房地产基金还值得买吗

今年哦，不知道大家有没有参与到楼市、股票、基金、黄金这四个热门板块当中， 我不知道大家有没有跟我一样哦，基本上我都参与了哦，叫亏多赚少。 怎么讲呢，学费交的不少，但是受的伤害也比较多。突然让我想到了一个人，一句话， 是一名著名的电视剧，当中好像是叫天道吧，里面有一个人物讲了一句话特别好，好像是叫丁元英，他讲了这句话， 让我记忆深刻，你既得盯住庄家的黑手，又得盯住衙门的快刀，你得在囊嘴里有肉下筷，还得在衙门拔刀之前抽身。这就是资本市场给我们普通 韭菜的定性，没有办法，大家跑得慢的话都会被买。就说房地产嘛，高峰期很多人想必都经历过， 涨的时候觉得还会涨，跌的时候还会觉得还会再跌。黄金，股票，股票更残酷，我最近呃，应该是亏了能有大几千，但是呢， 又被我赚上来了。这个市二级市场里面的这个心态啊，就跟心电图一样，起起伏伏，起起伏伏。黄金呢， 我是一路看着涨过来的啊，但是我也是半路上车。我记得前年 我在银行办业务的时候，一个经理跟我讲了四百八十九一根金条，我那时候答应他买五万块钱，但是我没有买，我后悔死了，但是没有办法呀，现在已经翻了一番了， 人永远赚不到认知以外的钱，这句话的含金量还在上升。好了，不说了。

最近地产板块有一些易动，那么估值极低的地产行业的 etf 基金该不该买呢？那我个人认为啊，短期有可能有一个估值修复的过程，但是长期来看还是要谨慎。原因就在于，第一，未来几年房地产行业的盈利预期并不乐观。 来看地产指数，那截至二零二一年十一月十七日，地产指数最近几年的主营业务收入同比增速是逐年下降， 而预测的规模净利润同比增速从今年到二零二三年也是逐年下降。那二零一八年规模净利润同比增速还在百分之二十以上，可到了二零二三年，预测值仅为百分之十， 业绩增速明显放缓，但是目前的估值却非常低。那截止十一月十七号，地产指数的滚动适应率只有五点六三倍，处于 最近十年百分之一点七五的极低风味，市净率也只有百分之零点九一，跌破了净资产处于最近十年百分之零点七八的极低水平，这说明整个板块价格的下跌幅度大于其业绩的下滑幅度，有估值修复的需求。 此外呢，地产指数的股息率目前为百分之四点七五左右，就算股价不涨，股息率也比银行存款的利率要高，所以啊，目前也吸引了一批资金，但是呢，未来继续大涨的可能性却并不大。 第二，我们再来看政策，短期银行贷款的放松是为了缓解部分房企出现的流动性的问题，但并不代表行业长期基本面逻辑的改变，因为房住不炒是长期政策，房地产税迟早全面推出，房地产行业将继续远离 仪金融属性，不再成为居民资产保值增值的工具。第三，人口红利消失。传统的住宅开发是企业利用城市已有的配套设施和人口红利来赚城市的钱。 但今天人口红利正在消失，未来就只能依靠常规的招拍挂去公开市场拿地，通过压缩利润来竞争。技术含量越来越低，越来越像普通的制造业或者是建筑业，其长期投资价值肯定不如那些科技含量高的朝阳行业。 那房地产行业未来是不是就是没有投资价值了呢？也不一定，关键是要看房地产企业的转型是否成功。那一些头部的房企已经开始向城市服务商的角色转型，通过物业管理、文旅、商业、产业、养老、会展娱乐等业务提 生城市的配套，为城市赚钱。但这条路难度大，要求高，而未来能成功转型的企业才是有长期投资价值的企业。关注丽姐财经，投资是非分明！

我有两个视频提到了这个策略相关的问题，制定个人策略，但是我还没有做完，我会接着更新。这一次我主要是谈一下我个人策略其中的一块，就是 为什么我会选择指数基金。这里有个关键的问题是，股票是有风险的，所有人都知道， 如果你单选一只或者几只股票，最大的风险其实都不一定是他下跌，而是说他无止境的下跌，你甚至不知道什么时候投。 我曾经在一只房地产股票上亏损巨大，你看图片就知道我亏了多少。你再看这只股票的走势图，你就明白，如果我大量的持仓了这只股票， 那么在他下跌的这个过程中，我究竟应该怎么做？就这个下跌其实很恐怖的，他跌了将近百分之九十，从最高点开始算，运气不好，遇遇到了这么一只股票，你又拿着不动，你的钱几乎都没了，就无论你前面有多优秀，多聪明，挣了有多少， 你这一次如果是全额压在一只股票上，你就会亏损百分之九十。那同时在整个过程中，你都会面临一个决策，我应该 抛还是不抛？什么时候抛？那如果说你说我早就知道这个房地产股票不行，这那那我问你，茅台跌了快五年了，那我问你，现在这个时候到底是该抛还是该继续持有呢？那它之后到底是涨还是跌，你知道吗？ 对吧？你是不知道的，没有人能知道，都是猜，都是预测。那有的人会在评论里说，我自己选几只股票组成一个指数，那我想说的是，要根据你确认你有这个能力吗？ 我们假设你有这个能力，你确认你有这个经历吗？和这个执行力吗？很难的，因为你无论前面挣多少钱， 有几次大的亏损就什么都没有了。所以我意识到我自己的能力不足以规避到这个风险，所以我才选择了指数基金。它最大的好处是什么？就是它不太可能 亏损，达到这样的地步就是亏损达到百分之九十，像我的房地产那只股票一样， 而且整个过程不需要思考，非常的省事。我们举个例子，就是一五年最高点，如果我买了红利相关的一个指数，大概在七年后的时候 我回本，你不要觉得七年后能回本，这是一个多么扯淡的事情，我七年就是为了回本啊。但是这个前提是你在曾经的历史最高点买了这个指数的情况下，这是一个很极端的情况下， 你还可以在七年后回本，只要你有耐心，你就能回本。那我问你其他股票，你真的确定七年后你就一定会回本吗？对吧？这就是降低了你的风险。那你看，同样是七年，上证指数可没有回本， 回不了本，这就是他的优势。你如果亏过钱，你就会明白，如果告诉你七年后你能回本，你是多么开心的一件事情。你不要嫌他长，能回本就不错了。 所以我把这个指数基金作为我的一个偏防御的一个投资方案之后，我会制定一个更完善的一个策略，然后执行。当然你说能不能挣钱，亏不亏钱我不知道，我不是神仙， 我因为能力不足才选择了这样的指数，所以之后看结果呗。很多人会来质问我，你这一定会赚钱吗？我哪知道，我不知道。每一个人为自己的钱负责， 每个人为自己的投资决策负责。我负不了责。那是你的钱，我的钱我负责。我负责的是什么？他亏了赚了都是我的，所以只能看结果。我也不知道他亏还是赚。看后续就好了。 ok， 就 这样。

最近呢很多小伙伴在问啊， fof 的 基金值不值得买？该如何去选啊？值不值得买呢？首先我们要看的就是我们买这个 fof 的 基金的目的是什么啊？当然你可能会说是因为基金实在是太多了，或者说我们以前在投资基金的过程中呢，吃了亏 啊，市场在涨，哎，我买的这个基金不再涨啊，我可能专业度不够，我需要一个专业的人士来专门帮我去投资和配置基金，这就有了所谓的基因中的基金的 fof。 那 么如果我们是出于这样的目的，那么 fof 的 基金确实能够帮我们解决一些问题，那么它解决的是什么问题呢？ 我觉得首要的就是资产配置的问题，就针对我们自己买基金可能会出现的一些状况，比如说过分的集中在某一项资产上，可能会更容易的去追热点，追涨杀跌，或者说我们可能对某一些基金的选择上没有那么专业啊。我们搞清楚了自己投资 fof 的 目的之后， 那么我们再看这个 fof 的 基金该怎么样去选。大叔们呢？在这里给大家按照重要度啊排序，大家可以按照以下的这么几个条件一一去筛选和评价需要不要去买这个 fof 的 基金。那么第一个我们需要搞清楚 这个 fof 基金它的资产配置，中低风险资产和高风险资产的这个比例， 那么这个我们去打开啊， fof 的 这些年报季报的话，我们呢可以看到啊，它里面持有了很多的基金， 你把里面投资在固定收益资产上的基金和其他的基金分开，我们叫做低风险资产，和其他种类的基金做一个比例啊，这个比例是二八呢？三七呢？六四呢？那这个比例决定了这个 fof 基金大致的风险范围， 那么很显然低风险资产的占比越高，那么他的波动范围就越小。搞清楚了这件事之后，我们就知道啊，这个 fof 的 基金大致能够给我们带来的风险啊，大概有多大啊？那波动范围是什么？ 大家去买的时候呢？起码心里有一个数啊。做完这件事的第二件事呢，把他的持有的基金拿出来看，分辨一个东西，就是这个 fof 他的基金配置在了多少类的大类资产上， 这个差异是非常的大的哈。如果说啊，这个富富基金买的全是 a 股的基金啊，全部投在中国资产上， 我觉得这样的富富其实是没有必要去买的啊，因为你去买任何一只基金，大家都是在这一个资产上，所以首先把大类资产的种类分清楚。我觉得一个好的富富基金的话，基于我们买富富的目的啊，它起码应该覆盖至少三个以上的大类资产 啊。你比如说有一些富五基金，既投了黄金，也投了港股，也投了美股，也投了海外的其他的新兴市场国家的股市，也抬了欧美股，那这种呢，分散性就比较高，那么分散性相对高一点呢，它的净值变化相对会更平稳一些。做完这前两步 啊，大概就能够让你在选择复合上面不犯大错，那么后面呢，就是精益求精了。那第三个呢，就要看一下，在每一项大类资产向下，他选择的这个基金是不是 跟专业水平要求是一致的啊？你比如说选择基金的时候，我们的专业水平要求他去买的这种资产，比如说回要回避一些 显著的贵啊，或者说啊，某一些资产它是超级的热点啊，它这里面占比特别高啊，那可能会 有违反一些我们的选基金的一些原则，那这些可以排除，但是这个到了选具体产品这一层，可能也恰恰是因为我们不具备这个能力啊，所以选了 fof。 那 这个地方可以啊，不用过于纠结啊，就先把那个前两步搞好，这个就已经是底线了。 那么把这三个都搞定，最后一个呢，就是看管理费，那么这个管理费呢？越便宜啊，当然是越好的，那这个差异还是蛮大的。你比如说看这张表 啊，这是一个啊，你看历史业绩表现不错的基金，但是管理费是一点二，这个一点二是负负的管理费啊，你后面他申购基金，包括持有那些基金，他还要另外交管理费，所以是在费上加费啊，那市场的平均是零点七二，所以看一下费用，那么费用这个东西你短时间内感觉不到他的差异，但是时间长了，实际上 还是一个蛮可观的一个数了。那么把这些东西全部考虑完，大概就应该知道这个 fof 是 不是值得买了。但是说到这你可能会发现，哎，老师，你看这个 fof 的 基金经理啊，他帮我们去买基金，我们要不要去看一看这个基金经理好不好呢？ 为什么不说呢？其实你们把现在所有发行的 fof 产品的基金经理打开看，你会发现一个现象，就是他的那个历史业绩的时间的长度 根本不足以让我们去判断他行不行，所以我们只能去抓更根本的资产配置的问题，因为富富未来能不能赚钱，其实有百分之九十以上的因素会来自于他资产配置本身。最后呢，我想跟大家讲，要想把基金投资做好 啊，我们拿的是真金白银，拿的是我们自己的血汗钱，我们出于对自己负责任的角度来说，其实还是最好自己去多花点时间去学一学相关的投资知识。 fof 这样的投资组合，我们一个普通人，你愿意花时间去认真学个半年一年还是能够比较容易地做出一个符合自己现实状况的自己的 fof 的 组合的。

这两天啊，美国总统特朗普的两番讲话，对我触动很深，我也想通过这个短视频的形式分享给大家，然后准备买房的和将要买房的朋友们啊， 我们也可以认真的去理会一下这个资本主义国家对待房地产的一些看法，尤其是房地产开发商出身的特朗普对整个房地产的一些看法啊，有两次，第一次呢是在 元月二十一号这个达沃斯论坛上，特朗普的讲话，第二次呢是在他的 呃，那个会议上的讲话。第二次呢是元月二十九号，是昨天。那么我先给大家分享一下第一次的讲话啊，第一次是元月二十一号，他讲的关于房地产啊，我必须说一句，因为啊，从来没有人说过， 我对已经拥有住房的人非常保护，而我们这段时间发展势头良好， 房价大幅上涨，这些人因此变得富有。他们原来并不富有，但正因为拥有了住房而变得富裕。 每当如果你把房价打的越来越低，越来越便宜，而购买的时候越来越容易的时候，你其实是在伤害住房的价值，同时也在伤害拥有房屋者的房主利益。 对很多人来说，这是他们一生中第一次走在自己城市的街道上，为自己的房子值五十万、六十万、七十万美元而感到自豪。他另外又说到啊，如果 我真的想摧毁房地产啊，我完全可以很快做到让人们用很低的价格买了房子，但那样做 会摧毁大量已经拥有房产的人。在很多情况下啊，这些人已经拥有了房子，办理了 抵押贷款啊，原本呢，月供压力并不大，月供很低，如果市场被强行压垮，在贷款条款中没有任何变化的情况下，他们的负担会突然加重，最终失去房子伤害的还是他们。 这是第一次讲话，第二次讲话啊，他讲的更直白，我给大家再分享一下啊，就在那个会议上的一个讲话，他说我希望继续推高房价，你们可以放心， 持续维护房价上涨，不能让那些不怎么努力的美国人受益， 让拥有房产的人保持富有，让房地产价值保持高位，这是两个这个特朗普的 最近这一周时间啊，对美国房地产的一个态度，我觉得啊，嗯，这也代表了我们一些 大部分吧，觉得我们这些房产博主的一些态度。这同时呢，也可以看得到，资本主义国家是有恒产者有恒心，什么叫资本主义？有资本就有资本，资本包括 无形资产，有形资产包括思想，思想属于无形资产啊，包括现金。我想说一下，就是 我对这个房地产啊，就结合到我们国内的一些看法啊，因为我们是社会主义啊，社会主义就是大家要平均啊，然后呢，这个， 呃，老百姓呢，也都得跟得上啊，比如说最近前一段时间有一些傻空在讲啊， 要倒车接人啊，就把房房价打压下来，然后接上那些买不起房的人，接的啊，上车。我觉得这个言论也没有错啊，毕竟我们是社会主义国家啊，但是呢，我我我总感觉就是你作为一个房地产博主也好，还是作为一个房主也好， 我觉得，嗯，房价被打压的过低的话啊，对我们的信心，对我们对生活，对工作，对消费，对事业，对家庭，各种各样的态度 啊，全部就会全然的就会翻盘啊，你就你看现在大家对这个，现在这个社会现象的一些悲观的心理啊，越发越严重， 我们国家也发现了一个这样的一个现实，发生的这个情况，由于我们二零一七年讲的房租不炒 啊，然后三条红线，三条红线是二零二一年定的啊，然后不以房地产增长来作为这个刺激经济的手段，这是二零一七年讲的，所以这几年我们也看到了房地产被打压的 比较厉害，所以我我们走到今天啊，所以大家也突然明白了啊，并不是说这个啊，易经络万物生，并不是房地产一不行， 中国经济的支柱倒了以后，你看大家都不好过，有钱的人也不好过，没钱的人更不好过，所以我觉得二零二一年 那个三条红线啊，制定了以后，对房价也是一个重创。呃，最近的这一段时间呢，大家也都看到了，尤其是进入二零二六年一月一号以后，我们的求是杂志对房地产的波澜，反正 啊，不要再有什么添油似的战术，要一次性政策给足，要贴息，房地产拥有强大的金融属性。这前天呢，官方又发文啊，又把三条红线取消啊，给开发商啊，回血贷款 啊，甚至于说未来的贴息啊，都是有可能的，包括我们的城市更新。那这样我就感觉啊，现在的路终于 走到正道上了，再加上呢，最近这段时间我们都知道我们国内的股票市场啊，一直是蒸蒸日上，红红火火， 我给大家提个醒，最近这一周，这三个一线城市啊，北上深 有千亿资金流出，进入了房地产前，前几天我给大家说的上海的房子蠢蠢欲动，成交量在放大。我可以明确给大家说， 今年的过年前后，就阴历年前后，这三个一线城市很快就会从弱势转为强势，我说的是成交量啊，成交价还得看进一步的政策放松， 所以一线城市的房价回暖已经箭在弦上，大家一定要清醒的明白这一点。 另外啊，什么时候能轮到我们二线城市？我给大家说句实话，一线城市回暖三个月，二线城市就会跟上，这是以往的周期 啊，从历史经验中判断出来的。以前有很多人在讲，现在和以前不一样了，是过去的五年确实和以前不一样，但是我们也在房地产这一次的下错过程中， 每一个人都受到了严厉的打击，发现没有，不管是收入、情绪还是消费各个方面受到了打击。但是现在 说句实话，给我的感觉，我们一定会回到以前的以房地产刺激经济为主要手段的老路上，如果真的这一天回到了 拥有资产的同志们和正要买资产的同志们啊，你们一定要注意，尤其是现在 在低价变卖自己的房产，有可能不久的将来就是一个非常愚蠢的行为，也有可能你会后悔。所以整个局势，国家，我们的呃社会，包括我们的房地产已经发生了一百八十度的大转向， 所以你看局势变的时候，你的思路逻辑一定要跟得上。所以如果现在你正处于犹豫，正要卖房，或者我犹豫要不要买房的阶段，这个时候 我今天做的这个抖音可以给你提供比较充盈的一些思路。我觉得啊，今天这个抖音 我不会下架，我会一直流到我们郑州的房地产回暖，大家一块拭目以待。