reits投资有哪些类型

最近什么基金最火爆呢？哎，不是什么坤坤蓝蓝他们管的啊，而是五月三十一号开始公开认购的瑞士基金，这玩意有多火爆啊，直哥的粉丝群和后台的很多私信啊，无数家人们都来问这玩意了。而且呀，这次一共九只瑞士基金，一共 目击的三百一十四个亿，业内预计啊，一天之内就会被全部抢光。好家伙呀，很多家人们就问了，到底什么是瑞砸？能买吗？上哪买？怎么买？有没有风险，赚的多不多呢？哈哈哈，家人呐，不要慌啊，问题不大。我们一个个来讲，瑞， 翻译过来是什么意思呢？房地产投资信托基金。哎，通俗点讲啊，那就是有人想买房子投资，但是他没钱。于是乎啊，正规的基金公司啊，就让买不起的这帮大家伙一起凑钱众筹去投资 数亿数十亿才能参与的房地产市场。哎，这样的相对来讲，门槛不就低了吗？那参与的人啊，都可以享受投资收益，哎，就是这么回事，但是啊，跟我们这房住不吵啊，你得支棱起来呀。所以这次咱 咱们新发的瑞士基金的标的啊，那就不是房子了，那是什么呢？基建校哪些呢？什么产业园啊，高速公路啊，港口仓鼠啊这些。举个例子啊，比如你投资了高速公路，收益呢？那主要就是过路费，你买这高速瑞士，就相当于啊，承包了一小段高速公路，你要买了工业园区的瑞士，你就 又是一个小包租公，小包租婆，这收益就来自于什么呀，哎，租金啊，物业费等等。那按照以往的经验，一般这年化收益能达到多少呢？百分之四到百分之十二左右。可但是啊，极端情况之下，那就不好说了，比如什么严重的经济危机，或者是一些重大事件导致没人上高速，或者从园区撤退了。哎，一旦这样的话，对不起，那就赚不到了啊。不过啊，如果真的到这种程度， 估计假人们这心思估计已经不在赚钱上面了。那还有，假人就说了，我懂了，稳赚不赔对不对啊？哈哈哈，假人呐，哇，瑞士基金的收益，除了前面我们说的这分红部分，还有一个部分就是涨跌。瑞士基金和一般的基金还不太一样，反而啊，更像股 票，这基金的价格也是会有涨跌的，而且啊，买的人多那就涨，卖的人多那就跌，所以你低价买进，高价卖出呢，你就赚钱，反过来，那就是亏。这两部分共同构成了这瑞士基金的收益。所以啊，没有绝对的问赚啊，家人们呐，可不咋的， 当然又有来问了，说，那你说这玩意跟一般的基金是不是差别还挺大呀？哈哈哈，假人呐，对，首先呢，一般的基金啊，只要没有封闭期的话，随时都可以赎回的，可是瑞思他的封闭期啊，最短二十年，而且在这段时间呢，如果你想把资金拿回来，不存在赎回这个概念，而是要 卖掉，什么意思呢？得有别的散户买了你这个份额才可以，瑞兹自己那是不会把钱还给你，要还那也是等封闭期到了之后。其次呢，这公务的瑞斯的价格波动那是非常大的，涨跌十几二十个点那是非常正常。第三啊，一般的这基金啊，和管理他的这个基金经理的关系那是很大，而公务瑞斯呢，就没那么大了，你想啊，你买了 高速，或者买了园区，这基金经理根本管不着这过路费和租金呢，对不对？而这个时候，有家人们又问了说，哎，那我还是想参与参与，那该怎么整啊？这个 老规矩，那就是场内场外皆可交易，场内呢，就是你要有证券账户，那就可以了，场外呢，但是你没这账户，平时呢，只能用类似于像某付宝这样的第三方平台，但是啊，这场外就会比较麻烦。 所以啊，总结一下，这次的瑞士基金虽然是国内首发，可是这玩意在国外已经不新鲜了，而且收益波动大，不存在赎回一说，更加适合啊，有经验的那些散户。所以各位家人们呐，慎重选择。当然，又有人来问了，说，那时候逢年过节的，这高速不收费了，你说会不会影响我的收益啊？哈哈哈哈，家人呐，当然会。

二零二五年十二月三十一日，中国证监会正式发布关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，标志着备受瞩目的商业不动产 reitz 试点正式启航。 进入一月，市场迅速响应。继一月二十九日三支产品申报后，一月三十日，陆家嘴集团、保利发展、银泰百货、凯德集团、砂之船旗下五支商业不动产 reitz 集中申报至上交所，并于当天获得受理。 至此，首批已有八只商业不动产 reitz 整装待发，资产覆盖北京、上海、广州、深圳、西安、合肥、绵阳等多个城市，业态包含写字楼、购物中心、商业综合体、奥特莱斯酒店及服务式公寓等。 这预示着中国 reitz 市场在基础设施领域成功实践后，正式迈入商业不动产这一规模更庞大、与民生消费和城市经济联系更紧密的新阶段。 本期节目我们就来聊聊 riitz 是 什么？与我们普通老百姓有什么关系。对了，本次提到的所有公司都只是基于公开资料客观整理，均不做推荐。由于部分涨幅过大，请各位注意风险。商业不动产 riitz 就是 商业不动产投资信托基金， 本质上是一种将大型商业地产证券化的公募基金，其运作核心是将一栋栋产权清晰、运营稳定、能产生持续租金等现金流的商场、写字楼、酒店、服务式公寓等资产打包，通过发行基金份额的方式公开募集资金。 投资者通过购买这些基金份额，便间接持有了这些优质商业不动产的一部分权益，并按比例享受其租金收入和潜在的资产增值收益，基金管理人则负责资产的主动运营管理，如租赁、维护、改造、升级等，以提升资产价值。 监管要求其将每年至少百分之九十的可分配收益以现金形式分红给投资者，进而具有高股息特性。 简单说，它让普通投资者用几百元便可成为知名商业地产的小股东，享受躺着收租的收益。此时退出商业不动产 reitz 试点可谓水到渠成，承载着多重战略意义。中国商业不动产存量规模巨大，估计超四十万亿元人民币。 在房地产市场深度调整的背景下，传统开发销售模式难以为继， reitz 为持有这些资产的房企提供了至关重要的退出渠道。 通过发行 reit， 企业可将沉淀的固定资产转化为流动现金，有效降低负债，优化资本结构，从而转向以运营管理为核心的新发展模式。 reit 通过打通商业地产投资、融资、管理退出的全链条闭环，能够引导市场从高杠杆、高周转的增量开发，转向注重运营服务和资产价值的存量管理， 这有助于防范化解行业风险，推动房地产行业长期健康稳定发展。对于资本市场而言，商业 riches 增加了重要的权益型资产供给，丰富了投融资工具。 对普通投资者而言，它提供了一类与股票、证券相关性较低且能提供稳定现金分红的新兴资产配置选择，有助于增加居民财产性收入，满足多样化的投资需求。 自二零二一年基础设施公募 riches 推出以来，我国已发展成为亚洲第一大、全球第二大 riches 市场，在制度规则、审核、发行、市场监管、投资者教育等方面积累了丰富经验， 为商业不动产领域的扩容砥定了坚实基础。商业不动产的租金收入和资产价值受经济周期、区域竞争、运营能力的影响更为直接，其市场化程度和潜在波动性可能高于一些具有公共服务属性的基础设施，这意味着其收益可能更高，但也需要承担相应的市场风险。 那普通人如何参与？对于个人投资者而言，参与商业不动产 reitz 投资的门槛和方式都非常亲民。与买卖股票类似，投资者只需拥有一个证券账户，待这些 reitz 产品在沪深交易所正式上市后，便可在交易时间内向买卖股票一样输入代码进行申购或买卖 公布。 reitz 的 认购金额通常很低，初使认购金额可能低至几百元，上市后交易的最小单位也为一手，非常适合普通投资者。 收益来源主要来自两部分，一是稳定的现金分红，二是基金份额价格变动带来的资本利得。 投资者应关注底层资产的质量、所在区域出租率、租金水平以及管理人的运营能力。作为上市交易品种， vis 价格会有波动，受宏观经济、利率环境、资产运营状况等多重因素影响。它不同于银行存款不保本保息， 投资者应理性看待其稳定分红特性，理解其作为权益类资产的波动风险，根据自身风险承受能力进行投资。 商业不动产 riyaz 的 推出，不仅为持有资产的房企提供了融资新渠道，也为参与其发行管理及拥有相关潜力的上市公司带来了价值重估的机遇。直接参与的首批原始权益人及相关方， 例如保利发展、陆家嘴不动产资产管理公司，例如光大家宝、招商蛇口、世联行、张江高科、浦东金桥等。总结而言，首批八只商业不动产 reitz 的 申报受理，不仅是一个新产品类别的诞生，更标志着中国房地产与金融市场的深度融合，迈入新纪元。 他为企业开辟了轻资产转型的通道，为市场注入了优质的权益资产，更为普通投资者打开了一扇便捷投资于核心商业地产的大门。随着试点推进和常态化发行，一个更加健康、更具活力的不动产金融生态正在加速形成。

第一集，基础设施瑞兹是什么？二零二一年六月二十一日，基础设施瑞兹项目正式上市。那么什么是基础设施瑞兹呢？ 基础设施锐词全称基础设施领域不动产投资信托基金。简单的说，他是存量基础设施项目，以公开募集基金的形式进行融资的金融工具，是成熟基础设施项目的资产证券化。 像企业上市一样，基础设施瑞子就是基础设施项目的上市。二零二零年四月三十日，中国证监会、国家发改委发布通知，正式启动基础设施瑞子试点。从试点范围看，主要包括交通市政、生态 环保、仓储物流、产业园区及新型基础设施等。为坚持房住不炒，酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。 从试点分工看，国家发改委主要从合规性出发，对底层项目进行把关，把合规项目推荐给中国证监会。 证监会对于发改委推荐的项目，从金融监管角度开展审核，并履行基金注册等程序，最终基础设施为此会在沪深交易所发行上市。 基础设施锐次主要涉及五个方面参与者，一是原始权益人，也就是基础设施项目的原持有方，发行锐次时，会把项目转让给基金管理 机构。二是基金管理机构包括基金管理人、资产支持、证券管理人两个角色，他们接受原始权益人转让的项目后，公开发行基金份额，对基金进行管理，并聘请运营管理机构 在上市后继续运营基础设施项目。三是投资者就是基金份额的购买方，即包括保险、资管、银行理财等战略投资者和往下投资者，也包括咱们普通老百姓。 四是中介机构，包括为基础设施、瑞子发行等提供服务的会计师事务所、律师事务所等。股市政府部门负责政策制定和监督管理。

今天我们要讨论的呢是一个对于普通人来说门槛比较高的投资方式啊，叫做不动产投资信托基金，简称 riz。 对， 这是一个比较新鲜的东西啊，在中国市场。没错，这个确实是。呃，很多朋友都比较感兴趣，那我们就直接开始吧。咱们先来科普一下，就是到底什么是 r e z 这个东西，为什么会让那些没有办法直接去投资大型不动产的普通人也有机会参与其中呢？而 a t 其实说白了就是一个资产团购平台。嗯嗯，比如说有一条价值一百亿的高速公路，那现在把它分成了十亿份，每一份呢是十块钱， 那你花一万块钱就可以买到一万份，就相当于你成为了这个高速公路的小股东，然后你就可以每个月去分享这个过路费的收益， 而且你随时可以在交易所进行买卖，就跟买卖股票一样方便。对，所以它比你直接去买一栋楼要灵活的多。那这个东西在国内的话，它的官方定义是什么样子的？然后它主要都投哪些基础设施的领域呢？呃，在中国呢，瑞兹，它的全称是不动产投资信托基金， 它是通过发行收益凭证的方式来募集大家的资金，然后交给专业的机构去进行不动产的投资经营和管理， 而且每年必须要把不少于百分之九十的年度收益分配给投资者。 ok， 那 他主要投资的领域呢？其实是非常有中国特色的，就他不是像国外可能会投一些商业地产啊什么的，他主要投的是基础设施，比如说交通领域的高速公路啊、港口啊、机场啊，然后能源领域的光伏电站啊、风电厂啊， 还有产业园区和仓储物流，再就是一些民生类的，比如说保障性租赁住房和污水处理。哦，对， 而且从二零二五年开始，他还新增加了商场和购物中心这两个消费基础设施。了解了，那咱们再来讲讲中国的这个二一 t 四市场的规模到底有多大？然后大家都是怎么去投资的？对，你先跟我们说一说，就是现在这个市场到底有多大，然后这个收益水平是什么样子的？再就是投资者的结构是什么样子的？好的 就是到二零二五年年底的时候，已经上市的二一次产品有七十九只，然后总市值大约是两千两百五十亿元，已经是亚洲第一了，在全球也是属于领先的地位。哇，然后呢，它的这个平均的年划分红率， 产权类的大概在百分之四左右，特许经营权类的会高一些，在百分之六到百分之七之间。那二零二五年这一年整体的市场表现怎么样？二零二五年 siri 次综合收益指数是涨了百分之十二点二四。嗯，这个收益呢，是跑赢了证券市场的，但是比 a 股的主要指数要稍微差一些。 然后呢，在投资者的结构里面，机构投资者占了差不多百分之七十，包括保险啊、银行理财啊、社保啊这些， 然后个人投资者大概是百分之三十。明白了，那如果说现在有一个普通人，他想要去参与锐次的投资，他有哪些方式可以选呢？然后每一种方式又有哪些具体的操作的门槛或者说风险点呢？其实普通人参与锐次投资的话，有两个渠道，一个就是一级市场的打新，哦，就是你在券商的 app 里面去进行新股申购， 然后找到瑞思的认购入口就可以了。嗯，它的门槛也不高，可能就是一千块钱起步，但是呢，它的这个溢价率一般会比较高，可能会有百分之十到百分之三十的溢价，然后它的中签率会非常的低。像二零二五年有一个数据中心的瑞思，它的打新中签率只有百分之零点零八，但是它上市首日就直接涨了百分之三十二， 哇，就是非常非常火。那另外一个呢，就是二级市场的买卖，二级市场的买卖你只要有证券账户，然后通过了风险测评就可以交易了，它是一百份起买，所以门槛也很低，但是你要注意它的价格是会随时波动的，然后它的流动性也是要重点关注的。比如说二零二五年有一个高速公路的瑞兹， 它因为车流量没有达到预期，它就上市之后就破发了，然后最大跌幅超过了百分之五。看来投资这个睿思还是需要一些技巧的，那下面咱们再深入探讨一下睿思的收益来源到底是怎么回事？ 就这东西到底是靠什么给我们赚钱？然后特许经营权类的和产权类的这两种在收益的分配上面，或者说在收益的增长上面到底有什么区别？ itz 的 赚钱方式有两种，嗯，一种呢，就是类似于证券的百分之九十以上强制分配给投资者， 这个钱主要就是来自于底层资产的租金收入啊，或者是说过路费啊、电费啊这些运营收入。对，然后另外一种呢，就是类似于股票的这种资产增值，就如果说你这个底层资产，它本身价值上升了，比如说园区的出租率提升了，或者说店价上涨了， 又或者是说市场上大家对这个睿思的需求变多了，那它的份额价格就会上涨，然后你卖出的时候就可以赚到这个差价。那这两种不同的类型就是特许经营权类和产权类，他们的分红率和这个增值的潜力到底哪个高哪个低呢？一般来说特许经营权类的，比如说高速公路啊、 能源类的这些睿思，它的分红率会比较高，可能在百分之六到百分之七之间，但是它的未来的资产增值空间就比较有限。 那产权类的呢？像产业园区啊、购物中心啊这种，他的分红率可能就没有那么高，可能就是百分之四到百分之五，但是他的长期的资产增值的潜力会更大一些。我还有个疑问啊，就是投资瑞斯到底有哪些风险？ 就是这些风险有没有什么真实的例子可以给大家讲一讲，就到底有哪些是我们需要特别警惕的。欸，这次它并不是一个保本的理财，嗯，所以它的收益和风险是并存的。那我们就先说第一个风险，就是价格波动的风险。比如说二零二三年的时候，中金湖北磕头 r e i t， 它上市首日就直接跌破了发行价， 跌幅是百分之六点三，就你一开盘你就亏了这么多哇，然后二零二五年的时候，有一个仓储的 r e i t， 它因为电商的需求下滑，它的价格从十二块钱跌到了九块钱，跌幅达到了百分之二十五。 这种情况其实都是跟市场的利率啊，宏观经济啊，行业的周期是非常相关的。嗯哼，那第二个呢？就是运营的风险。就如果说你这个底层资产运营的不好，比如说有一个产业园，他的招商没有达到预期，那他的出租率就会大幅的下降，那他的分红就会减少。嗯，比如说他的出租率从百分之九十五跌到了百分之七十， 那他的分红率可能就会从百分之六跌到百分之三点八，那投资者的收益就会明显的缩水。对，那还有就是一些租户的流失啊，租金的拖欠啊，设施的老化呀，或者说政策的变化呀，都有可能会影响到他的运营的表现。确实，那除了这些还有什么风险是大家可能容易忽略的吗？还有流动性的风险，就是有些瑞兹，他的交易量非常的低， 比如说某环保 r e i t， 它每天的成交额可能就不到一百万。嗯，那你如果手里有一百万份想要卖出去，你可能要卖十天，那这十天里面价格可能就又跌了很多。对，所以一般我们都会建议说尽量去选那些日均成交额超过五百万的流动性比较好的瑞兹。 然后还有一个就是利率的风险，因为瑞兹的分红率是固定的，如果说市场利率上升了，比如说国债的收益率就会下跌， 比如说二零二四年的时候美联储加息，那美国的瑞兹指数就跌了百分之十五，那中国的瑞兹其实也受到了波及。 还有一个风险就是特许经营权的瑞兹，它是有到期风险的，就比如说一个高速公路，它的特许经营期限还剩二十年， 那二十年后这个资产是要无偿归还政府的，那它的价值就归零了，所以它的价格随着到期日的临近是会逐渐下滑的。对， 那投资者其实主要的回本方式就是靠期间的分红。懂了，那大家在投资睿思的时候，有哪些关键的注意事项，可以帮我们避开一些常见的陷阱呢？首先第一个也是最重要的一个就是你一定要搞清楚你这个 r e t s 它底层资产到底是什么。 对，那这个底层资产最好是已经运营了三年以上，并且出租率一直在百分之九十以上的，那这种资产它的现金流是比较稳定的，风险就会比较低。 那你要小心那种单一租户占比太高的，比如说一个产业园，他百分之八十的收入都只靠一家公司，那万一这家公司退租了，那你这个风险就非常集中。对，然后同样的一个资产，如果他是在一线城市，那他的价值就要比在三四线城市要高。 然后人口净流入的地方的租赁住房要比人口净流出的地方要更有保障。除了底层资产之外，那我们在看这个分红率和流动性的时候，有哪些容易踩的坑？分红率这个东西你不能只看数字高，你要看它是不是可持续的。 就有些睿思他为了吸引你去买他，他会用本金来给你分红，那这种分红是不可持续的。对，你最好是去看他过去三年的分红是不是稳定的，那比那种忽高忽低的要靠谱的多。 然后流动性的话，你要去看他的这个日均成交额，嗯，如果日均成交额低于五百万的话，你就要小心了，就你有可能想卖的时候卖不出去。 然后还有一个就是如果他的二级市场的价格比他的净值高百分之十以上，你也要小心，就他有可能会随时跌回来。这么说的话，选对管理团队也很重要吧。没错没错，就是你一定要选那种有经验的管理机构， 就最好是头部的基金公司，然后加上非常专业的运营团队。那你可以去看一下他们以前管理过的同类的资产，是不是表现的很好。对，然后另外一个就是税收政策，你要搞清楚，就个人投资者的话，你分红是免增值税的，但是你要交百分之二十的个人所得税， 那机构的话，你这个分红是要交企业所得税的。嗯，那还有一个就是你最好不要把你太多的钱都放在 r e t 上，就 一般来说， r e t 占你全部资产的比例不要超过百分之十到百分之十五。对，然后尽量的去买三到五只不同类型的 r e t。 比如说你可以买一只高速的，然后买一只产业的，然后再买一只能源的，就是把你的风险分散一下。明白了， 那在实际操作当中，大家有哪些投资策略或者说风险控制的手段是我们可以用的。 arritus， 它更适合长期持有，就你持有一年以上，最好是三年，这样的话可以大大降低你价格短期波动的这个风险， 然后你可以稳稳的拿它的分红。嗯，那如果你要是频繁的买卖的话，你的手续费也会吃掉你的一部分收益，因为它的佣金加上印花税大概是在千分之一到千分之三之间。 对，然后还有一个就是如果这个市场非常的火爆，比如说打新的中签率已经低于千分之一了，然后二级市场的溢价率已经超过了百分之三十，那你就要非常非常的小心。嗯， 比如说二零二一年第一批锐志上市的时候，有些就直接冲到了百分之五十的溢价，然后很快就回调了百分之二十，那很多人就是短期追高就被套在上面，所以说这投资时机和风险控制真的很重要。 然后还有一个就是扩募，就有些瑞兹他会进行扩募，那你要去看他新收购的资产质量怎么样，嗯，如果他是收购的优质资产，那可能会提升你的收益，但如果他是高价去接了一些低效率的项目，那你的收益可能会被稀释。 对，然后最后就是一定要提前做好风险预案，比如说你可以给自己设一个止损线，就如果他的价格跌了百分之十五，你就坚决的卖出， 或者说你可以把你的分红再投入去买更多的份额，这样的话可以实现长期的复利增长。那我们接下来要聊的这个话题呢，其实就跟很多普通投资者息息相关了，就是为什么我们说普通投资者在投资瑞斯的时候要格外的谨慎。嗯，到底有哪些难点是我们很难去克服的？其实最大的问题就是信息不对称。 嗯，就你在基金公告里面看到的都是一些预测的现金流，那真正的那些底层的运营数据是藏在几十页的这种非常专业的竞调报告里面呢？ 对，那其实大部分个人投资者是没有办法去读懂这些东西的。哎，那这是不是也意味着就说普通投资者其实也很难去判断这个东西到底值多少钱？对，因为瑞思它不像是股票，有 pe、 pb 这些比较直观的指标可以去参考。嗯，它的估值是要靠现金流折现模型的。对，那这个东西是需要很专业的建模的， 然后很多散户他就只看到价格涨了，他就去追高，那结果往往就是被套在高位。说的太对了，那如果说现在有一些朋友，他就是风险偏好比较低，然后他又想让自己的钱比较安全，有哪些产品是你觉得可以推荐他们去考虑的？ 就我还是建议就是如果大家是这种小白投资者的话，就真的不要去冒险进入锐次，那不如就去买货币基金。嗯，那货币基金的话，他年化收益大概是在百分之二到百分之三之间，然后他是几乎没有什么风险的，然后流动性也非常的好。 对，那或者你也可以去参与国债逆回购，特别是在月末的时候，他的收益有的时候可以冲到百分之三到百分之四，然后他也是属于一种安全性非常高的。 还有一个就是高频级的纯债基金，那他的年化收益可能是在百分之三点五到百分之四点五之间，那虽然他有一点点波动，但是他整体的风险是可控的。好的， 那今天我们其实就是给大家揭开了这个二一次的神秘面纱，然后把它的赚钱的方式，包括它的风险点，包括我们在投资的时候要注意的一些细节都给大家聊了聊。没错，那感谢大家的收听，然后咱们下期节目再见吧，拜拜。拜拜。

瑞斯最通俗的解释，看完秒瑞斯翻译过来就是，不动产投资信托基金，是一种低门槛的投资产品。举个例子让你秒懂，你兜里揣着五万块钱去买上海中心大厦，却被保安挡在了门外，告诉你只够买几块砖头。怎么办？瑞斯可以帮你解决这个问题， 可以把商业地产申请为瑞士项目，那么他就从原先流动性较低的不动产，变成了流动性较强的证券，做成收益凭证之后，你就可以花钱购买了，购买后，你将成为上海中心大厦的拥有者之一。 总结一下大白话来讲，瑞士就是为了中小投资者提供投资于不动产项目的一种低门槛的投资产品，投资者就可以通过购买收益凭证成为投资人，以获得未来该项目的租金、 营业收入和资产增值等收益。为什么国家积极推动瑞士落地呢？我国几十年的快速发展，基础设施投入巨大，搞这个的钱从哪里来呢？大部分是找银行借的呀！这里面就有一个问题， 基础设施的投入回本时间是特别长的，导致地方的财政入不敷出，债务越积越多，各地方的投资能力逐年下降，影响了中国经济的正常发展。怎么办？瑞斯踏着七彩祥云过来了， 我们想一想，找银行借钱，银行的钱从哪里来呢？老百姓的存款啊，归根结底用的是老百姓的钱，建设的基础设施，但却成为地方政府的债务。 如何打破这个枷锁，把基础设施变成公墓？瑞兹发行卖给老百姓，那就成为老百姓的资产了。 老百姓拥有了资产，政府去掉的杠杆钱还是那些钱，但实现了双赢，何乐而不为呢？所以瑞此在驱杠杆的作用上真是神来之笔。 好，我们说说住房租赁行业，瑞士能起到什么作用呢？近几年住房租赁行业不太平凉，行业内为数不多的金融产品，租金贷间接的让一个个企业走上了不归路，连头部的蛋壳也陷了进去。 长途公寓的特点，投入高，回本慢，特别是重资产使用模式，要实现完全回本估计不超过三百年，这将极大的限制投资者的积极性。而 国家的宏观调控而言，改善住房租赁问题迫在眉睫。关于加快保障性租赁住房的意见出台后，广 已承诺在十四五期间建设一百二十万套保障性租赁住房，其他城市也陆续响应。未来预测，我们保障性租赁住房的规模将达到三千万套的提量。建造这么多的房子，钱从哪里来？找银行借？这不又加重了杠杆吗？ 这就要靠瑞士这个金融产品了。我们国家居民的储蓄率是很高的，截止二零二零年底，国内住户存款总额达到了九十三点四四万亿， 这些钱放在了银行里，跑不赢通货膨胀，但要有瑞士这样的低风险金融产品，那不比躺在银行里吃利息强一百倍？以美国为例，美国公寓类瑞斯年回报率达到了百分之十六点五一，排名各类瑞士回报率第一名。住房租赁行业 发行瑞斯，这也正是从百姓中来，到百姓中去。国家经济在发展，我们肯定要和国家同步，才能享受到经济发展的红利，瑞斯是这个时代的产物，大势所趋，不管是个体投资者还是企业运营者，让我们一起把握时期，共谋未来。

从下个月开始啊，我们的投资理财的格局将会完全被改变哈，建议看完这个视频提前了解一下。 以前呢，如果有人跟你说，你投个一千块钱就能参与什么国家投资的几十亿的大项目啊，那肯定都是什么非法集资呀，然后旁视骗局之类的。可是现在不一样了啊，大概率从下个月或者下下个月开始啊， 我们老百姓就真的可以每人花个一千块钱，一万块钱，然后凑出个几十个亿买一条咱们国家的高速公路了哈， 然后以后这条高速公路收的过路费啊，过桥费啊，就按照我们买的时候出资份额，每年给我们分红。如果我们不想持有这条公路了啊，那么还可以立马再把持有的份额 就像卖股票一样方便的卖出去。你没猜错哈，我说的就是上海证券交易所和深圳证券交易所已经受理和公示的公墓瑞斯哈，中文名叫公墓不动产投资信托基金。 好，那么重点来了哈，我感觉呢，这个外国很常见，我国刚出现的这种投资理财新产品呢，是非常神奇而优秀的哈，你买了它呢，实际上就是买了一只公墓基金，但是 他的投资理财功能呢，既像买股票，又像买房子，还想买债券。为什么呢？我现在用已经公示的一个深交所案例给家人们分析一下哈，这个案例呢，叫做重庆渝髓高速公路封闭式基础设施证券 投资基金，最低的起投额也就一千块钱啊，也就是说呢，你花一千块钱就可以和大家一起把连接成都和遂宁的这条高速公路的重庆段买下来， 然后呢，重庆段的高速公路收的过路费以后就是你的了。你以前老喊着什么这个国家的高速公路天天收费，好好挣钱啊，是不是这次挣的钱就是你的了哈， 而且这条高速公路每年能挣多少钱，其实已经在深交所披露了哈，我翻了翻他们披露的报告，这条路 长度九十三点二六公里，总投资四十二点三亿，前几年呢，每年能收的过路费有五六个亿哈，就是这个表格，也就是说呢，以后每年这 条路收的这五六个亿，他就会像你买债券付利息一样，按照你持有的份额的比例分给你们。那么为什么还像买房子，买股票呢？这次披露的十多个公务瑞士项目里边呢， 除了高速公路，还有什么生物质发电公司啊，还有什么产业园区啊？其实你要买了这些，那么就跟在股票交易软件里边买了，这些公司的股票是类似的哈， 那发电公司这些产业园区运营的好，那么你持有的份额就会更值钱，就会涨价。还有发电厂和产业园也是由土地和大楼组成的，对吧？ 如果所在城市的房价地价上涨了，那么你这些大楼也是会涨价的哈，那么你持有的份额也会 跟着涨价。另外呢，现在的瑞士只是试点哈，现在只让买这种基础设施这种大的项目啊， 以后呢，肯定还会推出，比如说直接把一个商场买下来的这种瑞士，那么那个时候就更像是买房了，对吧？这个商场的房价也是可以涨的。 最后哈，目前受理的这些瑞士啊，基本上都是京津津啊，长三角啊，这个粤港澳大湾区啊，以及长江经济带这些经济发达城市的好项目啊， 毕竟是国家的首批试点，谁都不想把这个试点搞砸了，对吧？所以呢，我觉得很值得大家关注哈，一个新生的事物，大家有什么问题评论区，然后我下个视频就讲评论区点赞最多或者问的最多的问题哈。

这条视频用最通俗的方式给你讲懂什么是瑞兹，就算你不炒股，不买基金，也可以点赞下载收藏，除非你嫌自己钱多了。第一呢，瑞兹的全称是房地产信托投资基金，我们 马上上市了九十瑞兹其中之一，博石招商蛇口产业瑞兹为例啊。具体来说一下，这个瑞兹核心资产是万海大厦和万荣大厦。某天你走到人家楼下，趾高气昂的说， 这两座大厦我买了，估计保安都不会让你进门。但是此时有人把这两座大楼打包成了证券资产，大家一起买，然后一起分他的租金和资产增值收入。这样呢，你 用不到一千块钱就可以成为这两座大楼的包租公或者包租婆之一啊。第二呢，是不是所有大楼都 都可以包装成瑞兹啊？那我想买北京国贸，当然不是了，如果哪个财政主播告诉你所有的不动产都可以包装成瑞兹，那他一定没有看这份官方的文件啊。 试点范围已经非常明确了，不包括住宅和商业地产，否则不就是为助推房价加把柴了吗？哎，等等，你一定会有疑问了，你刚才不是说万荣大厦、万海大厦，那不就是商业地产吗？那两座大楼不属于商业地产，他属于产业园区的范围之内啊。第三， 买瑞兹能赚多少钱啊？收益来自两部分，租金加资产增值啊。必须承认，现在非房地产项目资产增值部分是有限的，首批九支瑞兹啊，预计年收入四到十时间，请注意，是预计啊，所以不要高估瑞兹的收益，以为他会像某些币那样一 飞冲天啊，你暂且可以把瑞兹当成是形式吸引的债机。第四，有风险吗？当然有了，某个产业原理，大厦租不出去，高速路上的车流减少，都是潜在的风险吗？第五，普通人能买瑞兹吗？当然能啦，但不要把钱都投进去。 瑞兹和股市、债市的相关性较弱啊。如果哪一天股市遇到风险，债市遇到风险了，哎，你放在瑞士这个篮子里的鸡蛋，可能不受他们的影响，特别适合成为资金组合里的一部分啊。 第六，怎么买九只瑞兹？买哪只呢？人家也是有六位代码的，你在股市里开户就可以进行相关操作了。至于买哪只呢，请你关注我，过几天我会继续通俗的讲给你听。

现在很多人细心匮乏啊，那到底以后经济发展的动力在哪里？这篇内容很长，全是干货。首先大家现在普遍都有个共识，肯定是不能再纯靠房地产来拉动经济了。 那很多人说未来要靠资本市场，但是呢，目前股市无论是从体量还是投资表现，肯定是承接不住的。好在这个特别重要的标的就出现了啊，就是这个瑞子，也就是所谓的不动产投资信托基金，国际上其实已经玩了有几十年了啊，咱们现在用这个工具呢，相当于是找到了一个新的增量机会。 你可以简单的这么理解啊，公司上市就是化整为零，那实现流通化，为什么上市了估值就可以翻几十倍甚至上百倍？那其实就是流动性溢价啊，那相应的通过 rits 也就可以把很多的固定资产的现金流打包进入资本市场来流通，收回咱们老百姓的钱啊。以前敢于上岗，敢买房，就在于安全，对吧？ 大部分人的意识力，房价肯定是不会跌的。那原因也很简单吧，过去的城市化就是靠增量体量，在迅速膨胀的过程中，你只要上车就能吃上红利，那就是好和不好的房子区别呢？可能只是涨幅翻倍还是百分之五十，不会太大。但是到了今天，咱们全国的城市化进程已经完成了百分之六十五， 部分城市甚至都达到了百分之八十到九十，那这时候再靠单纯的扩量肯定是行不通了。那咱们这时候就要开始考验城市的精细化的运营了，那也就是二次城市化。说白了，你以前买房子买的是什么？你不是买的砖块和土地是吧？ 你买的是这个城市发展的预期，也就是说买的是未来周边的基础设施配套，那比如说医院、学校、商业马路。那现在通过盘活存量，通过发行锐资基金，你就可以直接购买 各种资产了，那这是不是比投资某些上市公司啊，要稳妥的多，而且国企监管也会更严格。那咱们来看个数据啊，去年六月上市了九只瑞士产品，那这几只呢，都是实验性质， 到现在差不多是一年左右的时间，涨幅呢，普遍都在百分之十五到三十，但是当时发行的规模很小，其实就跟股票打心一样， 说白了去年就是投石问路，看看市场的反应啊，那未来肯定都会加速上市更多的瑞思产品，来盘活各种的存量资产。那要知道过去几十年的发展过程中啊，咱们各级的国企，各地的城头 手里呢，是积累了大量的固定资产。在这个过程中啊，非主营业务的很多资产其实都是闲置的，那就比如说很多的酒店、疗养院，那我因为工作关系，其实就接触过不少这种项目啊，那未来一方面是通过 ris 来把他们激活， 让这些固定资产具备流动性，那同时还可以通过比如 ppp 模式啊，更好的引入民营经济来提升这些资产的现金流，那不就进一步的可以增加这些标的的价值吗？那这也就是前面说的从房地产过度到资本市场的转型契机。 国企啊，通过盘活这些存量资产，一方面可以承接住地产市场，那事实上我又出去跟大家聊过啊，如果你看一下从去年四季度开始到现在那些大城市的土派数据，基本就是国企在拿地。那另一方面啊，对于那些有风险的房地产企业， 国企还可以兼并重组他们手里的优质资产，要知道现在的基调就是保项目、保交楼，而不是保地产公司啊。我上次说未来国企占据主导，那是没有炒作空间的。那再说明白点啊，因为以后他们是要为共同赋予这个愿景来服务的，他不是要单纯 力，对吧？那下一步肯定是可以在大城市就建立起各种保障房机制。那现在就可以理解，为什么我之前建议大家就不要强行的去上车，去投资大城市的老婆，小未来投资靠房子来赚钱，他会是一个门槛极高的事情。 那所以在二次城市化啊，也就是盘活存量的这个过程中，能够注入优质运营和内容的主体，未来我认为是会有大机会的，因为他们是真正的来做大蛋糕的啊，不是来内卷的啊。那说一个小例子你就懂了，比如说以前小区物业做的好，那只能增加一点居住体验，对吧？但是现在不一样了， 物业的好坏可以直接关系到房价，一旦实现了资产的证券化，那优秀的运营代表的也就是更好的现金流价值，那就直接对应了可交易的固定资产的债权价值，那这也就是未来拉动经济增长的新的发动机。其实 你想想啊，生活的方方面面，比如说吧，互联网大厂最近不是在裁员吗？那你回忆一下，比如说从以前的打车软件的补贴，到社区团购、百团大战，那些看似红红火火的烧钱，其实都是在前端的那些日常的消费互联网领域，也就是做一些最初级的工程把战， 无非就是从线下到手机端的搬迁吧。那到今天移动互联网已经深入到咱们生活的各个层面以后啊，基本上就已经卷不动了。那未来的出路在哪里呢？ 提升运营，优化主营业务，比如说智慧城市啊，工业互联来带动对于传统制造业的升级赋能，也只有这样才能巩固咱们在全球产业链里面的位置啊。所以说到这里，未来你如何投资，是不是可以找到一点方向了？

最近问怎么投资瑞斯的朋友已经把我后台挤爆了啊，那瑞斯到底是什么？真的是像他们说的一样，老百姓花一千块钱就可以参与国家级的基建大项目吗？听说如果买的瑞斯是公路，那这公路每次收过路费的时候都会有我一份，这个是真的吗？这个瑞斯有没有什么风险？我们普通人该怎么投呢？今天就一个视频都给大家讲清楚。 首先呢，瑞士能让老百姓花一千块钱就参与国家级大项目，这个是真的。这瑞士呢，他是个英文名啊，听起来很难懂，他的中文名呢，叫做不动产投资信托基金， 能理解一下啊，就是把像公路啊，厂房啊、产业园区啊这些不动产拆成一小块一小块的证券。像我们老百姓呢，每个人钱比较少啊，买一座大桥可能有点难，但是买这些证券却刚刚好。比如说我把一条公路我拆成十万份证券， 买一份还是可以的，这样呢，这个公路每次收过路费的时候，他可能就会间接的分给我一点点的收益。这个瑞子把我们的钱聚集到一起，他头像的呢，基本上都是咱们国家的 基础设施。那可能有人就要问了，为什么不投向酒店啊，商住房啊，写字楼啊这些不动产呢？像酒店啊，商住房啊这些资产，它的价格波动还是比较大的，而且这个价格呢，它受各种因素影响很大。但是呢，像这些基础设施，它的这个标的都比较优质，价格波动比较小，而且有长期的增值潜力。 所以瑞斯这个东西啊，他跟我们平时所熟知的这个股市啊，战士啊，大众商品市场啊，关联度都比较低，一般来说他只跟你投的这个基础设施，他的运行情况比较相关，所以瑞斯他是家庭资产配置的一个很好的选择。那因为这个瑞斯呢，在咱们国家现在还是一个新生事物啊。但是呢，瑞斯这种产品他在美国已经存在非常久了， 过去二十年美国全一类瑞士指数，他的年华收益率可以达到百分之十左右，我相信这个收益可以让很多人都比较满意啊。那问题来了，瑞士这种产品他是怎么为我们创造收益的呢？我们知道我们钱存银行，我们的收益来源可能就是利息啊。那我们钱如果投瑞士收益来源是什么呢？主要分两个部， 第一个是你投的这个项目的分红的手艺，第二部分呢，就是你投的这个瑞子产品，他厂内交易的这个折翼价，也就是低买高卖的价差手艺。那我们这个关于瑞子非常重要的规定啊，其实里面就说了，基本上所有的这个瑞子项目，他预计分红的现金额除以他的净利润都是大于百分之百， 就意味着这个瑞子项目他会拿出比他净利润还要多的钱给大家分红啊，所以这个分红手比还是很大方的。第二点，这个折翼价也很好理解，目前咱们护身两市上市的所有瑞子产品，他的折翼价都是正的，也就是说大家都愿意以比他上市价要高的价格去买这些瑞子产品。 但是啊，这里还是要提醒大家，如果一个 rate 他已经上市比较久了，被大家买的议价太高，那你这时候再去买他，性价比就不高了。所以呢，最好的投资实验还是他上市之前啊，就是买那些没有上市的 rat 更好。那下一个问题就来了，也是今天最重要的问题啊，怎么买呢？一定要在券商平台买这个 rat 产品，因为呢，基本上所有的 rat 他的封闭 期都非常长，二十年以上是很正常的，所以如果你买了要卖，那就得二十年以后。但是呢，如果在券商平台买，就没有这个忧虑了，想卖的时候可以直接卖，就相当于直接在二级市场上卖给其他的投资者，特别特别的便利啊。大家有其他问题可以评论区走一走，我们会挨个解答的。

第五集，投资人怎么投资 race？ 投资 race 钱，首先要了解以下两大特征，第一， my race 不会暴富，不应通过炒概念、炒热点获取收益。 第二，买瑞子没有保底，在基础设施资产运营不善或者市场波动的情况下，可能出现投资损失。所以瑞子是一种中等收益、中等风险的产品。投资瑞子要注意防范哪些风险呢？ 一是经济增长方面，如果资产所在地经济增长放缓或者人口增长变慢，底层资产收益就会出现下滑。 二是资产运营方面，运营管理不善，也可能影响资产收益水平。三是金融市场方面，如果二级市场大幅震荡，也会造成瑞斯价格剧烈波动。 四是不可抗力方面，自然灾害等事件也会带来一系列风险，所以投资有风险，入市需谨慎。投资者对投资风险有清醒认识之后，接下来才应当关注瑞斯的收益水平。 需要说明三点，第一， raise 收益来源于底层基础设施资产，每一笔高速公路过路费、每一笔自来水水费、每一 离产业园区的租金收入都是瑞斯的收入来源。第二，瑞斯收益可预期但不保底。瑞斯每年把百分之九十以上的年度可分配金额以现金形式分派给投资者， 试点提出项目预计未来三年每年分派率原则上不低于百分之四，但最终收益要看资产实际运营情况。 第三，关注不同类型项目收益差异。一类是高速公路等特许经营类项目， 收益分配率相对较高，但基金到期后基金径直归零。另一类是产业园区仓储物流等非特许经营类项， 收益分排率相对较低，但基金到期后资产本身还有一定价值，有的还可能存在升值空间。投资者如何做好投资决策？ 一是要有好心态，要建立合理预期，既不要幻想一夜暴富，也不能认为万无一失。 二是要懂行业基础设施，行业门类众多，了解行业是合理投资的基础。 三是要看项目投资收益高低，关键看项目本身好坏。投资者要综合考虑项目运营情况、 运营机构水平、基金管理人资质等多方面情况后理性决策。