庄河什么时候城中村改造

呃，看没看今天新闻，大连发布了一条重磅新闻哈，呃，可以拿我给弄上来给大家看一下哈， 前两天有人在这跟我犟哎，成都村改造跟大连有什么关系？大连属于特大城市吗？好多人在这跟我犟哈，我说咱拭目以待，咱走着瞧哈，今天的新闻看着了吧， 辽宁省发布的推进沈阳大连城村村改造，建立城村村改造项目储备库和项目清单，落实土地、财税、金融等各项知识政策，力争二零二三年底启动 一批项目，并且指导其他城市改开展技术目的、项目谋划等前期准备工作。 现在大家看这顶上第七条看没看零三年年底这一段时间，最近一段时间都哪地方传出来，有可能有可能要出现这个问题了啊？就是要城村改造干井指文体界南平房板块，然后呢？ 南冠陵西洼平房板块，然后呢？就是葛镇铺小学两侧的平房， 有可能在第一批，不知道是全能进行还是有一块地能进行完，大家祈祷吧，我感觉一起进行这个财力不一定够，但是就城村改造有大连这个事，现在大家没有没有什么意义了吧？ 我前两天发视频在直播间讲这个事呢，看多少人在这骂我了，多少人在这说我，哎，拿个鸡毛当令箭，有点事就怎么怎么样，有点事就怎么样，今天是官方发布消息了， 这一点没问题了吧？大连拜说是一线、二线、三线，大连是特大城市，这个字没有异议了吧？大家就是常住人口，常住人口 超过五百万的城市被称为特大城市，这个事没有没有问题了吧？对不对？剩下的就是干景区平房的房主们，就是，就尤其是刚才我数这三个板块，大家祈祷一下，看谁能先。

这个最近好多朋友都问，在特大型城市搞城村改造，到底有哪些商机？对我们生活有啥影响？那今天我们就讲讲这个话题，中国的城市不都在烙大饼吗？城农村的，以前比如北京只有二环，没有三环， 这个三环以外都是农村。但是这个盖修的过程当中呢，有的村就被城市给包进来了，这包进来之后呢？他们原来的宅基地吧，还是宅基地，但有些四大乱建这部分呢，就变成了城中村，可以对外出租的。那这里面是没有产权的一个概念的， 说这个是这村资产还是个人资产，还是国家的这个房产没有，国家也没给你发证，但是你这位置已经变成什么了？这个城里面的房子了，但是啥房产证都没有，但是你可以对外出租了。所以大城市为什么多呢？因为大城市这两年烙大饼越烙越大，像北京的 落到七环了，外地打工的人呢，一般都是到这这房租特别便宜，因为他这房子没有产权，他建造成本极低，就砖头瓦块的成本，没有拿地的成本，所以他出租也特别便宜。所以城市里面低端打工的人群，或者大学生新毕业不住地下室，就在城中村，就这俩选择， 就这次呢？国家说在特大型城市搞城村村改造，这事只是一个大问题，到底这城村改造是吧？会不像以前，比如说我们搞传统拆迁， 给你或者现金补偿，或者给你房子补偿。像以前的棚户区改造是什么概念呢？是原来住那些危房， 比如像我们大庆有干达磊那些都是现搭的棚，临时的棚子，结果一临时住好几十年。但现在国家政府这块呢，有钱，好多城头公司负责棚户区改造，改造的时候呢，给的是你货币安置，棚子给你算钱， 平米给你几千块或者甚至上万块，给你钱之后呢，不用就地安置，你可以拿这钱爱上那买买买房子。因为一般这棚户区的位置还不错，他得就地在盖楼，这个地方的房价还能很贵， 所以给你原来的钱了，那你必然要买房，你不可能拿着钱不买房，你或者买这块新盖的房子，也可能买远郊区的房子。所以棚户改造呢，在二一零六年 达到一个高潮吧。所以本来中国房地产二零六年已经就差不多了，但是这个棚户区改造给的现金，但如果是啥呢？给他置换房子，那这块其实就刺激不起来消费，这是现金补偿，所以导致老百姓有钱了，有钱，这样买房子就可以多元化去买。 所以这次呢，特大型城市的所谓这个城中村改造，城中村改造里面的它的产权到底怎么来界定？专门把它都定为小产权房 拆的时候给不给一定补偿？如果能给一定补偿，那对原有的人呢，是有有保护的。但对未来投资，谁参与投资？因为当年朋友去改造，很多开发商啊，都愿意什么呢？去做这个项目，因为这个项目不愁卖，也就说你把这房子盖完之后，房子已经被这些原来的用户给定了， 也就是没有销售的概念，你只要把拆来干了就干工程的概念，就能挣钱，不像在市场拿地还得招牌挂，拿地之后呢，还得自己打广告找客户，万一找不来呢，资金链就断了。所以当时朋友去改造，很多开发商打破脑袋去干这个事， 但今天如果是在做这个事，开发商还敢不敢干了？因为这里面到底谁出钱？第一，原来特大这型城市，这里面的原来城农村，这个产权到底借不借定？如果全是定义成四大乱建， 那拆了，那国家原则上一分钱不给补偿。那第二件事就考虑如果是啥呢？有了新的投资人，这个事啊，不一定补偿，那也能促进他们手里有钱了。现在北京原来我们的大山里面专门有一层楼，保险公司在这成立个部门，叫拆迁办公室， 专门盯着拆迁户，有钱的时候让他们买保险。但今天这个部门早就没了，因为北京拆迁户已经把钱祸害的差不多了，这几年北京已经不拆了，所以这个群体已经消失了，拆二代没了。所以今天如果再做这些城农村改造，还会不会出现新的拆二代了？ 如果能出现拆二代，那他又是一种新的消费力量，就是这波钱给不给，如果这波钱给钱，这是一种消费上的刺激。那第二种，开发商，那谁来开发他？因为开发他的拿地成本相对比较便宜，所以在这一块 话来说呢，也是有积德利益的。在这个房子拆的时候，已经确定好了这房子以后给谁销售，很确定，也就是中间你垫点过桥资金，而且过桥的过程还能有银行贷款， 所以干这件事的风险也极低，那很多民间资本和开发商的钱又会扎堆进入这个里面来，这也是啥呢？对投资的一种拉动。 第三块最现实的啥呢？对建材装修行业特别利好。那卖建材这两年特别烦，恒大事件，把很多建材商给坑进去了，恒大欠了很重要的钱，建材商的钱，建筑商的钱， 都是赊欠的，因为他很多房子需要什么呢？做好装修才能交房。这个叫什么？精装房，不叫毛坯房，就精装房的过程中，建筑成本占一半，装修成本占一半，装修占比例很高，有的意思装修一平米能达到五千到八千，所以说有的时候 赶上拿地成本了，这样就导致很多材料商的钱被被欠了。那第四个就是啥呢？装修商疫情之后啊，很多老百姓没钱，因为最近我接触很多装修公司，老板跟我诉苦，说今年接整装的活太少了，大多都是局部改造，厨房了，卫生间改造你不接这活一个都没有，大活没了，有老百姓没钱， 整装成本太高。所以如果是城农村改造这件事，那基本又是新的整装了，得从头来。所以这块对装修公司是个利好，所以装修上市公司好几家，我看都快活不下去了，财报极差。 这两年可以看出来，整个房地产不好之后，他的配套产业都不好，所以你看一二三四，如果是对特大城市的成都村改造，如果能按照我刚才的设想来完成，有四拨人会受益，那整个对内需在拉动，还有对投资 资的拉动都会立竿见影。那好多朋友会对房价没有拉动啊，就是觉得对房价拉动不是很明显，因为这波人他主要对象是啥呢？还都是些低收入的人，他都是以租房子为主，他不是买房子，并不是你盖完这房子说要卖给他， 那更多这帮人还是相当于干完了以后还是长租公寓这样的形式出现。所以这一块也是啥呢？国家要降低啊，低收入的人在城市里面的一个生存成本，提高他生存质量，所以这种大多数城村改造的房子， 更多还是以常租的形式租给消费者，所以并不是说卖给消费者，你卖给消费者相当于啥呢？有更多房子入市了， 入市的话你看原来还有那什么呢？两线房没卖掉呢，你再整出这个新的城中村的房子，那房地产的供应就会过量了，只有啥长租这种房子跟现有卖房子他不冲突，反而能拉动建材还有装修这些产业，这应该是整个对经济是利好的。

当我看到最新出台的城中村改造意见的时候，我第一时间意识到，很有可能绝大多数的城市在未来都将停止扩张城镇化到此为止，我们的思路将会从发展城市规模转化为全力打造核心强城， 由此衍生出来与我们每个人息息相关的房产价值、个人发展、商业机会等等等等，其底层逻辑都将发生翻天覆地的变化。 同时，这背后还隐藏着更深入的风向转变，这个我们后面再说。当然，以下的内容不构成任何建议，也不作为任何的解读，仅代表我个人的理解。我看到很多人将这次的城中村改造解读成新一轮的棚改， 这种观点从根本上就是错误的，因为城中村改造和棚改是有明确区别定义的。我们先说一下到 底什么叫做棚改。二零一三年七月四日发布的关于加快棚户区改造工作的意见中明确定义了棚改，是指对城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区、棚户区、国有垦区、危房， 以改善群众住房条件作为出发点和落脚点的改造。也就是说，棚改仅涉及住宅和基础配套设施，基本不涉及工商业。 而城中村改造的概念则源自于城市更新，最早是在二零零九年深圳市颁布的深圳市城市更新办法中提出的，其中明确了城市更新的基本框架和概念。 城市更新是指有符合办法规定的主体，对特定城市建城区，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等， 根据城市规划进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，也就是说城中村改造是城市更新的一部分，并且是包含了工商业的， 甚至是可以改变其功能性质的改造。从这里我们就可以看出，和简单的为了改善居住环境而进行的棚改不同，城中村改造更像是为了深度挖掘城市价值而进行的一场外科手术， 也正是为了让这些超大特大城市的价值被更好的挖掘，所以我们看不到以往的货币化手段，而更倾向于用更市场化的手段。 学文说的很明确，叫做充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，并且为了能 能够让这些超大特大城市更长远的发展，不惜牺牲短期效率，按照成熟一个、推进一个、实施一项做成一项的标准去推动， 简单一句话就是慢工出细活。由此我们可以看出，这次的城中村改造并不是很多人所谓的接水放水，而是实打实的去发展这些超大特大城市，这就是我前面所说的打造核心强城。那么为什么说其他城市的扩张之路要暂停了呢？ 这个并不难理解，任何一个社会的城市化之路，必然与工业化和人口增量息息相关。当前我们的情况我想所有人都是了解的， 绝大多数的城市都面临着土地城市化快过人口城市化的问题，而在这种背景下，所有的城建投资其收益率都是低下的，甚至是负数。并且由于现实资源 和城市区位等因素，很多城市的发展潜力已经达到了平静，盲目进行新城建设，工业园区建设已经失去了意义。很多城市的基本诉求，通过建设统一大市场，畅通国内大循环，就可以实现资源的有效配置，甚至都不用通过强力手段， 单是依靠金融资本天然幕墙的属性，自然而然的就会抛弃收益率低下的城市，转向超大特大的核心强城，与其逆流而上，顺水推舟才是聪明选择。 那么根据以上的判断，我想所有人都能得出这样一个结论，名单之上的超大特大城市将会和剩余的几百个城市迅速的拉开差距，但这就完了吗？当然没有。这背后有着更深的意味，那就是地方上的发展风向将会彻底的转变。我们 我们举一个简单的例子，当一个班级的老师对于好学生的评判标准是写了多少练习册的时候，不用怀疑，这个班级的学生都会拼了命的去写练习册，因为谁写的多就代表着谁用心读书。当这个班级的老师将考核的标准变为谁练习册写的工整准确率高， 并且将班级前十名的学生和其他学生分开考核的时候，这个班级的学生会立刻放弃题材战术，转为认真的去解题，并且由于分开考核，后排学生的压力会小很多，这样就形成了一个良性循环。 同样的，随着经济体量达到一定高度，城市发展也会从草莽时代的题海战书转变为精耕细作的素质教育管理者不用再为了扩张而扩张，简单来说，发展方向可能就是与核心强城相距越远的城市， 越会缩控规模，转而发展适合自身的特色产业，从而与核心强城实现分工协作、优势互补、梯度发展的功能格局。那么对于个人来说又有什么影响呢？我们从几个方面来看。第一是所有人都最关心的房地产。 由于超大特大城市的核心地位被明确的确立，倾斜、扶持、资金、人才都会源源不断涌入，整 整个城市的商业价值会被重新的定义。举个例子，原本一个产业在一个省份里有 abc 三个城市可以选择， a 城是核心城市， bc 在以往的时候，可能会通过给予企业极大优惠的方法，将这些产业招引到 bc 两座城市落户， 每一个省份里都有十几个非核心城市，这极大分流了 a 城的竞争力，并且产生了极大的内耗。但是在此以后，随着 思路的转变，这种情况将会慢慢的消失， a 城将会近乎于独揽全部产业资源，在这种背景下， a 城的房价都不用去，就自然而然的就涨起来了。 那么 bc 两成怎么办呢？自求多福呗，特色产业搞得好大家都开心，搞不好就继续坚持。第二是年轻人最关心的就业问题。 随着非核心城市的数控规模降低管理成本就是必然事件，所谓的铁饭碗，当城市失去发展动力的时候，也会变得没有那么香了，但是核心城市的饭碗会变得越来越铁。当然，圈子外的年轻人更应该保持清醒的头脑，如果你从事的行业只有核心强城才有机会， 而在你的小城市里机会渺茫，那么坚持就会是最愚蠢的选择，因为随着城市分工逐渐明晰，你那渺茫的机会可能直接就原地消 消失了。所以对于年轻人来说，选择城市很重要，看懂一个城市的调醒更重要。 很多人都没有意识到，城中村改造看似是一件小事情，其实是一件关乎百年的发展大计，而这背后所透露出来的观念转变，更是决定我们未来命运的关键决策，其中的滋味，各自慢慢品尝吧。

特大城市城中村改造工作已在全国各地陆续启动，大连作为试点城市中的一个，自然也备受关注。城中村改造在近一段时间已经成为炙手可热的话题。十一月三日，甘井子区城中村首次招商推介会召开， 标志着大连城中村改造正式上线。城中村改造能带来什么？首先，可以促进城乡二元结构的改变。例如，城市居民拥有的国有土地上的房屋可以交易， 而农民在集体土地上盖的房屋不能交易，要交易也只能卖给本村村民。在市场经济条件下，同一个物品是否可自由交易，市场估值差异很大，不能同等入市、同权同价，这正是农民 财产性收入低的重要原因。城中村改造将可在制度上改编这种城乡二元结构。其次，对于城市中，特别是主城区中核心区域里无统一规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主， 环境脏乱、人流混杂、治安混乱，基础设施不配套，游离于城市管理体制之外的被阴面进行重塑。同时推动保障性住房建设和供给评级两用公共基础设施建设， 盘活改造各类闲置房产等作用。那么，我们的起步从哪里开始？这是大家最关心的话题。干区、高新、金浦都是我市城中村改造的重点区域。干区城中村改造涉及九个街道五十四个地块，总 户数两万六千一百一十五户，占地面积一千三百二十八点零五八万平方米，建筑面积四百五十二点四三八万平方米。目前，各街道初步划定城中村改造项目五十四个， 计划年底前启动三个具备成熟条件的地块。大连湾、棉花岛、红旗街道、红南小区、阁镇堡街道等已进行重点推介。金浦新区共谋划了一百一十个城中村改造项目，总占地一百二十二点八平方公里，优先推动实施四十个项目。 其中位于红旗街道的红南小区地块，其实对于大家并不陌生，位于保利西山淋雨南侧，项目占地七万一千四百平方米，住户共计一千两百二十一户。项目动迁总建筑面积八万零一百 百八十四点三六平方米，其中红南小区住户八百八十五户，建筑面积六万零九百一十四点三六平方米。龙山别墅区住户三百三十六户，建筑面积一万九千两百七十平方米。 周边地铁、公交、学校等交通配套也相对成熟。此地块规划为住宅区配件商业， 其中涵盖回迁安置房。而城中村改造用途其实并非仅为住宅、产业园、文旅等领域也涵盖其中， 鼓励民间资本参与城中村改造建设中来，对于改造进度和结构多样化都是有正向推动作用的。作为本轮金普城中村改造的起点，先行开工的向应公园片区城中村改造项目，由德泰控股，城建 总投资八点七九亿，其中一级开发建设总投资四点一亿元，占地二十六点九公顷，征地二点七二公顷，涉及居民动迁两百五十二户，企业三家，建设内容包括住宅开发、商业街建设、公园入口改造等。 至此，大连城中村改造步入快车道，有些朋友好奇大连是否会沿用之前试点城市的房票制？个人认为不会，至少短期内不会。 二零二三年五月大柱舰规发二零二三一号刚刚公布明确补偿将在回迁货币化中自由选择。那么未来城中村改造会铺天盖地吗？在先一轮拆迁潮吗？个人觉得也不会。首先，明确鼓励民间资本参与 其中，那么就会有挑肥拣瘦的环节存在。其次，在这个市场背景下，现有一级市场和城中村改造依然要有一个平衡机制出现，不会盲目顾此失彼，所以当年启动的改造项目大概率不会太过集中。 城中村改造，个人觉得未来会和保障性住房结合紧密，特别是一些区位优势并不突出的地块， 一方面可以加速承改效率，另一方面顺势解决了城市加新层购房困难的问题。最后，承改对于房价影响，个人觉得影响不大。 当下市场下要么是具有稀缺资源的房产，相对可以扛价，比如学区和高端改善，虽然价格对于几年前来说已回归平静，但对于动 折打到骨折的成交刚需盘来说还算很抗打。在已经逐步趋于两极分化的市场下，承改很难改变太多格局。承改理性看待就好，它不会让你一夜暴富，也绝不是后市场的救命稻草。