38号文件实行时间

千万别瞎买房了，三十八号文件彻底改变了房子的稀缺性。自然资源部发布的三十八号文件，百分之九十的人都看错了，这根本不是普通的楼市调控，这是直接给房地产过去二十多年的发展模式化成了句号，未来楼市的格局从这个文件开始，将彻底被改写。今天我不用专业术语， 全用大白话给你掰开揉碎，这个文件到底说了啥？未来你的房子是涨还是跌？看完之后你心里自有答案。三十八号文件里最能决定未来房价走向的一句话就是，新增建设用地，优先保障重大项目建设和民生事业发展， 原则上不再用于经营性房地产开发。很多人听到这两个专业词就蒙了，别慌，我给你翻译一下，就两句话，第一，什么叫新增建设用地？荒地，还有农用地，本来可以申请改成建设用地， 拿来盖商品房以后，这些地原则上不让用了。那第二个，什么叫做经营性房地产开发？咱们老百姓买的住宅、商铺、写字楼全算里面，一个都跑不了。那这两句话结合在一起， 就是过去二十多年，我们城市发展大饼模式彻底的被淘汰。你一定知道过去的城市是怎么扩张的，因为市中心拆不动，拆迁成本太高，那城市规划就往郊区发展，疯狂的建新区，把郊区的农地、荒地全部改成建设用地，房子越贪越大， 房子多了自然也卖不上价，但现在这条路已经彻底的被堵死了，文件规定，郊区用地不让随便盖商品房，那未来远郊的新房供应量将会直接断崖式下跌。那有人会问，以后地方 z f 不 卖地，那财政靠什么拿收入？总不能喝西北风吧？不用担心，文件早已经把路给地方规划的明明白白， 虽然没有新增供地，但是存量的建设用地完全不受限制。大白话就是以前批了但是没有建的闲置土地，还有城市的老城区的老旧小区，棚户区拆迁之后腾出来的净地，你随便拿来开 发，说白了就是国家告诉地方，以后想靠卖郊区的地去圈钱。那别做梦了，老老实实回市中心搞城市更新，拆老破小，只有你拆的越卖力，赚的越多，被直接就形成了完美的良性循环。这才是三十八号文件最核心的底层逻辑。 城市更新的拆迁大幕我认为才刚刚开始。那如果你想问最终会给楼市带来什么结果，我就把结论放在这，一共就三点，记得点关注。第一， 未来郊区新房的增量将会被卡死，那以后远郊的房子只会越来越少，偏远的房子未来价值逐渐归零，千万别说什么保值增值了。那第二个，老城区的拆迁从立象到动工再到盖房，一来一回周期几成？ 就算拆完盖新房供应量也会严重跟不上，那核心城区的新房供应也被彻底的控住了。市场格局从供过于穷慢慢过渡到供不应求， 无房可卖，房价大概率将开启小步上涨。那第三个，老破小拆了，等于直接把市场老库存给一次性清掉，供区两段同时收缩。最终只会有一个结果，就是人口流入的大城市核心城区的商品房，不管新房还是二手房， 只会越来越稀缺，而物以稀为贵，那至于价格会怎么走，相信你自己心里面已经有数了。当然，说句实在话，这个政策的影响不会明天下个月就会反映到房价上，不会马上出现暴涨，但只要供需格局一旦改变，慢慢一定会体现在房价上。就像最近深圳、上海的楼市核心板块已经出现了抢 房，那相信三到五年后，这个政策的威力将会逐步释放，未来一线城市和强二线城市的核心地段的房产保值增值的属性会越来越强。 所以建议卖掉你们手里面远交房产。楼市发展的逻辑彻底变了，只有供需关系决定价格的规律永恒不变。最后，关注我，我在深圳做法，贷房捡漏全流程陪跑，抄底捡漏的问题随便问。

两会刚结束啊，楼市就迎来了首个重磅政策信号。新政呢，关系到我们每个人的钱包和家庭。二零二六年三月，主管部门发布了一个三十八号文件，这个政策可太重要了， 关系到我们每个人卖房买房的新选择，有卖房买房的打算，你可真要好好听听这个政策到底想干啥？尤其是打算出手卖房的朋友，我建议你呢，沉住气，等一等。很多粉丝朋友问我，政策呢是什么意思？对我们家的房子有什么影响？ 今天我跟大家把这份文件的门道说清楚，让你看清楚楼市政策的走向，帮助大家避开楼市的坑，守好你的钱袋子。首先说清楚一点，为什么主管部门要在这个节点出台文件呢？是十五五规划的开局之年，也是房地产走向止跌回稳的关键切换点。 过去几年楼市政策的主调呢，大家有目共睹，说的直白一点，就是限购、踩刹车，还要防范楼市垮塌带来的风险扩散。核心呢，是防风险、稳局面。但到了二零二六年，性质就不一样了，政策已经不像原来挤牙膏一样简单的修修补补， 而是开始出现了一系列的具体抓手。因为现在形势变了，你看看现在的国际环境，没有哪天真正消停过，那内部大盘就要越稳住。房地产恰恰不是一个普通的行业， 它是上下游，关联着一百八十个细粉的行业，牵动着千万家庭的资产，关乎数千万从业者的就业，是稳住经济大盘的核心产业。 所以呢，这份文件对楼市的总结就一句话，从土地供求端精准发力，它配合国家战略，不 劳楼市稳盘根基。文件呢，很长，其中跟房地产关系最大的就两条核心。第一条呢，就新增的建设用地，原则上呢，不超过盘活存量土地的面积。 我们先搞懂核心概念，什么叫新增建设用地？就是政府把原来农村的耕地、林地征用过来，变成了城市建设用地，过去搞城镇化呢，主要是靠这个。现在文件已经明确说了，新增不得超过盘活存量，说的就是政府要是想拿新地，就得把原来的老地用起来。 文件里有个词叫做尊存挂钩，这个意思就是逼着政府先啃硬骨头，别老是惦记着新增土地的指标，那有些城市它根本不缺地，缺的是把原来的土地利用起来的眼光和思路。那落到我们普通身上，最直接的影响就是 新建的商品房肯定会减少，那供需关系发生了变化，上涨是必然的。为什么？因为以后新房主要靠啃老，而住宅土地指标收紧了，地方政府肯定不舍得乱卖，那些远郊卖不动的，干脆就不批了，要卖就卖好地。市中心地铁口带学区的位置 可是主城区，但凡能盖楼的地方呢，都已经盖上了，物以稀为贵，所以呢，核心区好地段的房子价格必然会更高。接下来我们再看第二条，新村建设用地呢，优先保证重大项目建设和民生事业发展，原则上呢，不再用于经营性房地产开发。 网上很多人对这句话有很大的误解，说什么国家掐断了土地供应，逼停楼市，这完全是无稽之谈。政策的本意很清楚，就是新地以后呢，是给老百姓用，比如说修高铁，建医院、盖保障性用房、商品房原则上呢，是不给批地。这早都不是什么新说法。 早在前几年，国家反复强调要盘活存量，严控增量家对新增用地的指标呢，把控一直很严， 为什么呢？因为前些年出现了很多乱象，有些地方政府呢，打着保障民生的旗号申请新征用地指标，实际呢，却拿来建度假村、商业街区，伤害了老百姓的切身利益，土地资源合理配置的初衷。 所以大家以后要分清后续。房地产开发用地基本上是城市已有的建设用地，比如说老城区的拆迁改造， 有好的就地重新开放的土地，这些本来就是城市用地，不算新征建设用地。 一点说，现在盖房子呢，都是在原有的土地上折腾，用好地段，好配套，盖好房子，这也是未来城市的主流。这条政策受益最大的就是一二线城市的核心地段，配套完善的二手房。 那新盘供应呢，是大幅度减少之后，大量的自助改善性需求自然会流向优质的二手房。早在前段时间反复跟大家强调，不要轻易卖掉自己手上的好房子， 千万不要倒在黎明来临之前。当下是未来五年城市最佳的置换窗口期，手上有三四线灰核心房产的，抓紧时间置换成一二线城市的优质房源。有能力的朋友呢，一定要提前布局 优质资产。优质资产向来呢都是先下手为强，错过这个喘口气，后期想入手就更难了。房地产总体回稳和回升的是大趋势，守住优质资产就是守住家庭资产。如果你对这个政策有什么疑问，或者有什么想分享的，可以在评论区跟我说说。

楼市又出现了一个新的重磅，幸好最近很多朋友都在问我，刚出的那个三十八号稳到底是什么意思？是不是以后国家不给这个房地产批地了？是不是以后新的房子会越来越少？我手里的房子到底是该卖还是该留着呢？今天我就花几分钟时间 大白话，把这件事情给你说清楚。内容稍长啊，但是认真听完呢，你将会看清楚未来五年我们楼市的变化和一个趋势。先说结论啊，这份文件不是要把房地产市场一杆子打死啊，更不是像网上说的那样，全面断供房地产的用地。他真正在做的就是把中国 几十年的一个房地产供地逻辑进行调整，从过去拼命的做增量往外扩，改成了盘活存量再决定增量，这个也就是未来五年楼市的一个核心方向啊。很多人一听这个增量存量就很投 痛，对吧？没有关系，我用大白话来给大家解释一下啊，增量用地呢，就是城市里原来没有的那些地啊，从农田、林地、郊区荒地里面，哎，新划出来的这个地， 过去几十年里面，我们的城市化基本都是靠增量堆出来，地不够了就往外圈地，圈了地，盖了楼，盖完楼就继续卖，卖完了继续再向外扩，就是这么一个逻辑。而增量地是什么呢？就是已经在城市建成区域里面的地啊，比如说是老城区老旧厂房闲置利用的地，低效利用的地， 这个就是存量。这次三十八号文的核心要求非常明确啊，就是以后新增的一个建设用地，要和存量盘活挂钩在一起啊， 你想批新地可以的，但前提是什么？前提是你必须把自己城市里面闲置的、浪费的、低效的地都给它盘活了。而且规定呢，年度新增用地原则上不应该超过你盘活用地的这个面积。 更关键的其实是后半句话，就是新的建设用地要优先保证重大项目和民生事业，原则上不用于经营性的房地产开发啊。那么听到这句话，很多人其实就跳起来了，这个不就是以后不给房地产批地了吗？ 哎，但是我告诉大家一个事实啊，这个其实是一种误读，要知道自然资源部其实已经亲自出来解释过这件事情了，这句话其实不等于靠大量的新地来搞房地产开发，这个是完全不一样的概念。以后房地产用地主要从哪里来呢？ 其实就是要从城市内部来啊，老城改造、城市更新、低效率的地块重新再开发批而未供的土地盘活和闲置用地的重启中来。 用大白话来说呢，不是说房地产开发没地可用了，而是以后拿地的方式变了。哎，大家清楚这一点了，也许到这里可能有人会问了，为什么是偏偏这个时候出这个政策呢？ 其实这个不是突然，而是早就定好的一步棋啊。二零二六年是什么年份啊？是十五五的开局之年，你去看今年的一个政府工作报告，对原先的房地产表述已经发生了变化，过去几年我们讲的是什么？一直在讲止跌回稳，而今年提法变成了卓立稳定房地产市场， 这个变化是很大的，同时还强调了九个字啊，哪九个字啊？控增量，去库存，优供给，就是告诉所有的城市，不要再拼命的卖地，拼命的盖楼，拼命的用新城去拉动经济了，这条路已经走不通了，也不能再走了。房地产的问题根本不是地不够用，而是结构性的错配。有的城市啊，房子盖了一大堆，卖不掉，没人住，空置率 极高。有的地方呢，拿了地迟迟不开工，这个地就变成了闲置用地。有的城市呢，在郊区盖了一片又一片的新楼，但真正有就业、有配套，有人口、有需求的主城区，好房子反而不够住， 不够用。所以啊，这次三十八号的文件，本质上不是打压，而是在做纠篇。说到这里啊，大家政策可能看懂了，那么接下来我们说最关键的了啊， 这个政策对我们普通人到底意味着什么？我给大家总结了三个点，每一点都和你非常有关系。第一点是什么？就是我们要看清楚一个方向啊，新房的供应以后再也不会是大水漫灌的这种模 式了。过去那种模式，城市不断外扩，郊区大片大片的工地，随便划一个新区就敢盖楼的，这种模式已经会越来越难走，甚至是没有办法走下去，因为新增用地会被卡住，想要拿新的指标对不对？就必须盘活当下的一个库存。这就意味着新房子的供给速度将会显著的放缓， 尤其是郊区啊，大规模的这样的模式，可能会逐步退出历史的舞台，这是第一点。那第二点是什么呢？就是城市内的优质存量地块会越来越值钱， 这个很关键，想明白啊，以后房地产项目从哪里来？大部分都是要从城市更新旧改和现在的存量中盘活。这就带来了一个非常现实的结果，就是真正有价值的不再是这个城市偏远地区还有多少地可以去卖，而是要去看主城区、城市配套区、地铁沿线核心板块 还有多少能够重新整理出来的资源，这个是非常关键的。所以你会慢慢看到一个现象，就是未来上市的新的优质盘，大概率都会在成熟地段，而不是在远郊的那些新区。 第三点是什么？就是楼市的分化会彻底的拉开距离，拉开差距啊，这一点呢，大家一定要认真听啊，我也之前也说过很多次了，楼市分化会变得越来越明显，这份政策呢，绝对不是房价会全面上涨的信号，更不是所有的房子会一起变得更值钱，真正在发生的大概率只有四个字， 强者很强。核心城市核心地块、配套成熟，人口持续流入地区的房子，它的稀缺性会变得越来越明显，人口外流、库存高企、位置偏远、产品老旧、流动性差的房子就会出现明显的分化走势。用大白话来说呢，就是好资源会更稀缺，差的资源会越来越难卖。那么最后我们再回到大家最关心的一个问题， 我们现在手里如果有房子应该怎么办？好吧，如果你的房子是在一二线城市的核心地区，配套成熟， 地铁轨交比较便利的，就业也比较集中，人口是净流入的，那么这份政策长期对你是偏有利的、偏好的， 因为未来的房地产供应逻辑变了，好位置，好产品，好地段会越来越少，越来越稀缺。但是呢，如果你的房子是在三四线城市或者是偏远地区，库存高起，需求热，没人接盘，甚至是连租都租不掉的那种房子，以后面临的压力会越来越大， 那我也只能说到这里啊，总结来说呢，未来的楼市看的是品质，不是故事 好不好。所以接下去你真正要做的不是天天去猜房价会不会大涨，而是要搞清楚三件事情，第一件，你手里的到底是不是优质资产，你的房子的核心位置到底在哪里？它的价值应该怎么去定？第二个，你所在的城市有没有持续的人口流入和产业的一个支撑？第三点 就是供给逻辑变了之后，哪些房子会变得更稀缺，哪些房子会越来越难出手，这个才是这份文件真正给到我们普通人的一个答案。好 说到这里呢，如果觉得以上内容对你有所帮助，可以点赞收藏，如果还没有看懂的话，建议你可以慢慢看，多看两遍好不好，一定对你有帮助的。那么你手里的房子是属于哪一类呢？也可以在评论区告诉我，我们一起聊一聊。本期内容就到这边，我们下期再见，祝发财！

hello， 大家好，今天来聊一聊二零二六年三月五号自然资源部与国家林业和草原局联合下发的关于进一步做好自然资源要素保障的通知， 即自然资发二零二六三十八号文件关于土地供应的核心条款。原文摘录如下， 核心主题是统筹存量与增量建设用地，推动内涵式发展。第十条原文核心共地政策是统筹存量和增量建设用地，促进内涵式发展。 一、各省区市要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制， 公布定期监测执行情况。年度新增城乡建设用地的规模原则上不得超过盘活存量土地面积。 二、对实现一张图联网的省趋势实施建设用地规模规划期总量控制机制，由省级人民政府统一使用。十五五、新增建设用地的标准。三、 经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地， 由原批准机关撤回。用地批准文件涉及的占卜平衡指标仍然有效。 四、新增建设用地优先保障重大项目的建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 五、城中村改造涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地面积原则上不超过项目总面积的百分之十。 用于保障性住房、公用设施、营业网点及零售商业。涉及的民生保障，可办理新增的审批与供应。 这些国家政策你都了解了吗？咱们在评论区聊一聊吧！

楼市大地震，三十八号文定调，二零二六商品房禁地令来了，谁还没看三十八号文？别怪我没提醒你，这篇由布里引发的三十八号文，看似是一份普通的政策文件，实则呢，是二零二六年楼市的定调文， 核心解读为地产供应轻断食瘦身。翻译成大白话就是原则上不允许盖商品房，称为史上最严禁地令，直接改写中国楼市的底层逻辑，不是不痛不痒的小调整，而是彻底的大洗牌。 百分之九十的人看到表面新增用地管控，却没有读懂背后的两个核心信号，今天详细给大家拆解，听懂就能踩准风口避开坑。第一个核心信号，也是大家最关心的条款， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译过来就是，想拿新地，必须先盘活旧地，那些沉睡的土地要迎来春天了。主要呢，分为三种，第一种，审批未供应供应但留拍的土地。 第二种，城郊未开工开工无后续资金的土地。这类多数集中在暴雷民企或者是城头的手中。第三类，城中村或者是厂房等低效用地。 这条规定太狠了，以前依赖土地财政的城市，再也不能依靠城头拖地拿地，却常年不开发。政策呢？倒闭解决存量土地闲置问题，不肯玩旧地，谁也别想碰新地。 第二个信号更狠，即便盘活旧地，拿到新地指标土地，也要优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发。这就是名副其实的禁地令。 很多人会问，这意味着什么？房价会涨还是会跌？有人说会涨，因为商品房用地减少。有人说会稳，因为一直盲目的开发。其实都对，但是不全面。 核心是控增量、提质量，未来不会有大量的新盘扎堆，开发商重心要转向存量盘活。以前的开发商拿地比猛、比周转快，以后拼的是实打实的硬本事就改。城市更新又累又慢，很多中小房企都干不了， 能留下来的是最会做存量的开发商。行业的大洗牌不可避免，大批的中小房企将退场。同时呢，保障房和城市更新将全面提速，文件中提到的边角地、夹心地可办新增审批， 新地不给商品房，老百姓的居住改善只能靠存量挖潜力。城市发展从向外扩张转向向内升级，对于普通购房者来讲，影响主要有两个， 一是地段好、配套好的新房将成为绝版孤品，主称早已饱和，新地不给商品房，核心区新盘卖一套少一套，稀缺性被政策定死。二是楼市分化，家具预期趋于稳定，新房供应量减少， 供需逐渐恢复平衡后，房价回归理性，刚需买房可能要被迫从新盘转向存量房。 位置好、配套好的存量房价值会提升，房价不会暴涨，但是产品分化会越来越明显。可能还有很多人会问，我手里有房该怎么保值？我是刚需，现在一定该买，我想改善，该选哪个板块？ 别着急，这些问题我会在后续的视频里逐条拆解，结合三十八号文的核心条款，给大家最实用、最落地的建议。 麻烦大家点赞收藏这条视频，避免后续找不到评论区呢，打三十八号，我会把文件的原文内容和核心条款整理好，免费的发给大家，还会额外赠送一份二零二六年买房礼包资料包，帮你避开政策雷区，精准选对优质资产。

这两天呢，自然资源部发了一份文件，叫关于进一步的做好资源要素保障的通知，这份文件呢，因为是三十八号，所以呢也被称为是三十八号文， 因为这里面涉及到了房地产的问题，我们普通人更关注的就是房价涨不涨，房子未来供气足不足。那其实这三十八号文呢，核心就一句话，就是未来的新增建设用地要优先的保障重大项目的建设， 民生事业发展，原则上不用于经营性的房地产开发。那这句话究竟什么意思？对我们有什么影响呢？其实我们要知道，在过去的几十年里面，中国呢可以说是发展的非常迅速，也是中国城镇化最快的几十年。 我们如果用城镇化率这数字来看的话，两千年的时候，我们的城镇化率是百分之三十六，也就只有百分之三十六是城市。而到了二零二五年， 数字呢来到了百分之六十八，短短的二十五年的时间，我们的城镇化基本上是翻了一倍。那城镇化意味着什么？ 一方面呢，它意味着农民变成了城市的居民，另外一方面呢，也意味着城市要向外扩张，对吧？城市慢慢的变得越来越大，楼房变得越来越多，变得越来越热闹，这都是城镇化的过程。 城市扩张就不免你要去有新的土地，把什么样的土地就变成了城市土地，就原来的农村的土地，或者农用的土地，农民牧渔等等这样的一些土地，慢慢的都变成了城市用地。所以呢，这里面就有了一个词，叫做建设用地。 所谓的建设用地就是在城市建设过程当中构成城市的，像道路啊，住房啊，还有呢医院啊，学校啊，还有机场啊，高铁站啊等等这些只要是用于城市建设的都叫做建设用地。 那过去很多城市的发展呢？可以说是以弃掉旧城，建立新城的这种方式在发展，为什么呢？因为原来的老城区，像我老家也是那样，就老城区基本上跟我小的时候是一样，没怎么变， 没有人去发展，它要在老城区里面去建，要拆迁啊，要重新的去推倒重建呢，成本非常的高，但是直接往外扩，找一片地方开发新区，一下子成本会低很多。这样在过去的几十年里面，我们中国新扩的这些建设用地每年差不多是多少呢？ 三十到四十万公顷，那过去的几十年下来就相当于有一千多万公顷呢？一千多万公顷什么概念？就相当于大概十几万平方公里的土地， 相当于一个省的面积，所以我们在过去的新增的这些建设用地实际上是非常多的。导致的结果是什么呢？一方面我们能够体感上的，无论是大城市、中城市还是小城市，城市都变得越来越大，越来越漂亮，房子越来越多，但是同时呢，房子慢慢的供大于求了。 还有呢就是很多的农用土地被变成了城市建设用地以后，长期的闲置或者使用的效率非常的低下。所以说到这个地方，大家就能够理解所谓的三十八号文，它本质上就是要改变原来的模 式，改变原来贪大饼的这种城市发展模式，在我们现在人口总量不再增长的情况之下，要控制新增的这些建设用地，然后同时呢特别要控制住宅的这些用地， 所以未来我们能够看到新增建设用地呢，会相对比较的少一点，而且文件里面还提到了，就是新增建设用地原则上啊，是不能够超过盘活存量土地的面积的。 啥意思？就是国家就给了一个绑定的政策，如果你想要有新增建设用地的这样的一些土地规划可以，但是呢先要看你当地盘活了多少的原有的土地， 如果原有的土地放在那地方不开工闲置都没有用好，那想要批新的土地不行，你有那么两万公顷的这些盘活土地，那我就再给你批两万公顷的这新增土地的增量或者说两万公顷以内， 所以这样大家就能够看到，就原来从地方政府的角度，都是希望找一个地方，一块空地，重新规划一座漂亮的新城，但是现在不行了，未来是先盘活，盘活完了以后再给你增加， 所以增加的量呢就变得很少。而且就算给你增加，也提到了增加的这些新增建设用地啊，我们说了新增建设用地它不是只是用来盖楼，而这些新增建设用地更多的是用来去保障重大项目或者是民生工程，而盖这种经营性的住宅原则上面是不可以的。 所以这就意味着以后啊，新建的住宅可能更多的就是来自于旧城的改造，或者一些存量土地拿来去建设，但是这种建设显然它的难度很大，成本呢也比原来增加了很多， 所以能够预计到的是，这个政策一出来，未来新房的供应量应该会大幅度的减少。那通过这样的解释，我相信大家对于文件的调文已经有了理解了， 这样的东西对于我们有什么样的影响呢？我们普通人更关注的就是房价涨不涨，房子未来供给足不足，对吧？我们说供需是决定价格的核心因素，而这个文件在解决什么？ 在解决增量的控制，未来的新增建设用地可以新增，但是呢，新增用来的原则上是不能够用于经营性的住宅的建设，所以呢，就控制了未来住宅的总体的新用地的供给， 你要盖楼可以，你只能够在原有的一些地方去推倒重建，所以把供给控制住，这是稳楼市的一个非常重要的条件。那未来呢，我们说住宅的总量基本上稳住了，而人口的数量呢，也在逐步的减少。如果我们去看数字，其实能够看得到，现在我们的住宅总数 基本上跟我们全国的户数应该是差不多的，甚至住宅的数量还略微的高一点，这就意味着 我们的住宅的总量应该是供需平衡的，但是呢，少量的过剩，而未来呢，房地产的价格主要看的就是哪个地方的人口流入多，哪个地方的人口流出多了。想让人口流入多的城市，那他的住宅的供给的数量 相对来说没有那么的充足。而人口流出多的城市呢，现在的住宅可能已经是完全的供给过剩，所以从这个角度我们就能够理解，核心城市 核心区域仍然会是比较稀缺的，而那些人口流出的总量大幅度过剩的小城市，即便是控制完增量，那未来也很难去稳住房屋的价格。 其实总结来说呢，这一份文件，它对于房价呀，对于房地产的影响啊，实际上并没有大家想象中的那么大，为什么呢？因为在过去几年， 即使百分之七十以上的房子，它都是在存量用地上面去新建的，也就是说，过去已经是逐步的在做这样的一件事情了，只不过这一次的文件呢，是直接把新增用地用于住宅建设直接给终结掉了，所以它标志的是一个时代的结束， 城市扩张时代的结束，同时呢，也是土地财政时代的结束，更是土地推动经济发展的这么一个时代的结束。而中国呢，也逐步的从扩容增长的模式，慢慢的进入到了一个存量盘活的模式。 所以在我看来啊，三十八号文最重要的东西并不是对于房价的影响，而是在于我们不能够再用过去的经验和眼光来去过未来的人生。

最近楼市出了一个重磅文件，自然资源部三十八号文，很多人看不懂，但影响特别大。今天我用孟小苏的权威解读给大家讲明白，到底对我们买房有什么影响。首先，文件核心就一句话， 今后新增建设用地要和存量土、土地盘活挂钩，想拿新地，必须先把旧地、闲置地用起来。 那么第二，新增用地优先保障民生项目、重大产业，原则上不再用于经营性房地产开发。 这两点一落地，楼市逻辑直接变了，未来新房供应会越来越少，尤其是核心地段的地块 会更加稀缺，以前那种遍地开盘、远郊大盘的时代基本结束了。接下来的市场一定是城市更新，存量房、核心地段更值钱。 对于想买房的人来说，不要等所谓的大降价，更不要乱买远交，抓住优质地段、优质配套，才是真正稳的选择。 想知道这个政策对于三亚楼市具体有哪些影响？关注我，下期给你讲明白，买房不踩坑！

三月五号，自然资源部呢，出了一个文件，俗称三十八号文，外界对他的解读啊，基本都是错的，完全完全不懂中国的制度的。他核心就一句话，新增土地原则上不用于房地产开发。 什么意思呢？比如说三十八号文，第一条，新增的增量面积原则上不大于盘活面积，就说你今年卖了五平方公里， 今年开发了这些，对不对？那我给你加一些额度，加多少也给五平方公里，你用于生产，实际开发多少，我再给你多少新额度。 然后呢？第二条呢？新增用地优先保障民生事业，就是目前的库存有点高，哪怕我先给你五公顷，最好最好。你们听我的话，不要再搞房地产啦，多搞点民生工程，搞搞什么体育馆啊，博物馆啊，搞搞这种运动场之类的。 第三条跟第二条是一样的嘛，原则上鼓励新建民生工程，少搞房地产开发，态度是有一点点脱色的味道的。他是希望你们目前的库存再缩减缩减，不要整天供应房地产，目前要止跌企稳拉升房价，就要控供应，供应越少越好。 但是他不能管你的具体落地行为，就原则上尽量优先，这都是很模糊的词，所以他根本就不会减少货币，不会减少供应量。就欧老师说呢，外界的大离小离上蹿下跳，那是完全完全不懂中国的制度的，中国的土地制度叫什么呢？叫批文。 比个例子啊，如果我一个城市，我有一百五十平方公里批文，这是什么？这是我已经拿到许可证的，然后我这个城市呢？今年卖地卖多少？卖五平方公里， 就我的批文，可能我手里面的额度有一百五十公顷，我今年只卖了五公顷，那么我这些额度能用多少年？中国各大城市北上广深，他目前手里的土地储备 平均可以卖十二年，现在呢，自然资源部就跳出来说了，说你们的储备拿了这么多，你又不卖，你 是不是在浪费国家资源啊？你都已经囤了这么多的货了啊，谢谢谢，不要再囤了，你还要再拿额度的话，我就不批了啊，大家不好看的眼面上不像话的，你卖掉一些库存清，清完你还有十二倍的存量，从现在开始一直到二零三七年都不用拿任何新批文，你都够的。 谁看懂了没有？有没有影响？会不会干扰房地产市场？明年土拍会不会少拍一点？完全没影响的啦，十几年以后的事情啦，十几年以后都猴年马月了都。所以眼下呢，三十八号文不值得讨论，影响力为零，没有任何意义。 就欧老师跟大家说呢，看文件啊，要重点关注住建部的，还有财政部、国家税务总局这些文件。要重点关注其他部委的文件嘛，可以，适度适度适度。

自然资源部今天正式发布了第三十八号文件，二零二六，全称叫做自然资源部国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素的保障的通知 啊，现在大家还怎么质疑天天？我看很多人在质疑，我说的这个就是文件啊，说在全网找了找不到啊，说这个东西是不真实的。那么现在这些反驳的人，这些质疑的人，是不是应该出来说两句呢？ 啊？这个是公众号啊，这公众号是什么级别的公众号呢？中华人民共和国自然资源部 尴不尴尬啊？然后他的第六条跟第十条，如果说你认识字的话，自己去看啊，特别是第十条，还是把重点来念给大家听一下。 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中专改造中的涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星地块面积原则上不超过项目总面积的百分之十。 保障性住房、公用设施、营业网点和零售商业等设计的民生保障的，可办理新增用地审批和供应。 那么整个内容呢？就是我那天跟大家讲的啊，我就不再去重复了。那么这个第六条跟第十条，他对这个房地产的影响是什么呢？啊？主要就是这一句话，新增建设用地优先保障重大项目和 建和那个什么建设。呃，民生事，这个事业的发展就原则上不用于经营性房地产开发， 就是原则上不用于经营性房产开发。那么还有一个呢，就是真存挂钩啊，就特特别提到了啊，这个真存挂钩，就说新增土地 必须和你的这个纯量土地的使用来挂钩，你的纯量土地的就原则上呢就可以给你批付多少， 那么这样子的话就是倒逼呃，各地方呢，把这个以前卖的那些路，那些地啊，就是比如包括像抵押的是吧？或者已经卖给开发商，然后呢开发商没有， 呃，开发的，或者就是左手倒右手啊，卖给当地城头的，那么这些地呢，就必须要盘活，要把它利用起来，避免浪费。 是不是？现在我们很多的地方的话，他都把这个地呢拿来占用起来，但是呢啊，拼命的去搞新增地，知道吧？就去要新的指标 啊，但是就是这些纯粮的地前几天已经拍掉了，已经卖掉了，已经规划好的了，他不卖，那为什么呢？因为没钱，哈哈哈，为什么没钱呢？因为有些地被他已经卖掉了啊，或者是 这个地呢，已经被他抵押掉了，那么抵押了的这个钱呢？已经用掉了，那所以说就是每个地方呢，就特别喜欢搞这种新增土地是吧？就是要新的这个用地指标，用地指标就意味着特别是经营性啊，用地指标啊， 这个就是搞房地产吗？是吧？那就是商业用地啊，或者是什么住宅用地是吧？商品房用地的，那不就是卖地吗？土地财政吗？ 所以说为什么一定要这个就是真诚挂钩啊，但这个对房地产的这个影响是深远的，并且是革命性的啊，这个是完全可以说是重塑了整个房地产的发展格局。接下来的话，那么 没有了这种天亮的供地的话啊，就很多地方哪怕就是说房子卖不掉，他也在拼命的卖地啊，就大不了我把卖那些边角料上面的啊，给你，比方说放开你的容积率是吧？然后放开你的现价啊，等等等等， 那么这样子来的话，就是大量的这个就是新盘的就流入到市场，新盘流入到市场的就会影响纯量的这些楼盘的这个销售，因为本来这种纯量的吧，或者纯量土地之前的这种规划，那么他本来就没那么好，是吧？比方容积率比较高啊，比方说这个面积的可能规划的没那么好啊，特别是有一些卖不掉的楼盘的话，他可能还有一些小面积的，什么 是吧？刚需户型的，那现在你说你新增的土地全是那种大面积的什么豪宅是吧？大平层啊，洋房啊，别墅之类的，那这样子的你就更加的影响之前卖不掉的房子啊，更加难卖掉了，所以说才有了这样子的一个规定，知道吧？啊，这个对于我们后面的话就是最大的影响，就是什么呢？就是 新增的土地少了，那么就相当于给大家举个例子啊，市面上的面包啊，这个做了很多面包卖不掉，那么但是呢，还在拼命的做面包啊，还在供应面粉，那现在呢啊，就是 要求你们把你们已经买去的面粉先给用掉啊，你先把你买的去的这些纯粮的面，面粉和面包 先卖掉，消化多少我给你新增多少，而不是无节制的给你拼命的供应面粉呢，那我现在把面粉的这个就是全都给你断掉了啊，不让你们再买了，知道吧？你们先把你们的这些卖完了再说啊，先这个纯粮的面粉和市面上的面包先消化消化， 那么当市面上的面包开始变少了以后，面粉也开始变少了以后，那么又没有这个就是生新的这个增加啊，那么这种情况下毫无疑问的涨价， 其实说来绕去就是为了涨价，我告诉你们吧，这是真正的目的啊，就是不是说完全的断供啊，不是说对土地完全断供，而是什么呢？而是控制， 控制的目的嘞，去库存，去库存。我告诉你们，但凡你有一点经济常识，房地产是资产品啊，房地产是金融属性知道吧？官方定义的房地产，他就是有显著的金融属性，那么一个具有显著金融属性的金融资产属性的一个东西， 只有涨价大家才会踊跃购买，就这么简单。金融资产属性的东西啊，一个一个什么的资产品，他必须要涨价，涨价才能去库存，听懂了吗？

今天咱们要聊的这个三十八号文件，可是最近自然资源部刚发的重磅政策，我这两天刷消息的时候，看到好多人在讨论，我就想拉着你一起好好掰扯掰扯。对，我也注意到了，这个文件一出来，好多做房地产的朋友都在问我到底啥意思，感觉好像跟他们关系挺大的。 可不是吗？咱们先从第一条开始说，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。你说说这意味着啥？ 我感觉最直接的就是以后想拿新地盖商品房可能越来越难了，对吧？以前好多开发商都盯着新增建设用地，现在这条路基本被堵死了。 没错，而且你得往深了想，为啥要这么干？咱们国家这些年城市化进程快，新增建设用地用的也不少，现在这么一限制，其实也是在倒逼大家去盘活那些已经有的存量土地，不能光想着贪大饼了。 哦，你这么一说我就明白了，这就跟咱们家里收拾房子似的，不能老想着买新柜子，得先把旧柜子里的东西整理整理，把空间利用起来， 太形象了，就是这个道理。而且你看第二条，新增建设用地和存量建设用地盘活挂钩，年度新增建设用地原则上不能超过盘活的存量土地面积。这就相当于给地方政府定了个硬指标，你想拿新地，就得先把手里的旧地盘活了，不然就别想。 那这个盘活存量土地具体是指啥呀？比如那些闲置的工厂、烂尾楼算不算？当然算了，还有那些利用率不高的商业用地、老旧小区周边的空地都算存量土地， 以前这些地方可能没人管，或者管的不严，现在有了这个挂钩机制，地方政府肯定得下力气去盘活这些资源了。那这对普通老百姓有啥影响呢？比如我们住的小区附近，如果有闲置的空地，是不是以后会被改成公园或者菜市场之类的？ 有可能，因为文件里说了，优先保障民生事业，像公园、学校、医院这些民生项目，以后拿到建设用地的优先级会更高。 而且你想啊，存量土地盘活了，城市的空间布局会更合理，我们的生活环境也会更好。那第三条呢？城中村改造里的零星土地不超过项目总面积百分之十的话，可以用来建保障性住房、公用设施、营业网点和零售商业。这个又是啥意思？ 你看啊，城中村改造的时候，肯定会有一些边角地、夹心地、插花地，以前这些地方可能因为面积小不好利用就闲置了， 现在政策放宽了，只要不超过项目总面积的百分之十，就可以用来建民生相关的设施，这也是在盘活存量土地的同时，保障民生需求。 哦，我懂了，比如城中村改造的时候，腾出一小块地建个社区医院，这样既不浪费土地，又方便了老百姓 没错，而且这个政策其实也给城中村改造留了点弹性空间，毕竟改造的时候不可能把每一寸土地都利用的刚刚好，这些零星土地利用起来，也能让改造项目更完善。 那你觉得这个三十八号文件会对房地产市场产生啥影响呢？会不会导致房价上涨啊？我觉得短期来看可能会让一些开发商拿地更难，商品房的供应量可能会减少，但是长期来看，其实是在引导房地产市场往更健康的方向发展， 因为以后开发商不能光靠拿新地赚钱了，得把精力放在盘活存量土地上，比如旧小区改造、商业地产升级之类的，这样房地产市场的结构会更合理。 而且你想啊，新增建设用地不用于经营性房地产开发，也能防止一些地方政府为了卖地而盲目扩张，对吧？毕竟卖地收入是很多地方政府的重要财政来源，现在这条路被限制了，他们就得想别的办法来增加财政收入，比如发展实体经济。 太对了，这也是政策的一个深层用意，就是要倒逼地方政府转变发展方式，不能再依赖土地财政了。只有实体经济发展起来了，地方财政才能更稳定，老百姓的就业和收入也才有保障。 那你觉得这个政策实施起来会不会有啥困难啊？比如存量土地盘活会不会遇到很多阻力？ 肯定会有困难，比如有些存量土地的产权不清，或者涉及到多方利益，盘活起来就会很麻烦。而且地方政府可能也需要时间来适应这个新的政策，毕竟以前的发展模式已经延续了很多年。 那自然资源部会不会出台一些配套措施来帮助地方政府盘活存量土地呢？ 应该会，比如可能会简化存量土地盘活的审批流程，或者给予一些财政补贴，而且我觉得以后可能还会有更多的政策来支持存量土地的盘活，比如鼓励社会资本参与旧小区改造、商业地产升级之类的。 那咱们普通老百姓除了能享受到更好的民生设施，还有啥好处吗？我觉得最大的好处就是城市的发展会更可持续，不会再像以前那样盲目扩张，导致很多资源浪费。而且存量土地盘活了，城市的面貌也会焕然一新，我们的生活品质也会提高。 而且你想啊，保障性住房的供应可能会增加，对吧？因为文件里说了，城中村改造里的零星土地可以用来建保障性住房，这样那些买不起商品房的人也能有地方住了。 没错，这也是保障民生的一个重要方面。以前保障性住房的供应可能跟不上需求，现在有了这个政策，保障性住房的供应量应该会有所增加，能解决一部分低收入群体的住房问题。那你觉得这个三十八号文件对咱们国家的城市化进程会有啥影响呢？ 我觉得会让城市化进程从以前的外延式扩张转向内涵式发展。也就是说不再追求城市的规模越来越大，而是追求城市的品质越来越高。以后城市会更注重内部的空间优化和资源利用，让老百姓在城市里生活的更舒服、更方便。 听起来挺不错的，就是不知道这个政策能不能落实到位。毕竟很多政策都是好政策，就怕执行的时候打折扣， 这确实是个问题。所以我觉得以后自然资源部肯定会加强监管，确保政策能落实到位，而且地方政府也得转变观念，不能再抱着以前的老思路不放，得积极适应新的政策要求，把存量土地盘活好，把民生事业保障好。 对，只有这样，这个三十八号文件才能真正发挥作用，让咱们的城市发展的更好，让老百姓的生活更幸福。

劝大家理智看待三十八号文件，不要过度解读。三月九号的时候，自然资源部发布了一个关于进一步做好自然资源要素保障的通知，简称三十八号文件。其中有两条呢，是这样讲的， 第一条，新增建设用地优先保障重大项目民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。第二条，增存挂钩年度新增城乡建设用地，原则上不超过盘活存量土地面积。 好家伙，这下各种房产大 v 啦，各种专业人士啦，恨不得集体高潮，什么断供房地产用地，什么楼市要变天了，各种言论都出来了，搞得人心惶惶的， 但凡有中介跟你说接下来没有新增商品房土地了，你再不买就要涨价了，都给我直接拉黑好吗？ 我认为啊，三十八号文件不是不给地，是不让地方再瞎卖地，到 b 房起，进入存量生根的时代。上面呢，一直在强调高质量发展，以后的商品房少而精将成为常态， 买房的最大前提就是看自己需不需要，而不是被一份文件三两个政策牵着鼻子走，你们说对不对？以上呢，是我个人的一些浅薄的见解啊，有不同的看法，欢迎评论区留言关注小白买房卖房明明白白！

今后不再新增商品房、工地，楼市要变天！这两天关注房地产市场的朋友相信都看到了这样的所谓政策解读，甚至有人言之早早说这是两部门近日印发的三十八号文，那究竟有没有这回事呢？ 文件的确有，自然资源部今天正式对外公布了这份文件，但是解读有问题。引发这种解读的其实是文件当中的两句话， 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。 那为什么我们说解读错了？首先我们不能只见树木不见森林，因为这两句话仅仅是节选自这份文件全部十三条当中的 其中一条，整个文件叫关于进一步做好自然资源要素保障的通知。那顾名思义，是涵盖用地、用林、用草、用海、用矿等在内，支撑和保障各领域高质量发展所需要素的务实举措。 那为什么说这两句话会被解读为商品房不工地了，楼市要变天呢？这里边有一个概念理解错误，是将商品房开发用地和新增建设用地划了等号，也就是开发商品房只能用新增建设用地。那这是完全错误的。 城市建设用地既包括通过征收转用形成的新增建设用地，也包括就城改造、低效用地再开发、收回、收购闲置土地等盘活的存量建设用地，二者共同构成了经济社会发展的土地来源。而其实用于商品 房开发的土地，需要落实配套完善、植柱平衡等方面的条件，一般位于区位较好的地段，主要来源于存量建设用地。换句话说，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，是进一步的正向引导，对房地产市场的影响有限。 事实上，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。如何在存量土地上做文章，正是时代质问，而这份文件也正是时代答案之一。 为了推动城市更新和房地产高质量发展，文件将增存挂钩，鼓励多盘活存量土地，把区位更好、配套更优质的地块给到开发商和消费者。文件还鼓励战略性矿产和地热、 矿泉水等关键领域和绿色产业发展，支持发展森林草原、游戏、露营体验、科普教育等，共享生态之美。在促进游艇海钓产业方面，文件也给出了支持政策，推动文旅等服务业高质量发展。 那在这份文件里，我看到的是配合国家发展大局，培育壮大新动能，推动包含房地产在内各行业向心、向优、向质、向率、高质量发展的坚实支撑。

三十八号文件落地，严控经营性房地产的开发，成都的房子是不是要暴涨了啊？没那么快，成都的土地储备还挺多的，按目前这个去化速度，成都的存量土地大概还能卖八年，也就是八年左右，新房 依然还是有的，不至于说是无房可买。这个文件也不会让成都的房价暴涨，大家也不用过分焦虑，现在不涨不代表未来不涨，等到通胀发生的时候， 房租会涨，房价一定会涨。所以说成都这种人口净流入的城市，未来一定是很有前途的，是不用担心的。成都超低买房啊。点下面资料的地方进我们捡漏群。

新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。二零二六年三月十六日，自然资源部联合国家林巧局发布了自然资发二零二六三十八号文件，全本共十三条，核心就一件事，保障十五五规划重点建设项目落地。真正引发业内轰动的是其中第十条的两句话。 第一句，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。第二 二句，年度新增城乡建设用地，原则上不得超过当年盘活存量土地的面积。除此之外，二零二六年政府工作报告也明确提出四点四万亿元地方政府专项债，将重点投向两重建设、城市更新等领域。 这就意味着，过去靠卖地、盖新房的赚钱循环，正式转向改老城、提品质的新阶段。一个旧时代彻底翻篇了。