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今天我们进行一个我们对房地产行业二零二六年投资策略的这样的一个汇报啊，那么刚才我们汇报的题目也有这个我们的会议的主持人进行了一个播报，那么我们觉得这个是会贯彻二零二六年我们的一个核心的观点啊。 那么在这样的一个行业比较艰难的时刻，还是感谢大家抽出时间来啊，对我们行业进行这样的一个呃，聆听和关注。我们也确实觉得我们这个行业经历了过去比较长周期的调整啊，那么现在似乎已经可以看到慢慢接近于底部了， 那么我们觉得明二零二六到二零二七年将是我们行业非常重要的起稳回升啊，这个触底之年，我们觉得还是需要保持一定的这样的关注的。 那么我们今天的汇报的核心观点呢，主要有三块。那么第一个就是说对于行业我们整体的看法是二零二二年开始，那么房地产行业包括房价进入到一个下行的通道，那么指标回稳仍需这个政策上的加力。 那么第二个呢，是我们也复盘了多个这个海外国家或者是地区的这样的一个案例啊，那么我们最后的结论是，那么房价的止跌回稳呢啊，需要财政和货币政策共同发力，那么而不单单只是说这个受这个人口这一单一要素的影响。 那么现在谈到房价呢，很多人的观点就是觉得人口数据见顶了，那么甚至后续啊，人口的数数据还会继续的恶化啊，那么所以说房房地产基本上到头了， 那么我们也是做了比较多的这样的一个详实的案例复盘，那么我们看到那么在全球整体发达国家都进入到少死化， 那么低生育率的这样的一个大的宏观背景下，那么其实各个国家的房价呢，包括房地产行业呢，却走出了非差异非常大的是一个走势啊，我们觉得人口变量呢， 只是一个超长周期的一个啊，相对比较负面的变量，但是具体到房价本身上还受其他多个因素的影响，它不是一个唯一的决定变量。 那么第三个呢，就是我们对于明年的新房市场的展望，我们觉得好房子会形成品质的代差，未来有望引导改善性需求持续释放啊。 那么这个应该来说好房子这块呢，从二四年底以来，那么自上而下我们现在看到非常多的啊，这个政策和这个探讨等都在好房子这块，那么包括今年我们的，嗯，这个住建部也发布了新的这个住宅规范， 那么这个未来我们相信在这个行业的新房供给上，应该会涌现出越来越多的这个标准更高、品质更好的这样的一个好房子。我们觉得这块呢会对行业的新房的需求呢产生一个啊，一部分增量和拉动啊，我们觉得这个其实是行业未来，这个 呃整个的产业，呃这个盈利改善的一个关键点所在。那么这个是我们的一个一个核心观点，下面呢我们就会分几个部分来进行对我们的观点进行一个汇报。 那么首先看一下第一块，就是二零二二年开始房价进入下行通道，那么我们觉得展望未来两年，呃，行业的止跌回稳仍需要进一步的政策加力。 那么从七十城的同比数据来看，新房和二手房的价格增速走势趋于一致，那么都在二零二二年之后呢，进入到下跌通道， 那么在二零二四年前三季度呢，这个跌幅有扩大的趋势，那么在二四年的四季度以来啊，那么在一系列的止跌回稳的政策支持之下， 那么在今年的呃，从二四年的 q 四到二五年的 q 一， 其实房行业呢，出现了一定的改善，那么房价也出现了这个跌幅收窄的这样的一个良好的迹象，但是呢，从今年的二季度之后啊，那么 随着宏观经济还压力还进一步的加大，那么我们可以看到整个的房价的跌幅呢，又又有 重新走为扩大啊，那么从整个的周期来看，目前新房和二手房同比下跌的区间呢？都超过了四十个月啊，那么应该来说，这是我们呃，从城镇化以来啊，那么到现在为止，我们经历的房地产最长也是最深的一轮调整， 那么假设我们设置二零一一年一月的房价指数为定基一百，那么我们根据统计局的七日城的数据去跟踪每个月的这个房价指数表现，那么我们可以看到，那么二零二五年九月，那么我们的一线、二线和三四线的新房价格指数 分别回落至了二零二一年四月，二零一九年九月，二零一八年十一月的水平啊，那么二手房的话，那么也比较惨烈啊，那么一线城市这样的房产，二手房价格指数已经回落到了二零一九年年末的水平， 二线城市和三四线城市分别降至二零一七年年初的水平，那么根据最近刚刚发布的十月和十一月的这个日程的房价指数，应该来说行业还在进一步的回落啊，那么特别是 十一月的数据，我们可以看到整个的各线城市的降幅呢，还在延续啊，那么其中呢一线城市的降幅还有扩大和抬头的趋势，所以我们觉得目前来看，整体来看行业的止跌回稳压力还是比较大的啊， 那么从行业来看，我们可以看一下整个新房市场的数据啊，那么呃一到九月，那么商品房的销售面积是同比下降百分之五点五，那么到了十一月这个数据已经同比下降这个百分之七点八， 那么降幅进一步扩大，那么这里面呢，一方面是受去年的这个高基数影响，另一方面的话也是确实行业目前整个的经济度和居民配置房地产的意愿都有边际的减弱， 那么从销售金额来看，一到九月是同比下降百分之七点九，那么一到十一月同比的降幅已经到了负十一点一啊，那么应该来说啊，那么这个行业还是处在一个比较低低景气度啊，仍在收缩的这样的一个阶段。 那么这个我们对于未来两年的这个预测呢，我们觉得考虑到房价目前来看还没有实现止跌回本，而且居民的购房信心和意愿都需要进一步的巩固啊，我们对二零零二六年和二七年的销售面积的增速的预测分别是负百分之六和负百分之三啊， 那么对销售金额的预测分别是负百分之八和负百分之五，那么对于未来两年我们觉得新房价格的话，还会有两个点左右的这样的一个下降，那么我们也看了一下我们在市场上的预测啊，我们整体来看我们的预测呢跟呃这个一至预期呢是相对比较接近的。 那我们再看一下整个的这个住房的新开工和竣工，那么一到九月我们的新开工面积同比降幅是百分之十八点九啊，那么到了十一月我们的新开工的降幅是百分之二十点五啊， 那么降幅也是进一步的扩大，那么竣工这块的话，一到九月是同比下降百分之十五点三啊，那么一到十一月竣工是同比下降这个百分之十八啊，那么应该来说相对于我们的销售啊，那么开工和竣工这块啊，回落的幅度就更加的 猛烈一些，那么我们觉得这个可以更好的去刻画我们行业的这样的一个现状。就说从开发商的角度来看，目前处在一个啊，这个资产负债表快速收缩，规模快速收敛的这样的一个阶段啊， 那么我们看到的是不仅仅啊这个对于销售大家相对来说比较谨慎一些， 那么对于未来的再投资的意愿，其实开发商就收缩的更厉害，那么这里的话可以从整个的新开工的这个增速呢就可以看出啊，开发商对于未来的这样的一个看法和他的一个投资的意愿。 那么在前面的这样的一个销售面积的预测之下，我们对于二六到二七年的新开工的面积的预测，同比的降速分别是下降百分之十和下降百分之三啊， 那么我们觉得从这个行业来看的话，开工会优先于这个销售垫底，因为考虑到我们目前的库存也确实体量还比较大， 最近我们的这个今年是刚刚落下的，这个中央经济工作会议也在房地产这一块比较罕见的又提出了啊去库存这三个字啊，那目前库存量比较高企的情况之下，我们觉得开发商的开工意愿会快速的收敛， 那在过去几年我们的开工的话，基本上从峰值的二十二亿平，那么回落到现在的六到七亿平的水平，我们觉得这里面这个这个呃 绿格共济特的改革已经比较充分了，所以我们判断新开工这块的话，预计能够在二零二七年实现一个比较见底啊。 那么考虑到竣工一般之后一开工两到三年，所以我们呃观察到二零二三年和二四年我们的新开工的降幅是比较大的啊，同比分别是负二十点九 和负二十二点五，所以我们对于二零二六年和二零二七年的竣工面积的预测啊，同比下降分别是下降百分之十五和下降百分之二啊， 那么这个是我们对未来两年开工和竣工的这样的一个预测，那么我们整体的判断是行业仍然还会处在进一步的啊，自然负债表收缩的这样的一个过程，那么开工会率先见底， 那么这个是我们对行业的这样的一个判断，那第二部分呢，就是我们做了一些海外啊，国家地区和经济体的这样的一个房地产周期的复盘。那么我们最后的结论是人口因素呢，是一个超长周期的变量， 那么对于房价在中场中期的影响是比较有限的啊，那么我们对比了非常比较多的这样的一个发达国家和地区的房价历史的周期啊，那么我们可以看到房价的下跌周期呢，大多在三年以上。 那么具体到不同的国家和地区呢，其实这个周期的长短呢，有长有短，最短的有两到三年的长的呢，也有长达接近二十年的啊，典型的像日本啊，那日本从九十年代房地产的四川泡沫之后，整个的房价的下跌周期呢，超过了十八年啊。 那么但是呢，我们觉得这个周期呢，就是不同的国家，他的一个国家和地区呢，他的一个呃政治环境、经济环境、社会的对于房地房子的这个看法呢，都不尽相同，所以我们觉得呢， 不能完全照搬啊。但是我们要看到的是啊，整个的这个周期呢，是会相对比较漫长的，而且我们也要看到这里面它的整体的房价的下跌的幅度呢，也都会相对比较惨烈啊，那么这个平均来看，都有差不多一个百分之 三十左右的这样的一个下跌幅度啊，那么周期也相对比较漫长啊，但是呢我们抓取了中间的一个变量呢，就是人口， 因为平时我们可以看到非常多的这个行业的市场的观点，就是认为这个人口是决定房价的核心变量啊，那么基于对于人口的一个相对比较 啊，这个中性甚至偏悲观的这样的一个看法，那么所以说对于房价就比较悲观，但是我们也看到我们也这里做了多个这个发达国家和经济体的这样的一个数据的回归，我们可以看到图中的红色的标的线呢，基本上都是这些国家的人 口的增长率啊，蓝线呢，基本上是这些国家的房价指数啊，那么可以先看一下美国和日本的数据啊， 那么应该来说，从上世纪七十年代到现在啊，这两个国家，他的人口的增长率都不尽乐观啊，那么整体的人口呢，都是呈现一个生育越来越低啊，或者说少子化的这样的一个趋势， 但是房价呢，却走出了啊，这个，这个这个完全不同的这样的一个曲线啊，那么可以，特别是美国，那么整个的房价指数 是稳中有升啊，除了中间在次贷危机期间经历了差不多四到五年的调整啊，那么在其他时间我们可以看到整体来看房价的走势都是非常的凌厉的啊， 那么日本的话也是这样啊，那么虽然人口的走势呢，一直在啊，人口的增长率呢，一直在恶化，但是房价呢，并不是一直都在下跌，那么在中间经历了差不多二十年的这样的一个下跌周期， 那么从二零一三年之后，那么到现在日本应该来说他的房地产行业呢，迎来了这个复苏啊，迎来了复苏， 那么包括我们去看这个韩国，中国香港啊，那么可以说韩国呢是全世界发达经济体里面 啊，这个人口数据最差的一个国家了啊，那么他的这个人口的勺子化低生育率呢？应该来说这一点是这个在所有的发达国家里面都是独一党的啊。 但是我们可以看到整个的韩国的房价指数呢，其实是一个震荡向上，稳中有升啊，走势非常的凌厉。那么如果我们去拿首尔这个都市圈的这个房价呢，这里我们没有做这个数据啊，那么我自己看过这个数呢，会比韩国整体的房价呢弹性更大啊， 那么包括香港呢，其实也是啊，中国香港呢，也是类似的啊，也是类似的，那么包括像这里我们可以再看到像啊，英国，德国啊，他们的这样的一个数据啊， 对，我们最后我们也是以这些国家作为一个研究样本，我们做了一个回归的分析啊，那么包括像法国、意大利等等。我们最后的结论是啊，那么房屋的价格指数在中长期呢，与人口增长率，人口的绝对数量并没有明显的正相关关系， 那么与适龄购房人口呈现一定的相关性啊，那么整体来看，人口作为一个超长周期的这个变量，对于房价在中期的影响是比较啊有限的啊， 那么我们觉得啊，人口的增长率需要转化成有效的购房需求，那么这里呢才能对房价产生影响。那么这中间呢，其实就有了这样的一个从人口到购房需求的这样的一个转化的过程， 那么这样的一个一个转化的过程呢，是比较依赖于经济发展和居民收入的增长的啊，那么所以说我们去看各个国家的这个房价和人口的数据的复盘呢，你会发现经常这个房价和人口增长率呢，呈现一个脱节的一个状态啊， 那么我们也做了一些这个回归的分析啊，那我们最后的结论是，大多数国家和地区呢，这个人口增长率和房价指数的这个拟合结果，他的这个 r 方呢，都小于零点五啊，那么整体来看这个 不太能够经得过检验啊，所以我们我们最后的结论是，房价指数和人口增长的并没有显著的相关性的关系啊，单单靠一个人口增长率这样的一个指标呢，很难去解释啊，我们这些这个国家，各个国家的这个房屋价格的这个走势的变化。 好，那么我们觉得适龄的购房人口啊，那么会产生对房价产生一定的影响，而更重要的是货币政策，供需关系和经济预期，那么这些因素的影响是远远超过适龄购房人口的影响的， 那么这个是我们的这样的一个回归分析的结论。好，那么第三个呢，就是我们也复盘了一些这个发达国家和这个地区的这样的一个案例，我们也想看一下他们 是怎么样走出这个让房地产直接回本，走出下行周期的啊，那么我们也做了这个这个七个国家或者地区的这样的一个案例啊， 那么可以看到那么大多数呢都是靠啊宽财政和宽货币二者协同发力啊，那么最之后帮助这个房地产实现了这样的一个起稳回升啊， 那么这里是我们对于整个的这个各国家和地区的这样的一个啊，案例的这样的一个脱水的干货的这样的一个总结， 那么我们后续的话也会适当的展开啊。那么首先看一下美国啊，那么美国的话，应该来说是在这个次贷危机之后啊，那么这个房地产那么呃迎来了一个大幅的这样的一个调整啊，那么整个的 整个的呃，当时的美国市场的高度的证券化，使得这个住房金融体系呢，杠杆非常高啊，后来这个这个这个贷危机击穿泡沫之后的话啊，那么导致大量的居民啊 和按揭贷款出现了断供啊，那么在这样的一个金融危机的影响之下，房价出现了这样的一个升幅的调整， 那么后来再发生的事呢，其实大家都比较熟悉了，那么在联储的啊，这个括表啊，东货币和和信用托底的作用之下，那么美国的房价呢，也是在次贷危机之后呢，逐渐跌稳啊，那么在二零一七年，美国的房价回到了次贷危机前的水平啊， 那么之后呢，主要是在新冠的这个影响之下，那么联储呢？再次扩表降息啊，那么房价呢？在二二年的 q 三呢，再创新高啊， 那么美国房地产走出次贷危机呢，主要依赖于超大规模的，那么 q e 量化宽松和财政的救济啊，那本质上我们理解就是把居民和非金融企业部门的杠杆，通过各种各样的这样的一个括表的财政工具呢，转移成了政府的杠杆啊。 那第二个案例呢，我们看一下日本啊，那日本呢，应该来说是一个比较典型的啊，大家这个讨论房地产泡沫一定会讨论的这样的一个案例啊，那么可以看到整个的日本呢，也是当时第一个呢是房地产，确实是 呃价格讨到了一个相对来说完全背离基本面的这样的一个情况，那第二个呢，也是这个选日本央行选择了主动加息，刺穿了地产泡沫啊， 那么整个的从调整的深度来看，日本是全球主流的啊，这个经济体里面 房地产危机比较深的一个经济体啊，那么应该来说，不论是他的调整周期的这个长度，还是这个房价下跌的这个深度，都是啊，这个明显的强过其他的经济体的 那，但是我们可以看到啊，那么日本的话也是靠着这个安倍上台之后的这个三支箭啊，那么货币宽松，财政宽松，产业经济支持，那么三支箭啊，那么 这个央行大幅的扩表，同时维持一个长期的啊，贷款利率这块长期是一个低息的政策啊，那么靠这样的一个慢慢的一个调整， 房价终于实现了一个平稳的回升，那么从整体的日本的房价指数来看，那么二零一三年之后是一个稳不太升。如果我们去看东京都市圈，或者是说看东京核心区的话，已经啊，东京核心区已经在这个今年创出了这个超过了当时的 这个危机前的这样的一个水平啊，创出了新高，那么整体的日本房价的上涨趋势呢，是比较显著的，比较显著的。 那么第三个案例呢，我们想看一下韩国啊，那么韩国的话其实也是一个非常典型的啊，我们在路眼中经常拿韩国的例子呢，去论述房价和人口呢，没有必然的相关性的这样的一个案例啊， 那么大家知道韩国应该来说是发达国家里面人口数据最差的啊，他的人口的出生率是老字化，这个情况也是发达国家里面啊，这个最严重的啊。 那么呃，从一九八八年汉城奥运会之后呢，韩国的城镇化率呢，基本上就到了一个相对比较高的水平，那么之后整体的韩国的人口的增速趋缓啊，那么这个 从这个亚洲金融危机之后，那么韩国房价也调整了很多，但是之后的话，韩国政府呢，在房地产政策这块呢，是一个比较宽松的啊，那从二零零一年之后，那么走出了亚洲金融危机之后的话，那么韩国的房价呢，就开始持续的上行， 那么一直到二零二二年的渐定啊，那么应该来说韩国房价应该来说是走出了啊，过去二十年的这样的一个一个长牛吧。 那么核心的要要这个关键点呢，还是在于韩国整体来看，政府为了刺激经济呢，还是长期呢？在利率，在现代这块呢，还是鼓励居民加杠杆买房啊， 那么这个这个居民的杠杆率呢，是持续的这个提升啊，而且从整个的这个居民的买房的行为来看啊，那么韩国的居民对于这个啊，高杠杆的去去配置房地产的也是偏好也是比较高啊， 那么所以这个就我们可以看到啊，政府有意引导，加上居民这一端呢，也是比较啊，主动和积极，那么造就了韩国房地产市场在过去二十年的这样的一个繁荣啊，那么快速的走出了九七年亚洲金融危机的阴霾啊，而且房价在过去二十年 持续创新高，持续创新高啊，那么应该来说韩国的整个的房价的指数呢，还是非常的凌厉，非常的凌厉的 好，而且我们可以看到，那么因为韩国的这个首尔和其他的城市的发展多少有一些不均衡性啊，那么首尔都市圈太强啊，所以导致我们如果单独拎出来去看 首尔的房价指数的话，他的走势会比韩国的整体的平均水平会更加的猛烈啊，如果我们以上世纪八十八六年为这个毛啊，以当时为定基一百的话，那么首尔到二五年 到现在的这个房价指数呢，大概是在八百左右啊，而韩国整体的房价指数呢，只有三百左右，那么就是说整个的首尔都市圈的这样的一个房价的走势呢，比韩国整体的水平还会更高一些 好，那么下一个呢，我们看一下这个我们中国香港的这样的一个案例啊，那么香港也是我们呃近期呢市场比较关注的，那么也是我们觉得房价目前看起来步步呈现一个止跌回升趋势的啊，这个国内的城市啊， 那么呃，我们觉得香港的呃这个这一轮的房价的直接回本呢，我们觉得是三方面的啊，这个正，这个呃三方面正，这个力量的这个共同作用啊，宽松的购房政策啊，那么依稀的环境 以及这个供需关系的改善啊，那么首先我们可以看一下整个的啊购房政策这块， 那么从二零二一年之后呢，那么香港的房地产市场也进入到一个调整啊，那么从高点到现在呢，香港的房价基本上回调了百分之二十五到三十，那么香港呢，也是政府的应该来说我们觉得反应也是非常的迅速的啊， 从二零二三年底就开始啊，针对于房产市场出台一系列的减腊和撤腊的措施，那么政府分别于二三年底和二三年，二四年初呢，进行了这个减腊和撤腊的操作， 把购房的印花税下调了非常多，那么特别是针对于非香港居民的购房的印花税差不多下降了百分之三十左右啊， 那么再叠加整个的香港的房屋价格指数从高点回调了百分之二十五，那么基本上如果一个非本港的居民市民去购买香港的房地产房子的话，基本上相较于高点，他的购房成本下降了百分之四十到五十这么一个水平， 那么那么香港政府的反应很快啊，那么通过捡蜡和撤蜡，吸引了比较多的非香港的，特别是中国内地的居民去购房啊，那么这个的话，我觉得这是它宽松购房政策的表现。 那第二个呢，就是这个低息的环境啊，因为香港的货币政策呢，是同时跟踪联美联储的政策以及中国国内央行的这样的一个政策，那么整体来看，从二三年之后呢，都是在一个降息的大环境下啊， 那么如果我们去看香港的 hybrid 走势的话，基本上从二三年的差不多百分之五到六的这样的一个水平，到现在百分之三左右的这样的一个水平，应该来说香港的这个利率呢，也是下降了比较多啊，那么这个是我们说这个低息的环境， 那么第三个呢，就是来自于这个供需关系的这个啊改善啊，那么大家也知道，在过去的几年，香港推出了多个的人才引进计划，包括高材，优才，专才等等， 那么根据这个香香港政府的这个施政报告啊，到二零二五年的半年度，那么香港到目前累计已经有五十多万人申请香港的各项人才的引进计划，那么获批的人数呢，是三十多万人， 其中呢一这三十多万人中呢，又有二十三万人到到香港工作和生活啊，那么对于香港这个只有七百万人左右的这样的一个经济体来说， 那么二十三万人的涌入呢，对于他的不论是啊新房的购房的市场，还是说他的租赁市场，都是一个非常明显的支撑。 如果我们去看香港的整个的啊租赁的房屋的租赁价格指数的话，也是从二三年到现在有百分之十五到二十左右的这样的一个反弹啊，所以说 整个的供需返还环境这块的供需关系这块呢，也是有了一个明显的改善。从香港的整体的租金回报率来看的话啊，那么到这个目前整个的租金回报率基本上中位数能够在百分之二点五到百分之三这样的一个水平， 虽然租金回报率还没有显著的超过按揭啊，但是其实与香港目前的整个的按揭的利率呢，已经非常接近了，所以我们说香港啊的这一轮的指标回本还是靠着啊，比较宽松的这个购房的政策， 那么这个持续降低的这样的一个按揭利率，那么以及最后我们说供需关系反转啊，那么三方面的这样的一个作用环境，那么实现了香港市场的这样的一个质变回本啊。 好，那么前面呢，我们也是复盘了多个经济体啊，那么后面的像新加坡啊，还有包括这个英国，我们就不再赘述了，其实我们觉得呃结论实际上是大同小异的啊，大同小异的啊， 那么我们整体的结论是通过海外的案例的复盘呢，我们可以看到，那么房地产的直接回本呢？整体都是需要啊，宽松财政和货币政策二者共同协同发力啊，那么人口因素呢啊，不一定能够这个 就是在中期和短期呢，去影响这个其他两个政策工具啊。那么而且我们看到在大量的国家和经济体呢，因为在二，这个在过去的二十到三十年都是出生率和生育率持续下降的一个过程， 所以对于大多数的发达国家和经济体呢，其实人口变量呢，都是一个负向的变量，但是这些并没有太影响他们 房地产只跌回本这样的一个走势啊。所以这个也是我们对于前面一个章节的一个案例的论述，就说我们觉得人口周期呢，这个超长周期变量呢，对中期的影响是比较有限， 那么这个是我们这个这个第二块的一个核心观点，所以我们觉得未来如果 我们的这个中国的房地产行业呢，也实现直接回文，我们觉得大概率也要在这两个方面去做文章啊。因为人口政策呢，这个是一个或者说人口的趋势呢，这个其实很难是人力所改变啊， 那么这个它也是一个不是一个短期能够改变的因素啊，需要长周期的政策发力。那么但是我们觉得财政政策和货币政策呢， 这在中期呢就能够发力，而且能够显现出一定的这个作用来的，这个是我们说我们的这样的一个整体的观点。 那么第三块我我们要汇报的就是对于二零二六年和二零二七年我们新房市场我觉得一部分增量的这个需求啊，那么我们觉得一个结构性的亮点就是来自于我们的这个好房子啊， 房子啊，那么好房子应该来说从过去几年啊，从二四年年底推出呢到现在，那么应该来说呢，已经成为现在的这个新房市场啊，非常重要的一部分啊，增量的啊，这个这个来源啊， 那么确实大家如果现在去买房、去看房，你会看到现在的新房市场非常卷啊，那么各家开发商呢，在产品这块呢，觉得都在持续的提升品质，推陈出新啊，那么这个我们觉得也是得益于啊，这个我们自上而下的这个政策引导和鼓励啊。 那么我们觉得目前我们的住房发展呢，已经到了一个新的阶段啊，从过去的有没有到现在转向好不好？ 那么二四年底我们当时的这个住房和城乡建设工作会议上就提出增加改善性住房，特别是好房子的这个供给。 那在今年的三月啊，那我们的政府工作报告中也提出啊，那么完善规标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子啊， 那么在今年的这个十月二十八日发布的这个十五五的规划建议上，也明确提出了要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子啊，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 所以我们觉得这个自上而下那么好房子都形成了一个比较一致的这样的一个共识啊，那么特别在今年的三月三十一号，那么住建部呢，当时也是修定了的这样的一个 住宅项目规范啊，那么在多个方面啊，就是基于我们前面说的几项好房子的这个设计目标啊，那么提出了一些具体的啊，包括在层高、隔声、通讯、供暖、电梯等方面的这样的一个，对好房子的一个更细的这样的一个要求啊。 那么我们也是看到随着顶层设计上提出了好房子之后，我们多个城市呢，也是跟进了这样的一个，出台了这个住宅品质的规范啊， 那么我们的新房市场呢，也是快速的向高品质化转型。那么在今年二月，那么北京当时引发了他的一个好房子规划管理相关技术要点啊，那么非常详细的啊，那么针对于这个房子的，包括像阳台啊，这个 这个居住空间形式架空层啊，邻里的共享空间啊，那么包括层高、外立面等等，在多个非常细的可实操的层面上去提了一些好房子的技术要点啊， 那么从这个要技术要点公布之后，我们可以看到，那么在新房的供给上，我们现在的这个新房的品质呢，快速的提升啊， 那么与过往的这个老旧的一些这个存量的二手房比呢，我们现在的新房呢，确实是在品质上这个进步的啊，非常的显著啊，可以说是这个日新月异。 那么我们觉得展望未来的两到三年，我们觉得呃好房子这块呢，还是能够呃拓展很多的这个行业的增量需求啊。 那么目前我们如果看一下这个七普的数据啊，截止到二零二零年，我们的居民的户均住房的间数是三点一八间，人均的住房建筑面积已经达到了三十七点七六平米， 那么人均的住房间数那么达到了一点零七间啊，那么相较于之前的啊，我们的住房水平有了一个长足的进步啊， 所以说我们觉得到目前来看啊，基本上这个我们的这个住房呢，已经告别了短缺啊，所以说未来必然是一个在告别了短缺之后，那么看看能不能从有的住到住的好这么一个过程啊。 那么从目前居民的存量房的房龄来看，绝大多数的呃，我们居民手里的这个房龄呢，也集中在一九九零到二零一四年啊，那么如果我们按照这个比例来看的话啊，这个 这个呃二零零零年到二零零九年的，二零一零年到二零一四年，一九九零年的 到一九九九年，这这个这些年限落成的房子，他们的占比分别是百分之三十、百分之二十一和百分之二十二十点五五啊，那么这三块加起来，就说从九二零 一，九九零年到二零一四年在这二十五年落成的房子啊，那么他们占合计占据了超过百分之七十的存量房啊，那么这里面呢，其实特别是这个 零九年之前的，其实算下来到现在房龄都已经超过了十五年啊。其实他们啊，我们说都是居民，客观来说他的这样的一个改善性的需求呢，是一个非常的刚性的啊，我们觉得这个未来会带来啊，这个持续的置换和更新需求， 所以我们觉得这个是我们未来好房子的这样的一个一个空间啊，一方面是比较 大的这样的一个存量的置换的需求，另一方面是我们可以看到我们现在的新的这个新房供给，那么在品质上，在得房率上，在小区的环境上，各方面都有了长足的进步， 所以我们觉得这个呢是我们未来行业呢，在一个搜索过程中的这样的一个结构性的机会啊。那我们觉得这一块的话，还是对于我们的一些能够 这个提供高品质住房的开发商呢，我们觉得会有一定的这个结构性的机会啊。 好，那么呃，以上就是我们对于这个我们二零二六年年度策略报告的这样的一个整体的汇报啊， 那么我们整体的结论是从中期来看，行业仍有这个收缩和初清的压力，但是我们觉得这个曙光即将呈现啊，我们觉得底部应该就在二零二六到二零二七年啊， 我们已经看到了开工这块啊，接近于快达到了这样一个比较底部的水平，我们觉得啊，这个销售这块也会慢慢的这个触底啊， 那后续能不能止跌回稳呢？我们也复盘了多个海外的国家和地区的案例，我们觉得这个房价的止跌回稳从来不是人口单一因素的作用，而是货币政策、 供需关系、经济预期、人口等多方面因素共振的结果。那我们觉得呢，这个呃， 如果我们能够在货币政策和这个财政政策这这个进行发力啊，那么我们觉得啊，这个如果有更多的积极的财政和货币政策出台， 再叠加我们的这个好房子系列新政的这个对需求的拉动，那么进一步的去挖掘和释放我们的改善性需求，那么我们觉得我们的房地产行业呢，还是能够止跌回稳，稳健发展啊。 那最后汇报一下我们的这个投资的标的啊，我们觉得可以沿着四条主线去布局，那第一条呢，是布局那些城市基本面比较好，产品力领先的强信用房企。那我们比较看好的是 建发国际集团、招商蛇口中国、海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国。那第二类呢，是我们比较看好住宅和商业地产双轮驱动啊， 那么商业这块呢，能够提供稳定的啊，现金流那么去支撑啊，住宅这块的发展，那我们比较看好的是华润置地、新城控股啊，龙湖集团。 而且从当下的这样的一个资产荒的时代，我们觉得优质的商业地产啊，也是一个非常好的，能够提供这个租金现金，同时能够提供租金现金流和本身固执阿尔法的这样的一个优质资产啊，我们也是建议各位投资者积极的关注。 那第三类条主线呢？我们是比较看好在好房子、好服务系列政策引导下，那些服务品质突出的物管标的， 包括向华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商寄语滨江服务。那最后一条主线呢？我们是看好二手房渗透率持续提升，那么我们认为房地产后服务整个的赛道前景还是非常广阔的。那这这里我们比较看好的是我爱我家和贝壳。

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