黑山不动产攻略

咱黑山农村有房的老乡们啊，可得支棱起来，听我说，是不是现在手里还攥着老房照呢？那可不行啊， 全国都要求换农村房屋不动产权证，二零二七年前必须全办完。不少地方啊，早都弄利索了。这事啊，咱可不能马虎。这不动产权证，说白了就是把老房照和宅基地使用证合二为一了。记住了，宅基地咱只有使用权， 房子要是没了，这宅基地可就不归咱了。这点啊，千万别含糊。办这证啊，也有规矩，得是本村村民还得符合一户一宅，农村非集体成员的老乡大多办不了， 就部分地区只有村集体经济组织成员能办。要是你农转非了，但农村还有房子，想留着， 赶紧去问问当地能不能办。办不了的话，得把户口迁回本村，不然光有老房照不算数，房子产权压根落不到你头上。还有啊，房照不是自己名的，别着急过户，等统一办完不动产权证再弄，省得白跑一趟瞎忙活。 这证啊，关系到咱房子的正经产权。农村有房的老乡啊，可别不当回事，赶紧打听咱当地的办理政策，别耽误了咱黑山农村户口的老铁呀，你家不动产权证都办没？我是黑山辣妹，带你了解咱黑山的大事小事，新鲜事。

有房贷的家人们注意了，房贷现在开始申请退钱了，你每个月交的个税里可能就藏着一笔意外退税款有人每年多退上千块，不是谣言，不是套路，是国家给的合法退税福利。 但很多人啊，压根不知道！其实操作很简单，但细节容易错错过今年就要再等一年了！现在手把手教你退税攻略！ 第一步，打开个人所得税 app 首页找专项附加扣除，填报点住房贷款利息。第二步，最关键的一步，填对产权信息，有房产证，选不动产权证，没下证，选买卖合同或预售合同， 地址必须和房产证合同上一字不差。证件号填不动产权第多少号，别写成单元门牌号了。 第三步，贷款信息别乱选。商业贷、公积金贷、组合贷，根据实际情况选重点，如果商贷已还完，只剩公积金贷款，必须退回选公积金贷款， 否则审核会卡住。第四步，贷款细节这样填合同编号，找贷款合同右上角字母加数字组合贷款日期可通过当地公积金小程序查。 第五步，扣除比例选百分百申报方式，可试算对比选扣缴义务人申报或年度自行申报，哪个退的多咱就选哪个。第六步，上传合同关键页照片提交后耐心等待审核退税款直接打到银行卡。 记住了，每年只能填报一次，截止到十二月三十一号。操作这几步，可能多领几千块，相当于房贷减付红包了，转发给家人朋友，别让咱该拿的钱白白溜走了！关注我，想尽办法教给你！

自建房有不动产权证，这边还是首封，那怎么最高性价比拿到这套房子会有哪些费用呢？这也是咱们一个小伙伴的问题，今天呢，就这条视频讲一下 自建房的法拍，到底该怎么看，怎么算，怎么来避坑。首先我们先知道就是自建房和商品房的法拍逻辑是不一样的，因为商品房他是开发商建的，土地性质是土壤，产权清晰，交易的流程会更加的成熟。 但是自建房它是不一样的，哪怕是有房本，但它的土地性质可能是三种情况中的一种。第一种就是宅基地上的自建房，土地是集体的，那法律规定只能是在本村集体内啊，内部流转，如果说你是村外人，你拍下来可能过不了户，或者是办了证也不能自由交易。 那第二种就是国有划拨土地上的自建房，这种可以交易，但是你要补交这个土地创新，这笔钱是多少？各个地方的标准也是不一样的，少赚几万，多赚几十万。第三种就是国有出让土地的这个自建房，这个是和商品房是一样的，正常交易，没什么特殊的限制。 所以自建房能不能拍拍下来多少钱，关键不在于房子的本身，在于你脚下的。那咱小伙伴就说了，怎么最高性价比拿到这套房子呢？呃，其实这里说一句实在话哈，就是法拍房没有捷径，价高者得它是铁律。 但是性价比不是指拍下来之后这个价格，而是你拍下来之后没有冒出你想不到的费用，这个才是性价比高的。 那自建房可能涉及的费用比商品房要多几强？第一个就是土地出让金，如果说土地是划拨，你拍下来要补交这笔钱，那这个金额取决于当地的政策和土地面积。第二就是过户的税费， 因为自建房的原始成本它很难核实的，原业主当年花多少钱建的你查不到。那税局应该怎么收税呢？肯定是按照核定征收，也有可能是按评估价收，这笔账你参拍之前要算清楚。第三个就是能不能过户的问题，如果说是宅基地，那村外人拍下来之后可能过不了户，哪怕有证也是废纸一张。 所以呢，参拍之前先把这套房子的土地性质搞清楚，宅基地是划拨地还是出让地，性质不同，能不能买，要交多少钱，这完全是不一样的，你搞清楚之后再算算账， 土地出让金要不要交税费大概是多少，这些都不是猜的，是要算的，你算清楚了才知道性价比到底高不高了。那自建法拍房不是说不能买，是要比商品房多留几个心眼，土地性质决定一切， 他告诉你这套房子到底值不值得拍，事先算清楚账才是最高的性价比，你说是不是这个理呢？说你正在看某套房子，拿不准他是哪一种自建房，算不清里面可能有多少费用。 评论区留言，我们一起分析交流，想了解更多的法拍房知识也可以关注我，一个自讲实操的法拍博主。那有问题评论区里请留言，这期就和大家分享，这里我们下期再见！

房主把他的房产证给你了，你会看吗？你不会只看什么基础信息，人名、位置、房号就完事了吧？房产证有非常非常多的重要信息，你必须要会看。 哎呀，一条视频一分钟教会你怎么看房产证，怎么才能不被坑来。现在房产证统一啊，红色的大红本叫做不动产证书啊，这个证书是在一八年之后统一的啊。好，我们翻开第一页，第一页呢会有房维码， 会有水印，那第一页整个第一页的重要信息是什么？只有这个时间啊，在这里，这个时间是显示这个房产证的下证时间， 如果这个下证时间没有满两年，那你就问他了，你的契税发票缴纳有没有超过两年？如果都没满两年，那 ok。 房主想卖这个房子需要交额外的增值税， 增值税之前是百分之五点三，现在呢？改了，变成百分之三点三了，降了，但是三点三也不少啊，一百万的房子要交三万多块钱的增值税，很高了，他会不会加到房子的总价里面呢？应该会吧。然后问完了之后，哎，翻开来正式的正业， 正业的主要内容就有很多了，比如说我们从头到尾啊，一个一个看第一个权利人，哎，这个权利人是一个人还是两个人？如果是一个人，那你要问他了， 这个房子啊，是婚前财产还是婚后财产？如果是婚后财产，写一个人的名字也是双方共有财产， 他想卖这个房子就得双方都同意卖才可以，以免后面有纠纷啊。如果他是婚前一个人，那 ok， 没问题。然后再往下什么共有情况啊？坐落位置啊。呃，这些核对一下就行了。 不动产单元号。这个单元号咱也不懂啊，没有必要就是一个代码，没有必要看啊，再往下类型啊。土地性质，权力性质这一块就很重要了。这一块是出让地还是划拨地？ 那关系到啥呢？如果是出让地， ok， 正常交易，正常买卖，没关系。那如果是划拨地呢？划拨地在交易的过程中需要缴纳土地出让金，变成出让地才可以正常的买卖买卖。哎，那这个土地出让金又是一笔税钱，谁来出？ 会不会加到房子的总价里边？又是一笔不交不小的钱啊。那出多少呢？各地土地出让金收取都不一样，有的城市多， 有的城市少，百分之一，百分之三，百分之五的多少的都有啊。然后再往下土地用途，哎， 这个用途就很重要了，是住宅性质还是商业性质还是综合用地？有的是城镇住宅对吧？住宅有这两个字样，那他就是七十年大产权的住宅，然后再往下面积，总占地是多少？ 哎。总占地大还是小？然后后面房屋建筑面积，哎，这个就重要了啊，你买的时候是建筑面积多少？和你签约时候建筑面积一不一样，不要相差太大，你相差个零点零几。 ok 的， 没问题的。如果相差个一平两平甚至更多平，那就不行了， 你就要问清楚了，然后再往下使用年限，哎，使用年限后面的年限减去前面的年限等于七十。 那 ok， 七十年大产权的对不对？那有的地方不满七十的甚至不是整数的，六十多年，六十三年，六十四年，五十四年的都有，这个很正常啊。很正常，老房子老土地经常出现这种情况，但是新房子新土地基本上都是七十年凑整的，然后再往下 其他权利这一大块啊，咱也不懂。然后分摊面积，建筑面积， 建筑结构，第几层，甚至是竣工时间都写在上面了，这些简单看一下就 ok 了。那你以为这就完事了吗？没有，还有右半夜也很重要。右半夜通常情况下啊，是空白的，啥也不写， 但是如果他写了这个复记啊，右半夜复记，如果他写了，那么会显示这个房子的情况。很多情况啊，比如说这个房子的 由来怎么来的？房主是通过买卖、继承、赠予还是法拍、裁决等等，这些由来分别代表了不同的情况。那比如说 买卖 ok， 他 从别人那买的 ok？ 没问题啊，赠予呢？继承呢？将来过户的时候很有可能会有额外的 赠予税，继承税对吧？听说过继承税吧，这些税交易的时候谁来出啊？正常情况下是房主来出的，但是会不会加到你身上啊， 你都要考虑清楚啊。然后更重要的裁决，法院裁决啊。法院裁决就分多种情况了，如果是法拍房，也会写法院裁决，甚至是直接写法拍所得。那法拍房你就要查一下法拍的价格了，这个房子卖给你一百万， 法拍的时候六十万就拍下来了，是不是赚了？你这么大的差价怎么办？你就说一百万不行啊，你六十万拍的，我让你赚对吧？赚个三万五万，十万八万得了，别赚那么多，是不是 多砍一点价格？那怎么查是不是法拍房呢？很简单呢，这不是有编号吗？对吧？这些编号，把这些编号输入百度里边搜一下，或者是各种法拍的网站，官方的法拍网站，淘宝的等等之类的啊，都是有法拍网站的，其实没几个 法拍网，然后搜一下就能搜到这个房子，如果搜不到，那证明他不是法拍房，很有可能是夫妻闹离婚，法拍裁决给一方了，对不对？这个就不太影响了，但是也要问清楚。 还有如果这个房子有抵押情况的话，甚至也会写在上面，比如说贷款买房抵押到银行了，对不对？也会写到上面，没问题的。这些看完了，这两页非常重要啊，看完了之后再翻一页，后面是什么？分户图和中地图啊，两个图， 这两个图跟他们就没有太直接的联系了，没必要看了啊。比如说户型图，你瞧一眼就可以了，这个图是官方出的啊，官方非常有用。然后房产证就这些内容， 学会了没？如果你说阿阳我不会买房，第一次买房不会看证，不会看产证，什么都不懂，你可以加入阿阳的专属会员，我帮你把关买房的每一步，全国范围内所有城市。

今天我们申请房贷退税了，国家政策越来越好，房贷能申请退钱了。从三月一号开始到六月三十号结束，少则几千，多则几万。操作步骤很简单，第一步，打开你的个税 app， 找到专项附加扣除，点击我要填报，选择住房贷款利息，进入申报页面，然后按要求填好自己 的信息。房产信息中选择你持有的证明，有不动产就选不动产权， 注意，填写房产证编号时别填写错了，房产证编号在房产证上最上方有一串不动产权编号。如果没有不 动产权的就选房屋买卖合同，如果是期房的，就选择房屋预售合同编号就在合同右上角。 上传完资料后，选择百分百的扣除比例。申报方式，选择退的最多的那一种。操作完之后，等待审核通过后，钱就到账了。一年只有一次申报机会，符合条件的小伙伴赶紧去申请试试。

买房子啊，你连这个房产证都不会看，你还买个什么房子啊？你不被坑谁被坑啊？来我教咱们怎么看房产证，咱们看一下这个房产证上面这个可以反光的，这个是个真的房产证。 咱们先看一下，这里有个不动产权证，有这几个字，下边有一个防伪，这个防伪也可以反光的， 这个有个二维码，咱们看一下这个二维码用手机的微信可以扫他，扫他就能够显示出来咱们这个房产证这一页的这个信息，还有这个中地图，还有这个房子的平面图，这个地方咱们重点看一下啊，就是这个日期， 这个日期呢就是这本房产证他办理的时间，这个时间如果满了两年的话，那咱们就可以少交五点三的增， 如果这个时间满了两年的话，那我们就可以少交现在是三个点的这个增值税，如果这个没有满，那咱们就要看他的契税发票，如果契税发票上面满了两年呢，也可以省这个百分之三的这个增值税。 看这一本房产证上边呢，他是钱，这是贵州的二零二四年办的，这里呢是他的办理这个房产证，他地址的这个是属于哪个区的，这里呢还有一排 他的数字，这一排呢就是他的身份证号，就是这一本房产证的证号。如果咱们想查一下学位有没有被占用呢，就可以把这一排号输入我们教育局的那个系统里边来查。他 上面呢咱看一下这个是共有情况，这个呢是单独所有的，如果是共同所有的话，那就需要这个卖家呀，共有这上面的名字的人都要来，我们才能给他交定金，办理房产证过户的时候也要双方都要来才能够办理生效。 下边呢咱们看一下，重点看一下这个权利性质，这个地方呢他是出让的，这出让的话呢， 咱们就不需要补交任何费用了，直接就可以进行买卖了。如果这里是划拨的呢，咱们就需要补交这个土地出让金，这各地土地出让金呢，他都是不一样的啊，这个也不是一笔小数目啊，咱们这个地方一定要看好了， 下一个就是用途，如果咱们需要买住宅，那这里一定是住宅的，住宅的税费比较低，如果是商业的话，那税费要高上好几倍。咱们以后居住啊，这个物业费啊，水费啊，电费啊 啊，这个还有燃气费啊，他都是商用的，所以入住以后啊成本比较高，并且咱们买卖也比较困难，因为这个税费比较高嘛，还有呢就是不能办理入户，还有呢就是孩子不能上学，就是没有学位。 下边咱看一下这个面积，这里呢有一个房屋的建筑面积，这个是九十二平方的啊，以后咱们交税啊，都是按照这个面积来交税的，包括咱们的物业管理费。 下边咱看一下它的使用期限啊，这个是二零一二年拿的地，二零八二年 到期，七十年的大产权。但是咱们这里咱们看一下啊，它可不是咱们买房子那一天开始算的，这个房子是二零一七年买的， 二零一九年交的房，二零二四年办的房产证，这个日期是房开商拿地那一天开始算起的。下边咱们看一下其他的状况啊，这个房子的砖有面积，他的套内面积啊就是七十八平方，他的分摊 这个房子他的建筑面积呢是七十八平方，他的分摊面积呢是十四平方，这个咱们现在也要注意啊，因为咱们以后的新房啊，这个套内面积和建筑面积基本上都能达到百分之百了，这个还有 他的实际使用面积比他的建筑面积要少了十四点七九平方，这里呢是他的房屋的总层高，还有所在的层高，这个是一楼的，这一套房子是一楼带花园的，还是比较抢手的啊，咱们再看一下这个府邸这面， 一般情况下这个房子呢他腹肌面呢，他都是空白的，因为这个房子是全款的一手房，所以这里是空白的。如果这个房子有抵押呢，这里就有一个抵押登记，如果解押的呢，这会还有一个解押的，一个登记会盖一个章 啊，所以呢咱们如果发现这个房子的这里有登记的话，这里有盖章，一抵押的话，咱们还要让他把这个房子反 如果这里头如果咱们看到的房产证这里有一个抵押的话，咱们也不用担心，这个房子还可以正常的交易，但是呢咱们需要注意一点啊，就是需要他卖家把这个 贷款结清以后，这里盖了那个已结清章以后，我们才能够进行正常的交易，这一点咱们一定要注意啊。还有就是如果这夫妻栏上写的是赠予或者继承的话，要交高额的个人所得税，这一点咱们一定要清楚， 如果遇上这样的情况，一定要跟他谈好了，谁交这个个人所得税，这个账都算清楚了，如果他同意了，我们再给他谈这个房子，还有这个增值税，咱们看一下啊，这个土地出让金，如果这里是划拨的，咱也要先跟他谈好了， 叫他他交这个土地出让金，还是我们交这个土地出让金，如果他让我们交，我们一定要给他算清楚了需要交多少，还要给他把这个房价给他算到房价里边，不要把这个亏啊让我们吃了啊。还有这个住宅 最主要的一点就是这个增值税，现在我们征的最大的就是这个时间的办证时间，如果他没有满两年，咱们一定要小心了 买房子啊，咱们把这个房产证学会看了，那一咱不会少踩坑，第二呢咱少出钱， 最起码咱们在税收上面呢，也能把它算的明明白白的，清清楚楚，以后咱们再跟他谈价，这样咱们心里有底了呀，咱们到底要准备多少钱才不容易踩坑？

经常有人问我，为什么同样做房产，你总能看的比别人远一点？其实不是我有多厉害，是我完整的经历了房地产这二十多年的整个周期。 很多人不知道，我们现在熟悉的商品房市场，其实是从九八年房改之后才真正开始的。 从那以后，房地产一路发展，也慢慢分出了好几个完全不同的时代。一、黄金时代，一九九八到二零二一， 城镇化加速，人口红利爆发，市场稳固发展，闭眼买房都能赚，中介也好做，是行业最辉煌的增量时代。二、 白银时代，二零一一至二零二一增速放缓，市场逐渐规范，同改，货币化带来最后一波高峰，市场从普涨走向分化，拼专业、拼服务。 三、黑铁时代，二零二二至今，行业回归平稳，理性住房回归居住本身，市场逐步去泡沫，回归居住属性，进入纯量房为为主的深度调整期。 我从二零二零年进入房地产行业至今，从业十六年，在长寿深耕房产十二年，刚好经历了黄金时代的尾声，完整的白银时代，一直走到现在的黑铁时代。最近坚持日更 持续输出内容，也得到了我身边很多朋友、客户、业主的肯定，大家也愿意继续看下去，多了解一些房产相关的实用内容，让买卖心里更有底， 也能对照自己的企业经营思路，更好的理解商业背后的底层逻辑。不过这份认可也让我多了一些焦虑， 我常常会在深夜里问自己，我到底能不能一直这样保持高认知、讲干货？讲实话，我的知识储备、阅历和眼界够不够我支撑？够不够支撑我一直这样持续输出下去， 但在心里，我又给自己一份绝对的笃定，我相信我一定可以， 哪怕现在积累还不够，只要我保持空杯心态，不断学习，不断沉淀，始终贴近市场，敬畏客户，坚持自我迭代，我就一定能把这份相信变成实实在在的能力。 时代在变，市场在变，但专业和真诚永远不会过时。我是三天负责人，一个实实在在做事在长寿奋斗了十二年的渝北人，我们下期见！

今天我申请房贷退税了，国家政策越来越好，房贷能申请退钱了，少则几千，多则几万。操作步骤很简单，第一步，打开你的个税 app， 找到专项附加扣除，点击我要填报，选择住房贷款利息， 进入申报页面，然后按要求填写好自己的信息。房产信息中选择你持有的证明，有房产证明的选房产证明， 有不动产权就选不动产权证。注意，填写房产证编号时别填写错了，房产证编号在房产证上最上方有一串不动产权编号。如果没有不动产权证的，就选择房屋买卖合同，如果是期房的， 就选择房屋预售合同编号就在合同右上角。上传完资料后，选择百分之一百的扣除比例。 申报方式，选择退的最多的那一种。操作完之后，等待审核通过后，钱就到账了。一年只有一次申报机会，符合条件的小伙伴赶紧去申请试试。

有房贷的注意了！三月一号起又能领钱了！只要你是首套房还在正常还月供，每个月就能享受一千元的个税专项附加扣除， 最长能扣二十年，算下来最高能省二十四万。还没办理的抓紧去办，早申请早拿钱！今天一条视频，把操作步骤加避坑细节一次性讲清楚，建议点赞、收藏、转发，让家人朋友一起领这笔钱！ 第一步，打开个人的所得税 app， 直接进入专项附加扣除板块。第二步，选择住房贷款利息，开始申报房贷退税。 第三步，认真填好个人的信息。产权证明按实际选，有房产证的选不动产权证，没房产证的选房屋买卖合同、期房，选房屋预售合同，房屋地址一字不差，跟证件合同保持一致，错一个字都可能审核会失败。 房产证编号，填证件最上方的不动产权证 d 开头的号码，别填单元号、门牌号。 第四步，按你的实际情况选择对应的贷款方式。第五步，填写贷款详情，贷款合同编号看合同右上角的字母加数字。组合贷的放款日期可在当地的政务小程序公积金里查询。 重点提醒组合贷，如果商贷已提前还清，只剩公积金贷款，不能再选组合贷，要退回上一步，改成公积金贷款，按提示把合同证件的关键页拍清楚，上传点下一步。 第六步，扣除比例直接选百分之百。第七步，申报方式，选年度自行申报，全部填完后，在三月一号到六月三十号回到个税 app 首页点综合所得年度汇总，系统会自动算出退税的金额， 核对无物，提早等着审核通过钱到账就行。现在开销这么大，赚钱不容易，这笔房贷能实实在在的减轻压力，有首套房贷的千万别错过了， 赶紧按照步骤去申报，看看你能退多少钱！转发给还在还房贷的亲戚朋友，别让他们吃亏。关注我，每天分享实用的省钱小技巧！

想在房产证上加名字，其实操作很简单，带上身份证、结婚证、房产证，去不动产登记中心填个申请表就行，费用也不高，工本费加印花税就搞定了。 具体流程可以咨询当地房管局，每个地方可能有点小差别，记得点赞关注哦！

异地卖房过户委托公证，二零二六最新办理攻略，不卖官司，直接说重点！二零二六年，人在外地，房在老家，想卖房过户没办法亲自来回跑，想委托亲朋好友代办，不知道怎么搞？ 无需担心，现在异地也能办房产委托公证，超方便！保懂这几点，全程几分钟就能搞定，少走冤枉路！ 卖房过户所需要的资料不用带一堆乱七八糟的，核心就这几样，一、委托人的身份证、户口本、结婚证或离婚证。二、房产证或不动产权证。三、售托人的身份证办理方式，线上视频办理异地档首选 找到快政云，点击委托公证，选择卖房过户，上传准备好材料的照片。接下来跟公证员在线视频签字，确认委托意愿，当天就能出电子版公证书 纸板邮寄至你手中。选对办理方式，全程轻松搞定，再也不用为房产手续来回跑了。

你连房产证都不会看，不坑你坑谁？我敢说，百分之九十的人买房只看面积、名字和地址，其他一概不管。今天这条视频，把房本里的所有坑一次性讲透， 一定要点赞、转发、收藏，发给你身边正要买房的朋友。老板的房产证，分房产证和土地证，现在早就双证合一，统一叫不动产权证，很多人拿到证翻都不翻，直接收起来，这是最危险的。 第一页你一定要看契税日期，只要契税缴纳不满两年，交易就会产生增值税， 这笔钱不是小数目，你别听业主说，他来承担。真正到过户的时候，百分之九十九的业主都会把这笔钱加到房价里，最后还是你买单。第二页重点看权利人， 写一个人，两个人还是三个人，只要有一个人不同意，不到场，不配合，你这房子就过不了户。 别听口头承诺，也别信什么我家人都同意，过户当天必须全部到场，实在来不了，必须有正规的委托公证书，少一样都不行。再看权力性质，写的是出让还是划拨， 出让可以正常买卖，不用多交钱。如果是划拨，你就要交土地出让金，一类地、二类地、三类地，价格都不一样，这笔钱很容易被忽略，最后全是你掏。旁边如果写市场化商品房，那就是正常新房。 接下来看土地用途，住宅用地七十年，商业四十年，综合五十年。很多人以为产权是从交房算起，大错特错。 产权是从开发商拿地那天开始算的，有些地方开发商拿地十几年才动工，你住进去产权已经少了十几年，等你再想卖，别人一看年限直接压你价！最后一页一定要看备注栏，这里如果不是空白，就要高度警惕， 法拍、继承、赠予都会写在上面。这类房子交易风险极高，还有抵押记录，如果房子还在抵押没解押之前绝对不能交钱，不能签合同！ 记住，交钱签合同打款之前必须看到房产证原件，拍照核对，一条一条对照。关注我，下期教你更多别人不会告诉你的买房干货！

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