38号文具体内容是什么

楼市大地震，三十八号文定调，二零二六商品房禁地令来了，谁还没看三十八号文？别怪我没提醒你，这篇由布里引发的三十八号文，看似是一份普通的政策文件，实则呢，是二零二六年楼市的定调文， 核心解读为地产供应轻断食瘦身。翻译成大白话就是原则上不允许盖商品房，称为史上最严禁地令，直接改写中国楼市的底层逻辑，不是不痛不痒的小调整，而是彻底的大洗牌。 百分之九十的人看到表面新增用地管控，却没有读懂背后的两个核心信号，今天详细给大家拆解，听懂就能踩准风口避开坑。第一个核心信号，也是大家最关心的条款， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译过来就是，想拿新地，必须先盘活旧地，那些沉睡的土地要迎来春天了。主要呢，分为三种，第一种，审批未供应供应但留拍的土地。 第二种，城郊未开工开工无后续资金的土地。这类多数集中在暴雷民企或者是城头的手中。第三类，城中村或者是厂房等低效用地。 这条规定太狠了，以前依赖土地财政的城市，再也不能依靠城头拖地拿地，却常年不开发。政策呢？倒闭解决存量土地闲置问题，不肯玩旧地，谁也别想碰新地。 第二个信号更狠，即便盘活旧地，拿到新地指标土地，也要优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发。这就是名副其实的禁地令。 很多人会问，这意味着什么？房价会涨还是会跌？有人说会涨，因为商品房用地减少。有人说会稳，因为一直盲目的开发。其实都对，但是不全面。 核心是控增量、提质量，未来不会有大量的新盘扎堆，开发商重心要转向存量盘活。以前的开发商拿地比猛、比周转快，以后拼的是实打实的硬本事就改。城市更新又累又慢，很多中小房企都干不了， 能留下来的是最会做存量的开发商。行业的大洗牌不可避免，大批的中小房企将退场。同时呢，保障房和城市更新将全面提速，文件中提到的边角地、夹心地可办新增审批， 新地不给商品房，老百姓的居住改善只能靠存量挖潜力。城市发展从向外扩张转向向内升级，对于普通购房者来讲，影响主要有两个， 一是地段好、配套好的新房将成为绝版孤品，主称早已饱和，新地不给商品房，核心区新盘卖一套少一套，稀缺性被政策定死。二是楼市分化，家具预期趋于稳定，新房供应量减少， 供需逐渐恢复平衡后，房价回归理性，刚需买房可能要被迫从新盘转向存量房。 位置好、配套好的存量房价值会提升，房价不会暴涨，但是产品分化会越来越明显。可能还有很多人会问，我手里有房该怎么保值？我是刚需，现在一定该买，我想改善，该选哪个板块？ 别着急，这些问题我会在后续的视频里逐条拆解，结合三十八号文的核心条款，给大家最实用、最落地的建议。 麻烦大家点赞收藏这条视频，避免后续找不到评论区呢，打三十八号，我会把文件的原文内容和核心条款整理好，免费的发给大家，还会额外赠送一份二零二六年买房礼包资料包，帮你避开政策雷区，精准选对优质资产。

最近，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发的政策表述一经传出，便引发市场广泛热议，甚至被理解为房地产用地断供。三月十六日，自然资源部正式给出明确回应，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地， 而是要重点用好存量资源，精供优供。这也就是说，不是停供，而是换供吧。自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东海提到，要因城失策，把握好供地的节奏和持续 优先布局、区位优越、配套完善的区域，促进企业拿好地、建好房，不断完善城市功能，提升市民生活品质。如何理解此番表态？如何影响普通人买房？房价会怎么走？第一，供地不会盲目增加，而是要看库存。广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉表示，官方提到的精供优供，也就是未来的供地更加精细化，根据片区内已经供应土地的情况、未开发土地的情况、库存情况来决定下一步的供地。 如果这个片区已经供应了太多的地块，很多地块没有开发，属于在建状态，在售库存也比较大。后续将重点盘活存量，不再新增供地。 第二，需求往市中心回地，也往市中心供。针对需求回归城市中心区的倾向，接下来将会通过旧改、盘活存量土地改等功能，增加中心区的供地。第三，对房价就是一个字，稳。 对于房价的影响，李宇家表示，盘活现有的土地，对于平衡外围区域的房地产市场供求关系，稳定房价具有很重要的意义。这几年外围区域房价跌的比较明 险，库存也比较大，所以这个政策对外围区域的利好是可见的。对于中心区来讲，过去房价比较高，大家住房需求回归到中心区，未来将根据需求的变化和对于好房子需求的增长， 加大供电力度，这也是精供优供的重要体现，有利于中心区房价逐步趋于稳定。

拜托啊，别再乱解读三十八号文了，那么我用三十多年房地产的从业经验呢，告诉大家，这个政策呢，确实是属于正向引导，但是作用呢，并没有很多人说的那么夸张，核心呢，就三点一分钟呢，咱们讲明白， 自然自发二零二六，三十八号文的核心啊，其实就一句话，新增建设用地，这里边包括农用地、未绿用地转为建设用地，原则上呢，不再用于经营性房地产开发，优先保障重大项目和民生工程。 那么我们要先弄清楚一些基本的概念，什么是新增建设用地？那就指的是呢，新征收的农用地、荒地等。 那什么是经营性房地产？那么指的是呢，普通商品住宅啊，商业写字楼，商场、酒店公寓这些。哪些不算经营性的房地产呢？ 指的是保障房、安置房、公租房、学校、医院、市政配套。从量建设用地呢，在这是不受影响的。那么从量建设用地指的又是什么呢？就是指的是已经批复、旧改重改、闲置土地、 低效用地，那么这些呢，是依然可以正常开发商品房的。那么这里边呢，我们要插一个专业的小贴士，城改里边的边角地、夹心地、插花地，占比呢，小于等于百分之十的呀，是可以用于保障房、民生配套的，但不能用于重的商品房。 那么搞清楚了这些概念，三十八号文的核心呢，其实就三点，第一呢，我们要注意，发文的单位是自然资源部，重点呢是管控远郊新区新增的土地， 城市里已经批复的建筑用地呢，闲置地并不受限制，未来呢，远郊新城供地会减少，主城区城市更新的会成为主流。那么第二点，目前呢，全国存量已批复未开发的商品房用地啊，其实是非常充足的，那么截止二零二五年底， 大约呢是一点九亿平，按照二点五的容积率，每套一百平，那么就可以建五亿平，约五千万套。那么如果已经加上已建未售的，目前的库存是七点六亿平的，那么这样的区块周期呢，就要五到八年，政策呢，其实对土地整体的冲击啊，是很有限的。 那么第三点，未来楼市呢，就有三个趋势，城市向外扩张呢，会放缓，核心区旧改呢，会成为主力。房企呢，是从增量拿地呢，会转向存量盘活就改，保障房建设 市场呢，会更趋平稳，结构化的分化呢，也会更明显。所以说呢，最普通的购房者来说啊，以后买房呢，要优先考虑主城区旧改项目存量开发的楼盘，那么远郊纯新区的板块呢，要谨慎选择， 那么理性看待政策，不必过度焦虑，也不必理会那些过分夸张的解读。那么对此呢，你怎么看？欢迎呢，评论区讨论，记得关注再走哦！

今天咱们要聊的这个三十八号文件，可是最近自然资源部刚发的重磅政策，我这两天刷消息的时候，看到好多人在讨论，我就想拉着你一起好好掰扯掰扯。对，我也注意到了，这个文件一出来，好多做房地产的朋友都在问我到底啥意思，感觉好像跟他们关系挺大的。 可不是吗？咱们先从第一条开始说，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。你说说这意味着啥？ 我感觉最直接的就是以后想拿新地盖商品房可能越来越难了，对吧？以前好多开发商都盯着新增建设用地，现在这条路基本被堵死了。 没错，而且你得往深了想，为啥要这么干？咱们国家这些年城市化进程快，新增建设用地用的也不少，现在这么一限制，其实也是在倒逼大家去盘活那些已经有的存量土地，不能光想着贪大饼了。 哦，你这么一说我就明白了，这就跟咱们家里收拾房子似的，不能老想着买新柜子，得先把旧柜子里的东西整理整理，把空间利用起来， 太形象了，就是这个道理。而且你看第二条，新增建设用地和存量建设用地盘活挂钩，年度新增建设用地原则上不能超过盘活的存量土地面积。这就相当于给地方政府定了个硬指标，你想拿新地，就得先把手里的旧地盘活了，不然就别想。 那这个盘活存量土地具体是指啥呀？比如那些闲置的工厂、烂尾楼算不算？当然算了，还有那些利用率不高的商业用地、老旧小区周边的空地都算存量土地， 以前这些地方可能没人管，或者管的不严，现在有了这个挂钩机制，地方政府肯定得下力气去盘活这些资源了。那这对普通老百姓有啥影响呢？比如我们住的小区附近，如果有闲置的空地，是不是以后会被改成公园或者菜市场之类的？ 有可能，因为文件里说了，优先保障民生事业，像公园、学校、医院这些民生项目，以后拿到建设用地的优先级会更高。 而且你想啊，存量土地盘活了，城市的空间布局会更合理，我们的生活环境也会更好。那第三条呢？城中村改造里的零星土地不超过项目总面积百分之十的话，可以用来建保障性住房、公用设施、营业网点和零售商业。这个又是啥意思？ 你看啊，城中村改造的时候，肯定会有一些边角地、夹心地、插花地，以前这些地方可能因为面积小不好利用就闲置了， 现在政策放宽了，只要不超过项目总面积的百分之十，就可以用来建民生相关的设施，这也是在盘活存量土地的同时，保障民生需求。 哦，我懂了，比如城中村改造的时候，腾出一小块地建个社区医院，这样既不浪费土地，又方便了老百姓 没错，而且这个政策其实也给城中村改造留了点弹性空间，毕竟改造的时候不可能把每一寸土地都利用的刚刚好，这些零星土地利用起来，也能让改造项目更完善。 那你觉得这个三十八号文件会对房地产市场产生啥影响呢？会不会导致房价上涨啊？我觉得短期来看可能会让一些开发商拿地更难，商品房的供应量可能会减少，但是长期来看，其实是在引导房地产市场往更健康的方向发展， 因为以后开发商不能光靠拿新地赚钱了，得把精力放在盘活存量土地上，比如旧小区改造、商业地产升级之类的，这样房地产市场的结构会更合理。 而且你想啊，新增建设用地不用于经营性房地产开发，也能防止一些地方政府为了卖地而盲目扩张，对吧？毕竟卖地收入是很多地方政府的重要财政来源，现在这条路被限制了，他们就得想别的办法来增加财政收入，比如发展实体经济。 太对了，这也是政策的一个深层用意，就是要倒逼地方政府转变发展方式，不能再依赖土地财政了。只有实体经济发展起来了，地方财政才能更稳定，老百姓的就业和收入也才有保障。 那你觉得这个政策实施起来会不会有啥困难啊？比如存量土地盘活会不会遇到很多阻力？ 肯定会有困难，比如有些存量土地的产权不清，或者涉及到多方利益，盘活起来就会很麻烦。而且地方政府可能也需要时间来适应这个新的政策，毕竟以前的发展模式已经延续了很多年。 那自然资源部会不会出台一些配套措施来帮助地方政府盘活存量土地呢？ 应该会，比如可能会简化存量土地盘活的审批流程，或者给予一些财政补贴，而且我觉得以后可能还会有更多的政策来支持存量土地的盘活，比如鼓励社会资本参与旧小区改造、商业地产升级之类的。 那咱们普通老百姓除了能享受到更好的民生设施，还有啥好处吗？我觉得最大的好处就是城市的发展会更可持续，不会再像以前那样盲目扩张，导致很多资源浪费。而且存量土地盘活了，城市的面貌也会焕然一新，我们的生活品质也会提高。 而且你想啊，保障性住房的供应可能会增加，对吧？因为文件里说了，城中村改造里的零星土地可以用来建保障性住房，这样那些买不起商品房的人也能有地方住了。 没错，这也是保障民生的一个重要方面。以前保障性住房的供应可能跟不上需求，现在有了这个政策，保障性住房的供应量应该会有所增加，能解决一部分低收入群体的住房问题。那你觉得这个三十八号文件对咱们国家的城市化进程会有啥影响呢？ 我觉得会让城市化进程从以前的外延式扩张转向内涵式发展。也就是说不再追求城市的规模越来越大，而是追求城市的品质越来越高。以后城市会更注重内部的空间优化和资源利用，让老百姓在城市里生活的更舒服、更方便。 听起来挺不错的，就是不知道这个政策能不能落实到位。毕竟很多政策都是好政策，就怕执行的时候打折扣， 这确实是个问题。所以我觉得以后自然资源部肯定会加强监管，确保政策能落实到位，而且地方政府也得转变观念，不能再抱着以前的老思路不放，得积极适应新的政策要求，把存量土地盘活好，把民生事业保障好。 对，只有这样，这个三十八号文件才能真正发挥作用，让咱们的城市发展的更好，让老百姓的生活更幸福。

稳房价的史诗级大招登场了，新房供应直接给你掐断，立刻让市场供不应求，一二线城市的房价会应声而涨。你没听错啊，一开始看到文件的时候，我都不敢相信自己的眼睛。这两天，自然资源部和国家林业和草原局联合发布了三十八号文， 其中有一项规定对房地产市场产生了不可估量的重大影响，新生建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产开发。就是。看到这句话，一开始我都不敢相信，这是真的， 要这么决绝吗？翻译过来就是，以后新增的建设用地只能用于机场、高铁、高速、学校、医院、保障房等等的大项目，或者是民生项目。想建商品房不批了。如果严格执行这项规定，新房的供应马上会断崖式的下跌，市场立即就会进入到供不应求的局面。 你想一想，这对老百姓的心理会形成多大的冲击啊？历史已经无数次证明了，缺什么，老百姓就要抢什么，后来冷静看一看啊，还有原则上这三个字，那怎么理解呢？那意思就是没有完全堵死，还给你留一点口子。那要缩减到什么程度，才能符合原则上这三个字呢？ 他的供应是不是至少要砍一半以上啊？就是相比于过去，我至少要砍掉百分之七十到百分之三十。原则上这三个字大家可以自己去理解， 但是毫无疑问的，供应会大幅的减少。过去两年，我一直在说政策会出到房价稳定为止，于是我们看到了解限购、降首付、降房贷，但这都是从需求端入手，效果似乎也没有那么明显。 于是啊，这一次，我直接从供给端给你出了大傻气，把供给几乎给你掐断了。强控制造稀缺，这是要把新房变成黄金的节奏啊。严控、新增，这几乎就是复刻了香港的模式。 香港的房价为什么都属于全球最贵之一啊？就是因为香港的土地供应，他的新房供应非常的有限。去年春节香港全面撤拉之后，楼市一片长虹。二零二五年，香港的房价上涨了百分之三点三。这还是保守的估计啊，中原地产的老板施永清已经亲自下场，豪掷了六千七百万买了几套房。 他预言啊，到二零三一年，香港的房价会比低点上涨百分之八十五左右。你以为这就完了？还有三十八号文还有一项规定， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译成白话，就是，一个城市今年你能新增多少建设用地，要看你盘活了多少存量土地。什么是存量土地？ 一是批而未供，二是供而未用，三是用而低效。过去有那种开发商，就是来自于港资的，他比较爱干这种事， 就是把土地囤起来，等着地价上涨来吃这个红利。但是在新政下啊，这招已经行不通了，如果你的开发率不足土地的百分之二十五，那么这个土地就要被收回了。还有的就是已经爆雷的房企手中握有的那种没有开发的土地， 按照新政，这次大概率也会被收回。另外还有一些就是闲置的工厂、废旧的小区啊，这些城市要把它先盘活了，才能够给你新增的土地供应， 就是逼了各个城市啊，都要去拆去改，说白了就是你拆改多少，我才能给你新增多少。干活传让土地的工作是非常繁杂的，难度系数大，时间和财务成本都比较高，这项规定原则上是防止城市在盲目的扩张，你想要发展，那么先解决城区内的旧账，把它梳理清楚了， 我再给你批新的用地。大方向是对的，但是新建商品房的供应量减少，又因此叠加了一层 buff。 还有一条看上去不那么重要，但是细想一下，它也会对房地产市场产生重大的影响， 就是它规定在十五期间新增建设用地指标由省级政府统一统筹。那么未来会不会出现省里为了扶持省会城市或者是省内的计划单列式， 把原来用于三四线的这个建设用地指标会挪给这两个城市？还有其他一些细碎的规定，有兴趣的朋友可以上网自己去研究一下。接下来我想重点说一下， 老百姓面对新政之后的市场如何应对。首先就是我反复强调的，能建商品房的土地少了，意味着接下来的新盘会大幅的减少，那么现在已经批过再建的四代宅就会变得非常的抢手，好地段的项目甚至可能要抢， 所以接下来啊，像这种重点的好房子的项目可能就要涨价了。第二、三十八号玩新政，利好二手房， 尤其是利好一二线城市那些地段好、配套好的次新房。新盘供应大幅减少之后，很多的需求自然会转向那些资助比较好的二手房。我昨天还在一个群里跟大家说，房价已经跌了很多了， 地段好的好房子，次新房就不要倒在黎明前。第三，现在是未来五年最佳也是最后的一个置换窗口期， 尽量去把三四线的房子换成一二线好地段的房子，一二线城市的居民尽量去把远郊没有什么好配套的房子，还有租售比比较低的老婆小去置换成地段比较好的新时代宅或者是次新房，有本地改善需求的，比如说家里添丁了，我想从两室换到三室，甚至三室换到四室。 建议大家尽快的去市场看，去淘，亲自下场去了解市场的最新动态。第四，因为土地少了，未来只有头部的开发商才能活下来，中小开发商的生存会越来越难， 为了安全起见，尽量去选头部的大品牌开发商。现在想一想，最近一年在上海和深圳一下就豪掷几千万甚至上亿去购买大平层的那些富豪们，是不是提前获取了重要信息，或者就是大的方向啊，也能让他们利用时间差和信息差又大赚了一笔呢。

有粉丝说我讲自然资源部三十八号文太敷衍，那我就再深入解读一下这个号称史诗级、王炸级的文件啊。重点，我们聊文件的目的是什么？首先当然是保护耕地， 新增的建设用地从哪里来呢？不就是从农用地来？问题是改革开放四十多年以来，我们的城镇化、工业化建设、基础设施建设，用掉了多少的农用地？包括耕地啊， 为什么国家总强调十八亿亩的耕地红线，所以不控制新增建设用地的用途和规模，那肯定是不行的，你看这几年外面干仗的那几个啊，你就应该知道粮食安全的重要性。 第二个，城市不能再贪大饼，不能再盲目扩范围搞新区了。确实，很多地方新区范围不小，也不少， 一个新区没搞起来，没搞完三年五年后又换一个片区，再增加土地的供应，只会得不偿失。第三点，文件里面也说的很明白啊，要盘活存量，你盘活多少存量，我就给你多少新的建设用地指标。 那么这个存量从哪里来呢？主要是两方面，一是地方平台公司手里边圈的地，第二是城中村城市更新当中的地。 这两部分的地实际上是上头重点希望推进的地，一来土地是有限的，当然要重复利用。二的呢，因为他们是硬骨头。 重点说一下城中村和城市更新啊，他们之所以难，很多时候是土地的征拆成本和开发收入，这笔账算不过来。所以总结一下，未来城市边缘的房地产项目，也就是价格偏低的项目，基本就没有了，包括刚需以及 成交的改善。差一句啊，之前鼓励放开城市远郊一点零容积率以下土地供应的，这个肾肯定就不会再有了。 重点会开发的呢，肯定是城中心，尤其是核心片区的地块，这些地块呀，位置好，配套好，自然成本高，定位也高，售价也会高，所以这也符合目前我们国家房地产市场所处的阶段，也就是改善型置业和房地产的再开发， 未来市场特征也会非常明显。那就是两个字啊，分化。鼓励开发好项目、好房子，包括高端的项目。价格方面呢，自然遵循市场化，甚至不给你设上限，充分满足改善型、投资型的需求。 刚需的客群呢，鼓励你们梯级消费，根据自己的能力来选择对应的存量二手房产品，而没有购买能力的，那就选择租赁。

三十八号问出台，会彻底改变房地产的发展逻辑，也会彻底改变原有的买房逻辑，以前那套买房的逻辑在现在通通失效了。 那么三十八号问对整个市场有什么影响？首先可以肯定的是，对市场肯定有积极的作用，但一定不是网上说的什么楼市要断供了，马上房价暴涨了，这种说法通通不对。那么这里面最大的争议点在哪里啊？就是对于原则上不再形成建设用地的理解。 这个话什么意思？什么叫做新增建设用地？不再新增建设用地不等于不拍土地了？所谓新增建设用地，是指通过依法依规的手段，把原有的农业用地变更为建设用地。那么这种做法呢？常见于我们的新区开发，所以园子上不再新增建设用地并不等于不拍土地了， 不再新增建设用地也不等于城市里面的存量土地没有了。目前我们各个城市的存量土地依然还是很多的，并且房地产的经营开发除了存量土地之外，还有拆迁，还有存量的低效用地，比如说商业、工业、厂房之类的。这种土地性质的变更，无非就是补缴土地出让金的问题， 这种手段在我们开发领域是常见的，所以无论是存量土地来源还是低效用地的盘活，他都可以满足房地产开发的一个土地需求。 那么你说对整个市场有没有影响了？肯定是有影响了。首先对于整个市场来讲，一定是有积极的作用的，因为整个市场的容量被限制了，就是你城市边界已经限定了，不能再去搞新区开发了，那么你就只能在这个池子里面玩， 这个对整个市场的总量是有一定控制作用的，就不会再像以前那样子不断的去开发，每年的新增供应量就会越来越大， 而导致我们整个市场出现供给过剩的状况。但是这个效果呢？他需要在持续几年之后，尤其是到整个土地进入尾声的时候，才能显现的特别明显。而我们当下市场的供给关系依然没有调整， 不是说因为这个政策一下就可以扭转我们当下的一个供给关系的，换句话说就是利好的价值会在中后期来逐步显现，并且随着我们现在房地产市场的逐步调整之后来综合显现， 我们能感受到的第一个变化是新区的开发不再进行了，那实际上就等于锁定了资源价值了，你以前有资源的就有资源，以后没有资源的那可能也大概就那样了。 第二个是随着时间的推移，存量土地不断的消耗之后呢，你会发现土地财政开始逐渐的转移，也就意味着存量土地消耗到一定程度的时候，房产税会出台。本质上这个政策的出台实际上就是锁定了整个房地产的开发总容量，那么实际上也就意味着我们整个房地产进入存量时期的时候，房产税就是迟早的问题。 而对于主城区里面一些资源又是比较好的项目，那么它的价值在未来几年还会因为土地稀缺性的影响而进一步的上升， 当然那些远郊区域可能就会进入一种自然发展状态，所以这个文件的出台了，既锁定了未来房地产的发展逻辑，同时呢也彻底改变了原有的买房逻辑。所以如果你现在还买房，你就应该想清楚我到底应该去哪里买，应该怎么买。当然如果你手里面有多余的二手房，你也应该思考一下现在这些手里面二手房到底是继续持有还是应该出掉。

三十八号文一出来，房地产圈乱套了，专家说开发商要完蛋了，中介说房价要大涨了，乱七八糟什么声音都有，但今天我告诉你，别听他们瞎吵吵。整个文件最重要的就五个字，新增和原则上新增建设用地。听着像是所有新推的宅地都算 来名词解释，新增建设用地等于农用地、未利用地，包括盐碱地、沼泽地等转成的建设用地，说白了就是征地，把农田荒地变成可开发用地。 那拆迁旧场、城中村改造腾出来的地算不算呢？当然不算，那是存量建设用地，是可以正常开发的。 这个区别是关键。新政只卡征地扩圈的工地，存量用地供应其实一点都不受影响。再来看第二个关键词，原则上有原则就有例外，这就是政策的口子，你仔细品品吧。所以，别被那些专家们带偏，这不是土地的停供键，是城市更新的加速键。 未来老城区、旧厂房、城中村都会迎来真正的换新。至于远郊的大饼，就好好说再见吧。

涛哥，三十八号文件真的说明了房价要大涨吗？你说的是那个禁地令，实际上这个很多人都是这么说，但是我的意见是相反的，这个三十八号文禁地令呢，实际上他有两个作用。第一个作用呢，就是这个就是在控制这个规模吧，不让这个一些新区的、郊区的一些土地盲目的扩张， 他反而说明了这个目前的这个楼市的扩张期都已经告一段落了，他是一个结果性的政策，他不是一个驱动性的政策，就是结果告诉我们大的环境， 大的公序关系已经发生逆转。这是第一个啊，他们强调的第二个是说这个建设用地控制用于住宅，说主城区的、老城区的核心区的土地就没有了，对，这个恰恰错了。 为什么呢？因为现在这个如果说控制这个郊区的，控制新区的，那么基于这个财政的考量，那就要盘活这个存量的建设用地。你比如说老城区、主城区，然后他有很多这种商业用地、 工业用地、集体建筑用地、城农村，他实际上他都叫建设用地。对，这些已经本身就是建设用地了，那么这些建设用地他就会加速变成住宅用地。然后呢，通过这个政策反向的在支持存量建设用地、非住宅建设用地的盘活，甚至逃归改姓。 那么我们在这些老的区域，好的区域有那么旺盛的需求，对吧？但是现在供应不多，然后就导致这个价格很高，那么他就迎合了目前的一个市场状态下，然后这种高总价的卖不动，然后需要扩大供应，然后实际上他跟这个文是遥相呼应的，我们一定要清醒的认识到这一点， 而不是说我没有地供了。然后呢？我土地我又严控了，错了，他土地严控的是那个新增的农用地变成建设地。实际上我们要明白这个政策讲了一个什么大的前提就是供需一定不能脱节， 你去新增的那些郊区的、新区的这些土地，他实际上他没人买，他就是一种财富的浪费。但是你在老城区，在主城区，你把这些存了，你建设用地啊，非住宅的建设用地，把它调整成住宅建设用地，实际上他就可以跟需求交圈，他就可以创造财富，他就有需求，他就可以对应需求，他的供需就是交圈了，他就可以来丰富这个市场， 来满足这个市场的需求。所以说我们一定要充分的去理解这个政策的一个大背景和一个市场的需求，所以说我们一定要充分的去理解这个政策的两个极端的两个方向的。

自然资源部出台了三十八号文，停止房地产用地供应，房价可能就要暴涨了。 这个是最近这段时间流传在访间的一个传言。自然资源部、国家林业和草原局确实是在今年三月五号发布了一个文件，简称三十八号文。 这个文件很长，里边关于房地产核心的就一句话，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发建设字面的意思很容易理解，就是不给房地产工地了， 现在市面上有多少房子就卖多少，以后新房没有了，从源头卡住了供给，那没有供应了，物以稀为贵，房价那不就得暴涨了吗？ 三月十七号，自然资源部就开了个新闻发布会，对访间这个解读给予了拨乱反正。负责人指出，不是说房地产不再供应土地了，而是原来你征农民的那个地，把它变成那个建设用地，这个属于新增的建设用地， 这部分不能用于房地产开发了。但如果你原来是老城区的土地，你拆迁了，还有一些闲置土地收回了，这个还可以用于房地产开发。 这样解读之后，大家对这个事情就比较清楚了。在我看来，这个措施对于扭转目前房地产这种低迷这种情况有作用，但是可能作用不像大家想象的这么大。第一个原因，这个文件禁止的是新增建设用地，也就是征农民的地。 房地产我们已经开发二十多年了，你现在新增的农民的地实际上都是在郊区，您想想黄浦江外滩边上那哪还有地？现在市场这种低迷的情况，城里边的房子都不太好卖了，您那个城乡结合处即使你供应出来，也不会对市场有什么多大的作用。 第二呢，现在我们房地产市场库存积压可是又创了历史新高了。根据官方发布的数据，截止到二零二六年的二月底，全国这商品房待售面积是七点六亿平方米， 比去年又增加了百分之十点五，而且这是近十年以来数字最高的一年。而且这个数字是一个狭义的数字，它是指的已经修好的现房，但是还没有变成现房，也没有包括开发商已经取得土地，正在建设还没拿到预售证的这部分房源。 根据市场机构的研究，现在全国正在盖的和已经盖好的房子，按照目前这种销售速度，全国平均要两年半才能卖完。第三点就是人口，咱们出生人口不断下降，过去这十几年，二零一六年是我们人口出生的高峰， 一千七百八十六万，二零二四二五年已经掉成啥样，这个话题已经非常敏感了，具体的数字我也不能讲，你们自个上网上去查一查。 所以现在土地市场他不是供应不公利的问题，而是说你这个地有没有人买的问题。咱们就拿广州市来说，二零二零年广州市的土地成交能达到历史高峰一千五百三十七万平米，但是去年仅仅成交了三百万平米， 这个还是国企脱底的结果。这还是广州这种一线城市，你去二三线城市看看，很多城市这几年已经连一块地都卖不出去了。综合上边这些信息和数据，你自己也可以得出个结论， 目前房地产市场是在逐渐筑底，但是你期待房价暴涨，这个可能不太现实。对我们普通人来说，房产早已经失去了投资品的特性，你买套房子，手上拿着十年八年，你就能暴富，就能翻很多倍。这个时代已经一去不复返了， 房子现在已经回归了它的消费品的本质，你还是离这个东西远一点的好。

刚刚的新闻都看了吧，楼市真正的生水炸弹，三十八号文已经全部明牌了，往后五年，你的房子还能不能保值？你手里的资产是会变成黄金还是废纸？ 直接挂钩于你今天能不能把这刚性约束四个字嚼碎了给咽下去？字字珠心，句句干货。想在接下来的楼市大棋牌中保住财富的，那就认认真真的看完这条视频，不光要看完，还要看懂，不光要看懂，还要看透， 不赞，只看的，那真的是白干了。那第一个关键词刚性约束，意思就是房地产大干快上的旧时代彻底落幕，土地供应的水龙头被国家拧紧了。 那为什么今年一开年，大家都在盯着自然资源部的这个三十八号文件？因为他不是普通的文件，他是整个房地产底层逻辑的垄断机制。过去二十年，你可能习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼， 但如果说今年你再看不懂这个变化，你错过的将是未来五年的资产保卫战。 三十八号文最核心的一句话是什么？新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发， 这是什么概念？这就是告诉所有的地方和开发商，以前靠那种卖地盖楼再卖地的印钞机模式，引擎熄火了。 如果说你现在还想着去那些远郊的新区，想着随便买一套房就能翻倍，我劝你趁早死了心，大水漫干遍地是房的时代彻底结束了，未来的土地指标只会给到谁，只会给民生保障，只会给实体产业。 那第二个关键词，存量为王。很多人都在骂，说房价跌跌不休，说手里头好几套房子卖不出去，为什么我的资产一直在缩水？ 兄弟们，你不懂不怪你。错的是，过去的供需关系彻底失衡了，房子造的比人还多，库存积压如山，这样可怎么可能坚挺？ 所以，这一次，三十八号文释放了极其强烈的信号，去库存旧市场，这意味着什么？意味着国家看到了市场的痛。以前是不断放地出来稀释你的资产价值， 现在是直接在源头上截断了新增供应。国家明确指出，要通过刚性约束，逼着市场去消化库存。 这就好比一个池子啊，以前是一边放水一边泄洪，水位永远上不来，现在是把净水管给吐了，让水慢慢的沉淀下来。 这对于手里面持有核心地段房产的人来说，就是最大的利好。因为物以稀为贵的铁律终于要回归了，那些没用的垃圾资产会被淘汰，但真正的好房子，因为不再有新增竞品，将会成为稀缺资源。 那第三个关键词，资产风化政策不会淘汰所有人，但看不懂资产风化的人会被淘汰。你以为三十八号文只是限制了开发商拿地？ 错了，他已经杀到你家门口了。以前你买房闭着眼睛就能涨，现在呢？随着新增用地的断供，只有极少数的核心资产会因为稀缺而保值，而百分之九十的劣质房产将彻底沦为水泥森林。 未来的机会根本不是去盲目买房，而是要学会置换，把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的不再新增供应的核心资产。 那具体怎么去分辨哪些是受国家保护的核心资产呢？哪些是即将被淘汰的过剩产物呢？ 你也可以告诉我你所在的城市和板块。我来告诉你，你的资产处于什么段位，因为篇幅有限啊，具体怎么去做资产体检和置换？想学的你可以在评论区敲一个，想学人多的话，我专门出一个实操教程，毫无保留的拆解给你们看。 记住了，存量时代，乱买房就是自杀，精准置换才是唯一的出路。 到最后，三十八划文不仅是部委的文件，他是我们每一个普通人未来五年的资产生存指南。 刚性约束，关掉了旧引擎，存量为王，锁定了资产的底子，资产分化给了我们优化财富的机会。这就是当下中国的楼市。这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰最残酷的时代。 不管你现在是有房还是没房，请记住，不要抱怨，不要躺平，不要被那些只会唱衰的负能量带偏。国家在替我们刮骨疗毒，在替我们清理过剩产呢！我们要做的是看懂趋势，守住核心。 看懂了不用多说，弹幕走一波，稀缺为王，这四个字就是未来财富的护身符。没看懂的点赞收藏起来，睡前再看三遍！我是轩哥，点关注，用金融思维拆解楼市底层逻辑，带你看透真相！

这两天呢，自然资源部发了一份文件，叫关于进一步的做好资源要素保障的通知，这份文件呢，因为是三十八号，所以呢也被称为是三十八号文， 因为这里面涉及到了房地产的问题，我们普通人更关注的就是房价涨不涨，房子未来供气足不足。那其实这三十八号文呢，核心就一句话，就是未来的新增建设用地要优先的保障重大项目的建设， 民生事业发展，原则上不用于经营性的房地产开发。那这句话究竟什么意思？对我们有什么影响呢？其实我们要知道，在过去的几十年里面，中国呢可以说是发展的非常迅速，也是中国城镇化最快的几十年。 我们如果用城镇化率这数字来看的话，两千年的时候，我们的城镇化率是百分之三十六，也就只有百分之三十六是城市。而到了二零二五年， 数字呢来到了百分之六十八，短短的二十五年的时间，我们的城镇化基本上是翻了一倍。那城镇化意味着什么？ 一方面呢，它意味着农民变成了城市的居民，另外一方面呢，也意味着城市要向外扩张，对吧？城市慢慢的变得越来越大，楼房变得越来越多，变得越来越热闹，这都是城镇化的过程。 城市扩张就不免你要去有新的土地，把什么样的土地就变成了城市土地，就原来的农村的土地，或者农用的土地，农民牧渔等等这样的一些土地，慢慢的都变成了城市用地。所以呢，这里面就有了一个词，叫做建设用地。 所谓的建设用地就是在城市建设过程当中构成城市的，像道路啊，住房啊，还有呢医院啊，学校啊，还有机场啊，高铁站啊等等这些只要是用于城市建设的都叫做建设用地。 那过去很多城市的发展呢？可以说是以弃掉旧城，建立新城的这种方式在发展，为什么呢？因为原来的老城区，像我老家也是那样，就老城区基本上跟我小的时候是一样，没怎么变， 没有人去发展，它要在老城区里面去建，要拆迁啊，要重新的去推倒重建呢，成本非常的高，但是直接往外扩，找一片地方开发新区，一下子成本会低很多。这样在过去的几十年里面，我们中国新扩的这些建设用地每年差不多是多少呢？ 三十到四十万公顷，那过去的几十年下来就相当于有一千多万公顷呢？一千多万公顷什么概念？就相当于大概十几万平方公里的土地， 相当于一个省的面积，所以我们在过去的新增的这些建设用地实际上是非常多的。导致的结果是什么呢？一方面我们能够体感上的，无论是大城市、中城市还是小城市，城市都变得越来越大，越来越漂亮，房子越来越多，但是同时呢，房子慢慢的供大于求了。 还有呢就是很多的农用土地被变成了城市建设用地以后，长期的闲置或者使用的效率非常的低下。所以说到这个地方，大家就能够理解所谓的三十八号文，它本质上就是要改变原来的模 式，改变原来贪大饼的这种城市发展模式，在我们现在人口总量不再增长的情况之下，要控制新增的这些建设用地，然后同时呢特别要控制住宅的这些用地， 所以未来我们能够看到新增建设用地呢，会相对比较的少一点，而且文件里面还提到了，就是新增建设用地原则上啊，是不能够超过盘活存量土地的面积的。 啥意思？就是国家就给了一个绑定的政策，如果你想要有新增建设用地的这样的一些土地规划可以，但是呢先要看你当地盘活了多少的原有的土地， 如果原有的土地放在那地方不开工闲置都没有用好，那想要批新的土地不行，你有那么两万公顷的这些盘活土地，那我就再给你批两万公顷的这新增土地的增量或者说两万公顷以内， 所以这样大家就能够看到，就原来从地方政府的角度，都是希望找一个地方，一块空地，重新规划一座漂亮的新城，但是现在不行了，未来是先盘活，盘活完了以后再给你增加， 所以增加的量呢就变得很少。而且就算给你增加，也提到了增加的这些新增建设用地啊，我们说了新增建设用地它不是只是用来盖楼，而这些新增建设用地更多的是用来去保障重大项目或者是民生工程，而盖这种经营性的住宅原则上面是不可以的。 所以这就意味着以后啊，新建的住宅可能更多的就是来自于旧城的改造，或者一些存量土地拿来去建设，但是这种建设显然它的难度很大，成本呢也比原来增加了很多， 所以能够预计到的是，这个政策一出来，未来新房的供应量应该会大幅度的减少。那通过这样的解释，我相信大家对于文件的调文已经有了理解了， 这样的东西对于我们有什么样的影响呢？我们普通人更关注的就是房价涨不涨，房子未来供给足不足，对吧？我们说供需是决定价格的核心因素，而这个文件在解决什么？ 在解决增量的控制，未来的新增建设用地可以新增，但是呢，新增用来的原则上是不能够用于经营性的住宅的建设，所以呢，就控制了未来住宅的总体的新用地的供给， 你要盖楼可以，你只能够在原有的一些地方去推倒重建，所以把供给控制住，这是稳楼市的一个非常重要的条件。那未来呢，我们说住宅的总量基本上稳住了，而人口的数量呢，也在逐步的减少。如果我们去看数字，其实能够看得到，现在我们的住宅总数 基本上跟我们全国的户数应该是差不多的，甚至住宅的数量还略微的高一点，这就意味着 我们的住宅的总量应该是供需平衡的，但是呢，少量的过剩，而未来呢，房地产的价格主要看的就是哪个地方的人口流入多，哪个地方的人口流出多了。想让人口流入多的城市，那他的住宅的供给的数量 相对来说没有那么的充足。而人口流出多的城市呢，现在的住宅可能已经是完全的供给过剩，所以从这个角度我们就能够理解，核心城市 核心区域仍然会是比较稀缺的，而那些人口流出的总量大幅度过剩的小城市，即便是控制完增量，那未来也很难去稳住房屋的价格。 其实总结来说呢，这一份文件，它对于房价呀，对于房地产的影响啊，实际上并没有大家想象中的那么大，为什么呢？因为在过去几年， 即使百分之七十以上的房子，它都是在存量用地上面去新建的，也就是说，过去已经是逐步的在做这样的一件事情了，只不过这一次的文件呢，是直接把新增用地用于住宅建设直接给终结掉了，所以它标志的是一个时代的结束， 城市扩张时代的结束，同时呢，也是土地财政时代的结束，更是土地推动经济发展的这么一个时代的结束。而中国呢，也逐步的从扩容增长的模式，慢慢的进入到了一个存量盘活的模式。 所以在我看来啊，三十八号文最重要的东西并不是对于房价的影响，而是在于我们不能够再用过去的经验和眼光来去过未来的人生。

自然资源部的三十八号文这两天被地产圈热议，特别是那句新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，已经被无数人解读为新房就要绝版了，我也不想泼冷水啊，但是我在官方网站上 并没有查询到任何有关的文件，不知道网络疯传的所谓的原文截图是从哪来的。当然，他可能只是一份内部文件，还没有被公开，或许他也只是一份待发文件，只是被提前泄露了，又或许这只是一场彻头彻尾的流量闹剧。从公开的资料中搜索， 目前权威媒体我也只看到了新华财经的报道，但也没有权威的截图，就姑且先认为这个通知是真的。但是对上述的这个条款的内容，我觉得跟我们物业行业还是紧密关联的。 既然新建用地和存量建设用地要挂钩，而且新建不能超过存量的盘活，那就会倒逼地产商在存量的盘活上下功夫。首先肯定是优先开发，以批未建的，那这个总量肯定也不多，更重要的就是要承接旧房改造。说直白点，你想拿地想开发， 必须先去啃那个老骨头，这就直接把物业行业都拖进了一场前所未有的强制升级。首先旧改， 你比如加装一些设施设备，这就直接提高了小区的维护成本，那就会导致物业费是百分之百要上涨的。你比如加装电梯、新增机械车位，加装监控门禁、消防等等，还包括绿化提升、道路硬化、 水电管网、照明设备的全面升级。以前那些没有成本的，现在有成本了，以前物业费三毛五毛的，改造后可能直接就跳到一块钱以上了。然后最恐怖的矛盾就来了，房子确实是变新了，环境变好了，但一部分业主根本就不想为新的服务买单。这当然也不能怪他们， 这是城市化进程，逼着他们去提高了生活品质。但是提高生活品质是需要成本的，但是对他们而言，目前的生活品质不是他们的生活必需品。所以接下来就会看到三种冲突。 比如有的人说，我住了一辈子，这个房子没有物业，也没有物业费，现在凭什么交钱？以前房子旧的时候，没有电梯，没有门禁的时候，我照样活的好好的，反正我不用电梯，也不需要这个监控，我不交钱你怎么办？那有的人又说，我觉得这个提升环境挺好的， 我需要这个便利，我也需要房子的保值，我愿意交物业费好。还有一种人，就是租户和房东，租客只管住，租了房住个一年两年，他不想交，那房东说，我改造之后我也没住啊，我也不想交。那到最后，同一个小区，甚至同一栋楼，好几种不同的立场，那业主间的矛盾就会加聚。 这个新的政策出来之后，政府要的是城市面貌，开发商要拿低的指标，负责物业维护的人，不管是物业公司、社区、街道，这个成本是实在发生的，他们只想要活下去。有的业主想要品质，有的呢只想要省钱。改造是被推着来的，物业费呢又是被逼着涨的，服务是被强行升级的， 这就形成了新时代的观念，还停留在了原地。 这可能就是未来行业五到十年的宿命，从改造老小区到加装设施设备，导致成本上升，那物业费必然上涨，但有的业主不认可，不接受，更不理解。最后新的矛盾大爆发，这新政表面管的是地，实际改的是城，但最终炸的是物业费收费的矛盾。旧改越猛， 物业费冲突越利，房子可以一夜变新，但人的观念、付费意识很难在一夜之间就跟得上。

行业巨震啊！自然资源部刚刚三十八号文重磅落地了，逐字看完，非常震撼啊！权文总结下来就有九个字，控增量、去库存、优供给。 那么我们都知道，一五年的时候去库存，一六年房价上涨，一七年出现了防荒，那历史真的会重演吗？我们先看最狠的一条， 新增建设用地优先，保民生，保重大项目原则上不搞经营性商品房开发，还要求各地先盘活存量地，才能拿新增指标。也就是说，这次政策核心是卡紧了土地供应的水龙头，新增用地不批了， 这意味着什么呢？也就是说，未来两到三年，核心片区基本不会有新的商品房用地了，新房的供应会大幅的收缩，再加上超七千七百亿的专项债收，闲置地区库存，供需关系彻底被改变了。 也就是说，核心区域核心资产更加稀缺，真正的官方共识的唯一性和不可复制性，核心资产终于回归了保值增值的属性。 而且政策还给了城市更新开了绿灯，城中村改造的零星土地全部都用来建学校啊！商业配套，未来老城区的配套只会越来越好，核心地段的价值只会越来越高。 更关键的是，两会代表还提了房贷贴息、个税抵扣，这些购房力好政策红包在路上，一旦落地，看房的人一定会要往上走了。 总结一下就是，新地稀缺，价格见底，利好将到，配套升级，现在就是置业的黄金窗口期，想留在核心片区的不要再犹豫了。

刚刚的新闻都看了吧，楼市真正的深水炸弹，三十八号问已经全部明牌，往后五年，你的房子还能不能保值？你手里的资产是会变成黄金还是废纸啊？直接挂钩于你今天能不能把这刚性约束四个字啊，嚼碎了给咽下去？ 字字珠心，句句干货。想在接下来的楼市大洗牌中保住财富的，那就认认真真的看完这条视频，不光要看完，还要看懂，还要看透，不赞，只看，那你真是白干了。 那第一个关键词，刚性约束，意思啊，就是房地产大干快上的旧时代彻底落幕，土地供应的水龙头被国家拧紧了。 为什么今年一开年，大家都在盯着自然资源部的这个三十八号文？因为它不是普通的文件，它是整个房地产底层逻辑的熔断机制。 过去二十年，你可能习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼，但是如果今年你再看不懂这个变化，你错过的将是未来五年的资产保卫战。三十八号文最核心的一句话是什么？ 新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这是什么概念？这就是告诉所有的地方和开发商，以前那种靠卖地盖楼再卖地的印钞机模式啊，引擎熄火了。 如果你现在还想着去炒那些远郊的新区，想着随便买套房啊，就能翻倍，那我劝你啊，趁早死心，大水漫灌，遍地是房的时代彻底结束了，未来的土地指标只会给谁，只会给民生保障，只会给实体产业。 第二个关键词，存量为王。很多人都在骂，说房价跌跌不休，说手里好几套房卖不出去，为什么我的资产一直在缩水？ 兄弟们，你不懂不怪你。错的是过去的供需关系啊，彻底失衡了，房子照的比人还多，库存积压成山，价格怎么可能坚挺？ 所以这次三十八号文释放了极其强烈的信号，去库存救市场。这意味着什么？意味着国家看到了市场的痛。以前是不断的放地出来稀释你的资产价值， 现在是直接在源头上截断新增供应。国家明确指出，要通过刚性约束，逼着市场去消化存量。 这就好比一个池子，以前一边放水一边泄洪，水位永远上不来，现在是把进水管给堵了，让水慢慢沉淀下来。 这对手里持有核心地段房产的人来说啊，就是最大的利好。因为物以稀为贵的铁律终于要回归了，那些没用的垃圾资产会被淘汰，但真正的好房子啊，因为不再有新增净品，将会成为稀缺资源。 第三个关键词，资产风化政策不会淘汰所有人，但是看不懂资产风化的人会被淘汰。你以为三十八号文只是限制开发商拿地？ 错了，他已经杀到你家门口了。以前你买房闭着眼买都能涨，现在呢？随着新增用地的断供，只有极少数的核心资产会因为稀缺而保值。 而百分之九十的劣质房产呢，将彻底沦为水泥森林。未来的机会，根本不是去盲目买房，而是要学会置换， 把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的不再新增供应的核心资产。 那具体怎么分辨，哪些是国家保护的核心资产，哪些是即将被抛弃的过剩才能呢？ 你也可以告诉我你所在的城市和板块。我来告诉你，你的资产处于什么段位，因为篇幅有限，具体怎么做资产体检和置换？想学的你在评论区敲个想学，人多的话，我专门出一个实操教程，毫无保留的拆解给你们。 记住了，存量时代，乱买房就是自杀，精准置换才是唯一的出路。最后三十八号文不仅是部委的文件，它是我们每一个普通人未来五年的资产生存指南。 刚性约束关掉了旧引擎，存量为王锁定了资产的底库，资产分化给了我们优化财富的机会。这就是当下的中国楼市。这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰最残酷的时代。 不管你现在是有房还是没房，请你记住，不要抱怨，不要躺平，不要被那些只会唱衰的负能量带偏。 国家在替我们刮骨疗毒，在替我们清理过剩才能。我们要做的，就是看懂趋势，守住核心。 看懂了不用多说，弹幕走一波，稀缺为王这四个字啊，就是你未来财富的护身符，没看懂的点赞收藏起来，睡前啊，再看三遍！我是胜哥，点个关注，用金融思维拆解楼市底层逻辑，带你看透真相！

这两天这个三十八号文啊，问的人非常多，今咱们一条视频说清楚，说明白到底是个啥意思，啥是三十八号文？简单粗暴的说，绝大部分韭菜的理解都是啊，以后的话不拍地了，那以后不拍地了，那现在的房子是不是更值钱了？要涨价了？ 咱们举两个城市的例子，第一个城市，河南省会郑州，看一下河南省会郑州二零二六年要新增的开发的楼盘有多少个，和可能要新增的开发楼盘有多少个？我是简单查了一下，将近四十个，将近四十个 都，这都还是在郑州，从巅峰期到现在下滑到现在的土地供应和新项目供应量。 不看这张图，你是不是想不到，二零二六年郑州还要新增三四十个新项目，并且都是三点五代跟四代的住宅产品。郑州的巅峰如果是百分之一百的话，现在的销量只相当于巅峰的百分之二十五分之一， 在这种情况下，还新增了将近四十个新项目，并且都是新产品。三点五代、四代住宅。咱们再看南阳二零二五年的老铁，还记不记得去年我专门发过这个视频， 一共十八块住宅用地。先看这张图片，划红点的就是到现在没有入市，没有开发的，你们很清楚明白的。看到，看到什么哈？咱们仔细看， 从东面开始说三个，医院门口这块地没入市，没开发。第十，完全学校门口这块地没入市，没开发。第二，完全学校门口这块地没有入市，没开发。尚城雅居的新地块没有入市，没有开发。第五，完全的西面跟东面没有入市，没有开发。 南太路实验学校的门口没有入市，没开发。总结一句话就是十八个项目到现在入市开发的三分之一才了。听完这你都清明白郑州也清楚明白南阳了吧？ 为啥要发三十八号文？为啥要控制新增的房地产土地开发？仔细看下边这句话，因为存量的土地待开发的土地太多了， 现在卖的速度慢，明白了吧？如果再继续不限制的新增，那会得了了，二零二六年的现在互联网上都形成一种效应了。啥效应哈，但凡有个事那都是天塌了。不然呢？你都不看了？

三月十六日，自然资源部刚发布二零二六年三十八号问核心就一句话，新增建设用地原则上不再用于商品房开发。 很多人以为房价要起飞，开发商要翻身，全错，真正躲在被窝里数钱的是谁？是那些早年囤地最多的平台公司政策一卡，新增没戏了，房企想拿地，只能求着平台把手里的存量地吐出来， 土地成本直接飞天。最惨的就是三四线房企，本来就勒紧裤腰带过日子，现在地价涨了，利润薄了，手里还压着几百个滞销车位。中指研究院数据显示，法拍车位清仓率才百分之九，卖不掉又占资金，活活拖死项目。 车库已经成为了项目赚钱与否的重要指标。如果您的项目在方案阶段，即使是出了施工图，不用改规划，工期不延误，依然可以落地几百万至上千万的优化金额。欢迎点头像关注于说优化。