工抵房为什么不能碰

很多人啊，都听说过功底房就是那种价格低到让你瞬间心动的房子，那他到底是捡漏的机会呢？还是让你容易踩的坑？是真的价格便宜？还是说包装出来的营销套路？我们今天通过四个问题来揭开功底房的真相。 那到底什么是功底房呢？功底房能不能买？功底房购买的安全流程是什么？功底房价格已经这么低了，还能不能继续砍价呢？那么第一个问题啊，就是什么是功底房？ 简单来说，开发商自己不盖房子，盖房子的活有专门的工程公司来干，然后开发商和工程公司呢，就是雇佣关系，工程方的活干完了，该结账的时候，开发商呢又不想付钱，就用造好的房子来抵债给工程方，这样呢，就既还清了 欠款，又把房子给销售出去了，一举两得。至于这个房子给了工程方，他是自己住还是卖了变现，就看工程方能不能找到合适的客户了。那再说啊，这开发商愿意拿出来供底的房子啊，要么是不好卖的楼栋，要么呢就是价格比较高，不好出手的户型， 好卖的呢，当然，开发商就自己留着卖了，这样的房子啊，产品力很一般，再加上工程方急于脱手变现，这就成为了功底房便宜的主要原因了。 那么第二个问题就是啊，工抵房还能不能买？首先啊，如果这个楼盘的质量没问题，那么工抵房的质量也没问题，品质呢，都是一样的。那为什么会便宜？主要呢，是因为工程方的资金压力大，着急变现，愿意呢，亏掉一些价格低于市场的行情，价格来出， 他们的目的呢，主要是为了尽快脱手，价格能低到什么程度呢？是完全看出货者的焦虑程度。那么既然性价比高了，在原理上啊，公抵房就可以买，但是啊，你得小心了，购买的流程非常重要， 今晚你一不小心就可能从薅羊毛变成了被薅的那一个。那么第三个问题就来了，购买功底房，什么样的流程是相对比较安全的？回答这个问题啊，首先最重要的就是你要认清卖家是谁， 合同跟谁签，钱款你打给谁。原则上来说啊，卖家呢，是已经得到这套房子处置权的工程包，但是房子的产权不在他这里，依然呢是在开发商手里。 因为一般的公抵房都不会过户给工程方，如果产权过户给工程方了，那么这套房就成了二手房了，那 也就会产生很多的交易税费，交易的手续也会很麻烦。所以产权啊，基本上都是在开发商手里，那也就是对你来说，卖家还是开发商，你交易的唯一主体还是开发商，你的钱款只能打给开发商， 并且呢，是要求进监管账户，必须按照正常的流程进行签订买卖合同，进行网签备案。这样做呢，你就能有效规避一些风险，比如说产权不清晰，一房多卖，或者说这套房已经被起诉或者查封了的一些隐性风险。 那假如啊，工程方来跟你商量，让你把钱直接打给他，无论他给你解释了多少原因，或者再给你多少优惠，切记，一律不要听，一律不要接受。安全问题是没有谈判的必要的，否则啊，你被拽入到他们的 三角关系当中，你付的钱很可能就要打水漂了。第四个呢，就是工抵房已经很便宜了，还能不能继续砍价？答案呢是还可以继续砍价的，砍价的幅度呢，或许比售楼处还要大。首先啊，你要去了解一下这套房子，同类型同楼层同户型的房子，在售楼处正常是卖多少钱。 另外呢，你还要看看这个开发商是国企还是民企，一般民企的工地房呢，是占绝大多数的，国央企的工地房呢是不多的，所以对应的谈价空间来说呢，民企的谈价空间要比国央企要大很多。所以呢，如果你遇到民企的工地房想要出售，那你不妨砍价砍的凶一点，谈判的空间还是很大的。 这里要提一下，也有所谓的假的功底房，实际上呢，只是一个营销的噱头，因为功底房这个词啊，对于消费者来说是很有诱惑力的，就好比商场门口立了 亏本清仓四个字，就会让你呢产生一种捡便宜的心态，一定程度上呢，就打开了流量的密码。最后呢，一个说风险提示啊，工抵房呢是一个模糊的地带，很多开发商、供应商、施工方之间存在复杂的债务关系， 如果普通人没有专业的房产知识啊，就很容易误入雷区。如果你发现工抵房在一个项目大量的出现这件事情呢，本身就意味着风险的存在，因为这个就意味着开发商已经不能正常的向施工单位、供应商去结款了， 那他的资金链可能或者已经面临断裂。因为道理很简单，如果开发商的房子很好卖，那他们呢，根本就无需用房子去抵款。所以呢，除非这个项目是现房，不然如果一个售楼处有大量的公抵房出现，不但这种公抵房不能 买，这个项目的非工地房，你也要很谨慎了。最后啊，如果你一定要问我工地房能不能买，我的建议是啊，如果你没有相关领域的专业知识，占便宜和掉坑之间做权衡， 为了保护你，为了避免不必要的麻烦，我建议你不要轻易的尝试。我是丁先生，专注房产避坑，优化家庭资产配置。

有些房子价格降得有多狠，少则十几万几十万，多则上百万，这是年底地产商冲业绩还是价格回归呢？其实都不是，有一种房叫工地房，你看啊，厦门有一个区啊，今年十月份推出了超过三十套一百一十八平方米的工地房啊， 价格比常规的一套啊便宜了九十四万呢。广州中心城区也有个新盘，同样十月份推出过三十套一口价的工地房，便宜了将近一百五十万，你能想啊，除此之外呢，成都，南京、合肥等等一二线城市啊，最近啊，都涌现出了不少所谓的工地房。 那这玩意是什么呀？这么便宜，是不是可以趁机抄个底呢？哈哈哈，假人呐，冷静！所谓功底房呢，其实就是啊，工程抵押房，简单来讲啊，就是我呢，给你开发商盖房子，房子盖好了，你说没钱付给我，但是啊，可以把造好的房子 抵押给我，然后两清，我再一看吧。哎呀，你是真没钱了啊，嘎，又抽过去了，那就同意了，可这房子我得变现呢，怎么办呢？那就卖了呗，而这个被卖掉的房子呢， 就是工地房够不够清楚，那问题很多的小明，他就要问了，这开发商干嘛不直接自己卖掉房子，把这钱拿来给造房子的人呐，可不咋的，哈哈哈，小人呐，去年还真有开发商这么干过，结果是什么呢？债务螺旋，开发商为了回笼资金呐，集中低价甩卖自己的房产， 导致他的股价和房价呢，双双下跌。而这两个价格下跌的结果是什么呀？一边呢，债主以为呢，你不行了，更急着来要钱，而银行呢，怕你要完蛋了，更不敢借钱给你了。最后呢，恶性循环嘎，又抽过去了。 所以啊，开发商资金周转紧张的时候呢，拿房来抵施工单位的账，施工单位呢，在打折卖这些，这也算是一种市场行为吧，但是这并不意味着你就可以闭着眼睛买工地房了。 首先呢，一个楼盘的供底房数量一般不会太多，大多数也就十几二十套差不多了，偶尔会有三十四十套。其次啊，供底房呢，一般呢，都得全款付，所以如果说数量众多，而且还 首付按揭的话呢，这根本不是供底房啊，很有可能是开发商玩的营销噱头。而且啊，就算真的是供底房呢，还是确认大家要谨慎。你想啊， 开发商都没钱要用房子来抵了，这质量，这物业能好吗？到时候你痛快交钱，以为有便宜了，结果这钱呢，搞不好被开发商拿去填其他窟窿了，或者说最后还是没能结清工程管，那就有可能延期交房甚至烂尾啊，又或者开 商一房多卖，或者把已经被抵押或者查封的工地房再卖给你。最后呢，钱你是付了，结果呢，没法往前，没法办产权，哭都哭死我这心呐，拔凉拔凉的。 退一万步再讲啊，再缺钱的，开发商也不会优先把优质房源都拿去抵账了。所以说呢，就算其他都没问题，这供底房那不是位置不好，那就是户型差。那有家人又说了，哎呀，这么便宜，我还是想去碰一碰运气怎样？哈哈哈，家人呐，啊，千万谨慎再谨慎，如果你真的要买，记住， 一定要先核实房屋手续是不是齐全，有没有查封冻结或者网签等等基本情况？其次呢，合同必须要跟开发商钱，而且一定注意啊，你跟人签的得是买卖合同，不能是债权合同。最后啊，钱直接付给开发商，千万不要付给第三方呢，让开发商拿到钱自己转给他的债主。确保啊，你 跟开发商之间是纯粹的买卖关系。那之后呢？哪怕人呐，他的债主啊，包括跟其他人有什么纠纷呢，也不会扯到你头上来，懂了没有啊啊，真人才进一坑，不扎心。

公抵房能不能买？公抵房往往价格很低，因为什么呢？它是开发商抵给承包商或者分包商的房子，这个这个分包商呢，他会很低的价格去变现， 这时候你找到公抵房的时候，往往价格比较低，告诉你他是可以买，但一定要注意里边有些问题，我总结有四个问题一定注意，如果说这四个问题你解决了，那么你会捡漏，如果你在某些问题上犯错，你会变成被割韭菜。 首先第一点，一定要认清这个分包商给开发商之间签订的抵房协议，他的内容里边是不是允许更名，就允许把这个名更到你的这个名下面，如果不允许， ok， 这个房子 不能买，因为里边协议里面不能更名，意味着你不能实际得到这个房子的这个所有权，再便宜都不能占。第二个，不能只签协议不备案。 有的公里房他告诉你说这个房子卖给你，我们给你写了楼号，也收了你的款，给你出了收据，但是没办法给备案，那么这里面可能有巨大的一个问题，如果不能备案，有可能这个楼盘存在问题，他不被国家允许备案。 第二个有可能是开发商一房多卖你这套房子的，还有另外一个业主也被开发商收了钱，一定要注意，一定要能备案，要能网签，这样的房屋才可靠。还有第三点，你这个公 公抵房一定要能给开发商签合同，这个款你不能直接打到卖给你公抵房的建筑商或者是分包商那里，你这个钱要打到开发商的监管账户，开发商给你开发票， 这是一个正规的流程，至于说他们内部怎么来解决这个钱流向承包商或者建筑商，这个不是你考虑的，你首先考虑的是你的安全性问题。最后一点，一定要注意你的签合同价格，给开发商签合同的价格要和你支付的金额对应。 有的开发商会这样告诉你，合同咱们签一个我们对外呃销售的一个价格，但是你钱只用付我们少的钱，因为你是买的公立房， 这个可能是一个巨大的陷阱，我们碰到过你签合同签的是两百万，但你实际只向开发商支付了一百二十万，好，开发商会向法院起诉你，让你支付尾款二十万。

功底房能不能买？会不会有什么坑？这位大哥有眼光，你算是问对人了。首先你要搞清楚什么叫功底房， 只要是开发商的欠款对象，包括销售代理方啊，材料供应商，建筑工程方等等，开发商不想用现金借款，他都是拿房子来抵的。所以任何的楼盘都会有五花八门名头的供抵住宅和商铺流出。像这样的供抵房，要求全款一次性付清的话呢， 房屋总价一般是打八折甚至到七折，如果开发商愿意配合，可以做贷款，价格就会稍微高一点，但是也比正常的备案价低很多。 再一个就是工地房的价格问题，一般都会季节性的上下浮动，什么意思呢？比如到过年，工人也要回去过年了，到处都要去结账打点，公司方为了快速回款，工地房的价格他一定会很低。割肉卖房就是为了在年前的 能够拿到钱，但是如果年后房子还没卖出去，他们又会把价格调上来，因为过年那口气啊，他们已经缓过来了。那么最重要的一点，公抵房到底能不能买呢？我认为啊， 普通人想买工地房，不是做我们这个行业的，身边又没有可靠的亲戚朋友，简而言之就是既不懂套路，也不是关系户，那么就认准一点，那我觉得是最稳妥的， 记得点赞收藏。不管你想买任何形式的公抵房，所有的手续和流程必须在售楼部进行，人家买商品房，什么流程你就走什么流程，而且付了钱马上就要网签备案，只要能够给网签备案合同，钱是打进开发商金管账户还是工程方还是第三方，我觉得都可以配合，因为有些 楼盘他实际里面的关系很复杂，你只需要确保你交了钱马上能够给你出网签合同，网签就相当于派出所 给人开的身份证明，告诉所有人这套房子是你的。至于那些什么需要一手跟民营过户，不能网签，要等开发商集中备案，给不了发票签什么转让协议的流程过于复杂的，不是坑你的钱就是里面没理顺啊。不管什么理由，只要你交了钱，电脑打不出来那个带二维码的合同，那就千万不要搞， 到时候首付也没了，合同也没拿不到，房子也不是你的，还变成了你和开发商还有工程房之间的三方债务纠纷。所以买公抵房最大的原则就是千万不要为了低价而去冒风险，对于我们普通老百姓来说，买房子的风险问题我们是承担不起的。 所以宁可错过十套，不可前方两空。关注我，不做电商决赛下回复制，我是最推荐的拉菲。

最近大家是不是发现工地房满天在飞？后台也有很多粉丝询问我关于工地房的问题，总结下来四个问题，什么是工地房？工地房能不能买？工地房购买的正确流程是什么？工地房怎么砍价？ 好，我们今天就来一条很长很长的干货，把工地房的所有问题全部给大家讲清楚，记得点赞收藏！第一个问题，什么是工地房？工地房全称工程底款房，是开发商针对工程方除了现金商 以外的第三种支付方式。大部分房企在和施工方的合作条款中都有强制功底，这一条款通常是总工程款项的百分之十到百分之十五。强制功底， 在工程方确定工底并选定房源以后，这部分房源的处置权就归工程方，开发商则无权处理这些房源，而工程方往往不需要这么多房子，所以说他们会选择对外销售。这就出现了我们现在见到的 工地房。原来的工地房大部分都是有瑕疵的楼层或者是户型，说白了就是不好卖的，而因为今年行情确实不好，所以说今年大部分的工地房也相对正常了。 第二，工地房到底能不能买？因为工程方通常现金流压力都会比较大，再加上今年行情不好，收款比较难，所以说今年他们大多都会选择以价换量，这种房源的价格就会明显低于售房部，具备一定的性价比。所以说工地房是可以买的， 但是你得谨慎，因为流程非常重要，因为一不小心，你可能从割韭菜变成韭菜。第三， 什么样的流程对于购买供底房是相对比较安全的，大部分供底房都是由工程方找到了购买客户以后，将房源更变质，购买人名下等到款期以后，如果是按揭，就等到银行放款以后，由开发商将房款支付给工程方，这 这个在业内叫做更名流程。所以说如果还款是直接支付给开发商，并且按正常流程签订 认购协议，商品房买卖合同，并且资金进的是监管账户，那相对安全。有人又要说了，工程方让我把房款直接交付给他，这种行为在我看来都是有一定的猫腻，因 因为工程方和开发商通常走的是挂账或者是对付的模式。可能大家又不懂这两个词了，什么是对付，什么是挂账不重要，你只需要记得你的还款，如果是通过开发商进的监管户就安全就 ok 了，除此以外，你都不要接受。 四、供底房如何砍价，大家是不是特别关心？首先你得去了解售房部同类型的房源售价是多少，其次你还要看这家开发公司是属于名企还是非名企，如果是非名企，供底房的价格 只要比售完部低，你就可以直接入手。如果市民起，我建议你从售完部的价格打九折开始砍价，因为现在的工地方基本上都是提高付款比例来做的工底，所以说这个砍价大概率有机会可以成功，反正砍价又没有成本，怕什么怕？ 最后，我想说，在当前这个行情之下，如果你买工地房，有人找你拿跟民费，看我的口型， 让他自己找工程放药。如果你还没有开始砍价，就发现这个工地房的价格明显要低于售货部，非常多，我 建议你多一个心眼，因为这种项目多半已经出现了问题，可能即将爆发出来，你想的可能是去捡趴活，别人想的是，哎，终于有接盘侠了，所以说谨慎。哦对了，还有一种工地房，忘了给大家说，就是售房部包装出来的工地房，这个叫假工地，真促销。这种房源 都是在双部，由置业顾问自己来卖，和正常的流程没有任何的区别，其目的就是为了担心前期的业主因为降价来闹事。所以说把特价房包装成了工地房。这种房源通常都是一口价，没什么折扣好谈，大家要注意区分，我是大罗全，充满干货的硬核男人。