业主自治教程

我们自制，如果要是自制的话，我想写能不能有这可能？不就是打扫卫生，然后打扫楼道的，打扫院里的楼门进门，这个我们就自制，有没有可能性自制？我就说一个问题， 我们收完卫生费需不需要交个人家环卫需不需要垃圾清运？垃圾清运是不是得有人拉到垃圾楼去？谁去拉目前来讲不多。第二个问题，卫生费你是不是要跟人家环卫签合同？谁去签谁是主主体 说在物业管理当中，如果发出了高空坠物以及其他的安全问题，是居民自己承担吗？由法律承担？我还真不知道。还有一个问题，高空您收费了，您从每一个小区您交一笔钱，您交一笔钱，您交一笔钱交给谁？谁收这笔钱？我们楼资是我们 自然就有人管你，你自然有人管你，自然就有人管你。比方说阿姨您很勇敢，您站出来，您说我收钱，您能作为一个主体跟环卫签合同吗？ 自制的概念是你们自己当家做主，并不是号召我们所有的居民自己起来。以后今天你，明天你，后天你自己去搞卫生，那只能是一个志愿服务。如果涉及到了收费，如果涉及到了对外签订合同，他就牵扯到有安全管理的问题和税收的问题。 现代化的物业管理包含了消防安全、水电气热安全、下水排水、人防、系防等项目，这些项目专业性很强，需要技术资质，居民很难自主完成。

小区自治是否可行？怎么去管？今天听北京田老师的见解， 你一旦实行自管，以后会面对两个问题啊，你也成立业委会了啊，你也实施自己自营管理啦啊，那么我看这些案例里头呢，有好多都是用的这样的形式，就是聘用啊，管理人啊，聘用有位管理经验，管理人，你要是不懂的话， 知识不对等，你不知道怎么管啊？第二你就是知道怎么管，你聘用了物理管理人，你专业上不对等 啊，一个说了这个，这一个物业有什么？这个专业对等不对等？您可别说这物业管理的内容啊，里边非常的庞大啊，看你的住宅小区有多大，咱们现代化这个住宅小区一般有这个楼体呀，还有设施设备的维护 管理啊，里边电梯二次供水是吧，几排水啊啊，消防等等一系列东西，设施的维护和保养，日常要有什么样的一个花费要支出多少钱？你保养不保养不保养以后这楼迅速的老化不值钱了 啊，绿化卫生是吧？环境卫生绿化啊，绿植的保养是吧，安全消防啊，车辆的管理是吧，等等等等，包括这个其他的一些维修啊，啊，包括资料的这个，这个保护啊等等。 这些个东西呢体现在日常非常繁杂的一个工作量当中，如果你不懂的话呢，难免呢会有这方面或那方面的遗漏，这个房屋这种东西它还不像别的东西，如果这个方面你有遗漏，养护不及时到位，造成你房屋的老化，你这个房屋，你这个社区整体保值 都是个问题啊，你这个价值可能就会啊大大缩水，那么这个时候呢，你就要聘用一种行的人替你进行监督，就是监督你聘用的这个物业管理人，因为你也不是内行，是吧？这一点非常重要，这是第一个要素，第二个要素，你如果是内行的话 啊，那么你记住你也要会承担一些风险啊，因为你聘用的是职业经理人，那么职业经理人有的就有一个表现好，表现不好或者表现一般啊，你对这个经理人有一个考量，因为你自己相当于一个物业公司啊，这就相当于你内部的一个人事管理了， 所以在这个管理上也存在一定的风险。你要是换人，他不像你聘用一个物业公司啊，你个物业公司说你给我换个人就完了，这个你要是换一个人呢，互相得有一定时间，所以这 个呢也是存在一定的风险。第三一个呢，目前我们啊这个业委会自己聘请 职业经理人进行管理，还面道，你不是法人主体啊，没法对外签合同啊啊，只能请别的公司代持，所以这在经营管理上呢，也有一定的风险，这都要事先的考虑进去。 我们看网上说自管物业，大家都省了好多钱啊，那到底能不能省钱呢？我告诉你这个答案啊，不一定 哎，那那那网络，网络上说都省了很多钱啊，要视具体情况而定，每个项目都不一样啊，我们物业里头有两种支付物业费的手段，对这个物业服务团队，一种呢叫酬金质，一种叫包干制。什么叫包干呢啊？这么多钱给你， 够不够就是他了，剩多剩少全是你的，这叫包干制。酬金制呢，你把所有的物业费的花销上墙，都给我公示你， 你每个月只获得固定的报酬，所以你的报酬多少钱呢？大概在百分之十以内。项目跟项目不一样啊，有的百分之几啊，有的百分之十几，他不一样 啊。那么物业费如果省钱，是哪些地方省呢？如果是包干制的，你把物业公司解聘了，你自己来管啊，看以前是不是用心给你管了。如果他用心给你管了，可能你还不够呢 啊，那也可能呢，如果你碰上一个黑物业，那你可能自己会结余非常多。有这种可能。那么第二种情况说酬金制，那么这种酬金制呢，就不宜 一定省钱了，因为呢，那个钱多多盈利下来的钱，物业公司也拿不走，他只拿他那个固定报酬。那你结余的钱是什么呢？就是每月给物业费的那不到百分之十的 物业费的筹金，那就是物业管理公司的筹金啊，你能省下这一点钱，但是这点钱你确实能保证你比他管的还好吗？ 所以呢，这个自管以后啊，物业一定会盈余，这可不一定啊，这可不一定啊。

业主如何实现自制，这是所有业主都非常关心的问题，我分三次简要说明业主自制的途径和做法。本次讲途径 业主自治法律依据主要是民发点二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及企业附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 这条明确了业主可以自制。明发点二百七十八条，下列事项由业主共同决定，其中有两条， 三、选举业主委员会或者更换业主委员会成员。四、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 这两项要求业主双三分之二乘以参与人员双过半二分之一等于三分之一。这条明确要求决定业主自治必须由业主召开业主大会决定。那么业主大会如何举行呢？ 二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序依照法律法规的规定。 这里我们就要用到建设部业主大会和业主委员会指导规则相关条款，注意他的负责。第六十二条业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会、选举业主委员会的， 可参照执行。本规则第六十三条说，各指导部门具体职责分工按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。所以大家要关注本省、市的关于业务会的相关法规。 最后总结一下，业主实现自制的途径是三步走， 第一步，成立业主大会。第二步，确定管理规约的共有共管事项。 第三，选举处业委会作为常设机构，根据我的顾问经验，建议设立一个业委会的监督或协助机构，以确保日常管理更加规范有序。特别提醒大家要注意一下一个误区， 认为有了业委会，一切事务由业委会决定就行了，这是不对的，共有共管事项还是得召开业主大会才能决定。业委会只是业主大会的执行机构，无权确定业主大会应决定的事项。 欢迎大家在评论区发表意见，谢谢！