38号文件对建筑行业影响

这几天很多人都在解读建设部发的三十八号文，比我想象中的促进楼市政策要狠的多，直接把工地数量给禁止了，而且还没有时间限制，也就是说 是明年可以恢复工地，还是三年之后都没有，我觉得这个比之前所有的政策都狠。第二个就像元月之后求是杂志说的，如果把所有的工具和政策一次性出区，我觉得还是还会有后续的政策。 金融类的银行的，那公积金已经出了，但是不是最后的，不一定，现在国家也不需要那么高的银行利率了，所以说银行政策可能也会发布，马上到月底二十号左右。 是不是现在是非常恭喜在去年十二月二十九号长春市拍地的那些企业了， 有些企业现在有钱也拍不到了。第二个就是恭喜有手里有项目的一些企业，可以物盘吸收了，正好之前把所有的限购这些政策全都取消了， 想怎么卖就怎么卖，想多少钱就多少钱卖的。第三个，恭喜各位有买房计划的，或者已经开始有苗头的，这个月内抓紧买，马上下月就复工了。普通老百姓都知道一个超市里边只有那么多面包了， 还有那么多人想吃面包，比你有钱的人多多了。有钱人的敏感度非常高，买面包有可能买个烘焙的店或者厂子， 所以说只能吃到面包或者想买面包的人抓紧吧。我之前我说房产必然大涨，很多人都不信，是我说早了点，我说如果按中国国内经济的传统发展模式的话， 最晚最晚二零二四年开始公布政策拉房地产起来了，那时候也拉了，拉不动了。这回好了，跟你说多少回呢？中国就是个左右的市场，一切都是看政策，很多人不能相信规律，只能相信政策。赶鸭子你上架的时候你才能去，是不是 需要排队找人说让你打疫苗你才开始打？多少个先利的？是不是一个政策？好了，先说到这吧，赶紧去买房子了。

这两天全网都在刷屏，一个文件叫三十八号文件，很多人私信问我，这个文件到底有多狠？是不是真像标题说的那样，楼市要变天了？ 今天我就花两分钟时间给你拆透一下这个文件里面最重要的三个点，尤其是对开发商和手里有房的人来说，看完你就知道，楼市的游戏规则从这一刻起，彻底的变了。首先，大家最关心的问题，以后政府还批不批地？ 这次的文件说的非常直白啊，新增的建设用地原则上不再用于经营性房地产开发，什么意思呢？就是以前城市扩张看大饼，哪块地能卖就赶紧卖了看房现在不是了， 你的城市想用新地可以，但必须把手里的存量闲置土地盘活，年度的新增建设用地绝对不能超过你盘活存量的面积，这就叫倒挂机制。说白了就是新房用地不再是无限续碑，而是定量绝版，这就引入了。第二点，对房价又有什么影响？ 经济学最简单的一个道理就是供给被卡住，价格必然会有反应。现在很多城市的新房库存本来就高，这次的政策就直接关上了新增供给的水龙头，就是为了打破越卖越难、越降价越没人买的恶性循环。 大家记住一个逻辑啊，未来两年，主城区核心地段的新楼盘，可能真的就是卖一套少一套，对于核心城市的优质资产来说，这就叫稀缺性重构。而对于开发商来说，现在就是最后的窗口期，再不抢好地，以后真的就没米下锅了。 第三点，也是最容易被忽略的一点，未来的房子上哪里找文件？其实也只能一条明路，尝试更新和从量盘活。以后想在核心区拿地，你得会做旧改，会啃边角地、夹心地、扎心地这些硬骨头。 那种靠大片征地盖新城造房子的暴力扩张时代宣告结束了。最后总结啊，三十八号文件最狠的地方不是收紧的口袋，而是彻底扭转的预期。 它告诉市场，我们不再追求房子盖的有多快，而是要追求现在的房子住的有多好。对于买房的人，你的选错逻辑要从看新区规划转向看核心地段。对于开发商来说，你的生存技能要从会拿地转向会做存量。 这条视频干货很足，值得你多看几遍。我是招商海燕府的销售陈海东，关注我，带你穿透迷雾，看懂楼市！

这两天，自然资源部的三十八号文件像一枚炸弹，在房产圈引起了轩然大波，房车们又一次高潮了，预言房价马上要大涨。今天这个视频呢，给大家讲明白这个文件到底是怎么回事。 引起讨论最多的有两点，第一，年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期的，原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期就是存量土地。 房地产高光时期，很多房企大量囤地，导致很多闲置土地无法开发。现在呢，你这个城市里如果想推出新的建设用地，得先把这些存量土地盘活。而且新增建设用地与盘活土地面积挂钩，先盘活再新增，你盘活多少，我就可以新增多少，不盘活不新增， 就像某大目前还有两亿平的土地储备，这些土地需要盘活，并不是房费口中所说的土地断供。第二，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 新增的土地不能建商品房，唯有只能在存量土地上建。除了那些房企囤的地之外，还有哪些土地是存量土地呢？就是城中村改造和老旧小区拆迁后形成的建设用地。 大家有没有发现一个现象，在城市化进程中，旧城区大多是一些老破小，而新房子都在向城市外围发展。 旧城区的地价比较高，但是可以用来建商品房，城市外围的地价低，但是不能建商品房，所以就倒逼着这些房企你来给我做旧城区的改造，城市需要更新，新城和旧城要一样繁荣，一起繁荣。 上海收购老破桥应该就是对这次文件的先期实践，这也是文件的大方向，统筹存量和新增建设用地，促进内涵式发展。最后关于大家比较关心的房价，放心，不会涨，我给大家打个比方，你们就能安心睡觉了。 现在的房地产就像一个人躺在一个浴缸里，这个浴缸有一个进水口和一个出水口，目前的状况是进水口快，出水口慢，现在的水位已经淹到脖子了，但是出水口自己控制不了，于是就根据出水口的流速来控制进水量， 把进水口的流速调到低于出水口，那么水位就会慢慢下降了，人就没有生命危险了。你要洗澡，你就用浴缸里的纯氧水就足够了。但是进水口呢，不可能永远低于出水口，那样水就会流干，人也就成了裸泳了。所以后期呢，还会调整进水口，大家拭目以待吧。

三十八号文件不是停止供地，针对于这种非蠢即坏的误导，专门出一期视频讲一下。我们先理清一个概念，什么叫新增建设用地，什么叫新增？我们用白话来说，把农耕地征收变为建设用地的这种行为叫新增，让农耕地 变为能盖房子的地，这种行为叫新增建设用地。这样是不是就好理解了？现在呢， 是不让动了，各位也可以理解成叫保护耕地，不让盲目的去做城市扩张。在房地产还有一个词叫存量建设用地。我们这样理解啊，能盖房子的地叫建设用地，但是还没盖，还没盖就是存量，就跟房子一样，这房子没卖出去。哎，他就是存量开发商拿地 基本上拿的都是通过招牌挂出让的熟地。所以结论出来了，那些喊没地了要绝版了的 就是在投换概念，让你去接盘政策呢？只卡新增，他不卡存量大。白话再说一次啊，不是不让你盖房，是不让你占用农耕地去盖房，你们所谓的老师， 嗯，老师是老师啊，就这意思吧，再见。

房地产市场行情要变天，这一次的房地产政策的调控可以堪称是史诗级的变化， 自然自然局发布的第三十八号文件，将会对于未来以后房地产市场行情产生什么样的逆天变化，对于咱老百姓息息相关的房地产将会做出什么样的选择以及重大变化？ 在这咱们用大白话跟大家一块来聊一聊。第一点哈，三十八号文件里边明文指出的是，未来以后新增建设性用地，在原则性上不用于经营性的房地产开发。什么意思？意思也就是说 开发商未来以后拿不到地了，你看看哈这一个政策狠还是不狠，他直接从供给端切断了未来以后房源的供给。 大家都知道哈，供大于求了以后房地产的价格才越来越低嘞。很多的朋友心里边也会有这种感觉，就是未来以后我会有大量的房子可以供我选择，我今年不买房子，明年将会有更多的房子投入到市场行情里边去， 但是现在呢，是直接从源头掐死了，未来以后没房子可以供应了，你只能选择目前现有的这些楼盘了。政策第二大变化的话，就是由原来房地产摊大饼的这种发展方式，然后变了，变成了未来以后去深挖 现有的房地产住宅，去做更好的这种优化以及完善。说里边有房子的房东听到这以后，我估计他们心里边最大的感触就是说未来以后房子是不是要大涨了，又要涨了？ 但是我在这想给大家说的是，国家去出台相关的政策，并不是为了房子再一次的保障，而是为了守住咱们老百姓 的口袋，守住然后经济的发展，因为房地产，然后长期看人口，中期看土地，短期的话看金融， 虽然说日后在一些政策上来说的话，对于房地产是利好的，但是国家绝对不会说是在房地产上边再一次让房价去暴涨去，仅仅是为了止跌回稳，稳住房价，稳住目前的经济形势。 对此政策大家怎么看？以及房子未来以后是涨是跌，大家的话有什么样的言论，大家都可以在评论区一块聊聊了哈。关键买房你找谁？如房地产王培培。

手里攥着二手房呢，是不是刷到这三十八号文件了？很多博主说呀，房价要回暖了，二手房啊，要涨飞了。 其实这份文件呢，在南方的一二线大城市，他肯定会有效，但是啊，他却救不了咱东北的二手房，反而啊，把东北楼市的底裤扒的明明白白。 老邓先给你翻译翻译说这三十八号文件到底说啥？你别听一些专家瞎忽悠，什么要素保障啊，存量盘活，说白了就两句话，第一，以后建新房不让你瞎建了，新增的建设用地优先给重大项目，民生项目 就是只能用于，比如高铁啊，高速路啊，学校啊，医院的建设，可就是不能随便的给你再盖这个商品房了。第二，以后盖房就是拆老旧厂房，改老旧小区，盘活烂尾楼。你想要拿新地盖新房，原则上可以，但是太不容易了。 那么听起来，这好像对于二手房是利好的，因为毕竟新房少了，大家只能买二手啊。就像人你总要吃饭烙饼，没有了面包你也得吃。确实如此， 这部戏咱们得说下的很高，对于一二线城市的这个二手房，一定会起到一个积极的促进的作用。但是呢，跟咱们东北啊，半毛钱关系都没有， 因为咱东北的二手房根本就不是新房旧房的问题。东北房价跌成这样，是因为新楼盖的太多吗？是压根他就没人买呀，人口外流才是东北房子掉价他最直接的原因。黑龙江，吉林辽宁人的掉价，他最直接的原因。黑龙江孩子的成人礼就是一张难下的车票， 你剩下这些老人和孩子谁买房？你没人买，他自然就要掉价。这是最简单的供需的逻辑的问题。 是因为咱东北人不够了，没人生孩子了，他就显着房子多了，老城区的老破小，郊区的大盘，挂牌量堆成山了，一套房子挂半年没人问，刚需早就被掏空了，谁还愿意接盘呢？ 三十八号文件把新房供给给你掐死了，本质上呢，是控增量去库存。但咱东北的库存，他早就不是说新房的问题，而是大量的二手房库存。 说直白了就是，哪怕你新房少了，他也不会有人去抢老破小的二手房，这反而会让大家更惊喜，原来这个地方真的没有人要这些房子了。所以说呢，三十八号文件，他吻的是南方的车水马龙，而不是你我脚下这片黑土地。 东北的二手房只能加速两级分化，贵的房子他永远都贵，你老 a 八到啥时候他也是 a 八，而老破小必将是无人问津。 那有人说说核心区域的好房子，次新房他总能涨涨吗？老邓告诉你，最多是不跌了，咱哈尔滨的南港，沈阳的和平，长春的南关，那些待遇优质的学区房， 地铁口，哎，配套成熟的次新房，即使没有这份三十八号文件，他依然会有人抢着要，毕竟新房买不到了，只能玩二手挤。 但是呢，他也只能做到止跌，你想要涨肯定是够呛，还是因为咱们东北没有这么多人了，年轻的不生老的呢？你总得走，青壮年的都往南方跑，那么人口外流才是我们现在要面对的实际的问题。 而掐断新房的建设，他解决不了人这个根本的问题，特别是远郊的一些大盘，没配套的老破小啊，房龄超过三十年的危房，直接就是宣判死刑了，那么以后只会是啊，核心区域的房子你得慢慢熬，郊区的房子直接烂在手里。 那么最后啊，给咱东北啊，看这条视频的这些哥们朋友们，特别是你手里边有多套二手房的家人们，我跟你们说几句掏心窝的话。首先呢，别判政策救世了，三十八号文件他不是来救世的，而是来救地方财政，他跟你手里的老破小没有关系。 其次呢，核心的优质房你要攥紧了，学区啊，地铁配套啊，这将是你最后的护城河，别轻易的割肉，可以等城市更新呢，等改造还能再熬一熬。最后就是非核心区域的老破小你要赶紧跑，别想着说能拆迁能涨价，再等下去可能连物业费都交不起， 因为东北的楼市他早就不是涨不涨的问题，而是能不能卖出去的问题。三十八号文件，他不是救世主，而是一面照妖镜， 照出了东北楼市目前最真实的情况，人口留不住，房子没人要，除了核心区域，剩下都是泡沫。所以我们要透过现象去看本质，东北的问题从来就不是新房旧房的问题，核心是人口外流，不婚不育。

涛哥，三十八号文件真的说明了房价要大涨吗？你说的是那个禁地令，实际上这个很多人都是这么说，但是我的意见是相反的，这个三十八号文禁地令呢，实际上他有两个作用。第一个作用呢，就是这个就是在控制这个规模吧，不让这个一些新区的、郊区的一些土地盲目的扩张， 他反而说明了这个目前的这个楼市的扩张期都已经告一段落了，他是一个结果性的政策，他不是一个驱动性的政策，就是结果告诉我们大的环境， 大的公序关系已经发生逆转。这是第一个啊，他们强调的第二个是说这个建设用地控制用于住宅，说主城区的、老城区的核心区的土地就没有了，对，这个恰恰错了。 为什么呢？因为现在这个如果说控制这个郊区的，控制新区的，那么基于这个财政的考量，那就要盘活这个存量的建设用地。你比如说老城区、主城区，然后他有很多这种商业用地、 工业用地、集体建筑用地、城农村，他实际上他都叫建设用地。对，这些已经本身就是建设用地了，那么这些建设用地他就会加速变成住宅用地。然后呢，通过这个政策反向的在支持存量建设用地、非住宅建设用地的盘活，甚至逃归改姓。 那么我们在这些老的区域，好的区域有那么旺盛的需求，对吧？但是现在供应不多，然后就导致这个价格很高，那么他就迎合了目前的一个市场状态下，然后这种高总价的卖不动，然后需要扩大供应，然后实际上他跟这个文是遥相呼应的，我们一定要清醒的认识到这一点， 而不是说我没有地供了。然后呢？我土地我又严控了，错了，他土地严控的是那个新增的农用地变成建设地。实际上我们要明白这个政策讲了一个什么大的前提就是供需一定不能脱节， 你去新增的那些郊区的、新区的这些土地，他实际上他没人买，他就是一种财富的浪费。但是你在老城区，在主城区，你把这些存了，你建设用地啊，非住宅的建设用地，把它调整成住宅建设用地，实际上他就可以跟需求交圈，他就可以创造财富，他就有需求，他就可以对应需求，他的供需就是交圈了，他就可以来丰富这个市场， 来满足这个市场的需求。所以说我们一定要充分的去理解这个政策的一个大背景和一个市场的需求，所以说我们一定要充分的去理解这个政策的两个极端的两个方向的。

被一篇楼市的重磅消息刷屏了，但百分之九十的博主都误读了。先看原文，三十八号文件有一条明确说，新增建设用地原则上不再用于经营性的房地产开发。 他们高呼，政府不供地了，楼市就要变天了。这完全是外行看热闹。今天我用三分钟带你看懂这份重磅文件的深层逻辑。第一，什么叫新增建设用地？ 专业定义是，通过批准，将农用地、含耕地和未利用的地转为建设用地，这是城市向外扩张的土地来源。比如成都天府新区的早期开发，就属于这一类。第二，什么叫纯量建设用地？ 只已经获批为建设用地，但还未上市拍卖，以及市中心的城中村老厂房的改造，烂尾楼的复工，开发商囤着没有开发的土地，都属于存量用地，这是城市向内更新的土地来源。 很多人的误区在于，以为新增建设用地就等于土拍市场的全部用地。错！房地产的市场用地由新增和存量两部分构成。 这份文件的核心意思是，原则上不再拿农田搞商品房开发，逼着各地别再搞贪大饼的去建设新区，转身去啃纯粮改造的硬骨头。 为什么说这才是长期利好？存量改造比征用农田难多了，拆迁谈判、历史风貌的保护、成本核算，样样都是硬骨头。过去大家有退路，动不动就去征新地、搞新城，现在新政把退路直接堵死，只能向内挖钱。 文件明确要求，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。 从房地产的视角看，结果就是供地成本大幅上升，供应量反而减少，开发商拿到地后必然走高端的路线，拿地成本和开发成本双提升，一定程度会对新房的价格形成支撑， 中低预算的购房群体买新房会越来越难，只能转向二手市场，起到整体楼市的长期注底。整体供应收紧加成本的推高，叠加成都这样 长期人口的持续流入，供需官需的逆转，楼市只跌绌闻，才有真正的基本面支撑。建议转发给身边的朋友，我是老吴，带你看懂楼市的真相！

这两天三十八号文件出来以后，很多卖房人自己都没有看明白，群里边还在吵着，有说房价要涨的，也有说房价要跌的，但是文件里面真正的信号其实就是一句话，也就是这政策里面的最狠一句话， 那就是新增建设用地原则上不再用于房地产开发了。很多人听不明白，我跟大家说直白一点， 在过去的二十年，咱们中国房地产靠什么？其实五个字，城市贪大饼，就是卖新地，盖新房。 新城区就是这样崛起的。很多新城区以前为什么突然间就火了？是因为有地再有大量人口涌入城市，能消化这些新建住宅。但是现在新增人口少了，之前的方法再也行不通了，于是上层赶紧踩刹车。 那么未来的房地产应该怎么办呢？其实也就是四个字，盘活重量。那么怎么样盘活重量？具体主要包括城中村的改造，老城区的更新，老小区的翻新，还有旧厂房的改造等等。 未来房地产真正的主战场已经不是远郊的那些新城区了，而是城市里边那些已经成熟了的地方，包括咱烟台，这两年其实已经在做这些动作，新城区现在也很少有新地在出售， 所以很多人问我，未来的房子还值不值得买？我讲三季大白话，第一季未来新房会越来越少，因为地供的少了，加上这两年房地产市场不是太好，开发商也不愿意去加大投入。第二季， 就是真正的好地段的好房子会越来越少，像交通方便、学区好、医疗商业配套齐全、房子品质高、物业管理好的房子，在每一个城市都不会太多。 第三句，很多远郊的房子未来可能会越来越难销售，以前还能通过卖地画饼的戏命， 现在政策方向已经很明确，就是控增量弃库存。所以未来买房逻辑也越来越简单，不用看规划，听人讲故事，更不用看沙盘，听销售画大饼。现在文件出来也给大家指明了方向， 烟台的二手房成交现在已经占比六成以上，新房占比以后会越来越少。未来的房产流通主要市场一定是重量房，真正的好房子一定会越来越少。 这个才是三十八号文件真正释放出来的信号。我是杨哥，在烟台给您提供专业服务的房产呢！

三十八号文件里面啊，有句话特别关键，新增建设用地，原则上不用于经营性房地产开发。通俗点来说就是新增那种建设用地，就是把什么农田啊，耕地变成咱们想要买的那种新房那种地 啊。现在政策明确了，以后这些地不能用来盖房子了，得优先给那种保障型项目，比如什么学校啊，医院啊这些民生这种工程。那这个政策意味着什么？四个影响啊。第一个，新区发展费劲了。你想啊， 新区大部分都是农田，你把地也改变成商品房用地，才能这个盖房子啊，盖楼现在这条路，哎， 不行了，那新区的地绝大多数都还没有变性，还是农用地，不能直接盖成房子了。你说你以后这种新区想要靠卖地发展， 是不是没有这个可能了？那么第二个哈，那既然新区的地不能动，那地从哪里来？哎，政策留了个口子哈，拆老城区啊，这种旧城区再盖商品房，这些是容许的， 因为这些地本身就是已经是建设用地了，不算新增。所以接下来啊，拆迁的规模肯定要热闹了。第三，开发商要大洗牌了。 有数据显示，过去的开发商拿的地百分之七十都是靠，靠什么？靠农田转型过来的，只有百分之三十是拆迁来的，那现在呢，百分之七十的路给堵死了， 地少了，拿地更难了，那么民营企业本来的融资就很难，现在地更少了，没机会了。那么接下来呢？ 哎呀，我觉得开发商是死的死啊，伤的伤，开发商的对路我觉得要缩短啊，要彻底洗牌。那么第四呢，房地产可能会慢慢的变国有化。你想的哈，以后拿地靠拆迁， 拆迁谁能玩得起？一般的民企哪有这个资金实力呢，对不对？还得是国企央企，所以未来房地产很有可能慢慢慢慢的啊，变成这种。嗯，国企的主导的行业。那对咱们买房的人到底有啥影响呢？ 新区的房子慎重发展前景比较多啊，别盲目的追求了。主城区相对稳定啊，地是靠拆迁来的，但是呢，成本要高，我觉得价格会被慢慢的带起来 啊，我不是说大涨啊，短时间内不会啊，有什么不同的想法，咱们评论区聊聊啊。关注我，在长治买房，我是小陈，再决定。

说一句很多人不爱听的大实话啊，三十八号玩一出来，很多人都没看懂，好多人还在吵着房价到底涨还是跌。我告诉你啊，真正的信号，他就一句话，我给你翻译成人话，这条政策最狠的就是新增用地， 原则上不再用于房地产开发。为什么？什么意思？大白话我给你讲透了，过去二十年中国楼市他到底靠什么？靠的就是五个字，城市画大饼，依靠这个城镇化拼命的开发扩张。那个时候啊，你有地就能火啊，有房就能卖。 二六年的政策直接给你玩了个转向，到底以后的楼市怎么玩？我告诉你四个字，盘活存量， 城中村改造、老城更新，旧厂的改造，老小区的翻新，这就是方向。很多人问我啊，未来的房子你到底 值不值得买？三句大白话给大家，第一，未来新房会越来越少，因为地的供给收紧了。第二呢，真正好地段的房子只会越来越贵，地铁、书包、产业配套这些地方，以后能开发的地块是越来越少。 第三呢，大量的远大新以后会越来越难卖，如果啊，地铁一公里以外流动性直接就折半，更远的甚至无人问津。未来买房的逻辑其实倒是简单了，不看规划，不信沙盘，不听售楼处，瞎白话啊，只看三件事，城市核心， 地端价值，还有就是地铁通勤。记住我一句话，未来的房子啊，不会越来越多，但是真正的好房子一定会越来越少，越来越不好找，这才是三十八号门真正的信号。

你说是不是今年以来，房地产市场过于风平浪静了，大家才会对自然资源部的三十八号文件过分解读？ 文中提出，增量建设用地不得用于经营性房地产开发，很多自媒体呢，把它理解成新房要绝版了。其实真实的情况并不是这样， 每个城市都有城市规划总控图标，黄色的地块为纯量建设用地，无论是近地还是已有业态，都可以作为房地产开发使用。 打个比方，城中心棚户区拆迁了就可以开发，某个老旧商场，破旧厂房拆了也可以开发。这些呢？统称为纯量建设用地。目前的市场行情，纯量建设用地已经足够补给新房供应了。 文件中说的是控增量建设用地的使用方向，只有这个城市的存量已经盘活的差不多了，商品住宅的供求关系已经修复了，才可能考虑把增量的建设用地作为经营性房地产开发使用。 说白了，主城区大量的存量建设用地现在都开发不过来，城市外延板块的增量建设用地根本用不着。就这么点事， 对于咱们老百姓而言，城市万元板块的商品住宅一定要慎重，那不是大方向。如果真的需要买房，还是要回归主城区，尽可能考虑成熟板块，避免入坑。

三十八号文件，听说了，你是不是也被房地产要断供了的谣言给吓蒙了？其实没那么夸张，我说一个数据啊，三十八号文件一出，长沙八天的网前就破了六千七百套，其中周六一千三百二十四套，周日一千一百七十九套，单日转进的单量也创了近一年的一个新高，市场回量的速度 比你我想象中的要快的多。那么自然资源部的三十八号文件，他到底说了什么？首先可以肯定的是，政策根本不是说不让盖房， 而是说要彻底的改写未来十年的一个买房的逻辑。今天这条视频啊，刚需的改善的一定要听完，至少能让你们少亏几十个。这条政策我用大把话来跟大家翻译一下，那就是以后的新增的土地要优先给医院、学校和重大项目， 原则上不再给那些远郊的房地产来进行一个贪大饼。不是说他没有地盖房，而是说这些地啊，只能从旧改啊，棚改城市更新里面出，简单的说，城市他不再往外扩了，只往核心区域，成熟区域来进行一个深耕。那么作为购房者来讲，你只要看懂这四件事情， 那么第一个就是以后的房子只有两种了，值钱的和卖不掉的。那些新区啊，远郊的画大饼的板块呀，他没有土地供应的加持，没有配套落地的一个预期，以后只会越来越难涨，越来越难流通。反观那些核心区 域，由于它的成熟的配套，又是地铁旁，学校又近，那么这些房子啊，只会越来越稀缺，他越来越稳。第二点啊，别再相信那些规划等于升值了，只相信已经兑现的， 以前靠画饼就能够涨的时代结束了。以后买房啊，只看有没有商业，有没有地铁，有没有学校，有没有人气， 所有看得见的摸得着的那个才叫资产。第三点啊，宁买和谐的小两居，不买远郊的大三房， 政策他已经帮你选好了，方向，地段他是大于面积的，配套他是大于规划的，成熟区域他是大于新区的。如果说你要跟着政策反着买，大概率啊，你不站岗谁站岗？第四点啊，为了好房子，他会越来越贵，普通而又平凡的房子，真的有可能他不值钱了。 这里啊，他不是说房子不值钱，而是垃圾的地段，没有配套，没有流通，那些房子根本是不值钱的。 但是真正优质地段的房子会越来越稀缺，越来越扛跌。在这里啊，我给所有买房人一句忠告， 三十八号文件，他不是利空楼市，他而是淘汰那些劣质的房产来保护优质的房产。以后买房啊，一定要看那些核心区域的配套，是成熟的城市更新能够兑现的板块。听懂这一条，二零二六年到二零三零年，买房啊，你都不会踩坑！

自然资源部的三十八号文这两天被地产圈热议，特别是那句新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，已经被无数人解读为新房就要绝版了，我也不想泼冷水啊，但是我在官方网站上 并没有查询到任何有关的文件，不知道网络疯传的所谓的原文截图是从哪来的。当然，他可能只是一份内部文件，还没有被公开，或许他也只是一份待发文件，只是被提前泄露了，又或许这只是一场彻头彻尾的流量闹剧。从公开的资料中搜索， 目前权威媒体我也只看到了新华财经的报道，但也没有权威的截图，就姑且先认为这个通知是真的。但是对上述的这个条款的内容，我觉得跟我们物业行业还是紧密关联的。 既然新建用地和存量建设用地要挂钩，而且新建不能超过存量的盘活，那就会倒逼地产商在存量的盘活上下功夫。首先肯定是优先开发，以批未建的，那这个总量肯定也不多，更重要的就是要承接旧房改造。说直白点，你想拿地想开发， 必须先去啃那个老骨头，这就直接把物业行业都拖进了一场前所未有的强制升级。首先旧改， 你比如加装一些设施设备，这就直接提高了小区的维护成本，那就会导致物业费是百分之百要上涨的。你比如加装电梯、新增机械车位，加装监控门禁、消防等等，还包括绿化提升、道路硬化、 水电管网、照明设备的全面升级。以前那些没有成本的，现在有成本了，以前物业费三毛五毛的，改造后可能直接就跳到一块钱以上了。然后最恐怖的矛盾就来了，房子确实是变新了，环境变好了，但一部分业主根本就不想为新的服务买单。这当然也不能怪他们， 这是城市化进程，逼着他们去提高了生活品质。但是提高生活品质是需要成本的，但是对他们而言，目前的生活品质不是他们的生活必需品。所以接下来就会看到三种冲突。 比如有的人说，我住了一辈子，这个房子没有物业，也没有物业费，现在凭什么交钱？以前房子旧的时候，没有电梯，没有门禁的时候，我照样活的好好的，反正我不用电梯，也不需要这个监控，我不交钱你怎么办？那有的人又说，我觉得这个提升环境挺好的， 我需要这个便利，我也需要房子的保值，我愿意交物业费好。还有一种人，就是租户和房东，租客只管住，租了房住个一年两年，他不想交，那房东说，我改造之后我也没住啊，我也不想交。那到最后，同一个小区，甚至同一栋楼，好几种不同的立场，那业主间的矛盾就会加聚。 这个新的政策出来之后，政府要的是城市面貌，开发商要拿低的指标，负责物业维护的人，不管是物业公司、社区、街道，这个成本是实在发生的，他们只想要活下去。有的业主想要品质，有的呢只想要省钱。改造是被推着来的，物业费呢又是被逼着涨的，服务是被强行升级的， 这就形成了新时代的观念，还停留在了原地。 这可能就是未来行业五到十年的宿命，从改造老小区到加装设施设备，导致成本上升，那物业费必然上涨，但有的业主不认可，不接受，更不理解。最后新的矛盾大爆发，这新政表面管的是地，实际改的是城，但最终炸的是物业费收费的矛盾。旧改越猛， 物业费冲突越利，房子可以一夜变新，但人的观念、付费意识很难在一夜之间就跟得上。

房地产用地要断供了，房价马上要涨了。好好好好好，这么玩是吧？全都是扯淡。事情的起因是自规部的三十八号文件，具体内容自己去搜，里面有两句话，第一句是年度新增建设用地原则上不超过盘活存量面积， 第二句是新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 于是被很多的大 v 解读为盖房子的土地要被填空了，以后的房地产用地要断供了，房价马上就要涨了。 逻辑很简单嘛，供应减少了嘛？物以稀为贵嘛，那房价不得涨吗？我就这么说吧，大 v 唱涨或者唱跌，都在一念之间，供应量减少，房价要涨，你们找我买房，不要错过房价上涨的机会。收入没涨，需求不足， 房价要跌，你们找我买房？别人都是割韭菜的，是不是都没毛病？收回到文件内容本身，什么叫新增建设用地？简单理解就是把农用地、未利用地转为建设用地，这种土地本来就不多，而且大部分就是用来做基建的，比如要修地铁，需要调整部分的农田、山地作为建设用地。 不是很少出现把农用地转为住宅用地的吧？就算有，基本上也是各种新城，但新城缺房子吗？新城缺的就是配套，所以这么做是完全没问题的。再说住宅用地断供，这就更没道理了。住宅用地大多来自存量建设用地，拿我们宁波举例，可以拿出来卖的宅地多了去了， 实在没住宅用地了。商业用地也可以转住宅呀，这种情况也不少见呀。所以说这个三十八号文件对于我们普通购房者来说几乎是没有影响。甚至还有人在说啊，宁波最近土拍这么热闹就是因为这个文件。我也是笑了，正经房地产业内人士对这个文件的内容可以说是毫无感觉， 我就找了几个最近刚拿地的开发商问了一下，结果你们自己看到了，开发商拿地就是因为没地了，他需要地， 就跟我们买房一样，是因为要住，是因为要住的舒服才会去买房，还想在房子上面赚钱，没问题可以，但至少这种文件你得看得明白吧？随便来个所谓的大 b， 随便那么一忽悠就开始着急忙慌了，就这还想买房子赚钱？想屁吃呢。哥的，就是这种人，拜了个拜。

房地产行业将迎来一次大的洗牌，三十八号文件不仅关乎到你的房子，还有你的钱袋子，开发用地只会越来越金贵！房地产重回金融属性 两点内容，第一，新政建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。第二，建立真诚挂钩机制， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积，核心就是开发用地只会越来越稀缺。想买房的朋友记住一句话，好房子以后就是限量版， 自带好配套、好物业、好服务的项目会越来越强势，越来越金贵。卖一套少一套，你犹豫十来天可能就不是那个价了。这就是市场规律。 二手房市场出现了一个现象，北上广深一些好的地段、好的配套，原先着急变现的房东，现在电话不接了， 房源下架了，开始吸收了，这也是市场规律。房地产开发商也应该明白， 好房子、好服务才是当下房地产的心智生产力。房地产行业将迎来一次大的洗牌，不以生活场景为前提，不围绕真实居住需求开发的房地产企业将会被市场淘汰， 而是要以安全、康养、功能、社交情绪价值为前提的房地产开发企业，才是真正落地。好房子、好生活、好服务的企业，只会越走越远，让生活更美好。

你知道吗？三十八号的文件出台，被不少人误导为今后不给房地产项目批地了。对此，在三月十六号的自然资源举行的发布会上，孔司长明确回应文件提出的新增建设用地上原则，不用于经营性房产开发， 并不等于不供应房地产用地，它主要是混淆了新增建设用地与房地产开发用地两个概念。而实际上呢，房地产开发用地绝大部分来源于存量建设用地，例如旧城改造、 低效农再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内的通过高拍挂出让的土地。例如我们宁波最近的白鹤拆迁地块、球币拆迁地块，以及去年的泽民拆迁地块等等， 都不属于新增建设用地范畴。目前，我国城镇化正在经历快速增长期转向稳定发展期，城市发展正在由大规模增量扩张阶段转向为存量提质、增量为主的阶段。 一是以存量控增量，简单来说就是盘活一抹，才能新增一抹， 你明白了吗？如果大家对什么政策解读有不明确的，欢迎大家咨询王草根，我们是专业的蓝天房产，拜拜！喜欢大家买房卖房联系王草根，我们下期再见，拜拜！

三十八号文件说房地产土地不再供应了，这到底是不是真的啊？告诉大家这是真事。首先，我们先正确解读一下这个政策，不是说一刀切不让盖房子了，也不是所有的土地都要停止供应。文件的真正的意思是，以后新增的建设用地，原则上呢，是不再用来做 纯商品房开发了，优先给学校，医院，产业还有民生配套。以后盖房子的土地呢，主要来自就是，呃，城市的更新旧改，存量盘活，简单来说就是不再往外摊大饼了， 而是把城市现有的土地用好。那接下来重点来了，站在我们买房人的角度呢，这件事情其实对我们到底有什么好处，又有什么需要注意的地方？先说立好，这是大家最关心的地方。 第一，以后房子是不会再乱建了，不会盲目的盖一堆，什么远郊啦，空城啦，没人住的小区呢，会越来越少，你买的房子会更稳。 那第二的话呢，土地优先给这个民生配套，学校，医院，公园呐，那这样子以后交通会越来越完善，我们住的也会更舒服，配套也会更完善。 那第三的话呢，市场会越来越规范，房价大起大落的概率会很低，刚需改善，买房会更安心，也不用再怕说去高位站岗。那再说一下我们需要注意的地方，也不全是好事啊，首先，核心地段的新房会越来越少， 以后好位置的这个房子呢，会更稀缺。其次是郊区没有配套的房子，以后流通性会很差，这是重点了啊，想转手呢是很难的了，简单来说，好房子更值钱，那差房子的有可能是砸在手里了啊。 最后总结一下未来的趋势，以后房地产不再是靠大规模的建新房，而是进入了存量时代， 城市更新呢，会成为主流。买房的逻辑也是变了啊，不再不要随便买了哦，而是要选地段，选配套，选品质才叫做资产啦。那我想问一下大家，大家觉得这个政策出来之后呢？是对买房这件事情更有信心了，还是更犹豫了？