38号文件对合肥房价影响

最近全网都在传合肥要执行三十八号土地文件，说以后不让工地建商品房，有很多人就慌，今天我用最直白的话一次性讲透，顺便告诉你，合肥房价未来该怎么走。 那三十八号文加阳春的火爆三月，挺让人期待的。首先明确一点，这不是合肥单独的政策，是全国统一的。三十八号文核心就一句话，以后新建土地，原则上不再给纯商品房开发，不是不让建房子，是不再大规模的往外 圈，然后批新地，盖新房。那对合肥楼市到底有什么影响呢？我直接说结果，第一，远郊的新区外围的板块，新房供应会大幅的收缩，以前靠贪大饼， 靠大量供地拉热度的时代彻底结束。那第二，以后合肥的新房只能靠主城旧改纯粮盘活，还有城中的房子就会越来越稀缺。那再说说房价，我讲的很实在啊， 合肥不会大涨，也不会大跌，但是会什么呢？彻底的两级分化。那政务、滨湖、蜀山、庐阳、包河这些组成的核心区，他们的新房会更稳，更坚挺， 那接下来有可能是新房的折扣会收回，会变少，那二手也会慢慢的回温。 那近郊有地铁，有学区的还能扛住，但是远郊的边缘地块，特别三线啊，没有人托底，没有新地，也没有热度的，那价格只会成压，难涨，还是很难卖。最后给大家一忠告，三号文 不是打压楼市，而是让楼市回归理性啊。未来在合肥买房，我们尽量看主城核心区，看配套，看学区，看流通性。三线远郊大盘能不碰就不要碰， 简单说，核心更稳，远郊就更凉，买房逻辑就彻底变天了。

这两天，自然资源部的三十八号文件像一枚炸弹，在房产圈引起了轩然大波，房车们又一次高潮了，预言房价马上要大涨。今天这个视频呢，给大家讲明白这个文件到底是怎么回事。 引起讨论最多的有两点，第一，年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期的，原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期就是存量土地。 房地产高光时期，很多房企大量囤地，导致很多闲置土地无法开发。现在呢，你这个城市里如果想推出新的建设用地，得先把这些存量土地盘活。而且新增建设用地与盘活土地面积挂钩，先盘活再新增，你盘活多少，我就可以新增多少，不盘活不新增， 就像某大目前还有两亿平的土地储备，这些土地需要盘活，并不是房费口中所说的土地断供。第二，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 新增的土地不能建商品房，唯有只能在存量土地上建。除了那些房企囤的地之外，还有哪些土地是存量土地呢？就是城中村改造和老旧小区拆迁后形成的建设用地。 大家有没有发现一个现象，在城市化进程中，旧城区大多是一些老破小，而新房子都在向城市外围发展。 旧城区的地价比较高，但是可以用来建商品房，城市外围的地价低，但是不能建商品房，所以就倒逼着这些房企你来给我做旧城区的改造，城市需要更新，新城和旧城要一样繁荣，一起繁荣。 上海收购老破桥应该就是对这次文件的先期实践，这也是文件的大方向，统筹存量和新增建设用地，促进内涵式发展。最后关于大家比较关心的房价，放心，不会涨，我给大家打个比方，你们就能安心睡觉了。 现在的房地产就像一个人躺在一个浴缸里，这个浴缸有一个进水口和一个出水口，目前的状况是进水口快，出水口慢，现在的水位已经淹到脖子了，但是出水口自己控制不了，于是就根据出水口的流速来控制进水量， 把进水口的流速调到低于出水口，那么水位就会慢慢下降了，人就没有生命危险了。你要洗澡，你就用浴缸里的纯氧水就足够了。但是进水口呢，不可能永远低于出水口，那样水就会流干，人也就成了裸泳了。所以后期呢，还会调整进水口，大家拭目以待吧。

合肥龙市重磅消息来了！三十八号文件！我简单总结四点，给大家说一下自然资源部三十八号文件，合肥人买房！ 一、远郊新区来了，新增龙用地，不准盖商品房，河北远郊开发商直接踩刹车。二、市区老房拆迁了， 允许老旧小区拆建重建，扶养包河瑶海就改家族。三、开发商洗牌了， 土地严控顶起，南拿地只剩国企央企。四、楼市稳，供需回归平稳，合肥房价真正的稳， 政策有致厚性！二零二六年，买房远郊别碰市区核心，老房更稳！听懂的各位粉丝，我们评论区聊一聊。

还在说合肥回暖是假象？实话告诉你，二零二六年三月真实行情，再观望真的要错过最佳时机。最新实锤，截止三月十五日，贝壳合肥二手房成交两千五百五十二套，按百分之四十的市场占有率推算，全市总成交超六千三百八十套， 热度一目了然。新房同样火热，成交量稳步上涨，滨湖高新优质房源去化加快，市场信心全面回升。 更关键的是两大信号，一、中央三十八号文落地，严控新增用地用于商品住宅开发，优先保障产业与民生，从源头收紧新房供应。二、合肥土地供应持续缩减，未来核心区新盘只会越来越少。 结果很明确，新房供给收缩，优质房源更稀缺，后期选择空间会持续变小。觉得有用，点个赞支持一下，记住，底部是区间，不是单点，现在不抓住机会，后续好房更少， 选择更被动。想查小区最新真实成交价？想知道预算在政务滨湖高新能买哪些优质房源？评论区或私信发看房免费领取最新成交参考价，专业分析，不踩坑不迷路，帮你买的明白，买的划算！这里是霸都地产圈，我是方青松！

接下来会迎来轰轰烈烈的拆迁和更新。前两天聊了一下自然资源部那个三十八号文件，很多人一听新增建设用地不用于房地产开发，就惊呼国家不给力了。但我告诉你，这绝对是误读。 特别是对于我们合肥这样的长三角中心城市来说，这根本不是断供，而是一场精准的供地转向。合肥作为长三角副中心，肯定会严格执行这个政策。但这个政策， 合肥的意义恰恰是一个超级大利好。它就像一块翘翘板，一头压下去，另一头必须翘起来。这一头压住的是那些远郊新区的摊大饼式扩张，以前那种在偏远地方画个圈盖一片房子的粗放式生长，基本要停止了。 它一头翘起来的是什么呢？就是咱们的核心城区，就是城中村改造，就是城市更新。为什么这么说？因为三十八号文的核心逻辑就四个字，增存挂钩。意思就是说，合肥想要获得新的建设用地，指标 可以，但前提是你得先把城里那些闲置的、低效的、破旧的存量土地给盘活了。这就意味着，和未来合肥楼市的主站城拉回到主城核心区。 过去你看不上的老破小地段，那些藏在繁华里的城中村，接下来会迎来轰轰烈烈的拆迁和更新，这对合肥楼市有什么深远意义？ 我觉得有两点非常积极。第一，稀缺才是硬道理。核心城区的土地本来就寸土寸金，现在停止远交共济，等于把所有资源都集中到了主城，那些占据着好地段、好配套的房子会变得愈发稀缺，资产价值会更加稳固。 第二，城市见面将迎来史诗级的跃升。合肥现在的城市股价已经足够大了，接下来该念累功了。通过城市更新，把一环内、二环内的脏乱差变成高品质的住宅区和商业体。未来的合肥，不仅有大城市的面子， 更有核心区的里子。所以说，三十八号对合肥，不是给楼市降温，而是给城市发展指明了方向，停止无效的扩张，聚焦核心的价值。 买房人来说，这也是一次认知的警醒。过去你可能相信远郊的蓝图，但未来请你一定相信主城的烟火在合肥，回归主城，就是回归价值！

各位啊，一个三十八号文件房价就能涨？三十八号文件？我仔细看了看啊，全书一共十三项内容，其中第十项提到了这个房地产的事， 严控新增建设用地。新增用地要优先保障重大项目的建设和民生事业发展，原则上不孕于经营性商品房的开发。就这好多人就高潮了啊，我也不知道到底是天真还是傻的不行。 现在要搞清楚一件事，承认一个现实，那就是有的住正在逐步的向住的好转变， 你我能看到的就是有的住，看不到的就是住的好。今天也首次承认了啊，这个国内的房屋数量基本满足居住需求了啊，说你瞎开心，你还不知道 你我手里的房子和涨价的房子就不是一回事，压根就不是一个客群。一些人还在幻想，不供地了，房子就少了，价格就能涨起来了。就这种认知啊，这放在十年前好用呢， 放在现在就是胡扯，现在是什么时候？不是说物以稀为贵，而是有钱才是王道。 退一万步讲就是以后一套房子都不建设。那你看看你手里的房子的接盘，购买的是哪些人，是不是和你一个城市为生活打拼的普通人， 确切的说应该是和你啊，一个城市的灵活就业人员。那你觉得这些人会给你的房子出高价吗？能给你的房子出高价吗？有这个实力吗？ 比你有钱的会买你的房子吗？再说个扎心的话，就是你以为你手里的房子就是上面说的那个商品房吗？ 有商品房的房产证就是商品房了，本质上讲，九八年房改以后建的百分之九十九的房子都是保障房， 是国家为了保障人民群众居住的保障房。只是在这个发展的过程中，你买了，给了你一个商品房房产证而已，也也就是仅此而已。 最后这些房子就是保障房的价格，保障房的品质，不信你等着看。现在说的商品房和你手里的压根就不是一个东西，你开心什么？再别听什么不供地了，市区的新房卖一套就少一套这样的鬼话， 还不是因为这些房子品质高，价格高，买的人少，能买的起的人更少，见多了卖不掉。 如果买的人足够多，市场足够大，你看贱不贱，能贱的让你怀疑人生？醒醒吧朋友， 你手里的房子过时了，就像你这个人一样，也过时了。有些话就不是说给你听的，你非要听你听的，后果是什么，你自己想一想。

这两天，大家的朋友圈有没有被一份文件刷屏啊？自然资源部三十八号文，很多人一看标题啊，就炸了， 新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。但有人就惊呼了，土地断供了，有人就说房价要暴涨了，还有的人吓得赶紧问，销售还能不能买房。今天呢，老赵必须站出来说一句，全都是误解。 那这份文件到底说了什么？对咱们普通人买房的影响有多大呢？五分钟啊，老赵给大家彻底讲明白。 首先呢，大家最恐慌的那句话，新增的建设用地原则上不用于经营性房地产开发。我先把这句话翻译成人话啊，什么叫新增建设用地？ 不是大家认为的所有新拿出来卖的地。在政策文件里面呢，他有着严格的法律定义啊，特指把农用地，比如说耕地、林地或者未利用地，比如说荒地，通过审批的程序第一次变成建设用地。 通俗点来说啊，就是把农田荒地变成城市用地，那通常呢，发生在城市边缘向外扩张的这个区域。 那什么叫存量建设用地呢？就是已经开发过的地啊，比如说旧城改造成中村拆迁腾出来的地，那老厂房改造的地，这些地呢，是不受这些政策限制的。 所以说，这条政策发行成人画，是以后不能再随便征地盖房子了。城市呢，不能无限制的跨大笔向外拓展了， 但不是不供地，而是供地的逻辑变了，从抢增量变成了挖存量，明白了吗？所以结论就是，不是土地断供，是土地转向。那为什么现在出这个政策呢？因为咱们手里啊，已经有很多地了，根本用不完。 来看一组硬数据啊，中指研究的数据统计呢，截止二零二六年的二月末啊，全国的这个二十八个省市呢，已经公示，要使用专项在收购的闲置储量土地的总金额已经超过了七千七百亿， 实际发行呢，已经超过了三千三百五十亿元。那什么叫闲置的存量土地呢？就是以前批了但没开发的地啊，烂尾的地，低效利用的地。 那还有一组数据更吓人了，目前典型的城市，广义的库存规模是狭义库存的三点二倍，广义消化的周期呢，普遍超过了五年。那这意味着什么？从开始现在一块地都不批，那光靠手里的存量的地都够卖好几年的。 所以呢，第二个结论是不是没地了？是地太多了，政策呢，是在倒闭的各地啊，先把手里存的这个烂牌打出去， 别老想着去抢新盘，这叫增存挂钩，你想拿新地，先把旧地盘活吧。那这条政策对房价呢，到底有什么影响啊？老赵给大家讲透了。 首先呢，远郊新区的房子啊，日子会更难过。为什么啊？因为以前很多远郊新区呢，是靠征地开发的，就是新增建设用地的重灾区。 那现在呢，这条通道是收窄了啊，那些配套还没起来的，位置偏远的楼盘，以后呢，可能更难有新的利好，但是啊，核心城区的房子价值呢，会进一步凸显。为什么？因为政策啊，同时给城市更新打开了一个新的口子， 文件里呢，专门有一条城中村改造中涉及到的边角地，夹心地、插花地，就是说不好整体开发的小地块。那如果说用来建设保障房、社区、商业这些民生配套的话， 可以办理新增用地审批，但面积啊，原则上不超过项目总面积的百分之十。 这意味着什么？就意味着未来的开发重心会高度集中在城市核心区的存量更新上， 那些地段好的，配套成熟的，能通过城市更新释放出来的地块，会变成香饽饽。所以第三个结论就是，未来的楼市的温差呢，会拉的更大， 核心区的优质资产更稀缺，眼交的新区压力更大。所以啊，买房更要擦亮眼睛，看准地段了。好了，理论说完了，咱们落地到实际问题，这条政策跟咱们普通老百姓啊，到底有啥关系啊？ 首先，第一，别指望房子会断供，商品房的供应呢，不会消失，但来源变了，从过去靠征地盖新房变成靠城市更新，就改低效用地再开发。那你在核心期看到那些新盘啊，以后大多数呢，是拆出来的，而不是争出来的。 那第二个啊，保障房的供应会增加。正确明确说了啊，新增的建设用地优先保障民生的事业，城中村改造腾落出来的地呢，也要优先建保障房公用设施。那这意味着以后的刚需人群的选择呢，会更多，买不起商品房啊，可以等保障房呀。 那第三呢，房企会大起牌，以前那些靠拿地开发销售快周转的房企呢，日子会越来越难过，那未来活下来的是那些有城市更新能力，有盘活存量经验的房企？ 那大家买房的时候呢，就要更关注开发商的实力，能不能把旧改项目做好，能不能兑现配套。 那第四啊，也是最关键的，买房的逻辑变了，以前买房呢，大家关心的是能不能涨，那以后买房呢，更要关心能不能住 地段呢，配套啊，还有品质，这些决定你未来住的舒不舒服，也决定这套房子呢以后好不好转手。 最后总结一下啊，自然资源部三十八号文，不是什么土地断供令，而是一份城市发展逻辑的转换键啊，他宣告了一个时代的结束，靠征地扩张，贪大鄙视的发展时代啊，已经翻篇了，所以同时呢，也宣告了一个新时代的开始， 含活存量城市更新，内涵式发展的时代啊，正式开启。那对于我们普通人呢，就有三条建议，第一，如果说你是刚需啊， 别慌，市面上的房子呢，不会少，但是呢，你要学会挑重点，关注核心城区的存量更新，项目配套成熟，风险更低。第二啊，如果说你是改善，现在呢，是换房的好时机，趁着市场的调整啊，把手里那些远郊老破小没配套的房子给置换掉， 换成核心区有品质的资产。那第三呢，如果说你是纯投资啊，谨慎啊，闭眼买房躺赚的时代呢，是彻彻底底的结束了， 未来只有真正的好房子呢，才值钱，那什么叫好啊，说白了就是核心地段加上优质配套加过硬的品质。最后啊，送给大家一句话，看懂政策啊，不是为了恐慌，而是为了看清方向。 那么大家现在所在的城市，现在还有远郊新区的大规模卖地吗？评论区聊一聊。

刚刚，房地产行业迎来重磅三十八号文，是直接给楼市动刀的终极信号。很多粉丝朋友看不懂，都在问我，我今天用大白话给你讲透 这篇文件，到底怎么改变你的生活。先讲最关键的一条，十五期间，新批建设用地原则上不准再盖商品房。我给他起了个名，楼市金吉令。这不是临时调控，是从源头给楼市做接砸， 直接掐断新房供应的水龙头。为啥非要动这一刀？因为房地产难点在于去库存，当下商品房库存高达七点六六亿平方米，有些地方新房卖完得等三年以上。之前我们总在需求端救火， 比如降息、发劵、补补贴，可就像漏水的池子，再怎么放水，水位也上不去。为啥 核心问题都没解决？供应太多了，只要有新房源源不断的盖出来，都逃不过供应过剩的焦虑，预期直接被冲垮。所以，这次三十八号文就三层，意思我给你讲明白。第一层， 断供应，稳预期。短期楼市最好的药不是放水，是停产，新房不盖了，市场上的房子少了，供需关系才会慢慢平衡，不然越卖越亏，谁还敢买房？第二层，换玩法。 现在推行省级一张图，土地管理权限往上回收。简单说，土地不是谁有钱谁拿，而是 谁能解决旧问题，谁能盘活低效资产，谁才有拿地资格。以前的土地财政彻底结束，楼市从大批发时代进入以旧换新的精耕时代。第三层，搞更新补短板。 一方面允许老城区边角地啊、夹心地啊，搞微创改造，补齐配套保障房，向给城市针灸。 另一方面，简化城镇开发边界内的征地流程，加快城市更新，城中村改造保障房落地，这直接立好合肥这等城中村多的新一线城市老城会越来越宜居。总结一下 三十八号文对大家的影响，对地方政府而言，靠卖地赚快钱的时代结束了，得靠运营城市的能力吃饭。对房企来说，只会盖房子，不够了， 得转型做城市运营商。对普通人来说，以后好房子不在荒新城，而在配套成熟的存量区域， 简单来说就是回归主城。朋友们别再被各种能不能落地的规划画大饼了。新房水龙头被拧上了， 大家的目光会回到磁性房地段好配套，全物业家有书包，有地铁的磁性房，流动性会回来了，这样价格才会稳住。但对每个城市来说，到底会不会落地，能不能完全执行， 将会是一件非常大的考验。懂的都懂！总体来说，未来的新房越来越少，大家不再担心房价滑滑梯一样跌，才能安心选地段、选品质，楼市才能真正筑底。所以，请大家更要珍惜当下， 珍惜岌岌可危的合肥新房库存，卖一套少一套能出手了！想知道二零二六年合肥哪些区域哪些新房可以抗跌以及保值价值？评论区扣六六六，想知道销售给你的报价贵不贵，哪个楼盘的折扣大， 多少钱？我们可以把它拿下。黄总在这里帮所有的粉丝朋友们把河北一百五十多个新房的真实成交价，还有买房必看的二十八个降价捡漏房源表，以及近期降价到位 大家可以安全捡漏的十五个楼盘，全部都给大家整理好了，有需要的可以在我的评论区扣，我要买房，免费！都给大家整理好了，有需要的可以在我的评论区扣，我要买房，就算你不找我买房子， 你身边多一个做二十年房产懂房产的朋友未必是件坏事。我仅仅只是希望 我账号的所有粉丝朋友们买到的房子不会多花一分的冤枉钱。我是黄蒙，一个爱说真话的房产人，每天坚持分享最实用的买房干货和贼真实的房价信息，揭露楼市不为人知的秘密。 如果你还有任何买房问题啊，都可以给我点一个关注，随时问两嘴，你要是想买好房，黄某能给你帮忙。

房价要涨了，前两天自然资源部发的这个三十八号文件大家看了吗？这里面有几条大家理解了吗？第一条就是新增建设用地，原则上不用于经营性房地产开发。什么意思？就是接下来 搞这个房地产开发的这个地不批了，包括商业用地，包括住宅用地，不批了，明白了吗？ 就是刻意的减少土地供应，倒逼房地产涨价，去库存。我们前两天这个两会不是说了吗？九个字，九字真言，优供给，去库存，控增量。什么意思？就是从从这个什么呢？供给端直接打破这个供需失衡。 现在不是供大于求吗？那么你需求不足，那我现在没办法解决需求的问题，怎么办？我就搞供给，我就控制供给，控增量去库存。是不是优供给吗？是不是？那么房价上涨以后肯定有些这个大聪明啊，有些小可爱就肯定不满意啊，怎么办？ 优先保障重大项目与民生。民生保证人住房属不属于民生？当然属于民生了，所以说买不起房子的小可爱们不要着急，有保证人住房给你选，只不过你要符合保证人住房的标准， 这个标准你不符合，比方说你不是本地人，不好意思，不符合，你没有交社保不符合，你的工资没有低于三千块不符合， 等等其他的这些各种各样的要求，只要你符合要求的，那你就符合吗？是不是？那你不符合，那有什么办法呢？就好像上海的房子一样的，他不卖给你，因为你没有社保吗？你不能说他起是外地人是不是？那你没有社保，你就是不能买呀， 这个就是要符合，符合你才有资格，不符合你哪来的资格，对不对？那么还有呢，建立真存挂钩机制，就是你要新增土地也可以，但是你先消化你的存量土地，每个地方呢？现在手里面每个地方，每个省都有一大堆的土地， 那么这个真存挂钩我告诉你们，没有几个人真的能解释真存挂钩啊，年度的新增用地不得超过盘活存量的面积， 这个我就要好好的跟大家唠一唠，因为没有几个人懂，全网没有几个人能敢把这个事情讲清楚，讲明白。在过去我们各地方除了土地财政以外，还有一个东西，还有个收入来源叫做土地金融。而土地金融怎么来的嘞？ 就是各个地方 zf， 然后嘞找了一家 ct 公司，注册了无数个，就是城头，然后嘞就去征地，征来的地，比方说我征这个地七通一平，三通一平，是吧？然后拆迁赔偿，我征过来这个花了一个亿，但是我可以把它抵到银行里面去，抵了三个亿， 那这样子的话，我现在我就可以借出两个亿来用了，我还掉这个之前征地的这些费用，以后是不是就这么简单，对吧？那么这个地为什么值三个亿呢？因为我的旁边我招商引资进来的一家开发商，比方说是某大某园，是吧？那么这些开发商呢？他刚刚拍了一块地，他就价值三三个亿， 那这块地一样大。另外这些旁边的这些地呢，都可以参考周边的土地的价格，可以到闵行那边去做抵押，那这个就带出来好多的钱，这个钱呢就可以去搞建设， 拉 gdp， 这个什么呢？招商引资是吧？但那取这名，用这名，这个钱肯定不是不翼而飞的，肯定是投入到了这个城市的建设，投入到政绩，工程， gdp， 是 吧里面去了。那么问题来了，过去的时候呢？高速的发展，贪大饼市的发展是吧？ 那么就借了很多的债，这个债叫什么债呢？这个叫做隐性债，所以在二零二四年时候，我们的隐性债，很多的隐性债要爆雷，很多的地方呢，没钱了是吧？这个负债太高，没法发展了。所以在二零二四年年底的时候呢，我们给出了十二万亿的划债，这个划债不是帮你还债， 很多人不懂啊，这个划，这个问题一定要搞清楚，划债，把你的隐性债转为显性债， 转为险，现在以后嘞，但是这个债还是在你地方这里，这块地你抵押给米行的，你还是得还，只不过你现在的还款压力更小了，时间更长了， 明白了吗？就好比你现在欠了一笔高利贷啊，你爸妈看不下去了，给了你，比方你欠了十万块钱一个月，你要还好多利息，马上要到期了，你还本金，利息一起还，怎么办？你着急了，你没法活了。你的爸妈给了你一笔钱啊，去一家正规的银行给你贷了一笔钱啊，这个期限多久了？十年， 然后利息更低，时间更长，然后呢，给你拿去把那高利贷还了，那接下来你就还银行的钱就行了，但是你这笔钱还在，而你的抵押品呢？依旧还在抵押。那么为什么要讲这个事呢？因为这个，呃，真存挂钩 是一个非常有趣的事情，这个征存挂钩，一定要让房价涨价才能这个去库存啊，才能盘活库存。你盘活库存是这块地他有更高的价值，比方这块地之前抵押给银行的价值五个亿，现在呢？他就值三个亿， 那你欠银行还有五个亿了，虽然说你把这个债换成了现现债，但是你还是欠那么多钱呢。那你这块地只有卖五个亿的时候，你的账才能平，才能平账。 地方政府是不能赖账的，是不能债务，是不能重组的，我们是不能破产的，不是像企业一样的可以破产重组是吧？引这个个人呢？大不了我就私信人是吧？私信被执行，但政府不行，那这个钱必须得还， 对不对？那好了，现在只有是减少土地供应，倒逼房子涨价，让这个曾经抵押这个银行的五个亿的啊，曾经抵押给银行这些高价的土地 重新回到高价，因为这几年房价下跌了，土地也贬值了，所以说涨价是最好的化债，真正的化债方式应该这叫做什么呢？消债方式 啊，划债只是说债务转移，要想消除债务，消除地方政府的这个债务，只有涨价，因为只有涨价以后嘞，这块地卖出去五个亿，他欠五个亿好了，把五个亿填了，最好是卖六个亿。然后这个债呢？之前是五个亿的债，现在卖六个亿完美解决。 所以现在如果房子涨价的情况下，各个地方能高兴的嗷嗷叫，当然有些人不高兴，不高兴的人呢，会给你建保障型住房，这就是我们反复的提及的加大保障型住房的供给， 各位听懂了吗？三十八号文件要干什么？通过减少供给端的土地供应，倒逼房子涨价，盘活存量， 拉动整个经济的重新的上涨，这个一举多得，既帮助了地方去盘活存量，拉动经济的复苏增长，又可以解决我们当前最头疼的居民的资产负债表衰退，修复资产负债表 更能解决现在房地产上下游几百个行业，很多人说了，那土地都不新增了是不是？那这样子的话，那那些开发商是吧？房地产这个行业六七千万人，他们怎么活呀？你们别忘了，我们还有城中村改造，还有纯酿盘活，我们还有那么多的闲置土地在城头公司里面那么多的地， 那么多的土地，之前通过借债，通过土地抵押是吧？搞出来的这些土地，只要稍微涨点价格，把这些地卖掉，以后经济不就可以是吧？又能解决，又能帮助地方把这些债给减轻， 又能发展经济，又能让整个房地产上下有几十个行业，上百个行业啊，重新焕发活力，又能保住大家的饭碗，还能保住居民的资产， 当房价上涨以后呢？你的资产负债表不就修复了吗？你不就有信心了吗？随着你的资产，你的房子涨价了，你的野心，你的欲望不就回来了吗？你就不就敢消费了吗？你的消费不就是中低收入群体的收入吗？啊？ 对不对？所以说啊，有些这个人啊，对于我们这些文件呢，完全不懂，知道吧？哎呀，三十八号文件的第六条跟第十条你懂了吗？盘活存量，要不然怎么存？盘活为什么要控制量？ 这个三十八个文件是为了响应我们之前两会和求是杂志在一月一日的时候发的改善和稳定房地产市场预期，以及在两会上面讲的九字真言啊， 控增量去库存啊，这个库去库存啊，控增量优供给，九字真言，这个是具体落实的啊一个政策，懂了吗各位？

三十八号文，稳房价终极大招登场了，那新房供应断崖式下跌？这两天啊，自然资源部和国家离异和草原局啊，联合发布了三十八号文，其中有一项规定啊，对房地产产生了不可估量的重大影响。 那新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业的发展，那原则上呢，不再用于经营性的房地产开发。 我看到这句话，一开始都不敢相信是真的。哟，这么决绝吗？那翻译过来就是以后新增的建设用地啊，只能用于什么机场呀，高铁呀，啊，医院呀，高速呀，保障房等等大的项目，或者是民生项目，想建商品房不批了。 如果严格按照这项规定，那新房的供应啊，马上就会进入到供不应求的局面。 为什么呀？你想一想，对老百姓的心理冲击会形成多大的影响？那历史呢，已经无数次的证明了，缺什么，老百姓呢，他就会抢什么。 后来冷静看一看，还有原则上这三个字，那怎么理解啊？意思就是没有完全堵死，还留一点口子。要缩减到什么程度，才会符合原则上这三个字呢？他的供应是不是至少要砍一半以上？ 那相比于过去，至少要砍掉百分之七十到百分之九十只新增土地供应的百分之十和百分之三十， 那原则上这三个字啊，大家可以自己去理解，但是毫无疑问的，供应会大幅度的减少。 还有啊，三十八号文还有一项规定，年度的新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。那翻译成白话就是一个城市今年能达到多少新地，取决于去年他盘活了多少存量土地。 那这就意味着那些过去只知道去郊外贪大饼呀，批新城的城市，那以后呢，再也玩不通了，因为你新地指标全被你自己的存量土地给扣住了呀。 那这一招啊，直接斩断了传统的路径依赖，那倒逼地方政府呢，从向外扩张转向内部挖潜，那这不仅是本房价的终极大招，更是一场楼市史诗级的玩命行动。

三十八号文件来了，房价要开始大涨了吗？这两天所有关心买房的朋友应该都刷到过视频，自然资源部三十八号文件，几乎无一例外，卖房的都说，楼市的利好来了，房价要大涨。 我详细翻译了文件，只能说出五个字，好傻，好天真。首先，三十八号文件是自然资源部、国家林业和草原局联合发布的关于进一步做好自然资源要素保障的通知，自然自发二零二六、三十八号，因此被称为三十八号文件， 是为了保障实物规划重点建设项目而出台的文件，并不是专门针对发地产的。所以你觉得对楼市的影响有多大呢？ 其次，权威十三项内容，只有第十项简略的提到了跟房地产有关的内容，就是土地的共赢，三句话，严控新增建设用地。新增用地要优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性商品房开发。 就是这三句话，很多人就开始憧憬了，觉得住宅用地要断供了，房价要大涨， 想入非非啊！知道严控新增建设用地是什么意思吗？去看看所有城市最新版的国土空间规划，二零二一到二零三五年新增建设用地的要求都是城镇开发边界扩展倍数控制的，基于二零二零年城镇建设用地规模的一点三倍以内。 我们早就在控制新增建设用地了，不是为了房地产，而是人口负增长和成吨化减速时代的到来作出的应对。要从高规模发展转向高质量发展。 现在全国大量三四线城市远郊新区库存本来就高，现在原则上不新增商品房用地，就是逼着去库存，厂房空间彻底封死，闭眼买房赚钱的时代早就结束了呀。 所以，三十八号文件不是房价的催化器，而是城市进入精耕细作、盘活存量、严控增量、高质量发展的再次指示。

房地产市场行情要变天，这一次的房地产政策的调控可以堪称是史诗级的变化， 自然自然局发布的第三十八号文件，将会对于未来以后房地产市场行情产生什么样的逆天变化，对于咱老百姓息息相关的房地产将会做出什么样的选择以及重大变化？ 在这咱们用大白话跟大家一块来聊一聊。第一点哈，三十八号文件里边明文指出的是，未来以后新增建设性用地，在原则性上不用于经营性的房地产开发。什么意思？意思也就是说 开发商未来以后拿不到地了，你看看哈这一个政策狠还是不狠，他直接从供给端切断了未来以后房源的供给。 大家都知道哈，供大于求了以后房地产的价格才越来越低嘞。很多的朋友心里边也会有这种感觉，就是未来以后我会有大量的房子可以供我选择，我今年不买房子，明年将会有更多的房子投入到市场行情里边去， 但是现在呢，是直接从源头掐死了，未来以后没房子可以供应了，你只能选择目前现有的这些楼盘了。政策第二大变化的话，就是由原来房地产摊大饼的这种发展方式，然后变了，变成了未来以后去深挖 现有的房地产住宅，去做更好的这种优化以及完善。说里边有房子的房东听到这以后，我估计他们心里边最大的感触就是说未来以后房子是不是要大涨了，又要涨了？ 但是我在这想给大家说的是，国家去出台相关的政策，并不是为了房子再一次的保障，而是为了守住咱们老百姓 的口袋，守住然后经济的发展，因为房地产，然后长期看人口，中期看土地，短期的话看金融， 虽然说日后在一些政策上来说的话，对于房地产是利好的，但是国家绝对不会说是在房地产上边再一次让房价去暴涨去，仅仅是为了止跌回稳，稳住房价，稳住目前的经济形势。 对此政策大家怎么看？以及房子未来以后是涨是跌，大家的话有什么样的言论，大家都可以在评论区一块聊聊了哈。关键买房你找谁？如房地产王培培。

稳房价的史诗级大招登场了，新房供应直接给你掐断，立刻让市场供不应求，一二线城市的房价会应声而涨。你没听错啊，一开始看到文件的时候，我都不敢相信自己的眼睛。这两天，自然资源部和国家林业和草原局联合发布了三十八号文， 其中有一项规定对房地产市场产生了不可估量的重大影响，新生建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产开发。就是。看到这句话，一开始我都不敢相信，这是真的， 要这么决绝吗？翻译过来就是，以后新增的建设用地只能用于机场、高铁、高速、学校、医院、保障房等等的大项目，或者是民生项目。想建商品房不批了。如果严格执行这项规定，新房的供应马上会断崖式的下跌，市场立即就会进入到供不应求的局面。 你想一想，这对老百姓的心理会形成多大的冲击啊？历史已经无数次证明了，缺什么，老百姓就要抢什么，后来冷静看一看啊，还有原则上这三个字，那怎么理解呢？那意思就是没有完全堵死，还给你留一点口子。那要缩减到什么程度，才能符合原则上这三个字呢？ 他的供应是不是至少要砍一半以上啊？就是相比于过去，我至少要砍掉百分之七十到百分之三十。原则上这三个字大家可以自己去理解， 但是毫无疑问的，供应会大幅的减少。过去两年，我一直在说政策会出到房价稳定为止，于是我们看到了解限购、降首付、降房贷，但这都是从需求端入手，效果似乎也没有那么明显。 于是啊，这一次，我直接从供给端给你出了大傻气，把供给几乎给你掐断了。强控制造稀缺，这是要把新房变成黄金的节奏啊。严控、新增，这几乎就是复刻了香港的模式。 香港的房价为什么都属于全球最贵之一啊？就是因为香港的土地供应，他的新房供应非常的有限。去年春节香港全面撤拉之后，楼市一片长虹。二零二五年，香港的房价上涨了百分之三点三。这还是保守的估计啊，中原地产的老板施永清已经亲自下场，豪掷了六千七百万买了几套房。 他预言啊，到二零三一年，香港的房价会比低点上涨百分之八十五左右。你以为这就完了？还有三十八号文还有一项规定， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译成白话，就是，一个城市今年你能新增多少建设用地，要看你盘活了多少存量土地。什么是存量土地？ 一是批而未供，二是供而未用，三是用而低效。过去有那种开发商，就是来自于港资的，他比较爱干这种事， 就是把土地囤起来，等着地价上涨来吃这个红利。但是在新政下啊，这招已经行不通了，如果你的开发率不足土地的百分之二十五，那么这个土地就要被收回了。还有的就是已经爆雷的房企手中握有的那种没有开发的土地， 按照新政，这次大概率也会被收回。另外还有一些就是闲置的工厂、废旧的小区啊，这些城市要把它先盘活了，才能够给你新增的土地供应， 就是逼了各个城市啊，都要去拆去改，说白了就是你拆改多少，我才能给你新增多少。干活传让土地的工作是非常繁杂的，难度系数大，时间和财务成本都比较高，这项规定原则上是防止城市在盲目的扩张，你想要发展，那么先解决城区内的旧账，把它梳理清楚了， 我再给你批新的用地。大方向是对的，但是新建商品房的供应量减少，又因此叠加了一层 buff。 还有一条看上去不那么重要，但是细想一下，它也会对房地产市场产生重大的影响， 就是它规定在十五期间新增建设用地指标由省级政府统一统筹。那么未来会不会出现省里为了扶持省会城市或者是省内的计划单列式， 把原来用于三四线的这个建设用地指标会挪给这两个城市？还有其他一些细碎的规定，有兴趣的朋友可以上网自己去研究一下。接下来我想重点说一下， 老百姓面对新政之后的市场如何应对。首先就是我反复强调的，能建商品房的土地少了，意味着接下来的新盘会大幅的减少，那么现在已经批过再建的四代宅就会变得非常的抢手，好地段的项目甚至可能要抢， 所以接下来啊，像这种重点的好房子的项目可能就要涨价了。第二、三十八号玩新政，利好二手房， 尤其是利好一二线城市那些地段好、配套好的次新房。新盘供应大幅减少之后，很多的需求自然会转向那些资助比较好的二手房。我昨天还在一个群里跟大家说，房价已经跌了很多了， 地段好的好房子，次新房就不要倒在黎明前。第三，现在是未来五年最佳也是最后的一个置换窗口期， 尽量去把三四线的房子换成一二线好地段的房子，一二线城市的居民尽量去把远郊没有什么好配套的房子，还有租售比比较低的老婆小去置换成地段比较好的新时代宅或者是次新房，有本地改善需求的，比如说家里添丁了，我想从两室换到三室，甚至三室换到四室。 建议大家尽快的去市场看，去淘，亲自下场去了解市场的最新动态。第四，因为土地少了，未来只有头部的开发商才能活下来，中小开发商的生存会越来越难， 为了安全起见，尽量去选头部的大品牌开发商。现在想一想，最近一年在上海和深圳一下就豪掷几千万甚至上亿去购买大平层的那些富豪们，是不是提前获取了重要信息，或者就是大的方向啊，也能让他们利用时间差和信息差又大赚了一笔呢。

拜托啊，别再乱解读三十八号文了，那么我用三十多年房地产的从业经验呢，告诉大家，这个政策呢，确实是属于正向引导，但是作用呢，并没有很多人说的那么夸张，核心呢，就三点一分钟呢，咱们讲明白， 自然自发二零二六，三十八号文的核心啊，其实就一句话，新增建设用地，这里边包括农用地、未绿用地转为建设用地，原则上呢，不再用于经营性房地产开发，优先保障重大项目和民生工程。 那么我们要先弄清楚一些基本的概念，什么是新增建设用地？那就指的是呢，新征收的农用地、荒地等。 那什么是经营性房地产？那么指的是呢，普通商品住宅啊，商业写字楼，商场、酒店公寓这些。哪些不算经营性的房地产呢？ 指的是保障房、安置房、公租房、学校、医院、市政配套。从量建设用地呢，在这是不受影响的。那么从量建设用地指的又是什么呢？就是指的是已经批复、旧改重改、闲置土地、 低效用地，那么这些呢，是依然可以正常开发商品房的。那么这里边呢，我们要插一个专业的小贴士，城改里边的边角地、夹心地、插花地，占比呢，小于等于百分之十的呀，是可以用于保障房、民生配套的，但不能用于重的商品房。 那么搞清楚了这些概念，三十八号文的核心呢，其实就三点，第一呢，我们要注意，发文的单位是自然资源部，重点呢是管控远郊新区新增的土地， 城市里已经批复的建筑用地呢，闲置地并不受限制，未来呢，远郊新城供地会减少，主城区城市更新的会成为主流。那么第二点，目前呢，全国存量已批复未开发的商品房用地啊，其实是非常充足的，那么截止二零二五年底， 大约呢是一点九亿平，按照二点五的容积率，每套一百平，那么就可以建五亿平，约五千万套。那么如果已经加上已建未售的，目前的库存是七点六亿平的，那么这样的区块周期呢，就要五到八年，政策呢，其实对土地整体的冲击啊，是很有限的。 那么第三点，未来楼市呢，就有三个趋势，城市向外扩张呢，会放缓，核心区旧改呢，会成为主力。房企呢，是从增量拿地呢，会转向存量盘活就改，保障房建设 市场呢，会更趋平稳，结构化的分化呢，也会更明显。所以说呢，最普通的购房者来说啊，以后买房呢，要优先考虑主城区旧改项目存量开发的楼盘，那么远郊纯新区的板块呢，要谨慎选择， 那么理性看待政策，不必过度焦虑，也不必理会那些过分夸张的解读。那么对此呢，你怎么看？欢迎呢，评论区讨论，记得关注再走哦！