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很多人啊,都听说过功底房就是那种价格低到让你瞬间心动的房子,那他到底是捡漏的机会呢?还是让你容易踩的坑?是真的价格便宜?还是说包装出来的营销套路?我们今天通过四个问题来揭开功底房的真相。 那到底什么是功底房呢?功底房能不能买?功底房购买的安全流程是什么?功底房价格已经这么低了,还能不能继续砍价呢?那么第一个问题啊,就是什么是功底房? 简单来说,开发商自己不盖房子,盖房子的活有专门的工程公司来干,然后开发商和工程公司呢,就是雇佣关系,工程方的活干完了,该结账的时候,开发商呢又不想付钱,就用造好的房子来抵债给工程方,这样呢,就既还清了 欠款,又把房子给销售出去了,一举两得。至于这个房子给了工程方,他是自己住还是卖了变现,就看工程方能不能找到合适的客户了。那再说啊,这开发商愿意拿出来供底的房子啊,要么是不好卖的楼栋,要么呢就是价格比较高,不好出手的户型, 好卖的呢,当然,开发商就自己留着卖了,这样的房子啊,产品力很一般,再加上工程方急于脱手变现,这就成为了功底房便宜的主要原因了。 那么第二个问题就是啊,工抵房还能不能买?首先啊,如果这个楼盘的质量没问题,那么工抵房的质量也没问题,品质呢,都是一样的。那为什么会便宜?主要呢,是因为工程方的资金压力大,着急变现,愿意呢,亏掉一些价格低于市场的行情,价格来出, 他们的目的呢,主要是为了尽快脱手,价格能低到什么程度呢?是完全看出货者的焦虑程度。那么既然性价比高了,在原理上啊,公抵房就可以买,但是啊,你得小心了,购买的流程非常重要, 今晚你一不小心就可能从薅羊毛变成了被薅的那一个。那么第三个问题就来了,购买功底房,什么样的流程是相对比较安全的?回答这个问题啊,首先最重要的就是你要认清卖家是谁, 合同跟谁签,钱款你打给谁。原则上来说啊,卖家呢,是已经得到这套房子处置权的工程包,但是房子的产权不在他这里,依然呢是在开发商手里。 因为一般的公抵房都不会过户给工程方,如果产权过户给工程方了,那么这套房就成了二手房了,那 也就会产生很多的交易税费,交易的手续也会很麻烦。所以产权啊,基本上都是在开发商手里,那也就是对你来说,卖家还是开发商,你交易的唯一主体还是开发商,你的钱款只能打给开发商, 并且呢,是要求进监管账户,必须按照正常的流程进行签订买卖合同,进行网签备案。这样做呢,你就能有效规避一些风险,比如说产权不清晰,一房多卖,或者说这套房已经被起诉或者查封了的一些隐性风险。 那假如啊,工程方来跟你商量,让你把钱直接打给他,无论他给你解释了多少原因,或者再给你多少优惠,切记,一律不要听,一律不要接受。安全问题是没有谈判的必要的,否则啊,你被拽入到他们的 三角关系当中,你付的钱很可能就要打水漂了。第四个呢,就是工抵房已经很便宜了,还能不能继续砍价?答案呢是还可以继续砍价的,砍价的幅度呢,或许比售楼处还要大。首先啊,你要去了解一下这套房子,同类型同楼层同户型的房子,在售楼处正常是卖多少钱。 另外呢,你还要看看这个开发商是国企还是民企,一般民企的工地房呢,是占绝大多数的,国央企的工地房呢是不多的,所以对应的谈价空间来说呢,民企的谈价空间要比国央企要大很多。所以呢,如果你遇到民企的工地房想要出售,那你不妨砍价砍的凶一点,谈判的空间还是很大的。 这里要提一下,也有所谓的假的功底房,实际上呢,只是一个营销的噱头,因为功底房这个词啊,对于消费者来说是很有诱惑力的,就好比商场门口立了 亏本清仓四个字,就会让你呢产生一种捡便宜的心态,一定程度上呢,就打开了流量的密码。最后呢,一个说风险提示啊,工抵房呢是一个模糊的地带,很多开发商、供应商、施工方之间存在复杂的债务关系, 如果普通人没有专业的房产知识啊,就很容易误入雷区。如果你发现工抵房在一个项目大量的出现这件事情呢,本身就意味着风险的存在,因为这个就意味着开发商已经不能正常的向施工单位、供应商去结款了, 那他的资金链可能或者已经面临断裂。因为道理很简单,如果开发商的房子很好卖,那他们呢,根本就无需用房子去抵款。所以呢,除非这个项目是现房,不然如果一个售楼处有大量的公抵房出现,不但这种公抵房不能 买,这个项目的非工地房,你也要很谨慎了。最后啊,如果你一定要问我工地房能不能买,我的建议是啊,如果你没有相关领域的专业知识,占便宜和掉坑之间做权衡, 为了保护你,为了避免不必要的麻烦,我建议你不要轻易的尝试。我是丁先生,专注房产避坑,优化家庭资产配置。


有些房子价格降得有多狠,少则十几万几十万,多则上百万,这是年底地产商冲业绩还是价格回归呢?其实都不是,有一种房叫工地房,你看啊,厦门有一个区啊,今年十月份推出了超过三十套一百一十八平方米的工地房啊, 价格比常规的一套啊便宜了九十四万呢。广州中心城区也有个新盘,同样十月份推出过三十套一口价的工地房,便宜了将近一百五十万,你能想啊,除此之外呢,成都,南京、合肥等等一二线城市啊,最近啊,都涌现出了不少所谓的工地房。 那这玩意是什么呀?这么便宜,是不是可以趁机抄个底呢?哈哈哈,假人呐,冷静!所谓功底房呢,其实就是啊,工程抵押房,简单来讲啊,就是我呢,给你开发商盖房子,房子盖好了,你说没钱付给我,但是啊,可以把造好的房子 抵押给我,然后两清,我再一看吧。哎呀,你是真没钱了啊,嘎,又抽过去了,那就同意了,可这房子我得变现呢,怎么办呢?那就卖了呗,而这个被卖掉的房子呢, 就是工地房够不够清楚,那问题很多的小明,他就要问了,这开发商干嘛不直接自己卖掉房子,把这钱拿来给造房子的人呐,可不咋的,哈哈哈,小人呐,去年还真有开发商这么干过,结果是什么呢?债务螺旋,开发商为了回笼资金呐,集中低价甩卖自己的房产, 导致他的股价和房价呢,双双下跌。而这两个价格下跌的结果是什么呀?一边呢,债主以为呢,你不行了,更急着来要钱,而银行呢,怕你要完蛋了,更不敢借钱给你了。最后呢,恶性循环嘎,又抽过去了。 所以啊,开发商资金周转紧张的时候呢,拿房来抵施工单位的账,施工单位呢,在打折卖这些,这也算是一种市场行为吧,但是这并不意味着你就可以闭着眼睛买工地房了。 首先呢,一个楼盘的供底房数量一般不会太多,大多数也就十几二十套差不多了,偶尔会有三十四十套。其次啊,供底房呢,一般呢,都得全款付,所以如果说数量众多,而且还 首付按揭的话呢,这根本不是供底房啊,很有可能是开发商玩的营销噱头。而且啊,就算真的是供底房呢,还是确认大家要谨慎。你想啊, 开发商都没钱要用房子来抵了,这质量,这物业能好吗?到时候你痛快交钱,以为有便宜了,结果这钱呢,搞不好被开发商拿去填其他窟窿了,或者说最后还是没能结清工程管,那就有可能延期交房甚至烂尾啊,又或者开 商一房多卖,或者把已经被抵押或者查封的工地房再卖给你。最后呢,钱你是付了,结果呢,没法往前,没法办产权,哭都哭死我这心呐,拔凉拔凉的。 退一万步再讲啊,再缺钱的,开发商也不会优先把优质房源都拿去抵账了。所以说呢,就算其他都没问题,这供底房那不是位置不好,那就是户型差。那有家人又说了,哎呀,这么便宜,我还是想去碰一碰运气怎样?哈哈哈,家人呐,啊,千万谨慎再谨慎,如果你真的要买,记住, 一定要先核实房屋手续是不是齐全,有没有查封冻结或者网签等等基本情况?其次呢,合同必须要跟开发商钱,而且一定注意啊,你跟人签的得是买卖合同,不能是债权合同。最后啊,钱直接付给开发商,千万不要付给第三方呢,让开发商拿到钱自己转给他的债主。确保啊,你 跟开发商之间是纯粹的买卖关系。那之后呢?哪怕人呐,他的债主啊,包括跟其他人有什么纠纷呢,也不会扯到你头上来,懂了没有啊啊,真人才进一坑,不扎心。

公抵房能不能买?公抵房往往价格很低,因为什么呢?它是开发商抵给承包商或者分包商的房子,这个这个分包商呢,他会很低的价格去变现, 这时候你找到公抵房的时候,往往价格比较低,告诉你他是可以买,但一定要注意里边有些问题,我总结有四个问题一定注意,如果说这四个问题你解决了,那么你会捡漏,如果你在某些问题上犯错,你会变成被割韭菜。 首先第一点,一定要认清这个分包商给开发商之间签订的抵房协议,他的内容里边是不是允许更名,就允许把这个名更到你的这个名下面,如果不允许, ok, 这个房子 不能买,因为里边协议里面不能更名,意味着你不能实际得到这个房子的这个所有权,再便宜都不能占。第二个,不能只签协议不备案。 有的公里房他告诉你说这个房子卖给你,我们给你写了楼号,也收了你的款,给你出了收据,但是没办法给备案,那么这里面可能有巨大的一个问题,如果不能备案,有可能这个楼盘存在问题,他不被国家允许备案。 第二个有可能是开发商一房多卖你这套房子的,还有另外一个业主也被开发商收了钱,一定要注意,一定要能备案,要能网签,这样的房屋才可靠。还有第三点,你这个公 公抵房一定要能给开发商签合同,这个款你不能直接打到卖给你公抵房的建筑商或者是分包商那里,你这个钱要打到开发商的监管账户,开发商给你开发票, 这是一个正规的流程,至于说他们内部怎么来解决这个钱流向承包商或者建筑商,这个不是你考虑的,你首先考虑的是你的安全性问题。最后一点,一定要注意你的签合同价格,给开发商签合同的价格要和你支付的金额对应。 有的开发商会这样告诉你,合同咱们签一个我们对外呃销售的一个价格,但是你钱只用付我们少的钱,因为你是买的公立房, 这个可能是一个巨大的陷阱,我们碰到过你签合同签的是两百万,但你实际只向开发商支付了一百二十万,好,开发商会向法院起诉你,让你支付尾款二十万。

功底房能不能买?会不会有什么坑?这位大哥有眼光,你算是问对人了。首先你要搞清楚什么叫功底房, 只要是开发商的欠款对象,包括销售代理方啊,材料供应商,建筑工程方等等,开发商不想用现金借款,他都是拿房子来抵的。所以任何的楼盘都会有五花八门名头的供抵住宅和商铺流出。像这样的供抵房,要求全款一次性付清的话呢, 房屋总价一般是打八折甚至到七折,如果开发商愿意配合,可以做贷款,价格就会稍微高一点,但是也比正常的备案价低很多。 再一个就是工地房的价格问题,一般都会季节性的上下浮动,什么意思呢?比如到过年,工人也要回去过年了,到处都要去结账打点,公司方为了快速回款,工地房的价格他一定会很低。割肉卖房就是为了在年前的 能够拿到钱,但是如果年后房子还没卖出去,他们又会把价格调上来,因为过年那口气啊,他们已经缓过来了。那么最重要的一点,公抵房到底能不能买呢?我认为啊, 普通人想买工地房,不是做我们这个行业的,身边又没有可靠的亲戚朋友,简而言之就是既不懂套路,也不是关系户,那么就认准一点,那我觉得是最稳妥的, 记得点赞收藏。不管你想买任何形式的公抵房,所有的手续和流程必须在售楼部进行,人家买商品房,什么流程你就走什么流程,而且付了钱马上就要网签备案,只要能够给网签备案合同,钱是打进开发商金管账户还是工程方还是第三方,我觉得都可以配合,因为有些 楼盘他实际里面的关系很复杂,你只需要确保你交了钱马上能够给你出网签合同,网签就相当于派出所 给人开的身份证明,告诉所有人这套房子是你的。至于那些什么需要一手跟民营过户,不能网签,要等开发商集中备案,给不了发票签什么转让协议的流程过于复杂的,不是坑你的钱就是里面没理顺啊。不管什么理由,只要你交了钱,电脑打不出来那个带二维码的合同,那就千万不要搞, 到时候首付也没了,合同也没拿不到,房子也不是你的,还变成了你和开发商还有工程房之间的三方债务纠纷。所以买公抵房最大的原则就是千万不要为了低价而去冒风险,对于我们普通老百姓来说,买房子的风险问题我们是承担不起的。 所以宁可错过十套,不可前方两空。关注我,不做电商决赛下回复制,我是最推荐的拉菲。

最近大家是不是发现工地房满天在飞?后台也有很多粉丝询问我关于工地房的问题,总结下来四个问题,什么是工地房?工地房能不能买?工地房购买的正确流程是什么?工地房怎么砍价? 好,我们今天就来一条很长很长的干货,把工地房的所有问题全部给大家讲清楚,记得点赞收藏!第一个问题,什么是工地房?工地房全称工程底款房,是开发商针对工程方除了现金商 以外的第三种支付方式。大部分房企在和施工方的合作条款中都有强制功底,这一条款通常是总工程款项的百分之十到百分之十五。强制功底, 在工程方确定工底并选定房源以后,这部分房源的处置权就归工程方,开发商则无权处理这些房源,而工程方往往不需要这么多房子,所以说他们会选择对外销售。这就出现了我们现在见到的 工地房。原来的工地房大部分都是有瑕疵的楼层或者是户型,说白了就是不好卖的,而因为今年行情确实不好,所以说今年大部分的工地房也相对正常了。 第二,工地房到底能不能买?因为工程方通常现金流压力都会比较大,再加上今年行情不好,收款比较难,所以说今年他们大多都会选择以价换量,这种房源的价格就会明显低于售房部,具备一定的性价比。所以说工地房是可以买的, 但是你得谨慎,因为流程非常重要,因为一不小心,你可能从割韭菜变成韭菜。第三, 什么样的流程对于购买供底房是相对比较安全的,大部分供底房都是由工程方找到了购买客户以后,将房源更变质,购买人名下等到款期以后,如果是按揭,就等到银行放款以后,由开发商将房款支付给工程方,这 这个在业内叫做更名流程。所以说如果还款是直接支付给开发商,并且按正常流程签订 认购协议,商品房买卖合同,并且资金进的是监管账户,那相对安全。有人又要说了,工程方让我把房款直接交付给他,这种行为在我看来都是有一定的猫腻,因 因为工程方和开发商通常走的是挂账或者是对付的模式。可能大家又不懂这两个词了,什么是对付,什么是挂账不重要,你只需要记得你的还款,如果是通过开发商进的监管户就安全就 ok 了,除此以外,你都不要接受。 四、供底房如何砍价,大家是不是特别关心?首先你得去了解售房部同类型的房源售价是多少,其次你还要看这家开发公司是属于名企还是非名企,如果是非名企,供底房的价格 只要比售完部低,你就可以直接入手。如果市民起,我建议你从售完部的价格打九折开始砍价,因为现在的工地方基本上都是提高付款比例来做的工底,所以说这个砍价大概率有机会可以成功,反正砍价又没有成本,怕什么怕? 最后,我想说,在当前这个行情之下,如果你买工地房,有人找你拿跟民费,看我的口型, 让他自己找工程放药。如果你还没有开始砍价,就发现这个工地房的价格明显要低于售货部,非常多,我 建议你多一个心眼,因为这种项目多半已经出现了问题,可能即将爆发出来,你想的可能是去捡趴活,别人想的是,哎,终于有接盘侠了,所以说谨慎。哦对了,还有一种工地房,忘了给大家说,就是售房部包装出来的工地房,这个叫假工地,真促销。这种房源 都是在双部,由置业顾问自己来卖,和正常的流程没有任何的区别,其目的就是为了担心前期的业主因为降价来闹事。所以说把特价房包装成了工地房。这种房源通常都是一口价,没什么折扣好谈,大家要注意区分,我是大罗全,充满干货的硬核男人。