澳洲联储加息影响

就在刚刚，澳大利亚成为了主要经济体当中在今年第一个加息的国家，这意味着什么？加息之后，股市却没有跌，但是呢，澳元大涨，澳元对人民币是不是要突破五了呢？我们接下来给大家稍微展开讲一讲。新年伊始，澳洲央行 进入加息，澳元汇率也在今天呢，使对美元再次回到了零点七以上，这对很多人来说多少有一些意外，澳元会不会继续涨下去，尤其呢，是很多即将要来澳洲旅游 求学的人来说呢，一转眼，澳元兑人民币的汇率已经是四点八以上，澳元兑人民币是不是快要到五了？要理解这些点呢，我们可能先得回到今天下午澳洲央行刚刚公布的这个利率决定来看一看呢，为什么要加息？其实理由呢，无非是老生常谈的通胀，通胀，通， 通胀最多呢再加两个就业。事实上，在过去的这几个月当中呢，尤其是过去的半年左右的时间当中吧，澳大利亚的通胀的数据呢，依然是比较的高，上周新公布的一些通胀数据也显示呢，澳洲的普通的通胀的 c p i 呢，高达百分之三点八，即使核心通胀呢，也依然是 比较明显的高于百分之三，这个数字呢，比澳洲央行自己判断的还要略高一些。而且呢，央行本来就判断，在今年的大半时间，澳洲的通胀呢都会要高于百分之三，更加重要的呢是澳洲的失业率呢，还出现了下降。那么用央行今天在会议基调当中所公布的这一些 信息来说的话呢，就是澳洲经济整体呢，他的需求依然是比较强劲，尤其呢是看到了最近的消费私人部门的投资数据呢，整体来说并不差，再加上呢，海外市场呢， 虽然有很多不确定性，但是呢，整体是比较的平和和稳定的，尤其是澳大利亚的主要的这些贸易伙伴，其中就包括中国最新的经济数据和一些市场数据呢，并不差。那么综合这些因素呢，为了防止澳洲通胀失去控制呢，澳洲央行呢，在今年年初呢，立刻是决定了加息， 而且呢也表示在未来的动作呢，还将会根据实际的经济数据呢来进行判断。现在市场一般认为呢，可能今年之内呢，会有第二次加息，当然现在并没有人判断澳大利亚会进入一个长期的加息周期，因为呢，整体的 这个通胀他还没有完全失控。那么在央行决定加息之后呢，奥园汇率的短时间之内呢，对美元的这个核心汇率又来到了零点七以上。我们知道奥园事实上汇率的上涨呢，并不是今天加息消息传出之后 才涨的最多，而且在过去两周之内是集中了上扬，这背后的核心原因之一呢，就是通胀和就业的数据呢，进一步推深了在今天的会议之后，央行会加息的这样的一种预期。与此同时呢，由于 美国呢啊，目前更多的在今年之内的货币政策走向呢，还是偏向于降不降息，这两相比较之下呢，奥援对美元的汇率呢，连续的走强可以说是比较明显。另外一方面呢， 我们之前说过啊，最近的金属价格的波动非常大，虽然说呢，在上周末呢，全球的金属价价格，尤其贵金属价格呢，是跌了一波，但是呢，真正决定澳大利亚的贸易的这个收入的因素呢，更多的是一些基础金属和工业金属， 那么这些金属的价格呢，确实比去年高了很多，这个对澳元本身，或者对澳洲经济本身还是有置身，这个也成为了澳洲的经济增长的这样的一个 预期，和澳元汇率走强的重要的一个支撑。再加上呢，整个的亚洲地区的市场，尤其是中国的经济状况呢，可能也有起稳的迹象，包括像中国股市，在最近呢，也是出现了一些上涨的 情况，起码呢，在今年之内可能没有那么悲观。这些综合的因素呢，都进一步推动了澳元汇率目前的这样的一个情况，那么澳元汇率的上涨，它究竟是个短期的 还是一个长期的这样的一个过程呢？我们觉得在中短期之内，澳元汇率可能支撑都比较强，其中最核心的因素其实还是本地经济，尤其是本地的利率的走向。我们刚才说了，这次加息之后呢，不排除 澳洲央行还有加息的可能性，虽然呢，相对来说，没有人预测澳洲央行会连续加息三四次或者加很多， 但是由于澳洲目前的经济状况呢，并不是非常的缓慢，但是并不具备非常巨大的出现经济衰退的风险， 再加上呢，澳洲央行目前判断呢，本地的就业市场还是比较强劲，如果就业市场整体是比较好的，失业率比较低的情况下呢，很难说本地的需求会出现大幅度的下错，因此在这样的一个大前提下呢，澳洲央行是有足够的底气呢， 维持一个适度偏紧的货币政策，同时呢，不排除还有加息一次的可能性，在这样的一个情况的支撑下，而且这次加息呢，是整体澳洲央行对于本地的经济的需求的相对比较乐观的预期的背景下发生的，那么这个意味着呢，澳元获得支撑呢， 可能还是比较的强劲的。与此同时，我们可以看到，在呃，今天的澳洲股市也是出现了比较明显的上涨，显然也没有受到这次加息的太多的影响，这个态度呢，就是我们刚才讲对澳洲经济未来的判断， 那么外部和内部的需求都是比较的稳定，本地通胀呢，会稍稍推动澳洲的在今年之内的加息的预期，再加上呢，就业市场的活 热，这一切呢，都意味着呢，奥园大幅度下跌，在今年之内是有一定的困难的，那么什么时候奥园才有可能会跌呢？可能要等到澳洲的通胀受到了明显的控制，澳洲的通胀数据开始下滑，或者呢，出现了一个失业率的明显上升，那么这两种情况呢，尤其是前者呢，可能 也就是通胀上涨，那么这两种情况当中呢，通胀的呃冷却可能会来得更早一些，而这个时间点即使更早一些，也应当是在今年下半年的故事了。因此呢，在今年的上半年的这个过程当中，一直到年终呢，可能奥园的汇率都不会特别的弱 啊，因此呢，如果说呃，短期之内想要用钱啊，害怕奥园对人民币呢？涨到五以上的话呢，可能是以早不宜晚了。

澳洲 rba 二月最新加息，最新官方现金利率百分之三点八五到之前百分之三点六零，上调零点二五个百分点。自去年年终以来，通货膨胀大幅上升，各类商品和服务的价格都上涨了。加息后，澳洲家庭和企业各项成本将会增加。

本周二，澳洲联储突然加息二十五个基点，将现金利率上调至百分之三点八五，正式终结了长达两年的降息周期。这一决定明显早于市场此前预期的五月行动， 对房贷族、投资者和交易员来说，都是一次标准的政策突袭。为什么奥联储会提前出手？核心原因只有一个，通胀重新抬头，而且不是短期噪音。去年四季度，核心通胀，也就是结尾均值同比升至百分之三点四， 整体 cpi 达到百分之三点六，双双高于央行二到百分之三的目标区间。更关键的是，通胀压力具有明显的广泛性，覆盖物业、零售商品以及新房建设成本。政策信号一旦转音， 市场反应非常直接。作为典型商品货币，奥元迅速走强，奥元对美元一度升至三年新高，并在零点七零零零这一关键心理关口附近反复测试，重新站稳。从机制上看， 这类意外加息通常通过三条路径影响市场，第一，短端收益上行，利率曲线重新定价。第二，国内金融条件收紧，房贷和信贷成本上升。第三，在利差扩大和套息吸引力提升的推动下， 汇率走强。澳元本轮上涨正是这一逻辑的标准演绎。往前看，短期也就是未来三到九个月，加息对澳元仍然偏利好。 但中长期走势取决于两个变量，澳洲能否在不引发明显经济下行的情况下压住通胀，以及其他主要央行是否会在政策节奏上追上甚至超过奥联储。

前两天，澳洲统计局放出了一个炸裂的数字，十二月份的 cpi 同比上涨了百分之三点八，十一月份还是百分之三点四呢？一个月的时间直接蹿了零点四个百分点，你知道这意味着什么吗？ 二零二五年好不容易降了三次息，从百分之四点三五降到百分之三点六，大家刚刚松口气准备上车，结果可能白高兴了。 在数据出来几个小时之后， westpac 紧急发布声明说，十二月季度通胀数据投了决定性的一票 加息。四大银行里边现在已经有三家预测下周 rba 要加息了。二零二五年的降息红利就此打住，甚至要开始往回走了。那么，这份最新的通胀报告里面到底说了什么？其中的电价为什么涨了百分之二十一？ 四大银行认为加息概率到底多大？最关键的一点，二零二六年想买房的人，不管是自助还是投资，现在应该怎么规划呢？欢迎来到澳房策，我是 alex 老师，澳房策专注一站式澳洲房产投资托管，帮助会员实现财富自由、退休自由、旅行自由 频道，每周分享澳洲房产投资知识和市场动向，欢迎您点赞订阅。打开小铃铛，选择全部，这样就能接收到视频上新通知了。 我们先看数字，百分之三点八，这是 a、 b、 s。 刚发的十二月份 c、 p、 i 同比数据，上个月还是百分之三点四， 一个月的功夫蹿了零点四个百分点，这个跳升的幅度啊，是过去一年里边最大的一次。关键是澳洲央行看中的那个指标 trimmed min， 也就是把波动最大的项目剔掉之后的核心通道，现在是百分之三点三。 r b a 的 目标区间是多少呢？ 百分之二到百分之三，就是说现在的通胀还在目标区间之外，通胀根本没摁住 rba， 一 直说要把通胀拉回百分之二到三的区间，结果现在不但没回去，还在往上窜。再看看季度数据，二零二五年第四季度整体通胀百分之三点六 是过去六个季度里边最高的一个。你没听错，不是往下走，是在往上。很多人呢，以为通胀已经被控制住了，这组数据直接打脸。那到底是什么东西涨得最凶呢？答案是，住房类同比涨了百分之五点五，是 cpi 里头贡献最大的， 新建住宅成本涨了百分之三，租金涨了百分之三点九，就这三样，把整个通胀数字往上拽，住房相关的开支基本上占了普通家庭支出的三分之一， 这块一涨，整个生活成本都跟着涨。当然，各个城市也不一样了，布里斯班 c p i 高达百分之五点一，悉尼是百分之三点四，墨尔本百分之三破四，最低只有百分之二点八。所以你看，住在不同的城市，感受到的通胀压力是完全不一样的，但这不是最刺激的，你知道什么东西涨得最离谱吗？ 电价涨了百分之二十一点五，而且这里头还藏着一个更大的坑。百分之二十一点五，这是十二月份 cpi 里边电价的同比涨幅，听着挺吓人的是吧？那我告诉你一个更扎心的数字， 涨的价格里边有百分之十七，是因为政府撤销了电价补贴造成的意思就是，这百分之二十一点五的涨幅，绝大部分是因为补贴没了。 政府之前给每家每户发的电费补贴，相当于帮你挡了一大块账单。现在这块遮羞布被扯掉了，电费的真实面目就暴露出来了。 联邦政府的能源补贴每户三百澳元，二零二五年十二月三十一号到期，财长已经确认，二零二六年不会再有新的补贴。说实话，这波操作挺绝的。补贴一停，通账数字直接原形毕露。之前的通账看起来在往下走，有多少是补贴在帮忙压着呢？ 这对普通家庭意味着什么？根据财政部的估算，二零二六年的三口之家电费账单直接会多出五百块。 这还是保守的估计。如果你家用电量大，或者在电价本来就高的州，这个数字可能会更高。那电价为什么越来越高呢？有三个原因。 一，老煤电厂加速退役。澳洲的煤电厂预计二零三八年之前全部关掉，供应再收缩，煤电退了，新能源还没完全顶上来，这个过渡期电价就容易波动。第二，天然气价格还在历史高位附近，天然气发电占了电力供应的一大块， 燃气价格高了，电价自然也高了。第三，数据中心用电量爆发式增长。亚马逊、微软、 openai 这些科技巨头都在澳洲组建数据中心，现在数据中心占电网用电量大概百分之二，到二零三零年预计涨到百分之六到百分之八。 ai 时代，电力需求只会越来越大，这些数据中心可都是用电大户啊。如果有个好消息，二零二六年七月份，政府会推出一个叫做 solar share 的 计划，每天中午三个小时免费用电。如果你家有太阳能电池，把用电时间挪到中午， 一个五口之家一年能省八百到一千一百澳币。所以，现在装太阳能板其实是一个很好的选择。电价涨了，通胀高了，那问题来了， rba 会怎么反应呢？银行又是怎么预测的？这才是你最该关心的。 我们先回顾一下利率，现在的现金利率是百分之三点六，二零二五年十二月十号生效，整个二零二五年呢， rba 降了三五，一路降到百分之三点六， 总共降了七十五个基点。很多人以为二零二六年会继续降，买房的好日子要来了，但今天这个通胀数据一出，游戏规则变了。来看一下四大银行的最新预测。 cba 预测二月加息二十五个基点，利率升到百分之三点八五， 说可能加一次就够了。 c b a 的 意思呢，是加一次息，把市场预期稳住，通胀自然就会往下走。 n a b 的 预测更接近，二月份加二十五个基点，五月份再加二十五个基点，全年一共加五十个基点，利率升到百分之四点一。 n a b 觉得通胀比较顽固，一次加息不够，得连着加，才能把通胀按下去。 west bank 银行，诶，这个最有意思， c p i。 数字出来的当天呢，其他银行的首席经济学家 lucy ellis 紧急改口， 从之前的长期维持不变，直接转成预测二月份加息。 west bank 之前一直是鸽派，现在也转向了，只有一家银行跟其他三家唱反调，就是澳新银行 a n z， 他 们坚持认为全年利率维持百分之三点六不变， a n z 觉得通胀上升是暂时的，主要是补贴到期造成的技术性反弹，不需要加息应对。三比一， 四大银行里边有三家预测下周加息，我们再看看市场的预期， cpi 数据出来之后呢？ asx 利率期货市场显示加息概率只有百分之二十七，数据一出概率直接飙到百分之五十八， 市场预期已经从继续降息转向加息二十五个基点，市场情绪的转变来的比谁都快。那 rba 自己是怎么说的呢？去年十二月份的会议纪要里边，委员会明确表示越来越不确信货币政策还在压缩通道了， 他们还在会议里边讨论了二零二六年可能需要加息的事情。副行长 andrew helsa 一 月八号讲话的时候直接说，通胀超过百分之三太高了， 近期进一步降息的可能性非常低。所以你看三家银行喊加息， rba 自己也在放话，但问题是， 加息真的意味着房价要跌吗？那接下来我要分析的部分才是重点。快速入门澳洲房产投资请参加直播公开课，选好投资房，开启创富之路！揭秘普通人如何购入十套房产实现财富自由？有相关问题请到官网预约，十五分钟免费基础咨询。房产投资想安全省心，请加入展望黄金会员， 房子帮您定位、贷款、选房管理、搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践？请加入展望俱乐部，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具买房辅助与持续培训，澳洲房产投资到财富自由不求人， 可使用展望买家代理服务数据为先导，帮您全澳买好房。对资金跨境国际避税和阿联酋房产感兴趣的朋友，可以看看阿联酋避税与房产投资大师课咨询报名链接请看油管影片说明栏或者到澳房测官网其他平台请先关注再私信 我。先看大盘，全国中位房价现在是九十万一千澳元，住宅房产市场总价值是十二点三万亿澳元，一年涨了百分之八点六，全国平均每套房子增值了大概七万澳元。但十二月份的数据出现了一个重要的信号，悉尼十二月份房价跌了百分之零点一， 墨尔本一样也是跌了百分之零点一，那这是转折的信号吗？哎，不一定，但至少说明悉尼墨尔本的可负担性 已经到极限了。房价涨到一定程度呢，买得起的人就会越来越少，需求自然就会放缓，跟另一边比，完全是两个市场。 再看布里斯班，二零二五年全年涨了百分之十四点五，十二月份还在涨百分之一点六，创了历史新高。布里斯班这几年简直是坐火箭呢。二零三二年奥运会的预期，加上人口流入， 房价推的越来越高。珀斯全年涨了百分之十三，十二月份涨了百分之一点九，同样创了历史新高。更重要的是，珀斯独立屋中价位正式突破百万元，加入了百万俱乐部。现在全澳洲六个首府城市别墅中价位都过百万了， 这说明什么呢？市场正在分裂，悉尼、墨尔本在承压，布里斯班、珀斯在狂奔。用我们奥房次黄金十一法则的框架来看呢，人口流向、供需结构、贷款可得性，这三个指标在不同城市完全不一样。 霍斯和布里斯般的人口流入强劲，供应紧张，悉尼和墨尔本的购买力已经被高房价透支了。那拍卖清空率呢？十二月中旬，首府城市综合拍卖清空率是百分之六十二点七，墨尔本百分之六十五点七，悉尼是百分之五十八点一，跟二零二四年同期的百分之五十四比，还是有提升的， 但是比十月份的峰值百分之七十三已经明显回落。清盘率下降，说明买家的出价意愿在降低，市场的热度在消退，房价在分化。那租金呢，是不是也到顶了？哎，这关系到投资回报率。 二零二五年，全国租金涨了百分之三点九，不算低，但是跟二零二三年、二四年动不动百分之七到八的涨幅来比呢，已经明显放缓了。 租金涨幅放还对租客来说是个好事，但对投资者来说呢，意味着租金收益的增长空间在收窄。控制率呢，全国百分之一点四还是特别紧张的。 霍思最夸张，只有百分之零点七，基本上房子一放出来就被抢光。阿德莱德百分之零点九，达尔文百分之一，布里斯班百分之一点二，悉尼百分之一点八，略有回升。墨尔本百分之二是唯一达到百分之二的首府城市， 健康的控制率呢，一般在百分之三左右，现在全国呢，都低于这个水平。但有一个城市出现了罕见的租金下跌，堪培拉全年跌了百分之一点六， 为什么呢？哎，公务员回流，办公室需求的变化，加上供应相对充足，堪培拉是个特例啊，不能代表全国的趋势。租金放缓了，但建筑价格在涨，那这是怎么回事呢？ 疫情以来呢，澳洲建筑成本已经涨了太多了，二零二零年建一栋三十万的房子，现在要四十五万以上，成本涨了这么多，那新房价格能不涨吗？当年的建筑商倒闭潮，就是因为疫情初期签的固定价格合同， 根本覆盖不了百分之三十到四十的成本上涨。说白了呢，签约的时候没想到成本能涨这么猛，做一单亏一单，很多小建商呢，撑不住， 只能倒闭。政府说要五年建一百二十万套住房，平均每年二十四万套。实际上呢，截止二零二五年九月份的一年里边，全澳开工量只有十八万四千套。政府的目标和现实之间差距还是很大的。二零二六年会好转吗？ 哎，来访建筑成本咨询的预测是，布里斯班霍斯的建筑成本还会继续涨百分之五以上。劳动力短缺也是个问题。 目前建筑行业工人短缺十四万一千，到二零二七年预计会扩大到三十万人，五十五岁以上的建筑工人占比已经超过百分之二十五。 年轻人不愿意干这行，建筑工人老龄化，新人补不上来，那这个问题短期内是解决不了的，新房供应会继续紧张，新房价格还有上涨的压力。用我们的五四一法则的逻辑来看呢，地点占百分之五十，持有时间占百分之四十，入场时机只占百分之十。 与其纠结什么时候买，还不如先把地点选对好呢。数据都摆在这了，问题来了，二零二六年到底该不该买房呢？该怎么买呢？哎，欢迎大家参加二月六号 周六，悉尼时间晚上八点，北京时间五点，澳房测月度直播的二零二六开年版，九十分钟的直播里边我会帮大家详细分析澳洲房产市场去年十二月份和今年一月份的走势，澳洲经济形势国 国际形势以及众多最近全新的房市观察点，尤其是这次一期会议，会给市场带来什么影响？直播呢，只能容纳一百人，大家现在就可以在官网直播页面预约定位，或者私信后台报名，油管频道可以在影片说明栏报名。 说到这呢，你可能会问哈，哎， alex 老师，道理我都懂，但是具体怎么做呢？我按不同的买家类型来给你拆解。如果你是自助买家，现在负担得起，那你不用等。为什么呢？因为等加息落地，房价可能没跌，但是你的贷款能力先缩水了。 rba 的 研究显示， 利率每涨百分之一，借贷能力大概下降了百分之十。大家可以关注一下悉尼墨尔本的短期调整窗口，十二月份已经微跌百分之零点一。 如果你本来就锁定了这两个城市，现在可能是个入场的机会，卖家预期在松动，溢价空间在变大。然后呢，可以考虑锁定三年固定利率，现在很多银行还有不错的固定利率产品，在加息周期里锁定一个相对低的利率，能帮你稳定现金流， 至少未来三年你知道每个月要还多少钱，心里有底。对于首套投资房买家来说呢，要优先考虑现金流比较好的市场，珀斯和布里斯班部分地区的租售比还是不错的，空置率又特别低， 租金收入能够覆盖大部分甚至全部持有成本。如果现金流是正，意味着你不用每个月往里面贴钱，持有压力会小很多。然 然后呢？要避免高杠杆利率上行的周期呢？付现金流的压力会越来越大，借太多钱，一旦利率涨太多，月供涨了，那你的现金流就会很紧张了。对于多套投资房买家来说呢，要评估一下整体投资组合的抗压能力， 做一个压力测试，假设利率再涨百分之零点五甚至百分之一，你的现金流还能撑得住吗？如果撑不住，就要提前做调整，考虑卖出表现比较弱的资产。如果你有多套房产的话，把涨不动又亏现金流的那一套处理掉， 集中火力在强势市场，不要舍不得割肉啊，资金要用在刀刃上，多关注一下跨州的投资机会，用我们微申全天候投资的思路，不要把鸡蛋放在一个篮子里边， 悉尼有破司也要有，分散风险的同时呢，捕捉一下不同市场的增长。澳房子，助您房产投资决胜澳洲！我是 alex 老师，我们下期影片见拜！

澳洲又加起了零点二五个点，我劝你别在那看热闹，我刚从房东群里边出来，里面的聊天记录能把你看哭，也能把你看笑，这就是现实。在同样的一片天空下，有房和没房一族，早就活在两个完全不同的平行世界里边了。 咱们先看看有房一族啊，那些有房的人，他们眼里在想什么呢？他们在那商量，加息了一天，连一杯咖啡的钱都不到，有什么可好？吵吵的，刚好足月到期了，直接给租客涨个五十。这话说的特别的坦然，反正房子不愁租，你不租，后边一堆人排着队呢。 你有没有发现，加息对他们来说根本就没有什么压力，而是一个涨房租的完美借口。而我们再要去看看另外一边没有房的朋友们的 朋友圈，简直就像过了年一样转发了起来。看吧，加息了，房东肯定撑不住了，房价马上就要崩盘，大家互相打气，一定要撑住，千万别买，等到底部，然后去抄底。 我看到这样的消息的时候，真的挺扎心的，但凡小学毕了业了，都会算这笔账，加息零点二五。如果我们是一个一百万的房子， 贷款七十万，一个月也就多花一百到一天不到一杯咖啡的钱，你就真的觉得房东会为了一个月多交一百澳币，就会把几十万的利润吐出来，然后再折上折去卖给你吗？而更残酷的是第二层逻辑，你以为在等超低，其实你是在帮房东还贷， 因为你怕利息高而不敢入场。结果房东呢？把加息的成本反手加在你的房租上面，你交的租金越高，你攒的首付的速度就 你离那个所谓的底部就越远。这就是生意上的本质，央行转嫁给地方，地方向下转嫁给房东，房东向下转嫁给租客，他就是一场成本向下转价的过程。有房一族在装无辜，说我涨租全都是被逼的。 没房一族在装清醒，说我在等着大跌。但事实是，有房的人在利用加息完成资产的重新洗牌，而没房的人在自我欺骗中错过了一波又一波上车的机会。 在这个系统里面，最离谱的不是嘉熙，而是在用一种受害者的自尊去应当这个社会的金融规律。你以为在观望，其实是在利用自己的血汗钱给别人的房子。当然了， 不信的话，你先把这段话存起来，下一次看到嘉熙的新闻的时候，先别忙着去庆祝，你先去看一看即将到期的租约，是不是房东又准备给你发涨租的邮件了？ 你觉得现在的情形，那些房东是真的因为那一天不到一杯咖啡的钱撑不住的多，还是有人借机收割的多？

全球货币政策的风向正在悄然转变。二零二六年二月，澳洲联储打响季时央行加息第一枪，这一决策与二零二五年 g 一 零央行普遍降息的背景形成鲜明对比。 此次加息背后是澳洲面临的通胀压力和经济升温，然而，这一行动却给美联储带来了难题。对于美联储相关决策者而言，这无疑是一个考验，这种政策的快速转向反映出全球经济形势的复杂性。

大家好，我是 ricky， 带你深度了解澳洲房产。昨天呢，也就是二月三号，大家担心的那只靴子终于还是落地了，对吗？奥联储 rba 宣布加息二十五个基点，让现金利率呢来到了三点八五。我知道， 之前哪怕是再乐观的人，其实也并没有指望今年的开年能像去年一样继续降息啊，大家心知肚明， 哪怕这利息不涨就不错了啊。但是等到这个消息终于尘埃落定，反而不用猜之后呢，整个舆论啊，世面啊，都是在一片长衰的 啊。昨天很多博主就已经发了，就说澳洲的房市要崩了，生活要完，这些包括澳洲呢，要开倒退车了。其实这一个情绪化的宣泄，除了制造焦虑，我觉得就没有任何意义，那怎么着呢？那今年还过不过了， 对吧？我知道大家希望的是生活，我的生活很憋屈，但是我的生活憋屈就是最好是来源于整个大大环境不好啊，那么我憋屈你也憋屈，环境也憋屈，这挺好啊，但是呢，作为在这个行业摸爬滚打多年的从业者，我今天呢，不想再跟风卖茬了， 我也不想鼓吹，我就想聊聊这次加息背后，澳洲的经济和房市正在面临的真实的逻辑到底是啥。那么首先咱们得搞清楚， rba 为什么要冒着经济硬着陆的风险去加息呢？仅仅就是因为我们花钱太多了嘛，大手大脚的嘛。 我想问问大家，大家去年真的花钱如流水了吗？真的是真的，就是，呃，报复性消费了吗？我想没有吧啊，反正我是没有。 那么 rba 盯着这个 cpi 的 数据反弹到了三点八，其实它不是因为我们去年多喝了两杯咖啡啊，而是刚性成本的失控。澳洲本身就是一个刚性成本很高的国家， 这里面包括物力成本，包括你的上升的电费啊，包括你贷款的利息，对不对？包括你的这个保险费用， 包括你其他的，比如说福利性的费用啊，还有就是人力费用，人工成本极高，还有就是这种房租的费用，对吧？这就陷入了一个死循环。那你 rba 加息本身是为了压存款，但是加息会导致 前端的这些刚性成本迅速的提升啊，比如说开发商，你开发商的融资成本是不是就会进一步的提高？那干脆这新房他就别盖，那新房的开工率就会暴跌，你房子就会变少，租金就会变涨啊，所以 cpi 其实就降不下来。 所以啊，我要告诉大家一个硬核的观点，就是这次假期大概就缓解不了结构性通胀，他只是一次对于普通家庭现金流压力的这个极限压力测试。 差别就是在赌，就在赌澳洲人的储蓄其实还能不能扛得住，就是在赌这个失业率不会因为这种瞬间的加息而崩盘。那我们就来说说房市，咱们得把这个租房和这个买房给他分开来看，那么因为这两者的逻辑呢？现在已经完全分叉，那对于租房市场，我必须得悲观一点了啊， 我认为在二零二六年，大家租房的人可能会更艰难一点，甚至会到至暗时刻，为什么呢？是因为房租房东的这个持有成本呢？会被加息再次拉高啊，在目前控制率极低的情况下，你说这部分成本会不会转嫁到房客身上？一定会的。 第二就是非常可怕的一点就是加息会导致我之前说的心房共用的大动脉直接切断啊，那么因为现在的建筑成本加上这更高的资本， 资本的资金的成本，对吧？你说开发商算账，他算的过来吗？那都不是说我要挣多少钱的事了，而是我要不要亏钱的事了。所以说呀，租金的上涨绝对不是暂时的，而是一个长期的趋势，因为你的房源会越来越少的 啊，这是个非常扎心的现实。在这个市场上，如果你没有资产，你就只能被迫去帮别人供养资产，那么很多人就会觉得说加息了，房价要跌了，大家谁都不要买。 嗯，大家觉得这个逻辑正确吗？乍一看好像是对的，但咱们如果理性的去回顾一下二零二五年，那个时候可是降息啊， 大家看到了，去年的房市是一片大好，涨得很猛啊，大家涌，大家纷纷涌入吗？好像其实也没有，对吧？整个市场也像一潭死水一样，为什么？因为买家不敢买，买家怕买再高点啊，因为你老降息，那卖家又舍不得卖，卖家觉得说我这房子是不是还能再涨点， 所以在整个市场当中，本身就是一个横盘阶段，整个市场其实上是横盘度过了二零二五，而这次加息的三点八五，说实话，其实我个人认为是一个打破了这潭死水的一个破冰锤，那么他会带来两个非常极其重要的变化。 那第一呢，就是那些投机客说实话应该彻底会离场了啊，之前是想靠着这个高杠杆炒房的人，这次就根本就是彻底清洗出去了，他们应该不会再进了，那市场上的噪音少了，剩下的应该是那些诚心卖房的房 东了，他真的就是要换房子。第二就是溢价权的转移啊，虽然你的借贷能力我个人认为确实是缩水了，咱们有一说一，你可能会少贷几百 啊，但是你发现没有，你可能在这个市场上，今年你会遇到的竞争对手可能会少一半啊，去年的拍场上，你可能还会出现那些无脑的喊价，但今年应该是没了，所以我的判断是二零二六年啊，不是一个房价的暴涨年，但绝对是应该是一个捡漏年 啊。你对你来说，如果你真的想买房，今年是个机会啊，对于如果是现金流，健康，工作稳定的人来说，现在的这个市场环境啊，其实要比之前去年的那个 环境要安全的多啊，你反而可以慢下来，去好好的挑，而且你还可以大胆的去砍价，给出一个相对合理的价格，拿到一个在降息周期内你根本抢不到的一个优质资产。那最后啊，我想跟这个各位 诚心买房的朋友说句掏心窝子的话，其实大众永远是情绪化的啊，包括你跌了不敢买啊，涨了追着买，但说实话，这种大众情绪其实应该是反着来的，这是不不客观的 啊。而这次加息呢，确实是让门槛变高了，让这个墙变高了，但是你墙越高，你墙里的风景不是会越好吗？ 对吧？如果你还在犹豫，或者是你知道自己的贷款能力现在处在一个什么水平，欢迎私信我，咱们不聊虚的，就算这个细账帮你在复杂的二零二六找到最稳的那套房。

hello， 大家好，我是老干。在每年促及全球多数央行转向这个降息路径之际呢，澳大利亚可能正在蓄意的酝酿一场激进的一个政策调头。那么据彭博最新报导，在通胀居高不下和劳动力市场强劲的这个驱动下呢，经济学家普遍预计， 澳洲联储，也就是 rba 在 本周二把现金利率上调至百分之二十五个基点至这个百分之三点八五。隔夜指数呢？调期显示，市场已经 计入约百分之七十三的概率认为澳洲央行将会去加息二十五个基点。而就在不到六个月前，该行还曾试图通过降息提振经济。这一转向也意味着澳大利亚可能成为少数在当前阶段选择收紧政策的主要经济体。那么 澳洲国民银行预计，若澳洲银行在二月和五月加息，叠加全球主权这个权益收益上行压力的话，十年期收益将面临进一步的一个 抬升空间。不过呢，部分机构认为百分之五上方难以长期站稳。投资组合经理表示，在这些水平，来自海外投资者和资产分配者的一个需求就会同时出现每年处级。部分亚洲经济体被认为接近降息窗口， 欧元区呢，预计维持观望，而日本仍偏向进一步的一个收集，这种分化已反映在汇率上。奥元年内呢，累计上涨了约百分之五，位列主要货币潜力，被市场视为对经济环境的一个被动收集。 澳洲国民银行指出呢，若本周真的加息，可能更多的是一次保险式的一个加息，而非新一轮的缩紧性周期加息的一个开始。

澳洲联储，也就是澳洲的央行宣布加息二十五个基点到百分之三点八五，说明澳洲现在国内通胀还是很严重的，要知道二零二二年我在澳洲的时候，他们的通胀就已经很严重了。有没有现在还在澳洲的小伙伴来说一下澳洲现在超市的物价，还有你们的房租变化怎么样？

澳洲今天啊，果然是加息了，这可是在发达国家当中啊，少有的加息国家，原因就是因为现在的澳洲经济仍然是比较强劲的，失业率非常的低，而且呢，现在的通胀数据有所反弹，那么加息是否对房价会有影响呢？答案是 肯定的，尤其是对某一些价格敏感的房产，他的影响是显而易见的。我们所需要去参考的就是在几年前澳洲加息开始的时候，哪一类房子的价格受到的影响最大， 那么这个时候我们去置业的时候，尽量去避免这类的房子。但是与此同时，我们也会发现，在加息期间，其实澳洲的房价仍然在稳定的上涨，尤其是那些中低价位的房子， 价格表现尤为突出。所以二零二六年，当我们再次进入到加息的环境下，我们置业一定不能随心所欲，而是要按照市场的规律，而这种规律在两三年以前已经告诉我们了， 我们只是需要按照规律去做事情。二零二六年虽然已经加息了，但是这种加息的速度一定会非常的慢，而且现在利率呢，比起去年年初还是要低百分之零点五，所以在这种情况下，我们置业一定要把握规律，而不能随心所欲。

全球央行风向突变，澳洲联储打响加息第一枪，这场政策 u 型转弯背后，竟是通胀死灰复燃的警报。观众朋友们，今天我们要聚焦一个重大转折，澳洲联储突然加息，成为全球主要央行中第一个掉头转向的逆行者，这标志着该行政策立场出现重大转变。 要知道，就在半年前，他们才刚刚结束上一轮降息周期。这次政策急转弯的直接导火索是通胀数据的意外反盘。最新数据显示，澳大利亚二零二五年第四季度整体通胀率回升至百分之三点八，而剔除波动向的结尾均值通胀率也达到百分之三点四，双双突破央行百分之二至百分之三的目标区间。 与此同时，劳动力市场持续火热，十二月失业率降至百分之四点一，就业人数激增，物业薪资压力居高不下。更令人意外的是，在高利率环境下，家庭消费和住房市场展现出了超乎预期的韧性。 在全球央行普遍讨论降息或维持利率的背景下，澳洲联储这一动作格外引人注目。澳明证券分析认为，这次加息更多是保险性质，只在防止通胀预期根深蒂固。西太平洋银行则预测，这可能是一次性的行动，除非后续数据继续超出预期。 消息公布后，澳元对美元硬升上涨，反映出市场对利差扩大的及时反应。值得关注的是，这一政策转向正在产生连锁反应。 在贵金属市场，澳洲的紧缩信号加以了投资者对全球通胀回潮的担忧。如果通胀压力确实卷土重来，那么澳洲联储的这次调头无疑给通胀已受控的乐观预期泼了一盆冷水。有分析指出，到二零二六年，在通胀交易可能会取代衰退交易，成为市场新的主旋律。 ok， 以上就是本期内容，想了解最新最快的贵金属实时行情，关注我，今天就到这，下期见！

澳洲留学的预算又要增加了，澳联储二月三号宣布加息，这也是近期主流留学国家第一个宣布加息的，同时也就意味着短期内澳币对人民币会走强，澳币会变得更加的昂贵。 因此啊，咱们留学生家长应该尽量去避免一次性大额购买澳币，建议按照学期和季度分批操作，拉平汇率，分摊成本。 同时随着利率的上升，澳洲本地购房人的数量一定会有所下降，租房成本也会跟着去上升， 那么市场上出租的一些好房子会变得更加的抢手。因此大家尽量选择和其他的同学合租，并且如果你们打算租房子的话，应该至少提前三个月开始去找房子了， 那么同学们也应该制定比较详细的预算表，削减非必要的消费，比如说经常点外卖或者是购买奢侈品等等。利用学生折扣卡在购物、餐饮、交通方面去节省你的开支，优先去选择超市的自由品牌商品，这样会更合适。 那么此外，加息也会导致部分行业招聘放缓，大家应该提前去规划实习以及毕业之后的就业方向，提升你们的竞争力。 当然加息也是有很多好处的，如果大家手头有一些闲置的资金可以存入高息储蓄账户， 那么现在澳大利亚这边有很多银行，他们的利息年化收益可以达到百分之五到百分之六，还是比较可观的哈，可以增加你们的被动收入。我们这边也提供对应的留学陪跑、求职陪跑的服务。我是 dano， 一个专业的澳洲博主，十分感谢大家的观看。

cba 上调固定利率，这次幅度比较大，最高高达零点七，一年的固定利率达到六点零九，有可能也可以降至五点七九啊。如果是百分之七十以下，市场反应是降息的可能性几乎没有了。 就说资金会在一年、两年、三年的周期维持在将近六左右的一个成本空间，那预示二月初的预期上面， rba 可能会提高官方利率。 下面的三点不要划走，尤其是第三点最为重要。第一，把你所有的钱都放到对冲账户，不要去提前还贷款，把所有的闲钱放到对冲账户，每个月的工资进账，各种各样的 支出也可以从对冲账户走。当你有了对冲账户以后，每天省一杯咖啡，那现在咖啡六到一杯，那一年就能省两千块钱，那两千块钱能产生的利息的对冲，可以帮助你进入到一个很好的一个提前还款的一个节奏。 第二点就是提高，我们所谓的这个 repayment 的 frequency 就是 每个月的还款，改称每两周一次还款或者每 周还款，越高的还款频次就是提前还本金来减少每日所产生的利息。第三点最重要，每年找你的伯克帮你去 review 你 的利息， 银行杀手新客户往往会有比较优惠的利率，所以你每年重新邀请你的 book 做一次 re review 或者 price， 哪怕是零点零一或者零点零三的利率的调整，都会帮你节止。相对于 loimar 的 不少的利息支出，现在市面上固定利率的差额是蛮大的，我们看到有些低的，一到两年可以做到五点一九，可以咨询你的 brok， 相信你会有意想不到的收获！关注我，让你的澳洲买房之路更顺畅、更安心！

二零二六年二月三号星期二，在阔别了十七个月之后，澳洲再次加息了，央行宣布加息二十五个基点来到了三点八五，我的朋友圈也是被各种刷屏了。 有没有发现，每一次加息以后，所有人的第一个反应就像条件反射，房价会不会跌，会不会崩盘？但是呢，我想今天借着这个机会把镜头拉远一点。这一次呢，加息它更重要的其实不是房价，而是一个更底层更长期的一个变化，就是资本的成本，它正式回到了一个有代价的时代。 以前很多人买房做决策，潜台词就是钱很便宜，时间呢，也会帮我兜底，哪怕房子买贵一点也没有关系，最后熬一熬就过去了，现金流哪怕减一点负的也没有关系，将来房价一涨就能全部赚回来。 但是呢，当利率往上走，这套逻辑其实就不成立了，钱不在只是默认的便宜，杠杆也不是在默认的安全，时间也不是默认的站在我们这边了。 其实真正加息影响的呢，就三件事，但是每一件事都直接打在这些普通家庭投资人的生存线上面。第一个就是借钱的成本变高了，钱更贵了，贵的不是每个月多还房贷的那几百几千，而是每一个判断的容错率增加了， 买错了，买贵了，买了个不够硬的一个资产，他不会像以前那样，最终会被时间慢慢的冲淡，价格呢，也会被最终的涨价来治愈，他会每天都用利息来去提醒你，作为你当初判断的一个付费。 第二呢，就是现金流也变得更加重要了，很多人把现金流当做一个收益，但其实现金流呢，是我们每天的一个呼吸，因为能不能等到机会的这种底层的能力呢， 是非常非常重要的。市场好的时候呢，大家都在聊涨幅，聊怎么赚钱怎么涨，市场冷的时候呢，只有现金流在去讲话，因为它决定你是站着看风景，还是跪着每天去收各种这样的账单。 第三个呢，就是靠预期增值涨价的这种资产，这种房子会变得越来越难受，全靠下一个人怎么去接盘的这种可以去讲故事的这种资产，因为在资金有代价的这个时代里面，他这种资产呢，他不会轰的一声倒塌， 因为房子你挂牌更久，溢价呢，也会更狠，最后呢，持有起来更累，把人拖到一种精疲力竭的一个状态。 所以假期他对市场的影响呢，不会一下子崩盘。短期呢，更多影响的其实是大家的一个情绪。但长期市场上呢，也会开始去分层，就是同一个城市，同一个市场，资产会被重新的定价， 他不是按照人们的情绪或者口号来去定价，他其实是按照你的资产的现金流质量，风险可控程度，还有融资的弹性来去定价。 你会看到有些人他的生活开始会变形，他的压力不是一夜之间爆炸，而是他的生活空间被一点一点的挤压。当然还有第三种人，这个时候他会变得非常的安静，他们的现金流强，结构稳，开始会学会等， 等别人着急，等别人被动，等别人出局。因为机会从来不是在最热闹时候出现的，往往是在市场最冷静的时候，他才会露出轮廓。所以呢，澳洲的假期，他其实也不是一个坏事，因为过去几年呢，很多人他都输在一个被迫参与一场 利息很低，钱太便宜的这样的一个房产游戏里面，认为房子涨得越快越焦虑，不追呢，害怕错过了，追了呢，又害怕接了最后一棒。可当资本重新回归市场，从一个讲故事回到一个讲数据的一个时候， 这些真正决定长期结果的东西呢，又会重新的回到我们的桌面上面。所以我说，二零二六年的关键词，可能真的就只剩下一个，安全感。但不要把安全感理解成为一个零风险，因为投资没有任何的零风险，安全感也不是永远不跌。简单来说，安全感就是 我可以支付起我的所有的生活，以及所有的投资的成本，不需要靠运气来去兑现我的收益，有余地，可以等到机会的时候再出手，而不是被迫的去做一个决定。 所以到最后呢，真正决定你能不能穿越周期的，不是房价涨不涨，而是我们手里的资产能不能持续的给我们续命的机会，给我们等待的时间，还有自由的一个选择权。我是 chris， 我 们下期再见。