合肥新房释放对房价影响

合肥二手房房东，听我一句大实话，今年一点八万套摇号房集中解禁，不跌老破脚不伤新房，专门死磕 一类房子，给你们摆最真实的数据，二零二六年全年限售解禁一万八千套，下半年直接集中释放一万二千套，滨湖五千二百套，包括两千八百套等其他区域都是当年摇号抢的改善品质小区啊， 大批量的房源集中上市，我把底层逻辑啊一次性讲透，十几年以上的老旧小区为什么不受影响？ 买老小区的都是图价格便宜、上学方便、上班方便、预算、居住需求和改善次新房完全不一样，客群啊，根本不重叠。 新房为什么不受影响？现在市面上在售的新房，全是新规划、全新的户型，新规标准打造的商品房，属于新一代住宅产品。和这批解禁的二手次新房，在产品层面本身就不是一类东西，不存在直接竞争。 所以这两类房子完全不受冲击。真正要沉压，要内卷、必须要降价的，只有二零二零年之后交付房龄五六年的次新小区。我直白讲给这批次新房房东听啊， 你们大多高位入手，购房成本高，挂牌价咬的特别死。这批解禁出来的摇号次新房，地段、配套物业、房龄、户型跟你们几乎一模一样，别人拿房成本更低，出货心态更灵活，溢价空间更大。 同板块同品质，人家愿意让价，你死守高价，客户直接被抢走。下半年像滨湖啊、包河高新的次新房，必然是贴身肉搏内卷家具。 一句话总结，老婆小稳得住，新房正常卖最难熬、竞争最惨烈的就是二零二零年后交付的次新房，记得点赞关注哦！

好累啊，总算是假期忙完了，今天来对五一假期合肥楼市做一个复盘，并且对五月份的下半月做一个楼市的预测吧。 先复盘一下合肥楼市，五月黄金周二手房表现一般，延续了四月份下半月的一个推式，成交量相对来说比三月份以及四月份上旬要下滑了很多，这也跟我之前的月盘是一样的，二手房的向阳春其实已经结束了。 嗯，合肥楼市的新房那要比二手房表现要好的很多啊。两方面原因，第一就是五一黄金周的一个传统旺季，再加上合肥市的购房补贴已经官宣，明确不太延续的两方面的因素叠加，导致新房单看房的客户特别特别多， 各大热门楼盘五一期间的销量也是非常非常的好。原因也有两点，第一就是各大楼盘都是把自己的一些 比较好的漏洞拿出来加推啊，就是为了去让购房者敢购房补贴，当然这个不是为了购房者着想啊，而是为了让自己在五月这一整夜的销量能有一个嗯，好的基础，因为 好，下面我就要说五月下半月我的预测了啊，因为什么呢？因为进入到五月份的下半月，由于购房补贴的一个消失啊，那新楼盘的销量也会出现下滑，会和二手房一样啊，进入传统的淡季。 嗯，所以现在各大售楼部都在紧锣密鼓的去加推他们的一些好漏洞的好房源去卖，为了就是五月份的销量看上去不会那么难看，因为下半月应该会比较惨淡。 再来说一说，呃，客户端啊，客户端五一期间带访量特别特别大，但是水客居多，当然也有很多种客户啊，就是已经看了很久的房子看好了，并且想在这个时间点把这个购房补贴百分之一到百分之二拿到手的客户，那是非常非常准的，基本上去看了就会买， 但是大部分客户都是因为这个购房补贴不再延续，而会恐慌性的去看盘。这些人呢，首先自己没有做好心理建设，其次呢，去看完之后确实很满意，但是到了付钱的那一刻，不敢下手，不敢出钱，因为他们确实 啊，就是还没有看好，还没有到，也就说气氛还没有到那个位置啊，就是他还没有到他能下定决心买房的时间节点，所以这类客户我们也不催啊，就是我们把厉害说到就是购房补贴真的是不再延续了，但是你没有看好你， 我们也不会去逼你去买房，因为我觉得房子对吧，总额比较大，还是要多看多比，不能因为一两个点的购房补贴而去盲目下手。好了，那合肥在五月份的下旬应该会迎来一个非常淡的一个季节。

一个被大家忽略关于二房打雷，马上就引爆了。从今年下半年开始，二零二一年到二零二三年摇号买的那批房子要陆续解禁的上市了。这批房子可不是一个小数目，三年加在一起将近有两万套， 而且绝大多数都是在投资客手里面。这些人当年摇号抢房，现在限售期已到，他们会怎么干？ 对现在的新房和二房又有怎么样的冲击呢？我们今天就把这个事情聊透。先看一下数据，二零二一年，姚浩卖了七千一百套，二零二二年，姚浩九千七百套，二零二三年大概是三千两百套。这些房子有一个共同特点，姚浩买的基本上都是投资客，很少有人买来真的自助的。 他们拿到房子以后呢，通常是要等两年交付，再加上三年限售，正好是今年开始陆续的解禁。也就是说呢，从今年下半年开始，一大波的准二手房要涌入市场了。您可能会问他们为什么着急卖呢？很简单，亏怕了。 当年摇号的时候，很多楼盘价格并不便宜，有些甚至倒挂。但现在呢，新房打折，二手房降价，他们的利润空间早就被挤没了，甚至不少已经亏到本金了。 对他们来说，晚卖一天，一成本就多一天，所以解禁之后，大概率会长跑离场，能少亏一点是一点。再来看一下冲击有多大。光滨湖一个区，今年就要解禁两千一百套，明年两千八百套，后年两千两百套。 您别小看这几千套，滨湖的本身成交量就那么多，突然多了这么多的房源，买家的选择性就多了，价格自然会被往下的压，而且这批房源的很多户型位置都差不多， 现在市面上在售的新房、次新房，正面的竞争对新房有什么影响呢？开发商本来其实就是靠降价来换料，现在二手房市场又多了一批解禁房，价格更低，而且是现房，谁还愿意去买期房？新房的虚化更难了，降价压力也会更大。 对二手房来说，今年三月份的小阳春之后，二手房销量已经开始往下走了，下半年再叠加这一批解禁房源的集中挂牌，那就是属于雪上加霜。供大于求的情况下，价格不仅很难涨，甚至可能会出现踩踏。所以 我的观点很明确，限售解禁不是小风浪，而是一波实实在在的供应冲击，它会直接压低二手房价，间接拖累新房降价。 未来一年合肥房价整体成交是大概率，世界想翻身，至少在等这一批抛售潮过去再说。最后，我想跟大家聊个话题， 当年那些喊着摇到就是赚到投资客，现在可能要变成强保离场的抛售大军。如果您是当年摇到号的业主，解禁后会第一时间选择卖掉，还是选择继续硬扛？如果您是准备买房的刚需，您看到这批房子会心动吗？

你是不是认为现在就是合肥的房价转折点了？眼光独到懂行情的老铁啊，早就已经悄悄做好在合肥买房的准备了，但是很多人啊，根本没考虑到，盲目跟风下手，很容易就给整个家庭啊埋下一颗大雷。 现在合肥的房贷利率啊，已经是三点零了，马上就快跟公积金一个价了，首付的话也只要百分之十五。各种利好政策啊是不断的出台，但是这些表面的红利啊，很多人都看不透底层的逻辑，每天都有这个粉丝在后台去问我 啊，现在合肥的房子呀，还能不能买，还能不能下手？后续房价还会不会大跌？现在到底能不能抄底入手？ 接下来我用一分钟的时间，把当下整个合肥楼市的底层逻辑啊底裤给大家扒的是明明白白啊，讲的清清楚楚的，如果说觉得我说的实在对你有帮助的啊，麻烦把这个视频呢点个收藏， 转发给咱们身边正要买房的亲戚朋友啊。另外呢，我给咱们近期准备在合肥买房的老铁呢，也整理了一个合肥买房的一个小白被坑地图， 一百五到五百万预算，合肥哪些板块能买，哪些板块是坚决不能碰的，哪些区域是有长期发展，哪些板块呢？纯属炒作。还有各大热门新房的成交底价，内部折扣不利因素，全部都整理好了，想要这份资料的直接扣，买房我免费给你安排一份。 咱们这个视频呢，一定要认真听完结尾啊，全都是硬核干货，能帮你省下好几万甚至好几十万的一个血汗钱。现在买房人群的话，主要分成两种观点，第一种啊，是觉得现在利率低啊，首付也低，这个政策也比较宽松，认定合肥房价已经彻底啊，去触底了 啊，就算是不大涨，也不会说去大跌了，现在就是买房的一个最佳窗口期了，他就不犹豫了。第二种的话，是看清现实 人口，这个增速放缓，普通人收入啊，他跟不上房价，很多板块库存量大，二手房啊，很难能流通的了，完全没有上涨动力，还劝身边有很多套房子的这个朋友啊，赶紧是高位套现离场。 这两种观点咱更认可是哪一种呢啊？如果说你有自己不同的看法的，咱可以直接打在评论区啊，咱们来一起交流一下啊。下面我站在这个合肥啊，我从业了十来年的这个角度，说点别人不太敢说的一个大实话，给刚需和改善讲清楚真话。 首先呢，政策层面确实在放松啊，在托底楼市，但政策呢，托底他不代表这个房价会大涨， 大家一定要看清楚这两个现实合肥普通人的真实收入啊，整体的这个就业行情根本就撑不起来，太虚高的一个房价，现在我觉得这个房价刚刚好啊。再看合肥土拍这个市场啊，现在开发商拿地啊，是非常的谨慎，不敢拿那种高价地了啊，不敢去大规模囤地了，要知道 开发商永远比咱们普通人的这个嗅觉啊，更灵敏，如果楼市真的要大涨回暖的话，那他们怎么不敢拿地呢， 对吧，这点大家一定要去啊，想明白，结合目前现在合肥楼市一个现状的，给咱刚需改善啊，直接讲这个干货的一个建议啊，也就相当于总结吧，句句是实用的啊。第一点啊，刚需买房记住，就记住这三点啊， 纯刚需结婚啊，需要去落户的，就讲白了，你不买房子，你丈母娘不同意你结婚的，这种你可以买，但是不要冲动去追高，咱们只选核心刚需板块的这个配套成熟的一些楼盘啊，最好是买新房 啊，你不要买这个二手房啊，因为为什么不要去碰这个二手房呢？因为现在二手房如果说你买个侧新房呢？因为现在二手房如果说你去割入低价去卖房的溢价空间比较小， 而且现在新产品呢，他这个物业绿化啊，完全是吊打二手房后期的这个流通性呢，保值属性也更强。第三点，刚需的话，千万不要碰那种大户型，别盲目去追求那种高端配套 啊，一定要贴合预算，满足自主需求就可以了，不要给自己背上过重的房贷压力。第二，改善。买房的话，你就记住这三点啊，第一点，改善，优先选择避开那种高价的刚需盘啊，就是刚需扎堆那种远郊盘，后期升值啊，这种基本上没什么空间了， 而且转手也比较难，不要盲目去跟风，那种网红盘，炒作盘就是今天一发啊，售楼部都是人，这种盘很多他都是靠那种营销造势的，实际上他配套落地慢，品质也跟不上。 第三点啊，真正想保值宜居啊，优先选这个政务滨湖高新经开核心的一个改善板块啊，认准这个央企国企的这些开发商的一个品质盘，避开那些小开发商高薪的那种垃圾盘。我再强调一点啊，现在在合肥买房，早就不是那种闭着眼买的独 门党党的那种时代了。选对板块，选对楼盘啊，既能自助又能保值。选错了不光升不了职， 后期想卖啊，都没人接盘。网上楼市的这个信息啊，是五花八门，真假难辨，很多人根本就分不清哪些能买，哪些是坑。如果说你看到这里了，还是搞不清楚自己的预算 该买哪个板块，不知道哪些楼盘有底价折扣，不会避坑选房子的。想要找我一对一，根据你的预算，楼层自助还是这个投资精准，帮你匹配最合适的楼盘的啊。直接打 三个亿，我亲自帮你规划，帮你避坑，帮你拿底价。全合肥的这个新房佣金不管他是十万还是二十万，我只留五千，其他都给你。另外二手房的话，我只留三千块钱帮你砍价办手续，一条龙服务。我是小马哥，带你明明白白选好房，自然保值不迷茫。

合肥的买房人注意了，在经历了三月份的销量猛涨之后呢，现在已经进入了四月中旬，那房价如何呢？是涨是跌了呢？ 从目前的数据来看，合肥呢，是新房二手房双涨啊，不少的小区呢，直接涨了几千块，那目前二手房的销售量仍然维持在日均三百套左右。那我们具体来看一下最新的官方数据啊，刚出炉的房价数据，三月合肥新房环比涨了百分之零点一， 同比更是涨了百分之一点二，这已经是新房连续十个月的同比上涨，连续四个月环比涨或者持平了。 更猛的是二手房啊，时隔这么久，环比终于涨了百分之零点二，这是之前跌幅接连收窄之后，第一次的正式止跌回升。那你看成交量就知道市场到底有多肉。三月合肥二手房卖了一万一千零五十一套，创了五年来的新高，那房产交易中心呢，都挤爆了， 到四月中旬，已经卖了四千六百多套，那日均呢，还是三百多套，按这个速度，四月呢，也快破万套了。而且不少核心区的小区啊，成交量已经开始上涨了。 比如华润凯旋门，去年呢，跌点卖到过一点七万，现在直接飙到了二点二万，每平米涨了五千左右。那高新的龙湖光年呢，去年跌到了一点八万左右，现在呢，也回到了二点二万。 还有冰湖的万科阙山，那去年呢，最低卖到一点一九万。我的一个朋友啊，就住在这个小区，去年时谁跟他提房价，他就跟谁急。那现在看这个小区呢，也涨到了一点六万左右，每平米涨了五千。 还有庐阳区的华润橡树湾学区地铁商业一样不缺啊，最低的时候挂到一点五到一点六万，现在呢，也能卖到一点九万左右。 当然新房这边的话，虽然有些高端盘呢，在打折走量，但是整体均价呢，还是涨的，因为改善盘的成交多了，说明大家都在换好房子呀。那这波呢，不是说炒房啊，是积压了大半年的刚需和改善集中进场了， 核心区的优质房源呢，现在都在回暖，合肥的房价从现在的数据来看，是终于走出了一个低谷，那市场已经连续多月呈现一个复苏的开始，这即使前期政策积累效应的释放啊，也反映出了市场的信息呢，还在逐步的恢复。 那如果是刚需，现在呢，是个不错的入场时机，但如果是投资买房，那可能还需要慎重，因为现在的市场想要短期内暴涨已经不现实了。那关于房价，你有什么想要评论的吗？欢迎给韩姐留言，我们下期见！

合肥的房子还管不管买五月就上车，还是等到下半年？远望后头啊，房价真的可能是更便宜了。今个小美把中介藏死都不肯讲的大实话给说透，不怕得罪同行，就帮咱老乡避坑。合肥楼市这些年是涨涨跌跌，我是一路亲眼瞅过来的， 打算在合肥买房的老乡先给我点个赞，撑个场子。不是刚需买房的朋友啊，现在千万不要急着下手， 尤其是那些低首付硬上车的，风险是大了，都吓人，好多人是脑子一热，中介一催就稀里糊涂交定金了，等真的想转手的时候才懂什么叫卖房容易卖房难哦，你看现在好多刚交房的次性房， 钥匙刚拿到手就接着刮出去卖，全是当初杠杆加的太满，现在收入不稳，房贷根本是扛不住，再拖下去房子直接就要被银行收跑喽，还道歉，银行一屁股债，征信是直接黑到底，这不就是纯纯的往火坑里面跳吗？ 现在合肥市场啊，分化的非常邪乎，有的新楼盘是偷偷涨价优惠全收掉，有的是送家具送车位都没有人问。三到四月份的二手房看着是回暖了啊，其实全是学区房 的家长扎堆搞出来的，立马就有人忽悠讲合肥房子要大涨了，碰到这样的人直接拉黑，不要叨叨， 合肥压根就不缺房子，二手房挂排量还在蹭蹭的往上涨，就少数几个楼盘涨价还有人抢大半售楼部一个月连三套都卖不掉，卖不动，到最后只能降价跑量，没有别的法子都给我记住了啊，房子出的再玄乎 没人买千万不要碰，买新房就看两样，库存大不大，销量真不真。这三种房子啊，跌的是最狠的，千万不要碰 没有学区的老婆大，位置偏配套差的郊区新房，远郊那种几千户的超级大盘，有的看着地段怪好，价格不高，产品不行，照样是涨不上去， 还在跟着往下跌。想知道五一合肥哪些楼盘能建路，哪些楼盘碰都不能碰的评论区打出，我要买房，我把合肥五一碧坑清单免费发给你。

我最近经常发，就是合肥这边好多小区房价已经涨了，然后我就在那个评论区看到很多人说我这边房价还没涨，或者就是我还在跌，还是以假换量。 那我想讲什么呢？就是你在这种地方的房子你还在跌，现在这个时间点还在跌的还不行呢，你还不抓紧想办法给他处理到换一个地方吗？你有没有思考过，有可能是你自己房子的问题呢？有可能是你位置的问题呢？有可能是你那个地方就是价值不行呢？就是现在明显的国家给了这么多政策，那 二三月就三四月份都成交两万多套了，对吧？现在五月份成交量也还在继续，新房也卖的好，然后很多二手房只要是讲学区好，或者讲位置好，或者讲价格合适的，全部都卖的很好。那为什么你的房子卖不动，卖不掉，甚至还要继续降价？你自己心里面一点数都没有吗？啊？能不能不要搞笑好不好？现在这个时间点就是虽然讲是政策好，然后房价要回稳，但未来的房产趋势它一定是分化的吗？ 你现在看，我把合肥市房子你拉出去，你去多找找，你发现老破小楼梯房就是很破很旧的房子，跟一些新房子位置好的，甚至有的一些价格还差不多，你想这价格差不多能合理吗？ 对吧？自己多跑跑市场，你的房子如果数据不行对吧？如果价值不行，能卖赶紧卖了。你趁着现在这个市场低点的时候，大家看起来好像都差不多，价格上好像差不多的时候，你把你那个差的卖了，换一套好一点的， 换一个核心区域位置的，你现在可以讲换的很轻松，因为你随便买，买哪里的房子？我打个比方，你买一个破新站区的房子，对吧？甚至于新站区的那种回迁房，你卖大概也卖个几十万，那便宜点的二三十万，三四十万你也能卖到，卖完以后首付才百分之十五，你 买政务区都能买，买高新区都能买，对吧？买什么？买什么样的房子？你如果换同样平房，你甚至于加不了多少钱，你就是多多一点点贷款，那一点点贷款每个月月供可能就是多一两千块钱。但是你这个房子你知道，你多一点点贷款，那一点点贷款每个月月供可能就是多一两千块钱。房产好的时候大家不是没经历过， 你房产好的时候，你想卖一套新占区的房子去换一套政务区的房子，你看看现不现实，你卖个两三套都不一定能换，对吧？但是现在的情况是什么？就是你把差的卖了，换好的，你会发现好的跟你价格目前差距还不大， 对吧？有一些他确实已经涨一点了，有一些甚至讲还只是讲价格稳住，暂时还没往上去，你趁这个时候你不赶紧置换，你天天在那喊我的房子还在跌，那你跌怪谁嘞？你要分析分析市场，你要看看你那到底什么房子嘛，对吧？你也对比一下周边的产品嘛。然后有一些那小区多少年都没有成交的，你非要对比上一套，那你又不愿意降价，你怎么可能卖掉房呢？ 现在这个时候其实是什么该买的也抓紧买，但是你一定要买，你自己真的能用上的是适合你的，这是一种情况，就你能用上买这个绝对划来你自住的房子或者上学的房子吗？然后第二种情况就是你有一点认知，你对于这个位置有你自己的价值判断，你也了解，它确实是一个对你来讲你认可的地点了，那你买大概率长期也不会出什么问题的。 但是你抱着你那个老破小，抱着你那个就是之前的旧房子，抱着你那个明明就没有什么价值的房子，你想现在市场好了与你有什么关系呢？或者讲当时市场不好的时候，你也不认可这个市场价格，现在市场好了，你也不认可这个价格，你就把你那个房子抱着抱，五年以后有什么用呢？你知道就现在同样的价格，我可以讲，就哪怕你都是在合肥市， 你们现在都是花五十万买的房子，或者讲都是花一百万买的房子，五年以后差距三五倍是很正常的事情。不同的位置，不同的选择，那在这么好的时候，你为什么不去把你那个差的赶紧卖掉，换一个好一点的呢？因为你觉得我这个差的亏了，我现在卖必须要降价， 然后我现在心态还很好，我又不着急用钱，你不你是不着急用钱，但什么事情他都是有机会成本的，能换赶紧换，还想那么多。然后对于这个房产你用，那你就直接用，用的话你不需要考虑太多，因为你只要有需求，代表着未来大概率也会跟你有一样需求的人，你选择一个你需求范围内价格好的绝对可以。 另外一种就是投资，把钱放了吗？钱肯定放在好的地方呀。股票亏一百万了，那他接下来还要再让我亏五十万，那我怎么样？我也要把它卖掉，换一个人帮我赚一百万。两百万的地方换过来。人有的时候克服人性挺不容易的，但是现在市场明显的这种分化变局的时候，其实还是要做做好自己的资产管理的。

听说合肥的房价上涨了，我们去年花两百万买的新房，原本担心半年后会亏几十个，甚至有网友让我们做好跌一百万的心理准备，没想到不仅没跌，最近的成交价相比我们当时入手价格还小小的涨幅了一下。 我现在非常庆幸，前几年身边很多人陆续都在上车的时候，因为贫穷让我们忍住没冲动，才有更多时间和精力好好赚钱攒积蓄，同时做好了更充分的规划， 坚决不买老破小和大高层，只考虑新小区的洋房和小高，因为这是我们的第一套房，还是婚房。跟大部分人不同的是，首付和装修所有费用全部都是我跟老公自己出的。靠着这些年一点点努力，付出了很多心血，快奔三了才有家，所以没打算以后置换。 现在住的房子，学区、交通和地段配套都已经齐全，总体我们都比较满意，如今他能小幅回声还是挺意外的。 最近原本我的心理预期是以为一年内会跌十个左右，我们也算过，按照租房成本来说，现在的小区整租每个月需要三千多，一年算下来接近四万，这些也都是生活成本， 即使增跌十几个也能接受，更何况租房跟住自己家的幸福指数完全不能相提并论。最近合肥房价的回暖，对很多刚上过车的人来说也算是一个好消息吧。虽然不知道接下来的走向，但我们的新房大跌应该是不太可能了，不知道大家是怎么认为的呢？

合肥买房的注意，五月十四号，全市新房购房补贴全面取消，不再延期，最高十万！真金白银错过再等 n 年！ 更关键的是，现在必须立刻看房，五号前就得订房，不然你连末班车都赶不上。为啥政府突然停补贴？不是市场差，是楼市真的回转了！今年一季度数据太差，三月合肥二手房单月破万套，创五年新高，新房三月环比暴涨超百分百！核心区房价稳中有升， 改善盘抢着买。以前补贴是旧市托底，现在市场热起来，需求起来了，政府不需要再刺激，这是楼市回暖的最强信号，不是立空，是合肥楼市真正走稳的证明。对你来说，窗口期只剩最后几天，补贴截止看网签备案，不是交钱，不是签合同，是房管局正式网签 流程。你算一算，一，看房选房、谈价订房，二签购房合同。三、准备材料银行面签。 四、开发商提交房管局往前备案。五、再提报补贴审核，全套走下来，正常要七八个工作日。 今天是四月三十号，五月五号前看不到满意的房子，定不下来，后面流程根本赶不完。五月十四号一到，补贴直接清零。按一套三百万新房算， 普通家庭少拿三万，二孩家庭少拿四点五万，新市民或人才少拿六万，单套最高十万，这笔钱够你装修买家电交好几年物业费，白给的钱不拿亏死！觉得有用的点赞、关注、转发给身边要在合肥买房的亲戚朋友，别让他们多花几万冤枉钱。 我每天都在合肥跑楼盘，盯政策，关注我买房不踩坑，不错过任何福利。再跟你说句实在的，补贴要跌，是市场回归正常，以前是政策托底， 现在是真实需求在买。合肥城市在发展，人口在流入，核心地段越来越稀缺，现在不抓住补贴尾巴，后面不仅少拿几万，好房源、好楼层、好价格可能都被别人抢光。如果你确实想买新房，别犹豫，别观望，别等 现在，立刻马上去看房，五月五号前必须订房，才能赶在五月十四号前走完网签，拿到补贴。我是方其松，霸州地产圈创始人，在合肥做房产十几年，见过太多人踏空、错过、后悔。 今天这条不是营销，不是套路，是真心提醒你，这是合肥今年最后一次捡漏机会。评论区打买房，我把合肥热门新盘清单、 补贴办理流程发给你，也可以说说你看哪个板块预算多少，我帮你分析能不能敢补贴值不值得买。记住，五月十四号补贴取消，五号前必须订房！关注我，合肥买房，听我一句，少走弯路，少亏钱！

合肥三月份四月份的房产成交数据是比较高的啊，呃，四月份成交也有八九千套，呃，好多没买的客户跑来问我们说，哎，这个，呃房产的交易量上去了，对吧？对于我们这个房价有没有提升，我很负责任告诉大家， 这个房价的提升必然是有的啊，百分之百是有的，但是呢，他是需要分房子啊，也就是说目前的刚需这个房价是比较稳定的， 不仅仅是存在稳定这么一个层面，实际上属于变相的涨价了啊，有好多客户呢，你一月份没买，你再等到现在，你看一下目前你看中的小区的挂牌价是不是要比之前的要价格要高？ 也就是说三月份跟四月份这些低价的房子成交以后，就没有那么多房东，对吧？愿意调价，对吧？你现在再去关注一下，这个成交价跟这个挂牌价都是要比今年开年一月份，对吧？二月份价格是要高的， 价格是要高的。其实这就属于变相的涨价，主要存在于刚需跟刚改之间。我们拿我们包河、我们滨湖这块来讲的话，有很多房子，对吧？卖完了就没有了，你再想要以前的价格也没有了， 对吧？然后呢，还存在一个，存在一个就是客户买房子的一个呃，问题，就是他不再追求以前，比如说这套房子以前，对吧？一百二十万，我们按照一百二十万的基础，对吧？ 再去砍一刀，这个就是去年购房人的一个心态，但是呢，现在购房人的心态呢，稍微做了一些调整， 哎，就是上套房子卖了，你看看能不能给我们找一个，对吧？呃，跟上上一次那个成交价格差不多的，哎，我们就能买，实际上找不到， 也就是说现在呢，基本上找一个差不多的，基本上就能成交，这就导致我们三四月份成交量高的主要的原因就是客户心态实际上是发生了一点变化， 但是呢，也是有限。我还是那句话，你不能说房，房价稳定下来了以后，对吧？我直接涨价，涨了多少多少钱客户就能接受，客户也是接受不了的，现在就属于一个平稳的状态。 但是还有一些房子呢，它不适用于涨价的这个范畴，就是大改善，你要五六百万，六七百万这些二手房，我认为他今年还是会跌的。事实就是从一月份到现在价格确实也下调了不少。 呃，造成这个房子的主要原因就是一方面抱有这么大现金的客户呢，他的选择比较多，市面上又推出来了很多新房。嗯，那新房的品质 对吧？户型各方面肯定要比啊，你以前的二手房的改善要好很多，要好很多，而且未来这些新房集中共集中共地，对吧？集中出来的时候，那一定会对周边的改善二手房造成挤压， 这是毋庸置疑的，百分之百的。你想一想，如果他但凡这些新盘，但凡降价或者是打个折，对吧？那首当其冲受到影响的就是你周边二手房，同等的价格，你干不过他，如果他要调价，那你一点活路都没有。就是目前大改善的一个生存状态， 就是目前的就是我们合肥的房产的构成，基本上就这样，刚需比较稳定，刚改的话相对来讲还好，大改善还可以再看看，等一等。

合肥新房购房补贴截止且官宣不再延续，对合肥各大楼盘有什么样的影响？今天我们来简单聊一聊。 今天上午，某楼盘的销售部领导找到大鱼，和大鱼做了一个简短的交流，他说他们楼盘五一小长假之后的到访量和成交量出现了锐减，也就是断崖式的下跌。他也问了我合肥其他楼盘表现如何， 就我个人而言，五一小长假之后，我的待看量也出现了一个明显的下滑，并且到现在都没有成交。那我相信各大同行也应该出现了一个不同比例的一个待看 下滑的一个状态。那各大售楼部啊，各大楼盘我相信成交量也是比之前要差很多的。原因很简单简单啊，该赶购房补贴的，该买的客户早就在五一小长假之前已经买过了， 到现在都没有买的。购房补贴有的时候都没买，那没有的时候他们就更不会买了，他们会出现观望啊，进入到一个观望的状态。嗯，当然 各个楼盘啊，就是购房补贴的一个取消，对各个楼盘的影响肯定是不一样的啊。我们把合肥各大楼盘分为三种啊， 一类是刚需盘，另一类是刚改盘。那最后一类就是改善盘，那肯定首当其冲，受影响最大的就是刚需盘啊，我们业内有一句话啊，叫刚需重利，改善重质。什么叫刚需重利呢？就是刚需客户他是既要又要还要，而且呢， 还不想亏钱，他们非常非常厌恶风险，怕亏啊，他们就是各种便宜都想占啊，所以购房补贴对他们来说影响是非常大的，一旦取消这两个点的购房补贴，他们大概率就会短时间内进入到观望的状态，所以对两百万以内的刚需盘来说，影响是最大的。 那其次冲击的就是钢改盘，两百万到三百五十万之间的这种产品啊，他们受到高购房补贴取消的影响也是有的。那么影响最小的就是最后一类终极改善产品啊，终极大改善，像高新区属溪湖的高新 金茂普云湖啊，或者说是合肥轨道云涛位于石府东的一个纯叠墅产品啊，他们影响就比较小。第一，他们本来的销售数据就非常好，像四月份合肥轨道云涛 一个月就备案了二十八套啊，都是千万左右级别的一个豪宅，那么他们虽然购房补贴取消了啊，也就取消十万块钱吗？对于 对吧终极改善客户，他们追求的是质啊，追求的是居住品质，追求的是圈层的，纯粹，追求的是改善的一个舒适度，而不是这十万块钱。所以合肥新房购房补贴不再延续，对各大楼盘的影响啊是不同的， 最严重的就是刚需盘，其次是刚改盘，终极改善盘的影响相对来说较小一些啊，仅供参考。

合肥的朋友注意了，一线城市的房价集体转正的风吹来了，但我们买房可不能只看远方，得先把合肥的楼市彻透。 先说说大环境，北上广深新房、二手房环比都涨了，这是三年来头一回。但别光看热闹，得琢磨这对我们合肥意味着啥。我们先看挂排量，全国不少 城市二手房挂排量已经开始降了，说明业主们不再慌着抛售了。放到咱合肥，那些之前担心房价低急着出手的房东，现在心态也稳多了，市场没那么乱了，你买房挑房源、谈价格也更有底气了，不是吗？ 第二，再看看成交，一线城市成交涨得猛，可咱合肥也不差，尤其合肥的改善型需求，刚需、自助的朋友，最近看房买房的热情可不低。为啥？ 一方面是市场确实在慢慢稳，另一方面咱合肥发展大家是有目共睹，产业、交通、教育、资源越来越强，住在这，生活、工作都方面，买房自助、改善，那都是实实在在的需求。不过咱也得理性， 一线城市的行情带不动全国所有城市。但我们合肥不一样，合肥是长三角副中心城市，人口在流入，产业在升级，库存也没有那么大压力。你要是刚需买房自住，或者是想改善生活品质，现在市场稳了，挑个合适的楼盘，合适的户型，就是不错的时机。 要是投资，咱也得挑核心地段、优质配套的房产，比如靠近地铁、学校、商圈的，这样的房子，不管市场咋变，都更扛打。 最后提醒您，买房是大事，得看长远。咱合肥的租金回报率虽然还没跑赢房贷利率的地步，但城市在发展房产， 房产的价值也在慢慢积累，你要是有买房的打算，不妨多出来看看。合肥的好楼盘也不少，我带您实地瞧一瞧，咱一起选个让您住的舒心，未来也放心的家。

一百五十万在合肥还能买到像样的新房吗？那今天说几句大实话，预算一百五十万的这一类的纯刚需，它其实是正在被新房的市场给悄悄的抛弃，几乎没有太多的可选性。可房价明明是回调了，为什么会是这样呢？因为楼市早就变天了， 那市场的规则变了，现在的政策，他明确的导向，不允许大批量建小户型，全力鼓励改善性住房。那从土地的规划、容积率到采光、楼洞的配比，他从一开始就给卡死了， 就根本不让做太多的这种刚需的小面积房源。第二呢，新房的产品他彻底变了，现在我们看新盘，全都在卷大户型，卷装修，卷品质，两百万以上，他才算勉强算是新房的入门门槛，是不是这样预算摸到三百， 可选的项目才真正多了起来。第三就是刚需的群体，他从来真的没有变少，我们看市面上的小户型新房，一直都走量非常火爆，等这一批的刚需新房库存清完后，往后只会有更多的刚需会被迫沉淀到二手房的市场中。 所以预算卡死在一百五十万左右的朋友，我想给你们两条实在的建议，就是要么认清现实，直接入手二手房。现在一百五十万在合肥其实完全可以淘到地段不错，户型也还好的次性二手房， 要么就咬咬牙垫垫脚，适当的再加一点预算。那可以看看新房，我是在合肥卖房的无忧。那买房呢？不用只听漂亮的场面话，也可以听一听真实的大实话。关注我，买房，少走弯路，少踩坑！

肥东房价从一万多跌下来啊，现在入手会不会站岗？这几年啊，肥东的房价确实是回调了不少，很多高位入手的亏损都接近了有一半。肥东的第二批房票政策也在准备推行，从二零二三年底开始，肥东的房票就非常明显的拉动了现房的去化速度，大批的房票买家入场， 也给肥东的新房市场注入了新鲜血液。目前市场没有房票刚需的客户现在入手不一定就是在站岗，市场价格好的小区目前也有稳重回升的，关键是看你买什么地段，怎么选。如果你最近正在看房，可以在评论区聊聊，再看哪个板块。

最近全网都在传合肥要执行三十八号土地文件，说以后不让工地建商品房，有很多人就慌，今天我用最直白的话一次性讲透，顺便告诉你，合肥房价未来该怎么走。 那三十八号文加阳春的火爆三月，挺让人期待的。首先明确一点，这不是合肥单独的政策，是全国统一的。三十八号文核心就一句话，以后新建土地，原则上不再给纯商品房开发，不是不让建房子，是不再大规模的往外 圈，然后批新地，盖新房。那对合肥楼市到底有什么影响呢？我直接说结果，第一，远郊的新区外围的板块，新房供应会大幅的收缩，以前靠贪大饼， 靠大量供地拉热度的时代彻底结束。那第二，以后合肥的新房只能靠主城旧改纯粮盘活，还有城中的房子就会越来越稀缺。那再说说房价，我讲的很实在啊， 合肥不会大涨，也不会大跌，但是会什么呢？彻底的两级分化。那政务、滨湖、蜀山、庐阳、包河这些组成的核心区，他们的新房会更稳，更坚挺， 那接下来有可能是新房的折扣会收回，会变少，那二手也会慢慢的回温。 那近郊有地铁，有学区的还能扛住，但是远郊的边缘地块，特别三线啊，没有人托底，没有新地，也没有热度的，那价格只会成压，难涨，还是很难卖。最后给大家一忠告，三号文 不是打压楼市，而是让楼市回归理性啊。未来在合肥买房，我们尽量看主城核心区，看配套，看学区，看流通性。三线远郊大盘能不碰就不要碰， 简单说，核心更稳，远郊就更凉，买房逻辑就彻底变天了。

准备在合肥买房的朋友，最近是不是刷到好多博主喊二零二六年房价要暴涨了？甚至不少之前唱衰楼市的博主都跑出来说自己被打脸了，说今年房价要大涨。 今天咱不玩虚的，就以合肥一线房产人的视角跟大家唠唠实在的，先给大家吃个定心丸。我明确说，二零二六年的合肥楼市根本不会有什么暴涨，就是稳字当头的拉锯战， 就算个别核心板块的好房子涨了点，也完全掀不起风了，大家真的没有必要跟着焦虑。为啥这么说？核心就一点，过去支撑房价大涨的那股投资热早就没了。以前大家觉得房子稳赚不赔，哪怕房贷利率高，也敢加上杠杆上车， 置换也是买了新的留旧的，就觉得房子是资产。可现在呢？大家的观念早就变了，多一套房就是多一份负债，现在置换基本都是卖旧买新，没人再敢盲目赌未来上涨了。现在买房的朋友，哪个不是甚之又甚， 不再看未来的预期，就怕自己买贵了。市场完全是真实自助需求在撑着，没有投资需求大量进场，房价拿什么涨？ 所以啊，准备买房的朋友，别被那些暴涨论制造焦虑牵着走了，刚需自助不用等，改善置换，按需选，按自己的真实需求来，就是最稳的。

说个板常识的，二六年合肥现在买二手房降价风险最大的不是那些老房子、差房子，而是次新房，尤其是次新的一些小高层和洋房。 现实中很多粉丝找到我咨询，二手房不管是多少钱的，预算上来就是次新，不要高层。那我跟你们说一个很残酷的数据啊，三四月份合肥卖了近两万套的二手房，成交均价只有一万一，如果你每天翻看成交的话，你会发现近半数的成交都是一百万以内的房子， 剩下百分之三十，百分之四十是一百五十万以内的房子，两百万以上的二手房成交占比非常少。而仅有的这些两百万以上的成交房源里，大部分都是位置不错啊，配套不错，价格比较低的，大面积的高层产品。这些数据也侧面的说明了合肥目前大部分次新房是有价无市，性价比不高。 那我从产品上给大家普及一下，买次新房必须要注意的啊，现在所说的次新房，从房龄上来说是大部分是一九年以后的产品。 而这个阶段是合肥赠送面积抓的最严的一个阶段，入户的露台花园取消，不给做飘窗限制严格阳台要求封闭，并且算全面积等等。那这个阶段的小高层有两类，一类依然是两梯四户，也就是说电梯使用率要优于高层，那其他的户型包括生活体验方面没有实质性的改善。 另外一类呢？做了一梯一户。那在这里给大家重点避一个坑啊。这个阶段的一梯一户小高层，只有在一百四以上的面积，小门厅的才有可能把公摊做到百分之二十左右， 那一百二十平的公摊至少要在百分之二十三以上，面积越小，公摊越大。洋房的话呢，如果带有独立入户大堂的公摊得在百分之十七到百分之十五以内。第一，要取消入户大堂，进门就是一个楼梯和电梯。 第二，电梯不能做双开门，必须要做到两户人家门对门。所以啊，高得房率必须牺牲公区的体验。 那么再看价格啊，是否真的有性价比？教大家一个简单衡量次新房价格是否合理的方法，就是拿你看的次新房的套内单价跟片区的新金融新房价格做对比， 如果没有优势，那代表就有潜在的风险。我们来看一些例子啊，比如说高新区的龙湖光年，地段配套都不错，交付呈现也还可以啊。最近小高层一百四十三的成交价在两万二左右，套内的单价已经达到了两万七千多。而就在附近的金茂湖与云湖的新型高品质装修的小高层，也就是这个价 啊。比如说庐阳区的博越泸州府高层，成交在两万二左右，套内单价也在两万七千多，洋房成交价格接近三万， 如果旁边出了个地块做新金融改善，恐怕都卖不到这个价格。再比如包客区的云龙府高层现代呢，成交价格接近两万，套内单价来到了两万四千多。整个正五东的新金融改善才卖多少钱的单价呀？那再比如经开区的中海商东区，洋房单价两万一到两万二， 套内单价来到了两万五千多，比它的位置配套品质更优质的南雁湖的新金融楼盘洋房也就是这个价吧。 目前次新房中刚需小面积的高层价格调整比较充分，好地段、好配套的价格能在一万七左右的风险倒不大，反而你们心心念念的小高层洋房风险比较大。 在合肥买二手房，总价门槛、性价比是非常重要的。高位的次新二手房价格一定是要调整的，有些房子的风险释放可能是在短期，那有些房子的风险释放可能是中长期。买房最终一定是要算账，一定要辨别清楚。 如果你最近在看次新房，又拿不准的啊，可以点击下方链接预约老汤一对一咨询，关注老汤，一个地产好人！