在减少的时候， 手里有货的才是赢家。去年保利抢下滨江 f 一 地块就是这个逻辑。今天抢下七医院地块就更明显了， 你看到的是地价很贵，他看到的是稳赚不赔。如果你也在关注武汉核心区的改善豪宅，想知道哪个项目适合你，或者什么价格适合入手，可以找阿斌单独聊一聊，站在你的角度帮你来做参考。
01:36查看AI文稿AI文稿兄弟们，重磅消息！今天武汉土拍又炸出了大新闻，武昌新地网正式诞生！今天上午，原四七医院这块地呢，经过足足三十三轮的激烈竞争，十几家头部房企扎堆争抢，最终被保利成功拿下， 成交总价八点零二二亿，楼面价直接干到了两万一千一百元，溢价率超过百分之三十多，一举刷新了武昌住宅用地的楼面价天花板！这块地为什么这么卷？核心就两点， 内环核心加顶级书包，位置就在武昌中南路正核心红山广场旁边，省职单位扎堆配套，成熟到不能再成熟啊！最关键的是，出让文件直接明确对口武汉小学本部加武洛路中学的本部， 这可是武汉公认的顶配双学区啊，这就是硬通货！而且啊，容积率只有二点二，主城内环低密纯住宅，体量不大，不用额外配件，稀缺性直接拉满，周边像建发、招商的改善盘，现在都卖的非常好啊，客户对这个地方的认可度是非常高的。 保利这次也是第二次重仓武昌核心，看得出来，保利非常看好武昌内环的长期价值，楼面价破两万，意味着未来这里啊，大概率做高端的改善型产品，未来入市价格大概率会破四万以上吧。 那这块利益处啊，基本坐实了武汉楼市的底层逻辑，内环的核心，顶级书包、低密住宅，永远是房企和买房人增强的香饽饽，接下来武昌改善的市场价格又要被重新拉高了，你怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。
