38号文件对郫都区影响

三十八号文件一出来，全网都在说没地了，没新房了，房价要暴涨。但是其实这事跟你想的就完全不一样。三十八号文件最炸的一条叫 严控新增建设用地。什么叫新增建设用地？说白了就是把农田变成城市建设用地，拿来盖楼。以前成都远郊那些新区靠的就是这个， 现在这条路被堵死了，不能随便再把农田改为城市建设用地了，那是不是就没地没新房了？不是，你搞清楚成都的地从哪里来，就知道怎么一回事了。 成都主城区的地一直就是两类，第一类是老城区拆迁旧改腾出来的地，第二类就是以前靠农田转过来的，现在第二类被卡死了。但是第一类还在呀，主城区还是有大量闲置的商业用地、工业用地都是可以通过条规来改成住宅用地的。 所以未来成都的新房他不会消失，只会集中到主城区，不会再往远郊跑了。这对买房卖房的人来说，直接相关的其实就两句话，第一，手里有远郊房子，你要尽快处理，以前卖的是概念， 以后卖的是地段。远郊那些靠规划图撑起来的新区，以后大概率就是维持现状，趁现在你还出的了手，能卖的出去，你就尽早卖。第二个，主城如果你有优质房源的，你就不要急着降价去甩卖。 什么叫做优质房源？就是配套成熟，有地铁，有学校，有生活气息，再加上产品本身还过硬，是实实在在能住的进去，住的舒服的房子， 那这类房子还是具有保值性的。再说深一层，土地财政的规模被诓死了，以前那种大干快上到处建楼的时代已经过去了，城市格局基本定死， 那好地段好资源的地方只会越来越好，那没资源的地方大概率就是维持现状了。三十八号文件其实跟你的房价暴涨没有任何关系， 在跟你自己的钱袋子它是有关系的。我在 top 二零开发商干了这么多年，能做到区域营销总靠的不是嘴，是真本事。所以成都买房你不懂的就来问我。

最近自然资源部发布了三十八号文件，相信大家已经刷到了很多版本的解读铺天盖地，我们就来聊一下对郫都区有没有什么影响。昨天晚上也有朋友在直播间问客，创新城是不不发展了，智慧科技城是不不发展了？我想说大家想多了， 目前郫都区可以开发的城镇范围空地那都是几万亩，像北部新城几千亩，智慧科技城上千亩，科创新城那就不用讲啊，几千上万亩， 包括这个中心大道三段四段往太清路走，全部都可以修成城市啊，再修一百个两百个小区都没得问题。 以及有的人在问，这个房价是不是要涨，反正我没想通啊，他有啥子道理要涨啊？你们觉得呢？

这个三十八号文呢，就是一群骗子在那骗一群韭菜，说什么不卖地了，房价要暴涨了。我们先不说，到目前为止呢，我依然没有在这两个局的官网上面看到有相应的文件公示，就算这个文件公示延迟了，那也不是他们所理解的不卖地了，房价要暴涨 了。这里面最大的争议点在哪里？就是不再新增建设用地，那很多人把这个理解为不拍地了，新房市场要断供了，所以房价要暴涨了。 麻烦你去这个官网上面看一看。关于这个新增建设用地这个词是怎么解释的？这个词呢是一个专业术语。什么叫新增建设用地？就是依法依规把原来的农用地变更为城市建设用地，那其实这个之前最适用的就是搞新区开发，而这个建设用地里面呢，又 不仅包含了住宅用地，还包含了商业用地，工业用地，还有什么保障房之类的啊等等等等都在里面。所以即便这个文件存在滞后性，他也不是这么理解的。所谓不在新增建设用地， 是指不再去把现有的农业用地变更为建设用地，换句话说就是不再搞城市扩张了，城市的版图呢，已经限定了，那也不等于不再拍地了，那以前就是建设用地的这些地他依然可以拿出来拍卖呀。我们这么多年的建设用地的流入呢，就两个口子， 一个呢就是城市纯量的建设用地去做拆迁，去做腾退。那么还有一种方式呢，就是搞兴趣开发，把原有的农业用地 变更为建设用地。那这个其实全国很多城市那么多年都这么搞的，所以如果不再形成建设用地，充其量就是把这个口子堵了一个，然后呢把城市边界给限定了，就是你现有的城市规模就这么大了，不能再往外扩张了，可供建设用地呢，也是受限制了，但并不代表没有啊， 现在整个城市规模还有那么大，还有很多地方的土地是没有拿出来拍的，还有拆迁呢，还有一些闲置的商业用地，工业厂房，可以通过变更性质的方式 把它变更为住宅用地啊，无非就是补土地双金的价差而已嘛。那你要说这个文件对整个市场有没有影响呢？肯定是有影响的，首先他对整个市场讲一定是有利好作用的，但是远没有那么夸张。而如果真的是这样的话，那就意味着整个土地财政的这个池子啊，是被限定的，等于是整个房地产的增量开发呢， 就开始进入尾声了。那么现在这个存量池子里面的土地呢，就慢慢的开发到一定程度之后呢，大开发时代就结束了，同时呢土地财政也随之开始转移，比如说房产税。第二个是什么呢？ 是城市的格局被限定，再说的直接一点就是城市格局里面的资源板块被限定，你这个区域有资源的就是有资源，没有资源的那也大概率就是这样的，这个叫强者恒强，所以等同于就是某些区域，他就是自然状态，也就是我之前经常所说的 很多区域呢，就是自然发展状态了。那么对于存量减少和供需关系的改变呢？啊，本质上不会有太大的区别，因为整个市场目前的开发体量和存量依然摆在这了，而且随着时间的推移呢，整个市场呢，就会完完整整的变成一个存量市场，所以从长远来看，他依然改变不了买房市场这么一个特点。 你说对整个市场有没有好处呢？一定是有的，但是这些所有的利好和所有的点，那都基于这个文件最终被公示的情况之下，所以我还是要提醒大家，到目前为止呢，我没有在相关的这个 网站上看到有官方公示。那昨天晚上我也查，今天早上我也查，反正到目前为止是没有看到的。好吧，所以我说这个东西就是一群骗子在那骗一群韭菜。

涛哥，三十八号文件真的说明了房价要大涨吗？你说的是那个禁地令，实际上这个很多人都是这么说，但是我的意见是相反的，这个三十八号文禁地令呢，实际上他有两个作用。第一个作用呢，就是这个就是在控制这个规模吧，不让这个一些新区的、郊区的一些土地盲目的扩张， 他反而说明了这个目前的这个楼市的扩张期都已经告一段落了，他是一个结果性的政策，他不是一个驱动性的政策，就是结果告诉我们大的环境， 大的公序关系已经发生逆转。这是第一个啊，他们强调的第二个是说这个建设用地控制用于住宅，说主城区的、老城区的核心区的土地就没有了，对，这个恰恰错了。 为什么呢？因为现在这个如果说控制这个郊区的，控制新区的，那么基于这个财政的考量，那就要盘活这个存量的建设用地。你比如说老城区、主城区，然后他有很多这种商业用地、 工业用地、集体建筑用地、城农村，他实际上他都叫建设用地。对，这些已经本身就是建设用地了，那么这些建设用地他就会加速变成住宅用地。然后呢，通过这个政策反向的在支持存量建设用地、非住宅建设用地的盘活，甚至逃归改姓。 那么我们在这些老的区域，好的区域有那么旺盛的需求，对吧？但是现在供应不多，然后就导致这个价格很高，那么他就迎合了目前的一个市场状态下，然后这种高总价的卖不动，然后需要扩大供应，然后实际上他跟这个文是遥相呼应的，我们一定要清醒的认识到这一点， 而不是说我没有地供了。然后呢？我土地我又严控了，错了，他土地严控的是那个新增的农用地变成建设地。实际上我们要明白这个政策讲了一个什么大的前提就是供需一定不能脱节， 你去新增的那些郊区的、新区的这些土地，他实际上他没人买，他就是一种财富的浪费。但是你在老城区，在主城区，你把这些存了，你建设用地啊，非住宅的建设用地，把它调整成住宅建设用地，实际上他就可以跟需求交圈，他就可以创造财富，他就有需求，他就可以对应需求，他的供需就是交圈了，他就可以来丰富这个市场， 来满足这个市场的需求。所以说我们一定要充分的去理解这个政策的一个大背景和一个市场的需求，所以说我们一定要充分的去理解这个政策的两个极端的两个方向的。

各位注意了啊，最近刷朋友圈，不知道你们有没有刷到北京房价回暖啊，香港楼市热度走高的一些消息，很多人就在问啊，那这波行情到底咋啦？是短期的波动，还是说有长期的利好政策在支撑？ 今天我会掰开揉碎讲清楚。还有把刚刚落地的定调，未来五年楼市走向的重磅文件，自然资源部三十八号文， 中国房地产运行了二十多年的底层逻辑算是彻底变天了，所以这个三十八号文，我会给大家带来一个深度的一个解析。这条短视频没有说晦涩难懂的什么官方语言啊，我全部会给你们讲一些大白话，所以只要你关心房产的，你手里有房的，都可以去听一下。 首先给大家画一个核心，前提这个三十八号文不是大家常规认知里边的短期调控政策，它是直接给未来五年全国土地的供应立下了一个铁规矩。那核心是什么呢？彻底告别过去依赖新增建设用地扩张城市的发展模式，全面转向存量空间的盘活利用。 讲句大白话，以前地方发展是靠出让郊区新增土地，那么以后这条路不给你走了，给大家画了三个重点， 第一个重点，新增用地和存量盘活全面绑定，也就是官方说的啊，增存挂钩这个机制，以后一个地区年度能拿到的新增建设用地的额度原则上不能超过，注意当年盘活的存量土地面积。简单来讲， 你要拿新的用地指标对不对？你先把手里边那些闲置的、低效的利用的存量空间你盘活了再说，你盘活多少，你就能够对应去拿到多少新额度。那么这会直接从根源上面彻底限制了过去不少地方疯狂出让远郊的土地，然后扎堆搞新区这种玩法啊。第二个重点， 也是整个文件里边最核心的一条，新增建设用地原则上不再用于普通商品房的开发。你一定要听准这句话， 以后新增的用地指标优先保障的是国家重大项目、民生工程和城市的基础设施建设，原则上是不会再给到普通的商品房开发使用了。唯一的例外情况，你城中村改造里边的边角地、夹心地这种零星地块，而且你必须是用来建设保障房、民生配套项目的 才能办理。新增用地供应会出现大幅收缩，尤其那些 过去啊，城市外围里边动着就几千亩那种超大型的住宅楼盘，基本是不会再出现了的。第三个重点，未来五年全国的新增建设用地指标全部由省级政府统一统筹管控。 过去是怎么样的呢？各个区县你自主掌握额度，那么很容易出现区域之间无需工地内卷降价的情况。那么以后全省的用地额度都有省级层面统一把关，哪个地方能用好用多少，用来干啥都有严格的管控，从根源上就杜绝了无需工地的可能。 好，那我们讲完了核心，我们回到最近大家经常来跟我讲的北京香港的楼市行情，你应该就能读懂他背后的逻辑了。我先给你讲两组那个官方公布的一个真实数据啊，三月十六号国统局刚发布的二月全国房价数据，听好北京的新房、二手房价格双双直跌涨涨， 结束了此前连续十个月的调整走势。进入三月之后，北京二手房的成交量更是持续走高，前两周黄笔涨幅超百分之五十，当日成交就多次刷新阶段性新高。好！另一边，香港的楼市呢，热度是很明显的， 香港私人住宅售价指数已经连续八个月上新，创下了二零二四年六月以来的新高。多家国际机构直接把二零二六年香港房价的涨幅预测上调了百分之十到百分之十五。 不少核心地段的新盘开盘受挫了，但是你听起来很振奋人心对不对？我想要跟你讲的是，这不是全国要普涨的信号，相反，这是印证了三十八号文定下来未来楼市的核心走向，是前所未有的市场大分化。 三个长期趋势已经榜上定定的。第一，一二线核心城市的核心地段，优质房产的稀缺性会大幅提升。你们看到北京香港这波行情，全部都是核心区域的优质房源，在领先的那个北京的海淀西城核心吧，香港的中环建设局核心吧， 这些外围反而就是，你懂的一般般。那核心为什么会这么涨呢？是因为本身核心区域他没有什么可以开发的新增土地，那现在三十八号文又把新增用地的指标你卡死，不再给到普通的商品房开发，也就代表以后核心区的新建商品住宅会变得越来越少，那物以稀为贵啊， 这些区域的优质房厂保值性跟流通性会持续增强的，那么第二三四线城市会彻底告别，无需扩张，市场也会逐步的起稳，但是没有普涨了 很多三四线本来就有不少的存量房源跟闲置的土地，现在新增用地指标又跟存量盘活深度绑定，你根本拿不到什么新增的额度，以后也不会再出现什么新的远交控制项目了，所以市场库存它就会逐渐的去消化，但因为人口和产业的支撑不足，很难迎来普涨的行情， 对，房产他会是慢慢的回归，他的这个叫居住属性。那第三，保障房和商品房会彻底走向两条不同发展的道路。你们记得我二四年就在跟大家去提的那个新加坡的双轨制吗？ 真的逐渐在落地了，你发现了没有？刚需居住有保障，商品住宅逐渐走向品质化和稀缺化以后新增的用地额度大部分是会用来建设保障房、 人才房。还记得我给你们讲的二八分化吗？解决刚需群体的居住问题，叫做居者有其屋，熟悉吧。而商品住宅会慢慢告别过去的粗放式的开发，走向品质化、稀缺化的一个路线。过去闭着眼睛能够买房迎来普涨的时代，彻底梦是醒了。 所以总的来讲，这一份三十八号文件其实，嗯，本质上是让房地产彻底的告别过去粗放式的一个开放，回归居住的本质属性。而未来的楼市一定是分化的时代，城市之间板块之间的差距会越来越明显， 现在所在的城市楼市有变化吗？啊，你的房子怎么样了呢？评论区我们可以一起来聊一聊，如果你觉得这条视频有用的啊，你身边有一些关心楼市的朋友，别忘了点赞、收藏、转发给他们。

前两天发了一个三十八号文，那么这个三十八号文里面第十条提到的园子上不再新增建设用地，那这个到底是一个什么意思？对整个房地产市场有什么样的影响？那首先我得说明一点，什么叫新增建设用地？ 肯定不是现在网上所说的不拍土地了，楼市拐点到了，房价要大涨了啊，这种说法都不对， 什么叫不在新增建设用地呢？首先我们得搞清楚一个专业术语叫新增建设用地。 那你把这个东西搞清楚了，网上那些所有东西都带不了你节奏。新增建设用地是指的依法依规将农业用地变更为建设用地。不再新增建设用地的意思是不再去搞新区了，因为新区的开发实际上就是把原来的农业用地变更为城市建设用地， 而这个建设用地里面可能包含了住宅、商业、写字楼、保障房等等等等。所以不再新增建设用地并不是说土地拍卖就没有了，而是说 把整个城市的规模给限定了，那么以前本来就是建设用地的，他照样可以拿出来拍卖，即便这些建设用地拍卖完了，还有拆迁呢，还有以前的存量，只是说这个增量他被限制了， 没有那么多了。好，那这个会给市场带来几个影响了？首先可以确定啊，这个对整个房地产市场来讲，它是一个积极的利好作用。因为目前整个市场啊，除了债务高企之外，还有一个最直接的影响，就是因为供大于求， 供应量太大了。而这个政策的出台，就会直接把整个市场的供应总量给基本限定，就是你城市的边界已经不再扩张了，你在里面随便你怎么玩，但是里面的土地是有限的嘛， 所以这个总量是被控制了，那么对于整个市场来讲是有积极的作用的。第二个会加速整个市场的分化格局，因为现在城市里面剩下的土地是比较少的了， 那么这些土地啊，一定就会想办法去尽量的资源最大化，或者说财政最大化，所以呢这些产品就会越做越好，越做越好，差距呢也会越拉越大，这个是未来的一个分化的格局。第三个是什么呢？第三个就是未来市场的新房呢， 供给量还会减少，除了可以用来建设为商品房的土地本来就越来越少这么一个因素之外，那么还有一个因素是什么呢？就是这个文件里面专门提到了一条 关于存量土地的闲置盘活，就是你新增土地供应是要跟你的存量盘活是要挂钩的，不是说你想卖多少就卖多少，这个呢跟当下市场状况是比较契合的。还有一个呢，就是意味着整个房地产的大开发进入尾声，整个市场的可供土地存量就这么多了， 随着时间的推移，那么新房市场在整个市场的占比会越来越少，那整个市场呢，就会完完整整的进入一个存量市场，因为锅里面的肉就只有这么多了，而这个肉呢，每年掏一点，每年掏一点啊，时间推移之后，他就会越来越少， 与此同时所带来的一个结果就是土地财政将逐渐的转移，所以当这些土地开发到一定程度的时候，房产税呢，是一个必然的趋势，那么最后一个影响是什么呢？ 利好主城区的老婆小。因为当土地财政进入尾声之后，并不意味着大家就彻底放弃土地财政了，而在新增建设用地被限制的情况之下， 那么新增的土地来源在哪里呢？几个方面，第一个老婆小的拆迁，第二个，厂房的拆迁。第三个商业土地的性质变更，原来是商业一直没动，我现在把它变更为住宅用地，在 现有的建设用地里面去搞内循环。所以这个呢会利好老婆小。而老婆小本来他就具备中心城区核心位置，好地段好位置，而且呢土地规模又不小，拆迁户数呢又比较少，尤其是那些事业单位的福利法，这种集中度更高，拆迁的难度 和统一性也比普通的要高很多。至于原因吗？你们自己想。所以你在想之前为什么收老婆小，其实跟这个是有关联关系的。好吧，这个就是对整个市场一些 宏观层面的影响。那你说至于整个市场上呢？比如说普通商品房、改善房、次新房，还有高端产品，每个产品每个板块所对应的不同影响，以及你应该怎么选房，你到底是应该等一等，还是应该现在上， 那又是另当别论的事情。这个呢，根据个人情况来去做分析的，那我的咨询呢，就专门解决类似的这些问题，那房地产的各种问题呢，都可以解答，至于说值与不值，那你们自己算。

这两天，自然资源部的三十八号文件像一枚炸弹，在房产圈引起了轩然大波，房车们又一次高潮了，预言房价马上要大涨。今天这个视频呢，给大家讲明白这个文件到底是怎么回事。 引起讨论最多的有两点，第一，年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期的，原则上不超过盘活存量面积。这句话怎么理解？很简单，你们看一下自己家附近有没有小区，原计划建三期就是存量土地。 房地产高光时期，很多房企大量囤地，导致很多闲置土地无法开发。现在呢，你这个城市里如果想推出新的建设用地，得先把这些存量土地盘活。而且新增建设用地与盘活土地面积挂钩，先盘活再新增，你盘活多少，我就可以新增多少，不盘活不新增， 就像某大目前还有两亿平的土地储备，这些土地需要盘活，并不是房费口中所说的土地断供。第二，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 新增的土地不能建商品房，唯有只能在存量土地上建。除了那些房企囤的地之外，还有哪些土地是存量土地呢？就是城中村改造和老旧小区拆迁后形成的建设用地。 大家有没有发现一个现象，在城市化进程中，旧城区大多是一些老破小，而新房子都在向城市外围发展。 旧城区的地价比较高，但是可以用来建商品房，城市外围的地价低，但是不能建商品房，所以就倒逼着这些房企你来给我做旧城区的改造，城市需要更新，新城和旧城要一样繁荣，一起繁荣。 上海收购老破桥应该就是对这次文件的先期实践，这也是文件的大方向，统筹存量和新增建设用地，促进内涵式发展。最后关于大家比较关心的房价，放心，不会涨，我给大家打个比方，你们就能安心睡觉了。 现在的房地产就像一个人躺在一个浴缸里，这个浴缸有一个进水口和一个出水口，目前的状况是进水口快，出水口慢，现在的水位已经淹到脖子了，但是出水口自己控制不了，于是就根据出水口的流速来控制进水量， 把进水口的流速调到低于出水口，那么水位就会慢慢下降了，人就没有生命危险了。你要洗澡，你就用浴缸里的纯氧水就足够了。但是进水口呢，不可能永远低于出水口，那样水就会流干，人也就成了裸泳了。所以后期呢，还会调整进水口，大家拭目以待吧。

最近呢楼市小阳春成色还不错，周末的时候很多售楼部都座无虚席，而且停车位也真的是一味难求，甚至是很多售楼部可能还出现了说 这一个月已经没有时间去代看了，要自助去看样板间的现象。那么为什么会这样呢？可能是最近在咨询的过程当中，也有粉丝问到我说土地政策是不是要收缩了？是不是面包马上要涨价了？ 大家好，我是方圆，今天这条视频就认认真真的来讲讲关于这个所谓收紧的这个 政策，我看到的真相视频有点长，但是希望大家可以看完，里面会有很多的一些干货。首先 这个焦虑点，它的源头来自哪？来自于份文件，这份文件呢就是自然资源部和国家林草局联合发文的三十八号文件，这个文件里面其实很长， 整个全书原文很长，里面大概原文我就不赘述了，大概意思就是未来每个城市你要新增工地，都要和你目前的原来的 使用的这个地的使用率挂起钩来。也就是说原来如果你还有一些地块上的遗留问题没有解决，那么可能未来你这个城市就不具备新增工地的条件了，要把之前闲置的土地盘活， 这对于城市的发展而言是一个非常有利的政策支撑。而且从另外一种层面上呢，也是从源头上控制了商品房库存去化的问题。 就算未来有新增工地出现了，那么也要优先保障性住宅和这个公共城市配套服务建设，而不是首先来保障商品房建设了，这不是也是为了更好的服务在这个城市生活的群体吗？ 就像在这个城市扎根的年轻人，未来住有所居这个概念再也不是单向选择题了，我可以去选择保障性租赁住房，我可以去选择配售房，而不是我只能去购买商品房。 那么所以这个文件的这个源头一出来之后呢？对于我 get 到的信息就是分为两边， 几家欢喜几家愁，欢喜的是什么？有粉丝问我了，你看地要供应缩紧了，那是不是未来二手房市场可以迎来曙光了？我是不是应该把我现在目前挂牌的二手房房源赶紧撤下来， 等他以后变得奇货可居的时候再卖？因为看到现在很多像上海、深圳、广州、北京二手房的挂牌量急速下降，然后呢，销量急速上升， 所以未来昆明的市场也应该可以起来了。首先我且不说我们确确实实没有办法在短期内和一线的城市去比， 我就说目前其实二手房是卖是流这件事，从来都没有一个非黑即白的单选择题的答案， 我一直也跟小伙伴说，其实你的二手房是卖是流，关键还是看房子，就像买房人一样，是因人而异，而二手房卖不卖是因房而异的，而愁的是什么？还没有上车新房的小伙伴就在忧虑了， 未来是不是新房要涨价了，我现在是不是要赶紧上车了？这份文件真正的意义并不是在于会短期内改变市场的供需关系， 因为只有市场供需关系的改变，才会导致房价上涨或者是下跌这样的现象出现。那么供需我们先来看房地产市场的供需，第一 是目前的城镇化进程还支撑房价的快速上涨，还是说目前的人口还在支撑 房价飞速上涨？还是说目前的商品房的库存依然在支撑房价的上涨？好像都没有吧。这份文件其实我觉得更契合的是十五五规划的房地产板块的内容。 今年我们看到十五五规划已经出来了，他把房地产的定位彻底改变了，以前房地产的这个定位归类在哪呢？经济发展这个板块，而今年十五五规划房地产的这个 位置挪到了保障和民生的这个板块当中去了。而且其实在十五五这次的规划当中，我们也看到房地产的定调依然，未来至少五年内房住不炒这个概念还是主流趋势， 也就是说房子依然是商品，但是呢，他的居住属性已经远远大于他的金融属性了。呃，就比如说很多小伙伴问我说方圆我现在买这套房子，未来他能够涨多少？未来他能够帮我赚多少？如果依然还是抱着这个概念去买房子的小伙伴，你真的不适合。 我一直在说房子他的居住属性只要能够提供给你生活更高的一个品质，一个更高的幸福感获得感，他就已经实现了他的价值最大化了。 而在未来的五年当中，他能够保证你的这一份买房资产抗跌，我觉得这已经是优中选优的一个答案了。那么 怎么说呢？这个政策就算在市场上会产生一系列的市场效应，也不是短期内一蹴而就可以马上立竿见影的。 就好比可能举个不恰当的例子，当年的三条红线这个政策出来以后，他对市场的一个影响也是在两年之后才暴露出来的，所以一个政策的出台，他会对市场产生或多或少的影响，但绝对不是立竿见影的影响， 也就是说，不要因为一个政策而去左右你目前买房的决定。买房这件事还是那个逻辑， 一定是心急吃不了热豆腐，如果不适合你的匆忙上车，你一定只会换来后悔二字。 ok？ 那 么对于今天这条视频，大家有什么想聊的，想要发表的，也欢迎大家评论区聊起来。

最新的三十八号文件是吧？大家都知道了，那么关于城市的发展，他其实土地的使用是吧？他都给你把线给你划好了，理论上就是任何城市想要去开发新区，基本上就叫停了，不让你城市扩张了， 你只能往内部发展，也就是原有的城区范围之内，你去做二次开发对吧？去做城区改造，去挖掘原来内部的东西，他影响其实挺大的。咱们今天不聊财经啊，咱们只说跟老百姓相关的东西， 也许你自己年纪大了是吧？像我们这种不太可能再去换别的城市发展或怎么样，但是你的后代呢？对吧？你的儿女，甚至你的孙子孙女是吧？将来他要去选择发展的地方，你就得从这个三十八号文件里面看出一点东西来。 我盘了一下全国所有的城市，他们现在的城区的这个发展水平，以及他们的土地的实际的使用效率和再次开发的这个程度，再结合三产，什么叫三产？第一产业，农业，第二产业，工业，第三产业，服务。 把这几样东西综合评估一下，将来在全国范围内还有机会的城市。 当然每个城市都有机会，只是说相对而言机会更多的就十个城市，上海、北京、广州、深圳、成都、苏州、重庆、武汉、南京、杭州 部分先后啊，咱一个个说，首先这十个城市城市规模现代化程度已经很高了，他的区域已经扩的很大了，基本上城市内部的交通网线也全部布局好了， 大家都知道的，现在你要在想哪个城市要去开新的地铁线，什么建新的高架什么的，没那么容易的， 所以已经有的就已经占了先机了，这十个城市基本上全部都是基建到位了，那么剩下就是去凭他的这个三产。咱一个个说，上海农业现代化农业都市化全国排第一，高校，而且和服务业融合的最好， 工业上海大概排第三，服务业排第一，上海一二三产业比较平衡，总量和质量都能排在全国的前面，但是上海的进入门槛并不低，你外地的人想要去上海工作或者读书，考到上海去 没有那么容易，也是比较卷的。哎，全国到处都卷第二个北京现代化农业能排第二，工业排不上，服务业特别是总部经济基本上跟上海持平， 三产平衡度也是很高。但是和上海有个同样的问题，就是门槛有点高。接着说广州都市化农业也还 ok， 规模化工业在全国也排不上，但前十肯定有的啊，副业 全国前三，这个绝对没问题，但是广州占了个地理位置，南大门，他区域辐射很强，相比于北京上海，他的进入门槛就稍微低一些。接着说深圳，他只能说是高校，农业，工业呢，肯定是全国第一， 服务业也能进前十，整体来说进入门槛没有那么高，但是卷肯定是卷王。接着第五个 苏州农业，主要是环太湖流域，现代化农业也还算 ok， 和上海一样，农业和三产融合的好，工业全国排第二，服务业勉强能进，全国前十估计都进不了。前十毕竟是个地级市嘛， 前十五肯定是能进的，但是他强在什么？他是所有的这些谈到的这个十个城市里面，一二三产平衡度最好的，也就是几乎没有短板，而且他的进入门槛低， 比较友好。用外面的人说就是你大学毕业留在苏州工作，你有买房的希望。接着说第六个，成都，他谈不上现代化农业，但是他的保障性农业 在这里面是最强的。工业和服务业吧，在全国他可能啊排不上第一，但是从西部来说，他绝对是第一。然后他和苏州差不多，就是均衡性也特别好，一而三产当然了比苏州稍微差一点。接着第七个就是武汉了， 在大家印象中他好像农业不怎么样，其实武汉的农业是在成都还要上面一点，因为武汉的淡水资源比成都还要强些。工业应该说是华中一把手了，服务也是华中一把手， 他的三产融合度也是比较平均，这次我提出来的这个十个城市都是三产比较平均的，只有三产平均的城市， 他将来的发展潜力他的根基才好知道吧。第八个重庆，他的农业呢，偏特色农业，山地特色，保障性农业也比较好，但是农业现代化可能还不行，工业也偏科， 服务也可能啊，在西部地区跟成都啊 pk 一下，整体来说一二三产还算平衡。第九个就南京， 南京的科技农业还是不错的，工业也是有偏科，服务业对这个江苏这个经济大省来说应该是他是最好的。 但是南京跟北京有同样的问题，就是政治味道浓了一点，他给人的感觉可能没有那么友好。生产肯定是比较均衡的，只是说对于一个外地的啊，想去那边发展的。就是啊，你没有关系啊，或者怎么样就稍微吃力一点。 第十个是杭州，农业一般般，工业也是偏科，服务业比较发达，整体来说三产啊都是比较均衡的。这些十个城市里面，他呢就年龄结构比较好，而且啊也比较友好，那么你这十个城市就是将来你重点要考虑的， 我跟他说了，不一定是你，有可能是你的亲戚也好，你的后代也好，是吧，因为基本上全国的这个城市的优先级已经跟你定死了，在现在这种格局下 很难出现超越了。不把这个距离拉大啊，说心里话啊，就不错了，将来城市化肯定会越来越具象的，资源也会越来越集中的。 最后我把这十个城市按照第一产业、第二产业、第三产业，我分别把我认为的排前三的给他列出来， 农业，上海北京成都武汉并列，工业，深圳苏州，上海。副业，上海北京并列广州深圳。自己动脑筋嘛，将来就是在这十个里面选别的，也不说不好，就相对机会可能就没有这十个多。

刚刚的新闻都看了吧，楼市真正的生水炸弹，三十八号文已经全部明牌了，往后五年，你的房子还能不能保值？你手里的资产是会变成黄金还是废纸？ 直接挂钩于你今天能不能把这刚性约束四个字嚼碎了给咽下去？字字珠心，句句干货。想在接下来的楼市大棋牌中保住财富的，那就认认真真的看完这条视频，不光要看完，还要看懂，不光要看懂，还要看透， 不赞，只看的，那真的是白干了。那第一个关键词刚性约束，意思就是房地产大干快上的旧时代彻底落幕，土地供应的水龙头被国家拧紧了。 那为什么今年一开年，大家都在盯着自然资源部的这个三十八号文件？因为他不是普通的文件，他是整个房地产底层逻辑的垄断机制。过去二十年，你可能习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼， 但如果说今年你再看不懂这个变化，你错过的将是未来五年的资产保卫战。 三十八号文最核心的一句话是什么？新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发， 这是什么概念？这就是告诉所有的地方和开发商，以前靠那种卖地盖楼再卖地的印钞机模式，引擎熄火了。 如果说你现在还想着去那些远郊的新区，想着随便买一套房就能翻倍，我劝你趁早死了心，大水漫干遍地是房的时代彻底结束了，未来的土地指标只会给到谁，只会给民生保障，只会给实体产业。 那第二个关键词，存量为王。很多人都在骂，说房价跌跌不休，说手里头好几套房子卖不出去，为什么我的资产一直在缩水？ 兄弟们，你不懂不怪你。错的是，过去的供需关系彻底失衡了，房子造的比人还多，库存积压如山，这样可怎么可能坚挺？ 所以，这一次，三十八号文释放了极其强烈的信号，去库存旧市场，这意味着什么？意味着国家看到了市场的痛。以前是不断放地出来稀释你的资产价值， 现在是直接在源头上截断了新增供应。国家明确指出，要通过刚性约束，逼着市场去消化库存。 这就好比一个池子啊，以前是一边放水一边泄洪，水位永远上不来，现在是把净水管给吐了，让水慢慢的沉淀下来。 这对于手里面持有核心地段房产的人来说，就是最大的利好。因为物以稀为贵的铁律终于要回归了，那些没用的垃圾资产会被淘汰，但真正的好房子，因为不再有新增竞品，将会成为稀缺资源。 那第三个关键词，资产风化政策不会淘汰所有人，但看不懂资产风化的人会被淘汰。你以为三十八号文只是限制了开发商拿地？ 错了，他已经杀到你家门口了。以前你买房闭着眼睛就能涨，现在呢？随着新增用地的断供，只有极少数的核心资产会因为稀缺而保值，而百分之九十的劣质房产将彻底沦为水泥森林。 未来的机会根本不是去盲目买房，而是要学会置换，把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的不再新增供应的核心资产。 那具体怎么去分辨哪些是受国家保护的核心资产呢？哪些是即将被淘汰的过剩产物呢？ 你也可以告诉我你所在的城市和板块。我来告诉你，你的资产处于什么段位，因为篇幅有限啊，具体怎么去做资产体检和置换？想学的你可以在评论区敲一个，想学人多的话，我专门出一个实操教程，毫无保留的拆解给你们看。 记住了，存量时代，乱买房就是自杀，精准置换才是唯一的出路。 到最后，三十八划文不仅是部委的文件，他是我们每一个普通人未来五年的资产生存指南。 刚性约束，关掉了旧引擎，存量为王，锁定了资产的底子，资产分化给了我们优化财富的机会。这就是当下中国的楼市。这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰最残酷的时代。 不管你现在是有房还是没房，请记住，不要抱怨，不要躺平，不要被那些只会唱衰的负能量带偏。国家在替我们刮骨疗毒，在替我们清理过剩产呢！我们要做的是看懂趋势，守住核心。 看懂了不用多说，弹幕走一波，稀缺为王，这四个字就是未来财富的护身符。没看懂的点赞收藏起来，睡前再看三遍！我是轩哥，点关注，用金融思维拆解楼市底层逻辑，带你看透真相！

楼市大地震，三十八号文定调，二零二六商品房禁地令来了，谁还没看三十八号文？别怪我没提醒你，这篇由布里引发的三十八号文，看似是一份普通的政策文件，实则呢，是二零二六年楼市的定调文， 核心解读为地产供应轻断食瘦身。翻译成大白话就是原则上不允许盖商品房，称为史上最严禁地令，直接改写中国楼市的底层逻辑，不是不痛不痒的小调整，而是彻底的大洗牌。 百分之九十的人看到表面新增用地管控，却没有读懂背后的两个核心信号，今天详细给大家拆解，听懂就能踩准风口避开坑。第一个核心信号，也是大家最关心的条款， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译过来就是，想拿新地，必须先盘活旧地，那些沉睡的土地要迎来春天了。主要呢，分为三种，第一种，审批未供应供应但留拍的土地。 第二种，城郊未开工开工无后续资金的土地。这类多数集中在暴雷民企或者是城头的手中。第三类，城中村或者是厂房等低效用地。 这条规定太狠了，以前依赖土地财政的城市，再也不能依靠城头拖地拿地，却常年不开发。政策呢？倒闭解决存量土地闲置问题，不肯玩旧地，谁也别想碰新地。 第二个信号更狠，即便盘活旧地，拿到新地指标土地，也要优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发。这就是名副其实的禁地令。 很多人会问，这意味着什么？房价会涨还是会跌？有人说会涨，因为商品房用地减少。有人说会稳，因为一直盲目的开发。其实都对，但是不全面。 核心是控增量、提质量，未来不会有大量的新盘扎堆，开发商重心要转向存量盘活。以前的开发商拿地比猛、比周转快，以后拼的是实打实的硬本事就改。城市更新又累又慢，很多中小房企都干不了， 能留下来的是最会做存量的开发商。行业的大洗牌不可避免，大批的中小房企将退场。同时呢，保障房和城市更新将全面提速，文件中提到的边角地、夹心地可办新增审批， 新地不给商品房，老百姓的居住改善只能靠存量挖潜力。城市发展从向外扩张转向向内升级，对于普通购房者来讲，影响主要有两个， 一是地段好、配套好的新房将成为绝版孤品，主称早已饱和，新地不给商品房，核心区新盘卖一套少一套，稀缺性被政策定死。二是楼市分化，家具预期趋于稳定，新房供应量减少， 供需逐渐恢复平衡后，房价回归理性，刚需买房可能要被迫从新盘转向存量房。 位置好、配套好的存量房价值会提升，房价不会暴涨，但是产品分化会越来越明显。可能还有很多人会问，我手里有房该怎么保值？我是刚需，现在一定该买，我想改善，该选哪个板块？ 别着急，这些问题我会在后续的视频里逐条拆解，结合三十八号文的核心条款，给大家最实用、最落地的建议。 麻烦大家点赞收藏这条视频，避免后续找不到评论区呢，打三十八号，我会把文件的原文内容和核心条款整理好，免费的发给大家，还会额外赠送一份二零二六年买房礼包资料包，帮你避开政策雷区，精准选对优质资产。

昨天自然资源部开了新闻发布会，近期出的三十八号文件进行了一个详细的解读，并且对近期很多自媒体人对于这个政策所发的误解读的观点进行了辟谣，其实我觉得还不如不辟谣， 为什么这么说呢？我在视频最后啊给大家说我的观点。首先先给大家详细的说一下这个三十八号文件，当然我前面的两个视频也解读过，今天再给大家详细说一下 这个三十八号文件，他说的是原则上不再新增用于房地产经营的土地。请大家注意两个关键词，第一个是原则上，第二个是新增， 那么原则上不再新增，但是如果说是必要，那还会再给，如果真的需要新增，那么他的要求是你必须是盘活现在一块存量的，才会再给你一块。那么现在我们菏泽 目前还有多少库存的这种用于房地产的土地？大家看下面这张图，这张图是菏泽中心城区用地规划图，黄颜色的就是二类住宅用地， 那么这里面有已经开发的，还有未开发的，他这个文件的意思呢？就是你你这个黄颜色的之前都已经规划好了，你那些未开发的就是纯量，你盘活一块纯量才可以再给你新增一块。那么目前来说，比如说咱们菏泽， 他这个存量用地还有不少，所以说就是未来几年肯定这个房地产用地还是可以满足的。那么既然现在存量的这种用地还有不少，那为什么他又出来这个政策呢？呃，这个政策对于目前来说， 房地产行情有没有一些积极的作用，当然我觉得肯定是有的。为什么这么说？因为现有的这些土地的规 划他可能不好，不好拆，你比如说民房或者说拆迁的成本比较大， 那么有一些地方上他觉得那就不如从外围再新增一块，重新再去建。但是这个政策出来之后呢，就不行，你必须得盘活你这个原来规划的这些地啊，你用一块，你想再新增一块，这样是可以的。所以说我觉得这个政策他是有积极作用的，既然有积极作用，那么为什么上面又出来辟谣呢？ 这就是接下来我要给大家说的，我觉得还不如不疲劳。为什么这么说？可能大家不知道，这两天一些特大城市，你比如说上海、北京，他们的这个成交量其实是暴增，每一天的 当天的往前量能到一千七百多套，并且好多购房者他们锁定的目标就是城区的一些老房子老破小。因为这个大家觉得以后可能外围不再给这个房地产工地了，那么市中区的这些这个老房子，他的价值肯定还会这个往上升的。所以大家都把目标锁定了这种城区的这种老破小。 所以这种现象我觉得不正是上面这个想要看到的吗？那么你现在为什么又出来辟谣？本来这个市场上一下就起来了，你现在为什么又突然泼了一盆凉水？成交量上来之后，接下来慢慢的他这个价格就也同样会有一点点往上走。 这种特大的城市先带头，后期像我们菏泽这种小城市，跟着也能喝点汤，你这么出来一辟谣，我们可能连汤就喝不上了， 所以这次上面的这个举动我有点看不懂，给我的感觉就是他既害怕房地产过快的上涨，又不让价格往下继续去暴跌，就想稳住这个房地产的一个行情，那么他这一次确实做到了。 你像这种特大城市，他成交量涨上去了，有一些小部分的房源价格确实往上调了，但是他这么一批摇，成交量肯定会一下就下来，但是呢，价格确实稳住了，但是我们这种小城市，他还没有吃到这一波政策的这种红利， 结果就给浇灭了。所以说也正是我之前视频说的一样，很多一些政策都是比较利好于这种特大城市的，对于我们这种人口流出的这种中小城市是够不上的。那么接下来政策的导向会往哪个方向走？ 我会持续关注，及时跟大家分享。最后还是劝大家，非必要不卖房，非必要不买房，换好仔早一换。

稳楼式的史诗级大招，这次真的是来了，而且是那种你我都不敢想的级别，心房供应直接给你掐断，市场立马供不应求，一二线城市的房价可能真的要应声而涨。你没听错啊， 刚开始看到这个文件的时候，我自己都不敢相信自己的眼睛。那第一，这一次到底出了什么政策？前两天自然资源部和国家林业局联合发布了一个文件，叫三十八号文，里面有一条规定，对房地产市场的冲击可以说是颠覆型， 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业的发展，原则上他不再用于经营性房地产开发。什么意思呢？那翻译成一句大白话就是，以后我新增的土地 只能用来修建机场、高铁、高速、学校，还有医院、保障房这些大项目或者民生项目，你想拿来进商品房，原则上是不批的。 如果这条规定严格执行，新房的供应马上会断崖式下跌，市场立马进入供不应求的局面。 你想一想啊，这对老百姓的心理会形成一个多大的冲击？历史已经无数次证明了，缺什么老百姓就要抢什么。 那原则上这三个字怎么理解？那意思就是没有完全堵死。那要缩减到什么程度呢？才能符合原则上这三个字？我个人判断是，供应至少要砍一半以上，甚至可能砍掉百分之七十到百分之九十。 相比于过去，新增土地的供应可能只剩百分之十到百分之三十。原则上这三个字大家可以自己琢磨， 但毫无疑问的是，供应会大幅减少，这是板上钉钉的事情。第三，为什么要出这么狠的政策？过去两年，我们一直在说啊，政策会出到房价稳定为止。于是我们看到了取消限购、 降首付、降房贷利率，这些都是从需求端入手，但效果呢，好像也没有那么明显。于是这一侧啊，上面直接从供给端下手了，把供给几乎给你掐断，强行制造稀缺，这是要把新房变成黄金的节奏。这一种严控新增的模式，其实就是复刻了香港。香港的房价 为什么是全球最贵的之一？就是因为土地供应太有限，新房供应一直卡的很紧。去年春节香港全面放开之后，楼市一片长虹。 二零二五年，香港房价涨了百分之三点三，这还是保守估计。中原地产的老板施永清已经亲自下场，豪斥六千七百万买了几套房，他预言到二零三一年，香港房价会比低点上涨百分之八十五左右。第四啊， 三十八号文还有一条更狠的规定，就是年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地的，看你盘活了多少存量土地。 什么是存量土地？一是 p r 未供，二是供而未用。尤其是港资背景，特别喜欢屯地的，等着地价上涨是红利的。但现在这招行不通了，如果你的开发率不足百分之二十五，这一块土地是要被回收的。还有那些已经爆雷的房企，手里握着没有开发的土地，按照新政，大概率 也会被回收啊。另外，闲置的工厂、废旧的小区，城市的，先盘活这些，他才有新的土地供应。说白了，就是你拆的多少，我才能给你批多少。盘活存量土地的工作非常的复杂，难度大，成本高，周期长。这条规定的初衷是防止城市盲目的扩张，你想发展，先把城区里的旧账 清楚，但这样一来啊，新建商品房的供应量又少了一层，相当于叠了双重的 buff。 还有一条容易被忽略的规定，三十八号文还规定，在十五五期间，新这建设用地指标由省级政府统一统筹。这 意味着什么？意味着未来省里为了扶持省会城市，可能会把原来给到三四线城市的建设用地指标挪给贵阳用。这对贵阳来说其实是好事，但对那些小县城来说，可能就更难了。第六，那在贵阳我们普通人该怎么办？结合贵阳的实际情况，我给大家几条 实在的建议。第一，能建商品房的土地少了，因为这接下来的新盘会大幅减少，现在已经在建那些四代房会变得非常的抢手。好地段、好房子 并不愁卖，有些重点楼盘甚至可能要抢，所以接下来像这种核心地段的好房子，价格可能要稳住了，甚至往上走。那贵阳今年已经在大力推进好房子 的建设，目标是落地五十个好房子的项目，像观山湖那些地段好产品，新的楼盘接下来会更稀缺。第二，这一次新政对于二手房是重大利好， 尤其是地段好、配套好的次新房，那新房供应大幅减少之后，很多需求会自然而然的转向二手房，那些观山湖核心区、 老城区的品质次新房会变得更抢手。所以，如果你手里有这种房子，我建议你先别急着低价卖，贵阳现在二手房挂牌量不小，但真正好地段的品质房依旧是有稀缺性的。再加上现在以旧换新政策，有契税百分之五十的消费券补贴，最高优惠能到备案价的百分之十， 这一对换房的人来说是好机会。第三，现在是未来五年最佳也是最后的一个置换窗口期。如果你在贵阳有这种房子， 可以考虑换一换，把远郊的配套差的房子换到主城核心区，把房里老户型差的老破小换成地段好、品质新的次新房。如果家里添了钉，想从两室换三室，三室换四室，建议尽量去市场看一看，亲自了解一下最新动态。贵阳现在的政策导向很 明确，支持卖旧买新，以小换大，老城区的人往观山湖换已经是明显的趋势了。第四，因为土地少了，未来只有头部开发商才能活得下来， 中小开发商会越来越难，为了安全起见，尽量选择头部大品牌的开发商。最后，问大家一个问题，最近一年，那些在上海、深圳豪资几千万买大平层的富豪们，是不是提前知道了什么？或者说 他们就是利用信息差和时间差又要大赚一笔呢？你觉得这个政策落地之后，贵阳的房价会怎么走？你家那套房子是该留还是卖？我们评论区可以聊一聊。