上海楼市小阳春将持续多久

上海小洋村如期而至，上个周末呢，两天均超过了一千三百套，那市场到底怎么样？有人叫的很欢，说再不买价格就要涨上去了。也有人怕太公干着急，怕现在不买就买不到了。我们看看真实的数据 如何。上海楼市小杨村又到底怎么样？之前我就曾经提到过，小杨村一定是数量上的杨村目前已经进入到量身价稳两级分化的一个趋势。 截止到三月十六号，上海二手房当月已累计成交了接近一万五千套，平均每天要达到九百套。 连续两个周末采报两千五百套以上，网签系统都崩溃了，也不知道是否真假。不过的的确确是远超了春节前的低米期，三月才过半就反超了上个月的全月。 这波热度主要还是归功于户期条政策叠加，春节后需求释放，待看量、咨询量大增，成交周期大幅缩短。我挑的成交量比较靠前，具有代表性的几个小区跟大家分享一下。 浦东的金阳新村五十五套，三零世博十七套，新泾阳的彭浦十八套，普陀的争光三十二套，都是区域的成交榜首。大家发现了什么规律没有？清一色都是老公房，总价两三百万 九十平方以下，成交占比显著上升。无论是居住的需求还是读书的需求，这波量是肯定起来了，但这显然不能作为见底反转的信号， 什么时候租金回报率和贷款利率持平再好好考虑。光从价格上来看，目前市场的成交还是以刚需、低总价、性价比房源为主， 低总价房子的确在慢慢的回升，浦东、松江、保山部分外环外板块成交也很活跃，连徐泾的无地铁的自新房挂牌价也在往上走。不过高总价改善盘分化明显， 一千万以上的楼盘是另一范景象。大宁板块一直是小杨村行情反弹的领头羊，教育资源加次新社区加板块标杆，像金茂府二期一百一十二平高得房率的房子， 挂牌价却处在低位。徐汇、瑞虹这类泡沫比较顽固的板块，小杨村似乎和他们无关。新挂牌房源平创新低，整体安全稳定，市场占优， 高杠杆改善需求还在保持观望。这就是二零二六年上海楼市的现状。节前成交，低米低总价盘以价换量，年后量起，但价格并没有明显的提升，仍以高性价比为主。 五百万以下低总价反弹明显，中高端楼盘的趋势没变。对于拉拉贷款就能上千万级的买房人来说，经济形势不确定，买个自己轻松负担的楼盘也会更理性。 这波行情成色较足，但量身价稳仍是主基调，关注自身的负担能力。如果未来政策会持续发力，经济改善可能逐步向好， 但当前还是结构性机会，不是普涨行情。真实数据，理性决策，关注老钱，了解上海楼市信息。

上海二手房二月份的成交量是一万一千三百一十五套，这个成交数据不算漂亮，很平常，但是也不意外，二月份因为过年的原因，时间影响长达半个来月，所以这个成交数据也说得过去。 那上海这边二月二十五号有出台最新的楼市政策，从购房资格、公积金贷款额度 以及房产税三方面着手，力度可以说很大。你比如说购房资格，我们外地人在上海买房，你只要有一年社保，可以买遍整个上海滩， 或者说你只要有五年的居住证，不需要社保，你也可以买房。公积金贷款就更是了，东海家庭首套房 最高可贷三百二十四万，这个对于像黄渡这种广大的郊区来说，公积金贷款 有大用处，可以预期接下来的三月份非常有可能来一个的的确确的小阳春行情，成为真正的金山银市的金山。那 随着政府一次又一次的这些政策的出台落实，也可以预期上海将会成为全国范围之内率先房价止跌回稳的城市。

上海这个月的二手房成交量会破三万套，昨天也就周六三月二十一日成交了一千四百三十六套，截止到二十一日，前面二十一天的时间，一共成交了两万零六十一套。 我不知道这个数据对于要像某一些人来说的话，怎么去反驳啊，当然了，可以说这个是假的，这个数据就是车位成交起来的，因为造谣这种事情呢，汉奸瑞一直都很擅长 啊，非常的擅长，他不相信的东西就是假的，他甚至他不相信的东西，他也会去编一个谎言，编一个谣言告诉他的那些小黑粉啊，什么那些猴子猴孙啊，就我的粉黑粉啊，这些猴子猴孙告诉他们不要相信 啊，我说的才是对的啊，是因为车位的一个网签也算进去了，所以说他这个月的成交量啊，才这么好， 所以什么叫做愚不可及？而那些黑粉啊，就那些小黑子啊，他们也愿意相信，这个才是让我最最最不理解的地方，就一个人蠢，他可以带着一帮人一起蠢 是吧？这些猴子猴孙是吧？这个相信光头那些人，你们有没有想过一个问题， 你们手里面拿的是手机，他说的对和不对，你难道不能查一下吗？再说了，官方都辟谣了，所以说这个月上海的成交量会狠狠的打那些看空楼市的脸。上海的楼市只要一稳了，各位，整个长三角就稳了， 上海和北京的楼市只要稳了，就是整个房地产的风向标也稳了。上海和北京本来就是全国楼市的风向标，只要这两个城市稳，整个楼市就彻底的稳住了，那么我们这次的旧市就算是已经成功了一大半， 接下来还会继续的出台相应的政策，继续的去刺激楼市，我们还有政策会出，各位在当前行情之下，在如此火爆的小洋村行情之下，还会有政策出台，大家不用担心，好吧？

二零二六年一线城市的楼市小阳春基本上是稳了啊！在二零二六年刚开工的第二天，也就是今天二月二十五号，上海发布了关于楼市调整限购措施的七条政策。这七条政策是关于三个方面的，第一个方面就是关于限购措施方面， 如果你是非户籍人士，就是外地户口，想要在上海外环内买房，个税和社保的年限有之前的三年改为 一年，同时又增加了一条，如果你居住证满五年，非户籍人士在上海全市范围内可购买一套住宅，哪怕你没有交社保，但是在上海居住，办了居住证，连续办了五年，在全上海范围内也是可以买一套房的啊。 第二个方面就是关于公积金贷款政策的一个调整，首套房最高额度有一百六十万，提高到二百四十万，而且还可以叠加二星绿色建筑，上付百分之十五多，子女家庭上付百分之二十，全部叠加起来，首套房最高可贷三百二十四万。 那第三个方面就是关于房产税的啊，大家一直在炒的房产税，其实在上海和重庆两个城市是一直在缴纳个人房产税的啊， 只是其他城市没有实施，但是这两个城市虽然一直在缴纳房产税，也没有影响房价啊。大家不要谈房产税色变，那上海这次调整的是什么呢？成年子女家庭在本市唯一住房的二零二六年一月一日起，是免征个人房产税的。 以上是关于今天上海发布的户七条的政策的一个解读，大概分为这三个方面，我把这个政策贴在后面，如果有需要的话，大家可以关注一下北京买房，有不懂的可以关注我。

注意了，最近上海二手房成交量超五年新高，据说网签系统数次崩溃，你没听错，与此同时，今天下午上海调整了商业用房的贷款比例，降至百分之三十。不知不觉楼市小阳春来了， 最近全国房地产市场频繁出现回暖信号，阿总提醒你，这里面有机会房地产板块严重超低，最近可能会来一波反弹。

小阳春在现场，今天我们来到了外滩瑞府啊，李经理在我身边，哎，李经理最近要在直播间里问到，外滩瑞府值不值得购买的人群明显的增加了。那所以我今天到现场来求证一下，最近咱们的小阳春的表现怎么样？我们 外滩瑞府的话呢，可以说是小阳春的一个最典型的代表楼盘。嗯嗯，呃，因为我们现场的话呢，我们平均每天成交大概三到四套，周末的话可能大部分都不止。是吗？对，现在目前我们的销售额本月应该已经 接近十八亿了。那这个去化速度相当的优秀啊。是的，我感觉别人还在小杨村，你们已经提前进入到夏天了啊，哈哈，好。第二个问题，现在这个成交的客户有些什么样的特征吗？新政以后刺激到了哪些人呢？ 嗯，新政的话，他主要有两个最大的作用。第一个的话呢，他是放开了这个购房的资格，嗯，所以对于我们来说的话呢，百分之七十就是新上海人哦，就之前没有购买资格的， 现在可以进内环了，之前没有购买资格的可能占比大概有百分之二十到百分之三十。嗯，这部分客群主要来自于长三角。嗯，他当地的一些企业家可能出于 为子女提前考虑购房，然后同时自己做一个资产配置这样一个需求，然后第二块的话呢，他就是让我们原有的这些客户呢，让整个市场 大家更有信心，那也促使大家下定购房的一个决心。嗯，所以成交周期会得到一个极大的缩短。那平均成交周期的话呢，我们最近的数据监测已经由原来的十三天 到平均的四天，这个数字是非非常夸张啊，所以这个是实实在在的给到市场很大的一个帮助啊。是的，那么从这个项目上来讲，现在最受欢迎的是什么样的户型和什么样的产品去化速度最快的？呃，目前来说的话，四房产品是非常受欢迎的，因为 在外滩这个烫金的地段，适房这个又是又是能够满足你不同代际人之间居住的这样一个需求，同时他又是两千五到三千五百万级的这样一个产品，可能说是最适合大家这个入手外滩的这样一个时机和这个房源， 很多上海一些现在正在成长中的板块可能都要占到四千以上了，咱们外滩又作为一个底，这个下线如此之高，全国人民都知名的一个板块，两千五到三千五左右就有机会能够选。是的，而且很有确定性，这个应该大家公认的吧？是的，因为尤其是长线的客户，对于外滩这个确定性是非常非常认可的。 嗯，那再加上我们又有六大满分产品力和我们的这个稀缺的产品，嗯，和这个价格，价值和价格是对等。好，李经理，你认为这个小樱春能持续多长时间啊？不对，你们已经进入夏天了是吧？你认为你们的夏天温度会有多高？ 首先第一个，前面三周我们是已经感受的非常热烈了，那我相信接下来的两三周里面还是会继续持续，还会继续持续对市场 会一直向阳的相当看好之后的表现啊，因为我们看到二手房呢，在这个刚过去的周末，又是两千八百多套的一个成交，二手房这个市场同时都开始跑量了。是的啊，越是在这样的时候呢，大家越要挑地段中的地段， 城市中的城市，那么外滩我觉得是最公认的，当然我觉得买到外滩瑞府的各位业主也非常的明智，对吧？就已经是做好选择，不用我们多说了。好，谢谢李经理的分享，谢谢梁老师。

二六年三月份第一周，上海楼市小洋村的数据可是出来了啊，这估计是超出大部分人的意料之外， 比我们想象中的都要好很多。一个是新房和二手房的总量成交是八千一百五十六套，同比二五年三月份 八千二百二十八套，总量只跌了零点八八个百分点，这都可以说算不上跌对不对？这点差距基本上就是一多硕的事。那我们再看一下新房的数据，这一次新房是完全支棱起来的，整个成交量达到两千六百一十三套， 比去年可是暴涨了百分之二十五点一四啊，你可以想一想，去年二五年三月份是什么行情啊，对不对？现在这样的一个行情之下，整个新房还能够卖的这么猛， 是不是？那主要的原因肯定是跟护膝条释放的一部分购买的需求有关。另外一点呢，就是新房目前产品力提升的对不对？装标配置地段更好了，好房子入市了 啊，分流了一部分二手的一个房源，当然有没有可能是因为二手涨价了呢，对不对？因为二三月份必定微涨了一点吗？是吧？ 那我们再看二手房的一个产品，它本身的成交量达到了五千五百四十三，比去年是跌了百分之九点七二个百分点， 那这个跌幅一方面肯定是因为挂牌量少了，可选的一个余地少了，对不对？还有一部分就是新房的分流，导致很多客户就去选新房了， 那虽然总量上来说没有什么太大的一个呃，惊喜就是没有突破二五年三月份的一个记录，但是新房的数据可是有目共睹的，最最关键的是二手房昨天三月七号单日可是成交的一千三百二十四套，这个可创下了二五年四月份以来的一个单月最新高， 虽然没有超过二五年三月十五号那个最高点一千四百七十三套，但你想想也就仅差这么一百来套， 那是不是说接下来市场会进入一个强势的回暖的一个节点呢？对不对？我们拭目以待，特别是后两周来说，是非常关键的。 那基于当下的行情，你是考虑买新房还是淘一淘二手房呢？可以在评论区聊一聊，乃至于说接下来到底会不会推进回暖的进程，也可以在评论区留下你的观点。

市场的温度从来不会骗人，今天用真实的数据把二零二六年上海三月份楼市讲透讲明白。先看最硬核的成交，三月七日，二手房单日成交一千三百二十四道， 创年内新高。三月中旬再刷新，单日冲到一千四百七十二套，近年少有。截至三月中旬，全月累计已破一点二万套，日均超九百套，稳稳占上小阳春的强度线。这波热度不是偶然，是沪七条精准发力， 房票松了，月供清了，置换链条彻底打通。再看市场微观变化，待看量环比大涨百分之四十加 成交周期从九十八天缩短到七十五天，溢价空间从百分之八至百分之十收窄到百分之五以内。优质房源当天看当天定，房东稀少，车牌变多，结构上很清晰，二手房鲜热，新房跟进， 三百万以内，刚需占比百分之四十五。外环外率先回暖，核心趋稳，郊区修复量身价稳分化明显，没有暴涨，也没有大跌，这是健康的回暖。最后给你一句实在话，上海楼市的底已经磋实，政策底加市场底共振，真实需求在回归，流动性在修复。别被 杂音带偏看成交，看带看看周期，市场的温度从来不会骗人，看懂节奏才能踩对节点，私信你的需求，帮你匹配最适合你的房源。

一年里面卖房的这种最好的时间窗口啊，也就是我们常熟的小阳村啊，可能已经来了。如果你正在打算卖房，或者说房子已经挂了一段时间，但是还没有动组， 那你一定要认真听，我们今天要讲的就是在宝贵的黄金卖房的六十天里面，如何快速卖房，不能忽视的几个关键动作。首先我们了解一下，就是卖房的黄金时间为什么只有六十天？因为过去呢，去年我们已经卖了几百套房子， 我们整理了一下数据，基本上第一个月成交的房子的房源占比百分之四十左右，那第二个月占百分之三十，那第三个月其实有百分之十了，后面呢，就是卖表去给业主了， 所以你看这个数据就能看得出来，其实前面六十天特别关键，当我们站在中介公司的角度来看一看，可能也会更清楚，因为一般一套房子刚刚挂牌的时候呢，也是最热情的时候。 首先呢，为富人啊，和主做这个板块和片区的这个经纪人，如果十五天之内啊，房子挂在他们手上没有效果，那你想想基本上就来议价了。 但如果议价了之后呢，基本上会有两种情况。第一种情况呢，对房东来说，房东可能感觉这个信息我还不是很清楚啊，你只是一个单一的中介给我反馈， 所以呢，房东很多时候呢，可能就是不同意，那当然有可能真实的确确实实是要调整价格，但是因为给你提供服务的这个能力比较偏弱， 所以导致房东判断有问题，就错过了这种时间的窗口期。第二种情况就是信息还是比较完整的啊，房东呢，也及时出了这个价格调整，中介公司也愿意主推这套房子，但是因为中介公司的这个抄单的经纪人啊，他可能是能力不够， 那结果呢，就是有关键的一两个客户没有把握的住。其实我们卖房就知道啊，在卖房的三十天之力或者六十天之力，你能抓住的就关键，那么两三个客户一旦你抓不住， 可能就错过这个销售的时间窗口期了。很多房东的房子因为把握不住，结果呢，一个刚刚开始挂牌的损盘就变成一个存货了，所以导致那后面大家这个时间一下子卖长了之后呢？所以导致那后面大家这个时间一下子存货了，所以导致那后面大家这个时间一个残酷的现实， 这一套房子在市场上新鲜度啊，和他的关注度是有他严格的这种生命周期的，那这个周期往往就集中在挂牌后的这种前面六十天甚至三十天，尤其是在市场启动的小阳春期间。说黄金六十天的这种核心目标，他不是将房源挂出去， 而是要在一堆房源当中要能冲出来，用一套组合拳啊，在最短的时间之内，让你的房子在周边的这种中介圈和潜在的这种客户圈里面建立起这种强大的存在感和紧迫感。那具体要怎么做呢？ 那我们把它总结为三个你必须完成的规定动作，第一个动作就叫精准定价。那如何来精准定价？那大家可以看看我之前那个视频啊， 所以这个我们视频里面就不这种详细讲解了。第二个动作呢，就是组织经营空看专场，这个是很多房东会忽略的 啊，因为什么叫空看呢？就是在你没有真实的客户情况之下，主动将你的房子呢，让周边三公里之利以及不同中介公司的核心经纪人邀请到你的房子里面。 这里要记住是核心经纪人啊，不是说啊，你挂牌的一个啊，随机来服务你的一个菜鸟，有可能 我们邀请这批核心经纪人看你的房子，那同时在在看你房子的时候呢，我们就进行集中性的看房和讲解。那有些房东会有疑问啊，这个不是浪费我时间吗？都没有客户，大错特错，因为它的价值巨大。 第一呢，你百闻不如一见啊，因为再好的照片也比不上经纪人亲身感受你的房子的户型，采光以及装修的维护情况等等，亲眼看过的时候，心中有底，后续向他的客户推荐才会有底气， 话术呢，才会深度。第二个呢，要批量制造房源专家，一次组织二三十个经纪人来看你的房子的时候，你瞬间就拥有了二三十个熟悉你房子的销售，这个远远比你在小区里面守着一两家门店等客服效率高十倍乃至百倍。第三个呢，要抢占经纪人的注意力， 因为在小阳村啊，经纪人啊，他往往要拼命找好卖的房子，你的主动和真诚会让他们会觉得你这个房东是靠谱的， 卖房意愿比较强，自然他更愿意优先推荐你的房子。那怎么组织？你可以通过一两家的熟悉的中介公司的门店店长来帮你发起邀约，当然如果你委托了单品代理，他们会专业的去帮你处理这件事情， 关键是你要亲自在场，要像销售自己的产品一样，向经纪人来清晰的介绍你自己的房子的核心卖点。第三个动作呢，叫准备霸屏三件套，就是放大效果后的放大器，因为在组织空汉 同时和之后，你必须要准备好一套完整的资料，方便所有接触过你这套房子的经纪人去高效的传播。 这就是图片笔记短视频三件套，图片呢，是要九宫格的啊，请专业的人拍，或者是至少要手机认真的拍，确保光线明亮，角度端正，突出房子的优势，以及客厅的明宽，卧室的舒适度，还有小区的环境等等。一套高质量的九宫格的图片，是经纪人发朋友圈的绝佳素材。 你想想，如果有一百个经纪人同时为你发朋友圈，那每个经纪人影响五十个潜在的客户，那你瞬间就有几千个精准客户的触达，这个呢，就是霸屏。第二个呢，就写一段两百到三百次的卖房笔记文案， 不要啰嗦啊，就清晰明了小区的地域大优势，房子的核心卖点，以及一些全新的装修，南北通透，满五为一，税费低啊，以及一些全新的装修呢，经纪人就可以直接复制粘贴 发给你的精准客户群体，效率就会比较高。第三呢，就是短视频，用手机的这种横屏啊，稳稳的拍摄个一分钟左右的。这种房屋介绍视频可以从走进小区 开始啊，到进门看户型，边走边简单介绍，短视频是触达增量客户，特别是临清客户的利器， 他能让你的房子在线上平台更具有这种鲜活力。所以你想想，当你把定价、攻看备料这三个啊动作在你挂牌初期能够密集的完成，那你的房子在小羊圈的市场启动速度就会完全不一样， 会从一个冰冷的这种，他会从一个冰冷的登记信息冰迅速变成一个在中介圈里面有肉度， 在客户圈里面有曝光那种热门选项带开量会起来，出价和谈判也自然而然就会起来。而后面还有关键动作，需要我们主动盘客，需要让有诚意的客户能转化成出价且有意愿的这种 面谈的客户，这个也非常非常关键。所以记住，我们小羊圈的黄金六十天，本质上是注意力经济的增长，所以你的目标就是要在房源最新鲜的方式，把你有限的客户的注意力， 最大限度的能够吸引到你的房子里面来，尤其在关键时刻。希望今天能说的这些具体建议啊，能够帮助大家能够抓住二零二六年这个春天。好，我是老马，专注上海买房当兵代理，如果你是上海的业主，有买房的需求，想要卖的快更省心，可以评论区扣六六六。

年后上海的楼市会怎样？有没有小阳春？最近有很多业主朋友都在问啊，因为十一月、十二月、二五年年末的翘尾成交量放大到月近两万套以上，特别是元旦之后啊，我大概也绝对硬啊，十六年呀，占上四千亿以上了啊！ 如果大家口袋鼓起来了，那年后上海的楼市会不会好起来了？我们可以从三个方面来看啊，对大家有帮助的可以点赞收藏啊！第一个也是最关键的就是政策倒价， 八月底的时候，上海出的忽悠条放开了，外环的限购降首付，公积金贷款的额度也提了一些，效果其实已经很显现了啊，九月份二手房成交还比涨了百分之三， 十一月份更是还比涨了百分之二十四点一，创下近七个月的新高啊！这说明政策不是瞎发力，是精准对着市场需求来的。 而明年的政策方向已经很明确了，从之前的旧市变成稳市，重点是维持市场的稳定，后续呢，大概率还会有一些精准的支持政策， 这种稳预期的政策就是楼市的压仓石，这是稳住的第一个基础啊。第二，看供需的基本面，咱们先看供应啊，大家有没有发现啊，今年上海土地供应就很有讲究， 不是盲目的推地啊，而是核心区域的多供，远郊的少供，商品住宅用地成交还上涨了百分之三点四八，这就意味着明年新房的供应会集中在优质区域，不会造成大面积的这个库存积压。我们再看需求， 上海现在新房市场是改善性的一个需求导向啊，五百万到七百万总价的房子卖的是最好的，占比百分之二十，二手房则是三百万以下，刚需创主角占比了百分之六十。 虽然整体上还是供大于求，但这种结构化的一个供需匹配，能避免市场的大起大落。而且明年还有个重要的变化啊，城中村改造会全面启动，这既能优化这个供应的结构，也能带动一部分合理的需求，这对稳定是个利好啊。 第三个，也是最根本的宏观经济转型的大趋势。以前房地产是经济重要的引擎，现在咱们要转向科技创新、高端制造哲学理念， 那么资源就会重新分配，房地产行业的利润会回归到社会的平均水平，这是必然的一个结果。上海作为经济的龙头，这个转型会更为明显反映到楼市上，就是不会再出现以前那种靠投资拉动的暴涨， 也不会因为经济的这个波动就出现崩盘式的下跌。可能有人会说啊，最近十二月部分区域的房价还在向下， 比如郊区的五大新城，这是结构化的分化啊，核心区像黄埔啊，徐汇啊，这些地方的价格波动就很小，因为这些地方的资源比较稀缺，需求一直很坚挺。而这种核心坚挺，远郊调整的格局啊，明年大概率啊，还会继续，这不是市场不稳，而是市场回归到理性的一个表现。 所以明年大概率啊，会进入一个量价趋稳的阶段，大概率是整体平稳，内部结构分化支撑。这个判断的核心就是宏观层面的政策预期，供应结构的优化，以及经济转型带来的行业回归理性。我是花生啊，专注上海单边代理三十天，快速买房。

上海楼市的小阳春是真的燃起来了，三月十四日，二手房单日成交一千四百七十二套，创年尾新高。户七条政策颁发后的第三周，二手房连续五个工作日成交均超过八百套， 高于二五年政策高峰期上海楼市的热度肉眼可见，三月份成交量有望冲击高点。

想卖二手房的朋友们，赶紧抓住时机呀，这个小阳春可以持续吗？北京呢，部分二手房的价格最近已经不是涨价了，是跳涨。那个万柳风尚国际一月份成交一套一百五十五平米的四房，一千八百三十三万。这个户型前个月只有一千五百二十万，涨了三百一十三万。 不远的蜂鸟社区啊，光大花园，基本上现在能成交的都比两个月前去年十二月涨了一百万左右。上海更猛， 好像根本就没给房东啊，买房人考虑的时间啊。上海的中介都是连轴转，不休息，我替一个粉丝要房源，中介朋友回我电话需要五个小时。三月十四号那天，据说单日网签一千四百七十二套，都把系统搞荡机了。这个小阳春能继续吗？能带动二零二六年整体回暖吗？ 二月份呢，国家统计局的七成的数据啊，二手房只有北京、上海分别上涨了百分之零点三和零点二，其实都不行。 而同比呢，新房仅上海涨了百分之四点二，一线滑了二点二，二线三点一，三线四点零线，越多越滑坡。这不是我的数据，这是国家统计局的数据。如果你去北京啊， 出租司机会告诉你说房价百分之三十没了。这个数据很不准确，但那是他的体感。那句话从一个普通人嘴里说出来，是有分量的。 而这轮北上为什么会涨？会带动其他城市吗？会持续吗？北 北京、上海分别在去年十二月份和今年年初开放了购买资格。憋了好长时间，刚需啊，终于进场了。 再加上春节后大量的外地人员返回到京沪，以及最近三四月份的入学季，这带动了成交。在这种情况之下，业主的心态也变了啊，观望的买家也坐不住了。所以你看北京还是上海， 他们热点的成交区域都是在海边呢，或者内环内优质的资源核心区率先回暖，而郊区的黎民呢？还是静悄悄？ 我再给大家说一个你们看不到的数据哈，二零二五年，中国买家在迪拜买房群体都占到了百分之十四，稳居前三，而这个数据在二零二三年，中国买家只占第八。 这些资金如果不去买迪拜，国内会放在哪里呢？所以，北上的本轮的回暖的本质是政策松绑，加上了需求释放加预期的改变，以及季节性共振，结合了外部的共同的这样一个作用的结果。 上周啊，高盛年报也微调了北京、上海今年的房产预期，认为这两座城市今年已经筑底，要抬头。但高盛也同时坚挺其他城市，他们分析是今年压力依然巨大。咱先不管高盛哈，我提示的是， 一定要关注北京、上海这五个因素是长期性的还是短期的，同时，你所在的城市，这五个驱动力能占几个？明白吗？我不能说太白， 站在我的角度，更想给所有的朋友提个醒，想卖二手房的朋友们，在这种氛围之下，赶紧抓住时机呀，不要去计较，一成一迟 可能是这个时候你的最佳策略，你忘记去某个时候无人问津的感觉了吗？而对于有需求的买房来讲，别慌，既然没有买，在无人问津处，你手里有钱，慌的不应该是你，来，各位屏幕前的朋友们，你们目前的城市，你们小区涨了吗？来评论区走一波。

今天我们要聊的呢是关于二零二六年的楼市到底是不是真的已经住底回暖了，然后这个小阳春能不能一直持续到年底，包括现在到底是不是一个适合买房的时机？我们会先来聊一聊啊，这个开局的数据，为什么这个一二月份的楼市销售还是比较偏弱的？ 我们再来聊一聊这个小阳春到底会不会来，最后呢，我们也会给大家一些建议啊，对于那些正准备买房的朋友，对这些问题最近真的很受关注，那我们就直接开始吧。咱们先来看第一个问题啊，就是这个开局的数据解读。首先第一个问题就是二零二六年的一月到二月， 全国的房地产市场的核心数据到底表现怎么样啊？这两个月的新房的销售面积是比去年同期少了百分之二十点二， 住宅的销售面积和金额的降幅呢，都超过了整体的这个水平。开发投资呢是下降了百分之十一点一，新开工面积呢是下降了百分之二十三点一， 竣工面积呢是大幅下降百分之二十七点九。哎，那就是说销售端和开发端都是比较明显的这种低迷的状态啊。对，而且资金方面也很紧张到位，资金同比下降百分之十六点五，然后个人按揭贷款是骤降百分之四十一点九， 库存的话虽然说增速放缓，但是呃，去化的压力依然很大。房价的话也是大部分城市还是在跌，只有少数城市有一些微涨。就说二零二六年开年这两个月，这个楼市销售为什么会这么低迷啊？背后到底有哪些原因？一方面就是因为二零二五年的这个一季度是有一个小阳春的。对，然后基数比较高， 二零二六年又碰上了，这个春节假期比较长，又有很多人外出，所以本身买房的人就少了。哦，假期和基数这个确实是会有影响。然后更深层次的原因呢，就是开发商的推盘的节奏放慢了，因为他们也资金紧张，再加上现在整个市场的需求 以改善型为主，那很多三四线城市的人他就是在观望，或者说他没有需求，那只有那些核心的城市有产业和人口流入的，他的市场还稍微好一点。那就说现在大家可能最关心的就是说二零二六年的这个楼市 接下来会怎么发展，对吧？嗯，到底有没有一些值得关注的新的变化？嗯，其实现在已经有一些积极的信号了，比如说库存的增速明显的放缓了，然后一些城市的区块周期也下降了，那说明这个市场在慢慢的初清，那房价的话，整体的跌幅也在收窄， 部分的一二线城市已经开始止跌，甚至有一些微涨了。那接下来的话，就是看这个小阳春能不能在更多的城市扩散。 那我觉得整个市场的信心还是要靠居民的收入和房价的预期真正的修复。我们来进入第二个部分啊，就是关于这个小阳春的这个趋势的判断啊，二零二六年的这个楼市的小阳春到底会不会来啊？这是大家现在都很关心的一个问题。嗯，那我们就来聊一聊， 你觉得二零二六年的这个楼市小阳春会来吗？嗯，有哪些因素会推动这个事情发生？我觉得，呃，今年的这个小阳春还是会来的啊，就是虽然说前两个月的数据不是很好看啊，但是其实这其中有很多是因为春节的错位啊，还有一些是因为政策的实质 啊，等等一些原因造成的。那其实从三月开始，已经有一些城市开始出现了一些成交的回暖，就说还是有不少积极的变化在显现。对，没错，那就是说一方面是政策层面的非常的明确，就是稳市场，那无论是从限购的放松，还是说首付的下调，那都给 购房的人降低了门槛啊。然后金融端也是配合的非常的好，利率也是历史低位，公积金的额度也提高了，那这些都支持了需求的释放，再加上供应端其实也在收缩， 那有一些优质的项目就变得比较抢手了，那这些因素加在一起，就会推动小阳春的这个行情。你觉得二零二六年的这个楼市的小阳春会有哪些比较鲜明的特点？嗯，我觉得今年的小阳春吧， 应该不会像过去那种全面的开花啊，应该还是以稳价和修复信心为主啊，就是价格不会大起大落，但是成交量会温和的回升， 然后城市之间的分化会特别的明显啊，就是一线和强二线城市可能会比较亮眼啊，但是三四线城市就还是比较平淡，所以买房还是要更看重城市和地段。对，没错没错，是的是的。 然后另外就是同一城市里面也是好的地段，好的产品会更受欢迎啊，远郊的和一些配套不好的地方就还是比较难卖。对，投资客基本都已经退场了，现在的主力都是刚需和改善。 那另外就是，呃，政策也会防止它大起大落，所以就是整体还是以稳为主。对，那你觉得二零二六年这个小阳春，它的回暖的力度和持续的时间主要会受到哪些因素的影响？嗯，我觉得首先第一就是要看宏观经济和大家的收入的预期， 如果说经济恢复的比较好，大家收入也增长的比较有信心，那大家买房的意愿肯定就会增强，那这个小阳春的动力就会比较足，否则的话就会比较弱。政策和行业风险也很关键吧。对，没错没错，是的，是的，那就是说，呃，地方的政策是不是能够及时的落地啊？然后保交楼的进展怎么样啊？房企的资金压力有没有缓解啊等等，这些都会影响 市场的信心。那另外就是说这一轮的小阳春主要还是靠之前积压的需求的集中释放，那等到这一波需求释放完了之后，后面的走势就要看是不是有持续的新的需求进来，那三四线城市的高库存的压力 也是一个引诱吧。对，所以就说这几个因素都会共同决定它的这个强度和持续的时间。然后咱们来聊第三个部分，就这个买房党现在到底该出手还是再等等。 ok， 那 我觉得这个问题，首先咱们要分不同的购房群体来看啊，就是刚需的、改善的和投资的，他们在二零二六年分别应该怎么操作？嗯，刚需的话，我觉得就是今年其实是一个比较好的时机，因为政策呀，利率啊，包括首付的门槛都很低，那刚需的话就建议是 还是要量力而行啊，然后不要去盲目的去追一些热门的区域，或者说超出自己能力的一些房子，一定要保证自己的月供是在你的收入的四成以内啊，最好是留有一些备用金 优先的去考虑一些通勤方面的啊，配套成熟的小面积的现房或者是次新房，改善型的换房，今年有没有什么特别的优势啊？改善型的换房其实现在也是一个非常好的时机，因为 呃政策上面对于卖旧买新是有一些税收的优惠的啊，然后包括呃二套房的首付也降下来了，那改善型的换房就建议大家是可以先把自己的老房子出手掉啊，再去买一个品质更高的大一点的户型，但是还是要量力而行啊，就是不要去买超出自己能力太多的房子。 投资型的就不建议大家再去短线的去操作了啊，那如果是要投资的话，就建议是核心城市的核心地段的，好的物业能够长期的去出租，能够有一个稳定的回报的，这种 才值得你去考虑。然后弱的城市，弱的板块，或者说一些呃高风险的产品，就建议大家还是要谨慎的避开。对，那如果说我们现在就是说二零二六年要买房的话，有哪些原则是我们最应该坚持的？嗯，我觉得就首先第一你要买到好的房子啊，就是一定要去挑城市，挑板块， 就人口流入的经济发展好的城市啊，然后城区的成熟的地段啊，靠谱的物业，这是你要去优先考虑的，千万不要碰那种远郊的 没有什么配套的税成，或者说一些呃，有风险的产品。在选房和付款上面有什么特别要注意的吗？当然有啊，就是选房的话，现房或者是准现房是最安全的啊。然后呃刚需的话就建议是小面积的，低总价的， 改善的话就建议是大一点的户型，但是也不要太大啊，控制在合理的面积之内。你的贷款一定要量力而行啊，就是你的月供最好是不要超过你收入的一半啊，多比较多比较多比较之后你就可以找到最适合你的那个。嗯， 你觉得二零二六年买房的最佳策略是什么？我觉得就是最重要的还是根据你自己的实际需求和你的财务情况 来决定你要不要买房啊。然后今年的话就是呃政策和市场都比较稳定啊，所以我觉得你如果是自住的话，其实只要你看到了好的合适的房子就可以下手了啊，但是投资的话就一定要 谨慎再谨慎，而且要拉长你的持有周期。听起来就是要更理性，然后不要去追涨杀跌。没错没错，对，然后就是多去关注一些政策的和市场的一些信号啊，不要去盲目跟风，也不要去加很高的杠杆，也不要想着说我一定要买到一个完美的房子，就是一个 位置和产品都还不错的房子，能够满足你现在的需求，同时又有一定的流通性的，这样的房子其实就已经很好了。对，今天咱们把这个楼市的这个数据，包括这个小阳春的这个趋势，包括我们的一些购房的建议都给大家聊了一遍。其实说白了就是每个人都要根据自己的需求和能力 去把握这个节奏啊，然后做出属于你自己的理性的选择。嗯，那这期播课就到这里了，咱们下期再见，拜拜。拜拜。

到底是狼来了，还是上海楼市的小羊村真的回来了？整个过去的一周，上海楼市单周成交数据达到七千两百三十三套， 环比上一周猛增了百分之二十一，同比去年三月份第二周增长百分之十四点五七。那最为突出的是三月十四号那天可是网签了一千四百七十二套，距离二五年单月的峰值仅有一套之差。那有人说这是技术性的上涨，还有人说网传 网钱系统已经挤崩掉了，那官方已经下场辟谣了。如果说你还不相信，那装睡的你永远叫不醒，那七千两百三十三套是一个什么概念呢？如果你按照这样一个数据来计算的话，也就是说三月份大概率会上到三万的成交量的一个关口。 那二一年市场高位的时候，才有这样的一个成交数据啊，这五年的新高，那我们成交的一个客户群体主要还是在三百万以内的人群，也就是说市场的基本面还是刚需为主， 正在由下至上的导，整个置换链条在逐步拉通。那昨天博主收到一个阿姨的来电，想要来上海买房，然后他因为三月份走不开，只能四月份才来问我接下来房价会不会大涨， 很着急。我说你实际上不用急，那目前实际上市场确实比以前要好一点了，但是整个市场基本面没有变，还是属于一个库存的高位，而且 买房和卖房的供需关系并没有空手一位，当下仍属于一个买房市场，所以等你来了之后再做决定也完全来得及，完全不用担心大涨的事情。 另外一点，关于卖房的朋友们来说，当下恰恰是近五年最好的卖房时机，因为整个市场流速目前属于高位，市场的热度被情绪所裹挟，那如果你的房源价格合适，当下的阶段可能落袋为安，持币观望会比较从容一点，在接下来市场不管人和变，你都不用担心的对不对？ 有人说不谈价格只谈流量就是耍流氓。那这一点博主给大家澄清一下，因为二手房的成交数据是不对外发布的，只有每个月国家统计局对外发布的楼市的一个 价格走势，那这一点大家可以关注一下。另外这一波热度到底能够持续多久？接下来的后市该如何走啊？大家可以在评论区聊一聊。那我的观点是，当下明显是护旗条以及小羊村重叠之后的政策是关注博主数据不会说谎，带你看清楼市真相！

二零二六震撼开局，上海连扔两颗王炸，直接把一线城市买房的底线给彻底干穿，对广州到底有啥影响？广州的小洋圈还能持续吗？现在到底该买房还是观望？今天就来聊聊上海新政的底层逻辑。广州楼市的真实情况，全是圈内人不会对你讲的大实话， 先点个收藏起来，你迟早用的上！先来看看上海到底干嘛了？一炸限购！外地户口在上海买外环内的房子，社保要求从原来的五年直接砍到一年，单身就能买，不用结婚， 这可是上海啊！以前一线城市的限购，那就是铁打的红线，现在直接给你拆的一干二净！上商贷，买商铺公寓、商住两用房，首付比例从原来的百分之五十直接降到百分之三十。这条更狠，打破了持续二十年的全国刚性规则，意味着一线城市稳楼市已经从住宅全面蔓延到全业态了。 上海出政策关我广州什么事？关系大了去了！上海是谁？全国楼市的风向标，他掀开了这个头，就等于给全国一线城市的政策宽松彻底捅破天花板。而广州的小阳春也确实表现的来势汹汹，今年一月光，珠江新城二手房就卖了八十三套， 直接创下近一年的成交峰值。二月天河马场地块卖了两百三十六个亿，楼面价直接干到八万五一平，刷新了广州土派的历史记录。三月更是全面爆发， 上半夜二手房成交五千七百二十套，环比猛涨百分之两百五十八。过去两个周末，不管是朋友圈还是销售中心、签约中心，都热闹非常，特别是千万级的豪宅市场，似乎坚定了信心。 就拿马场旁边的保利天悦来说，两周到访量比去年四季度涨到百分之三十。马场地块成交后，直接成交了三十九组。同板块的都会天郡，去年每次去都是冷冷清清， 三月的来访量环比直接涨了百分之四百。还有荔湾的珠江天悦，连续两年拿了荔湾千万绩效管，三月前两周成交环比涨了百分之两百。 有客户直接一次性买了两套四百五十五平的大平层，单日成交额就破亿。不光豪宅刚需，刚改盘也在回呢。海珠的谚语，堂月三月首周就来了一百二十多批客户，有客户从看房到下定只用了一个小时。黄埔的中央公馆小阳春直接卖了近百套， 七十二平的三房直接卖断货，还有很多项目也都卖的不错。上海这波新政，可以说是给广州这把已经烧起来的火，在狠狠浇一桶油。到底会有哪些实际的影响呢？三个核心， 市场信心提升。以前很多人观望，就是怕政策反复，怕买了就跌。现在上海直接把一线城市的宽松底线给你亮出来了，等于明着告诉你，稳楼市的决心比你想象的大得多。广州本来就已经全面取消限购了，现在又给了一增强新计，那些本来有需求但犹豫不定的人，接下来会加速入场。 两级分化家具，按照目前的势头，接下来的成交量肯定会持续上升，但只会是结构性爆发，别性会全面铺展，这绝对是做梦。上海新政后，也是内环内的核心区长，外环只能说起稳，广州应该会更夸张，中心四驱的核心板块，有价值的楼盘成交量会继续往上冲， 而外围远郊区域，就算政策再松，也跟他们关系不大。三、广州跟进政策基本是板上钉钉的事，上海打个样，广州大概率会跟着出政策。最有可能跟进的无非三点，公积金贷款额度提高。现在广州家庭最高才一百六十万，上海已经干到两百四十万了，广州大概率会提到两百万以上。二、 商办首付比例从百分之五十降到百分之三十到百分之四十。三、二、手房增值税再减免，不满两年的房子税费大概率会从百分之五降到百分之三。当然，这些只是猜测，最终会发布哪些政策，咱们拭目以待。最后提醒一下考虑在广州买房的朋友，不管出现市场怎么变， 都要离清自己的购房目的和实际需求，不要被销售气氛牵着鼻子走，不管是核心区还是外围区，能解决你当下实际问题的，才是真的适合你。如果有什么买房问题，欢迎评论买房链接，师姐给你一对一解答！

这两天又有人在我的评论区里面说啊，说上海的楼市小阳春已经结束了，因为连续三天，上海二手房的成交量比上周同期啊，都在往下掉，昨天更是只有九百四十四套， 看着确实往下掉了一点啊，但是九百四十四套，而且是周一，这个交易量已经非常高了吧。每年的小阳春本来就是这么回事，三月最旺，四月慢慢淡， 五月基本上就回落了。但今年不一样啊，问题不在于成交量的起伏，而在于房东新特点变化。现在的市场啊，连续六七个月两万多的成交量，这个月呢，又更猛，房东立马就变脸了。前几天我们谈的案子，房东就直接跳价了，朋友在国家会展中心帮客户买一套两房，三百多万吧， 房东硬生生的涨了二十万，客户听完直接就走了啊，头也不回。回想二零一五年，二零一六年的行情，房东跳个二三十万那都不是事，客户马上就能加价成交。但现在时代真的变了，购房者已经被这四五年的市场磨得非常非常理性了， 别说让他加价，你价格不松一松，不让一让，他都不愿意下手。不是小阳春彻底结束，是市场进入的短暂的博弈期，房东享享福，客户不买单，成交量自然就下来了。后面的行情就是慢慢的磨，谁急谁让步，谁理性，谁就能卖到一个好的价格，买到一个好的房子。

二手房周成交创四年新高商用房首付降至三成据每日财经新闻报道，三月十六日起，上海楼市再次迎来政策利好。中国人民银行上海总部宣布，上海市商业用房购房贷款最低首付款比例 有不低于百分之五十，调整为不低于百分之三十。这一政策的出台，正值上海房地产市场成交量显著回升的关键窗口期。在沪七条政策出台后的第三周，上海楼市呈现出明显的暖意。每日财经信息显示， 三月九日至三月十五日的一周内，上海二手房成交量达到七千两百三十三套，环比增长百分之二十七。 这一数据不仅刷新了今年以来的记录，更是创下了二零二一年以来的单周成交最高值。 对于护七条对楼市的推动作用，本频道前两天曾做评论，没看到的网友可以往前翻翻。在护七条的刺激下，市场热度 在本周末达到了顶峰。据报道，三月十四日至十五日两天，上海二手房合计成交两千八百六十二套， 创下近五年来周末成交的新高。三月十四日周六当天单日成交量充至一千四百七十二套。由于瞬时交易量过大，上海二手房网签系统甚至数次出现短暂崩溃。截至三月十五日， 上海本月二手房累计成交已接近一点四万套。按照目前的节奏，日内普遍预计三月全月成交量有望突破三万套大关。成交量的爆发源于待看量的 持续攀升。上周上海二手房待看量突破五万次，定金协议签署超过一千六百套。一位在一线从业多年的中介人员表示，近期门店房源的去化速度 明显加快，房东的溢价空间正在收窄。虽然目前降价房源仍是主流，但涨价房源的占比 已升至百分之十一点一六，市场预期正从年初的以价换量稳步转向量升价稳。 据介绍，新房市场同样表现出回暖趋势。上周上海新建商品住宅成交面积环比大涨百分之一百三十七点三，成交均价回升至 每平方米六万六千一百八十六元。成交项目呈现多点开花的特征，既有奉贤、嘉定等区域的刚需楼盘，也有浦东杨浦单价超过十万元的高端改善项目。 尽管目前新房供应端仍处于爬坡阶段，部分远郊项目认购率尚待提升，但核心区域的高品质项目 依然受到市场追捧。业内分析人士认为，随着商用房首付比例下调等政策的落地，上海楼市的政策组合权效应正在持续释放。当前，大量刚需购房者已率先入场， 带动了置换链条的顺畅运转。随着热度逐步向中高端市场传导，上海楼市今年小阳春的成色值得期待。

上海小阳春楼市的变化，到底是机会还是陷阱呢？最近是不是刷到好多中介说楼市回暖了，便宜的房子真的没了等等一类的消息啊？首先啊，第一点啊，上海三月小阳春成交量确实很大， 截止到昨天啊，含商业和车位一共往前了两万两千三百八十七套，日均是九百七十套，三月破三万套很轻松啊。那大家有没有发现这个小阳春的变化，特别是户期掉之后啊，有三点变化还是非常明显的啊，点赞收藏告诉你市场的真相！ 第一个变化啊，局部回暖是真的，二零二五年年底跌幅就有所收展。二零二零年初，在护旗条的这个加持下，迎来了小阳春，三月呢，好几个周末，单日成交量接近一千五百套， 连续三个月成交稳定在两万两千套以上。更关键的是啊，溢价空间从之前的百分之八到百分之十，缩小到百分之五到百分之六，总价低的业主啊，卖房啊，没有那么着急了。 第二个变化啊，结构风化很大，总价低的小户型，流度速度特别快，特别是三百万左右的价格，稍微合适一点，很容易成交。甚至一些租金比大于三的房子啊，直接被秒。 但五百万到八百万这个区间，成交的难度就上来了。一千万以上的房子，成交的速度还是很慢。短期看啊，交易量放大，但还是以总价低的为主，置换的链条还没有完全打开，也就是说，总价大于五百万的，我们要重点关注一下，我们看看成交结构是否会发生变化。 第三个变化啊，开发商也开始抢客户了，过去市中心的豪宅啊，在二四年的时候几乎是开了中介分销了， 简单的说，之前他们是自销，不给中介买，现在中介也可以买，并且是支付中介费的，这也说明开发商的存量客也消化的差不多了，需要中介这个群体转化他们手上存量的二手房客户。换句话说啊，就是总价高的这个标底啊，又多了一位竞争对手。 虽然我们现在看到二手房成交比较活跃啊，但不可否认的是，目前主要去化的是纯刚需向上置换的链条并没有完全打开。 想卖房的业主朋友们啊，一定要抓住这波小阳春，毕竟好的市场不是什么时候都有的，如果你不想错过这波小阳春啊，下面可以扣卖房，我们可以帮你看看没有卖掉的原因，也可以给您提供一对一的专属卖房服务。我是花生啊，关注我，卖房不迷路！