沪七条对临港的影响

听了这么多房产中介同行解读护妻条啊，但还没有一个人抓住这次政策公布中最关键的点， 下午最新的护妻条发布以后，整个朋友圈都已经疯掉了啊，我们来数数哪几条具体的政策。文字版政策太多，我就把这么长的七条文字简化成三点核心政策，以及一个直接立好来讲给大家听听。 社保五年砍到一年，外环内就能直接买房子，相当于把新上海落户 买房的门槛一路降降降，砍半再砍半，满三年。社保的话，外环内还可以直接再买一套，买一套自助，买一套收租，只需要在上海有三年的社保，就可以实现你的这个梦想了。 如果你工作生活在上海，但是你公司的注册地或者说社保没有给你交在上海的话，导致你一直没有买房。没关系，这次政策也放开了， 只要有五年的居住证，证明在上海，全上海都可以买房子啊。应该来说是政策地 给真正想在上海买房安家置业的人来说，目前整个上海的限购啊，我觉得基本上是形同虚设了，只要有钱，只要你有意愿，基本上啊，都可以在上海买到一个合适的你想要的家啊。 好，这就是今天关于限购政策放开的三个核心要素啊，我给大家归纳了一下，但是我觉得这三条 限购政策的放开啊，其实没有后面这个公积金贷款额度给上海，给上海楼市带来的激励额度大， 为什么大家感受一下，公积金贷款的额度从一百六十万直接变成两百四十万，如果满足多子女的条件，加上绿色建筑的话，直接可以拉到三百二十多万的这样的一个额度， 大家想想看啊，公积金贷款从一百六十万提升到两百四十万，看似只提升了八十万，实际上额度足足提升了百分之五十， 这意味着什么？这意味着实际上上海现在首套房如果是老破小的话，我们的首套贷款利率就是百分之二点六。如果你去了解过最近一年中环内上海沿地铁的 低总价老破小的租售比的话，你就会知道，百分之二点六这个贷款利率已经给你以租养贷留下了足够的套利空间。目前上海很多沿着地铁的 中环内老破小的租售比已经达到了百分之三，甚至是百分之三以上，也就是说，百分之二点六的公积金贷款你完全用满的话，你的租金覆盖贷款之后还有盈余，这就为老破小助抵， 乃至于回升一点点迎来了一个积极的信号。我们来对比一下另一个很多媒体最近都在说的已经止跌回暖的迹象比较明显的咱们国内的城市香港，香港在二零二四年一月啊，我没记错的话，应该是撤纳，全面撤纳，包括减免了对于 呃内地买家的大量的这种税费，吸引了很多的新身购买力之后啊，伴随着本地的租金也在稳固回升的过程中 啊，整个市场在二零二五年的下半年开始逐渐出现了一个全面回升的趋势。那么我刚刚说了，上海他这次的政策对于老破小的利好啊，是非常非常高的， 可以预见的是，今年二零二六年几乎就是上海老破小的价格底部了，那么从三四百万、两三百万的房子传递到上面一千五百万，再往上到我们的 豪宅市场来说的话，需要一个时间，整个链条的转动不会一蹴而就，但是我觉得这样的时间也不卷，那么对于我们豪宅来说呢，不管您观望了多久， 那么对于我们豪宅来说呢，不管过去几年您观望了多久，今年不管您下不下手，看房子一定要先看起来了， 那么大家可以根据自己的情况关注自己，大家可以根据自己的情况啊，不管您是买也好，卖也好，根据自己的标的来关注一下整个市场链条转动的一个情况，做出您合理理性的决策。最后在这里祝， 最后在这里祝二零二六所有关注我的人，事业顺利，工作顺利，家人阖家幸福，换更大更好的豪宅，我在我的视频频道评论区等着你！

那么今天是二零二六年的二月二十五号，然后夫妻条的生效时间就是二月二十六号，隔天就很小，距离二零二五年八月二十五日的户六条相隔半年时间，整整一百八十天。嗯，对， 那么再距离上一次啊，就上上次的政策是二零二四年五月二十七日，那么按照整个的 比例数列算了一下啊，每一次政策的出台加速百分之五十九的比例，那么按照这个数列再预测下一次要出户几条的话，可能就是在九月初金九银十十一之前 小长假，那我估计八月底就该出了。对，八月底，九月初啊，赶上金九银十这么上车。对，也就是说今年啊，户几条可能会有两次，按照这个加速度，会有两次。好消息。 好，我们接下来啊，来看一下啊。具体的我们还是看一下具体的当下啊。当下这个户七条讲了些什么？首先是非户几啊，外环内购房 连续缴纳社保个税满一年啊，现在就可以买了啊，那之前呢？之前是连续要缴纳社保满三年啊，那么这个门槛就大大降低了，对吧？是的，吸引了很多的新上海人， 但是我觉得，嗯，那些没有住在上海，但是有计划来上海，想在上海买房，那那一帮人是被挡在了门外？对啊，就很多浙江那边的人是很爱在上海买房子的。对啊，那个，那个叫炒房客。 哦，你没在上海去住，你在上海买买房子干什么来？不炒房客吗？炒房客就还给你赚钱吗？但他可能只是想为子女留套房在上海，那你就叫子女到上海来工作。对啊，所以我说有计划性在上海，但是目前还没过两，可能子女还在上学啊，或者干嘛。是这样子的呀。是这样子，你要保护， 你要保护上海本地人的一个权益啊。你没在上海上班啊，你有钱在上海炒房，那上海的本地的普通人年轻人怎么办呢？ 他永远一辈子买不起房子。嗯，是的，对吧，你又不在上海交社保。对，还是要把这帮人给奶奶弄垮。是的呀是的呀，就是这次的这个户期条，其实大家也不要觉得是什么特别大的利好，我觉得利好是肯定利好的，房地产有一个支撑的作用，就量，但是不一定能够就价。对 对，他只是稍微扩大了一下这个购买的范围，而且政策的分层啊，设置的是非常细致，表现上面还是动过脑筋的。是有高人的。是的，哎，是有高人的。立空三个群体，等会我们节目后面啊，来跟大家讲一讲。立空三个群体你也别觉得全是立好。嗯，有利空的。嗯， 来看啊，第二个，第二条啊，缴纳社保满三年啊，这个是非户籍的外环内增购啊，缴纳满三年就可以增购一套。 就是外环内啊，他所所指的外环内是包含内环内的。很多人觉得外环内是什么意思？就是外环内要整个外环内，上海你就哪怕你要买，在外滩也可以买，汤臣一品欢迎你，市区任何一个角落都叫外环内。 那么，呃，以前是限购一套，嗯，对吧，现在是你只要缴纳满社保三年，嗯，就可以再买一套，再买一套两套了， 然后外还外呢？是你只要缴纳社保一年就可以无限啊，它没有限制的。对，随便怎么买，就就就像去那个畅饮啊，畅吃畅购，畅购。嗯，对对对，你只要有钱外还外啊畅购， 想买几套买几套，然后我们再看啊。第三条是上海居住证的满五年也是免社保噶末也一个是免社保，一个是免个税证明就可以买一套啊，等于说前几条它都是为了降低这个买房的门槛。对啊， 哪怕你没有在上海缴过社保，就可能没有在上海参加工作，现在只要住在上海满五年也是可以买的。对，就是你像你刚才说的，如果说真的看好上海对吧？要子女给子女上海买套房，就叫你子女到上海来。有有有，有居住证，他上学。在上海上学啊。对对，上学的人啊，这个是立好的， 在上海读高中，读大学，或者在上海做那种自由职业，自由职业，但是他的尽可能是交在老家那边的。就是一些高管嘛，比如说很多大厂啊，那个分支机构，分支机构外派过来的，你在上海也做出贡献了对吧？大厂的高管都是有钱人啊，喜欢上海吧啊，喜欢这个包容开放的生态。 你就在上海买一套吧。啊，内环内啊，可以买一套，因为这些人说实话拿了居住证的在上海的基本上你不交社保或者什么基本上也都是有钱人。一定是有钱人，否则什么地方不能躺啊，躺上海。对，说明上海现在是要大量的吸引人才。对，好，要留住人才。嗯，吸引的主要还是有钱人，有有钱的人才， 有钱的人才啊，这，这个是是对的呀。啊，才是那个才。哈哈哈，是对的呀，至少至少就是说你要么在上海买套房，你躺平，然后你用上海的这些。 呃，社会资源，社会福利了。嗯，你总要做出一点贡献，对吧？你要交金啊，或者你就买套房，最好是又交金又买房， 那你就是一个正宗的新上海人了。嗯，比上海人贡献更大。嗯，上海人其实没这么贡献的。 上海人现在全是躺平唻。嗯，工作也寻勿着卷不过新上海人的搿。有句有句讲句个真的，上海人是绝对卷不过这些新上海人，新上海人 㑚 覅唉，覅覅有辰光覅看勿起人家新上海人，人家身份证担出来是上海人。嗯，勿会讲上海言话，但是比 贡献要比上海人做贡献要做勒多。对，说不定交的个税比上海人高得多。交的个税交的个税一个抵五个，真的一个抵五个。新上海人可以的啊，我们上面所说的这个都是针对非户籍的，现在你看开放的全都是针对非户籍的， 也没有说对上海人有什么优惠，对吧？前面四条啊前面前面四条，接下来三条呢？就是普惠性质的了啊，首套家庭最高是二百四十万元公积金啊，然后去年呢是首套一百六十万元，这一波贷款额度是提升了百分之五十。 嗯，增量非常大的。对，我记得十几年前一个人最高好像是四十万，对夫妻双方对是八十万，现在啊，涨到一百六十万，又涨到两百四十万，真的，这个额度 非常高的。对，这十年来房价涨得这么快啊，然后好像他后面还有那个什么绿色建筑啊，多子女还有浮动。对，最高可以带来三百二十四万。是的是的，就第二条啊，多子女可以增长，就是多子女买新房，因为绿色建筑基本上都是新房，老破小叫绿色建筑嘛。 绿色建筑它是一个建筑的标准啊，它是隔音，环保，节能，然后各种各样的一个建造，就就 还有抗震啊什么的啊，以后以后这个标准会越来越高的。上海的房子升值啊。不是不光上海啊，全国的新房现在都在增量升级，里面的得房率也高了。所以新房的房价价格啊，我们说的是单价啊，单价它一定是永远涨的，这就是刀哥我告诉大家的预判，新房的单价永远一路涨。 得房率高了，现在送面积了。是的，以前得房率上海只有百分之七十，对吧？很多的公摊面积啊，什么乱七八糟的。现在的得房率 你买一百平的，有一百三阳台啊，什么可以封掉，然后送你各种各样偷点偷点面积，很划算的。所以现在的单价也比较高，就它里面的含金量高了。对，所以就是新房一定涨啊，新房一定涨。你记住， 那么多子女买这种新房的基本上都是一千万朝上。嗯，对吧，至少大横厅，三房两厅吧。嗯，多子女的话就那目标人群。这个画像基本上也就是企业高管。嗯， 然后大厂 ai 做生意的老板。对，跨境电商老板，一般做生意老板买不起了，现在没钱了。现在有钱的只有跨境电商老板，还有 ai 啊，互联网啊，半导体行业的，上海的这些高管才能买得起。还有世家，家里面 各种世家，还得是那种就是就业预期比较稳定的，万一裁员了呢。所以。对啊，就对对对对对，就就世家嘛，以前还有公务员能买一买，现在公务员也买不起这么贵的房子了。世家的意思就是他是在某个行业，他是有一定的资源和人脉的，他不会担任实业的，是吧？能够世代世代传承下去的。这个叫世家啊， 不是吃的那个时间。哈哈哈。接下来我们继续看一下公积金的套数认定啊，以前是认房又认贷，现在是认房不认贷，也就是说你只要贷款结清了，那么你就可以继续再再贷下去。嗯，对对，你就是贷过一次，现在你只要还掉就可以再贷。对对，再贷，一贷又一贷啊。嗯， 代代相传。嗯，可以往下贷啊。嗯，就是你在上海没有房子或者仅一套的当中再贷中中间的手续什么就方便一些了。 是的，哎，否则人家很多人他想要换房，想要升级，我公积金贷过了，后面又不能贷了。对，现在你只要结清了就可以继续贷，打通了整个的一个房子流通的链路。对，这个是很有用的，很多上海的二三十年前买了房子的还清了要升升级，现在正好房子也便宜了，想要 买一个更大一点的，对吧，能够跟子女一起住的。嗯嗯，对，是是很好的，买个大平层什么升升级啊。嗯，好，我们再看最后一条啊，户籍的。呃，房产税的政策啊，就是户籍成年子女购房首套唯一住房占免征税，个人的房产税。 嗯，噶末就讲支持年轻人自立门户，如果你是在未成年时候跟父母买过房子的，你的名字是挂在父母的老房子里面的？嗯，对 𠲎， 嗯，父母那一套一百三十平的大房子里面，侬是垃里向个噶末。你以后成年了，你想要买一套自己的房子，你就会显示名下已经有房， 那么新买的这套房子你就要征收房产税了。上海市有征市行啊，房产税很高的啊，有些人家里面房子多的，一个一年要交交房产税也要好几万啊。是的，而且也没有平均，就是如果你挂在父母这边也没有那个平均人均六十平米的免征额度了。现在呢，就是说你只要 现，现在呢，就是明确了，你只要是成年后买的首套唯一住房，哪怕你小时候跟父母共有过房产的，那么这套新房也是可以再免你的个人房产税。对， 再免征收个人房产税，就等于你就是户口本单开一页就是。嗯，就只要你成年了，他就默认你可以独立出去再买一套房子了。对对，你就是独立出去了啊。成年以后，然后这套房子就是跟你父母的给区别开来的，就不用，就算做你的首套房不用交税了，这个就是你的首套房，然后 然后成家结婚。嗯，养娃买套大点的，反正反正自由的唯一一套。嗯，他是不征房产税的。对，所以年轻人分家出来要买就买一套大的， 呵呵。对 𠲎， 以后反正要结婚，要，要啥个？买套超级大的，嗯，五百平的大平层啊，哈哈。然后，然后链条大舍也是支持卖旧买新房，面积超标呢就要交税。现在呢，呃， 只要是我一租房就免税啊。接下来我们聊一下这次的户籍条立好的三个人群和立空的三个人群啊。先说立好的社保满一年不满三年的新上海人，原先他只能够在外环， 外环外，嗯，现在可以买在外环内，对吧？他的房票等于就升级了。嗯，交了，交了 一年的社保，你就可以在上海内环，你在黄浦江边上买房啦。升级了，这个是大大升级啊，本山只好买了，买了五大新城，五大新城买了嘉定。嗯，现在你可以买到黄浦区啊，尊贵的黄浦区，尊贵的。呃，碧云啊，尊贵的汤臣一品业主欢迎您 啊。然后呢，是多子女家庭啊，改善型的置换客。就公积金的贷款啊，从二百四十万啊，额度从一百六十万升级到了二百四十万。嗯，然后最高多子女 可以升级到三百二十四万，全部叠在把八副叠在一起啊。升级到这么高，三百二十四万的贷款，然后再加一些商贷。嗯， 买个千万豪宅应该没啥问题啊。是，而且公积金主要是利率现在低啊。嗯，公积金再说又是企业帮你负担的，再加上有些有些公司企业啊，他还有补充公积金。嗯，就自己的负担会小很多啊。是的，你可别小看这几十万的额度提升 就是让很多多孩家庭，你在置换大房子的时候，每个月可以少还大概两千块钱的利息，是选房子也更有底气一些。嗯嗯，对，所以一方面我觉得上风也是在鼓励大家生娃，你多生就可以多贷，等于可以多上点杠杆额度。 对对 𠲎， 但前提是你工作要稳定噢，刀哥要提醒噢，你可别这个多娃。然后，呃，又是给孩子读啥个国际学校，然后老婆又是全职在家带娃，工作不稳定。你上三百四十万的对吧？你贷款贷的很高。这个到时候完蛋噢。 第八副点满了杠杆，杠杆一波拉爆，直接直接斩下去给你斩了。嗯，好， ok。 然后再看沪漂啊，沪漂多年的高管创业者，居住证满五年，对这部分人群呢，也是一个利好。以前购买呢是要看社保的， 现在看居住证了。对，又等于放宽一个新的一个之类。居住证也可以买，而且满五年也没有资产证明，不需要社保证明，资产证明都不要你就是 基本上就是找一个房东跟你签一下。对，嗯，等于有一条新的绿色通道。我们接下来看三大利空的群体。那你来说一个。嗯， 刚刚说到之前啊，因为满一年没有办法在外环内买的，现在可以在外环内买。那之前刚刚上车那一波岂不是血亏？ 对，就是外环外。嗯，去年上车的刚需盘，外环外的刚需盘，现在面对等于是购买力的回流。嗯，要往市区回流了。嗯，那么他这个房价对吧？最直接的就是表现在房价上面， 远郊地区等于又被抽了一波血。对啊，而且这一波政策放开，直接冲击了五大新城呀。对，嗯，然后对于上海周边其实也有些影响的，像苏州啊，什么。是的，也会影响的，人家想我在上海交一年社保，我就算工资低点低点了，对吧，我到时候上海就可以买房了。是啊，哎， 然后只有地段啊，没有品质的，高溢价的老破小啊，特别是那种还没有做美丽家园，没有电梯的五六楼，五五楼六楼的房子，这个也是一波利空当购买力啊，有有公积金大额贷款的，还有社保降门槛的，这种一下子激活之后， 大家更加愿意去买的是配套成熟，居住舒适的外环内的次新房，大横厅对吧？嗯，像前头讲个搿种对 𠲎 人车分流。嗯，对，住着舒服一点。对，现在年轻人那些高净值人群，你让他买老破小， 人家看他吓都吓死了。上海，我要到上海来，我不是要来住这个房子的对吧？来享福的。人家都是来享福的，哪有到跑上海来。高管跑上海住老破小。比如说一些流子，他其实在海外见过世面，之后他在一些发达国家， 他看过那种市区的老房子，他喜欢改，然后买一个老破小，自己改改的，很有品位的。我见过上海的那个梦想家里面，节目里面，在市中心老破小改改的真漂亮。这种房子还是有机会，可是一出门的环境还是很差，哎。对，就房门关起来就是另外一个世界嘛， 很舒服的，对吧，那么纯靠地段成长，或许还是有机会，但是居住体验不好的。比如说就是要跑五楼六楼的那种房子，可能还得降啊。这一波 也不是普涨行情，很多人觉得这个护旗条，哎呦，一出来，呃，大家又普涨一波起飞。未必啊，未必，老破小还是我的看法，个人看法，可能还是保持之前的趋势。然后第三类人群呢？就是期待大水漫灌，带动房价暴涨的炒房客可能要吃亏了。嗯， 因为虽然政策松了，但是这次护旗条的定位啊，非常的精准。对，主要还是房住不炒，直住平衡。你在上海工作的，有职业的？嗯，可以给你买一套 刚需改善。我之前说的那帮浙江人特别爱在上海买房子。嗯，对对，但是，但是，还是有年限的要求，不是你持币就能够的。上海现在的态度呢，就是救量不救价，通过降低成本，让房子赚起来， 让大家想上车的刚需快点上车，拖住房价。嗯，是拖而不是举啊，想靠这一波政策让房价重回普涨流势，想要从中在套现赚大钱的，我建议还是通过资本市场， 虽然说整体的趋势啊，我们的整体的经济的趋势可能还是在收缩的一个状态，对吧？大家工资收入并没有涨，但是呢，从细风里面来看，还是有很多的行业他赚到钱了，产生了很多 new rich。 嗯，是的，他们要买房了，憋了两年，这部分的刚需要买房了， 而且主要的消耗还是一些新房，对，新房和次新房。那么不管怎么样啊，不管你觉得上海未来的房价是要涨还是要跌， 我建议啊，多关注一下刀哥的频道，想买房的时候找我啊，我可以给你一些建议。想买哪个板块？ 嗯，想买什么样子的房子，哪个小区啊，刀哥都可以给你一些建议。好吧，那这就是这次的户期条，你还有什么看法吗？我觉得。嗯，这个政策一点一点的出，其实我感觉还是没有到位，就是资金紧张的人，如果不着急的话，还是可以再等等 啊。对啊，嗯，就如果说我不在乎钱，少买一点啊，我不在乎钱，无所谓的，这次我正好达到条件了，我马上就买，早买早享受。对啊嗯，对啊，就两种群体吗？要么就是资金量有限。 那买房是一辈子的事情，那我可能再等个半年，再等个一年，说不定又能有更好的利好出来，等到九月份的下一次的新政，是吧？哈哈哈，那可以再观望观。但是现在我感觉他对这个房价是锁死了，咬死了，只是在扩大这个购买的范围， 就让越来越多人可以能买这个房子，但是价格他是不变的。嗯，就是上风，现在是希望价格不要再往下跌太多了。稳住，把上海能打造成一个一个国内的为二的房价上涨的城市。唯一的呢是香港， 香港去年涨了不少，百分之六，百分之七。上海如果说今年能够稳住就成功了，我觉得稳住就成功了。嗯，就是现在能买房的这个群体不在乎房价下跌， 就是要早买早享受。对，这部分群体就一定是他的赚钱的速度，要覆盖房价下跌的一个空间。嗯，对吧，房价跌五十万无所谓，今年，今年他能赚一百五十万。嗯，那就买。是啊， 因为时间有限，不可能一直等下去的，人生一世，草木一秋。嗯，因为就像我刚刚说的这段时间政策他一直是在拖这个价格的。对，就可能你再晚半年，他这个价格变化并没有你想象那么大。嗯， 就是不断的在放松，就是考验你的认知吗？你觉得房价能拖住吗？能拖住那你就买。觉得房价可能还拖一拖，然后继续向下，又要打破破底继续往下的，那你就别买。嗯，那当我说的是新房吗？那二手房是有共识关系在里面的。对对， 卖二手房现在买家是天呀，所以上海这个房？是啊， 未来他还还是一个非常复杂的一个情况。嗯，新房或许真能顶住。嗯，新房啊，我们只只说新房，新房能顶住二手房大趋势还是向下。 是的，因为出的太多了。嗯，上海老破墙有的是房东排着队在卖，以前是买家排着队要买。嗯，是的。嗯，是的，拆迁嘛，这次又有一点，稍微有一点不及预期。 嗯，拆迁率就不行，这个叫更新城市更新吧。嗯嗯，拆迁率。关键是你现在是不是国家要收，上面要收收你这个老破小。低于四百万的老破小，七十平四百万，你要先买一套新房，新房一千万， 这怎么他有一千万的钱买新房的人会住老破小吗？就是啊，早就早买早享受了。对啊，他会住老破小吗？所以说， 所以说大家也也还是说我这个老婆小孩子能住了，你别说我的了。嗯，买不起。对啊，问题就在这里，现在关键还是没钱，我有钱，我不想住大房子。关键还是这个预期问题， 预期到自己将来万一哪一天失业，这个房贷怎么办？嗯，对吧，是这样。嗯，所以工作稳定的会好一点。是的啊，体制内铁饭碗会好一点。嗯，哎，加油吧，各位观众朋友们啊，不管你是看空房式的还是看多房式的，我希望大家啊，今年心想事成， 然后健健康康啊，记得帮我们点个赞，祝大家青春永驻，永远不死，拜拜，再会。

就在昨天，上海楼市又扔了一颗炸弹，户期条今天开始实行了，上海外环外不限购了，外地人缴纳社保一年就能够买外环内的房子了。这波操作到底图啥？上海为啥现在急成这样？租房不吵还提不提啊？这 背后的逻辑得给大家猜明白了。去年年终的时候，就在咱们生态内跟朋友们说过，北上放开限制是板上钉钉的事，这不是心血来潮，是不得不放。三个原因，第一，人口拐点到了，年轻人少了，老人多了，房子没人接盘了。第二，国际冲突在折腾， 外面生意不好做了，内需得顶上。第三，债务经济玩不动了，以前靠卖地还债，现在地卖不动了，得想办法让存量流动起来。上海作为长江经济带对太平洋的桥头堡，如果他都稳不住，全国就别想了。 回到前面第一个原因，上海现在最大的问题不是没人买房，是老人太多。上海是全国老龄化最深、生育率最低的城市之一， 未来十年，会有大量的老人离世。留下什么？留下天亮的老破小？这些老破小位置好，但房子破，年轻人看不上。老人走了之后谁来住啊？ 好比啊，你家有住宅在市中心黄金地段，但房子快塌了，想拆了重建，发现根本拆不起，想卖发现没人要，这就是上海核心区即将面临的困境。放开限购只是第一步，真正的重头戏在后面。如何让核心区的老破小的后代放弃过高的拆迁补偿？ 你想想一套静安寺旁边的老破小，老人走了，子女继承，如果拆迁，按现在的房价，政府得赔多少钱？再看看陆家嘴为何无法扩容啊？因为周边东昌路的老破小有人算过，如果全部拆迁需要准备两千亿人民币， 那怎么办？提高继承成本就行，遗产税在东大几乎不可能推。那就剩房地产税了。不是上海重庆那种试点模式， 是不叫税，但能行税收之实的模式。比如房屋维修基金，让老破小持有成本大幅度上升，当持有成本高过租金收益，当继承成本高过拆迁补偿，那些后代自然愿意低价出手。 好比你家有辆上了年纪的老爷车，停在路边，每年要交一万块钱的停车费，维修没有配件，维护成本极高，你想卖没人要，最后只能当废铁处理啊。 再有人问，现在还提不提租房？不炒，现在其实已经实现了，既然实现了，就别提了。这话听的有点黑色幽默，但仔细想想，还真是。那么问题来了，政策真的能够影响市场吗？这要画个问号， 在房价涨的那些年，限购政策真正阻止炒房了吗？并没有啊。比如啊，炒房客发明了一个词，叫房票，就 发动亲戚朋友借名制炒，他出钱，你出名，房子涨了分你一点，房子跌了，断供的就是你啊。这些年房价大跌，多少房票遭了殃？炒房客断供跑路，房票成了老赖，飞机高铁坐不了，工资卡被冻结，孩子考公受影响。还有啊，七零九零政策 要求七层房子九十平米以下，开发商怎么办？把几套小户型打通了卖，结果买了多房本大户型的业主。后来限购政策一变，房子卖不出去，再就是限制别墅，就限制容积率，开发商怎么办？ 别墅配高层，容积率达标，别墅照卖，限制违建，限制偷面积。看看现在的新盘，上面送露台，下面送地下室，第四代住宅 投面积投出新高度。所以你看，政策永远在追着市场跑，市场总能够找到漏洞钻进去，而真正需要的不是一个接一个的政策，是一个稳定的法律体系，物权法、商品房司法解释，物业制度，质量监管，这些才是根本。那么回到户七条，在这之后，谁被抛弃了？ 仔细看看这一次的政策，外环外不限购，外环内社保，一年就能够买。这意味着上海把外环外的二手房和五年限购解禁的房子全部彻底的扔给了市场， 那么这些地方的房价会继续沉压。还有就是啊，环沪那一圈，太仓、昆山、嘉善、平湖、启东，以前靠着上海的外溢吃饭，现在上海自己都放开了，那谁还去你们那脉冲式的下跌？等着吧，未来的房地产，记住一句话就够了，不要把土地财政时期的城市扩张速度当成历史常态。 过去的二十年，城市像吹气球一样的膨胀，地方债务以每年两位数的速度增长，卖地的收入支撑着一切的公共服务，这个时代已经一去不复返了。未来城市更新是主旋律，但不是， 而是精细化的运作，核心区的体制，郊区的优胜劣汰，老婆小要么改造，要么自然淘汰。而住房不炒，不是为了帮你打压房价，是为了银行，是为了软着路，是为了金融安全， 其他的都是假的。护旗条不是终点，后面还会有更多的放开政策，当该上车的都上车后，针对固定资产的持有成本增加就该来了，特别是老破小的维护之间是个天亮，如何打下来他们的改动成本是一个以年为单位的重要逻辑，而上海已经率先步入了下一个阶段了。

上海楼市彻底疯了！就在二月二十五号下午，上海直接把整个楼市和资本市场炸翻了天，不知道你们有没有刷到？ 下午一点零六分，上海住建委、房管局等五个部门突然联合发文一份关于进一步优化调整本市房地产政策的通知， 被市场直接惯上了户七条的名号。这可不是小打小闹的微调，而是一线城市里力度最猛、覆盖面最广的一次政策松绑，堪称一颗志向市场的深水炸弹。更绝的是什么？ 上午 a 股开盘的时候，房地产板块就跟开了挂一样，莫名其妙集体大涨，上海本地的城头控股 光明地产直接直线拉涨停上时发展、陆家嘴这些本地房企也跟着猛冲。当时不管是散户还是机构，好多人都一头雾水，没消息，没立好，这波上涨是闹哪样？ 结果下午沪七条一出炉，所有人瞬间恍然大悟，原来聪明钱早就提前嗅到了风声，悄悄抄底布局了。今天王老师给你把这件事的脉络理清楚，听进去就是赚到，不妨留下，鸿运当头，今年一定喜事连连，这事绝对不简单！ 为什么上海偏偏在这个时候放大招？沪七条到底给哪些人开了绿灯？对我们普通人来说，是赶紧上车买房的信号，还是股市里的赚钱机会？ 今天咱们不绕弯子，用最通俗的话，一层一层把这件事猜透。不管你是想在上海买房，还是想在股市里分一杯羹，这条内容都值得你听到最后，先看第一层，护旗条到底藏的哪些干货，说白了就三件事， 每一件都戳中刚需和改善家庭的痛点。降门槛、加杠杆、减负担，每一条都是实打实的福利，没有任何虚的。 第一，买房门槛直接砍半再砍半，重点给非户籍朋友松绑。以前想在上海外环内买房，非户籍得连续交满三年社保或个税。很多人明明在上海工作多年，就因为差几个月社保，硬生生被挡在门外。现在好了，门槛直接从三年降到一年， 相当于砍掉了三分之二。也就是说，只要你在上海连续交满一年社保，就能在外环内买一套房。 如果交满三年以上，外环内还能再多买一套，最多能拥有二套房。直接给改善家庭多一张房票。还有一个隐藏福利，持有上海居住证满五年的朋友，连社保证明都不用提供，直接能在全市买一套房。根据业内粗略估算， 单是社保三年改一年这一条，就能直接释放至少九万张购房资格。这些可不是炒房客，都是在上海打拼，有真实居住需求的刚需政策精准度拉满。第二，加杠杆，让你能用更便宜的钱买房。 公积金贷款额度直接拉满。以前首套房最高能贷一百六十万，现在直接涨到两百四十万，整整多了八十万。如果是多子女家庭，或者买的是绿色建筑，还能再上浮百分之三十五。 算下来，一个家庭最高能贷三百二十四万！这是什么概念？相当于少贷几十万甚至上百万的商业贷，按照当前的利率算，每个月能少还好几千的月供，直接减轻一大笔压力。 更贴心的是，公积金贷款认定规则也优化了，只要结清之前的公积金贷款，名下房子不多，就能再用公积金买房。对于想卖一买一的改善家庭来说，这就是天大的利好，不用再为贷款名额发愁。第三，减负担，优化房产税，鼓励年轻人独立成家 从二零二六年一月一日开始，上海户籍家庭的子女成年后买的房子，如果是小家庭唯一住房，就能暂免征收个人住房房产税。 简单说，以前年轻人跟父母共有一套房，自己在买房要交房产税，现在不用了，相当于给年轻人独立买房省了一笔钱，也鼓励大家置换住房，盘活市场流动性。 讲完政策干货，咱们再聊第二层，为什么偏偏是现在出台户七条政策，从来不会无缘无故落地？这次选在春节过后二月底，这个时间点背后全是生意，说白了就是市场急需一增强，新季同时也是提前精准拆弹。 先看一组扎心的数据，二零二六年一月，上海新房成交面积只有二十八点七万平方米，环比下降百分之三十八点六，同比也下降了三成多。虽然有春节假期的影响，但市场疲软的趋势已经非常明显。 更关键的是，新房和二手房的置换链条卡住了。二手房倒是很活跃，连续三个月成交量维持在每月二点二万套左右的高位，很多刚需都跑去买二手房，导致新房去化艰难。尤其是远郊楼盘，一月份有九个项目网签率低于百分之十，甚至有项目网签数为零。 还有一个更重要的原因，巨量次新房即将解禁入市。大家还记得二零二一年上海积分制买房的热潮吗？当时认购比例超过百分之一百三十的新房，都要执行五年限售政策。 根据数据显示，二零二六年到二零二八年，上海将有十二点五万套这类次新房陆续解禁，其中二零二六年就有三点三万套，六层以上都在外环以外，集中在徐泾、临港、周康这些板块，入市压力不小， 所以户七条第一条就明确，社保满一年的非户籍在外还外买房不限套数，说白了就是提前引导需求， 承接未来的二手房抛压，既激活疲软的新房市场，又给市场泄洪，避免出现房价大幅波动，目标就是让楼市平稳软着陆。这波操作堪称精准调控天花板。第三层 市场的反应有多激烈，资本市场永远是最敏感的，政策一出台，资金就用脚投票，直接掀起了一波上涨热潮。 a 股这边，上海本地房企直接集体爆发，成头控股，光明地产开盘就封死涨停，上时发展陆家嘴大幅拉升，房产中介龙头我爱我家也跟风涨停， 整个房地产板块一片飘红，涨幅遥遥领先其他板块。港股那边也不示弱，贝壳盘中涨幅超过百分之十，碧桂园涨超百分之八，地产股全线回暖。更有意思的是，这波暖意还传到了上下游产业链， 建材、水泥、家电板块纷纷跟涨，南部 a 直接涨停，东方雨虹、海螺水泥这些龙头企业股价大幅拉升， 甚至有建材 etf 盘中获得近两亿份资金净流入，相当于资金在疯狂布局整个房地产产业链的修复行情，足以说明市场对这次政策的认可程度。 最关键的第四层，对我们普通人来说，机会到底在哪里？不管是买房还是炒股，都得看明白逻辑。这里先声明，以下内容只做信息梳理，不构成任何投资建议，大家一定要理性判断。 先说说买房的机会，对想在上海扎根的非户籍朋友来说，现在确实是个窗口机会门槛降低了，公积金贷款额度提高了，月供压力减小了，尤其是刚需和改善家庭，只要资金到位，有真实居住需求，现在可以慢慢挑选合适的房源。但要注意，不是所有房子都值得买 远交，那些同质化严重、没有产业支撑的楼盘，依然会面临去化压力，核心地段优质配套的房子才更有保值增值的空间。再说说股市的机会，主要有三条主线，第一条， 直接受益的上海本地开发商和城市运营商，比如那些在上海有大量土地储备、项目集中的企业，政策松绑后，房子去化速度会加快，业绩有望改善，值得重点关注。第二条，房地产上下有产业链， 房子卖的好，装修、建材、家电的需求自然会跟着上涨，今天建材板块的异动就是最好的证明。第三条， 房地产服务商，比如中介物业交易量上来了，他们的收入也会直接增加，比如我爱我家今天的涨停，就是这个逻辑。 不过也要提醒大家，机构普遍认为，地产板块的估值修复已经部分反映了政策预期，二零二六年可能会出现两个关键拐点，一季度的政策拐点和四季度的基本面拐点， 如果后续没有更多政策催化，板块的超额收益空间可能会受限。所以投资的时候一定要紧盯后续的销售数据，别盲目跟风，把握好节奏。 二零二六年大环境相比去年并无明显起色，甚至需要我们更谨慎、更务实，学会过苦日子，避开那些可能拖垮生活的坑，愿每个人都能安稳顺遂。 首先，要守住的底线就是不负债、不担保、互征信，非必要，绝不让自己陷入负债困境，更不要轻易给他人做贷款担保，别用自己的积蓄去填补别人的窟窿，保持征信干净，保障钱包能支撑基本生活才是安稳的前提。 其次，学会理性，降低孩子的教育成本，重视学习，但不盲目内卷。现在的孩子背负着过重的学习压力， 小小的身躯扛着沉甸甸的书包，而很多家庭一个月四五千的工资，甚至不够孩子一个月的补课费。其实到最后会发现，比起分数和成绩，孩子与家人的心理健康和谐的家庭关系远比内卷的结果更重要。 如今抑郁症低龄化趋势明显，别逼疯了孩子，更别熬垮了自己。第三，越难越要攒钱，坚持开源节流。 当下，财源降薪的趋势仍在继续，普通人对生活的艰难最有体会，而银行的动态也最能直观反映经济冷暖。今年大家都不容易，但有钱永远比没钱更有底气， 手里有存款，才能在突发情况面前从容不迫。第四，谨慎交友，收起泛滥的同情心和圣母心，守住人际交往的安全边界，无论对方说多久能还款，都不要轻易借钱， 大概率是有借无还。主动靠近你的人，很多都是来消耗你的。不喜欢的事直接拒绝，别太好面子，也不要让陌生人、不熟的人过度了解你的生活。在守护身心健康的同时，更要重视人身安全。 安稳度日的同时，更要主动跳出舒适区，抓住新趋势里的财富机会。安于现状只会慢慢落后，就像车子久放会生锈，人长期不进步，迟早会被时代淘汰。早年社群运营兴起时， 很多人观望犹豫，最终错过红利。如今 ai 正是风口赛道，有人靠 ai 写商品文案日入过千，有人用 ai 做设计，接到源源不断的订单。机会从来不会留给观望者，只属于主动靠近、勇敢尝试的人。 说句掏心窝子的话，现在赚钱早已不靠死拼硬干，选对方向，用对方法，普通人也能实现收入的跨越式增长。而眼下最容易抓住的风口就是 ai。 或许有人会问， 我，不懂技术，没什么资源，怎么靠 ai 赚钱？答案其实很简单，现在入局 ai， 就 像二零二三年买房，二零零八年做电商，二零一六年拍短视频，都是肉眼可见的时代红利。而且这波 ai 的 变现空间，比以往任何一次机遇都要广阔。 从 ai 客服、智能销售，到编剧创作、设计、排版，各行各业都在被 ai 重塑与革新，不懂 ai 的 人，未来势必会被行业远远甩在身后。这不仅是企业间的竞争，更是国家层面的科技较量，谁能掌握 ai 核心能力，谁就能握住未来的发展主动权。 可以说， ai 或许是我们这代人能遇到的最后一次重大机遇，无论你是想为自己谋突破，还是为下一代铺后路，抢占 ai 赛道刻不容缓。 ai 时代，普通人也有逆袭的可能，但大家的核心痛点十分突出，明明知道 ai 有 用，却不知道从何入手，如何变现。不少人困在不懂就不敢做的误区里，盲目摸索，白白浪费大量时间和精力。 其实，与其自己瞎琢磨走弯路，不如找对靠谱工具借力。八十八招 ai 一 本通就是专门为普通人打造的入门指南，避开复杂专业术语， 全程大白话讲解，搭配清晰图式步骤，能帮你快速吃透 ai， 把学到的技能真正转化为实实在在的收入。点击我的头像，进入主页橱窗，带走八十八招 ai 一 本通 现在布局 ai 正站在红利的起点。更难得的是，这波浪潮覆盖广，门槛极低，不用懂编程，不用写代码，只要会用手机、电脑，普通人就能轻松参与。 如今的 ai， 早已不是遥远的科技概念，而是席卷各行各业的超级趋势，更是未来十年的核心财富密码。当前最核心的逻辑就是，行业加 ai， 做教育的用 ai 优化教学效率， 做餐饮的靠 ai 精准引流获客，做电商的借 ai 提升运营效果。脱离 ai 的 行业，迟早会被市场淘汰。 不管是创业者、企业家，还是普通职场人，机会就在眼前，关键就看你敢不敢主动把握。市面上不少 ai 教程只讲基础操作，缺少实战变现指导，学完依然不会用。 而我们把团队三年的 ai 实战赚钱技巧，上千个真实成功案例，还有多款高效实用的 ai 工具，全部浓缩进八十八招 ai 一 本通，就是想让普通人能快速上手，把 ai 变成自己赚钱的硬本领。这个时代不是赚钱难，而是赚钱的逻辑变了。 从拼体力转向拼脑力，从靠经验转向靠工具。固守老方法、老思路，只会被时代越甩越远。 跟上 ai 趋势，才能掌控自己的财富节奏，日子才能越过越稳，越走越顺。 ai 风口不等人，现在犹豫一秒，明年可能就只能看着别人收割红利，实现逆袭。 ai 早已不是可学可不学的加分享，而是关乎我们生存和发展的必修课。想抓住这波时代红利？别再等了！ 立刻点击头像进入主页橱窗，带走八十八招 ai 一 本通，提前锁定未来十年的财富主动权，趁风口靠自己实现人生的逆袭！

刚刚，就在刚刚，上海出了新政策了，我这边刚下高速，立马给你们把这个新政策说一下。上海楼市发布了沪七条，进一步优化楼市政策，第一就是上海楼市的进一步松绑，不是解除啊，是松绑。 第二是加大公积金贷款支持力度。第三就是房产税政策优化。外地人想在上海外环内买房，三年社保或税单改为一年社保或税单，如果社保或税单已经满了三年，可以多买一套，跟本地人跟上海人的待遇是一样的。如果你在上海的居住证满五年了，你可以在全上海市买一套， 不用社保或者税单。重点来了啊，如果你是外地人，在上海有一年的社保或税单，你可以在上海外环外 不限购，随便买，只要你有钱，想买多少套买多少套。现在来说一下公积金啊，原来一个家庭公积金可以贷一百六十万，现在可以贷两百四十万。如果你家是多子女的家庭，就是小孩都未成年啊，要要有未成年小孩，然后的话加上你买的这个房子是绿色建筑， 可以贷到三百二十四万最高，而且公积金贷款你只要结清了还能再用。跟之前不一样，关于房产税的就是如果你是上海的小孩， 然后成年之后再买一套的话，唯一住宅的话是可以免除房产税的，如果和父母有共有的房子卖掉了，到时候可以退税。你们觉得户七条怎么样？这个政策是立好还是立空？

上海楼市刚开年就放大招了，周三新鲜出炉的护妻条，对楼市会有哪些影响呢？今天竹条给大家拆解一下。 首先，外地人购买外环内的住房，现在仅需缴纳一年社保或者个税了。 这条啊，基本上等于上海全市对外地人放开限购了，因为外环外已经都放开了，一年社保的门槛也很低， 开发商可以等着你满足购房资质，交些预付款，房子就能给你留着。我几年前在北京三里屯投了一个地产项目，当时还是满两年才有购房资格啊，开发商都愿意等，更别说现在这个形势了。 那这条新政呢，就意味着，哪怕一天都没在上海工作的外地人，只要你想在上海买房的，那就能买了。 另外一条呢，更扎裂就是，只要你持有上海居住证满五年，无需在上海缴纳社保或者个税，也可以在上海买一套房子。这种情况啊，在上海还挺多的，比如我在一家央企金融机构住上海的业务部工作了五年啊，很多同事的社保啊，都是在北京总部交的。 那上海各种住户、办分公司小老板或者灵活就业者，很多人在上海都只是办了个居住证啊，没有交社保，现在都可以在上海买房了。而且已经在上海买房的外地人，缴满三年社保的，还可以再买一套。 基本上就是各种情况的外地人都可以在上海任何区域买房了。另外呢，还有公积金贷款额度和贷款套数认定方面的利好。这个户期条啊，确实是力度很大的，但我也要提醒几点， 一是买房落户的事还是没提，如果外地人买房了，但没户口孩子不能来上海上学，单纯自助买住宅和买公寓是差不多的，而上海的公寓已经不限购很多年了啊，价格平均是同档次住宅的一半， 租售比也好于住宅，但也没见大批的外地人来买啊。那如果不是自助，而是投机需求呢啊，一大帮外地人来上海买房，然后指望房价涨起来再卖给上海本地人啊，这个可能性有多大呢？反正啊，外环外放开限购时啊，并没有看到。 第二啊，这几年年初都有各种楼市利好，都是新政刚推出的几周，市场火热，去年三月我就说啊，是出货的机会，那果然五月之后，各城市的楼市就慢慢的恢复原样了啊，那今年会不会不一样呢啊，大家自己评估。 第三，这次户期条再次提到了房产税啊，上海房产税试点已经很多年了，但是在征收范围和税费方面一直都是很克制的， 这次又提出成年子女的唯一住房暂免征收房产税。这个暂免是什么意思呢？就是本来可以收，应该收，但是暂时先不收， 上海是为全国试点的，也就是说各地方的房产税也是暂免的逻辑。所以啊，大家如果买房的话，也要考虑这笔未来支出。关注东师兄，避坑变轻松！

朋友们，今天还得说个大事，刚过完年，复工没几天，上海楼市又对之前发布的户期条重新做了优化调整。对于咱们在临港呢城板块的朋友们，其实应该关注的核心就三点， 限购松了，公积金涨了，第三个房产税啊，也免了。接下来咱们具体说一说。先说说限购又进一步松绑。之前非户籍家庭在临港呢城买房，他社保得交满一年，现在呢，你持有上海的五年居住证，不用提供社保和税单，也可以买房了。 二、公积金贷款额度啊，他也上涨了，咱们首套房个人额度最高有八十万，上涨到一百二十万。家庭呢，有以前的最高一百六十万，这回直接拉到了两百四十万，足足有涨幅八十万。 你要是买星级或者是绿色建筑，还能上浮百分之十五，多子女家庭啊，可以上浮百分之二十，我的乖乖，以前真的想都不敢想。还有个变化，他就是公积金贷款，现在认房不认贷，名下有一套房呢，就是二套 不，再看你以前有没有贷过款。而且多子女家庭购买第二套，改善房，额度也可以上浮百分之二十。以前这种二套基本没有戏，现在呢，政策也给到倾斜了三点，就是房产税这块，他也松绑了，去除你未成年时与长辈共同拥有的住房，你成年后在二零二六年一月一日 往后新购或者是置换的住房，是你目前唯一一套的话，可以暂时免征个人住房房产税。所以你看这次新政，其实就说了三件事，非户籍啊，五年社保也可以买房，公积金最高可以贷到三百二十四万，换房也不用担心交税了。 特别是在临港昵城这种本来就有产业政策优势的区域啊，窗口期往往就在市场热起来之前有想法的朋友呢，可以早点行动起来。我是小蔡，在临港昵城专注做房产，有什么问题呢？咱们评论区聊。

上海二月二十五号出台沪七条房产限购政策，关于房地产市场进一步放松限购。欧老师怎么解读？看仔细了，论一个人是怎么把脸丢干净的。 零分，直接零分，就这个东西啊，不要出，你不出没有人知道你丢脸，你一出呢，面子也没了，里子也没了，形象也没了，地位也没了。欧老师跟你们这么说，户七条，他的核心条款是什么？ 叫加一，就原本可以买两套的变成二加一，原本可以买一套的变成一加一，原本可以买零套的变成零加一， 进一步放松限购，给你加一套了，他的思路是什么？我是给你个 n 次，你们以前没资格的，以前只能来一套的，现在可以来两套了。欧老师问你了，我们春节党大促销， 我现在去超市买东西啊，狗东上买东西拼夕夕两件九折，第二件半价。如果我买两套的话，有没有打个折？免契税？契税两个点不要了，九八折。没有啊，就现在是什么世道？现在是两套九五折的世道， 正常人都不想来两套三套的，你让我买三个麻花饼手抓饼买二送一的，那肯定打折给我的嘛。 做任何的商业行为，做任何的政策出台，先看数据，就你想一想，上一个版本是半年前公布的零二幺版本，本地人两套，新上海人一套，没社保到零套。这个版本出来以后 卖了多少？老百姓有没有抢着抢破头来去响应你的号召去买买买买买，你可以买两套的。有多少人买到两套了？没有啊，这个时候是零啊， 既然你跟我说了啊，加一了，加一了啊，变成变成三二一了，有用吗？我一碗饭都不想吃。你跟我说了可以吃八碗饭。我是零零零啊，我一套都不想要啊。既然是零零零了，我升级成幺二三有鬼用啊。我不理解的是上海房子不是大家都抢着买。 谁跟你说上海房子抢着买？上海这两年造的房子在哪里？现在造的房子在临港，在唐镇，在前滩。你给我我都不要货不行啊， 上海有没有价廉物美的？我急着削尖脑袋想去买的好货。内环线有啊，三十万一平。上海土拍很贵的。内环线就是八千万一套， 要么就是领导啊，曹路啊，和庆放到什么垃圾地块的货都不吸引人呢。现在不是说我放某购的阶段了，现在是给优惠打折给你，我才考虑拿你两套。 我正常一套都不想买。你现在觉得我是什么？你觉得你是一个二十岁的大姑娘，然后有很多的追求者，我给你们一个追求的机会， 你现在四十岁，大龄剩女。现在不是要彩礼的问题了，是要给价值，要打折，要促销，要给优惠政策。只要你买上海房子，买两套九八折，买三套贴息，买四套送户口， 送入学，送学籍，送送送送送送送，凡是你想到的我都送给你。这个才有点吸引力。现在是什么世道，现在不是有国补吗？不是有贴息吗？贴呀， 你看到有哪一家卖冰箱的厂家说我们现在冰箱不止可以买两件，而且可以买三件了。有哪个厂家这么做生意的？卖冰箱的？有没有哪个人限购两个三个的？那肯定是要国补的嘛，国补才好卖啊。

沪七条发布之后，上海楼市会不会快速全面起飞呢？最近这两天啊，这样的问题说到的特别多，后台有很多私信，包括我们很多的 vip 客户都在问这个问题。先给大家一个准确的结论啊， 最近两个月肯定是非常火的，金三银四肯定会有，但是大趋势上跟年前告诉大家的这个结论是不变的，依然是一个长周期的注底过程。最近这个政策啊，它只是一个加付注底的助燃剂，它并不是一个决定性的一击。为什么会这样讲呢？原理很简单，就看购买力嘛。 这个池子一直上海楼市这个私域的池子，本身就在这个城市里要买房的这些人，所谓的新政啊， 释放了一批本来就要买的人，加速了他们提前入市嘛，原来因为一些限制，可能社保不够，可能差了那么一点点预算，好通过这个方式把这个购买力提前释放出来一些，对于市场肯定是有好处的，因为相对来说呢，可以让一些库存的房源快速去化掉， 大方向肯定是好的。但是你说有没有快速的补充购买力呢？有没有让大家的钱变多呢？有没有让这个量变大呢？还是没有，依然要把一些有泡沫的区域泡沫吐掉？所以短期啊，这个市场肯定会有一些区域很火，甚至现在我就听到了，包括我们自己房子这个团队去谈的房子，有些房东已经跳价了， 但是实际上这个行为并不理性，因为大趋势依然是这样一个逐渐助力的趋势，如果你销价，很可能会错过你卖掉的机会。当然啊，有很多朋友也其实在这个市场也可以去看看房子了，为什么会这样讲？因为本身买房啊，就带着点情绪在里面， 每一轮这样的一个刺激出来，本身就是给了你一个决策的理由嘛。你本身要买，无非是两年后买还是现在买，你现在去看起来肯定是没有问题的。因为如果在夏天之后，市场稍微又冷了一点，价格又回到了一个相对理性的位置， 那个时候你已经看的差不多了，你就可以出手了。你如果期待着他继续像两年前一年前一样再暴跌一大轮，这个也不现实了。我之前也讲过很多预算段的房子其实已经筑底了，这个价格已经接近于底价了，即便解禁出来也不会有太大的震荡。 这种情况下，如果说你不提前去看，有可能现在这个比较便宜的价格还是有些理性的。房东嘛，比较便宜的价格你后面也买不到，那你还不如先看起来，给了你一个了解市场，跟进市场的机会，我们可以详细的去聊一聊。

ok， ok ok， 上海房地产打响第一枪，今天户期条已经发布啊，我们主要临港买房的关注下这个户期条中的公积金， 公积金从原本的一百六十万上线，现在上不到两百四十万。多子女家庭如果在临港买一间二型的新房，我们可以上到三百二十四万，大大降低了我们的购房的贷款成本， 这主要是促进我们的房地产的一个市场。明早买房记得关注我再会。

评价一项政策的效率可以有两个角度啊，第一个是改变预期有多少，第二个呢，是实实在在带来多少的增量需求，是吧？我当然讲的是今天上海出台的户期条， 这个政策晚了一些啊，其实可以认为去年底就应该出，因为北京市十二月二十四号出了嘛，所以拖了两个月，意义有多大，影响有多大呢？ 我们可以对比一下。二零二四年，二零二四年上海是九月二十九号出了限购松绑，北京是三十号出了限购松绑。限购松绑之后，带来了一波预计上的重大的冲击，因为这意味着一线城市正式开始取消限购， 由此带来了长达半年左右的市场的热度。半年？ 那在二零二四年的九二九也好，九三零也好呢？上海也好，北京也好，它的限购只是松绑了一点啊，五年改三年左右会有一些增量。于是我们来考虑到二零二五年 底的幺二四的北京已经二零二六年二月二十五号的沪七条相比较，哎，从预期上来说，他的影响已经比较小了吧。大家都知道啊，市场不好，你就会进一步的放松限购吗？ 预期并没有超预期，从实际带来的增量需求来看，我觉得有可能跟二零二四年的九月份，九月底的政策带来的增量需求差不多，是不是可以这样理解， 因为基本上是三改二，三改一了嘛，是吧，所以两项比较，我们 以这两项来对冲一下呢。北京其实幺二四出来之后已经有两个月时间了，是吧？市场有热度，确实在回暖， 但是也是不如二零二四年九三零的，所以上海这个政策出台之后的最后的效果啊，我预测也不会好于九二九二零二四年的九二九，你觉得呢？

开年政府就给大家来了一个重磅消息啊，对于我们外环外来说，大家觉得有没有用啊？我觉得对我们外环外来说影响不大哦， 对外环外内有点影响的会多。购房的资格出来了，但是有重要的一点，公积金对于大家来说都是有用的，对我们全上海的想买房的朋友们来说都是非常好的，家庭最高的可以多贷买二手房 两百四十万之前是最高是两孩家庭，最高是贷一百九十二万，多了四十八万的一个贷款额度哦，然后他的公积金利率首套二点六，目前来说没有任何的变化， 然后如果你买新房，然后是绿色房的，会多贷更加多贷的，三百二十四万的一个额度， 非常的哇塞的啊。然后还有一个政策就是你在上海没交社保，没关系，你有办了居住证满五年也是可以买房的， 这个政策我觉得说没多大用的，因为你只要在上海有了居住证，我觉得也应该是正常上班族的也会有交社保交金的一个单位啊，在门外外会不会有其他更大的一个政策来等着我们呢？想 什么样的好的政策呢？我们评论区要么讨论一下吧，会不会看你有更大的一个政策来突破，对不对啊？不然对我们万和万他压力太大了，去库存是不是啊？关注灵感身体，每天讲好房哦，拜拜，记得点赞关注哦！

二十五号，今天上海发布了楼市的户期条啊，算是过完年了之后第一个跟房地产有关的热搜 啊。他是说符合条件的非户籍居民可以在外环内增购一套住房，这个对房地产市场会有什么影响呢？ 为了更好的满足居民刚性和改善性住房的需求，二月二十五号，上海市住建局啊，市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合引发了一个关于进一步优化调整本市房地产政策的通知， 自二零二六年二月二十六日起实行。前阵子呢，我参加了一个房地产内部的会，会上呢，就有人问， 咱们现在还提不提那个房住不炒的概念？这个被问到的这个高人呢，沉默了一会，他就说呢，对于房住不炒的这个政策，我们是这么理解的，就是现在这个政策已经实现了啊，这个政策既然已经实现了呢，其实就没有必要再提了。 那么现在什么情况呢？房价下跌，没人再炒房了，是不是实现了房住不炒？那么咱们倒过去说，房价上涨的那些年，限购政策真正的目标是什么？ 其中一个核心目标是阻止炒房。那么炒房被阻止了吗？我认为并没有。当年为了解决限购问题，炒房客发明了一个概念，叫房票。不知道大家听过没有房票呢？我要举另外一个例子，大家就应该就想通了，粮票、肉票、电视机票 啊，你想想当年怎么解决你没有粮票要买粮的事呢？很简单，就是去买粮票。炒房客发动亲戚朋友、同事，谁家不着急买房的，借他的名字去炒房，那么这几年呢，房价又下跌了，很多房票就倒霉了， 因为炒房客一定会断供，他要把房价下跌的锅甩给这些房票。按照我国法律呢，房票可不仅仅是名义上的业主，他是实际的产权人，他和炒房客内部的约定对外是无效的。所以无论跟开发商签合同也好， 对银行借款也好，其实都是以房票的名义去进行的。那么这些房票呢，大部分都是属于普通的中产阶级， 很容易就会因此导致破产。我们国家的信用体系对这些中产阶级呢，还很有杀伤力，为什么呢？因为这些人是正儿八经的要打工， 要坐着高铁飞机四处出差讨生活，要考虑子女怎么考工，要考虑自己工资卡被冻结了怎么办，要考虑他变成老赖之后会不会公司裁员。所以很多房票只能硬着头皮替炒房客去承担投资失败的损失。很多很多年以前，我们国家有一个七零九零政策，就是领导说啊，要 每一个项目百分之七十的房子要九十平米以下户型，开发商为了卖大户型怎么办呢？就把好几套房子拼到一起，一套房子大平层有三个房本，两个房本， 那么买这些大户型的业主后来都遭殃了。为什么？因为限购政策，导致这些房子变得非常难卖。还有很多年以来啊，我们一直在限制盖别墅，就是怎么限制呢？限制容积率， 于是呢，开发商就会在一块地里头盖了大高层，这样一平摊容积率就达标了，实质上最后别墅还是卖了。 很多年以来呢，我们都在限制违建，限制通面积，但是呢，就你现在今天二五年、二六年新交付的小区，上面送露台，下面送驾驶，依然是常规配置，而且所谓第四代住宅更是把通面积发挥到极致了。 我总结这些就是想表达一个观点，就是虽然最近这些年很多专家都表示中国楼市影响最大的政策，但是政策真的影响了市场吗？这是要划问号的。 我们一直在追求建立一个良性的、健康的房地产市场，但是我认为一个良性的健康的房地产市场不一定是一个有很多政策的市场，而是一个有稳定的法律体系的市场，是从消灭法、拍房、出新的限购政策 三道红线这些政策的角度去影响和限制市场，而是从完善司法体系，重写物权法房、商品房的司法解释，完善我们现在的前期物业制度，完善我们的房屋质量监管体系，促使购房人有一个安全的、舒适的 购房的环境和居住的环境，就是你要允许房价可以上涨，也允许它下跌，这样有利于所有的消费者理解房价会波动， 你可以买房，你可以租房，你没有必要多买房，你可以把钱拿去投资或者消费，房子本身你就用来住就好了，这样才是真正的房住不炒。

上海买房突然松绑了，而且一口气给了七个大红包，新闻我就不念了，简单一句话总结就是，以前千方百计不让你买，现在是想方设法帮你买。那基于护气条，我们可以得出两个非常明确的结论，第一个核心，城市现在就是好时候， 上海是什么地方？是全国楼市的风向标，连他都把压箱底的政策工具拿出来了，把门槛降的这么低，说明两件事，第一，他认为市场已经到了一个底部区域，需要加油了。那第二，他在明确的告诉所有人，政府希望把市场火起来，现在就是稳定和支持市场的阶段， 想要在好城市买房的人来说，政策底牌都亮出来了，这是个非常难得的窗口期，是上车的好时候。那第二个结论，全国政策会越来越宽，上海都这样放了，你觉得其他城市会怎么做？他只会跟进，而且步子可能卖的更大。这就好比上学的好学生都开始放松了，那其他同学自然没有理由继续蹦着了。 所以上海的动作是个非常强烈的信号，预示着全国范围内的楼市政策会进入一个持续宽松的轨道，后面各个城市的利好政策只会越来越多，越来越宽。那十五的开局之年，开年就有这么重大的消息，一线核心千万不要再被那些悲观的论者给迷惑了。

今天各大财经头条都浩浩荡荡的报导了上海最新的楼市户七条，聊聊这一次的新规和我的一些看法。这次的政策呢，有三个大的看点。 第一个就是限购已经大幅松绑，你或者可以说是已经基本放开了非户籍，现在只需要在上海交满一年的社保或者个税，就可以获得上海外环内的房票一张，外环的话不限购随便买，如果交满三年，外环内可以再加一套，这跟上海本地户籍购房套数的待遇已经拉齐了。 但是我个人觉得放开限购这种政策在现在已经掀不起太大浪花了。还有一点呢，就是没有交社保和个税的，只要你持有上海的居住证，满五年也能拿到一张房票，这是为了覆盖一部分灵活就业和创业的人群。第二点其实才是核心提高公积金的支持， 家庭首套房公积金贷款额度从一百六十万提高到了二百四十万，个人的话是一百二十万，如果是多子女家庭，首套二套公积金贷款都可以在上付百分之二十，等于是顺便把生育也给支持了。第三就是房产税优惠，上海户籍家庭中，成年子女 购买的家庭唯一住房暂免房产税，新增豁免了未成年共有住房，这种情况精准支持年轻人的首套刚需房。 这次政策核心目的在文件里面其实已经写出来了，服务宜居安居，促进植入平衡。就这两句话已经是一种定性了，绝对不是为了炒房，是为了上海参加工作的人能住得进住得起。回到大家更关心的这个房价层面，我之前也说过房地产的知识政策呢，分为两种，一种是杠杆类政策，比如说降低首付比例， 我觉得现在放开限购也属于这类政策，就是降低你上车的门槛嘛。经过房价这么几年的下跌啊，杠杆类的政策，它的编辑效果已经越来越低了。另一种呢，叫优惠类政策，比如说降低房贷利率， 再比如说这一次提高公积金贷款额度，也算因为他降低了商贷承担的部分嘛，确实省钱了。但是相比于全面降息呢，这个面和金额还是太窄了一点。所以回到房产层面的话，我依然不是特别乐观啊，我们至少要观察此后半年的数据，再来做一次复盘。我认为这是一次好的民生政策，但它不是房价回暖的良药。

护旗条出来之后，大家不要光看热闹，不看事物的本质。呃，因为出来几个小时，我看各种评论都有啊，那我们就是透过这个表面现象去看本质。我首先问了自己三个问题，我希望各位也问问自己啊。首先，第一呢， 为什么要在这个时间节点推出护旗条？推出护旗条的目的跟原因是什么？那很关键。第二，护旗条的推出对于全国楼市的影响究竟是立好还是立空 啊？这是第二。那么第三是什么呢？就是户七条的推出，对于我们手上持有的非户籍二手存量房 的影响究竟有多大，对吧？这三点是关键啊。朋友们啊，咱们不讲花的，不讲虚的，那我就第一时间是这么问自己的。那么我今天一个个来跟大家讲，那第一，户七条为什么这个时候推出来，好多人在那边讲，是要配合小杨村打一个啊，楼市漂亮的翻身仗。 我跟大家讲，哪怕没有护七条，小阳春也会出现。小阳春是什么？只是一个时间节点，只是一个营销噱头，只是因为年前的购买力加过年这段时间的购买力的积压，只是因为各方面造势，才会出现这一个小阳春， 后期他不来也是一样的啊。所以说这次不是真正的原因，真正的原因我跟大家讲，就是因为在这个特定的历史时间啊，我，我都，我都这么讲，这历史时间说明这是很大，在这个二零二六年特定的历史时间，将有五十万亿的全国居民存款即将到期， 那么二零二七年，二零二八年呢？你要知道，现在五年期的大额定存已经没有了，所以在这样的情况之下，各大金融机构都想吃这块肉， 对不对？那楼市肯定也不甘示弱啊，这个才是沪七条出来的关系。那为什么选在上海？这个问题肯定不用问了啊，你要选在漠河一点感觉都没有对不对？毕竟上海是全国的金融心脏，所以说出来的原因跟目的就很简单，大家想一想对不对？那么第二点，沪七条 出来之后，对于全国楼市的影响究竟是利好还是利空？你们好好想想，觉得利好的有多少？觉得利空的有多少？我相信有百分之九十的朋友呢，一定是看空这波行情，对不对？没错吧，我跟你们是站一块的，这次因为针对全国楼市而言，我个人也是 跟你们想的一样，包括各路专家学者也做出了自己从宏观角度上的一些判断跟分析，对吧？因为三个硬指标没有变啊，出生率，城市化率啊，包括这个这个老龄化率啊，老龄化，对吧？那现在在这样的情况之下，高层其实释放了一个信号，什么信号？朋友们，就是弃居保帅 啊，我要拿出壮士断腕的这个决心，我要放弃小县城，三五线、十八线小城市了，因为他的这个去化周期实在是太慢了。 做过小买卖的朋友应该都知道，东西放在那，好卖的我肯定要大力的去推，那不好卖的搁着变库存拉倒吧，大不了自己给消化了， 对吧？不就这个道理吗？朋友们，你们觉得是不是这样子啊？所以说这一轮对于全国大多数的城市而言，其实是就是真正是击穿这个泡沫啊，螺丝的泡沫击穿啊，很多小县城买房有房的朋友，你真的要好好想想这个事情。 呃，那么第三点啊，就是针对我们自己手上持有的非户籍二手存量房的影响有多大啊？这个时候还是要分地域， 我，我讲句实话，非户籍如果你是在杭州有二手房，或者啊苏州南京啊这样江浙沪 周边那这一块板块啊，比较有竞争力的城市，那么这一波上海的几个一定啊，不会说把上海把全部的购买力给吸走啊，不是说谁都能在上海买得起房的，哎，但是既然啊，有这么一个信号释放， 上海首先作为领头呀，往前冲，那么剩下的这些个有竞争力的城市一定能够跟得上啊。很多人在那边就是把这件事情给夸大了，夸大到什么程度？就是说我这个是指跌 反弹，弹的是什么？房价吗？不是啊，只跌回稳就可以，能够回稳就可以，不要想着说房价能够反弹，能把这个成交量拉起来，能让更多的人愿意把这个钱掏出来来刺激这个房地产市场啊，现在说实话，一定要做这个动作是没有办法的啊，所以在这样的情况之下，只是一个有成交量的 反弹，并不是说房价的反弹啊。所以啊，大家一定要趁着这波行情，把自己手上那些个租金回报率不高的 老的啊，板块上线有限的，包括那些流通性不咋地的房子，抓紧时间能处理，抓紧时间处理啊，行情这个东西啊，稍纵即逝的啊 的那个川普又要来反华了，就跟去年加关税是一样，说不定怎样怎样的，对吧？所以大家抓紧，那么存款即将到期的朋友也要提前想好，如果有更好的途径，那么去找更好的，如果没有，还是往楼市里面靠一靠啊。但是现在的楼市一定要推翻以前的那些个想法， 那推倒重来，不要再去考虑房价能够涨多少，因为想要在房价上赚钱那是非常非常难的，朋友们，这个真的非专业人士不要去碰，现在哪看专业人士一套房子赚的钱也是非常有限的， 对吧？所以大家其实好好自己也想想，那这三个点或者有什么问题有更好的疑问可以打在评论区，我看看凭我的一些经验能不能给你们一个好的解答啊。