北京购房新政策利弊

北京的楼市新政出来了，那当然，对于咱普通老百姓来讲，该怎么操作呢？那虎哥就这条视频给大家好好讲明白了啊。 首先要明确一点啊，这次政策出来的思路是什么？首先背景啊，背景是北京连续已经半年多了，拿手房价格往下滑啊，你看六月、七月、八月，一直到十一月，基本上是每个月还比下滑百分之一， 这也是政策出来的背景，那这直接回本吧，你这么老这么房价往下跌，这不是个事啊，这是个背景。其次呢，我们北京两年多以来啊，在实施这个房地产新政的基本思路啊，就是，呃，从新房着手， 先把新房市场推起来，因为新房市场呢，是政策调控效果比较好的区，因为你二手，你没法直接起作用啊。所以你看，不管我们是去年九三零推出这五年转两年啊，还是今年年初搞的这个第四代住宅， 再加上现在啊，呃，两年转一年，都是在新房市场上想办法把新房市场先稳住，然后二手，哎，慢慢慢慢再起来啊。呃，从今年上半年的情况你也看得到，去年的九三零效果是不错的，连续大概八个月，我们的市场在往上走，这，这是这个政策的实现，他的效力的原理。 那么这次也类似啊，也是从新房着手，所以接下来呢，呃，大家有买房和卖房需求的人，该怎么行动呢？首先咱分两部分看啊，先看买新房和一个买二手房。买新房这个呢，我觉得态度很明确啊，因为现在买新房就一个基本逻辑，就是自助 啊，自助啊，你不管是我的首次购房啊，还是我的改善性住房？我换啊，你都是朝着自助的路子来啊，因为自助在这个市场上是比较保险的，自己有需求吗？我的生活要改善吗？而且， 而且现在的北京市场，尤其是年底到春节之前这一段时间啊。第一，你看政策是帮着新房来的啊，政策有利于新房，包括与之配套的什么轨道啊，教育啊，医疗啊，都是支持沿着轨道买新房的。那这政策支持啊。第二个呢，呃，年底到春节这段期间，是开发商打折力度最狠的。 虎哥，这不最近呃，跑了，各个开发商叫刷脸谈底价呀，各个开发商给面啊，然后呢，都承诺说给我们的粉丝拿出最好的价格来。这段窗口期啊，春节之前第三个呢，我预计明年的小阳春是比较稳的了，有政策支持，再加上，呃，你看全北方的有钱人呢，都看着，哎呦， 一年社保就可以买，那很多开发商就想尽办法留住这些潜在的投资者，所以明年小阳春一起来，到时候那就不是你砍价的问题了，到时候优惠可能就往回收了，更关键的是，好楼层，好户型，好朝向可能就被人弄走了。这是新房市场啊，那二手市场呢？我觉得分成这么几部分啊。分成三部分，第一呢， 手里有不住的老破小，那正经是老破小啊，我觉得还是劝您买了算了啊，因为这老破小啊，随着时间的推移啊，呃，房子慢慢慢慢旧了，维护质量比较差，周边环境也不太理想啊，我觉得老破小要翻身，可能要等相当相当长的时间啊。这是第一 部分，第二类人呢，就是说我房子住的还可以，但是我挺想换的，可是呢，过去几年一直犹犹豫豫，犹犹豫豫这种情况呢，我的建议啊， 忍忍吧啊。呃，虎哥也可以找人帮你给装修装修啊。因为呢，我觉得既然没想好，既然过去几年都没想好，我觉得也不急呗。这会啊，因为确实有些事如果你看不清楚，而且咱家里可能就是那种犹豫的性格，等一等啊， 等一等，呃，等到我们未来比较看的清这个周期发展的时候再说啊。这是第二种，第三种呢，就是有房子想买次新房也不太差，甚至觉得在这市场还是挺有竞争力的。这种 前期跌的有点惨了啊，这心情都很不舒畅啊。这种情况呢，我给您的建议呢，就是稍微等一等。等 什么呢？等明年的小阳春啊，因为明年小阳春一出来，基本这市场们就看清楚了啊，小阳春起来了，那可能就起来了，如果明年小阳春还不行怎么办？等下一个政策周期对吧。所以到明年小阳春的时候您可得做决定了啊，咱不是说明天，明天又明天，而是说到时候您就得想好了，要么 立即卖掉了，那要么呢，我们可能两年不管他了，那就等他慢慢反弹，等一个新周期。所以这个呢，是最近您要是关心新房二手房的一个行动的策略。最后再说一句什么呢，有些人呢就隔岸观火觉得没自己什么事，他就说你看 这政策出来如果不管用怎么办？不管用没招了吧，千万不要这么想啊，每一个政策出来其实都是有后手的，那北京这新政就更是，你看到现在我们的 限购门槛可没权取消，北京还是一个限购的城市，这是其一，所以有政策空间啊。其二，货币政策也很有空间，对吧？二零二六年还没开始呢，而且种种迹象表明，二零二六年货币政策会更加积极， 是吧？这其二其三呢，北京可是首都，北京还有几个重大的优势，比如说教育，比如说户口啊，这些可还没放开呢啊。而且这些办法都在政策的工具箱里啊。所以呢，我们应该对未来的市场的充满期待。

最近喊这个满二免征税费百分三的变化，里边有三个关键点，其实它影响着完全不同的人。首先啊，最直接的影响就是卖家的成本降低了，咱 们市场上的房源流动自然会加快。但是你买房的人啊，咱也别着急划走，因为这对你来说意味着什么呢？省下来的一个税费空间，咱们在这个谈判桌上往往能转化成更大的一个议价余地。你比如说同一个小区的同户型的房子，咱们现在实际的一个成交价格，可能说比上个月更友好。 接下来更值得琢磨一下，就这些流动起来的房子啊，最终会流到哪里去啊？一部分当然是会进入一个买一买一的改善循环，当然还有一部分就是会成为首套房买家的一个新机会。尤其是那些房龄刚刚满两年，地段了，品质了都不错的次性房， 原本是卡着百分之五点三的增值税，很多人就是望而却步，但是现在这笔钱省了，对于首套刚需的吸引力啊，是实实在在的提升。 咱们再往深看一层啊，当更多的房源流入到这个市场当中，无论是首套的刚需，还是改善换房，大家的选择是不是变得更多了？ 这不仅让买二手房的人有机会啊，淘到宝，也让新房市场能接触到更真实更多元的客户。有的是卖了二手房腾出来资金的改善客，那有的就是人家踏踏实实攒够首付的刚需足啊。就一个流通的一个市场，应该是各个环节都能赚起来，卖的掉，买的到，换的动。 所以这一次的一个调整，其实不是在单独的偏向哪一方，而是把整个的一个交易链条疏通了一遍。不管说咱是第一次买房，还是想换房改善，我觉得现在都值得再重新看一看。这个市场机会啊，可能是在变化。就接下来咱们可以观察两件事情，一是啊，那些价格适中、适合刚需的小区，会不会有一个热度的回声。 第二个就是主打改善的新楼盘，如何吸引这个新释放出来的购买力。最后我想说的是什么呢？这机会啊，就像公交车，咱总是想凑合这一班，然后下一班会更好。但其实现在规则已经变了，然后站点已经非常明了，您这个时候是果断上车，还是继续在这个站台观望呢？评论区可以告诉我你们的想法。

这阶段呢，人民币已经到了整数关口期了，二十四号呢，北京房地产解限购。首先呢就是第一点，为什么要解限购啊？前面的视频呢，我已经解读过了十一月份的央行数据，当时呢我跟大家说过，我说十一月单月的这个居民端贷款数据呢，出现了负向的增长， 住户的贷款呢减少了两千零六十三个亿，同比多减了四千七百六十三亿。中长期的贷款呢，是增加了一百个亿，但是 同比多减了两千九百个亿。换句话说，社融当中最重要的个人贷款数据呢，已经出现了连续下滑，解除限购其实就是在拯救社融当中的个人贷款数据，这也就是为什么现在解限购，因为十一月的数据出现了双减，同时我相信用不了多久，像什么上海啊，深圳啊这些地方也会开始解限购，有可能就一月份。 第二呢，就是为什么现在要解限购啊？前面解读美元降息的时候呢，我跟大家去聊过这个问题啊，就最近这几年啊，因为疫情的原因，外挂在 国外的这些美元呢，人民币的折算过来大概呢有二十万亿人民币啊，随着美元的持续降息，甚至明年在更换一个更激进的美联储主席之后，可能会出现加速降息，那么美元呢，就会持续的抖落，这样呢，人民币就会出现被动的升值， 从七点四到七已经升值百分之五左右了，那二十万亿就相当于贬值了百分之五，虽然说这几年美元的利息高，但是你想想这才几年啊，这才三年，四年，那一下子就贬值了百分之五，其实这些人民币呢，是扛不住这个贬值速度的啊，这扛不住美元的贬值速度，因为他现在挂的美元其实是美元。 那么在这个结果点上呢，北京打响了解除限购的第一枪，后面的上海、深圳等地呢，就就会跟上的话，那其实是在提前做好承接外挂美元回流国内的这个准备的，那么钱回来呢？他总要有一个地方去嘛， 对吧？他又不可能说从国外的银行回流到国内的银行，对吧？那存到银行又形成了空转，这也不是政府所希望看见的。那么第三呢，就是房地产的未来，这个地方呢，我也不跟大家说那些互联网上常有的角度了，我这个地方呢，给大家提供一个特殊的角度，一八年和二一年的时候呢，人民币的汇率呢，大概是六点三左右，这个大家可以去网上查， 最近这几年呢，最多点到七点四，常年挂在七点二左右，贬值了大概是百分之十五到百分之十七。我们假设你是一个外国人啊，二一年的时候，拿着一百万美元来中国买房，大约二一年六点三，一百万美元，大约是六百三十万人民币。 房地产这几年呢，大家贬值的速度大家也看到啊，大概下跌了百分之三十左右平均，那么你算算啊，六百三十万人民币贬值百分，下跌百分之三十，还剩多少？还剩四百四十万， 那么人民币汇率还贬值了百分之十，也就是说现在这套四百四十万的房子，除以七的汇率，大概只值六十二万美元了，实际上贬值幅度大概是百分之三十八，那么因为现在呢，房地产是在下行的周期当中，所以说大家呢，还是不看好房地产，这个无可厚非啊，这个是人之常情，因为下跌的时候大家都不看好， 但是大家有没有考虑过啊？你手中的资产到底贬值了多少？你考虑过这个角度吗？啊？因为房子你不卖，你是感受不到具体的损失的，对吧？只有房价，只有你降价卖掉了，那才能感受到损失，对吧？那么人民币虽然在贬值啊，咱们生活在国内， 你赚的和你花的都是人民币，所以说你也感觉不到人民币贬值带来的影响，但是大家要记住啊，但是因为疫情的影响呢，现在这几年贸易出去外挂在国外的人民币资产大概有二十万亿 啊，你们去想想啊，虽然国内的人感受不到，但是他们外挂在国外，他们是能感受到人民币贬值和房地产下跌带来的影响的，对吧？你，你假设一下啊，你出去的时候房子是六百万一套，回来一看四百四十万了， 你出去的时候人民币是一万美元换六万多人民币，你回来的时候，你发现一万美元换七万了 啊，那你但是呢，那是二一年，对吧？你看二三年，二四年，你换出去的时候是七万二，七万三，你回来时候是七块了，其实除了二一年换出去的那个美元呢，是低位，其余的二三年，二二年，其实他都是高位啊，都是七块三，那么你换回来，你发现你七万三换出去的美元， 结果你换回来只能换七万了啊，那么你假设一下啊，假设一下你是这帮人，你回到国内， 你觉得是哪些资产更便宜？你觉得他能去哪，对吧？咱客观一点，对吧？你比如说黄金白银他会不会涨？会不会去买，对吧？因为前段时间黄金涨比多，白银涨比较多。那么我想请问大家，这些钱在美国他不能买黄金和白银吗？他为什么非得回流到国内再来买白金？白白银和黄金，他多此一举吗？ 对不对？所以说只要是回流回来的钱，黄金和白银肯定不是他主要选的方向，那么贵金属不是主要方向，那么剩下的还有什么？剩下的还有国债，对吧？那这个地方更容易了，对吧？大家去看一下，现阶段美国国债的十年期收益和中国国债的十年期收益，哪一个更高， 对吧？你去对比一下吗？美国的那个四点多，中国这个一点多，你会从美国四点多回流到中国去买这个一点多的吗？ 很显然他也不可能说是从更高的一个地方回流到一个低的地方去来买低收益的国债，那么你想嘛， 对吧？贵金属在哪都能买，他没有必要回来，那他回来的钱大概率啊，不可能说是都去重工国债去了，因为咱美国国债收益更高，那还有什么？还有股票，还有房地产。那么大家再想一下啊，我们再想一下股票，现阶段中国股市的总市值大概是一百万亿， 大家有没有想过这二百二十万亿的人民币回流到国内，中国股市得涨到什么程度？那不得上天，那不起飞了吗？所以说中国股市是放不下那二十万亿人民币的， 那么大家再去想一下昨天的北京解限购和未来一个月之内可能出现的上海深圳解限购，他解限购的 目标是谁？他在等谁回来？好吧，那么今天这个视频呢，就说这么多啊，如果大家有什么想法呢？也可以在视频下方留言，我们互动交流。

家人们，北京前天的购房新政你们都刷到了吧，平安果也吃了，圣诞夜也过了，我也没打扰你们。 那今儿节都过完了啊，也到周末了，咱们呢，就好好的聊一聊这个北京的这次购房新政到底是怎么回事？ 他背后到底是个什么样的逻辑？就年底这个节点发政策，那对二零二六年饼在楼市会有什么的影响？今天这条视频就是深刻解读啊，北京购房新政，你看这次新政啊，核心其实就三个点，第一个，从需求端释放有效需求。 社保满一年的你现在可以在五环外买房了。社保满两年的呢，你也可以在五环内买房了啊，有没有释放需求？肯定有，因为我自己之前就接到过很多想买房但是条件不够的朋友，甚至你现在想要买五环以外的房子，你都可以干什么？可以先上车后补票 啊。你再看，对于这个多子女家庭啊，五环内新增了一套购房指标有没有用呢？肯定也有用，因为很多的多子女家庭啊，对于五环以内的教育资源和多功能的大户型这种优质好房，还是有刚性需求的。而且什么？而且人家具备一定的经济实力， 你看五环之内，之前有一套或者说有两套没名额的，现在也不用买房投名额可以直接买了。这个政策说白了其实就是属于定向人群的低灌。 第二个，从金融端降低了买房的成本，商贷不区分首套二套了，统一按照首套的利率来算，这相当于什么？相当于把改善买房最大的枷锁高利率给打破了。 你想想，在北京改善买房，动辄都得个几百万的贷款吧，三十年下来，其实算一算也能省下不少钱，而且公积金二套的首付比例下降了百分之五啊，也可以说是真金白银的降低了这个换房的启动资金。 第三个从供地短，提升了供地的效率，保障了优质的供应。你看开发商拿地立向，从核准制变成了备案制，一来的话，开发的周期变短了，房子能更快的盖起来，也能形成更快的供应。 二来每个区都可以根据自己区域的特点，上架一些优质的地块，在更好的地段建更好的房子。整体来说，这次新政是从准入到贷款到供应的全链条覆盖啊，是一次系统性的结构优化。 那有朋友可能会说，你别说这个啊，我就觉着要么你就来点大招，比如说全面放开限购，或者说买房送户口，要么你就别出政策，因为你每次都这个什么扭扭捏捏的，跟挤牙膏一样，我理解啊，我理解，但是呢，我想说， 就你看啊，其实从二三年北京旧市开始啊，这个北京政策的底层逻辑已经发生了很大的变化。 以前是什么？以前是大开大合啊，说放开就全部放开，说限制就全面限制，这导致什么？导致市场大起大落 啊？这和主权利不符合。你看现在的政策形式是什么？是保持连贯，是定向的低惯啊，让房子和咱们真实的生活需求匹配度更紧密。 其实从二三年以来，一系列的政策与这些组合权，其实一直在给我们传递一种信息，就是北京的调控就是在于什么预调、微调创造的就是一个相对友好的，成本更低的交易环境，而不是一个催人盲目入场的号角。 那对于目前真正有买房需求的朋友，你现在可以安心的去看房，去比较，去谈判，因为这次政策本身就是一种强烈的稳定预期。 那你作为大卓的粉丝，大卓肯定也要给你啊，准备一些福利啊。为了给大家解锁时间啊，我把这个五环外的，包括五环内的一些优质的楼盘的优缺点啊，以及避坑指南， 还有你几百万买哪里更合适的资料我都准备好了啊。你想要的粉丝朋友啊，评论区打一个二零二六，点个赞，关个注，我发给你。

问号者怎么看北京楼市新政现在能不能买房？简单说一下自己的看法，不一定对，仅供参考。 首先呢，我认为这是一个非常重要的信号，这表明呢，国家并没有放弃房地产，还在旧房地产，未来政策呢，也可能会持续加码。那么既然北京带头了，上海深圳出不出呢？其他城市跟不跟呢？ 北上广深呢，一直是全国楼市的方向标，新一轮稳楼市的措施是不是也即将出台呢？ 值得期待。我们先看北京新政的内容，一是呢，限购门槛大降，非京籍买五环内社保呢，从三年说至两年，五环外从两年减至一年多子女家庭呢，还能在五环内呢，多购一套， 直接增加套数，激活需求。二、降利率。商贷呢，不再区分首套，二套由银行呢自主决定， 让持有房产的成本呢进一步降低，鼓励大家呢入市。不知大家是否关注到前两天关于征信的新闻，可以说是大赦天下，二零年到二五年，单比 一万以内的逾期债务，若在二零二六年三月三十一日前还清，将不纳入征信，且呢，免生极想 要知道现在贷款审批轻流水重征信这一政策呢，相当于为不少购房者呢扫清了贷款障碍，进一步呢，降低了入市门槛，以前因征信问题不能贷款的，现在可以贷款了， 央妈用信用救济托底，鼓励大家呢积极入市。我们再看成都楼市的成交情况， 房小团数据，截至十二月二十五日下午两点，成都二手房成交量为二十三万一千七百一十四套，比去年的二十三万一千三百四十二套呢，略高， 而新房成交呢，也有九万套呢，差距呢，肉眼可见。 最重要的是，新盘二手之间的价差在不断拉大。二五年新盘取证均价两万四千四百二十一元每平，二手房成交均价约一万三千二百四十九元每平，价差呢，超过一万元每平。 不知道大家是否还记得十二月家长开经济工作会议提出的控增量、去库存、优供给，鼓励收存量房用做保障型住房。一八年到二三年，成都的新房成交量呢，都在十几万套以上， 二四年呢，骤减至九点九万套，今年呢，继续下降，堪堪九万套。 二四年的成都土地供应呢，比二二年少了百分之四十。供应量的减少，势必有助于改变二手房的供需关系。尤其是现在新房总价越来越高， 以南门举例，起步价几乎都要三百多了，上千万的房子呢，也是屡见不鲜，很多购房者望而却步，选择了二手房。现在大家觉得难呢，恰恰是咱们手里的二手房呢，变现难度太大了，成交周期太长， 流动性放缓呢，导致库存积压，供大于求。而急需变现的部分业主呢，低价割肉，从而导致了整个二手房的价格呢，持续走低。 新房供应量、成交量持续降低呢，有助于改变二手房的供需关系，利于二手房去库存。如果再叠加收储，二手房的去化效果呢，将更加明显。 当大家手里的房子价格不再下降，变现变得容易了，楼市呢，自然也就起稳了。个人认为啊，二手房才是楼市的晴雨表。 关于房子还能不能买，我个人认为哈，未来是比拼城市基本面的时候，就是人口流入的核心城市，核心城市的核心区域，未来房价呢，会逐步住顶，长期来看呢，依然可能会再创新高， 是人口流出的低能级城市，未来因为人口的流出呢，会面临漫长的阴跌，一定要听劝，这些地方的房子呢，就不能再投资了，买对房呢，很重要， 就房地产的目的呢，不是把房地产刺激到暴涨，而是要改变供需关系，让楼市呢只跌回本，守住老百姓的钱包。毕竟呢，成都库存呢，都三十多万套了。 而成都作为中西部的中心城市，作为一个拥有两千三百万常住人口的大城市，常年霸占新一线城市头名，作为新西兰的后花园，对周边人口的吸引力呢，是不言而喻的。 每年呢，大量人口来成都安家置业，这也是为什么在如此行情下，成都一年依然有三十二万多套成交的原因。至于能不能买房，更多的是自己的实际需求，有需求呢就买，没需求呢再看看，不投资就不亏嘛， 自己住的涨跌呢，其实影响不大，豪宅的房子呢，跌了三十多个，也不影响我们一家人住的舒舒服服， 而且呢，我们有理由相信，随着成都城市竞争力的持续提升，随着供需关系的改变， 一切呢都会好起来的，毕竟呢，楼市的红利归根结底呢，是城市发展红利带来的，大家加油，稳住了记得关注再走哦！

你再也不用费尽心思的瞎猜了，北京推出楼市新政，房地产未来趋势已经明牌！北 京楼市作为全国楼市的风向标，这次政策推出没有预告，没有试探，而是直接明牌，对于整个北京楼市的改变以及全国市场信心的带动都有非常重大的意义。 原本以为到了二零二六年才会推出的重磅政策，到二零零五年直接拿了出来，可见决心之大。接下来我们就看一下北京十二月二十四号推出来的重磅楼市政策。 第一站，拆门槛，将非晶级家庭在北京五环内的购房条件从社保或者个税缴纳年限三年调整为两年，五环外两年调整为一年。 第二章精准给名额非经济家庭二孩及以上多子女的家庭，在五环内可以多购一套商品房，也就是说一共可以买两套 荆棘。多子女的家庭在五环内可以购买三套商品房。第三者，全面降成本。商贷利率方面，不再区分首套房和二套房，由银行自主定价，合理确定每套房的具体利率。利用公积金买二套房的首付比例由原本的百分之三十调整为百分之二十五。 这次北京的楼市新政属于组合权式的，从购房资格、购房门槛、购房成本等三个方面全面松绑。翻译一下，就是，之前不能买的，现在可以买了，想买的现在首付降低了，要买的现在利率调低了， 尤其是对于主城核心区域的松绑，会让之前积蓄的刚性改善需求像洪水一般释放，因为现在是国家鼓励你住的更好，鼓励你买二套房，鼓励你改善住房，而且锚定的区域是北京五环以内的核心区域， 北京市场的起稳回升，甚至进入下一次的上涨通道已经是明牌了。那么其他城市区域的楼市未来会怎么去走？我们一起在评论区聊一聊。

千呼万唤的北京楼市新政在昨天也就十二月二十四号已经落地了，那我来讲讲我的分析。最亮点的也就是在五环外，也就是非京籍的家庭， 那由原来社保或个税的连续两年降低为门槛，是连续一年就可以购买，那么五环内是由三年降至两年，这是第一个亮点。那么第二个亮点是针对多孩家庭的，也就是有二孩或以上的家庭，可以支持在五环内多购一套住房。 那第三点呢，我们就看到了一些来自于住房新贷方面的优化，比如说在商业贷款方面，银行在利率定价时，不再区分首套房还是二套房，而是根据实际身体、家庭或个人的资质来做实际利率的判定。 而公积金贷款也有一定的优化，也就是在购买二套房的时候，公积金贷款的最低的首付比例从百分之三十降到了百分之二十五。说完亮点呢，我来聊聊利好。那首先这次是啊，北京自二零二四年九月份以来，第三次 发布楼市新政来松绑和优化，那显然这个刺激消费的信号是非常非常积极的。 第二个让我比较出乎意料的就是，北京竟然是北上广深一线城市当中，在年底打响啊楼市新政救市的第一枪的啊，这样一个城市。所以今天上午已经有一些专家在预测，后面像上海等一线城市就会紧跟 啊，发布相关的救市政策。第三点，我觉得现在这个楼市当中，我们如果把它分为两大类哈，一类是新房市场，一类是二手房市场，其实新房市场已经率先起稳了， 那么这样的立好政策出台，他无疑会加速二手房的起稳，那同时阶段性也会有利于提升 新房以及二手房的成交量。那么说完立好呢，我再谈谈几点我的呃深度分析。从政策实际落地效果上，我们觉得还有哪些维度是可以进一步在后续的？就是动作当中可以逐渐呈现的？那就比如说，呃，对于在新房或二手房交易过程中的税费的 降低，房贷成本的降低啊，或者是说中介费用的降低等等等等，那这些也会进一步减轻购房者的负担，那进一步来刺激呃，这样一个购房的行为。 那比如说啊，明年可能有这样的预期啊，那么比如房贷可以贴息，如果年贴息率百分之一，那这个无疑就是降低了在房贷维度的成本，所以后面我们也期待有一系列的组合权啊，能够逐步的 跟上，所以这个时间节点哈啊，对于购房者来讲，是不是一个相对的抄底的绝好的机会，我觉得啊，在这个阶段是可以认真考虑。还有一个数据判断是我最后想讲的，我特别回顾了离我们最近的一次，就是在二零二五年的八月八号 那次也是一定程度的放开了五环外的限购。好，那那次之后，其实我就关注了这连续几个月的市场成交情况， 其数据显示，自八月八号放开这个政策落地以后，八月到九月这两个月的新房和二手房的交易数据都是环比上涨趋势。在八月的时候，北京的新房环比上升了百分之二点三， 二手房的交易量环比上升了百分之四点一，那么到二零二五年九月的时候，新房的成交量环比上涨，也就是叫八月上涨了百分之二十二点三啊，这个涨幅是非常大的，九月叫八月的二手房成交量也上涨了百分之十八点三， 也就是说八月份的这个楼市政策对于消费的刺激在九月份达到了一个峰值。但实际上北京的十到十一月份，新房二手房的成交量又出现了环比下降的情况。新房，呃，十月叫九月，环比 下降了百分之二点四，交易量，二手房十月到九月环比下降了百分之二十三点七啊，也就是这个阶段啊，二手房的这个成交量的滑落在十月份表现的比较明显。十一月北京新房成交量那么继续环比下降了百分之三十二点四， 但是二手房出现了一个反弹啊，也就是十一月叫十月，北京二手房的成交环比上升了百分之十九点五，所以我想呢，在十二月末啊，我们马上要跨年的这样一个呃时间点， 那么北京出台了这样的楼市新政，也是对上一个阶段的成交量，我认为是一个力挽狂澜的啊，这样一个 决策。而且从我现在判断来讲，这个后续的这个政策的也是系统性的，比如说我们也预测在未来的周期当中，他都有可能啊，这个逐渐取消啊，对于五环外的一些限制，这个也是很可期的，同时我们也很期待像上海等一线城市后续跟进的情。

财政部和税收总局刚刚发布了重磅公告，二零二六年一月一号起呢，咱们个人卖房的增值税政策要变了。今天呢，就用大白话给大家来讲明白，这个政策到底怎么调，影响谁，对房价又有什么影响呢？ 先来说一说政策的核心内容，简单说就两条，买了房不买两年，您就卖掉的话，得按百分之三的契税全额交增值税。要是持有满两年即以上再卖，增值税直接免征。 而且呢，提醒一句，二零二六年一月一号，目前您还没有申报缴纳卖房增值税的话，符合新政策条件的也能按照新规矩来。这里呢，是要注意一下，个体工商户里边的一般纳税人是不算在这个个人范围之内的，这点你可别搞错了。第二点呢，就是和以前相比，政策调整的关键在哪？ 其实核心呢，就是统一了免征门槛。以前呢，部分城市有满两年、满五年的不同规定，现在全国统一成满两年免征，而且明确了满两年的征收率是百分之三。规则会更加简单了，大家一眼就能看明白，也不用再纠结各地的差异了。 具体到北京的话，增值税从之前的百分之五降到了百分之三。比如说啊，三百万的房子，您要持有一年就卖的话，是三百乘以百分之五等于十五万， 二零二六年起，您只需要交三百乘以百分之三的九万，也就是说您省了六万块钱。总结一下北京这两年的一个增值税的变化，先是二零二四年取消了普宅、非普宅的分类，满两年全免税。再是二零二六年不满两年的利率从百分之五降到百分之三，交易成本是一降再降， 当然了，房产交易呢，还包括契税、个税，所以具体情况还是要具体分析。那第三点呢，这个政策对哪类房产影响是最大的呢？答案肯定是刚需和小户型的二手房。 这类房子的买家呢，大多是首次买房预算有限的朋友，那作为卖家来说，也经常是换房改善的普通家庭。以前呢，不满两年要卖房是要交增值税的，往往会变相加到房价里，现在呢，满两年就能免税，可以大大的降低这类二手房的交易成本，让买卖双方都受益， 流通起来呢，也会更加的方便。第四点，最后来给大家说一说大家最关心的这项政策会影响房价吗？其实不用担心暴跌或者是暴涨，对刚需二手房来说呢，交易成本降低会让他更加的受欢迎， 能会让这类房子的成交量更加的活跃，价格也会更加的稳定。但是想要靠这个政策让房价大幅上涨不太现实，因为政策的核心呢，是要降低交易税费，优化流通，而不是刺激投机。而且呢，对这类高端住宅或者是持有时间很短就转手的炒房客来说，影响也是有限的， 毕竟满两年的门槛能过滤掉短期投机行为，最终还是有利于房地产市场更健康更平稳的发展。总结一下啊， 这次新政就是简化了规则，降低了刚需二手房的交易成本，想换房或者是买刚需二手房的朋友可以多多关注，手里有满两年的二手房，想出的话也能享受免税红利了，希望今天的解读呢能够帮到大家，有疑问的话可以评论区来聊一聊。

今天是十二月二十五号，北京天气还可以，我们谈一谈昨天北京刚刚发布的有关房地产新政的五项措施，这对于北京房价和全国房地产市场触底气温可能都会产生积极的作用。综合财经等媒体的报道，我们分享三个看法。 第一个呢是五项政策力度还是不错的。首先对于这个房贷利率有所啊下调，有可能把目前比如首套房 百分之三点零五，二套房百分之三点二五到百分之三点四五的这样的不同的利率统一为首套二套都是百分之三点零五，说白了就是实质性的降低购房的贷款压力，这对于促进房地产市场的 交易应该是有好处的。当然之前很多人建议的贴息政策没有出台，但是相信有关的政策接下来还有调整的空间。第二个明显的放开了，在这个就是非金级家庭在北京的购房约束，同时呢对多子女家庭购买二套房甚至三套房 也有明显的这个放松。还有呢就是像公积金贷款的首付比例进一步二套房下调为百分之二十五， 之前公积金贷款的也从嗯最多六十万调整到呢一百万，所以这些政策加在一起，核心就是鼓励有刚需的和改善性需求的家庭，该买房的尽量买房。总体上来讲，在贷款的便利政策，首付的比例以 及呢贷款的利率这方面都有进一步的下调空间，这我有。第二点我想我们很重要的就是北京房贷新政和房地产新政的变化，对全国是具有非常大的示范作用的，因为北京是作为 全国对房地产约束限制最多，而且放宽限制最慢的城市，之前像深圳、上海都已经有很多的房地产新增的放宽的一些政策，但北京出台的比较缓慢，有各种因素的考虑。 但是一向过去，从二零二二年到现在四年的时间，北京房价的下跌也是有目共睹的，很多区域，尤其是呃老破小， 它的这个价格下跌是在百分之四十，甚至有得到百分之五十。如果进一步的放任北京房价的下跌，那么对于全国的房价它还是有一种负面的影响。同时呢，北京的限购不放开，其他城市其实也会有它自己的犹豫。 另外呢，这一次的调整可以明显的看到是落实中央经济工作会议，一城一策，因城施策。嗯，的一些具体的措施，总体下来讲有利于北京的房地产市场触底期稳，所以之前很多人分析希望能够有更多积极的政策来 旧房地产市场，但是呢，中国的房地产的供需结构已经发生了根本的变化，随着保障性住房制度不断的建立，完全回到原来的商品房主导一切的时代是不可能的。好，我们接着说第三点，就是中国房地产市场能不能在二零二六年触底 之前呢？有很多分析认为需要出台更加积极的政策，比如说这个住房贷款的贴息，最好呢贴一个百分点，也就是说银行还是按百分之三左右贷给我们，但是实际上我们真正付的利息是百分之二左右。另外一个点呢，有 财政给予补贴，但这个数字是一个巨大的天文数字，可能对购房贷款的利率，尤其是接下来通过降准降息， 把存款利率呢也有所下调，这样呢，就是对于银行来讲，也不会增加压力和负担，同时对个人能够享受到更多的好处。当然呢，更多的资金就要从存款市场走向啊，走向房地产或者是股市。更重要的是，由于 之前几年房地产价格大幅缩水，很多家庭，特别是中产家庭，家庭资产呢缩水非常明显，有的甚至把首付的这个钱都给跌掉了。在这种情况之下，由于家庭资产缩水，那么对于消费的提升就会带来非常直接的影响。 而随着这两年股市逐渐的好转，而房地产市场如果能够在二零二零年触底起稳，那么家庭资产不再缩水，对于大家的预期和信心的恢复有很大的好处，对接下来提振消费也是非常直接的帮助。所以目前看起来，如果各项政策陆续出台， 随着市场预期逐渐有所改变，嗯，刚需住房和改善性住房进一步的释放，同时在这个区库存 控增量这方面能够切实的有所行动，那么这样二零二六年的下半年，金九银十就有可能成为房价明显回升的一个关键试点。所以现在这个阶段出来了，政策优惠很多，那么刚需住房和改善性住房的人呢， 其实是可以考虑开始买房了，这对于大家重新树立家庭资产结构，以及呢重新树立对经济增长消费预期的信心，应该说是很有帮助。 当然，二零二零年最值得期待的呢，其实还是中国资产的重估，包括房地产，但更重要的是中国股市，上市公司、优质公司的他的价值。 对这个问题呢，我们随后有更多的时间可以再讨论。好，祝大家好运，希望你们都能够买到你们喜欢和满意的房子，我们明天再见！以上信息都不构成任何具体的投资建议， 市场有风险，投资需谨慎。无论房市还是股市，都应该冷静理性从事。这一轮房地产给我们带来的教训呢， 应该说还是很大的，很多家庭杠杆过高导致的这种资产压力和风险过大，也值得仔细吸取其中的教训。好了，都多的不说了，祝你们好运！

距离北京十二月二十四日新出的房产政策已经五天了，北京房产市场没有变化，先来看一看北京房产政策除了哪些调整。首先是购房门槛有所降低，非经济家庭购买五环内的房产限制有之前的连续三年，社保或个税降低到了两年， 五环外降低到一年，经济多子女家庭可以在五环内购买三套房产，非经济多子女家庭可以购买两套。其次是信贷政策有所优化， 虽然之前说是贴息降息还没有出台，但是现在商贷两套和首套利率是一样的。购买第三套房产位于五环外的话，如果只有一套以内的再还贷款，那么还可以享受第二套房产政策。 总体来说，这几天看网签数量没有明显的提高，毕竟是买房的，是大事，但是不少中介都应该感受到买房 看房和咨询客户数量上涨不少，到明年的一二季度的话，成交数量应该比今年同期有所上涨。那要如果挂牌量没有太多上涨的话，大胆预测一下房价，应该也有机会迎来一波小反弹。

昨天北京的购房政策有一个新的政策变化，主要是对非京籍购房门槛的一个放宽。 原来非京籍你要在北京五环内买房，需要交三年以上的社保或者个税 啊，现在有三年降为两年。原来你要在五环外买房子，是至少交两年以上的社保和个税，现在也降为一年了，这是 可以看作是国家对房地产的一个利好的政策。要吸引外地人到北京来买房， 我恰好是在北京刚刚交满一年的社保和个税，而且我还是非经济，所以在这次政策里边，我是属于可以去北京买房的。 呃，那么就站在我的角度来分析一下，在北京买房到底有什么好处？我自己适不适合到北京去买房？ 哎，第一个在北京购房的一个意义啊，在北京买房和在其他地方买房不一样，在北京买房不等于在北京落户啊，这个是一个大前提啊。 那么在北京买房有什么好处？就是说你在北京买房可以去加快哎，到北京落户的这么一个积分，因为北京是 积分制的。嗯，去年的话，北京落户的最低积分是一百一十七分以上，所以，呃， 这个积分其实是很难的。你积分通过什么形式呢？比如说你在北京交一年社保啊，那么你就积可能是个一分还是零点五分。你在北京有住房哎，你可以多加一分，还有其他等等条件啊，系数比较多。 在北京落户的话，好处是非常的多，比如说子女教育，你孩子要参加中高考，嗯，特别是高考的话，可以报考北京的所有的学校，而且 本地报考的话，他也很多分数呀，政策上的一个优势，另外一个就是就业机会。 如果说在北京的话，你的孩子毕业以后，他要去进一些好的单位，比如说央企啊，以及一些涉密单位。嗯，京籍都是一个。呃，同等条件下是一个优势。 还有北京的医疗资源，哎，不用说了啊，北京的很多好医院。嗯， 还有一个退休工资，退休金，北京在全国来说都是第一档的，起码比我所在的城市。嗯，同等条件下，每个月可能至少要高一千多块钱。 虽然北京的户口很好，但对我个人而言，分析了一下，哎，落户还是很困难的， 因为我才交了一年的社保，要是继续交下去，直到落户的话，可能需要七到十年才能积分达到落户的标准，但是到那时候可能我的年龄都已经超了，可能也是没办法落的， 哎。另外一个就是现在去北京买房的话，看了一下五环外，比如说义庄，他周围的房子像最便宜的就是那种回迁房，多层没有电梯的，哎，面积很小。 嗯，最少总价下来也是两百万、三百万啊，可能还是看不上，如果你稍微看得上的房子，那就是五六百万，七八百万可能就往上了。嗯，也没有这个经济实力啊，所以还是不考虑了。 那么大家呢，有没有类似的情况？你们会不会去北京买房？

楼市昨天又出新政策了，我相信这个政策出台之后，对于一些不满两年的二手房的交易量，包括活跃度是有很大帮助的，他是怎么回事呢？我们都知道，如果大家买二手房的话，是需要缴纳 三种税费，第一种是契税，契税首套房是总房款的百分之一，如果大于一百四十平，是总房款的一点五， 而二套房如果面积小于一百四十平的话，也是总房款的百分之一，如果大于一百四十平的话，是总房款的百分之二， 这个契税如果是第三套住房的话，是总房款的百分之三，这个契税不管你是买新房还是二手房，都是必须要缴纳的。另外还有一个个税满五年，唯一的房子是免征个税的， 如果这个房子是不满五或者是不唯一的话，是需要缴纳差额百分之二十这么一个个税。但是如果这个房子查不到原值的话，这个个税是按照往天价百分之一来征收的。 第三个亮点就是今天减免的这个增值税，这个增值税如果满两年的房子是没有增值税的，如果不满两年的房子是需要缴纳增值税， 您需要缴纳全额五点三这么一个增值税。而今天这个增值税呢，是有所减免了，从全额的 五点三变成了百三，也就意味着如果很多不满两年的房子在交易的话，这个增值税是减少了百分之二点三。 比如说我们拿一套总价一千万的房子来举例，这个房子如果是不满两年的话，之前缴纳这个增值税呢，是需要缴纳五点三，也就是五十三万这么一个增值税，而这次减免之后只需要缴纳 百分之三，也就是三十万这么一个增值税。我相信这个政策出来以后，对于很多不满两年的二手房， 从活跃度包括交易来看，会有很大的帮助，毕竟税费少了嘛。话又说回来，您觉得这个政策对于提升北京二手房的市场的活跃度， 包括交易量有所帮助吗？我们在评论区一起讨论一下，但是不管怎么样，这都是好事，对大家都有很大的帮助，毕竟税费减少了，拜拜。

重磅消息！重磅消息！北京购房重大松绑！这次绝对是动真格的了！朋友们，就在刚刚，超大消息！北京购房政策发生了近十年来最实在的一次松绑！三条变化，条条都关系到你的钱袋子和购房资格！ 第一，首付压力直接减轻，买二套房公积金贷款首付比例从原来的百分之三十直接降到百分之二十五！千万！千万不要小看这百分之五，在北京，这就是几十万的真金白银，门槛实实在在的降低了！并且新批贷的公积金贷款自二六年一月一号起，首套利率百分之二点六，二套百分之三，这也太给力了，不得不点个赞！ 第二，利率歧视直接取消。在过去，商业贷款二套利率比比手套高出来一大截，现在手套和二套的利率下限直接拉平，统一百分之三点零五。这意味着改善换房，每个月的月供能省下来一大笔钱，银行不再给换房家庭额外加价。第三， 购房资格大幅放宽，这才是最关键！最重磅的！在五行外，非居民家庭，社保或者个人纳税由原来的两年变成缴纳一年以上即可。 在五环内，非经济家庭，社保或者个人纳税由原来的三年变成缴纳两年以上就可以。如果你是二孩及以上家庭，五环内还能再多买一套，不得不大大的点赞呀！ 这次的政策调整信号再清晰不过，支持真实的住房需求，支持合理的改善需求，尤其对多子女家庭给予了实实在在的倾斜。 这座城市正在告诉你，奋斗者的安家梦值得被认真对待，家庭的成长空间需要被切实的往上，从门槛到资格，诚意已经摆在这了，你还在等什么呢？转发给你身边需要的人！在北京安家的机库窗口正在打开，千万千万不要错过，记得关注再走哦！

来不到一周的时间啊，接二连三的出政策，先是限购放宽，增加购买套数，降利率、降首付，紧接着就在刚才又发布了增值税，由原来的百分之五变成现在百分之三，而且二零二六年的一月一日就开始正式实施了，打个比方，一百万的网钱能省个两万块钱， 当然了，这也看大家怎么去理解，还是要按需求购买，那对于一些次新房不满两年想卖的业主，也相当于降低购房者的一些成本了。所以大家怎么看待这个接二连三的楼市政策呢？欢迎大家评论区留言讨论。

北京房产新政啊，出来好几天了，这次啊，北上广真的是按照顺序啊，北京先出，我们可以预想到上海和深圳后面也会出一些新的政策，那么这次北京的主要的政策是什么呢？核心就是多孩家庭啊，原来是两套，现在是三套， 那非金级社保满两年原来是一套，现在可以买两套。那么同时呢，非金级购房的社保年限还直接放宽了， 五环以里呢是三年变两年，五环外呢，两年变一年。商贷不分首二套，公积金二套首付降到降了百分之二十五啊，现在房价已经在止跌了，反转我认为是必然的趋势， 那么就是看他什么时候彻底的止跌，什么时候能够反转。那么这个时间目前我们还要观察，还要从他的成交量，从后续的政策，有没有更重磅的政策出台。 那么对对此呢，我们就是说国家的哈，现在这个托底的信号已经比较明确了。同时呢，北京核心地区的哈，租金回报率 已经开始能够对标定存了，长期投资的价值已经显现出来了。同时刚需哈已经在逐步的进场，市场的暖意还在持续的升温当中。 我们这个对刚需来说呢，买高的风险远远要小于啊，这个踏空，宁可买高，也别错过窗口期。同时呢，我们要记住以下几个关键，一个杠杆一定要慎用，刚需呢可以放心入手，优先选核心城市有租金支持的房源， 要避开学区溢价过高的这种品质小区，精准把握回暖的机遇。

二零二五年的平安夜，北京进一步的结束了限购，这是一个我们在预期之内的政策调整，也是一场波澜不惊的政策调整，甚至呢，这一次的政策调整都没有进行，官方媒体的吹风可谓呀，冷启动。但是呢，马老师认为，这一次政策的意义并不在于这一次可以带来多 大的影响力，而是呢，清晰的指示了下一次政策调整的走向以及预期。那下一次政策的调整会是什么样的呢？那就是五环外全面取消限购比时影响会更大，效果会更好， 也将在二零二六年下一个五年的开局之年形成良好的开局。那甚至呢，有可能成为北京老 式的转折之年，因为啊，从那刻起，北京将成为全国的背景。也许你会说，马老师您太客观了，如果经济形势没有转好，即便全面解除限购，也不会有多少人来买错。马老师认为，从两年限购到一年限购，咱是量的调整， 但是从一年限购到解除限购是值得挑战，当全国的先富人群都知道在北京你想买就能买的时候，大家就有把资产留在一线的冲动，甚至啊，你经济越不好，需求是越强大。咱们退一步讲，我们并不预期 限购全面解除会带来多大的购买力的红油以及多大的房价暴涨，但是您认可不认可，不管从全国各省市贡献多少购买力来， 对于北京都是增量对，增量，之前没有现在新增的。所以啊，低点或者拐点应该就在二零二六，北京的机会 也将在二零二六，对于北京的买家来讲，还要看到土地供应的放权，从市到区看到现在四代来的跨代变化，看到新房对于居住需求的释放以及引领，还有新房和二手房的 去分化。保值啊，就是价值，咱们住好呢也是价值。愿大家都能勇者无畏，马老师奔雪峰持续和大家同行，有需要链接马老师。

非京籍买北京五环内社保从三年砍到两年，这波调整有多猛？十二月二十四日，北京住建委等四部门联合发通知，从今天起正式调整购房政策。非京籍买五环内社保从三年降到两年，五环外更只要一年 多子女家庭，五环内还能多买一套。二套公积金首付从百分之三十降到百分之二十五。这波调整涉及到哪些真格？咱们拆开来看一看。 北京楼市百分之八十的新房成交在五环外，这里也是刚需集中地。但过去，非京籍买五环外要两年，社保五年内要三年。卡着不少新市民的手套访梦，这次直接砍半五环外一年，五环内两年。中原地产分析师张大伟说，这相当于给新市民梯度置业铺路， 先在五环外买手套，再慢慢置换到五环内。政策刚落地，有中介反馈，五环外刚需盘的访客量开始往上窜。 家有俩娃甚至三娃的家庭最懂，想换套大房，要么卖旧买新，要么等，腾自个麻烦又耗时间。这次政策明确，不管经济还是非经济，二孩及以上家庭在五环内可以多买一套。比如经济多子女家庭，五环内限购从两套变三套。非经济连续两年社保的五环内限购从一套变两套。 有购房者说，不用再急着卖老房子，直接买套大点的，孩子读书，老人同住都方便了。过去商贷首套利率差别大，现在银行定价不区分首二套，具体利率看个人资质，灵活度更高。公积金方面，二套首付从百分之三十降到百分之二十五。 举个例子，买四百万的房，二套公积金贷款两百万，首付能少套二十万。再加上八月已经调整的全国有过公积金贷款但已结清算、首套缴存一年多贷五万等政策改善，群体的资金压力被一步步拆解。 可以说，这波调整不是大水漫灌，而是精准滴灌。降低新市民门槛，激活刚需，松绑，多子女家庭释放，改善需求、 优化现代，减轻购房成本，再配合房地产项目逆向简化的后端松绑，本质是用更灵活的政策让楼市回归住的本质。北京作为一线城市，这一步怎么走，对全国其他城市都有参考意义。